BAB IV

ANALISA
4.1. Skema Klasifikasi pemilihan Usaha
Dalam pengkajian berbagai aspek yang berkaitan dengan penggunaan lahan, skala
atau kerincian observasi selalu dipertimbangkan. Sebagai contoh, dalam kajian skala regional
(rekonans atau yang lebih kecil), informasi detail tentang penggunaan lahan yang berukuran
relatif kecil misalnya, sangat sulit untuk disajikan karena keterbatasan skala dan resolusi.
Demikian pula sebaliknya, untuk menyesuaikan tingkat kerincian observasi dan grup
penggunaan lahan, kemudian lahir klasifikasi sistematis penggunaan lahan dengan level –
level yang berbeda. Tabel sistem klasifikasi penggunaan lahan dapat dilihat pada tabel
berikut:

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants I-1
Untuk mengetahui kondisi lahan dan perencanaannya dapat dilihat dengan menggunakan
Peta RTRW Kabupaten Labuhanbatu Utara. Peta yang digunakan sebagai parameter adalah
Peta Penggunaan lahan eksisting sebagai peta dasar dan Peta Rencana Pola ruang wilayah
sebagai peta pembandingnya. Berdasarkan kondisi exsisting yang ada di ketahui lokasi kajian
seluas 328 Ha yang terletak di areal kebun membang muda merupakan daerah perkebunan.
Sedangkan pada peta perencanaan pola ruang Kabupaten Labuhan batu utara mengalami
alih fungsi lahan. Dari lahan pertanian dan perkebunan mengalami perubahan lahan menjadi
kawasan pemukiman dan perkotaan. Hal tersebut dapat dilihat pada peta dibawah ini`

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants I-2
 Kondisi Exsisting
Areal Kajian

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants I-3
 Kondisi Exsisting
Areal Kajian

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants I-4
 Kondisi Rencana
Pola Ruang Areal
Kajian

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants I-5
PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants I-6
Usaha yang akan dibangun akan diselaraskan dengan rencana struktur ruang Kabupaten
Labuhanbatu Utara yakni sebagai areal pemukian dan perkotaan. Berdasarkan klasifikasi
penggunaan lahan yang terdapat pada tabel 4……. dapat dilihat areal pemanfaatan lahan di kebun
Membang muda seluas 328 Ha termasuk didalam kategori Pemukiman dan Penggunaan lahan
yang terkait.

Level I Level II Level III Tinjauan Rencana Alternatif

Tingkat Pengguna Pengguna RTRW Pembangu Penggun
modifika an Lahan an lahan (Rencana Pola nan aan
si Fungsion Biofisik Ruang)
Ekosiste al (Urutan
m (Tuhuab Operasi)
Pengguna
an)
Pemukia Rekreasi Rekreasi Sesuai dengan Pembangu
man dan (Banyak perencanaan nan
Penggun Sub Kelas) pola ruang Waterpark
aan lahan sebagai
yang kawasan
terkait pemukiman dan
Perkotaan
Ekstraksi Pertamban Rencana Lokasi
Mineral gan dan kawasan kajian tidak
Penggalian peruntukan berada di
pertambanga lokasi
n pertamban
sebagaimana gan
dimaksud
dalam Pasal
41 huruf e,
meliputi:
a. batubara,
terdapat di
Kecamatan
Kualuh
Selatan dan
Kecamatan
Kualuh
Hulu;
b. minyak
bumi,
terdapat di
Kecamatan
Marbau dan

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants I-7
 Aek
Kuo.

Pemukima Perumah Perumaha Permukiman Komplek

n an n perkotaan Perumahan
sebagaimana
dimaksud
pada
ayat (1)
huruf a
seluas
kurang lebih
3.164 (tiga
ribu
seratus
enam puluh
empat)
hektar,
meliputi:
a.
Kecamatan
Aek Kuo
seluas
kurang lebih
24 (dua
puluh
empat)

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants I-8
 hektar;
b.
Kecamatan
Kualuh Hilir
seluas
kurang lebih
271
(dua ratus
tujuh puluh
satu) hektar;
c.
Kecamatan
Kualuh Hulu
seluas
kurang lebih
619 (enam
ratus
sembilan
belas)
hektar;
d.
Kecamatan
Kualuh
Leidong
seluas
kurang lebih
107 (seratus
tujuh)
hektar;
e.
Kecamatan
Kualuh
Selatan
seluas
kurang lebih
1.629 (seribu
enam ratus
dua puluh
sembilan)
hektar;
f. Kecamatan
Marbau
seluas
kurang lebih
197
(seratus

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants I-9
 sembilan
puluh tujuh)
hektar; dan
g.
Kecamatan
NA IX-X
seluas
kurang lebih
317
(tiga ratus
tujuh belas)
hektar.
Komersil Komersil Sesuai dengan Hotel
perencanaan
pola ruang
sebagai
kawasan
pemukiman dan
Perkotaan
Sesuai dengan Rest Area
perencanaan
pola ruang
sebagai
kawasan
pemukiman dan
Perkotaan
Sesuai dengan SPBU
perencanaan
pola ruang
sebagai
kawasan
pemukiman dan
Perkotaan
Sesuai dengan Toko
perencanaan souvenir
pola ruang dan oleh -
sebagai oleh
kawasan
pemukiman dan
Perkotaan
\ Industri Aktivitas Sesuai dengan CBD
Industri perencanaan (Central
pola ruang Busines
sebagai Developme
kawasan nt)

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants I-10
 pemukiman dan
Perkotaan
Infrastru Infastruktur Peraturan Ruang
ktur pemukima Menteri Terbuka
n Pekerjaan Hijau
Umum
Nomor :
05/PRT/M/
2008 Tahun
2008 tentang
Pedoman
Penyediaan
dan
Penataan
Ruang
Terbuka
Hijau di
Kawasan
Perkotaan
Penggunaan terbatas karena sebagaimana Tidak
keamanan dimaksud berada di
dalam Pasal lokasi
41 huruf i kajian
berupa
kawasan
peruntukan
pertahanan
dan
keamanan,
meliputi:
a. Komando
Distrik
Militer
(Kodim) yang
berada di
Kecamatan
Kualuh
Hulu;
b.
Subdenfom
yang berada
di
Kecamatan
Kualuh
Hulu;
c. Batalyon

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants I-11
 yang berada
di
Kecamatan
Kualuh
Hulu;dan
d. Koramil
yang
terdapat di
setiap
ibukota
kecamatan.
Fase Penggunaan Lahan Penggunaan Lahan Irigasi

Berdasarkan tabel diatas diketahui sektor/unit usaha apa saja yang akan dibangun di wilayah kajian
. Selain dari ketentuan pola ruang yang telah ditetapkan oleh RTRW Kota Labuhanbatu utara melalui
Perda Kabupaten Labuhanbatu Utara nomor 5 tahun Tentang
2015
Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Labuhanbatu Utara Tahun 2015 – 2035 ada
beberapa aspek pendukung terkait penetapan/pemilihan sektor usaha tersebut. Aspek
pendukung penetapan/pemilihan sektor usaha tersebut dapat dilihat pada Analisa SWOT.

4.2. Analisa SWOT

Untuk mengetahui kondisi pengembangan usaha dilakukan analisa yang mengidentifikasikan
kekuatan, kelemahan, peluang dan ancaman yang dimiliki dan dihadapi perusahaan. Analisa
tentang faktor-faktor tersebut disebut juga Analisa SWOT (Strenght, Weakness, Opportunity,
Threat). Dalam analisis ini ada dua faktor utama yang dianalisa dalam menerapkan analisis
SWOT, yaitu faktor internal dan faktor eksternal.

Faktor internal berupa kekuatan dan kelemahan yang dimiliki dan melekat pada usaha
tersebut, sedangkan faktor eksternal berupa peluang dan ancaman terhadap suatu jenis
usaha.

Dari analisis tersebut akan diketahui posisi pengembangan usaha tersebut baik dilihat dari
dalam maupun terhadap dunia usaha (lingkungan) dan selanjutnya bisa ditetapkan strategi
pengembangan yang harus ditempuh dalam mewujudkan tujuan yang telah ditetapkan
perusahaan.

Analisa swot ini akan dibagi kedalam 3 kategori. Yakni analisa SWOT untuk Usaha Jangka
Pendek, Jangka Menengah dan Jangka Panjang. Tabel berikut merupakan klasifikasi usaha
berdasarkan pemanfaatan lahan.

No Usaha Jangka Usaha Jangka Usaha Jangka

Pendek Menengah Panjang

1 SPBU Perumahan Walmart

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants I-12
 2 Toko Souvenir Pergudangan Hotel berbintang

3 Waterpark CBD Lapangan Besar

(Aek kanopan Walk)

Dari tabel 4,,,dapat dilihat pembagian jenis usaha, dimana pembagian jenis usaha ini
dimaksudkan untuk mempermudah pihak pengembang untuk menentukan jenis usaha yang
akan dibangun terlebih dahulu dan menentukan skema kerjasama yang akan dilakukan.

A. Analisa SWOT Jangka Pendek

 Faktor Internal

Strength (Kekuatan)

Strenght (Kekuatan)
Pembangunan SPBU Toko Sovenir Waterpark

Memanfaatkan rencana Pola Lokasi Usaha berada di Pinggir jalan raya sehingga
Ruang RTRW Kabupaten memudahkan usaha yang akan dibangun dalam hal pemasaran
Labuhanbatu Utara terkait
akan dibangunnya jalan lingkar
(SPBU)

Memiliki kemampuan untuk Lokasi wisata berupa

menyediakan sistem teknologi Waterpak yang ada saat ini
yang canggih dalam cenderung jauh dari pusat kota
pengoperasian SPBU sehingga dengan
direncanakan pembangunan
waterpark yang berada di
pinggir jalan akan
mengakibatkan animo
masyaraka disekitar area
kawasan akan meningkat
seiring dengan semain
meningkatnya animo
masyarakat mengakibatkan
terjadinya peningkatan
pendapatan

Tingginya tingkat aksesibilitas

karena berada di pinggir jalan

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants I-13
 Kelemahan (Weakness)

 Untuk

 Faktor Eksternal

Weakness (Kelemahan)
Pembangunan SPBU Toko Sovenir Waterpark

Peluang (Opportunity)

Opportunity (Peluang)
Pembangunan SPBU Toko Sovenir Waterpark

Berpotensi menjadi ikon kota

Dengan dibangunnya SPBU di
sekitar lokasi rencana jalan
lingkar akan dapat memenuhi
kebutuhan para pengguna
jalan terhadap kebutuhan
bahan bakar
Dengan pendapatan toko
souvenir akan mengakibatkan
pelaku ukm di sekitaran
wilayah rencana akan
mengalami peningkatan
pendapatan dan diharapkan
akan menciptakan produk
khas daerah tersebut

Pertumbuhan ekonomi yang Dengan adanya rencana

terus meningkat menyebabkan pembangunan toko souvenir
kebutuhan akan transportasi mengebabkan bertambahnya
sangat berperan penting. para pelaku usaha UMKM
Dimana jalur – jalur sehingga diharapkan dengan
transportasi yang adanya tempat usaha ini akan
menghubungkan antara satu meningkatkan jumlah tenaga
daerah dengan daerah lainnya kerja
akan berkembang, sehingga
akan banyak perusahaan
transportasi yang
mengembangkan usahanya
dengan menambah
armadanya dalam melayani

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants I-14
 jalan – jalan tersebut. Dengan
bertambahnya jumlah
kendaraan akan
mengakibatkan meningkatnya
kebutuhan akan BBM

Ancaman (Threat)

Threat (Ancaman)
Pembangunan SPBU Toko Sovenir Waterpark

Semakin bertambahnya spbu

Terjadi persaingatn harga
yang ada akan menyebabkan
yang tidak sehat sehingga
pendapatan akan berkurang
mengakibatkan kesenjangan

Masuknya investor asing ke Kekurangan bahan baku dan

dalam bisnis bahan bakar ini. kurang tersedianya ternaga
Misalnya masukya investor kerja yang terampil dibidang
dari malaysia (Petronas) tersebut

Naiknya harga minyak dunia

juga secara tidak langsung
menjadi ancaman terhadap
perusahaan , sehingga
cenderung masyarakan akan
menghemat dalam pemakaian
bahan bakar

B. Analisa SWOT Jangka Menengah

 Faktor Internal

Strength (Kekuatan)

Strength (Kekuatan)
Perumahan Pergudangan CBD

Adanya permintaan Ketersediaan lahan untuk

pembangunan perumahan pengembangan
oleh masyarakat2.

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants I-15
 Adanya lembaga keuangan Efisiensi distribusi yang dicapai
sebagai pemberi pinjaman dalam sistem
modal rantai pasok
Ketersediaan lahan yang Kesadaran (awareness)
strategis untuk pembangunan industri terhadap
perumahan pentingnya jasa pergudangan
dalam sistem
distribusi

Kelemahan (Weakness)

Kelemahan (Weakness)
Perumahan Pergudangan CBD

Tingginya harga bahan baku Kurangnya Kesadaran

pembangunan perumahan (awareness) lembaga
pendidikan
dan training/sertifikasi
terhadap kebutuhan
SDM yang kompeten di bidang
jasa
pergudangan
Minimnya promosi yang Kepatuhan industri jasa
dilakukan sehingga pergudangan terhadap
pihak pengembang standar terkait SHE (safety,
tersebut kurang memiliki health,
banyak relasi environment)

 Faktor Eksternal

Peluang (Opportunity)

Peluang (Opportunity)
Perumahan Pergudangan CBD

Adanya insentif dari Tingkat permintaan jasa Peningkatan Pertumbuhan

pemerintah tentang pergudangan Ekonomi
pembangunan perumahan
rakyat

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants I-16
 Perkembangan perkotaan dan Kondisi geografis dan
jumlah penduduk yang demografis
memerlukan pasokan rumah
Kondisi Investasi asing
(langsung atau melalui
kemitraan) dalam industri jasa
pergudangan

Ancaman (Threat)

Ancaman (Threat)
Perumahan Pergudangan CBD

Adanya developer lain yang Sinkronisasi regulasi terkait

menyaingi pembangunan (otonomi daerah,
perumahan perijinan)
Tingginya pengembangan
Ruko sebagai alternatif tempat
tinggal

C. Analisa SWOT Jangka Panjang

 Faktor Internal

Strength (Kekuatan)

Strength (Kekuatan)
Walmart Hotel Lapangan City Walk

Kelemahan (Weakness)

Kelemahan (Weakness)
Walmart Hotel Lapangan City Walk

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants I-17
  Faktor Eksternal

Peluang (Opportunity)

Peluang (Opportunity)
Walmart Hotel Lapangan City Walk

Ancaman (Threat)

Ancaman (Threat)

Walmart Hotel Lapangan City Walk

4.2.1. Strategi Pengembangan

PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants I-18
PT. Perkebunan Nusantara III (Persero) Professional Appraisers & Consultants I-19