Produção de Empreendimentos
Programa Minha Casa Minha Vida – FAR
Faixa 1
Versão 1 – outubro/2014
APRESENTAÇÃO
No Manual de Engenharia do Crédito Imobiliário - MECI estão descritas as regras, exigências, normas e
detalhamentos quanto às atividades de uso exclusivo de Engenharia do Crédito Imobiliário para Aquisição de
Imóveis, Financiamento à Produção de Empreendimentos enquadrados nos sistemas SBPE e Programa
Minha Casa Minha Vida (PMCMV) Faixas 2 e 3, e Produção de Empreendimentos enquadrados no Programa
Minha Casa Minha Vida – FAR (Faixa 1).
Estes manuais são exclusivos do Crédito Imobiliário para serviços contratados através da modalidade de
credenciamento.
As versões serão atualizadas de acordo com a necessidade e frequência estabelecidas pela área técnica
normatizadora do Banco.
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SUMÁRIO
1. OBJETIVO ............................................................................................................................8
2. DEFINIÇÕES .........................................................................................................................8
3.1. REGULAMENTAÇÃO................................................................................................................. 8
4. ORIENTAÇÕES .....................................................................................................................9
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13.1. ORÇAMENTO......................................................................................................................... 26
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13.8. CRONOGRAMA...................................................................................................................... 29
16.3. VISTORIA............................................................................................................................... 32
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1. OBJETIVO
1.1. Definir diretrizes para avaliação de imóveis e atividades associadas com fins de financiamento
imobiliário junto ao Banco do Brasil.O principal objetivo deste Manual é auxiliar os engenheiros e
arquitetos que prestam
1.2. Aqui estão definidos os principais aspectos técnicos adotados pelo Banco, e padronização nas
informações. Com isso, todos os intervenientes técnicos do fluxo serviço para o Banco do Brasil
representando-o nas áreas específicas do Crédito Imobiliário e parceiros nas áreas de negócio.
1.3. Definir, com base nas diretrizes gerais fixadas pela Portaria supra citada, os critérios técnicos a
serem observados na análise de local de construção, projetos, viabilidade técnica, orçamentos,
cronogramas e acompanhamento de obra, e esclarecer aspectos relevantes para as atividades
relacionadas à produção de Empreendimento do Programa Minha Casa, Minha Vida com
Recursos do FAR.
2. DEFINIÇÕES
2.1. ABREVIATURAS E SIGLAS UTILIZADAS
• ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas;
• ART – Anotação de Responsabilidade Técnica;
• BDI – Bônus e Despesas Indiretas
• CAIXA – Caixa Econômica Federal;
• CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo;
• CONFEA – Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia;
• CREA – Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia;
• CONAMA – Conselho Nacional do Meio Ambiente;
• FAR – Fundo de Arrendamento Residencial;
• FRE – Ficha Resumo do Empreendimento;
• FIT – Ficha de Informações do Terreno;
• FNDE – Fundo Nacional de Desenvolvimento da Educação;
• GPS - Global Positioning System: sistema de posicionamento global;
• NBR – Norma Técnica Brasileira;
• OS – Ordem ou Autorização de Serviço;
• OCC – Organismos Certificadores Credenciados
• PBQP-H – Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat
• PMCMV – Programa Minha Casa Minha Vida;
• PTS – Projeto Trabalho Social;
• RGI – Registro Geral de Imóveis no Cartório de Registro de Imóveis;
• RT – Responsável Técnico;
• RRT – Registro de Responsabilidade Técnica;
• SECOVI – Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis;
• SIGDU - Sistema de Gestão do Desenvolvimento Urbano;
• SINAPI – Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e índices da Construção Civil;
• SINDUSCON – Sindicato das Indústrias da Construção Civil;
• TCU – Tribunal de Contas da União
3. ASPECTOS GERAIS
3.1. REGULAMENTAÇÃO
• Lei nº. 11.977 de 07/07/2009 PMCMV, e o Decreto nº. 7.499, de 16/06/2011.
• Portaria nº.168 de 12/04/2013 – Ministério das Cidades.
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4. ORIENTAÇÕES
4.1. A análise e acompanhamento de obra de engenharia para os empreendimentos vinculados ao
Programa MCMV-FAR fundamentar-se-ão nos documentos relacionados abaixo, preservando-se
casos especiais que para o correto desenvolvimento da análise técnica, se farão necessárias
complementações de informações documentais.
4.2. Havendo divergências entre as condições mínimas estabelecidas pelo Programa MCMV e a
Legislação Local, deve ser atendida a condição mais restritiva.
4.3. Observe-se que toda a documentação será, preferencialmente, apresentada em meio digital.
4.4. A Análise de Engenharia não se sobrepõe ou questiona os Órgãos Públicos no tocante às suas
competências legais de análise e licenciamentos, cabendo, portanto a Construtora a observância
de todas as exigências e intervenientes legais aplicáveis à constituição do empreendimento,
devendo assim também ser observadas todas as exigências locais dos órgãos públicos, corpo
de bombeiros, concessionárias, órgãos de meio ambiente, patrimônio Histórico, etc. de forma a
tornar o empreendimento viável e possibilitar a obtenção de todas as licenças e aprovações.
• Infraestrutura urbana;
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• Licença de Instalação;
• Licença de Operação;
• Licença Simplificada;
• Dispensa do Licenciamento ou Aprovação do EIA e respectivo RIMA;
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6.2.8.3. Não é admitida a utilização do termo “similar”, devendo ser especificadas até 03 marcas, com
desempenho técnico equivalentes para referendar a qualidade do material empregado.
6.2.8.4. O Memorial Descritivo apresentado à engenharia do Cenop Imobiliário deve estar coerente com
aquele apresentado à Prefeitura para aprovação e com o arquivado no Registro de Imóveis
(quadros da NBR 12.721, no caso de condomínios).
6.2.9. ORÇAMENTOS
6.2.9.1. Deverão ser apresentado em modelo padronizado Banco do Brasil, separados por Habitação,
Equipamentos Comunitários e Infraestrutura Interna.
6.2.10. CRONOGRAMA
6.2.10.1. Deverão ser apresentados em modelo padronizado Banco do Brasil, assim como os orçamentos,
os cronogramas também devem ser apresentados separadamente por Habitação, Equipamentos
Comunitários e Infraestrutura Interna, além de um Cronograma Global, resultante da
consolidação (superposição) dos cronogramas individualizados, e que poderá orientar o
desembolso de recursos da operação.
6.2.11. ALVARÁ
6.2.11.1. O alvará é um documento ou declaração que garante a autorização de funcionamento para
qualquer tipo de empresa ou comércio e também para a realização de eventos. Pode ser emitido
por uma prefeitura ou por outros órgãos governamentais.
6.2.11.2. Os responsáveis por sua emissão devem observar a legislação vigente de cada município ou
região, pois ele deve estar embasado no Código de Posturas e no Código Tributário.
6.2.11.3. ALVARÁ DE APROVAÇÃO DE PROJETO
6.2.11.3.1. Alvará de aprovação de Projeto é a aprovação do projeto arquitetônico para o licenciamento
prévio da construção de uma edificação.
6.2.11.4. ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO
6.2.11.4.1. Alvará dá autorização para que a obra seja iniciada, após o projeto ter sido aprovado.
6.2.12. CERTIFICADO DE CONFORMIDADE DO PBQP-H
6.2.12.1. O sistema de Avaliação da Conformidade de Empresas de Serviços e Obras da Construção Civil
(SIAC) do Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat tem como objetivo
avaliar a conformidade de sistemas de gestão da qualidade em níveis ou estágios definidos
conforme a especialidade técnica das empresas do setor de serviços e obras atuantes na
construção civil, visando contribuir para a evolução da qualidade.
6.2.12.2. O Instrumento é emitido por um dos Organismos Certificadores Credenciados – OCC, que atesta
a adequação da empresa construtora aos níveis de avaliação de conformidade do SIAC do
PBQP-H.
6.2.12.3. Para verificar se uma empresa aderiu ao programa ou é certificada, é necessário pesquisar sua
publicação na página do PBQP-H na internet: http://www.cidades.gov.br/pbqp-
h/projetos_siac_empresas.php.
6.2.12.4. A duração de um ciclo de certificação, que envolve auditorias de certificação e auditorias de
supervisão, em quaisquer dos níveis do SiAC, é de 36 meses. O prazo de validade de um
certificado de conformidade é de 12 meses..
6.2.13. FISCALIZAÇÃO DE ATIVIDADES TÉCNICO-PROFISSIONAIS
6.2.13.1. Para o profissional, o registro da ART e da RRT garante a formalização do respectivo acervo
técnico, que possui fundamental importância no mercado de trabalho para comprovação de sua
capacidade técnico-profissional.
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6.2.14.7. As redes de energia elétrica e iluminação pública, abastecimento de água potável e as soluções
para o esgotamento sanitário, devem estar operantes até a data de entrega do empreendimento
ou da respectiva etapa.
6.2.15. OUTORGA DE USO DE ÁGUA EMITIDO POR ÓRGÃOS COMPETENTES
6.2.15.1. Outorga de uso de Água: A outorga de direito de uso de recursos hídricos é um dos seis
instrumentos da Política Nacional de Recursos Hídricos, estabelecidos no inciso III, do art. 5º da
Lei Federal nº 9.433, de 08 de janeiro de 1997. Esse instrumento tem como objetivo assegurar o
controle quantitativo e qualitativo dos usos da água e o efetivo exercício dos direitos de acesso
aos recursos hídricos.
6.2.15.2. Conforme está disposto na Lei Federal nº 9.433/1997, dependem de outorga:
6.2.15.2.1. A derivação ou captação de parcela da água existente em um corpo d'água para consumo final,
inclusive abastecimento público, ou insumo de processo produtivo;
6.2.15.2.2. Extração de água de aqüífero subterrâneo para consumo final ou insumo de processo produtivo;
6.2.15.2.3. Lançamento em corpo de água de esgotos e demais resíduos líquidos ou gasosos, tratados ou
não, com o fim de sua diluição, transporte ou disposição final;
6.2.15.2.4. Uso de recursos hídricos com fins de aproveitamento dos potenciais hidrelétricos;
6.2.15.2.5. Outros usos que alterem o regime, a quantidade ou a qualidade da água existente em um corpo
de água.
6.2.16. RELATÓRIO DE POTABILIDADE, VAZÃO E VIDA ÚTIL DE POÇO
6.2.16.1. No caso de previsão de Projeto e Construção de poços para captação de água, deverão ser
apresentados: Teste de potabilidade da água, relatório de vazão e informação de vida útil do
poço explorado, no caso de poços artesianos, em conformidade com as NBRs 12.244 e 12.212
ABNT (Projeto e Construção de poço para captação de água subterrânea);
6.2.16.2. CARACTERIZAÇÃO GEOLÓGICA
6.2.16.2.1. A informação básica que deverá constar da caracterização do terreno é o mapeamento
geológico básico, ou seja, a descrição das litologias do substrato, com indicação das formações
onde se inserem, dados estes obtidos por meio de sondagens mecânicas de reconhecimento
adequadamente locadas. Estas sondagens deverão ser realizadas de acordo com a Norma
ABNT NBR 8.036 – Programação de sondagens de simples reconhecimento dos solos para
fundação de edifícios – Procedimento e seccionar o maciço geológico até atingir o lençol freático
( aprofundando-se na zona saturada pelo menos 3 metros), ou até uma profundidade de 10
metros ou impenetrável a percussão.
6.2.16.3. POTABILIDADE
6.2.16.3.1. Água potável deve atender ao padrão de potabilidade determinado pela Portaria do Ministério da
Saúde MS 518/04.
6.2.16.4. VAZÃO
6.2.16.4.1. A Vazão é a medida do volume de água que sai do poço por determinado período de tempo, é
medida geralmente em metros cúbicos por hora (m3/h). A vazão máxima de exploração de um
poço artesiano deve ser determinada através da realização do teste de vazão. Esta verificação
avalia os níveis hidrodinâmicos do poço (estático ou dinâmico), além da vazão ideal, o que
possibilita o correto dimensionamento de bombas e equipamentos;
6.2.16.5. VIDA ÚTIL DO POÇO
6.2.16.5.1. A vida útil do poço pode ser determinada através dos estudos básicos: características
geológicas, hidrogeológicas e geofísicas na área, profundidades, vazões previstas, etc.
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7. ANÁLISE DE PROJETOS
7.1. OBJETIVO
7.1.1. O projeto do Empreendimento deverá atender as diretrizes das especificações mínimas
estabelecidas pelo Ministério das Cidades para o PMCMV-FAR (www.cidades.gov.br - Habitação
- Minha Casa Minha Vida - Fundo de Arrendamento Residencial – FAR). Conforme disposto no
Art. 73 da Lei 11.977/2009, são assegurados no PMCMV:
• Condições de acessibilidade a todas as áreas públicas e de uso comum.
• Disponibilidade de unidades adaptáveis ao uso por pessoas com deficiência, com mobilidade
reduzida e idosos, de acordo com a demanda.
• Condições de sustentabilidade das construções.
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empreendimentos contíguos quando a menor distância em linha reta, entre os pontos mais
próximos relativamente ao perímetro da poligonal de cada empreendimento for igual ou inferior a
1 Km.
7.1.6. Os empreendimentos constituídos na forma de condomínios devem observar número máximo de
300 UHs, por condomínio.
7.1.7. Os empreendimentos propostos devem dispor de equipamentos de uso comum, com custo
mínimo de 1% do valor de edificação e infraestrutura, obrigatoriamente nesta ordem:
• Espaço coberto para uso comunitário.
• Espaço descoberto para lazer e recreação infantil.
• Quadra de esportes.
7.1.8. É facultado, à Secretaria Nacional de Habitação do Ministério das Cidades, autorizar casos
excepcionais a partir de solicitação fundamentada da Instituição Financeira Oficial Federal
acompanhada de análise técnica conclusiva.
7.1.9. Todas as unidades habitacionais em que residirão pessoas portadoras de necessidades
especiais devem estar adaptadas de acordo com o tipo de deficiência, observando a
especificação técnica mínima estabelecida pelo Ministério das Cidades.
7.1.10. Na ausência de regra específica estabelecida por legislação municipal ou estadual, será
assegurado que, do total de unidades habitacionais construídas no âmbito do PMCMV-FAR em
cada Município, no mínimo 3% de cada empreendimento sejam adaptadas para uso de pessoas
com deficiência.
7.2. PROJETO DE LOTEAMENTO
7.2.1. Projeto exigido nos casos de empreendimentos que envolvem parcelamento do solo (Lei 6766 e
Lei 9785/99).
7.2.2. Os projetos devem proporcionar o equilíbrio entre a aplicação de técnicas próprias, precisas,
legais, racionais e o mínimo de intervenções ou agressões desnecessárias ao meio ambiente.
7.2.3. Os lotes devem ser perfeitamente identificados, indicando também a implantação das unidades
habitacionais (UH) neles inseridas.
7.3. PROJETO PLANIALTIMÉTRICO
7.3.1. Em terrenos planos é dispensável a altimetria, contudo, os níveis de projeto e as cotas do
terreno natural devem ser indicados no projeto de implantação.
7.4. PROJETO DE TERRAPLANAGEM
7.4.1. Projeto composto dos seguintes elementos gráficos:
• Perfis naturais do terreno.
• Indicação do greide das ruas e cotas das estacas nas esquinas.
• Planta de terraceamento/patamarização dos lotes com indicação das respectivas secções
transversais, áreas e volumes de corte e aterro.
7.4.1.1. Na fase de análise poderá ser apresentada na forma de anteprojeto, desde que contendo:
• Curvas de nível.
• Cotas de implantação das ruas e lotes ou ruas e platôs de edificações, quando se tratar de
empreendimento vertical.
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• Planta da cobertura;
• Detalhes construtivos (alvenaria, esquadrias, peitoris, impermeabilização, etc.);
• Estrutura;
• Instalações elétricas;
• Instalações telefônicas prediais (se for o caso);
• Instalações hidro-sanitárias.
7.10. PROJETO DE INSTALAÇÕES DE PRENVENÇÃO E COMBATE À INCÊNDIO
7.10.1. Deverá ser apresentado projeto de Instalações de Prevenção e Combate à Incêndio e Pânico,
aprovado pelo Corpo de Bombeiros ou aprovado em conformidade com as posturas edílicas
local (Município).
7.11. PROJETO DE INFRAESTRUTURA INTERNA
7.11.1. O conjunto de projetos de infra-estrutura interna contempla todas as instalações e serviços
necessários dentro da área da poligonal do empreendimento, que inclui as soluções de:
• Abastecimento de água e esgotamento sanitário (inclusive Estação de Tratamento de Esgoto
(ETE), Estação de Tratamento de Água (ETA), e Estações Elevatórias);
• Pavimentação;
• Drenagem de águas pluviais;
• Energia elétrica e iluminação pública;
• Obras especiais: muros de arrimo, muros divisórios, etc.
7.11.2. Os projetos de rede de drenagem e esgotamento sanitário devem conter: curvas de nível, cotas
de caixa, bitolas e comprimento de tubos, detalhes de assentamento, de poços de visita, de
caixas e de bocas de lobo. Quando previstas fossas e sumidouros deverão ser apresentados os
testes de permeabilidade do solo, comprovando a adequação da solução proposta.
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7.11.3. Para os casos de abastecimento de água através de poços artesianos, deverá ser comprovada a
existência de água potável, com vazão suficiente para abastecimento do empreendimento
projetado e estimativo de vida útil do poço.
7.11.4. No caso de projetos sob a forma de condomínio, o valor de aquisição poderá compreender os
custos de construção de Estação de Tratamento de Esgoto (ETE), Estação de Tratamento de
Água (ETA) e Estações Elevatórias, em área “pública” externa à poligonal do empreendimento,
para seu atendimento exclusivo. Conforme Portaria nº.168 de 12/04/2013 – Ministério das
Cidades.
7.12. PROJETO DE INFRAESTRUTURA EXTERNA
7.12.1. O conjunto de soluções de infraestrutura para adequado atendimento a demanda gerada pelo
empreendimento, e que se localiza fora da área da poligonal do empreendimento, contemplando
os serviços de:
• Abastecimento de água e esgotamento sanitário;
• Drenagem de águas pluviais;
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7.13.5.1.1. O valor limite (6%) deverá custear a edificação na seguinte ordem de prioridade:
• Educação
• Saúde; e
• Demais complementares à habitação.
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• A vistoria da área permite, também, a coleta de dados de referência com vistas a atribuição
de valor de mercado para o terreno avaliando.
9.2. IMPEDIMENTOS PARA IMPLANTAÇÃO DO EMPREENDIMENTO
9.2.1. Não são aceitos locais com as seguintes características:
• Alagadiços ou sujeitos a inundação;
• Aterrados com material nocivo à saúde pública;
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10.2.3. Os trabalhos de avaliação são providenciados pela Engenharia do Cenop Imobiliário, quando
contratados, são monitorados pelos Assessores – Engenheiros ou Arquitetos do quadro interno
que fornecerá a documentação necessária e os dados para contato e agendamento de vistoria.
10.2.4. Os resultados devem ser apresentados em modelo padronizado do Banco do Brasil:
• Análise Técnica de Projeto ou Laudo ATP;
• Análise Prévia de Empreendimento ou Laudo APR;
10.2.5. Observar na vistoria ao bem avaliando, o contexto imobiliário e a região a que pertence,
informando sobre as posturas do zoneamento local e uso permitido de acordo com as posturas
municipais;
10.2.6. A escolha da metodologia e procedimento utilizado fica a cargo da empresa credenciada
contratada, aplicando metodologia compatível com a natureza do bem avaliando, prescrita na
norma técnica, e que melhor se aplique ao mercado em que o bem está inserido, que poderá
ser: MCDDM – Método comparativo direto de dados de mercado ou MINVO – Método Involutivo;
10.2.7. Deverá ser realizada coleta de dados de mercado mais assemelhados ao objeto avaliando;
10.2.8. Deverá se empregado, sempre que possível, o método comparativo direto de dados de
mercado, conforme definido em norma;
10.2.9. Deve-se levar em conta que qualquer modelo é uma representação simplificada do mercado,
uma vez que não considera todas as suas informações. Por isso, precisam ser tomados
cuidados científicos na sua elaboração, desde a preparação da pesquisa e o trabalho de campo,
até o exame final dos resultados.
10.2.10. A pesquisa de mercado é de responsabilidade do autor do laudo/responsável técnico
devidamente credenciado, conforme edital vigente, não cabendo a sua atribuição a terceiros;
10.2.11. A utilização de banco de dados somente se dará em condições de excepcionalidade e deverá ter
prévia anuência do Banco, justificando-se quando as condições mercadológicas indicarem a
insuficiência de dados. Tais dados deverão ser conferidos e confirmados junto às fontes
originais, passando o autor do laudo a assumir a responsabilidade pela pesquisa.
10.2.12. É de responsabilidade do avaliador informar:
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13.6.2. Os itens admitidos como custos complementares à obra e respectivas incidências de referência,
em seus percentuais máximos, estão indicados na Planilha de Incidências de Despesas Inicias e
Serviços Gerais .
13.6.3. Incidências superiores àquelas estabelecidas, podem ser aceitas mediante justificativa
apresentada pelo empreendedor em função das características e necessidade específica do
empreendimento, respeitados os limites de valores estabelecidos pelo FAR para a UH.
13.7. ENCARGOS SOCIAIS
13.7.1. São encargos obrigatórios exigidos pelas leis trabalhistas e previdenciárias ou resultantes de
acordos sindicais adicionados aos salários dos trabalhadores, sejam eles mensalistas ou
horistas. Eles se dividem em três níveis:
• Encargos sociais básicos e obrigatórios;
• Encargos sociais incidentes e reincidentes dos encargos básicos e obrigatórios;
• Encargos complementares de mão de obra.
13.7.1.1. Além das leis sociais básicas, incidências e reincidências calculadas para compor o custo de
mão de obra de produção, devem ser considerados, também, os encargos complementares
diretamente relacionados à mão de obra empregada:
• Custos de transporte dos trabalhadores, segundo Lei 7418/85;
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• Garantia;
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19. GLOSA
19.1. Quando for verificada a execução de algum serviço em desacordo com a “boa técnica de
execução” ou com a documentação técnica fornecida (PLS), os eventos respectivos não devem
ser considerados na mensuração. Neste caso, haverá a glosa, ou seja, a anulação ou recusa
total ou parcial de uma determinada prestação de contas.
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