Anda di halaman 1dari 34

Implementasi PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK

KEPENTINGAN UMUM dan permasalahan pelaksanaan


kontrak di lingkungan kementerian pekerjaan umum DAN
PERUMAHAN RAKYAT
DISAMPAIKAN DI PADANG, 7 OKTOBER 2015
OLEH KEPALA BIRO HUKUM
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
SITI MARTINI, SH.MSi
I. PENGADAAN TANAH BAGI
KEPENTINGAN UMUM DI
LINGKUNGAN KEMENTERIAN
PEKERJAAN UMUM DAN
PERUMAHAN RAKYAT
DASAR HUKUM PENGADAAN TANAH
UNTUK KEPENTINGAN UMUM
1. UNDANG-UNDANG NOMOR 2 TAHUN 2012 TENTANG PENGADAAN
TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM.
2. PERATURAN PRESIDEN NOMOR 71 TAHUN 2012 TENTANG
PENYELENGARAAN PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK
KEPENTINGAN UMUM.
3. PERATURAN KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL REPUBLIK
INDONESIA NOMOR 5 TAHUN 2012 TENTANG PETUNJUK TEKNIS
PELAKSANAAN PENGADAAN TANAH.
4. PERATURAN MENTERI KEUANGAN NOMOR 13/PMK.02/2013 TENTANG
BIAYA OPERASIONAL DAN BIAYA PENDUKUNG PENYELENGARAAN
PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN
UMUM YANG BERSUMBER DARI ANGGARAN PENDAPATAN DAN BELANJA
NEGARA.
DEFINISI PENTING DALAM UNDANG-UNDANG NOMOR 2 TAHUN 2012

• PENGADAAN TANAH adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara


memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak.
• INSTANSI adalah lembaga negara, kementerian dan lembaga pemerintah
nonkementerian, pemerintah provinsi, pemerintah kabupaten/kota, dan
Badan Hukum Milik Negara/Badan Usaha Milik Negara yang mendapat
penugasan khusus Pemerintah.
• PIHAK YANG BERHAK adalah pihak yang menguasai atau memiliki objek
pengadaan tanah.
• OBJEK PENGADAAN TANAH adalah tanah, ruang atas tanah dan bawah tanah,
bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, atau lainnya yang
dapat dinilai.
• HAK ATAS TANAH adalah hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Perdaturan Dasar Pokok-Pokok
Agraria dan hak lain yang akan ditetapkan dengan undang-undang.
Pasal 10 UU No. 2/12
• PENGADAAN TANAH UNTUK KEPENTINGAN UMUM
DISELENGGARAKAN MELALUI TAHAP:

Pasal 13 UU No. 2/12


1. PERENCANAAN.
2. PERSIAPAN.
3. PELAKSANAAN.
4. PENYERAHAN HASIL.
RENTANG WAKTU PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK
KEPENTINGAN UMUM

104
108
TIM KAJI 118
KASASI
72
90 KASASI
74
KONSULTASI VERIFIKASI DAN 74
TUN PERBAIKAN
PUBLIK ULANG PN
? 30 60 14 44 ?
? 30

PENETAPAN INVENTARISASI&
PENDATAAN KONSULTASI IDENTIFIKASI , PENYERAHAN
LOKASI PENETAPAN PENILAI MUSYAWARAN HASIL
?
AWAL PUBLIK PENGUMUMAN BESAR DAN
DAN PENILAIAN
BENTUK
GANTI RUGI

60
? ? PELEPASAN TANAH INSTANSI PEMERINTAH

PERENCANAAN PERSIAPAN PELAKSANAAN


1. PERENCANAAN PENGADAAN TANAH

Pasal 14
Intinya:
Instansi yang memerlukan tanah membuat perencanaan
Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum didasarkan atas
Rencana Tata Ruang Wilayah dan prioritas pembangunan yang
tercantum dalam Rencana Pembangunan Jangka Menengah,
Rencana Strategis, Rencana Kerja Pemerintah Instansi yang
bersangkutan
2. Persiapan Pengadaan Tanah

Pasal 16
Instansi yang memerlukan tanah dan pemerintah provinsi
berdasarkan dokumen perencanan melaksanakan:
a. Pemberitahuan rencana pembangunan;
b. Pendataan awal lokasi rencana pembangunan; dan
Penetapan Ijin
c. Konsultasi publik rencana pembangunan. Lokasi apabila
sepakat

Keberatan ke
Gubernur
Ps.21

Keberatan terhadap
MA penolakan dapat Ditolak/diterima
diajukan ke PTUN
3. Pelaksanaan Pengadaan
Tanah
1. Berdasarkan Penetapan Lokasi pembangunan untuk
Kepentingan Umum mengajukan pelaksanaan
pengadaan tanah kepada Lembaga Pertanahan. (Ps 27)
2. Pelaksanaan Pengadaan Tanah meliputi:
a. Inventarisasi dan identifikasi penguasaan, pemilikan,
penggunaan dan pemanfaatan tanah;
b. Penilaian Ganti Kerugian;
c. Musyawarah penetapan Ganti Kerugian;
d. Pemberian Ganti Kerugian; dan
e. Pelepasan tanah Instansi.
Setelah Penetapan Lokasi Pihak yang berhak
hanya dapat mengalihkan hak atas tanahnya
kepada instansi yang memerlukan tanah
melalui Lembaga Pertanahan. (Ps 27 ayat 3)
• Inventarisasi dan Indentifikasi Penguasaan, Pemilikan, Penggunaan,
serta Pemanfaatan Tanah (Ps 28)
Kegiatan yang dilakukan meliputi:
a. Pengukuran dan pemetaan bidang per bidang tanah; dan
b. Pengumpulan data Pihak yang berhak dan Objek Pengadaan Tanah.
Penilaian Ganti Kerugian
Lembaga Pertanahan menetapkan Penilai sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan (Ps 31)

Pasal 33, Penilaian besarnya nilai Ganti Kerugian oleh Penilai dilakukan bidang per bidang tanah,
meliputi:
a. Tanah;
b. Ruang atas dan bawah tanah;
c. Bangunan;
d. Tanaman;
e. Benda yang berkaitan dengan tanah; dan/atau
f. Kerugian lain yang dapat dinilai.

Pasal 66 ayat (4) Perpres 71 Tahun 2012


Hasil Penilaian Penilai menjadi dasar musawarah penetapan bentuk Ganti Kerugian.
Dalam hal bidang tanah tertentu yang terkena
Pengadaan Tanah terdapat sisa yang tidak lagi dapat
difungsikan sesuai dengan peruntukan dan
penggunaannya, Pihak yang Berhak dapat meminta
penggantian secara utuh atas bidang tanahnya. (Pasal 35)
Lembaga Pertanahan melakukan musyawarah Ps 37 ayat (1)

Hasil kesepakatan, menjadi dasar pemberian


Ganti Kerugian {Ps 37 ayat (2)}
14 hari setelah musyawarah/tidak ada
keberatan dianggap menerima

Tidak ada kesepakatan, Pihak yang Berhak


dapat mengajukan keberatan ke PN {Ps 38
ayat (1)}

Pihak yang keberatan terhadap putusan


pengadilan negeri dapat mengajukan
kasasi ke Mahkamah Agung {38 ayat (2)}
GANTI KERUGIAN DAPAT DIBERIKAN DALAM BENTUK (Ps 36):
a. Uang;
b. Tanah pengganti;
c. Kepemilikan saham; atau
d. Bentuk lain yang disetujui oleh kedua belah pihak.
PASAL 40 (Penjelasan)
Pemberian Ganti Kerugian pada prinsipnya harus diserahkan
langsung kepada pihak yang Berhak atas Ganti Kerugian, apabila
berhalangan Pihak yang Berhak karena hukum dapat
memberikan kuasa kepada pihak lain atau ahli waris, dimana
penerima kuasa hanya dapat menerima kuasa dari satu orang
yang berhak atas Ganti Kerugian.
Pihak yang berhak adalah (Penjelasan Ps 40):
a. Pemegang hak atas tanah;
b. Pemegang hak pengelolaan;
c. Nadzir, untuk tanah wakaf;
d. Pemilik tanah bekas milik adat;
e. Masyarakat hukum adat;
f. Pihak yang mengusasi tanah negara dengan itikad baik;
g. Pemegang dasar penguasaan atas tanah; dan/atau
h. Pemilik bangunan, tanaman atau benda lain yang berkaitan dengan tanah
Pemegang HBG
dapat ganti rugi
HGB dapat
diterbitkan diatas
Tanah Hak Milik/Hak
Pengelolaan
Pemilik tanah Hak Milik
atau Hak Pengelolaan
dapat ganti rugi

Penjelasan
Pemegang HP Pasal 40
dapat ganti rugi
Hak Pakai dapat
diterbitkan diatas
Tanah Hak Milik/Hak
Pengelolaan
Pemegang
HM/HP dapat
ganti rugi
Penjelasan Pasal 40
Pihak yang menguasai tanah negara yang dapat diberikan
penggantian kerugian adalah pemakai tanah negara yang sesuai
dengan atau tidak melanggar ketentuan peraturan perundang-
undangan, contohnya:
a. Bekas pemegang hak yang telah habis jangka waktunya, dan
masih menggunakan/memanfaatkan tanah tersebut;
b. Pihak yang menguasai tanah berdasarkan sewa menyewa;
c. Pihak yang menggunakan atau memanfaatkan tanah negara
bebas dengan tidak melanggar ketentuan peraturan
perundang-undangan.
Penjelasan Pasal 40
Selain itu pemegang dasar penguasaan atas tanah adalah pihak yang memiliki
alat bukti yang diterbitkan oleh pejabat yang berwenang yang membuktikan
adanya penguasaan yang bersangkutan atas tanah yang bersangkutan,
contohnya pemegang akta jual beli atas Hak Atas Tanah yang belum dibalik
nama, pemegang akta jual beli atas hak milik adat yang belum diterbitkan
sertifikat, dan pemegang surat izin menghuni.

Penjelasan Pasal 40
Selain itu Bangunan, tanaman, atau benda lain yang berkaitan dengan tanah
yang belum atau tidak dipunyai dengan Hak atas Tanah, Ganti Kerugian
diberikan kepada pemilik bangunan, tanaman, atau benda lain yang berkaitan
dengan tanah.
Penitipan Ganti Rugi
Ps 42
Dapat dilakukan penitipan Ganti Kerugian ke PN setempat

Ada penolakan a. Pihak yang berhak menerima ganti kerugian tidak


bentuk dan/atau diketahui keberadaannya;
besarnya ganti b. Objek pengadaan tanah yang akan diberikan ganti
kerugian hasil kerugian:
musyawarah, atau 1. sedang menjadi objek perkara di pengadilan;
hasil dari putusan 2. masih dipersengketakan kepemilikannya;
PN/MA 3. Diletakkan sita oleh pejabat yang berwenang; atau
4. menjadi jaminan di bank.
Pada saat pelaksanaan pemberian ganti kerugian dan pelepasan hak,
maka kepemilikan atauHak Atas Tanah dari Pihak yang Berhak
menjadi hapus dan alat bukti haknya dinyatakan tidak berlaku dan
tanahnya menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara. (Ps 43)
Pasal 45
Tanah yang dimiliki pemerintah untuk pelapasan objek
pengadaan tanahnya dilakukan sesuai dengan ketentuan
perUU-an mengenai pengelolaan BMN/D
Sedangkan Tanah yang dikuasai pemerintah/dikuasai/dimiliki
oleh BUMN/D dilakukan berdasarakan peruuan ini.

Pasal 46
Tanah yang dikuasai/dimiliki BUMN/BUMD tidak diberikan ganti rugi.
Pasal 48, Hasil Pengadaan Tanah diserahkan kepada Instansi yang
memerlukan tanah.
Pasal 58 Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012
Ketentuan Peralihan
Pada saat Undang-Undang ini mulai berlaku:
a. Proses Pengadaan Tanah yang sedang dilaksanakan sebelum berlakunya
Undang-Undang ini diselesaikan berdasarkan ketentuan sebelum berlakunya
Undang-Undang ini;
b. Sisa tanah yang belum selesai pengadaannya dalam proses Pengadaan Tanah
sebagaimana dimaksud dalam huruf a, pengadaannya diselesaikan
berdasarkan ketentuan yang diatur dalam Undang-Undang ini; dan
c. Peraturan perundang-undangan mengenai tata cara Pengadaan Tanah
dinyatakan tetap berlaku sepanjang tidak bertentangan atau belum diganti
dengan yang baru berdasarkan ketentuan Undang-Undang ini.

Pasal 123 Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012


(1) Pada saat Peraturan Presiden ini mulai berlaku, proses Pengadaan Tanah
yang sedang dilaksanakan sebelum berlakunya Peraturan Presiden ini
diselesaikan berdasarkan ketentuan sebelum berlakunya Peraturan Presiden
ini.
(2) Proses Pengadaan Tanah yang sedang dilaksanakan sebagaimana dimaksud
pada ayat (1) meliputi Pengadaan Tanah yang telah ditungakan dalam
dokumen perencanaan sampai dengan terlaksananya pelepasan hak
dan/atau ganti kerugian telah dititipkan di pengadilan negeri.
(3) Proses Pengadaan Tanah yang sedang dilaksanakan sebagaimana dimaksud pada
ayat (1) diselesaikan paling lama sampai dengan 31 Desember 2014;
(4) Dalam hal Proses pengadaan tanah masih terdapat sisa tanah yang belum selesai
sampai jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (3), pengadaan
diselesaikan berdasarkan tahapan sebagaimana diatur dalam Peraturan
Presiden ini.
II. PERMASALAHAN
PERLAKSANAAN KONTRAK DI
LINGKUNGAN KEMENTERIAN
PEKERJAAN UMUM
APA YANG DAPAT DIPERJANJIKAN OLEH PARA PIHAK?

SYARAT SAH PERJANJIAN

Subyektif Dapat Dibatalkan

Kesepakatan (consensus)

Kecakapan (capacity)

1320 KUHPer.

Hal tertentu (certainty of Terms)

Sebab yg Halal (legality)

Obyektif Batal Demi Hukum


29
APA YANG DAPAT DIPERJANJIKAN OLEH PARA PIHAK?

Dapat Dibatalkan

Kalau syarat subyektif tidak dipenuhi maka perjanjian itu dapat dimintakan
pembatalan/voidable/vernietigbaar
Syarat-syarat Subyektif
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya
2. Cakap untuk membuat suatu perjanjian

Batal Demi Hukum

Kalau syarat obyektif tidak dipenuhi maka perjanjian itu batal demi hukum/null and
void/nietigbaar
Syarat-syarat Obyektif
1. Mengenai suatu hal tertentu
2. Sebab yang halal
ISI DAN HIERARKHI SURAT PERJANJIAN (KONTRAK)

 Syarat – syarat umum kontrak.


1. Merupakan bagian dari dokumen lelang dan disampaikan bersama-sama
dengan dokumen-dokumen lelang lainya pada saat pelaksanaan pelelangan.
2. Berisikan ketentuan – ketentuan( a.l hak dan kewajiban,jaminan, prosedur
sanksi dan kompensasi) yang wajib diikuti / ditaati/ mengikat para pihak yang
mengadakan perjanjian dalam pelaksanaan kontrak

 Syarat-syarat khusus kontrak.


1. Ketentuan-ketentuan yang merupakan perubahan, tambahan dan/atau
penjelasan dari ketentuan –ketentuan yang ada pada syarat-syarat umum
kontrak.
2. Apabila terjadi perbedaan antara syarat umum dan syarat khusus, maka yang
berlaku adalah syarat-syarat khusus.
CONTOH KASUS DALAM PELAKSANAAN KONTRAK:

1. Masalah pencairan jaminan.


a. Telah terjadi kontrak pelaksanaan pekerjaan di bidang SDA (Pekerjaan
pembangunan saluran sekunder dan tersier);
b. Ternyata setelah dua tahun masa pelaksanaan kontrak, progres
pekerjaan tidak sampai + 2% dari targeted progress;
c. Tidak ada klausul pengenyampingan Pasal 1266 KUHPerdata, dan tidak
ada klausul Show Cause Meeting dalam kontrak.
d. Karena sudah berkali kali diperingatkan, maka dilakukan pemutusan
kontrak secara sepihak.
e. Konsekuensi dari pemutusan kontrak secara sepihak jaminan harus
dicairkan (Jaminan Pelaksanaan dan Jaminan Uang Muka);
f. Jaminan Pelaksanaan diterbitkan oleh Bank dan telah dapat dicairkan
sedangkan Jaminan Uang muka yang diterbitkan oleh Asuransi tidak
dapat dicairkan dengan alasan masih terdapat dispute dalam pemutusan
kontrak.
2. Masalah Pengurangan luas lokasi pekerjaan

a. Terdapat kontrak antara Kementerian PU dan kontraktor untuk pembangunan


saluran sekunder dan pelaksanaan cetak sawah.
b. Kontrak awal + 2000 Ha sawah yang akan dicetak.
c. Ternyata dalam pelaksanaan pengguna jasa tidak dapat memberikan lahan
yang akan dicetak, mengingat ternyata warga tidak mau lahannya untuk
dijadikan sawah (tidak ada pengadaan tanah dalam kegiatan ini).
d. Hanya + 7 Ha sawah yang bersedia untuk dicetak sawahnya;
e. Volume pekerjaan berubah dan nilai kontrak juga berubah.
f. Kontraktor mengajukan gugatan di PN atas perubahan ini senilai 100 M.
g. Pada tahap akan diputus ternyata terbit audit BPKP untuk dapat diberikan ganti
rugi terhadap kerugian kontraktor sebesar 5 M.
h. Dibuat acta van dading/ perdamaian dengan putusan pengadilan, dan klaim
kontraktor telah dibayarkan sebesar 5 M.
SEKIAN
TERIMA KASIH