HAK-HAK ATAS TANAH

Ruang Lingkup Hak Atas Tanah

Hak atas tanah bersumber dari hak menguasai dari negara atas tanah dapat diberikan kepada
perseorangan baik warga negara Indonesia maupun warga negara asing, sekolompok orang bersama-
sama, dan badan hokum baik badan hokum privat maupun badan hokum publik.

Macam-macam hak tanah dimuat dalam pasal 16 jo.pasal 53 UUPA, yang dikelompokkan menjadi 3
bidang yaitu :

1. Hak atas tanah yang bersifat tetap yaitu hak-hak atas tanah ini akan tetapadaselama UUPA
masih berlaku atau belum dicabut dengan undang-undang yang baru. Macam-macam hak atass
tanah ini adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Sewa untuk
bangunan, Hak Membuka Tanah, dan Hak Memungut Hasil Hutan

2. Hak atas tanah yang akan ditetapkan oleh undang-undang, yaitu hak atas tanah yang akan
lahirkemudian yang akan ditetapkan undang-unddang

3. Hak atas tanah yang bersifat sementara yaitu hak atas tanah ini sifatnya sementara, dalam
waktu yang singkat akan dihapuskan dikarenakan mengandung sifat-sifat pemerasan,
mengandung sifat feudal dan bertentangan dengan jiwa UUPA. Macam-macam tanah ini adalah
Hak Gadai, Hak Usaha Bagi Hasil, Hak Menumpang, Hak Sewa Tanah Pertanian

Dari segi asal tanahnya, hak atas tanah dibedakan menjadi 2 kelompok yaitu :

1. Hak atas tanah yang bersifat primer, yaitu hak atas tanah yang berasal dari tanah negara seperti
: Hak milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Atas Tanah Negara, Hak Pakai Atas Negara

2. Hak atas tanah yang bersifat sekunder, yaitu hak atas tanah yang berasal dari tanah pihak lain,
seperti : Hak Guna Bangunan Atas Tanah Hak Pengelolaan, Hak Guna Bangunan Atas Tanah Hak
Milik, Hak Pakai Atas Tanah Hak Pengelolaan, Hak Pakai Atas Tanah Hak Milik, Hak Sewa untuk
Bangunan, Hak Gadai, Hak Bagi Hasil, Hak Menumpang, Hak Sewa Tanah Pertanian.

Hak Milik

Pengerian Hak Milik menurut pasal 20 ayat (1) UUPA adalah Hak turun temurun, terkuat dan terpenuh
yang dapat dipunyai orang atas tanah dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6. Turun temurun
artinya Hak milik atas tanah dapat berlangsung terus selama pemiliknya masih hidup dan bila pemiliknya
meninggal dunia maka hak miliknya dapat dilanjutkan oleh ahli warisnya sepanjang memenuhi syarat
sebagai subjek hak milik. Terkuat artinya Hak Milik atas tanah lebih kuat bila dibandingkan dengan hak
atas tanah yang lain tidak mempunyai batas waktu tertentu, mudah dipertahankan dari gangguan pihak
lain dan tidak mudah hapus. Terpenuh artinya Hak Milik atas tanah memberi wewenang kepada
pemiliknya paling luas bila dibandingkan hak atas tanah yang lain.

Subjek Hak Milik. Yang dapat mempunyai (subjek hak) tanah Hak Milik menurut UUPA dan peraturan
pelaksanaanya adalah :
 1. Perseorangan, yaitu Hanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik ( pasal 21
ayat (1) UUPA). Ketentuan ini menentukan perseorangan yang hanya berkewarganegaraan
Indonesia yang dapat mempunyai tanah hak milik

2. Badan-badan Hukum. Pemerintah menetapkan badan-badan hokum yang dapat mempunyai hak
milik dan syarat-syaratnya (pasal 21 ayat (2) UUPA) yaitu Bank-bank yang didirikan oleh negara
(bank negara), Koperasi pertanian, badan keagamaan dan badan social

Yang dapat memiliki hak milik atas tanah adalah WNI asli. Orang asing ataupun yang berkewarganegaraan
ganda dilarang memiliki hak milik. Badan-badan hukum tertentu yang ditentukan oleh pemerintah juga
bisa memiliki hak milik.

Hak milik terjadi karena pewarisan, hukum adat, pembukaan tanah, timbulnya lidah tanah, dan penetapan
pemerintah. Hak milik bisa juga hapus karena Karena Pencabutan Hak berdasarkan Pasal 18 UUPA,
dilepaskan secara suka rela oleh pemiliknya, dicabut untuk kepentingan umum, tanahnya ditelantarkan,
karena subyek haknya tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak milik atas tanah (misalnya pindah
kewarganegaraan), karena peralihan hak yang mengakibatkantanahnya berpindah kepada pihak lain yang
tidak memenuhi syarat sebagai subyek Hak Milik atas tanah dan tanahnya musnah( misalnya terjadi
bencana alam tanah longsor).

Hak Guna Usaha

Pengertian Hak Guna Usaha menurut pasal 28 ayat (1) UUPA adalah Hak untuk mengusahakan tanah
yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam pasal 29,guna
perusahaan, pertanian atau peternakan.

Luas Hak Guna Usaha adalah untuk perseorangan luas minimalnya 5 hektar dan luas maksimalnya 25
hektar. Sedangkan untuk badan hokum luas minimalnya 5 hektar dan luas maksimalnya ditetapkan oleh
Kepala Badan Pertanahan Nasional.

Jangka Waktu Hak Guna Usaha mempunyai jangka waktu untuk petama kalinya paling lama 35 tahun
dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 35 tahun (pasal 29 UUPA) sedangkan pasal 8 PP
No. 40 tahun 1996 mengatur jangka waktu 35 tahun diperpanjang 25 tahun dan diperbaharui paling
lama 35 tahun.
terjadinya HGU karena adanya penetapan pemerintah. HGU bisa terhapus jika jangka waktunya berakhir
,dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi, dilepaskan oleh
pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir, dicabut untuk kepentingan umum, diterlantarkan,
dan tanahnya musnah.

Hak Guna Bangunan

Pengertian Hak Guna Bangunan menurut pasal 35 UUPA yaitu Hak untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat
diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun.

Jangka Hak Guna Bangunan

Menurut pasal 26 sampai dengan pasal 29 PP No. 40 Tahun 1996 jangka waktu hak guna bangunan
berbeda sesuai dengan asal tanahnya, yaitu :
 1. Hak Guna Bangunan Atas Tanah Negara Hak guna bangunan ini berjangka waktu pertama kali
paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, dan dapat perbaharui untuk
jangka waktu paling lama 30 tahun

2. Hak Guna Bangunan Atas Tanah Hak Pengelolaan. Hak Guna Bangunan ini berjangka waktu
pertama kali paling lama 30 tahun dapat diperpanjang selama 20 tahun, dan dapat diperbaharui
untuk jangka waktu paling lama 30 tahun

3. Hak Guna Bangunan Atas Tanah Hak Milik. Hak Guna Bangunan ini berjangka waktu paling lama
30 tahun, tidak ada perpanjangan jangka waktu. Namun atas kesepakatan pemilik tanah dengan
pemegang hak guna bangunan dapat di perbaharui dengan pemberian hak guna bangunan baru
dengan akta yang dibuat oleh PPAT dan wajib didaftarkan pada kantor pertanahan
kabupaten/kota setempat

Hapusnya Hak Guna Bangunan. Berdasarkan pasal 40 UUPA Hak Guna Bangunan hapus karena :

1. jangka waktunya berakhir;

2. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipen uhi;

3. dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;

4. dicabut untuk kepentingan umum;

5. diterlantarkan;

6. tanahnya musnah;

7. ketentuan dalam pasal 36 ayat (2)

HBG hanya dapat dimiliki oleh WNI dan badan hukum yang berdasarkan hukum Indonesia. Terjadinya
HGB juga karena penetapan pemerintah. HGB bisa terhapus jika jangka waktunya telah berakhir,
dihentikan karena syarat yang tidak terpenuhi, dilepaskan oleh pemegang haknya, dicabut untuk
kepentingan umum, ditelantarkan dan tanah HGB musnah.

Hak Pakai

Penertian Hak Pakai. Menurut pasal 41 ayat (1) UUPA yang dimaksud dengan HP adalah Hak untuk
mengguanakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik
orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya
oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya yang
bukan perjanjian sewa menyewa atau perrjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak
bertentengan dengan ketentuan UUPA

Jangka Waktu Hak Pakai. Pasal 41 ayat (2) UUPA tidak menentukan secara tegas berapa lama jangka
waktu hak pakai. Dalam PP No. 40 Tahun 1996 jangka waktu hak pakai diatur pada pasal 45sampai
dengan 49 yaitu :

1. Hak Pakai Atas Tanah Negara. Hak pakai ini berjangka waktu untuk pertama kali paling lama 25
tahun, dapat diperpanjang untuk jagka waktu paling lama 20 tahun, dan dapat diperbaharui
untuk paling lama 25 tahun
 2. Hak Pakai Atas Tanah Hak Pengelolaan. Hak pakai ini berjangka waktu untuk pertama kali paling
lama 25 tahun, dapat diperpanjang untuk paling lama 20 tahun, dan dapat diperbaharui untuk
jangka waktu paling lama 25 tahun.

3. Hak Pakai Atas Tanah Hak Milik. Hak Pakai ini diberikan untuk paling lama 25 tahun dan tidak
dapat diperpanjang. Namun atas kesepakatan antara pemilik tanah dengan pemegang hak pakai
dapat diperbaharui dengan pemberian hak pakai baru dengan akta yang dibuat oleh PPAT dan
wajib didaftarkan ke kantor pertanahan kabupaten.

Hak pakai (HP) adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang
dikuasai langsung oleh negara atau milik orang lain dengan jangka waktu yang tidak tertentu.
Keputusan pemberian hak pakai diberikan oleh pejabat berwenang atau pemilik tanah dengan
perjanjian yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengelolaan tanah yang
tidak bertentangan dengan UUPA. Yang dapat memiliki hak pakai adalah WNI maupun WNA
dan badang hukum Indonesia maupun badan hukum asing.

Hak sewa

Hak sewa adalah hak untuk menyewa tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan
membayar sewa kepada pemilik tanahnya. Hak sewa diperoleh dengan pembayaran uang dengan
jumlah tertentu untuk jangka waktu tertentu kepada pemilik tanah. Yang dapat memiliki hak sewa
antara lain adalah WNI, WNA, dan badan hukum Indonesia maupun badan hukum asing.

Hak Sewa Untuk Bangunan

Pengertian Hak Sewa Untuk Bangunan menurut pasal 44 ayat (1) UUPA adalah Hak yang dimiliki
seseorang atau badan hokum untuk mendirikan dan mempunyai bangungan diatas tanah Hak Milik
orang lain dengan membayar sejumlah uang sewa tertentu dan dalam jangka waktu tertentu yang
disepakati oleh pemilik tanah dengan pemegang hak sewa untuk bangunan.

Hak membuka tanah dan memungut hasil hutan

Hak membuka tanah dan memungut hasil hutan adalah hak yang berasal dari hukum adat sehubungan
dengan adanya hak ulayat. Hak ini hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia dan diatur dengan
Peraturan Pemerintah. Meskipun bisa memungut hasil hutan secara sah, bukan berarti pemilik hak
membuka tanan dan memungut hasil hutan memperoleh hak milih atas tanah tersebut.

Selain hak-hak atas tanah yang diatur di atas, dalam UUPA juga diatur mengenai hak-hak sementara atas
tanah yang diatur dalam Pasal 53 UUPA. Hak atas tanah yang bersifat sementara ini merugikan pemilik
tanah dan penggarap atau penyewa tanah. Oleh karena itu, ada baiknya jika ha katas tanah yang bersifat
sementara ini dihapuskan dari UUPA.

Hak-hak yang bersifat sementara yang diatur dalam UUPA antara lain adalah hak gadai dan hak usaha bagi
hasil yang sumbernya dari hukum adat, hak menumpang dan hak sewa atas tanah pertanian.
Hak Atas Tanah yang Bersifat Sementara

Ketentuan Umum. Hak-hak atas tanah yang bersifat sementara disebutkan dalam pasal 16 ayat (1) huruf
h UUPA yang meliputi Hak Gadai (gadai tanah), Hak Usaha Bagi Hasil (perjanjian bagi hasil),
Menumpang, dan Hak Sewa Tanah Pertanian.

Macam-macam Hak Atas Tanah yang Bersifat Sementara dapat dijelaskan sebagai berikut :

Hak Gadai

Bahwa Pengertian Hak Gadai menurut Boedi Harsono, adalah Hubungan hukum antara seseorang
dengan tanah kepunyaan orang lain yang telah menerima uang gadai daripadanya.

Perbedaan Hak Gadai dengan Gadai dalam Hukum Perdata Barat adalah Hak gadai merupakan
perjanjian penggarapan tanah bukan perjanjian pinjam meminjam uang dengan dengan tanah sebagai
jaminan, objek hak gadai adalah tanah. Sedangkan objek perjanjian pinjam meminjam uang dengan
tanah sebagai jaminan utang adalah uang. Perbedaan antara hak gadai dengan gadai menurut hokum
perrdata barat adalah pada hak gadai terdapat satu perbuatan hukum yang berupa perjanjian
penggarapan tanahpertanian oleh orang yang memberikan uang gadai, sedangkan Gadai menurut
hokum perdata barat terdapat dua perbuatan hokum yang berupa perjanjian pinjam meminjam uang
sebagai perjanjian pokok dan penyerahan benda bergerak sebagai jaminan, sebagai ikutan

Ciri-ciri Hak Gadai menurut hukum adat adalah sebagai berikut :

1. Hak menebus tidak mungkin kadaluwarsa

2. Pemegai gadai selalu berhak untuk mengulanggadaikan tanahnya

3. Pemegang gadai tidak boleh menuntut supaya tanahnya segera di tebus.

Sifat pemerasan dalam Hak Gadai Hak gadai disamping mempunyai unsur tolong menolong, namun juga
mengandung sifat pemerasan karena selama pemilik tanah tidak dapat menebus tanahnya, tanahnya
tetap dikuasai oleh pemegang gadai.

Sifat pemerasan dalam Hak Gadai adalah :

1. Lamanya gadai tak terbatas

2. Tanah baru dapat kembali ke pemilik tanah apabila sudah dapat ditebus oleh pemiliknya

Hak Usaha Bagi Hasil

Menurut Boedi Harsono yang dimaksud Bagi Hasil adalah Hak seseorang atau badan hukum (yang di
sebut penggarap) untuk menyelenggarakan usaha pertanian diatas tanah kepunyaan pihak lain (yang
disebut pemilik) dengan perjanjian bahwa hasilnya akan dibagi antara kedua belah pihak menurut
imbangan yang telah disetujui sebelumnya.

Sifat-sifat dan Ciri-ciri Hak Usaha Bagi Hasil menurut Boedi Harsono adalah :

1. Perjanjian bagi hasil waktunya terbatas

2. Perjanjian bagi hasil tidak dapat dialihkan kepada pihak lain tanpa izin pemilik tanahnya
 3. Perjanjian bagi hasil tidak hapus dengan berpindahnya hak milik atas tanah yang bersangkutan
kepada pihak lain

4. Perjanjian bagi hasil juga tidak hapus jika penggarap meninggal dunia, tetapi hak itu hapus jika
pemilik tanahnya meninggal dunia

5. Perjanjian bagi hasil didaftar menurut peraturan khusus

6. Sebagai lembaga, perjanjian bagi hasil ini pada waktunya akan dihapus

Hak Menumpang

Pengertian Hak Menumpang menurut Boedi Harsono yaitu Hak yang memberi wewenang kepada
seseorang untuk mendirikan dan menempati rumah diatas tanah pekarangan milik orang lain

Sifat-sifat dan cirri-ciri Hak Menumpang adalah sebagai berikut :

1. Tidak mempunyai jangka waktu yang pasti karena sewaktu-waktu dapat dihentikan

2. Hubungan hukumnya lemah, yaitu sewaktu-waktu dapat diputuskan oleh pemilik tanah jika ia
memerluka tanah tersebut

3. Pemegang Hak Menumpang tidak wajib membayar sesuatu uang sewa kepada pemilik tanah

4. Hanya terjadi pada tanah pekarangan

5. Tidak wajib didaftarkan ke kantor pertanahan

6. Bersifat turun-temurun, artinya dapat dilanjutkan oleh ahli warisnya

7. Tidak dapat dialihkan kepada pihak lain yang bukan ahli warisnya