Tips-Tips Properti by Asia Land Property

Membeli Properti Melalui Lelang Pengadilan

Sebelum anda membeli properti di pengadilan, ada 2 hal yang harus anda perhatikan:

1. Pengadilan menganggap anda paham dengan segala biaya yang timbul setelah anda
membeli properti lelang (seperti biaya renovasi dan lainnya). Sehingga pastikan anda tahu
pasti properti yang anda akan beli pada lelang dan biaya-biaya yang terkait nantinya.
2. Peserta lelang harus memastikan objek lelang dalam kondisi kosong. Karena sering kali pada
prakteknya objek lelang masih ditempati pemilik sebelumnya. Dan mengosongkan rumah
lelang ini bukanlah perkara mudah, perlu orang untuk membantu “mengusir” orang yang
tinggal disana.

Kemudian, untuk prosedural lelang di pengadilan adalah sebagai berikut:

1. Penjualan lelang dilakukan secara terbuka dua kali di media cetak

2. Lelang dianggap sah bila sekurangnya diikuti 2 orang. Dan untuk turut serta sebagai
penawar dalam lelang, peserta wajib menjaminkan sejumlah uang yang besarnya
ditentukan dengan harga pembelian lelang.
3. Uang tersebut akan dikembalikan kepada penawar apabila dia tidak menjadi pemenang
dalam lelang.
4. Penawaran lelang dilakukan secara lisan dihadapan pejabat lelang.
5. Jika seorang penawar ditunjuk sebagai pemenang dalam lelang maka dia diwajibkan
membayar tunai pokokberikut biaya lelang dan uang miskin kepada pejabat lelang sewaktu
lelang itu berlangsung.

Prosedural Penggabungan Sertipikat Tanah

Pemecahan sertipikat mungkin sudah biasa kita dengar dan lakukan. Nah, jika penggabungan
sertipikat apakah bisa dilakukan? Jawabannya bisa! Mari kita simak proseduralnya:

1. Sertipikat yang akan digabung harus sudah atas nama orang yang sama, apabila salah satu
masih atas nama orang lain segera balik nama dahulu di kantor BPN.
2. Sebelum BPN mengeluarkan surat penggabungan, BPN akan mengukur ulang dulu kedua
bidang tanah tersebut. Pada tahap ini sebaiknya yang mengajukan hadir dilapangan untuk
menyaksikan petugas ukur melakukan tugas dengan benar. Setelah diukur ulang, akan
dikeluarkan GS (gambar situasi).
3. Berdasarkan GS tadi maka diterbitkanlah surat keputusan penggabungkan sertipikat.
4. Dengan surat keputusan penggabungan sertipikat itu baru diterbitkan sertipikat
penggabungan.

Perbedaan Mendasar Antara Mall dengan Trade Center

Masih banyak masyarakat yang belum tahu apa perbedaan mendasar dari mall dan trade center.
Mari kita lihat perbedaannya:

MALL :

1. Tenant nya ditentukan pihak pemilik/pengelola mall, biasanya memilih tenant yang sudah
punya nama atau franchise besar agar meningkatkan kunjungan orang kedalam mall.
2. Unit toko yang ada di mall biasanya lebih besar dari pada toko pada trade center.
3. Space yang disediakan hanya disewakan bukan di jual.
4. Ada pusat / hall besar untuk menggelar event / pameran.
TRADE CENTER :

1. Unit toko / space nya dijual, karena trade center memang dibangun untuk dijual unitnya
oleh developer trade center.
2. Tenantnya bebas, tergantung siapa yang membeli unit toko, sehingga agak sulit membuat
segmentasi produk tiap lantai.
3. Jalan/lorong antar toko tidak besar, hanya berkisar 2-3 meter. Dan bisa ada orang
berjualan di lorong jalan.
4. Ukuran tiap toko biasanya hanya sekitar 3x4 meter.

Hak Milik Tanah Untuk Perorangan dan Badan Hukum

Perusahaan berbadan hukum di indoenesia tidak bisa memiliki tanah dengan status hak milik. Yang
diperbolehkan hanyalah HGB, HAK PAKAI, HGU dan HPL. Lalu bagaimana caranya apabila sebuah
perusahaan berbadan hukum untuk membeli tanah dari perorangan dengan status hak milik ?

Caranya:

1. Pemilik perorangan tanah tersebut mengajukan ke kantor pertanahan setempat untuk

diterbitkan sertipikat hak guna bangunan atas nama pemilik tanah.
2. Setelah itu badan pertanahan lalu akan menerbitkan surat sertifikat HGB atas nama
pemilik.
3. Sertifikat HGB tersebut lalu digunakan untuk akta jual beli di hadapan PPAT untuk
kemudian diajukan pendaftaran peralihan haknya di kantor pertanahan setempat.

Hak atas tanah yang bersifat tetap, terdiri dari : (ditentukan dalam Pasal 16 JO Pasal 53 UUPA)

 Hak Milik
 Hak Guna Usaha
 Hak Guna Bangunan
 Hak Pakai
 Hak Sewa Tanah Bangunan
 Hak Pengelolaan

Untuk perorangan, tanah bisa dimiliki dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak
pakai, hak sewa tanah bangunan dan hak pengelolaan. Sedangkan untuk badan hukum yang
berdomisili di Indonesia, bisa memiliki semua hak atas tanah kecuali hak milik.

Azas Pemisahan Horizontal Dalam Properti

Azas pemisahan horizontal dalam properti, dikenal dalam hukum pertanahan Indonesia yang
menggunakan azas hukum adat. Diistilahkan dengan horizontale scheiding. Sebenarnya apa
pengertian dari azas pemisahan horizontal ini? Dalam penjelasannya, hak atas tanah tidak dengan
sendirinya meliputi hak atas bangunan dan tanaman di atasnya. Dengan demikian perbuatan hukum
atas tanah tidak dengan sendirinya meliputi bangunan dan tanaman yang ada diatasnya.

Contoh konkritnya :

Apabila mr.X memiliki tanah atas namanya, maka bangunan diatasnya belum tentu adalah milik
mr.X, hal ini seperti system villa lease hold di bali. Ketika anda membeli bangunan villa ini dengan
masa pemakaian 20 tahun, orang yang menjualkan villa tersebut dan pemilik tanah tidak harus
sama. Hal ini dimungkinkan dengan adanya aturan asaz pemisahan horizontal, yaitu pemilik tanah
tidak harus sama dengan pemilik bangunan diatasnya.

Tol Diatas Laut, Naikkan Daya Tarik Properti Di Nusa Dua dan Jimbaran Bali

Bali, sudah sejak lama dikenal sebagai salah satu destinasi wisata terbaik di Dunia. Maka tidak
heran kenaikan harga properti di sini jauh melebihi daerah lainnya di Indonesia. Booming harga
properti sejak akhir 2009 kemarin hingga akhir 2013 melompatkan harga properti di bali, yang rata-
rata mengalami kenaikan 20%-35% per tahun!

Dengan adanya TOL baru di bali, yang menghubungkan denpasar dengan bandara serta Nusa Dua
membuat dua kawasan di Bali Selatan ini makin HOT dimata developer dan investor. Karena dengan
banyaknya objek wisata yang berada dekat sana seperti Pantai Pandawa, GWK, Pantai Padang-
Padang, Dreamland, Pantai Jimbaran, dll. Maka makin menarik dengan akses yang lebih cepat
dicapai melalui TOL. Anda hanya cukup menempuh waktu 15 menit ke Bandara atau Nusa Dua dari
wilayah Sanur, dan 20 menit dari Renon (Pusat Kota Denpasar).

Hal ini membuat beberapa developer berpengalaman di bali yang telah menjadi rekanan ASIALAND
seperti Bali Cipta Graha, SKI Samatha, Royal Harvest Property dan 7 Pilar membangun proyek-
proyek perumahan bernuansa villa di wilayah sekitar Jimbaran dan Nusa Dua karena banyaknya
investor dari bali dan seluruh Indonesia mulai melirik serius kedua wilayah ini.

Anda tertarik berinvestasi di jimbaran dan nusa dua? Jangan pikir lama nanti harga terlanjur
meroket.

Tertarik memiliki rumah sangat sederhana?

Yang dimaksud dengan Rumah Sangat Sederhana (RSS) adalah rumah tidak bersusun dengan luas
lantai bangunan tidak lebih dari 36m2 . Batas atas nilai jual RSS ini kemudian dinaikkan oleh
pemerintah sesuai dengan tingkat perkembangan harga-harga. Penentuan harga jual RSS ini terkait
dengan anggaran pemerintah yang perlu disediakan sebagai subsidi bagi masyarakat berpenghasilan
rendah. Penerima subsidi adalah warga masyarakatyang berpenghasilan kurang dari Rp. 3.5 juta
per bulan.

Pengertian RSS ini ditentukan dalam keputusan Menteri Keuangan No. 393/KMK.04/1996, untuk
menentukan perumahan yang mendapat subsidi bunga dan subsidi uang muka dari pemerintah.

Hindari hal ini sewaktu menjual rumah anda

Menjual rumah adalah hal yang gampang-gampang susah! Kenapa? Karena rumah merupakan jenis
barang yang harganya terus naik, bisa ditempati sendiri atau disewakan bahkan pembeliannya pun
bisa melalui bantuan Bank (KPR) , sehingga logikanya sangat mudah untuk menjualkan barang ini
kepada orang lain.

Namun disisi lain ternyata banyak orang yang sulit menjual rumahnya, bahkan hingga lebih dari satu
tahun belum laku juga padahal sudah diisi banner dijual langsung pemilik dan sudah iklan di Koran
lokal. Kira-kira apa yang membuat rumah tersebut susah mendapatkan pembeli? Simak analisis tim
Asialand berikut ini:

1. Memasang harga terlalu tinggi

Ya, sering kali penjual rumah berfikir bahwa pembeli akan nego harga, sehingga sebaiknya harga di
naikkan dulu untuk jaga-jaga nanti dinego. Namun hal ini sering membuat pembeli mundur duluan
sebelum menawar harga, karena pikirnya rumah ini dijual dengan harga yang tidak masuk akal.
Sebaiknya naikkan hanya maksimal 3% dari harga pasaran, dengan begitu calon pembeli masih
punya semangat untuk tawar menawar rumah anda.

Ingat: pembeli juga survey beberapa rumah sebelum memutuskan menghubungi anda, jadi mereka
juga tidak mau repot-repot menelepon rumah yang dijual dengan harga tidak masuk akal.

2. Membiarkan kondisi rumah “apa adanya”

Maksud apa adanya disini adalah rumah dibiarkan dalam kondisi berantakan dan beberapa tampilan
depan rumah tidak diservis sebelum dijual. Penjual berfikir, nanti setelah ada yang pasti beli
barulah rumah di servis atau di bersihkan. Sedangkan pembeli cenderung ingin yang siap huni dalam
kondisi OK. Ibaratnya, anak gadis yang mau dicarikan jodoh tentu harus didandani dan ditampilkan
sisi positifnya, sehingga lebih banyak yang tertarik.

3. Tidak punya waktu memperlihatkan lokasi rumah

Dikarenakan kesibukan pemilik, sering kali calon pembeli harus menyesuaikan jadwal untuk bisa
melihat rumah tersebut. Padahal mereka ingin cepat melihat sehingga langsung mendapatkan
keputusan membeli. Hal ini bisa diakali dengan cara menunjuk orang yang punya cukup waktu
fleksibel untuk mengantar calon pembeli yang ingin melihat lokasi rumah dan fisik rumah tersebut.

4. Tidak koperatif dengan pembeli

Sebagai orang yang butuh uang, anda sebaiknya cukup koperatif dengan calon pembeli serius rumah
anda, misalnya menunjukkan IMB dan copy sertifikat tanah ketika pembeli ingin mengetahui apakah
rumah ini memang memenuhi legalitas untuk diajukan KPR ke Bank. Jika anda mengulur-ulur waktu
untuk memperlihatkan dokumen ini, pembeli bisa menjadi tidak yakin dan beralih kepada rumah
lain.

Surat Kuasa Umum/Khusus Kepada Penjual

Untuk anda yang ingin membeli properti, sering kita jumpai adanya orang yang bukan pemilik
properti tersebut tapi mengaku berhak menjualkan karena memiliki surat kuasa dari pemilik
properti. Sebenarnya apakah hal ini cukup aman dalam transaksi?

Sebelum anda membayarkan apapun kepada si pemegang kuasa ini, sebaiknya anda mengecek jenis
surat kuasanya dan keaslian surat kuasa tersebut. Apabila surat kuasanya adalah surat kuasa umum
maka hak nya hanya untuk pengurusan saja, tetapi bila surat kuasanya adalah surat kuasa khusus
yang tegas menyebutkan kuasa untuk menjualkan properti tersebut, dasar ini bisa dipercaya.

Anda juga bisa meminta bantuan notaris untuk mengecek tentang keaslian surat kuasa tersebut.
Apakah benar yang memberikan surat kuasa tersebut adalah orang yang berhak (pemilik properti).

Apapun jenis barangnya dan siapapun penjualnya, Sebagai pembeli anda tetap harus memegang
prinsip asaz caveat emptor yaitu asas pembeli harus waspada.

Pengertian KLB

KLB adalah singkatan dari koefisien luas bangunan. pada sertifikat ada yang tertera KLB ini,
biasanya besaran KLB adalah angka, misalnya KLB 3 kali, KLB 5 kali atau lainnya tergantung
kebijakan KLB di suatu daerah. Fungsi data KLB ini adalah untuk mengetahui luasan maksimal
bangunan yang boleh dibangun di suatu wilayah.

Berikut ilustrasi untuk memudahkan pemahaman KLB :

 Jika anda punya tanah dengan KLB 5 kali, dengan luasan tanah 500m2. maka luas bangunan
maksimal yang boleh anda bangun adalah 2500m2 (5 x 500m2).
 Jika ada pertanyaan berapa tingkat lantai yang bisa dibangun jika anda punya tanah 500m²
dengan luas maksimal bangunan yang diperbolehkan adalah 2500m², maka anda harus
menghitung juga KDB yang diperbolehkan di wilayah tersebut (baca artikel tentang KDB di
postingan kami sebelumnya).
 Jika KDB nya 60% maka dasaran bangunan adalah 60% x 500m² = 300m² , sehingga bila
luasan maksimal yang diperbolehkan adalah 2500m² maka jumlah lantainya menjadi
2500m² : 300m² = 8 lantai. (luas lantai paling atas bisa dibuat 200m²).
 Jika anda ingin mengecilkan luasan pondasi bangunan menjadi 250m² juga tidak masalah
sehingga tinggi bangunan menjadi 2500m² : 250m² = 10 lantai.

Ingin Membeli Rumah Secara Kredit, Pilih KPR Syariah atau KPR Konvensional ?

Sesuai dengan peraturan bank Indonesia , untuk menggunakan KPR anda harus membayar DP (down
payment) 30% dari harga rumah. Kebijakan ini terutama untuk rumah dengan luasan diatas 70m2.
Jadi apabila anda ingin membeli rumah Rp. 500 juta melalui KPR maka anda harus menyiapkan dana
Rp. 150jt. Sisanya Rp. 350jt akan dilunasi oleh bank. Nah, sebaiknya untu KPR menggunakan KPR
syariah atau KPR konvensional? Berikut perbedaannya.

KPR Syariah
Poin-poin dalam KPR Syariah antara lain:
• Jangka waktu yang ditawarkan maksimal 15 tahun
• Bunganya tetap sehingga lebih aman dalam menghadapi inflasi yang kenaikannya tajam
• Terdapat 2 pilihan yaitu akad mudaharad (jual beli) dan musyarakah mutanaqishah (kerjasama
menyewa)
• Apabila nasabah melakukan pelunasan sebelum jatuh tempo, maka nasabah tidak akan dikenakan
denda.

KPR Konvensional
Poin-poin dalam KPR Konvensional antara lain:
• Jangka waktu yang ditawarkan maksimal 20 tahun, sehingga cicilan perbulan bisa lebih ringan.
• Bunganya fix maksimal 3 tahun selanjutnya mengikuti tingkat inflasi.
• Apabila nasabah melakukan pelunasan sebelum jatuh tempo, maka nasabah akan dikenakan
denda/penalty.

Peran Kepala Desa Dalam Pembelian Tanah Hak Milik Adat

Jika anda berencana membeli tanah dengan hak milik adat, maka anda harus menyertakan kepala
desa. Karena menurut peraturan pemerintah No.10 tahun 1961 tentang pendaftaran tanah, untuk
pendaftaran tanah milik adat harus dilengkapi dengan surat keterangan milik adat dari kepala desa
yang merupakan dasar penerbitan sertifikatnya.

Sebelum melakukan pendaftaran tanah di kantor pertanahan setempat, anda perlu bukti
penguasaan tanah yaitu bukti penguasaan tanah secara yuridis (surat/dokumen penguasaan atas
tanah) dan bukti fisik/teknis seperti surat ukur tanah tersebut.
Untuk proses penerbitan sertifikatnya, setelah data yuridis dan data teknis terkumpul lalu akan
diumumkan selama 60 hari di kantor desa/kelurahan, kantor kecamatan, dan kantor pertanahan.
Bila dalam jangka waktu 60 hari tersebut tidak ditemukan keberatan atau gugatan dari pihak
manapun juga maka penerbitan sertifikat hak dapat dilakukan.

Transaksi Tanah Tanpa Melalui Notaris/PPAT, Apakah Sah?

Transaksi jual beli properti memang tidak bisa disamakan seperti dengan transaksi jual beli
makanan. Karena dalam kepemilikan properti (setelah proses jual beli) ada yang
disebut pendaftaran hak.

PPAT adalah satu-satunya pejabat yang berwenang untuk membuat akta-akta peralihan hak atas
tanah termasuk transaksi jual beli. Perkecualian ketentuan tersebut adalah apabila disuatu
kecamatan belum diangkat seorang PPAT, maka biasanya kepala kecamatan dapat menjadi PPAT
Sementara.

suatu transaksi jual beli tanah/properti yang tidak dilakukan di depan notaris/PPAT memang tidak
bisa dianggap tidak sah, setidaknya sampai saat ini belum ada sanksi hukumnya. Tetapi ada
konsekuensinya, pembeli tidak dapat melakukan pendaftaran hak di kantor pertanahan/BPN,
otomatis juga tidak akan memperoleh sertifikat sebagai tanda bukti kepemilikan atas tanah yang
dibeli tersebut. Pendaftaran tanah hanya dapat dilakukan berdasarkan akta otentik yang dibuat
oleh PPAT.

Panduan Menjual Properti Milik Pribadi

1.Siapkan Kelengkapan Dokumen

Ketika anda ingin menjual properti anda baik itu rumah, ruko, kios/toko, atau tanah, anda perlu
menyiapkan beberapa dokumen yang dapat meyakinkan pembeli bahwa properti anda memenuhi 3
kriteria yang layak beli : Bebas (tidak dalam sengketa), Bersih (tidak ditempati oleh pihak yang
tidak berwenang), Jelas (ukuran tanah dan bangunan serta gambar IMB nya sesuai dengan sertifikat
dan IMB).

Dokumen yang perlu dipersiapkan:

 Sertifikat tanah dari properti tersebut + fotocopy nya

 IMB (apabila ada bangunan diatas tanah milik anda) + fotocopy nya
 Bukti pembayaran pajak + fotocopy nya
 KTP anda sebagai pemilik properti + fotocopy nya

2.Menentukan Harga Yang Tepat

Menentukan harga jual suatu properti terbilang gampang-gampang susah, karena anda boleh
menjual sangat murah atau sangat mahal asalkan ada yang mau. Yang perlu diingat, menentukan
harga jual rumah yang terlalu tinggi dapat mengakibatkan rumah anda tidak cepat laku terjual.

Banyak orang berpikir dengan menetapkan nilai jual rumah yang tinggi mereka sewaktu-waktu
masih dapat menurunkan harga, tetapi hal ini bisa membuat penjual justru “kalah power” dimata
pembeli, dan membuat pembeli bahkan bisa menawar lebih rendah lagi. Dengan demikian,
kemungkinan besar rumah tersebut akan terjual lebih rendah dari harga pasar yang seharusnya.
Keuntungan menentukan harga properti yang tepat:

 Properti anda akan dilihat oleh lebih banyak calon pembeli yang memiliki motivasi untuk
membeli. Rumah anda pun akan terjual lebih cepat.
 Rumah anda tidak akan kehilangan pamor dengan berada terlalu lama di pasar.
 Semakin harganya dekat dengan nilai pasar rumah di sekitar rumah anda, semakin banyak
penawaran serius yang anda peroleh.

Agen-agen properti yang lain akan lebih antusias dalam membantu menawarkan dan mengiklankan
rumah anda kepada klien pembeli mereka. Agen properti tentu lebih memprioritaskan memasarkan
properti yang kemungkinan laku nya lebih tinggi, salah satu nya terlihat dari harga yang dipasang
oleh penjual.

Ada satu lagi hal yang perlu diperhatikan, ingat bahwa kesempatan terbaik dalam menjual rumah
dengan kemungkinan harga tertinggi adalah pada saat bulan pertama rumah anda berada di pasar,
jadi tentukan harganya dengan cermat. Penjual rumah tidak boleh dipengaruhi faktor emosional
terhadap rumah tersebut, anda perlu menanamkan pemahaman bahwa rumah anda adalah komoditi
pasar yang harus melihat juga dari sudut pandang pembeli.

Kami dari ASIALAND mencoba memberi anda gambaran sudut pandang pembeli ketika ingin membeli
sebuah rumah dengan contoh kasus:

Ketika A sebagai buyer ingin membeli sebuah rumah (Luas tanah 200m2, luas bangunan 150m2, usia
bangunan 4 tahun) dilokasi Y dengan harga 2M, hal utama yang dia hitung adalah:

1. Berapa harga per m2 bangunan tersebut diliat dari spek dan usia bangunan. Apabila
hitungannya 3jt/m2 maka bangunan dihitung 150m2 x 3jt = 450jt

2. Kemudian harga total 2M dikurangi harga bangunan 450jt = 1,55M.

3. Selanjutnya buyer akan mencari info tentang harga pasaran tanah dilokasi rumah anda, misal
data yang dia dapat adalah 5,5jt/m2 atau 550jt/are maka dengan luasan tanah 200m2 didapatkan
hitungan total harga tanah 1,1M.

4. Dia akan menyimpulkan rumah anda terlalu tinggi karena harga reasonable untuk dia adalah
450jt + 1,1M = 1,55M. apabila anda ingin rumah anda cepat laku, set up harga maksimal 5-10%
diatas angka tersebut. Tawar menawar masih memungkinkan bagi calon buyer. Diatas harga itu
buyer akan lebih memilih mencari properti lain. Ingat rumah anda bukan satu-satunya yang dijual di
pasar!

*NB:memasang harga awal ketinggian 2M padahal harga reasonable untuk buyer adalah 1,55M dan
kemudian baru menurunkan harga ke 1,7M nego pada 1-2 bulan berikutnya membuat rumah anda
nampak tidak laku dan penjualnya seperti butuh uang besok hari. Ini justru membuat buyer lain
menekan harga habis-habisan dibawah 1,5M. inilah psikologi pasar yang mau tidak mau harus
diterima penjual.

Beberapa hal lain yang diperhatikan pembeli antara lain:

 Lokasi
 Kontur tanah
 Akses jalan menuju lokasi properti
 Gaya arsitektur bangunan
 Kerapian Finishing bangunan
 Fasilitas lingkungan
 Nilai tambah lainnya (swimming pool, garden yang indah, tidak ada kebocoran,
garasi/carport yang luas, bonus lukisan, kitchen set berkualitas dll)
3. Usaha Memaksimalkan Tampilan Rumah Anda

Ibarat menjodohkan anak gadis anda, tentu penampilan rumah yang akan dijual harus semenarik
mungkin dan kelebihan-kelebihannya di tunjukkan agar calon pembeli jatuh cinta saat melihat
pertama kali. Anda dapat memaksimalkan tampilan rumah dengan melakukan hal-hal berikut:

a. Menceritakan bahwa rumah ini punya nilai special atau nilai history tersendiri (apabila
ada)misalnya sebelum anda, pemiliknya adalah seorang gubernur atau artis. Bisa juga arsitek yang
dulu mendesain adalah arsitek terkenal.

b. Menghilangkan bau-bau yang menggangguseperti bau got, dan beberapa sudut rumah yang jarang
dibersihkan dari tumpukan barang bekas atau area yang tergenang air hujan/air kotor.

c. Buat rumah terkesan netral. lepaskan foto-foto pribadi maupun foto idola anda, dan hal-hal yang
mengandung ideologi, politis dan hal-hal etnik lain yang menempel pada dinding, rumah yang
netral memudahkan pembeli untuk membayangkan bagaimana dia menata rumah ini apabila
membelinya. Perasaan untuk ingin memiliki rumah ini bisa menjadi lebih kuat.

d. Buka gorden, jendela dan nyalakan lampu. Suasana terang dan lega akan lebih menarik minat
pembeli ketika melihat rumah anda.

e. Buat perbaikan-perbaikan kecil. Seperti mengganti lampu yang mati, mengganti keran yang
berkarat, memperbaiki jendela atau engsel yang rusak/bermasalah, water proofing tembok yang
berjamur akibat air rembesan, cat ulang apabila catnya sudah sangat lama dan berwarna norak.

f. Usahakan jaga selalu penampilan dan kebersihan dalam kondisi prima.Bersihkan garden agar
terlihat segar dan cantik, bersihkan debu-debu yang menempel pada furniture dan jendela/pintu,
bersihkan tampilan dapur, dll.

Semoga properti anda cepat laku terjual.

Properti Anda, Sebuah Asset atau Justru Liability?

Properti sering kali dipercaya sebagai media investasi yang sangat baik, harganya terus naik dan
bisa mendatangkan hasil bila disewakan. Ketika properti itu disewakan maka dia bersifat sebagai
asset, dan ketika properti nya dibiarkan begitu saja maka dia bersifat sebagai liability.

Apa perbedaan aset dan liability? Kenapa properti yang sama bisa menjadi asset atau justru
liability? Gampangnya, seperti yang di analogikan oleh robert kiyosaki:

◦ Asset adalah apapun yang memasukkan uang ke kantong anda tanpa kehilangan kepemilikan.
Contohnya: rumah yang disewakan, mobil yang di rental kan, royalty dari lagu dan buku yang anda
jual.

◦ Liability adalah apapun yang mengeluarkan/menarik uang dari kantong anda. Contohnya rumah
yang anda tempati, tidak menghasilkan uang namun justru menambah pengeluaran seperti pajak
tahunan, biaya-biaya perbaikan dan kebersihan.

Jika anda punya banyak properti, saran kami sebaiknya disewakan saja sehingga bisa menjadi asset
yang mendatangkan uang secara berkala ke kantong anda.
Lebih Bagus Mana, Beli Tanah atau Beli Rumah?

Mungkin banyak diantara kita yang masih bingung lebih bagus mana antara beli tanah atau rumah
ketika memutuskan untuk berinvestasi di properti. Agar tidak bingung lagi, tim Asialand akan coba
memberikan gambaran.

Dalam investasi properti ada dua keuntungan utama yang bisa kita dapatkan. Keuntungan berupa
capital gain dan keuntungan berupa investment yield. Keuntungan berupa capital gain didapatkan
ketika anda menjual properti, contohnya ketika anda membeli tanah seluas 200m2 seharga Rp.
1.000.000/m2 pada tahun 2003 kemudian menjualnya pada tahun 2014 saat harganya Rp.
7.500.000/m2 maka anda mendapatkan keuntungan 6.500.000/m2 atau keuntungan total sebesar
200 x 6.500.000 = Rp. 1300.000.000! keuntungan ini disebut capital gain.

Keuntungan yang lain adalah investment yield atau hasil sewa. Contohnya bila anda membeli
sebuah rumah dengan harga 500 juta rupiah lalu menyewakannya per tahun dengan harga sewa
30jt/tahun itu artinya anda mendapatkan hasil sewa dari rumah tersebut. Investment yieldnya
menjadi 30 juta : 500 juta x 100% = 6% / tahun. *nilai sewa biasanya naik pertahun kecuali disewa
langsung lebih dari setahun di awal sewa.

Rumah dan tanah umumnya bisa menikmati 2 keuntungan ini pada saat disewakan pada waktu
tertentu (mendapatkan investment yield) kemudian dijual untuk mendapatkan capital gain. Namun,
tanah kosong lebih sulit untuk mendapatkan penyewa kecuali lokasinya dipinggir jalan untuk
tempat usaha atau lokasi kawasan pabrik.

Jadi mana yang lebih bagus? Jawabannya sama-sama bagus.

Investasi Properti Berisiko?

Berbicara tentang risiko, investasi apapun selalu memiliki risiko. Yang membedakan adalah besar
kecilnya risiko dari suatu investasi. Investasi di properti sebenarnya sangat bagus dan berisiko kecil,
apa saja risiko dalam investasi properti? Tim Asialand memberikan pandangannya untuk anda:

1. kurang liquid, artinya saat kita membutuhkan uang cash dalam waktu cepat kita tidak akan dapat
menjualnya secepat menjual emas atau saham. Solusinya adalah dijaminkan ke bank untuk
mendapat pinjaman dana sambil menunggu properti itu laku.

2. Legalitasnya bermasalah, sering kali karena kurangnya informasi dan pengalaman membuat orang
yang ingin berinvestasi di properti malah mengalami kerugian. Solusinya, anda harus lebih cermat
dalam memeriksa kelengkapan dan kebenaran suatu dokumen yang berkaitan dengan properti
tersebut sebelum bertransaksi. Hubungi notaris , pengacara atau konsultan properti anda.

3. Properti yang anda bangun untuk memperoleh hasil sewa ternyata tidak laku disewakan, ini
cukup jarang ditemui di wilayah yang permintaan propertinya tinggi seperti Bali dan Jabodetabek.
Namun untuk daerah-daerah lain hal ini lumayan sering terjadi. Solusinya adalah pelajari karakter
penyewa di wilayah properti anda dibangun, apakah mereka mahasiswa, orang kantoran atau
keluarga. Salah segmen bisa menyebabkan properti anda susah mendapatkan penyewa. Hal ini juga
berlaku untuk mereka yang membangun mall dan perlu penyewa.

4. Resiko limitasi, artinya walopun lokasi untuk pengembangan bagus, namun harus tetap melihat
berapa sebenarny kebutuhan akan properti baru disana. Jangan sampai, karena saking semangat,
anda sebagai developer malah membangun 500 unit rumah padahal kebutuhannya 150 unit sehingga
banyak unit yang tidak laku dan malah kosong. Ini bisa menurunkan image perumahan anda dan
tentunya kerugian materiil dari unit-unit yang tidak laku. Solusinya survey pasar terlebih dahulu
menggunakan data-data konsultan properti independen dan data-data statistik dari dinas
pemerintah yang terkait dengan rencana pengembangan kawasan perumahan.
Pilih Rumah atau Apartemen?

Apartemen kian diminati oleh kaum urban karena kepraktisannya dan selalu dibangun dekat dengan
pusat kota. Namun masih banyak yang lebih memilih untuk tinggal di landed house atau lazimnya
kita sebut rumah. Sebenarnya, mana yang lebih baik?

Apartemen memiliki kelebihan:

 Berada di pusat kota sehingga memudahkan anda dalam menjangkau tempat-tempat di

pusat kota.
 Harga bisanya setengah dari harga rumah di sekitarnya
 Ada pengawasan CCTV
 Menyediakan fasilitas kebersihan, gym dll dalam 1 gedung.

Anda dapat memilih apartemen apabila:

 Ingin tingkat keamanan yang lebih tinggi karena akses masuk yang sangat terbatas diawasi
petugas dan kamera CCTV selama 24 jam.
 Karena kesibukan menjadi tidak punya banyak waktu untuk melakukan kegiatan bersih-
bersih.
 Ingin dekat dengan kehidupan di pusat kota.

Landed house (rumah) memiliki kelebihan:

 Dapat direnovasi
 Bisa menambahkan swimming pool pribadi atau garden
 Aman. Rumah tinggal yang berdiri sendiri dianggap lebih aman daripada bangunan
apartemen yang bertingkat-tingkat. Selain karena kepemilikannya berdiri sendiri, jika
terjadi risiko pada bangunan rumah, Anda tetap memiliki tanahnya.
 Lebih likuid, lebih mudah cari pembeli. Rumah tinggal untuk kalangan menengah paling
banyak dicari sehingga lebih menarik untuk investasi

Anda dapat memilih landed house apabila:

 Ingin lebih bebas (contohnya: ingin punya hewan peliharaan)

 Punya niat investasi jangka menengah-panjang.
 Punya tingkat sosialisasi sangat tinggi.
 Menyukai berkebun
 Punya niatan suatu hari akan melakukan renovasi
 Tidak terlalu terikat dengan kehidupan kota.

Tips Mengatur Dapur di Rumah Kecil

Mengatur dapur di rumah yang tidak terlalu luas (rumah 45m2 satu lantai - 90m2 dua lantai), tentu
menjadi menjadi masalah tersendiri untuk para pemilik rumah khusunya para ibu rumah tangga.

Berikut ini beberapa trik yang bisa Anda lakukan untuk membuat dapur Anda terlihat cantik, bersih
dan nyaman:

 Pastikan dapur Anda memiliki ruang ventilasi udara yang cukup besar, agar saat memasak
udara tersirkulasi dengan baik.
  Menggunakan warna terang juga dapat memberikan feeling ruangan terasa lebih luas.
 Barang-barang atau alat masak yang berserakan juga dapat menimbulkan kesan sempit pada
ruang dapur rumah anda. Untuk membuatnya tampak lebih lega, anda bisa membuat
cabinet/kitchen set agar barang-barang bisa disimpan rapih dalam rak-rak tersebut.
 Pastikan setelah memasak Anda membersihkan dapur, Anda bisa menggunakan cairan
pembersih lantai dengan aroma yang segar, seperti lemon, jeruk dan lain sebagainya.

Dapur yang terlihat lega dan bersih tentu meningkatkan kenyamanan anda dan keluarga di dalam
rumah. Kini dapur di rumah kecil tidak jadi masalah besar lagi kan?

Kapan saat tepat memulai investasi di properti? 20 tahun yang lalu atau hari ini?

Pertanyaan ini adalah pertanyaan abadi ketika kita membicarakan tentang investasi di properti.
Orang selalu ingin tahu kapan sih waktu terbaik untuk membeli properti, terutama ketika booming
properti datang. Jawabannya adalah (mungkin) 20 tahun yang lalu atau hari ini. Sebagai pegangan
untuk anda yang ingin membeli properti, jangan ragu untuk membeli properti kapanpun, asalkan
anda mempunya dana yang cukup (baik cash keras, cash bertahap maupun KPR) dan properti
tersebut terletak di sunset area property atau properti yang berada dilokasi dimana potensi
kenaikan harganya sangat tinggi dalam jangka waktu pendek-menengah (dikarenakan demographic
inflow yang lebih tinggi dibandingkan demographic outflow di daerah tersebut sehingga permintaan
akan properti di daerah ini tinggi dan otomatis mengangkat harga dengan cepat).

Harga properti akan terus naik, karena itu anda tidak akan pernah mendapat waktu yang benar-
benar pas untuk membeli properti selain secepat mungkin. Karena harga properti di indonesia tidak
akan pernah turun kecuali kondisi force majeur. mereka yang merasakan harga properti nya kini
bernilai puluhan kali lebih tinggi daripada saat membeli adalah orang-orang yang berani membeli
properti 10-20 tahun yang lalu dan kini mendapatkan nikmatnya kenaikan harga properti (selain
dapat disewakan untuk mendapat pasif income). Jadi jika anda membeli properti hari ini, anda
akan menikmati kenaikan harganya dalam 3-10 tahun mendatang tanpa melakukan apapun bahkan
anda bisa mendapat income tambahan dengan menyewakan properti tersebut. Menarik bukan? Ayo
segera berburu properti!  article by Asialandproperty

Properti Indonesia Masih Akan Tumbuh Baik di 2014

Sektor properti merupakan salah satu sektor yang tidak terlalu terpengaruh kondisi tahun pemilu
dikarenakan masyarakat indonesia masih memiliki kepercayaan yang sangat tinggi di properti untuk
menyimpan kekayaannya, apalagi dalam 3 tahun terakhir banyak orang yang telah menikmati
untung dari kenaikan harga properti yang sangat signifikan. Real Estat Indonesia (REI)
memperkirakan sektor properti akan mengalami pertumbuhan sebesar 10% karena backlog
perumahan masih sangat besar. Kami optimis sektor properti masih bisa tumbuh 10% dan
merupakan sektor industri yang strategis. Saat ini, backlog perumahan jumlahnya masih besar dan
pelaku usaha properti yakin pertumbuhan properti nasional akan terus meningkat, kata Ketua DPP
REI, Eddy Hussy di Jakarta, Selasa (28/1).

Apabila ada dorongan dari Pemerintah, khususnya Kementerian Perumahan Rakyat (Kemenpera),
menurut Eddy, pertumbuhan sektor properti bisa sama seperti tahun lalu. Namun, sejauh ini REI
masih khawatir atas beberapa hal. Yang dikhawatirkan adalah kenaikan suku bunga kredit dan
peraturan Bank Indonesia (BI) tentang Loan to value LTV. Sekarang kondisi realnya, bank sudah
mulai menaikkan bunga KPR dan hal tersebut sangat memukul daya beli masyarakat, paparnya.
Bank Indonesia memberikan pengetatan pengajunan KPR yang menyebabkan penjualan properti
menurun hingga 30%.
Pembelian Properti Oleh Asing, Hati-Hati Menggunakan Nomini

Di Indonesia, khususnya Jakarta dan bali, sering sekali kita jumpai dalam bidang properti adanya
pembelian oleh pihak asing. Tujuannya adalah untuk tempat tinggal mereka yang bekerja di
Indonesia atau bisa juga untuk sekedar investasi (disewakan kembali). Tapi apakah pihak asing
boleh menguasai properti di Indonesia? Jawabannya adalah bisa! Yaitu dengan status kepemilikan
hak pakai.

Pada prakteknya, orang asing yang membeli properti di Indonesia lebih sering menggunakan status
kepemiilikan SHM atau HGB dengan atas nama orang Indonesia / WNI yang dia kenal dan percayai di
Indonesia. Sebenarnya hal ini kurang baik, karena bisa terjadi masalah di kemudian hari. Misalkan
saja, WNI yang dia tunjuk tersebut meninggal atau dia berubah pikiran. Dan secara hukum perlu
diingat bahwa pemilik sah suatu properti adalah orang yang terdaftar namanya di sertipikat
tersebut, pengadilan tidak peduli pembiayaan pembelian properti nya dari uang siapa.

Sering kali, orang asing yang ingin membeli properti dengan menggunakan nomini WNI membuat
surat pengakuan utang dari si WNI kepada pihak asing. Bahwa si WNI meminjam uang kepada si
asing untuk membeli properti itu, dimana propertinya dijadikan jaminan kepada si asing, dan WNI
memberikan kuasa jual juga. Tetapi dia tidak tahu bahwa itu adalah perjanjian hutang piutang
bukan perjanjian kepemilikan (jual-beli).

Apabila WNI tersebut meninggal, maka otomatis properti tersebut menjadi hak ahli waris nya
sehingga pada saat si asing ingin menjual properti tersebut maka ia harus meminta tanda tangan si
ahli waris, yang tentunya perlu biaya dan masih untung jika si ahli waris tidak berusaha “memeras”
atau berniat tidak baik. Perlu dipahami bahwa perjanjian pengakuan hutang tidak bisa dijadikan
dasar peralihan hak. Mesti ada jual beli, hibah atau waris.

Pakar hukum properti yang juga pengajar di panangian school property (tempat konsultan asialand
belajar properti dulu), bpk. Erwin Kallo,SH ,menyarankan jika orang asing mau beli properti landed
house, lebih baik tanahnya dirubah menjadi hak pakai atas nama orang asing tersebut. Kenapa?
Karena saat ini antara HP (hak pakai) dengan HGB (Hak guna bangunan) hampir tidak ada bedanya.
Kalau dulu memang berbeda, jangka waktu HP hanya 10 tahun dan non bankable (tidak dapat
dijaminkan di bank), tapi sekarang HP itu sudah sama dengan HGB yang masa berlakunya 20 tahun
dan bank able.

Erwin Kallo juga menambahkan “kalau landed house itu gampang mengubah dari HP ke HGB, dan
begitu juga sebaliknya. Jadi tidak ada masalah kalau orang asing mau jual lagi ke WNI. Kecuali
hunian yang strata tittle (apartmen, condotel, trade center) itu tidak bisa, karena tanahnya tidak
bisa diubah-ubah”.

Dirangkum oleh :
www.mandirisemesta.com
Jual,Beli,Sewa Properti area Tangerang dan sekitarnya