Anda di halaman 1dari 6

Evaluasi Pemanfaatan Ruang di Kelurahan Duri Kosambi, Kecamatan Cengkareng,

Kota Administrasi Jakarta Barat

ABSTRAK

Pesatnya pembangunan yang terjadi di Kelurahan Duri Kosambi sebagai kelurahan yang
memiliki letak cukup strategis ini telah menyebabkan tidak terkontrolnya pembangunan yang
terjadi. Akibatnya banyak terjadi ketidaksesuain pembangunan dengan rencana tata ruang, dalam
hal ini adalah ketidaksesuaian aktivitas yang diwadahi oleh bangunan terhadap sub zonasinya.
Sehingga tujuan dalam studi ini adalah untuk melakukan evaluasi terhadap pemanfaatan ruang di
Kelurahan Duri Kosambi, Kecamatan Cengkareng, Jakarta Barat. Metode yang dilakukan untuk
dapat melakukan studi tersebut adalah metode kualitatif dengan teknik analisis deskriptif
komparatif, yaitu membandingkan antara hal yang terjadi dengan peraturan tata ruang yang telah
ada. Peraturan yang digunakan pada studi ini adalah Peraturan Daerah Provinsi Daerah Khusus
Ibukota Jakarta Nomor 1 Tahun 2014 Tentang Rencana Detail Tata Ruang Dan Peraturan Zonasi.
Didapatkan bahwa terdapat 111 aktivitas pada bangunan yang tidak sesuai dengan sub zonasi
yang ditetapkan. Hal ini terjadi karena lemahnya pengawasan dan penertiban, tidak adanya
sinkronisasi perijinan, perilaku oknum-oknum tertentu yang mencari keuntungan, dan
ketidakadilan rencana kota. Sehingga perlu upaya-upaya tertentu untuk mengatasi hal tersebut,
seperti melakukan peninjauan kembali terhadap Peraturan Zonasi yang telah dibuat, memberikan
tambahan pada tabel ITBX dengan mengutamakan kegiatan yang bersifat kepentingan umum
seperti pendidikan dan kesehatan, serta menindaklanjuti kegiatan di luar kepentingan umum yang
melanggar yang dapat dilakukan dengan mengenakan sanksi administratif.

Kata kunci: Peraturan Zonasi, Evaluasi Pemanfaatan Ruang

Pendahuluan
Jakarta Barat menjadi salah satu alternatif tempat tinggal masyarakat, karena tersedianya
lahan permukiman dengan harga lahan di bawah harga lahan pada CBD. Selain itu juga tempatnya
yang tidak jauh dari tempat kerja di CBD juga dekat dengan Bandara Internasional Soekarno-
Hatta di Kota Tengerang, Provinsi Banten. Sehingga wilayahnya yang strategis membuat banyak
orang untuk berinvestasi di Jakarta Barat. Hal ini mengakibatkan cukup pesatnya pembangunan
yang terjadi di Jakarta Barat yang dapat berpengaruh terhadap perubahan penggunaan lahan.
Salah satu daerah yang mengalami pertumbuhan tinggi adalah Kelurahan Duri Kosambi,
Kecamatan Cengkareng.
Duri Kosambi merupakan daerah padat yang ditandai dengan banyaknya perumahan
warga serta banyaknya gedung-gedung perkantoran. Duri Kosambi bukan merupakan kawasan
elit, tetapi letaknya yang strategis, yaitu dekat dengan Mal Puri Indah dan merupakan kelurahan
yang dilalui warga untuk menuju ke Bandara Soekarno-Hatta membuat pertumbuhan
pembangunan banyak terjadi di daerah ini. Terbatasanya ketersediaan lahan dan tingginya
intensitas kebutuhan lahan yang terjadi akibat meningkatnya aktivitas sosial ekonomi
masyarakat yang terjadi di Kelurahan Duri Kosambi telah menimbulkan terjadinya konflik
pemanfaatan lahan, yaitu terjadi pembangunan yang tidak terkontrol hingga menyalahi aturan
zonasi. Sehingga perlu dilakukannya evaluasi terhadap pemanfaatan lahan di Kelurahan Duri
Kosambi, Kecamatan Cengkareng, Jakarta Barat.

Studi Kasus
Kelurahan Duri Kosambi merupakan salah satu kelurahan padat dan kelurahan terluas di
Kecamatan Cengkareng, Jakarta Barat. Kelurahan Duri Kosambi memiliki luas sebesar 5,91 km2
atau sekitar 0,22% dari luas Kecamatan Cengkareng, dengan penggunaan yang didominasi oleh
perumahan sebesar 55,67% (dapat dilihat pada Gambar 1).
Taman Lainnya
1% 4%
Perkantoran/Bisnis
18%
Perumahan
Industri
Perkantoran/Bisnis
Perumahan
56% Taman
Lainnya
Industri
21%

Sumber: BPS Jakarta Barat, 2016


Gambar 1
Diagram Persentase Penggunaan Lahan di Kelurahan Duri Kosambi, Kecamatan Cengkareng
Kelurahan Duri Kosambi terdiri dari 165 RT dan 15 RW dan pada tahun 2015 dihuni oleh
84.450 jiwa atau 23.463 KK, sehingga memiliki kepadatan penduduk sebesar 14.289 jiwa/km2.
Artinya, rata-rata setiap 1 km2 terdapat 14.289 penduduk dan ini termasuk ke dalam kategori
kepadatan sangat tinggi. Berikut ini adalah batas administrasi dari Kelurahan Duri Kosambi:
sebelah Utara : Kelurahan Cengkareng Barat;
sebelah Timur : Kelurahan Rawa Buaya dan Kecamatan Kembangan;
sebelah Selatan : Provinsi Banten;
sebelah Barat : Kecamatan Kalideres.

Pembahasan
Menurut Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 15 Tahun 2010 Tentang
Penyelenggaraan Penataan Ruang, pengaturan zonasi merupakan ketentuan yang berisi
persyaratan pemanfaatan ruang sektoral dan persyaratan pemanfaatan ruang untuk setiap
blok/zona peruntukan. Sedangkan peraturan zonasi merupakan ketentuan yang berisi
persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya dan disusun untuk setiap
blok/zona peruntukan. Peraturan zonasi kabupaten/kota berisi zonasi pada setiap zona
peruntukan yang telah ditetapkan untuk menampung suatu aktivitas sesuai dengan karakteristik
zonanya.
Peraturan zonasi Kelurahan Duri Kosambi, Kecamatan Cengkareng Kota Administrasi
Jakarta Barat tercantum dalam Peraturan Daerah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor
1 Tahun 2014 Tentang Rencana Detail Tata Ruang Dan Peraturan Zonasi. Peraturan tersebut
dapat digunakan untuk melakukan evaluasi terhadap kesesuaian pemanfaatan ruang pada
bangunan-bangunan yang ada di Kelurahan Duri Kosambi. Dari seluruh kawasan terbangun yang
terdapat di Kelurahan Duri Kosambi, berdasarkan data yang diperoleh dari Dinas Penataan Kota
Provinsi DKI Jakarta, hingga bulan September 2016, tercatat terdapat 119 bangunan yang
melanggar atau tidak sesuai dengan peraturan zonasinya dengan 111 masuk kedalam kategori
yang tidak diizinkan. Artinya kegiatan yang diwadahi oleh bangunan-bangunan tersebut berada
pada lahan yang tidak sesuai dengan peruntukannya. Kegiatan yang berada pada sub zona yang
tidak sesuai tersebut kemudian diidentifikasi melalui tabel ITBX untuk mengetahui apakah
kegiatan tersebut diizinkan terbatas, diizinkan bersyarat, atau bahkan memang tidak diizinkan.
Ketidaksesuaian tersebut didominasi oleh aktivitas perdagangan dan jasa yang berada pada
zonasi yang diperuntukkan untuk zona perumahan KDB sedang tinggi, sub zona rumah sedang
(R.4). Untuk lebih jelasnya rincian dari bangunan-bangunan yang melanggar dapat dilihat di
Tabel 1 dengan lokasi pelanggaran dapat dilihat pada Gambar 2.
Tabel 1
Data Kegiatan yang Tidak Sesuai dengan Sub Zona di Kelurahan Duri Kosambi
Jumlah
No Kegiatan Sub Zona Keterangan
Ketidaksesuaian
Rumah kecil (R.3) 2 Tidak diizinkan (X)
Perkantoran dan Rumah sedang (R.4) 75 Tidak diizinkan (X)
1 Bisnis Profersional Rumah besar (R.5) 10 Tidak diizinkan (X)
Lain Rumah susun (R.7) 4 Tidak diizinkan (X)
Pergudangan (G.1) 3 Diizinkan terbatas (T)
2 Bengkel Rumah sedang (R.4) 1 Tidak diizinkan (X)
Perawatan,
Perbaikan, dan
3 Rumah sedang (R.4) 1 Tidak diizinkan (X)
Renovasi
Barang
Rumah kecil (R.3) 1 Tidak diizinkan (X)
4 Toko Rumah sedang (R.4) 7 Tidak diizinkan (X)
Perkantoran (K.1) 1 Diizinkan terbatas (T)
5 Lembaga Keuangan Rumah sedang (R.4) 4 Tidak diizinkan (X)
6 Pendidikan Dasar Pergudangan (G.1) 2 Tidak diizinkan (X)
Rumah sedang (R.4) 1 Diizinkan bersyarat (B)
Kel.Bermain, Perkantoran (K.1) 1 Tidak diizinkan (X)
7 PAUD,TK dan Perkantoran KDB
1 Tidak diizinkan (X)
Pend.Khusus rendah (K.3)
Pergudangan (G.1) 1 Tidak diizinkan (X)
Jumlah
No Kegiatan Sub Zona Keterangan
Ketidaksesuaian
Tempat Kursus dan
8 Rumah sedang (R.4) 1 Tidak diizinkan (X)
Pelatihan
9 Balai Pengobatan Rumah sedang (R.4) 1 Diizinkan terbatas (T)
10 Klinik dan Poliklinik Rumah sedang (R.4) 1 Diizinkan bersyarat (B)
Total 119
Sumber: Dinas Penataan Kota Provinsi DKI Jakarta, 2016 (diolah)

Sumber: BPS Jakarta Barat, 2016


Gambar 2
Persebaran Lokasi Ketidaksesuaian Pemanfaatan Ruang di Kelurahan Duri Kosambi
Dari Gambar 2 dapat diketahui bahwa ketidaksesuain tersebut cukup banyak dan tersebar
di Kelurahan Duri Kosambi. Dan dari Tabel 1 dapat diketahui kegiatan-kegiatan yang diizinkan
terbatas, diizinkan bersyarat, dan tidak diizinkan pada sub zona tertentu yang mengacu pada
Peraturan Daerah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 1 Tahun 2014 Tentang
Rencana Detail Tata Ruang Dan Peraturan Zonasi, dengan penjabaran sebagai berikut:
1. Diizinkan terbatas (T) merupakan kegiatan yang dibatasi berdasarkan pembatasan
pengoperasian, intensitas ruang, dan/atau jumlah pemanfaatan. Apabila tidak dapat
memenuhi hal tersebut maka dianggap melanggar dan dapat dikenakan sanksi
administratif.
 Pada sub zona G.1, kegiatan perkantoran, bisnis profesional lain dibatasi masing-
masing kegiatan paling luas 10% (sepuluh persen) dari luas sub blok.
 Pada sub zona K.1, kegiatan toko dibatasi total luas kaveling paling luas 40% (empat
puluh persen) dari luas sub blok.
 Pada sub zona R.4 kegiatan balai pengobatan dibatasi dengan luas lantai paling luas
200 m2 (dua ratus meter persegi).
2. Diizinkan Bersyarat (B) merupakan kegiatan yang dilakukan berdasarkan persyaratan
umum dan persyaratan khusus yang ditetapkan oleh Gubernur. Apabila tidak dapat
memenuhi hal tersebut maka dianggap melanggar dan dapat dikenakan sanksi
administratif.
 Pada sub zona R.4, kegiatan kelompok bermain, PAUD, TK diizinkan dengan syarat
sekurang-kurangnya memiliki izin gangguan dan memenuhi persyaratan prasarana
minimal sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan
 Pada sub zona R.4 kegiatan klinik dan poliklinik diizinkan dengan syarat berada
pada jalan yang ada paling kurang 10 m (sepuluh meter), rencana jalan paling
kurang 12 m (dua belas meter), menyediakan prasarana parkir kendaraan di dalam
persil, memiliki izin lingkungan dan izin gangguan
3. Tidak diizinkan (X): kegiatan yang tidak sesuai pemanfaatan ruang yang direncanakan
dalam PZ

Kesimpulan
Ketidaksesuaian pemanfaatan ruang yang terjadi di Kelurahan Duri Kosambi dapat
dikatakan cukup banyak, yaitu terdapat 111 bangunan dengan kegiatan yang tidak sesuai dengan
peruntukannya atau dengan sub zonasinya. Pelanggaran tersebut terjadi karena beberapa faktor,
diantaranya adalah lemahnya pengawasan dan penertiban, tidak adanya sinkronisasi perijinan,
perilaku oknum-oknum tertentu yang mencari keuntungan, dan ketidakadilan rencana kota. Oleh
sebab evaluasi terhadap pemanfaatan ruang sangat penting dilakukan untuk menciptakan
kesesuaian pemanfaatan ruang dengan rencana tata ruang yang telah disusun, memastikan dan
membuat pembangunan agar baru tidak mengganggu pemanfaatan ruang yang telah sesuai
dengan rencana tata ruang, serta meminimalkan terjadinya ketidaksesuaian terhadap pengunaan
lahan.

Rekomendasi
Berdasarkan hasil yang telah didapatkan, maka perlu disusun rekomendasi yang dapat
diberikan kepada pemerintah kota untuk mengatasi permasalahan tersebut. Berikut merupakan
rekomendasi yang diberikan:
1. Melakukan peninjauan kembali terhadap Peraturan Zonasi yang telah dibuat.
2. Memberikan pertimbangan kepada aktivitas-aktivitas yang berupa kepentingan
umum, seperti pendidikan dan kesehatan berupa pemberian tambahan aturan khusus
pada tabel ITBX atau dilakukan perubahan zonasi yang mengutamakan aktivitas yang
berkaitan dengan kepentingan umum.
3. Menindaklanjuti aktivitas-aktivitas di luar kepentingan umum atau yang lebih bersifat
komersil untuk tetap mengikuti perturan yang telah dibuat, hal ini dapat dilakukan
dengan melakukan pengenaan sanksi secara bertahap, mulai dari peringatan tertulis,
penghentian sementara aktivitas atau pelayanan umum, penutupan lokasi,
pembatalan dan pencabutan izin, pembongkaran bangunan, pemulihan fungsi ruang,
dan denda administratif.

Daftar Pustaka
BPS Jakarta Barat. 2016. Kecamatan Cengkaren Dalam Angka Tahun 2016. Jakarta: BPS Jakarta
Barat.
Pemerintah Republik Indonesia Nomor 15 Tahun 2010 Tentang Penyelenggaraan Penataan
Ruang.
Peraturan Daerah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 1 Tahun 2014 Tentang
Rencana Detail Tata Ruang Dan Peraturan Zonasi.