BANGUNAN/KONSTRUSKI
Bangunan/konstruksi: lingkungan buatan yang
berfungsi untuk wadah atau tempat kegiatan
manusia untuk mengatasi/mengendalikan
kendala alam memanfaatkan potensi alam.
Kualitas bangunan: kesesuaian antara
karakteristik bangunan dengan kebutuhan pemilik
dan atau pengguna bangunan.
Komponen bangunan
Komponen Arsitektur: komponen pembentuk
ruang dan elemen estetika bangunan. (Pintu dll)
Komponen Struktur: komponen yang berfungsi
menerima, memikul, dan menyalurkan beban
agar komponen arsitektur (bangunan) kuat dan
stabil. (pondasi, kolom, balok, pelat, dst.)
Komponen Pelengkap: komponen pelengkap
komponen arsitektur dan struktur agar bangunan
lebih nyaman, aman, dst. (Mekanikal: plumbing,
sistem air bersih, dll. Elektrikal: listrik, telp, dll)
Klasifikasi bangunan, berdasarkan:
Fungsi: permukiman, gedung, pabrik, rekayasa
sipil. Pemilik: pemerintah, swasta, investor.
Infrastruktur: bangunan atau fasilitas fisik yang
mendukung keberlangsungan dan pertumbuhan
ekonomi dan sosial masyarakat atau komunitas.
PROYEK KONSTRUKSI
Proyek Konstruksi adalah rangkaian kegiatan
untuk membangun konstruksi/bangunan yang
bersifat unik dengan mutu tertentu, waktu
tertentu, dan membutuhkan biaya atau sumber
daya 5M (money, man, material, machine,
method).
Studi kelayakan: kajian yang untuk mengetahui
bahwa proyek konstruksi layak dilaksanakan, baik
dari aspek perencanaan dan perancangan, aspek
ekonomi (biaya dan sumber pendanaan), maupun
aspek lingkungannya.
Desain: bertujuan untuk menyusun dokumen
perencanaan berupa rancangan, gambar kerja,
spesifikasi, jadwal waktu, volume pekerjaan,
taksiran biaya.
Pelaksanaan: untuk mewujudkan bangunan yang
dibutuhkan pemilik/pemakai.
Investasi adalah pemanfaatan sumber daya
(seperti uang / dana) pada saat ini untuk
mendapatkan manfaat (termasuk keuntungan)
pada masa akan datang.
Proyek Konstruksi: tahap awal investasi yang
membutuhkan biaya pembangunan yang akan
dioperasikan untuk memperoleh profit dan
benefit.
Kendala: Biaya pembangunan dan biaya operasi
dan pemeliharaan bangunan/konstruksi yang
terlalu besar dibandingkan dengan benefit/profit
yang diperoleh. Salah meramalkan dan atau
terjadinya perubahan kebutuhan akan
bangunan/konstruksi (penambahan mutu) atau
perubahan pasar. Bangunan tidak selesai pada
waktu yang telah ditetapkan (rangkaian kegiatan
proyek tidak sesuai). Berbagai pengaruh negatif
dari lingkungan (lokasi) internal maupun external
proyek. Investasi tidak menghasilkan manfaat
seperti yang diharapkan.
MANAJEMEN KONSTRUKSI
Pihak-pihak yang terlibat proyek konstruksi:
Pemilik: Pemilik Bangunan (Owner, Bouwheer)
membiayai proyek dan menetapkan keputusan
berkaitan dengan proyek, Pengembang (Investor),
Pemberi Tugas (Employer), Pengguna (User).
Konsultan: Kons Manajemen Konstruksi (MK)
penasehat pengelolaan proyek, Kons. Studi
Kelayakan menyediakan layanan jasa studi
kelayakan, Kons Perencana ML jasa desain
(design), Kons Pengawas ML jasa pengawasan.
Pelaksana Konstruksi: Kontraktor ML jasa
konstruksi sbg kont utama, Subkon ML jasa
konstruksi khusus, Supplier ML jasa pengadaan
bahan dan peralatan. SDM. Lembaga Keuangan:
Bank, non Bank. Lembaga Perizinan. Lembaga
Internal. Masyarakat: sekitar proyek, terdampak
proyek. Lembaga Pengelola: PLN, PDAM, Telkom.
Keterlibaan Pihak dalam Tahapan Desain:
FS: Pemilik, Kons Studi Kelayakan, Kons MK
Desain: Pemilik, Kons Perencana, Kons MK
Pengadaan: Pemilik, Kons Perencana, Kons MK.
Calon Pelaksana Kerja, Calon Kons Pengawas
Pelaksanaan: Pemilik, Kons Perencana, Kons MK,
Pelaksana Kerja, Kons Pengawas
Manajemen: usaha yang sering disebut proses
atau fungsi manajemen untuk mencapai suatu
tujuan dg menggunakan 5M (unsut manajemen)
secara efisien (tepat guna) dan efektif (hasil guna).
Manajemen PK: Seluruh proses manajemen
(planning, executing, controlling) yang
diaplikasikan secara terus menerus, dimulai dari
penetapan tujuan proyek bangunan/konstruksi
sesuai dengan kebutuhan, pada seluruh rangkaian
kegiatan pencapaian tujuan proyek, dengan
menggunakan sumber daya proyek yang ada dan
mempertimbangkan segala pengaruh lokasi atau
lingkungan proyek.
ORGANISASI, PENGADAAN, DAN PROYEK
Organisasi PK: membentuk hubungan atau ikatan
berbagai pihak yang terlibat dalam proyek untuk
mencapai tujuan yang sama (berkaitan dengan
Biaya yang tersedia, Mutu yang harus dicapai,
Waktu yang telah ditetapkan). Ada 2 jenis
hubungan: Hubungan Fungsional: hubungan yang
terbentuk atas dasar keterkaitan fungsi
(pekerjaan), baik berdasarkan kontrak maupun
tidak (hub antara konsultan perencana dengan
kontraktor). Hubungan Kontraktual: hubungan
yang terbentuk melalui mekanisme ikatan kontrak
sehingga memiliki kekuatan hukum (hubungan
antara pemilik proyek dengan kontraktor).
Bentuk Organisasi: Tradisional dan Swakelola
Tradisional Swakelola
Pemilik Proyek Pemilik Proyek
Konsultan Kontraktor Divisi
Perencana Utama Perencanaan
Hubungan Kontraktual Hubungan Fungsional
Bentuk Organisasi: Rancang Bangun
Manajemen Konstruksi
Pemilik Proyek Pemilik Proyek
Manajer
Konstruksi
Divisi
Perencanaan
Kontraktor Utama
Divisi
Pelaksanaan Konsultan
Kontraktor
Perencana
Hubungan Fungsional Hubungan Kontraktual
Pengadaan: untuk mengadakan berbagai pihak
yang terlibat dalam setiap tahapan proyek.
Prakualifikasi: untuk mendapatkan calon
penyedia jasa yang (akan) mampu melaksanakan
jasa yang dibutuhkan oleh pengguna jasa.
Dokumen prakualifikasi: Organisasi perusahaan
calon penyedia jasa, Pengalaman kerja
perusahaan, Sumber daya yang dimiliki (tenaga
ahli, peralatan), Kondisi keuangan perusahaan.
Kriteria Prakualifikasi: Aspek legalitas
perusahaan, Pengalaman perusahaan pada
lingkup jasa yang akan ditawarkan, Memiliki
sumber daya yang cukup, Keuangan perusahaan
dalam kondisi sehat.
Prosedur Prakualifikasi: pengumuman 
pengambilan dokumen  pemasukan dokumen
 penilaian dokumen  pengumuman
Lelang adalah kegiatan menentukan atau memilih
penyedia jasa konstruksi (dari daftar calon
penyedia jasa yang lulus prakualifikasi) oleh
pengguna jasa konstruksi.
Kriteria Lelang: penilaian pengguna jasa terhadap
proposal teknis dan proposal biaya yang diajukan
oleh calon penyedia jasa. Jasa Konsultan: calon
penyedia jasa menawarkan proposan teknis dan
biaya  teknis dinilai  jika OK, biaya dinilai. Jasa
Kontraktor: calon penyedia jasa yang setuju
dengan proposal teknis mengajukan proposal
biaya  penawaran RAB dinilai pengguna jasa
Prosedur Lelang: pengumuman kepada yg lolos
prakualifikasi  pengambilan dokumen  rapat
penjelasan & kunjungan lokasi  penyusunan dan
Divisi pemasukan penawaran  penilaian penawaran
Pelaksanaan
 pengumuman  tanda tangan kontrak
Kontak: kesepakatan yg dilakukan secara sukarela
antara pihak-pihak yang terlibat dan mempunyai
dan kekuatan hukum yang sifatnya mengikat.
Jenis Kontak:
Kontrak dengan biaya tetap (fixed price contract)
- Kontrak Lumpsum: biaya total tetap, volume
pekerjaan dapat berubah.
- Kontrak Harga Satuan: biaya satuan tetap, biaya
total dapat berubah sesuai volume yg dikerjakan.
Kontak biaya tambah jasa (cost plus fee contract)
- Kontrak cost plus fixed fee: biaya (cost plus fixed
fee) + jasa (cost plus % of cost) nilainya ditetapkan
terlebih dahulu.
- Kontrak cost plus sliding fee: besarnya jasa
bervariasi, semakin kecil biaya, semakin besar nilai
jasa.
- Dapat juga sliding fee berupa bonus atau penalti
dimana: Bila biaya aktual < biaya rencana 
bonus. Bila biaya aktual > biaya rencana  penalti
BETON
Beton merupakan hasil pencampuran semen, air,
dan agregat halus dan kasar secara homogen.
Kekuatan beton bergantung pada bahan beton
(agregat, air, semen), komposisi campuran, daya
lekat agregat dan semen, tingkat kepadatan beton
Pengaruh kekuatan beton: cara mencampur, cara
membawa campuran beton, cara mengecor, cara
memadatkan, dan cara merawat.
Jenis beton: berdasarkan fungsi komponen :
komponen arsitektur dan komponen struktur.
Bedasarkan fungsi komponen struktur: beton
non-struktural, beton bertulang, beton pratekan.
Berdasarkan cara pembuatan: dibuat di lokasi dan
siap pakai. Bedasarkan metode pengecoran:
beton cor di tempat (cast in situ) contoh kolom,
balok, pelat beton; beton pracetak (pre-cast)
contoh pondasi tiang pancang, buist beton.
Metode pelaksanaan jetty 1. Pemancangan tiang
pancang baja 2. Pengecoran caping beam (Cast In
Situ) 3. Pemasangan beton pratekan (PreCast) 4.
Pemasangan preslab pracetak (PC) 5. Pengecoran
lantai dermaga (CIS)
PONDASI
Jenis pondasi tiang. Bdsrk jenis bahan: tiang kayu,
baja, beton, komposit. Metode penempatan:
tiang pancang, bor, franki. Bdsrk mekanisme
memikul beban: end bearing, friction, kombinasi.
Metode pelaksanaan pondasi Tiang Pancang:
produksi TP  transportasi TP  pemancangan
 cek panjang tiang rencana, kalendering slsi.
BANGUNAN LAUT
Bangunan Pantai: konstruksi yang digunakan
untuk melindungi pantai terhadap kerusakan
karena gelombang dan arus.
1. Groin : bangunan yang dibuat menjorok relatif
tegak lurus terhadap garis pantai untuk
mengendalikan erosi.
2. Breakwater : bangunan yang dibuat sejajar dan
memiliki jarak dengan garis pantai. Untuk
mengurangi energi gelombang laut. Berdasar garis
pantai: sambung pantai (melindungi pelabuhan
dari energi gelombang), lepas pantai
(perlindungan pantai terhadap erosi). Berdasar
bentuk: sisi miring untuk tanah lunak dan
kedalaman rendah, sisi tegak untuk tanah dalam
dan keras, sisi gabungan untuk tanah lunak tapi
kedalaman cukup besar.
3. Revetment: bangunan yang terdiri dari
tumpukan batu yang disusun di suatu lereng
sepanjang garis pantai untuk menyerap energi
gelombang laut sehingga terlindung dari erosi.
Berdasar lokasi: Lereng Tanggul (melindungi
tanggul), Tebing Sungai (melindungi tebing dan
mencegah proses meander), Lereng Menerus.
4. Sea Dike: struktur pengaman pantai yang
dibangun sejajar pantai untuk melindungi dataran
pantai rendah dari genangan akibat air pasang,
gelombang dan badai.
5. Polder: Sebidang tanah yang rendah, dikelilingi
oleh embankment/timbunan atau tanggul yang
membentuk semacam kesatuan hidrologis buatan
6. Jetty: bangunan yang dibuat tegak lurus
menjorok ke laut di sekitar mulut muara untuk
mengurangi pendangkalan di sekitar mulut muara
Bedasar ukuran: Panjang (menghalangi sedimen-
tasi), Pendek (menahan pembelokan muara
sungai), Sedang (menahan sebagian sedimentasi)
7. Sea Wall: bangunan sejajar garis pantai untuk
menahan limpasan genangan areal pantai yang
berada di belakangnya.
8. Bulkhead: dinding penahan vertikal untuk
menahan atau mencegah tanah untuk bergeser.
Bangunan Lepas Pantai: untuk mendukung proses
eksplorasi maupun eksploitasi bahan tambang
atau mineral di lepas pantai.
1. Fixed Platform: dibangun di atas kaki baja
(jacket leg) atau beton, atau keduanya, tertanam
langsung ke dasar laut, menopang bangunan atas dibangun diatas pantai yang kemiringanya curam
dengan ruang untuk rig pengeboran, fasilitas dengan karena lebih ekonomis.Dermaga Tipe
produksi dan tempat tinggal pekerja. (520 m) Jetty, jenis dermaga yang menjorok ke laut. Jetty
2. Compliant Tower: menara fleksibel ramping dan biasanya dibangun di pantai yang kemiringanya
pondasi tiang yg mendukung dek konvensional utk landai. Jetty ini dilengkapi dengan trestle, yaitu
operasi pengeboran dan produksi (370-910 m) sebuah jembatan yang dibangun di atas tiang
3. SS: memiliki lambung (kolom dan ponton) pancang.
apung yg cukup membuat struktur untuk
mengapung, tetapi juga cukup berat untuk
menjaga struktur tetap tegak & stabil (60-3000m)
4. Jack-up Drilling Rig: rig yang bisa didongkrak di
atas laut dengan menggunakan kaki-kaki yang
dapat diturunkan, seperti jack (120-170m)
5. Drilling Ship: kapal maritim yang telah
dilengkapi dg peralatan pengeboran (3700 m)
6. FPSO: (Floating Production, Storage, and
Offloading System) terdiri dari struktur monohull
besar, pada umumnya berbentuk kapal,
dilengkapi dengan fasilitas pengolahan minyak
dan gas bumi.
7. Gravity Based Structure: struktur yang
memanfaatkan gaya gravitasi (>20m)
8. SPAR: tertambat ke dasar laut seperti TLP,
namun TLP memiliki tether tegang vertikal, spar
memiliki tali tambat yg lebih konvensional.
Pelabuhan: wilayah yang terdiri atas daratan dan
perairan dengan batas tertentu sebagai tempat
kegiatan pemerintah dan kegiatan ekonomi.
Alam: Pelabuhan Terbuka, kapal dapat merapat
langsung tanpa bantuan pintu air,umumnya
berupa pelabuhan yang bersifat tradisional.
Pelabuhan Tertutup, kapal masuk harus melalui
pintu air. Jenis Pelayanan: Pelabuhan Umum,
diselenggarakan untuk kepentingan masyarakat
yang secara teknis dikelola oleh Badan Usaha
Pelabuhan (BUP). Pelabuhan Khusus, dikelola
untuk kepentingan sendiri guna menunjang
kegiatan tertentu. Penggunaanya: pelabuhan
perikanan, perminyakan, penumpang, barang,
campuran.
Dermaga: tempat kapal ditambatkan di
pelabuhan. Pada dermaga dilakukan berbagai
kegiatan bongkar muat barang dan orang dari dan
ke atas kapal. Berdasarkan bentuk: Dermaga Tipe
Pier, jenis dermaga yang bentuknya tegak lurus
pantai. Dermaga Tipe Wharf, jenis dermaga yang
bentuknya sejajar pantai. Wharf biasanya
Kurva Investasi Keterampilan Manajemen

Manajer

Sistem Kualitas Mutu

Proses Manajemen