BAB I

PENDAHULUAN

1.1 LATAR BELAKANG

PT PLN (Persero) Wilayah Maluku dan Maluku Utara merupakan salah satu Badan Usaha
Miliki Negara (BUMN) yang bergerak dalam bidang kelistrikan di Provinsi Maluku dan
Maluku Utara yang meliliki ribuan aset, baik aset tidak tetap maupun aset tetap. Aset tetap
merupakan aset berwujud yang digunakan dalam operasi perusahaan dan tidak dimaksudkan
untuk dijual dalam rangka kegiatan operasi perusahaan.. Salah satu contoh aset tetap yang
dikelola PT. PLN (Persero) Wilayah Maluku dan Maluku Utara adalah Tanah dan bangunan.
Setiap Aset tetap yang dimiliki oleh Perusahaan harus selalu mendapat pengawasan, baik itu
pengawasan dalam hal pemanfaatan maupun aspek legalitas aset tetap tersebut. Tidak
Optimalnya Pengawasan dan Pemanfaatan aset akan menimbulkan berbagi persoalan serta
kerugiaan yang timbul akibat menanggung beban biaya bahkan timbulnya risiko terjadi
penghapusan Hak Guna Bangunan (HGB).
Sistem pengelolaan aset yang baik menjadi hal urgent untuk dilaksanakan serta menjadi
sebuah isu strategis karena jumlah aset tanah dan bangunan yang dikelola oleh PLN WMMU
saat ini, yaitu 136 unit serta penambahan aset-aset tetap baru yang akan dibangun pada
beberapa program strategis Regional Maluku-Papua. Total jumlah aset tetap berupa tanah dan
bangunan yang akan dibangun sebanyak 62 titik dengan luas tanah 49.6 Ha dan luas bangunan
19.468m2. Total nilai aset yang akan dibangun mencapai Rp41.710.221.472
Lemahnya sistem pengelolaan aset terjadi pada PT. PLN (Persero) Wilayah Maluku dan
Maluku Utara tersebut dapat terlihat dari kejadian beberapa aset tetap berupa tanah dan
bangunan yang mempunyai sertifikat Hak Guna Bangunannya sudah melewati batas waktu
perpanjangan atau kadaluarsa, sehingga dari sertifikat yang telah habis masa berlakunya
diberlakukan proses pengurusan HGB baru yang menimbulkan biaya yang cukup besar. Hal
ini semestinya tidak perlu terjadi jika terdapat sistem monitoring dan pengawasan dilakukan
dengan baik serta kompetensi pegawai yang cukup dalam hal proses sertifikasi asset perolehan
baru maupun proses perpanjangan sertifikat.
1.2 PERMASALAHAN.
Jumlah aset properti PT.PLN(Persero) Wilayah Maluku dan Maluku Utara sampai dengan
tahun 2017 sebanyak 136 dengan status kepemilikan dapat dilihat dalam tabel sebagai berikut:

DATA ASET PROPERTY WILAYAH MALUKU DAN MALUKU UTARA THN 2017

STATUS TANAH
NO LOKASI JUMLAH SATUAN
HGB HM HP
1 AMBON 29 UNIT 29 0 0
2 MALUKU TENGAH 47 UNIT 45 2 0
3 MALUKU UTARA 30 UNIT 20 - 10
4 MALUKU TENGGARA 13 UNIT 11 - 2
5 HALMAHERA TENGAH 10 UNIT 10 - -
6 SERAM BAGIAN BARAT 3 UNIT 3 - -
7 SERAM BAGIAN TIMUR 4 UNIT - - 4
TOTAL 136 UNIT 118 2 16

Dari total sertifikat yang ada di dokumen kantor wilayah, terdapat 10 asset dengan status Hak
Guna Bangunan (HGB) yang telah habis masa berlakunya sejak tahun 2017. Dampak dari
keterlambatan ini perusahaan harus mengeluarkan biaya sebesar Rp.280.000.000, yang terdiri
dari komponen Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar
Rp.224.000.000 ,dan jasa Notaris sebesar Rp.56.000.000. Hal ini terjadi disebabkan karena:
1. pengelolaan aset saat ini dilakukan secara manual dan kurang terorganisir karena
belum adanya PIC yang bertugas untuk memonitor dan kurangnya pengetahuan
tentang proses pengurusan sertifikasi Hak Guna Bangunan.
2. Pengunaan jasa notaris yang kurang berintegritas.
3. Sistem monitoring aset yang belum optimal.
4. Sulitnya mendapatkan informasi yang jelas terkait prosedur baku dari instansi terkait
dalam hal ini BPN setempat.
 BAB II
KONSEP DAN KERANGKA BERPIKIR

2.1 KAJIAN KONSEP

2.1.1 Pengertian dan Tujuan Pengelolahan Aset.
Menurut Al Haryono Jusuf (2005: 153) dalam Krisnawatty, 2013, aset tetap merupakan
aset berwujud yang digunakan dalam operasi perusahaan dan tidak dimaksudkan untk
dijual dalam rangka kegiatan normal perusahaan. Aset semacam ini biasanya memiliki
masa pemakain yang lama dan diharapakan dapat memberi maanfaat pada perusahaan
selama bertahun-tahun. Klasifikasi Aset tetap, terdiri dari Aset tetap bewujud dan tidak
berwujud. Aset tetap berwujud memiliki bentuk fisik dan dengan demikian dapat diamati
dengan satu alat atau lebih panca indera dan memiliki karakteristik umum yang memberi
maanfaat ekonomis pada masa mendatang bagi perusahaan. Aset tertentu yang umum
dilaporkan didalam kategori ini meliputi: Tanah, Perbaikan Tanah, Bangunan, Mesin dan
Kendaraan.
Pengelolaan aset adalah mencakup proses mulai dari proses perencanaan (planning)
sampai dengan penghapusan (disposal) dan perlu adanya pengawasan terhadap aset-aset
tersebut selama umur penggunaannya oleh suatu organisasi, sedangkan tujuan dari
pengelolaan aset adalah membantu suatu entitas (organisasi) dalam memenuhi tujuan
penyediaan pelayanan secara efektif dan efisien. Hal ini mencakup panduan pengadaan,
penggunaan, dan penghapusan aset, dan pengaturan risiko dan biaya yang terkait selama
siklus hidup aset.
2.1.2 Tahapan Kerja Pengelolaan atau Manajemen Aset.

Tahapan kerja Manajemen Aset dapat diartikan sebagai rangkaian kegiatan yang sistematis
dan berkesinambungan dalam pengelolaan aset. Tahapan-tahapan dalam siklus Manajemen
Aset terdiri dari inventarisasi aset, legal audit, penilaian aset, optimalisasi aset, pengawasan
dan pengendalian (Siregar, 2004). Kelima tahapan kerja ini saling berhubungan dan
terintegrasi, sebagai yang dapat dilihat pada gambar 2.1
 Gambar 2.1 Tahap Keja Aset

1. Inventarisasi Aset
Inventarisasi aset terdiri atas dua aspek yaitu inventarisasi fisik dan yuridis/legal.
Aspek fisik terdiri atas bentuk, luas, lokasi, volume/jumlah, jenis, alamat dan lain-lain.
Sedangkan aspek yuridis adalah status penguasaan, masalah legal yang dimiliki, batas
akhir penguasaan dan lain-lain. Proses kerja yang dilakukan adalah pendataan,
kodifikasi/labeling, pengelompokkan dan pembukuan/administrasi sesuai dengan
tujuan manajemen aset.
2. Legal Audit
Legal audit merupakan suatu lingkup kerja manajemen aset yang berupa inventarisasi
status penguasaan aset, sistem dan prosedur penguasaan atau pengalihan aset,
identifikasi dan mencari solusi atas permasalahan legal yang terkait dengan penguasaan
ataupun pengalihan aset. Permasalahan legal yang sering ditemui antara lain status hak
penguasaan lemah, aset dikuasai pihak lain, pemindahtanganan aset yang tidak
terminator, dan lain-lain.
3. Penilaian Aset
Penilaian aset merupakan satu proses kerja untuk melakukan penilaian atas aset yang
dikuasai. Hasil dari nilai tersebut akan dapat dimanfaatkan untuk mengetahui nilai
kekayaan maupun informasi untuk penetapan harga bagi aset yang ingin dijual.
4. Optimasi Aset
Dalam kamus besar bahasa Indonesia Departeman Pendidikan dan Kebudayaan (2000)
Optimasi berasal dari kata Optimizing. Optimasi aset merupakan proses kerja dalam
manajemen aset yang bertujuan untuk mengoptimalkan nilai-nilai yang terkandung
dalam aset tersebut. Dalam tahap ini aset-aset yang dikuasai pemerintah pusat/daerah
diidentifikasi dan dikelompokkan atas aset yang memiliki potensi dan tidak memiliki
potensi. Aset yang memiliki potensi dapat dikelompokkan berdasarkan sektor-sektor
unggulan yang menjadi tumpuan dalam strategi pengembangan ekonomi nasional baik
dalam jangka pendek, menengah maupun jangka panjang. Tentunya kriteria untuk
menentukan hal tersebut harus terukur dan transparan.Tujuan Optimasi AsetSiregar
(2004:776), menjelaskan bahwa tujuan optimasi aset secara umum adalah sebagai
berikut :
a. Mengidentifikasi dan inventarisasi semua aset meliputi bentuk, ukuran, fisik, legal,
sekaligus mengetahui nilai pasar atas masing-masing aset tersebut yang mencerminkan
manfaat ekonomisnya.
b. Memanfaatan aset, apakah aset tersebut telah sesuai dengan peruntukkannya atau tidak.
c. Terciptanya suatu sitem informasi dan administrasi sehingga tercapainya efisiensi dan
efektifitas dalam pengelolaan aset. Optimasi aset mempunyai tujuan untuk
mengidentifikasi aset sehingga aset tersebut akan diketahui aset mana yang perlu
dioptimasi dan cara mengoptimasi aset tersebut yang akan didapatkan hasil akhir yaitu
sebuah rekomendasi yang berupa sasaran, strategi, dan program untuk mengoptimalkan
aset tersebut.

2.1.3. Konsep Pengelolaan Aset.

Manajemen aset sebuah perusahaan dapat dibagi dalam empat tahapan kerja meliputi:
Inventarisasi aset, legal audit, penilaian dan optimalisasi pemanfaatan aset itu sendiri.
Keempat tahap kerja ini merupakan aspek penting dalam Pengelolaan aset properti yang
saling terintegrasi.Inventarisasi aset yang baik tidak akan melupakan pendataan, pencatatan
dan pelaporan setiap aset yang ada beserta seluruh aspek legal aset tersebut. Hal tersebut
dikarenakan apabila inventarisasi aset tanpa dilakukan pencatatan untuk setiap aspek
legalnya akan berpotensi menimbulkan masalah dimasa mendatang sedangkan penilain atas
aset yang dimiliki akan dapat mengoptimalisasi pemanfaatan potensi fisik, lokasi,
nilai/volume, legal dan ekonomis yang dimiliki aset tersebut. Untuk mencapai tujuan dari
 keempat tahapan kerja pengelolaan aset properti senantiasa dihadapkan pada optimalisasi
lima faktor yang merupakan bagian yang tidak dapat dihilangkan dan saling berkaitan yang
terdiri dari :

1. Manusia
2. Metode
3. Lingkungan
4. Alat
5. Biaya.

Pada saat ini sistem pengelolaan aset properti yang berada di PT.PLN (Persero) Wilayah
Maluku dan Maluku Utara baru mencapai pada kondisi inventarisasi aset dan itupun masih
terdapat kelemahan dan kekurangan dalam sistem kerja inventarisasi aset properti. Hal ini
dapat dibuktikan lewat data tabel invetarisasi aset properti yang disajikan dibawah ini:

URAIAN TANAH BANGUNAN GUDANG TANAH DAN

BANGUNAN

Jumlah Aset 76 669 12 875

Jumlah
Sertifikat - - - 136

Nilai Perolehan 16.927.951.442 2.309.365.250 1.755.655.956 1.939.031.300

Pada Makalah ini model metodologi pengelolaan aset properti merupakan integrasi dari
kaidah inventarisasi asset ,legal audit dan optimalisasi asset yang berada pada tahapan
dari sistem menejemen pengelolaan aset ditandai dengan melaksanakan langkah sebagai
berikut:

1. Inventarisasi fisik jumlah asset tanah dan properti untuk semua unit area termasuk
aspek legalnya seperti kegiatan rekon data sertifikat yang ada dikantor induk dengan
data hasil inventarisasi fisik.
2. Legal audit dengan melakukan innventasasi status penguasaan asset sistem dan
prosedur penguasaan atau pengalihan aset, identifikasi dan mencari solusi atas
permasalahan legal yang terkait dengan penguasaan ataupun pengalihan aset.
3. Optimasi aset dengan melakukan identifikasi aset sehingga aset tersebut akan diketahui
aset mana yang perlu dioptimasi dan cara mengoptimasi aset tersebut yang akan
didapatkan hasil akhir yaitu sebuah rekomendasi yang berupa sasaran, strategi, dan
program untuk mengoptimalkan aset tersebut.

2.1.4.Metode Optimalisasi Asset bertumpu pada

Metode ini menggunakan integrasi

Salah satu aspek penting dalam pengelolaan asset properti adalah aspek Inventarisasi
dan Legal asset . Inventarisasi dan Legal Audit Aset adalah suatu rangkaian proses
dalam siklus aset yang tidak dapat dipisahkan satu sama lain, kedua proses tersebut
 harus saling terintegrasi dengan baik, inventarisasi yang baik tidak akan melupakan
pendataan, pencatatan dan pelaporan setiap aset yang ada beserta seluruh aspek legal
aset tersebut. Hal tersebut dikarenakan apabila inventarisasi aset tanpa dilakukan
pencatatan untuk setiap aspek legalnya akan berpotensi menimbulkan masalah dimasa
mendatang. Untuk mencapai tujuan tersebut, pemeliharaan aset properti senantiasa
dihadapkan pada optimalisasi lima faktor yang saling berkaitan yang terdiri dari
manusia,metode,lingkugan,alat dan biaya.

Pada makalah ini,

Diagram fise bond
Manfaat Dilakukannya Inventarisasi beserta Aspek Legal Aset

Dengan dilakukannya proses inventarisasi seluruh aset beserta aspek legalnya

akan memberikan keuntungan bagi pihak pemilik dalam mengelola aset-aset yang
dimilikinya, dengan sistem pencatatan yang baik dan terintegrasi akan semakin
memudahkan pemiliki dalam melakukan pengecekan, perawatan, maupun
penghapusan aset yang sudah tidak berfungsi efektif. Adapun manfaat lainnya adalah:

1. Mengetahui siapa yang menggunakan dan memanfaatkan aset,

2. Mengetahui dengan mudah bagaimana penggunaan dan pemanfaatan aset,
3. Membantu pemilik dalam pemantauan, pengendalian, dan pemeliharaan aset,
4. Meningkatkan keamanan fisik dan aspek legal aset yang dimiliki, dan
5. Memudahkan penyediaan informasi disaat pelaporan inventaris aset.

Aspek legalitas menjadi yang utama dalam pengelolaan aset properti yang bertujuan
untuk menjaga nilai asset, meminimalisir baiaya yang timbul dari aset itu sendiri dan
hilangnya asset. Untuk mencapai tujuan tersebut aspek legal dari asset properti
dihadapkan pada optimalisasi beberapa faktor antara lain

Pengelolaan Aset properti pada sebuah perusahaan merujuk pada tahapan-tahapan

yang sistematis dan berkesinambungan dari Sistem Manajement aset. Tahapan yang
sistimatisTujuan dari Pengelolahan aset yang stategi adalah agar aset yang ada dapat
memberikan pelayanan secara efektif dan efesien. Untuk mencapai tujuan tersebut
bertumpuan pada strategi manajemen aset yaitu perpaduan antara strategi
manejemen aset itu sendiri (Strategi Pengadaan, Strategi Operasi dan Pemeliharaan
dan Strategi Pengapusan), starategi sumber daya manusia, statregi keuangan dan
 starategi teknologi dan informasi serta strategi pegawasan dan pengedalian aset. Dari
jenis-jenis strategi diatas, strategi yang digunakan dalam pengelolaan aset yaitu
dengan menkombinasikan beberapa strategi aset yang ada yaitu strategi sumber daya
manusia, strategi teknologi informasi dan strategi pegawasan dan pengendalian aset.
Pada saat ini stategi Manajemen aset yang diterapkan dan digunakan hanya pada
tahap Pengadaan (inventarisasi Aset) dan Operasi dan Pemeliharaan namun belum
berdasarkan pada optimalisis strategi sumber daya manusia, strategi teknologi dan
informasi dan strategi pegawasaan.
Pada Makalah ini model motodelogi strategi manajemen aset yang merupakan
gabungan dari dari ke 3 stategi tersebut (Sumber daya manusia, Tekonologi dan
informasi, serta pengawasan ). Strategi sumber daya manusia meliputi :
Kompetensi, Pelatihan dan Pembagian Peran. Strategi Teknologi dan Informasi
meliputi: bagaimana cara membuat data, informasi,dan pengetahuan aset yang
dimiliki perusahaan mendukung pelaksanaan pengelolaan aset yang strategis.
Teknologi dan informasi pada pengelolaan aset merupakan faktor penting dalam
membuat keputusan. Oleh karena itu,elemen teknologi dan informasi yang terdiri
dari data, informasi yang terupdate dan berintegritas. Sedangkan Stategi Pengawasan
yaitu dengan memonitor dan mengawasi aset selama siklus hidup aset tersebut.

Tahapan Kerja Pengelolah Aset tetap PT. PLN Persero Wilayah Maluku dan Maluku
Utara(Kondisi sekarang)

]2.1.4 Metode Pengelolan Aset Bebasis Strategi Menajemen Aset.

2.1.5