Materi Hukum Agraria

 PENDAFTARAN TANAH
A. Persamaan dan perbedaan substansi antara PP 24/1997 dengan PP 10/1961. PP 24/1997 masih
mempertahankan sejumlah substansi yang diatur dalam PP 10/1961 yaitu sebagai berikut :
1. Tujuan dan sistem Pendaftaran tanah
2. Cara pendaftaran tanah

Peyempurnaan yang dilakukan pada dasarnya adalah mengenai penegasan tentang hal-hal berikut yang terdapat pada
PP 24/1997:
1. Pengertian Pendaftaran Tanah
2. Asas-asas, tujuan serta sistem penyelenggaraan pendaftaran tanah
3. Penegasan, penyederhanaan, serta penyingkatan tata cara pendaftaran tanah
4. Penggunaan teknologi modern dalam pengukuran dan pemetaan
5. Pembukuan bidang tanah yang data fisik atau data yuridisnya masih disengketakan
6. Adanya kekuatan pembuktian lewat sertifikat
7. Peran dan tanggung jawab Pejabat Pembuat akta Tanah (PPAT)

B. Pengertian pendaftaran tanah

Pendaftaran tanah adalah suatu kegiatan administrasi yang dilakukan pemilik terhadap hak atas tanah, baik
dalam pemindahan hak ataupun pemberian dan pengakuan hak baru, kegiatan pendaftaran tersebut memberikan
suatu kejelasan status terhadap tanah.
Dalam pasal 1 angka 1 PP No.24 tahun 1997 disebutkan bahwa pendaftaran tanah adalah rangkaian
kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus-menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi
pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk
peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda
bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak
tertentu yang membebaninya.
Yang dimaksud rangkaian kegiatan pendaftaran tanah adalah pendaftaran dalam bidang data fisik yakni mengenai
tanahnya itu sendiri seperti lokasinya, batas-batasnya, luas bangunan atau benda lain yang ada diatasnya. Berikutnya
adalah data yuridis mengenai haknya yakni haknya apa, siapa pemegang haknya, ada atau tidak adanya hak pihak
lain. Sementara terus-menerus artinya Setiap ada pengurangan, perubahan, atau penambahan maka harus dilakukan
pendaftaran ulang, yang akan membuat sertifikat tersebut mengalami perubahan, misalnya perubahan tipe rumah.

C. Landasan HukumPendaftaran Tanah

Dengan keluarnya Undang-Undang Pokok Agraria, maka dualisme hak-hak atas tanah dihapuskan, dalam
memori penjelasan dari UUPA dinyatakan bahwa untuk pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud Pasal 19 UUPA,
yang ditujukan kepada pemerintah agar melaksanakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Indonesia yang
bertujuan untuk menjamin kepastian hukum yang bersifat Recht Kadaster, untuk menuju kearah pemberian
kepastian hak atas tanah telah diatur di dalam Pasal 19 UUPA yang menyebutkan :
(1). Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik
Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.
(2). Pendaftaran tersebut dalam ayat 1 pasal ini meliputi :
a. Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah.
b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut.
c. Pemberian surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
(3). Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan negara dan masyarakat, keperluan lalu lintas
sosial ekonomi serta kemungkinan penyelenggaraannya menurut pertimbangan Menteri Agraria.
(4). Dalam Peraturan Pemerintah diatas biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termasuk dalam ayat 1
diatas, dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.

Kalau di atas ditujukan kepada pemerintah, sebaliknya pendaftaran yang dimaksud Pasal 23, Pasal
32 dan Pasal 38 UUPA ditujukan kepada para pemegang hak, agar menjadikan kepastian hukum bagi
mereka dalam arti untuk kepentingan hukum bagi mereka sendiri, di dalam Pasal tersebut dijelaskan:
Pasal 23 UUPA ayat (1) dan (2)
Pasal 32 UUPA ayat (1)
Pasal 19 UUPA ayat (2)
Pasal 38 UUPA ayat (1)
Dari ketentuan pasal-pasal di atas dapatlah disimpulkan bahwa pendaftaran yang dilakukan oleh pemegang
hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan adalah merupakan alat pembuktian yang kuat serta untuk sahnya
setiap peralihan, pembebanan dan hapusnya hak-hak tersebut.

D. Obyek pendaftaran tanah

Obyek pendaftaran tanah diatur dalam ketentuan Pasal 9 ayat (1) PP 24/1997 sebagai berikut:
1. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak gunabangunan dan hak pakai
2. Tanah hak pengelolaan
3. Tanah wakaf
4. Hak milik atas satuan rumah susun
5. Hak tanggungan
6. Tanah negara

E. Asas-asas pendaftaran tanah

Asas yang dianut untuk Pendaftaran tanah diatur berdasarkan Pasal 2 PP 24/1997 yakni sebagai berikut:
1. Sederhana, Maksudnya adalah substansinya mudah dibaca atau dipahami oleh semua lapisan warga negara
Indonesia dan juga prosedurnya tidak perlu melewati birokrasi yang berbelit-belit hanya perlu melewati seksi
pendaftaran tanah saja.
2.Aman, Keamanan disini berarti akan memberikan rasa aman bagi pemegang sertifikat apabila mereka telah
melakukan prosedur pendaftaran tanah dengan teliti dan cermat.
3.Terjangkau, Berkaitan dengan kemampuan finansial seseorang untuk membayar biaya, khususnya harus
memperhatikan agar tidak memberatkan pihak-pihak yang ekonominya lemah. Intinya agar jangan sampai pihak
ekonomi lemah tidak melakukan pendaftaran tanah hanya karena masalah tidak mampu membayar.
4. Mutakhir, Setiap data yang berkaitan dengan pendaftaran tanah haruslah data yang terbaru, yang menunjukan
keadaan riil pada saat yang sekarang. Setiap ada perubahan fisik atau benda-benda diatasnya atau hal yuridis atas
tanah harus ada datanya (selalu ada pembaharuan data).
5. Terbuka, Dokumen-dokumen atau data-data baik fisik atau yuridis bersifat terbuka dan boleh diketahui oleh
masyarakat. Asas ini bertujuan agar bila ada hal-hal yang menyimpang atau disembunyikan dapat diketahui.

F. Tujuan diselenggarakan pendaftaran tanah

Usaha yang menuju kearah kepastian hukum atas tanah tercantum dalam ketentuan-ketentuan dari pasal-
pasal yang mengatur tentang pendaftaran tanah, dalam pasal 19 UUPA disebutkan untuk menjamin kepastian hukum
dari hak-hak atas tanah, UUPA mengharuskan pemerintah untuk mengadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah
Republik Indonesia yang bersifat ‘Rech Kadaster” artinya yang bertujuan menjamin kepastian hukum, dengan di
selenggarakannya pendaftaran tanah, maka pihak-pihak yang bersangkutan dengan mudah dapat mengetahui status
hukum daripada tanah tertentu yang dihadapinya, letak, luas dan batas-batasnya, siapa yang empunya dan beban-
beban apa yang melekat di atas tanah tersebut.
Menurut para ahli disebutkan tujuan pendaftaran ialah untuk kepastian hak seseorang, disamping untuk
pengelakkan suatu sengketa perbatasan dan juga untuk penetapan suatu perpajakan. (A.P. Parlindungan; 1990 : 6).
a) Kepastian hak seseorang
Maksudnya dengan suatu pendaftaran, maka hak seseorang itu menjadi jelas misalnya apakah hak milik,
hak guna usaha, hak guna bangunan atau hak- hak lainnya.
b) Pengelakkan suatu sengketa perbatasan
Apabila sebidang tanah yang dipunyai oleh seseorang sudah didaftar, maka dapat dihindari terjadinya
sengketa tentang perbatasannya, karena dengan didaftarnya tanah tersebut, maka telah diketaui berapa
luasnya serta batas – batasnya.
c) Penetapan suatu perpajakan
Dengan diketahuinya berapa luas sebidang tanah, maka berdasarkan hal tersebut dapat ditetapkan besar
pajak yang harus dibayar oleh seseorang. Dalam lingkup yang lebih luas dapat dikatakan pendaftaran itu
selain memberi informasi mengenai suatu bidang tanah, baik penggunaannya, pemanfaatannya, maupun
informasi mengenai untuk apa tanah itu sebaiknya dipergunakan, demikian pula informasi mengenai
kemampuan apa yang terkandung di dalamnya dan demikian pula informasi mengenai bangunannya
sendiri, harga bangunan dan tanahnya, dan pajak yang ditetapkan.
d) Untuk memenuhi berbagai kebutuhan seperti tersebut di atas, maka untuk itu UUPA melalui pasal-pasal
pendaftaran tanah menyatakan bahwa pendaftaran itu diwajibkan bagi pemegang hak yang bersangkutan

Dalam ketentuan Pasal 3 PP 24/1997 dinyatakan dengan tegas bahwa pendaftaran tanah mempunyai tiga
tujuan, yaitu:
1. Memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan
rumah susun, dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai
pemegang hak yang bersangkutan.
Kepastian hukum ini diberikan dalam bentuk sertifikat kepada pemegang hak tersebut, dimana sertifikat ini bukan
sekedar fasilitas, melainkan merupakan hak bagi pemegang hak atas tanah yang dijamin oleh undang-undang. Hal
ini merupakan pengejawantahan langsung dan tujuan utama dari ketentuan Pasal 19 UUPA.
1. Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik
Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan peraturan pemerintah.
2. Pendaftaran tersebut dalam ayat 1 pasal ini meliputi :
3. Pendaftaran tanah di selenggarakan dengan mengingat keadaan negara dan masyarakat. Keperluan lalu lintas
sosial ekonomi serta kemungkinan panyelenggaraannya, menurut pertimbangan Menteri Agraria.
4. Dalam Peraturan Pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termaksud dalam ayat 1
di atas, dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.
5. Menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah
dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bdang tanah
dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar.
1. pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah.
2. pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak atas tanah tersebut.
3. pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
Hal ini khususnya berguna bagi calon pembeli yang perlu mengetahui data yang tersimpan mengenai obyek yang
akan mereka beli sehingga terjadi transparansi.
1. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
Didalam kenyataannya tingkatan-tingkatan dari pendaftaran tanah tersebut terdiri dari :
1. Pengukuran Desa demi Desa sebagai suatu himpunan yang terkecil.
2. Dari peta Desa demi Desa itu akan memperlihatkan bermacam-macam hak atas tanah baik Hak Milik, Hak
Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Pengelolaan maupun tanah-tanah yang masih dikuasai oleh
negara.
3. Dari peta-peta tersebut akan dapat juga diketahui nomor pendaftaran, nomor buku tanah, nomor surat ukur,
nomor pajak, tanda batas dan juga bangunan yang ada di dalamnya.

G. Sistem pendaftaran tanah

Kegiatan Pendaftaran Tanah di Indonesia sejak penjajahan Belanda telah ada khususnya untuk mengelola
hak-hak barat dan pada zaman awal kemerdekaan pendaftaran tanah di Indonesia berada di Departemen Kehakiman
yang bertujuan untuk menyempurnakan kedudukan dan kepastian hak atas tanah yang meliputi :
1. Pengukuran, perpetaan dan pembukuan semua tanah dalam wilayah Republik Indonesia
2. Pembukuan hak atas tanah serta pencatatan pemindahan hak atas tanah tersebut.
Melihat bentuk kegiatan pendaftaran tanah seperti diuraikan di atas dapat dikatakan bahwa sistem pendaftran tanah
pada saat itu adalah sistem pendaftaran akte (regristration of deeds) dimana Jawatan Pendaftaran Tanah pada saat itu
hanya bertugas dan berkewenangan membukukan hak-hak tanah dan mencatat akte peralihan / pemindahan hak,
tidak menerbitkan surat tanda bukti hak yang berupa sertifikat tanah. Alat bukti kepemilikan tanah pada saat itu
berupa akte (akte eigendom dll).
Dengan lahirnya UUPA pada tanggal 24 september 1960 maka sistem pendaftaran tanah berubah menjadi sistem
pendaftaran hak (registration of title) dimana hal tersebut ditetapkan dalam Pasal 19 UUPA yang antara lain
berbunyi:
1) Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik
Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.
2) Pendaftaran tanah meliputi:
1. Pengukuran, pemetaan dan pembukuan tanah
2. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut
3. Pemberian surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
Perbedaan kewenangan dalam sistem pendaftaran tanah seperti diuraikan di atas jelas tertuang dalam ketentuan
angka 2 b dan c dimana pendaftaran tanah melakukan pendaftaran hak termasuk peralihan dan pembebanannya serta
pemberian surat-surat tanda bukti termasuk sertifikat tanah sebagai alat pembuktian yang kuat.
Dalam sistem ini setiap penciptaan hak baru dan perbuatan-perbuatan hukum yang menimbulkan perubahan
kemudian juga harus dibuktikan dengan suatu akta (pendaftaran terus-menerus). Tetapi dalam penyelenggaraan
pendaftarannya, bukan akta tersebut yang didaftar melainkan haknya tersebutlah yang didaftarkan, sementara akta
hanya merupakan bukti dan sumber datanya. Selain itu juga terdapat buku tanah sebagai dokumen yang memuat
data fisik dan data yuridis yang dihimpun dan disajikan serta diterbitkannya sertifikat sebagai surat tanda bukti hak
yang didaftar.

PROSES PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH

A. Penyelenggara dan Pelaksana Pendaftaran Tanah
Ada 4 organ yang berperan dalam urusan sebagai penyelenggara dan pelaksana pendaftaran tanah ini yakni sebagai
berikut:
1. Badan Pertanahan Nasional
Sesuai ketentuan Pasal 19 UUPA dan Pasal 5 PP 24/1997 yakni bertindak sebagai
penyelenggara pelaksanaan pendaftaran tanah tersebut
2. Kepala Kantor Pertanahan
Sesuai ketentuan Pasal 6 PP 24/1997 Dalam hal ini bertindak sebagai pelaksana Pendaftaran Tanah kecuali
mengenai kegiatan-kegiatan tertentu yang ditugaskan kepada pejabat lain, yaitu kegiatan-kegiatan yang
pemanfaatannya bersifat nasional atau melebihi wilayah kerja Kepala Kantor Pertanahan.
3. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Pengertian PPAT diatur dalam ketentuan Pasal 1 Angka 24 PP 24/1997. Kegiatan PPAT adalah membantu Kepala
Kantor Pertanahan dalam melaksanakan kegiatan dibidang pendaftaran tanah, khususnya dalam kegiatan
pemeliharaan data pendaftaran
4. Panitia Ajudikasi
Tugas dari Panitia Ajudikasi adalah melaksanakan pendaftaran tanah secara sistematik untuk membantu tugas
Kepala Kantor Pertanahan seperti diatur dalam Pasal 8 PP 24/1997. Pengertian dari Ajudikasi ini sendiri diatur
dalam Pasal 1 Angka 8 PP 24/1997.
B. Pelaksanaan Pendaftaran Tanah
Pelaksanaan pendaftaran tanah meliputi kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali dan pemeliharaan data
pendaftaran tanah.
1. Kegiatan Pendaftaran Tanah Untuk Pertama Kali
Dalam pasal 13 PP 24/1997 ditentukan :
(1) Pendafataran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftaran
tanah secara sporadic.
(2) Pendaftaran tanah secara sistematik didasarkan pada suatu rencana kerja dan dilaksanakan di wilayah-wilayah
yang ditetapkan oleh Menteri Agraria.
(3) Dalam suatu desa/kelurahan belum ditetapkan sebagai wilayah pendaftaran tanah secara sistematik sebagaimana
dimaksudkan pada ayat (2), pendaftaranya dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sporadic.
(4) Pendaftaran tanah secara sporadic dilaksanakan atas permintaaan pihak yang berkepentingan.
Pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan terhadap objek pendaftaran
tanah yang belum didaftar. Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah :
1. pengumpulan dan pengolahan data fisik, yang meliputi pengukuran dan pemetaaan; pembuatan peta dasar
pendaftaran; penetapan batas bidang-bidang tanah; pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan
pembuatan peta pendaftaran; pembuatan daftar tanah, dan pembuatan surat ukur.
2. pembuktian hak dan pembukuannya, yang meliputi pembuktian hak baru; pembuktian hak lama; pembukuan
hak.
3. penerbitan sertifikat
4. penyajian data fisik dan yuridis
5. penyimpanan daftar umum dan dokumen

C. Tahap Proses Permohonan

Tata cara permohonan dan pemberian hak atas tanah berlangsung dalam tahap sebagai berikut:
1. Pemohon mengajukan permohonan tertulis kepada pejabat yang berwenang memberikan hak yang dimohon
memberikan hak yang dimohon, melalui Kantor Sub Direktorat Agraria setempat. Formulir surat permohonan
telah disediakan oleh Kantor Sub Direktorat Agraria. (kantor agraria tingkat Kabupaten/Kotamadya).
2. Kantor Sub Direktorat Agraria memeriksa dan minta dipersiapkan surat-surat yang diperlukan, antara lain:
a. surat keterangan pendaftaran tanah
b. gambar situasi/surat ukur
c. fatwa tata-guna tanah
d. risalah pemeriksaan tanah oleh panitia ”A”
1. Berkas permohonan yang lengkap oleh Kantor Sub Direktorat Agraria dikirim kepada Gubernur/Kepala Daerah
setempat melalui Kantor Agraria Provinsi setempat.
2. Kalau wewenang pemberian hak yang dimohon ada di tangan Gubernur/Kepala Daerah, maka Kepala
Direktorat Agraria atas nama Gubenur mengeluarkan Surat Keputusan Pemberian Hak (SKPH).
Jika wewenang dimaksud ada di tangan Menteri Dalam Negeri, maka berkas permohonan yang lengkap disertai
pertimbangan setuju atau tidak oleh Kepala Direktorat Agraria dikirimkan kepada Menteri Dalam Negeri melalui
Direktur Jenderal Agraria. Direktur Jenderal Agraria atas nama Menteri Dalam Negeri kemudian mengeluarkan
Surat Keputusan Pemberian Hak.
1. Surat Keputusan Pemberian Hak Diserahkan kepada pemohon.
2. Pemohon memenuhi semua persyaratan yang dicantumkan dalam Surat Keputusan Pemberian Hak.
3. Hak atas tanah itu didaftarkan oleh pemohon di Kantor Sub Direktorat Agraria setempat.
4. Kantor Sub Direktorat Agraria mengeluarkan sertifikat hak atas tanah dan menyerahkannya kepada pemegang
hak

 ADMINISTRASI PERTANAHAN
Administrasi Pertanahan termasuk dalam bidang Administrasi Negara (Public Administration).
Administrasi Negara sebagai keseluruhan yang dilakukan oleh seluruh Aparatur Pemerintah dan
suatu Negara dalam usaha mencapai tujuan Negara.
Dalam fungsinya, administrasi Negara mempunyai tugas utama yakni:
1. Menentukan tujuan menyeluruh yang hendak dicapai (organizasional goal);
2. Menentukan kebijaksanaan umum yang menyangkut seluruh organisasi (general and over
allpolicies).
Administrasi Pertanahan pada Zaman Pemerintahan Belanda
Administrasi pertanahan dijalankan berpedoman pada politik hokum pertahan colonial pada
waktu itu. Dasar peraturan yang berlaku dengan berpedoman pada pasal 163 (1) IS (Indische
Staatsregeling), yang membagi tiga golongan masyarakat:
1. Golongan Indonesia
2. Golongan Eropa
3. Golongan Timur Asing

Akibat adanya penggolongan masyarakat diatas, menimbulkan hukum yang beraneka ragam
yang berlaku.Dari pasal 163 dan pasal 131 IS berlaku dua macam hukum yaitu: Hukum tertulis
atau hukum undang-undang. Sebagian besar terdapat dalam Burgerlijk Wetboek (BW)
Hukum yang tidak tertulis atau hukum agrarian yang terdapat dalam hukum adapt.

Adapun hukum agararia yang berlaku pada zaman pemerintah Belanda adalah:
1. Agrarische Wet (S. 1870 - 55 )
2. Domein Verklaring ( S. 1870-118 a) / pernyataan Domein : Algemene Domein
Vewrklaring ( S. 1875-119a ), DomeinVerklaring untuk Sumatera Ps 1 dari S. 1874-94
f, Domein Verklaring untuk Residentie Manado dim Ps 1 dari 1877-55, Domein
Verklaring untuk Residentie Zwider en Ooster fdeling van Borneo ( ps 1. S. 1888-8 )
3. Koninklijk Besluit/ keputusan raja tgl 16 april 1872 no 29 S. 1872117 dan peraturan
pelaksanaannya.
4. Buku II KUH Perdata
5.
Ad. I Agrarisch Wet bertujuan
1. memperhatikan perusahaan swasta yang bermodal besar dengan jalan memberikan tanah2
negara Dg hak Erfpacht s/d 75 th
2. memberikan kemungkinan bagi pengusaha untuk menyewakan tanah adat.
 3. memperhatikan kepentingan rakyat asli
4. melindungi hak2 tanah rakyat ash
5. memberi kesempatan pd rakyat ash untuk memperoleh hak tanah baru ( Agrarische
Eigendom )
Ad. II DomeinVerklaring ( Pernyataan Domein )
Asas " semua tanah yang tidak dapat dibuktikan adanya hak eligendom atas tanah tsb oleh orang
lain adalah domein negara "

Jadi Berdasar hukum adat: tidak mempunyai bukti otomatis menjadi tanah negara (
Domein Negara ) j adi tidak sama dengan ps 570 BW

Administrasi Pertanahan menurut UUPA (UU No. 5 tahun 1960). Untuk mengakhiri
politik, tujuan,asas-asas hukum agraria jajahan, maka dibentu hukum tanah nasionalyang
berdasar hukum adat tentang tanah dengan memberikan wewenang hak menguasai negara atas
dasar ketentuan pasal 33 ayat 3 UUD 1945. Hak Menguasai dari Negara memberi wewenang
untuk:
1. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan
bumi, air dan ruang angkasa tersebut
2. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi
air dan ruang angkasa
3. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antar orang-orang dan perbuatan-
perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa

 HAK ATAS TANAH MENURUT UUPA

Pengertian Hak Atas Tanah Menurut UUPA

Pada pasal 33 ayat (1) UUD 1945, dikatakan bahwa “bumi air dan ruang angkasa, termasuk
kekayaan alam yang terkandung didalamnya itu pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh
Negara”. Negara sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat. Hak menguasai dari Negara
termaksud dalam UUPA (pasal 1 ayat 2) memberi wewenang kepada negara
untuk :

mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan memeliharaan bumi,

air dan ruang angkasa tersebut;

menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi, air dan
ruang angkasa;

menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan-

perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa.
Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam pasal 2 ditentukan adanya
macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada
dan dipunyai oleh orang-orang baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta
badan-badan hukum (UUPA, pasal 4 ayat 1). pasal ini memberi wewenang untuk mempergunakan
tanah yang bersangkutan demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang yang ada diatasnya, sekedar
diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam
batas-batas menurut undang-undang ini dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi.

Jenis jenis Hak Atas Tanah

1. Hak Milik
2. Hak Guna Usaha
3. Hak Pakai
4. Hak Sewa
5. Hak Membuka Tanah
6. Hak Memungut Hasil Hutan
Hak Milik
 Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang
atas tanah
 Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
 Hanya warganegara Indonesia dapat mempunyai hak milik.
 Oleh Pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat-
syaratnya (bank Negara, perkumpulan koperasi pertanian, badan keagamaan dan badan social)
 Terjadinya hak milik, karena hukum adat dan Penetapan Pemerintah, serta karena ketentuan
undang-undang
 Hak milik, setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak lain, harus didaftarkan
di Kantor Pertanahan setempat. Pendaftaran dimaksud merupakan pembuktian yang kuat.
Hak Guna Usaha
 Adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, guna perusahaan
pertanian, perikanan atau peternakan dengan jangka waktu 35 tahun dan dapat diperpanjang
untuk jangka waktu paling lama 25 tahun. Sesudah jangka waktu dan perpanjangannya
berakhir ke pemegang hak dapat diberikan pembaharuan Hak Guna Usaha di atas tanah yang
sama.
 Diberikan paling sedikit luasnya 5 hektar, jika lebih dari 25 hektar harus dikelola dengan
investasi modal yang layak dnegan teknik perusahaan yang baik sesuai dengan perkembangan
zaman.
 Hak guna usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain
 Hak Guna Usaha dapat dipunyai warga negara Indonesia, dan Badan Hukum yang didirikan
berdasarkan Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
 Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Usaha adalah Tanah Negara
 Hak Guna Usaha terjadi karena penetapan Pemerintah
 Hak Guna Usaha setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak lain, harus
didaftarkan di Kantor Pertanahan setempat. Pendaftaran dimaksud merupakan pembuktian
yang kuat
 Hak Guna Usaha dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan
Hak Guna Bangunan
 Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas
tanah yang bukan miliknya sendiri, yang dapat berupa tanah Negara, tanah hak pengelolaan,
tanah hak milik orang lain dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang
 paling lama 20 tahun. Setelah berakhir jangka waktu dan perpanjangannya dapat diberikan
pembaharuan baru Hak Guna Bangunan di atas tanah yang sama.
 Hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
 Hak Guna Bangunan dapat dipunyai warga negara Indonesia, dan Badan Hukum yang
didirikan berdasarkan Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
 Hak Guna Bangunan terjadi karena penetapan Pemerintah
 Hak Guna Bangunan setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak lain, harus
didaftarkan di Kantor Pertanahan setempat. Pendaftaran dimaksud merupakan pembuktian
yang kuat
 Hak Guna Bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan
Hak Pakai
 Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang
dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan
kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang
memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-
menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan
jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang
 Hak pakai dapat diberikan :
1. Selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan
yang tertentu;
2. Dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun.
3. Pemberian hak pakai tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur
pemerasan.
 Yang dapat mempunyai hak pakai ialah :
1. Warga negara Indonesia
2. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
3. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
 Sepanjang mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh Negara maka hak pakai hanya dapat
dialihkan kepada pihak lain dengan izin penjabat yang berwenang.
 Hak pakai atas tanah milik hanya dapat dialihkan kepada pihak lain, jika hal itu
dimungkinkan dalam perjanjian yang bersangkutan.
Hak Sewa
 Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak
mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan membayar
kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.
 Pembayaran uang sewa dapat dilakukan :
1. Satu kali atau pada tiap-tiap waktu tertentu;
2. Sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan.
3. Perjanjian sewa tanah yang dimaksudkan dalam pasal ini tidak boleh disertai syarat-
syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan.
 Yang dapat menjadi pemegang hak sewa ialah :
1. Warganegara Indonesia;
2. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
3. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Hak Membuka Tanah Dan Memungut Hasil Hutan
 Hak membuka tanah dan memungut hasil hutan hanya dapat dipunyai oleh warganegara
Indonesia dan diatur dengan Peraturan Pemerintah.
  Dengan mempergunakan hak memungut hasil hutan secara sah tidak dengan sendirinya
diperoleh hak milik atas tanah itu.
Peralihan hak atas tanah dapat terjadi karena
1. Jual beli
2. Tukar menukar
3. Penyertaan dalam modal
4. Hibah
5. Pewarisan
Hapusnya Hak Atas Tanah
1. Jangka waktu yang berakhir
2. Dibatalkan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat yang tidak dipenuhi
3. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegan haknya sebelum jangka waktunya berakhir
4. Dicabut untuk kepentingan umum
5. Diterlantarkan
6. Tanahnya musnah
7. Beralih ke warganegara asing (khusus Hak Milik) atau badan hukum asing (khusus HGU dan
HGB)