BAB III

MANAJEMEN PROYEK KONSTRUKSI

Proses Perkembangan Proyek

(Project Development)

ABSTRAK
Perkembangan sebuah proyek dapat diikuti secara kontinue mulai dari Gagasan Dasar/Ide
Dasar menjadi suatu kenyataan secara fisik dilapangan. Sebuah proyek adalah sebuah
proses pengadaan dari yang tidak ada menjadi ada dalam jangka waktu yang tertentu.

Gagasan dasar atau Kebutuhan ini mula-mula timbul dalam benak seseorang atau
kelompok orang. Kemudian diproses, dijadikan atau diwujudkan dalam bentuk dua
dimensi (dituangkan dalam bentuk gambar-gambar, uraian tulisan, grafik dan sebagainya).
Proses ini dikenal juga dengan sebutan proses Perencanaan dan dimantapkan dalam proses
Rancang Bangun.

Wujud proyek yang berbentuk dua dimensi ini kemudiaan diimplementasikan menjadi
bentuk yang berbetuk tiga dimensi yaitu wujud fisik yang merupakan hasil akhir dari
gagasan/ide semula.

Lingkup manajemen proyek dengan demikian mencakup mulai dari timbulnya

kebutuhan/need/ide (tanpa dimensi) berkmbang menjadi bentuk yang berwujud tiga
dimensi,yang merupakan bangunan konstruksi yang telah selesai dikerjakan dan siap
pakai.setelah proyek selesai, bangunan ini digunakan (dioperasikan) sesuai dengan maksud
dan tujuan bangunan ini diciptakan.

Perkembangan produk adalah faktor utama yang menghidupkan faktor konstruksi industri
dengan didukung oleh pertumbuhan faktor ekonominya. Sara bangunan didirikan untuk
memungkinkan manusia bermasyarakat terhadap sesama ataupun berinteraksi dengan
lingkungan sekitarnya. Bentuk-bentuk bangunan konstruksi semakin hasi semakin
kompleks, baik dilihat dari segi material,struktur fungsi maupun dari segi ukuran-
ukurannya. Semua ini diciptakan, dibangun untuk memenuhi kebutuhan manusia. Dengan
meningkatanya kualitas bahan dan ketrampilan pekerja maka operasi pekerjaan konstruksi
menjadi rumit dan meningkat secara kuantitas dan kwalitas. Pekerjaan konstruksi yang
besar dapat melipatkan ribuan pekerja,puluhan instansi dan badan-badan hukum serta
puluhan ribu aktivitas-aktivitasyang harus ditangani dan dikerjakan. Pekerjaan proyek
konstruksi tidak pernah mengalami hal-hal yang sifatnya rutin. Tidak ada dua proyek yang
sama.

Kondisi tanah maupun lingkungan yang didirikan memberikan corak yang berbeda antara
proyek yang satu dengan yang lain, meskipun proyeknya masih dalam satu bidang
lapangan usaha yang sama (misal: proyek perumahan). Lapangan pekerjaan konstruksi
mengandung foktor resiko yang tinggi, misalnya dari segi perkembangan harga bahan,
cuaca, tendensi pertumbuhan ekonomi dan masalah perburuhan. Pemikiran yang matang
dan dasr pertimbangan dari segala macam segi merupakan keharusan dalam rangka
mengembangkan sebuah proyek konstruksi.

Dengan demikian tiap proyek memerlukan perencaan khusus dan penata pelaksanaan yang
sesuai dengan kondisi setempat, interaksi dengan lingkungannya dan cara pelaksanaan
fisiknya sendiri.

Contoh pekerjaan Manajemen Konstruksi:

1. Pemindahan masa:
Bendungan tanah, bendungan batu, bendungan beton, jalan raya.

2. Perubahan masa:
Bangunan yang memakai konstruksi beton seperti jembatan, jalan beton,
gedung bertingkat, sedangkan yang memakai aspal beton seperti lapangan
terbang, jalan raya.

3. Pembenaman prefab:
Pemancangan tiang pancang, pondasi cakar ayam

4. Penaruhan benda berongga:

Pekerjaan pondasi Caisson

5. Pembuatan lubang dalam tanah arah vertikal:

Bangunan keairan, Surge Tank, Frankie pile

6. Penyusun prefab:
Gedung-gedung Pencakar Langit yang memakai kompenen pracetak
(prefabricated)

7. Pembuatan lubang dalam tanah arah horizontal:

Trowongan Jalan dan Kereta Api, Trowongan saluran pengelak pada
pekerjaan bangunan air.

Bagian proses perkembangan proyek dapat digambarkan sebagai berikut:

Pada mulanya proyek konstruksi bertitik tolah dari Gagasan Dasar atau kebutuhan akan
sesuatu yang muncul pada benak seseorang atau sekelompok orang. Gagasan itu kemudian
dikongkritkan kedalam pendefinisian sebuah proyek (projek devinition). Pekerjaan
mendefinisikan sebuah proyek yang besar tidaklah begitu mudah untuk dilakukan. Dalam
hal ini bantuan dari tenaga ahli dari luar (konsutan) diperlukan apabila pemilik tidak
memilikinya.

Penugasan kepada tenaga ahli tersebut diatur dalam suatu KERANGKA ACUAN (Term of
reference) yang paga dasrnya kurang lebih semacam diskripsi tugas (job description).

Dengan tersedianya lokasi proyek kemudian dilakukan penyelidikan lebih lanjut

kemungkinan-kemungkinan membangun proyek tersebut dari segi biaya, analisa
pekerjaannya, kriterian perencanaan dan sebaginya.

Untuk yang sifatnya komersial perlu dipelajari aspek-aspek pemasaran, aspek ekonomi,
dan dampak lingkungan sekitarnya. Pekerjaan mendefinisikan proyek sampai study
tentang kemungkinan membangun proyek tersebut disebut STUDY KELAYAKAN
PROYEK. Pada hakekatnya study ini ingin mengetengahkan apakah proyek/gagasan
tersebut layak dan bermanfaat tuntuk dibangun. Dengan kata lain proyek JALAN TERUS
atau BERHENTI. Kalau ditetapkan JALAN TERUS, kemungkinan segera dilaksanakan
atau dilaksanakan beberapa waktu kemudian.

Study kelayakan dapat dilakukan untuk proyek yang sudah ditentukan lokasinya maupun
untuk proyek yang belum ditentukan lokasi bngunannya. Misalnya untuk proyek
(mendirikan) real estate, lokasi amat dominan dalam menentukan apakah proyek tersebut
layak atau tidak. Juga peraturan pemerintah dan peaturan-peaturan daerah perlu dijadikan
pada waktu study kelayakan itu dibuat.

Tahap berikutnya yaitu mulai diadakan pengaturan untuk penyediaan biaya proyek,
pembuatan pra rancangan, pra rancangan pekerjaan konstruksi, serta pra rancangan
mekanikal/elektrikal; misalnya bangunan sebuah pabrik gula, dermaga, bendungan dan
sebagainya. Pekerjaan-pekerjaan pada tahap ini dilaksanakan pada tahap PRA-
RANCANGAN.

Pada tahap RANCANGAN DITIL, pekerjaan dikonsentrasikan untuk menghasilkan

gambar-gambar kerja proyek dan R.K.S (Rencana Kerja dan Syarat-syarat Pekerjaan).
Gambar dan spesifikasi ini merupakan bagian utama dari Dokumen Tender (“Kumpulan
Resep Untuk Pelaksanaan Proyek”) tahap ini disebut TAHAP RANCANGAN AKHIR.

Dokumen tender yang sudah selesai kemudian dibagikan kepada para rekanan yang
berminat untuk melaksanakan proyek tersebut. Dengan kata lain proyek
ditenderkan/dilelangkan. Para rekanan akan mengajukan penawarannya dan pada hari yang
telah ditentukan yaitu pada waktu hari pelelangan dibuka secara bersama. Umumnya para
rekanan yang telah lulus prakualifikasi diperbolehkan untuk ikut pelelangan.
Setelah dievaliasi, dari penawaran yang masuk ditentukan satu rekanan sebagai pemenang
dari sekian penawaran.

Tahap berikutnya adalah tahap pembangunan fisik yang sesungguhnya terjadi dilapangan.
Kontraktor memobilisasi tenaga kerjanya, mendatangkan peralatan kerja, material
bangunan, prasarana peralaran instalasi yang diperlukan, dan menyiapkan bangunan-
bangunan sementara. Lama pekalsanaan proyek tergantung dari besar kecilnya dan rumit
proses pelaksanaannya. Proyek dinyatakan selesai apabila bangunan tersebut terwujud
sesuai dengan spesifikasi tender dokumen dan kemudian diterima bail oleh PEMILIK-nya.

Selanjutnya pemilik mulai memanfaatkan banguanan (mengoprasikan) sesuai dengan

tujuan semula. Pada saat itulah tahap Manajemen Proyek telah selesai dan selanjutnya
adalah tahap oprasionil.
Apabila pemilik memiliki gagasan yang baru maka siklus Manajemen Proyek akan
terulang kembali.

CONTOH:
Owner: pemerintah kot Denpasar memiliki gagasan untuk mendirikan bangunan sistem
penyediaan air bersih.