198ef4bffec3bade07e06bad83026e8f

ANALISIS KELAYAKAN PROYEK
PEMBANGUNAN HOTEL DI KABUPATEN BADUNG
Nama :
Ir. I Gusti Ketut Sudipta, MT.
Ir. Ida Bagus Rai Adnyana, MT.
JURUSAN TEKNIK SIPIL
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS UDAYANA
2016
KATA PENGANTAR
Puji syukur penulis panjatkan kehadapan Ida Sang Hyang Widhi

Wasa/Tuhan Yang Maha Esa, karena atas asung kerta wara nugraha-Nya laporan
penelitian ini dapat kami selesaikan.
Penelitian dengan judul Analisis Kelayakan Proyek Pembangunan Hotel di
Kabupaten Badung, dimaksudkan untuk mengetahui kelayakan proyek
pembangunan hotel di Seminyak, Kabupaten Badung, yaitu proyek pembangunan
Jambuluwuk Hotel, Petitenget - Bali. Dalam penelitian ini dilakukan analisis
terhadap aspek teknis, pasar, dan finansial.
Akhir kata kami sampaikan terimakasih kepada semua pihak yang telah
membantu pelaksanaan penelitian ini.
Denpasar, Juli 2016
Penulis
ii
ANALISIS KELAYAKAN PROYEK PEMBANGUNAN HOTEL
DI KABUPATEN BADUNG
Abstrak : Sektor pariwisata merupakan sektor andalan perekonomian Bali. Hal

ini menuntut terpenuhinya segala sarana dan prasarana penunjang. Peningkatan
sarana dan prasarana fisik yang menunjang sektor pariwisata, khususnya dalam
bidang perhotelan diantaranya adalah proyek pembangunan Jambuluwuk Hotel,
Petitenget-Bali, di Seminyak, Kabupaten Badung. Untuk mengetahui kelayakan
suatu proyek/investasi perlu dilakukan sebuah penelitian. Penelitian ini dilakukan
untuk mengetahui layak atau tidaknya proyek/investasi pembangunan
Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali dilaksanakan. Penelitian kelayakan
proyek/investasi pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali dilakukan
terhadap aspek teknis, aspek pasar, dan aspek finansial. Untuk menganalisis aspek
teknis dilakukan survey langsung di lapangan. Metode yang digunakan untuk
menganalisis aspek pasar adalah metode peramalan dan survey. Dan untuk aspek
finansial digunakan metode Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR),
Internal Rate of Return (IRR), dan Payback Period. Lokasi proyek pembangunan
Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali cukup layak, karena berada di daerah
pariwisata yang memang merupakan tujuan para wisatawan, berjarak cukup dekat
dengan obyek-obyek wisata dan tempat-tempat hiburan terkenal di Bali yang
berada di radius kurang lebih 10 km. Hasil analisis menunjukkan bahwa jumlah
kamar hotel yang akan tersewa pada Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali di
kabupaten Badung adalah sebanyak 25.550 unit pada tahun pertama dan
diramalkan akan mengalami peningkatan sebanyak 400-500 unit setiap tahunnya
selama 25 tahun pertama beroperasi. Analisis finansial menunjukkan bahwa
proyek/investasi ini layak dilaksanakan dengan memperoleh NPV =
Rp.40.380.172.182, BCR=1,29, IRR=14,79, Payback Period =11,8 tahun. Pada
analisis sensitivitas dengan menurunkan jumlah kamar hotel tersewa sebesar 3%
per tahun maupun menurunkan harga sewa kamar hotel sebesar 5% masih
mengindikasikan proyek/investasi layak untuk dilaksanakan.
Kata Kunci: kelayakan, teknis, pasar, finansial, Jambuluwuk, hotel
iii
DAFTAR ISI
JUDUL
KATA PENGANTAR ......................................................................................... ii
ABSTRAK ........................................................................................................... iii
DAFTAR ISI ........................................................................................................ iv
DAFTAR TABEL................................................................................................ vi
DAFTAR GAMBAR .........................................................................................viii
BAB I PENDAHULUAN .................................................................................... 1

1.1 Latar Belakang ................................................................................................ 1
1.2 Rumusan Masalah ........................................................................................... 2
1.3 Tujuan Penelitian ............................................................................................ 2
1.4 Manfaat Penelitian .......................................................................................... 2
1.5 Batasan Masalah.............................................................................................. 2
BAB II TINJAUAN PUSTAKA ......................................................................... 3

2.1 Pengertian Proyek ........................................................................................... 3
2.2 Studi Kelayakan Proyek .................................................................................. 3
2.2.1 Aspek Pasar ............................................................................................ 4
2.2.2 Aspek Teknis .......................................................................................... 5
2.2.3 Aspek Finansial ...................................................................................... 5
2.3 Evaluasi Proyek ............................................................................................... 5
2.3.1 Evaluasi Aspek Pasar ............................................................................. 6
2.3.1.1 Penggolongan Kelas Hotel ........................................................ 6
2.3.1.2 Pengukuran Dan Peramalan Permintaan ................................... 9
2.3.2 Evaluasi Aspek Teknis ........................................................................... 12
2.3.2.1 Lokasi Proyek ............................................................................ 12
2.3.2.2 Layout ........................................................................................ 13
2.3.3 Evaluasi Aspek Finansial ....................................................................... 13
2.3.3.1 Kebutuhan Dan Pengalokasian Dana ........................................ 13
2.3.3.2 Sumber Dana ............................................................................. 14
2.3.3.3 Aliran Kas .................................................................................. 14
2.3.3.4 Estimasi Aliran Kas (Cash Flow) .............................................. 14
2.3.3.5 Depresiasi .................................................................................. 15
2.3.3.6 Kriteria Penilaian Investasi........................................................ 18
2.3.3.7 Analisis Kepekaan (Sensitivity Analysis) ................................. 21
BAB III METODE PENELITIAN .................................................................... 22

3.1 Umum.............................................................................................................. 22
3.2 Penentuan Lokasi Dan Obyek Studi................................................................ 22
3.3 Kerangka Penelitian ........................................................................................ 22
3.4 Analisis Data ................................................................................................... 23
3.4.1 Aspek Pasar ............................................................................................ 24
iv
3.4.2 Aspek Teknis .......................................................................................... 24
3.4.3 Aspek Finansial ...................................................................................... 25
3.4.3.1 Analisis Biaya ............................................................................ 25
3.4.3.2 Analisis Manfaat ........................................................................ 26
3.4.3.3 Analisis Finansial ...................................................................... 26
BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN ........................................................... 27

4.1 Aspek Pasar ..................................................................................................... 27
4.1.1 Letak / Lokasi Proyek ............................................................................ 27
4.1.2 Permintaan Dan Penawaran ................................................................... 27
4.1.2.1 Permintaan ................................................................................. 27
4.1.2.2 Hotel Pesaing ............................................................................. 31
4.1.2.3 Penawaran Dan Jumlah Kamar Di Jambuluwuk Hotel,
Petitenget-Bali .......................................................................... 33
4.2 Aspek Teknis ................................................................................................... 34
4.2.1 Lokasi Proyek ........................................................................................ 34
4.2.2 Fasilitas-Fasilitas .................................................................................... 37
4.3 Aspek Finansial ............................................................................................... 37
4.3.1 Perkiraan Pendapatan ............................................................................. 37
4.3.2 Pendapatan Bersih Hotel ........................................................................ 38
4.3.3 Perkiraan Pengeluaran ............................................................................ 38
4.3.4 Depresiasi ............................................................................................... 38
4.3.5 Kelayakan Investasi ............................................................................... 39
4.3.6 Analisis Sensitivitas ............................................................................... 58
BAB V SIMPULAN DAN SARAN .................................................................... 96

5.1 Simpulan ......................................................................................................... 96
5.2 Saran ................................................................................................................ 97
DAFTAR PUSTAKA .......................................................................................... 98
LAMPIRAN ......................................................................................................... 99
v
DAFTAR TABEL
2.1 Metode Penilaian Standar Hotel Bintang ...................................................... 7

2.2 Metode Penilaian Standar Hotel Nonbintang ................................................ 8
2.3 Penggolongan Kelas Hotel ............................................................................ 9
4.1 Kedatangan Wisatawan Langsung ke Bali Berdasarkan Kebangsaan ........... 27
4.2 Banyaknya Hotel Berbintang di Bali Menurut Lokasi dan
Kelas Hotel Tahun 2014 ............................................................................ 28
4.3 Tingkat Hunian Kamar Hotel Berbintang Kabupaten Badung ...................... 28
4.4 Jumlah Kamar Hotel Berbintang Yang Tersewa di Kabupaten Badung ....... 29
4.6 Menentukan Persamaan Trend Logaritma (Simple Exponential)
Jumlah Kamar Yang Tersewa Pada Hotel-Hotel Berbintang
di Kabupaten Badung 2008-2014 .................................................................. 30
4.7 Peramalan Jumlah Kamar Yang Tersewa Pada Hotel-Hotel Berbintang
Di Kabupaten Badung Tahun 2015-2029 ...................................................... 31
4.8 Daftar Hotel Berbintang 4 Yang Menjadi Pesaing Jambuluwuk Hotel,
Petitenget-Bali ............................................................................................... 32
4.9 Room Rate Hotel Pesaing Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali..................... 32
4.10 Tipe dan Room Rate Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali ............................. 33
4.11 Analisis Jarak Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali ke Obyek Wisata........... 34
4.12 Analisis Jarak Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali ke Tempat Hiburan ....... 35
4.13 Analisis Investasi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali ................................. 37
4.14 Analisis Depresiasi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali .............................. 38
4.15 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Superior ................................................... 40
4.16 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Family Suite ............................................ 42
4.17 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe Premiere ...................................... 44
4.18 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Junior Suite .............................................. 46
4.19 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Mini Superior .......................................... 48
4.20 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe ..................................................... 50
4.21 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Suite Room .............................................. 52
4.22 Rekapitulasi Pendapatan Bersih Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali........... 54
4.23 Penilaian Investasi Dengan Metode NPV dan BCR Dengan Discount
Factor 13% .................................................................................................. 55
4.24 Penilaian Investasi Dengan Metode Internal Rate of Return (IRR) .............. 56
4.25 Penilaian Investasi Dengan Metode Payback Period .................................... 57
4.26 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Superior (sensitivitas 1) ........................... 59
4.27 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Family Suite (sensitivitas 1) .................... 61
4.28 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe Premiere (sensitivitas 1).............. 63
4.29 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Junior Suite (sensitivitas 1) ..................... 65
4.30 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Mini Superior (sensitivitas 1) .................. 67
4.31 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe (sensitivitas 1) ............................. 69
4.32 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Suite Room (sensitivitas 1)...................... 71
4.33 Rekapitulasi Pendapatan Bersih Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali
(sensitivitas 1) ............................................................................................... 73
4.34 Penilaian Investasi Dengan Metode NPV dan BCR Dengan
vi
Discount Factor 13% (sensitivitas 1)............................................................ 74
4.35 Penilaian Investasi Dengan Metode Internal Rate of Return (IRR)
(sensitivitas 1) ................................................................................................ 75
4.36 Penilaian Investasi Dengan Metode Payback Period (sensitivitas 1)............ 76
4.37 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Superior (sensitivitas 2) ........................... 77
4.38 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Family Suite (sensitivitas 2) .................... 79
4.39 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe Premiere (sensitivitas 2).............. 81
4.40 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Junior Suite (sensitivitas 2) ..................... 83
4.41 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Mini Superior (sensitivitas 2) .................. 85
4.42 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe (sensitivitas 2) ............................. 87
4.43 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Suite Room (sensitivitas 2)...................... 89
4.44 Rekapitulasi Pendapatan Bersih Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali
(sensitivitas 2) ................................................................................................ 91
4.45 Penilaian Investasi Dengan Metode NPV dan BCR Dengan
Discount Factor 15% (sensitivitas 2)............................................................. 92
4.46 Penilaian Investasi Dengan Metode Internal Rate of Return (IRR)
(sensitivitas 2) ................................................................................................ 93
4.47 Penilaian Investasi Dengan Metode Payback Period (sensitivitas 2)............ 94
vii
DAFTAR GAMBAR
4.5 Grafik Jumlah Kamar Tersewa Pada Hotel Berbintang

di Kabupaten Badung .................................................................................... 29
viii
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang

Hotel adalah perusahaan atau badan usaha akomodasi yang menyediakan
pelayanan jasa penginapan, penyediaan makanan dan minuman, serta fasilitas jasa
lainnya dimana semua pelayanan itu diperuntukkan bagi masyarakat umum, baik
mereka yang bermalam di hotel tersebut ataupun mereka yang hanya
menggunakan fasilitas tertentu yang dimiliki hotel tersebut.
Hotel juga menjadi salah satu penunjang di sektor pariwisata yang menjadi
andalan perekonomian Bali. Hal ini menuntut terpenuhinya segala sarana dan
prasarana penunjang pariwisata untuk meningkatkan pelayanan kepada
wisatawan yang berkunjung ke Bali. Peningkatan sarana prasarana fisik yang
menunjang sektor pariwisata, khususnya dalam bidang perhotelan menyebabkan
semakin banyak bermunculan investor-investor yang mengembangkan usahanya
di bidang perhotelan.
Di dalam pembangunan suatu hotel juga harus tetap memperhatikan
kelayakan pembangunan hotel tersebut, baik dari aspek pasar, finansial, maupun
teknisnya. Oleh karena itu setiap proyek pembangunan hotel sebaiknya dilakukan
analisis kelayakan terlebih dahulu.
Analisis kelayakan proyek merupakan penelitian untuk mengevaluasi layak
atau tidaknya suatu proyek dilaksanakan. Pada suatu pembangunan konstruksi
masalah biaya (cost) dan manfaat (benefit) merupakan hal yang perlu dicermati
dengan baik terutama untuk proyek-proyek bersifat komersil. Diharapkan suatu
proyek menghasilkan manfaat yang melebihi biaya yang dikeluarkan.
Analisis kelayakan ini dilakukan untuk mengetahui kelayakan proyek
pembangunan hotel di Seminyak, Kabupaten Badung, yaitu proyek pembangunan
Jambuluwuk Hotel, Petitenget- Bali. Dalam analisis kelayakan ini akan dilakukan
analisis terhadap aspek teknis, pasar, dan finansial. Analisis ini dilakukan
mengingat semakin banyak bermunculan hotel-hotel di Bali, khususnya di
Kabupaten Badung. Hasil analisis ini diharapkan dapat memberikan informasi dan
1
masukan tentang kelayakan proyek pembangunan Jambuluwuk Hotel,
Petitenget-Bali.
1.2 Rumusan Masalah

Apakah pembangunan proyek Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali layak atau
tidak dilaksanakan ditinjau dari aspek pasar, teknis, dan finansial ?
1.3 Tujuan Penelitian

Untuk mengetahui kelayakan pembangunan proyek Jambuluwuk Hotel,
Petitenget-Bali berdasarkan dari aspek pasar, teknis, dan finansial.
1.4 Manfaat Penelitian

Untuk memberikan informasi dan masukan kepada pemilik/owner apakah
pembangunan proyek Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali memberikan manfaat
yang baik dari segi aspek pasar, teknis, dan finansial.
1.5 Batasan Masalah

Studi yang dilakukan dalam penelitian ini mengambil lokasi di proyek
pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali yang beralamat di Jalan
Petitenget no.108 Seminyak, Badung-Bali. Untuk memberikan arah yang lebih
baik dan terfokus dari studi ini, sehingga dapat memberikan manfaat yang lebih
baik, maka penelitian ini dibatasi pada :
1. Analisa aspek pasar dibatasi untuk hotel-hotel bintang 4 yang berlokasi
di kabupaten Badung.
2. Dalam perhitungan analisis finansial diasumsikan keadaan ekonomi
dalam kondisi normal, artinya tidak terjadi krisis ekonomi yang
menyebabkan ketidakstabilan pasar.
2
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Pengertian Proyek

Proyek dapat diartikan sebagai suatu kegiatan sementara yang berlangsung
dalam jangka waktu terbatas, dengan alokasi sumber daya tertentu dan
dimaksudkan untuk mencapai tujuan yang telah ditetapkan (Soeharto, 1997)
Dengan ciri-ciri sebagai berikut:
1. Memiliki tujuan khusus berupa produk atau hasil akhir.
2. Jumlah biaya, sasaran, jadwal serta mutu dalam proses mencapai tujuan
telah ditentukan.
3. Waktu awal dan akhir telah ditentukan.
4. Jenis dan identitas kegiatan berubah sepanjang proyek berlangsung.
5. Bersifat kompleks.
Semua itu dibatasi dengan batasan-batasan tertentu yaitu:

1. Biaya, dibatasi dengan anggaran tertentu.
2. Waktu, telah ditetapkan.
3. Mutu, dalam bentuk kinerja yang harus memenuhi syarat tertentu. Proyek
konstruksi adalah proyek dengan komponen kegiatan dari pengkajian
kelyakan, design engineering, pengadaan dan konstruksi (Iman Soeharto,
1997).
2.2 Studi Kelayakan Proyek

Pengkajian yang bersifat menyeluruh dan mencoba menyoroti segala aspek
kelayakan proyek atau investasi dikenal sebagai studi kelayakan (Soeharto, 1997).
Mengkaji kelayakan suatu proyek bertujuan untuk menilai usulan suatu proyek
atau investasi yang akan datang dari segala segi secara professional. Penilaian
disini tidak lain adalah memberikan rekomendasi apakah sebaiknya proyek yang
bersangkutan layak dikerjakan atau tidak. Mengingat kondisi dimasa mendatang
penuh ketidak pastiaan, maka studi yang dilakukan meliputi berbagai aspek yang
membutuhkan pertimbangan tertentu untuk memutuskannya. Tujuan dilakukannya
3
studi kelayakan untuk menghindari keterlanjuran penanaman modal yang terlalu
besar untuk proyek yang tidak memungkinkan. Hal-hal yang perlu diketahui
dalam studi kelayakan adalah:
1. Ruang lingkup kegiatan proyek disini perlu ditentukan bidang-bidang apa

proyek yang akan beroperasi.
2. Cara-cara kegiatan proyek dilakukan. Dalam hal ini perlu ditentukan
apakah proyek akan dijalankan sendiri atau diserahkan kepada beberapa
pihak lain.
3. Evaluasi terhadap aspek-aspek yang menentukan berhasilnya seluruh
proyek
4. Sarana yang dibutuhkan oleh proyek misalnya kebutuhan tenaga kerja,
material dan sebagainya.
5. Hasil kegiatan proyek tersebut serta biaya-biaya yang harus ditanggung.
6. Akibat-akibat yang bermanfaat maupun tidak dari adanya proyek
tersebut.
7. Langkah-langkah rencana untuk melaksanakan proyek (jadwal untuk
masing-masing kegiatan).
Pada umumnya studi kelayakan menyangkut beberapa hal yang harus
dipelajari antara lain aspek pasar, aspek teknis, aspek finansial, aspek sosial, dan
aspek ekonomi. Dalam hal ini yang akan dibahas lebih lanjut yaitu tentang aspek
pasar, teknis, dan finansial.
2.2.1 Aspek Pasar

Aspek pasar dan pemasaran merupakan aspek yang paling utama dan
pertama dilakukan pengkajian dalam usulan proyek investasi, alasannya adalah
tidak akan mungkin suatu proyek didirikan dan dioperasikan jika tidak ada pasar
yang siap menerima produk perusahaan tersebut. Itulah sebabnya jika dalam
kajian pada aspek pasar ini suatu usulan proyek investasi dinyatakan tidak layak,
maka tidak perlu lagi mengkaji aspek-aspek yang lain.
Dalam kajian aspek pasar akan mempelajari tentang:
4
1. Penawaran, dalam negeri serta perkembangan dimasa lalu dari perkiraan
dimasa datang.
2. Perbandingan harga yang ditawarkan untuk proyek sejenis.
3. Program pemasaran yang mencakup strategi pemasaran yang digunakan.
4. Perkiraan penjualannya yang bisa dicapai perusahaan.
2.2.2 Aspek Teknis

Kajian aspek teknis menitik beratkan pada penilaian atas kelayakan proyek
dari sisi teknis. Penilaian meliputi penentuan lokasi proyek, pemilihan mesin dan
peralatan. Sehubungan dengan hal tersebut ada beberapa hal yang perlu dikaji
diantaranya:
1. Lokasi atau letak yang dipilih cukup strategis.
2. Material dan bahan mudah didapat.
3. Mobilisasi kendaraan.
2.2.3 Aspek Finansial

Aspek finansial berkaitan dengan bagaimana menentukan jumlah dana dan
sekaligus mengalokasikannya serta mencari sumber dana yang bersangkutan
secara efisien sehingga memberikan tingkat keuntungan yang menjanjikan bagi
investasi. Dalam menentukan jumlah dana dan mengalokasikan dana investor
harus dapat menentukan berapa besar seharusnya dana yang ditanamkan dalam
investasi dan mengalokasikan secara tepat sehingga dapat mengestimasi aliran kas
dari proyek yang diusulkan. Tingkat keuntungan yang menjanjikan bagi investor
adalah suatu tingkat keuntungan yang diukur berdasarkan kas.
2.3 Evaluasi Proyek

Evaluasi proyek merupakan metode pengevaluasian alternatif-alternatif
dengan cara yang mudah dan dapat dipahami. Evaluasi proyek merupakan suatu
sistem analisis yang membandingkan biaya-biaya dan manfaat-manfaat sebagai
alat untuk menilai kewajaran dari usulan proyek. Tujuan evaluasi proyek pada
dasarnya adalah untuk mengetahui atau menilai kelayakan dari suatu, apakah
5
menguntungkan atau tidak bila dilaksanakan.
Perencanaan dan penganalisaan proyek agar efektif perlu
mempertimbangkan banyak hal secara bersama-sama untuk menentukan
keuntungan yang diperoleh dari suatu penanaman investasi. Aspek-aspek
dalam evaluasi proyek yang harus diperhatikan antara lain adalah aspek pasar,
teknis, keuangan, hukum, dan ekonomi Negara (Husnan dan Suwarsono, 2000).
Dalam penelitian ini yang akan dibahas adalah analisis proyek terhadap aspek
pasar, aspek teknis, dan aspek finansial.
2.3.1 Evaluasi Aspek Pasar

Setelah data-data yang dibutuhkan dalam menganalisis aspek pasar telah
terkumpul maka selanjutnya dilakukan aspek pasar yang dalam penelitian ini akan
dibahas:
a. Penggolongan kelas hotel
b. Pengukuran dan peramalan permintaan
2.3.1.1 Penggolongan Kelas Hotel

Menurut Ditjen Pariwisata definisi hotel adalah suatu usaha yang
mengggunakan seluruh atau sebagian dari bangunan yang khusus disediakan,
dimana setiap orang dapat menginap, makan dan minum (mempunyai pelayanan
yang berada dibawah manajemen hotel bersangkutan) serta memperoleh
pelayanan dan fasilitas lainnya dengan pembayaran.
Menurut Peraturan Menterri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif Republik
Indonesia Nomor PM. 53/HM.001/MPEK/2013 tentang penggolongan kelas hotel,
bahwa golongan kelas hotel terdiri atas hotel bintang dan hotel nonbintang. Sesuai
pasal 13, sertifikasi usaha hotel dilaksanakan oleh LSU Bidang Pariwisata yang
berkedudukan di wilayah Indonesia.
Pada pasal 6 tercantum unsur-unsur penilaian standar usaha hotel mencakup
3 hal yaitu persyaratan dasar, kriteria mutlak, dan kriteia tidak mutlak. Persyaratan
dasar yang dimaksud antara lain adalah tanda daftar usaha pariwisata bidang
usaha penyediaan akomodasi jenis usaha hotel, kelaikan fungsi bangunan gedung,
6
keterangan laik sehat, dan kelaikan kualitas air.
Kriteria mutlak pada hotel bintang terdiri dari 3 aspek yaitu aspek produk
meliputi 12 unsur dan 15 sub unsur, aspek pelayanan meliputi 5 unsur dan 5 sub
unsur, dan aspek pengelolaan meliputi 3 unsur dan 5 sub unsur. Kriteria mutlak
untuk hotel nonbintang terdiri dari 3 aspek yaitu: aspek produk meliputi 7 unsur
dan 7 sub unsur, aspek pelayanan meliputi 5 unsur dan 5 sub unsur, dan aspek
pengelolaan meliputi 3 unsur dan 4 sub unsur.
Kriteria tidak mutlak pada hotel bintang terdiri dari 3 aspek yaitu: aspek
produk meliputi 32 unsur dan 147 sub unsur, aspek pelayanan meliputi 14 unsur
dan 40 sub unsur, dan aspek pengelolaan meliputi 6 unsur dan 21 sub unsur.
Kriteria tidak mutlak untuk hotel nonbintang terdiri dari 3 aspek yaitu: aspek
produk meliputi 7 unsur dan 7 sub unsur, aspek pelayanan meliputi 5 unsur dan 5
sub unsur, dan aspek pengelolaan meliputi 3 unsur dan 4 sub unsur.
Pada lampiran II Peraturan Menteri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif RI
Tahun 2013, berisi unsur-unsur dan sub unsur yang perlu dinilai untuk
mengetahui standar usaha hotel bintang dan nonbintang. Terdapat pula tentang
tata cara penilaian standar hotel bintang dan nonbintang. Metode penilaian standar
hotel bintang dapat dilihat pada tabel dibawah ini.
Tabel 2.1 Metode Penilaian Standar Hotel Bintang

JUMLAH BOBOT RENTANG INTERVAL KELAS
HOTEL
SUB UNSUR NILAI
104
208
2 208-292 20 5
3 312-500 20 4
5 520-708 20 3
7 728-916 20 2
9 ≥ 936 20 1
Sumber : Peraturan Menteri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif Republik Indonesia
Tahun 2013
7
Kriteria penilaian standar hotel bintang terdiri dari 208 sub unsur yang
merupakan bagian dari aspek produk, aspek pelayanan, dan aspek pengelolaan.
Dari sejumlah 208 sub unsur tersebut ditetapkan 104 sub unsur sebagai bilangan
pengali dengan bobot untuk menentukan nilai minimal pada setiap kelas hotel
bintang. Dalam melakukan penilaian terhadap penggolongan kelas hotel bintang,
setiap sub unsur diberi nilai 1-5 sesuai dengan kualitas dan kondisinya. Angka 1-5
dijabarkan sebagai berikut, yaitu: 1= kurang, 2 = cukup baik, 3 = baik, 4 = sangat
baik, dan 5 = terbaik. Dari total nilai sub unsur untuk seluruh aspek standar hotel
yang merupakan penjumlahan dari total nilai sub unsur untuk aspek produk,
pelayanan, dan pengelolaan digunakan untuk menentukan penggolongan kelas
hotel sesuai dengan rentang nilai sebagaimana tercantum pada Tabel 2.1.
Tabel 2.2 Metode Penilaian Standar Usaha Hotel Nonbintang

Nilai Setelah
Nilai Nilai Sub Unsur
Pembobotan
Jumlah Sub Kualitas Bobot
Aspek Terenda Tertingg
Unsur Sub Aspek Terendah Tertinggi
Unsur h (bxc), i (bxc),
(dxf) (dxf)
c=1 c=3
A b C d e f g h
PRODUK 28 28 84 2 56 168
PELAYANAN 5 1;2;3 5 15 3 15 45
PENGLOLAAN 5 5 15 1 5 15
Total Nilai Setelah Pembobotan 76 228
Batas Nilai Penetapan Hotel Nonbintang (g+h):2 152
Sumber : Peraturan Menteri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif Republik Indonesia
Tahun 2013
Jumlah sub unsur yang digunakan penilaian terdiri atas 28 sub unsur aspek
produk, 5 sub unsur aspek pelayanan dan 5 sub unsur aspek pengelolaan, yang
digunakan sebagai bilangan pengali dengan nilai kualitas setiap sub unsur, yaitu 1,
2, atau 3, untuk menentukan nilai terendah dan nilai tertinggi. Nilai kualitas sub
unsur digunakan sebagai bilangan pengali dengan sub unsur setiap aspek untuk
menentukan nilai terendah dan nilai tertinggi,3 = tinggi, 2 = sedang, atau 1 =
8
rendah. Bobot aspek yang ditetapkan pada ketiga aspek standar hotel tersebut,
yaitu pada aspek produk dengan bobot 2, aspek pelayanan dengan bobot 3, dan
aspek pengelolaan dengan bobot 1.
Hasil kali dari sub unsur setiap aspek dan bobot setiap aspek akan
didapatkan nilai pembobotan tertinggi dan terendah. Batas nilai terendah
penetapan untuk Hotel Nonbintang adalah sebesar 152 diperoleh dari rata-rata
penjumlahan nilai tertinggi dan terendah setelah pembobotan, sesuai
dengan pada Tabel 2.2
Penetapan akhir golongan kelas hotel dilakukan dengan penggabungan
hasil penilaian dasar dengan hasil penilaian teknis operasional. Golongan kelas
hotel dapat dilihat pada tabel dibawah ini.
Tabel 2.3 Penggolongan kelas hotel

GOLONGAN KELAS SKALA
No HOTEL NILAI BINTANG
1 Bintang 5 ≥ 936
2 Bintang 4 728-916
3 Bintang 3 520-708
4 Bintang 2 312-500
5 Bintang 1 208-292
6 Nonbintang Min. 152
Sumber : Peraturan Menteri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif Republik
Indonesia Tahun 2013
2.3.1.2 Pengukuran dan Peramalan Pemintaan
Pengukuran permintaan merupakan salah satu analisa yang ditinjau dalam
analisis aspek pasar. Pengukuran permintaan adalah usaha untuk mengetahui
permintaan atas suatu produk atau sekelompok produk dimasa yang lalu dan masa
sekarang dalam kendala suatu kondisi tertentu. Sedangkan peramalan permintaan
merupakan usaha untuk mengetahui jumlah produk dimasa yang akan datang
dalam kendala satu kondisi tertentu.
Analisis dan peramalan memegang peranan penting dalam pengkajian
9
aspek pasar yaitu mengubah sejumlah besar data menjadi kesimpulan dan laporan
yang dapat dipertanggungjawabkan yang merupakan masukan informasi yang
sangat berguna bagi proses pengambilan keputusan. Pengertian dan penguasaan
metode yang digunakan merupakan syarat keberhasilan analisis data. Dalam
memilih metode peramalan sangat tergantung pada berapa faktor antara lain :
 Waktu yang hendak diliput, yaitu rentang waktu masa datang dari jangkauan
peramalan,
 Tingkah laku data, meliputi jumlah ketepatan dan tingkah laku data masa lalu
yang tersedia.
 Tipe model, yakni apakah model yang digunakan merupakan model time
series, kausalitas ataukah model lain yang lebih komplek.
 Biaya yang tersedia.
 Tingkat ketepatan yang diinginkan, hal ini berkaitan dengan
kebutuhan manajemen.
 Kemudahan penerapan, dalam hal ini berkaitan dengan
kemampuan manajemen, data dan biaya yang tersedia.
Disamping keenam faktor-faktor tersebut waktu yang tersedia juga
berpengaruh terhadap pemilihan teknik peramalan (Husnan dan Muhamad, 2000).
Meramalkan nilai suatu variabel perlu diketahui sifat dan tabiat variabel
tersebut di waktu sekarang dan lampau. Salah satu metode yang dapat digunakan
adalah metode time series. Untuk mempelajari bagaimana perkembangan historis
dan suatu variabel digunakan deret nilai-nilai variabel itu menurut waktu. Deretan
seperti ini dinamakan time series (Pasaribu, 1975). Ada empat cara atau metode
yang biasa digunakan untuk menyusun atau menentukan trend yaitu metode bebas
freehand method, metode setengah rata-rata (semi average method), metode rata-
rata bergerak (moving average method), metode kuadrat terkecil (least squares
method). Metode kuadrat terkecil akan menghasilkan trend yang paling cocok
dibandingkan dengan metode-metode lainnya (Wirawan,2001). Metode trend
dapat dibedakan berdasarkan persamaannya yaitu metode trend dengan persamaan
linier, kuadrat dan logaritma linier (Simple Exponential).
10
 Metode Trend Linier
Metode ini digunakan jika scatter diagram dari data masa lalu yang tersedia
cenderung merupakan garis lurus.
Fungsi persamaan dari metode ini adalah :
Y = a+bXi
Koefisien a,b dan c diperoleh dengan :
a = ∑Y : n
b = ∑ XY: ∑ X2 jika ∑ X = 0
Y = Variabel Permintaan
n = Jumlah Data
X = Variabel Tahun
 Metode Trend Kuadratik
Metode ini digunakan jika scatter diagram dari data masa lalu yang tersedia
cenderung berbentuk parabola.
Y = a+bX+cX2
Koefisien a,b dan c diperoleh dengan :
a = (∑Y - c∑ X2 ) : n
b = ∑ XY : ∑ X2
c = {n∑X2Y-(∑X2)( ∑Y)}: { n ∑ X4 -( ∑X2)2 }
jika ∑ X = 0
 Metode Trend Logaritma (Simple Exponential)

Metode ini digunakan jika data yang tersedia cenderung naik turun dengan
perbedaan yang tidak terlalu banyak, tetapi secara keseluruhan cenderung naik
Y1 = abxi
Yang dapat diubah dalam fungsi logaritma:
Log Y1 = log a + X ( log b)X
jika ∑Xi = 0, maka koefisien a dan b dapat dicari dengan:
11
log a = (∑ log Y) : n
log b = {∑X (logY)}: ∑X2
Pedoman memilih trend adalah dipilih trend yamg memberikan harga
∑(Yi-Y’) 2 terkecil.
2.3.2 Evaluasi Aspek Teknis

Analisis teknis merupakan suatu aspek yang berkenaan dengan proses
pembangunan proyek secara teknis dan pengoperasiannya setelah proyek tersebut
selesai dibangun. Berdasarkan analisa ini pula dapat diketahui rancangan awal
penaksiran biaya investasi termasuk biaya eksploitasinya.
2.3.2.1 Lokasi Proyek

Lokasi yang akan dipilih sebaiknya telah diteliti dari aspek hukum, sosial,
ekonomi dan budaya masyarakatnya terlebih dahulu sehingga di kemudian hari
tidak ada kendala yang menyebabkan gagalnya pembangunan proyek.
Beberapa variabel yang perlu diperhatikan untuk pemilihan lokasi proyek
dibedakan dalam dua golongan besar, yakni variabel utama dan variabel bukan
utama (Husnan dan Suwarsono, 2000).
Variabel-variabel utama tersebut antara lain:
a. Ketersediaan bahan baku utama dan bahan pembantu
b. Suplai tenaga kerja
c. Ketersediaan fasilitas transportasi
d. Ketersediaan sarana telekomunikasi, air dan tenaga listrik
e. Kedekatan dengan letak pasar yang dituju
Disamping kelima variabel utama tersebut diatas, terdapat beberapa
variabel bukan utama yang perlu mendapat perhatian dalam pemilihan lokasi
proyek diantaranya adalah :
a. Hukum dan peraruran yang berlaku di Indonesia, maupun di tingkat
lokal pada rencana lokasi
b. Iklim, keadaan tanah
c. Sikap dari masyarakat setempat (adat istiadat)
12
d. Rencana masa depan perusahaan, dalam kaitannya dengan perluasan.
Setelah variabel utama dan variabel bukan utama diketahui rnaka barulah
dilakukan pengambilan keputusan pada lokasi mana proyek akan
dilaksanakan.
2.3.2.2 Layout
Layout merupakan keseluruhan proses penentuan “bentuk” dan
penempatan fasilitas-fasilitas yang dimiliki suatu perusahaan. Dengan demikian
pengertian layout mencakup layout site (layout lahan lokasi proyek), layout
pabrik, layout bangunan, bukan pabrik dan fasilitas-fasilitasnya (Husnan dan

Suwarsono, 2000).
2.3.3 Evaluasi Aspek Finansial

Dalam analisis aspek finansial proyek hal-hal yang perlu diperhatikan
antara lain :
1. Kebutuhan dan pengalokasian dana
2. Sumber-sumber dana
3. Pendapatan hotel
4. Kriteria penilaian investasi
5. Analisa kepekaan (sensitivity analysis).
2.3.3.1 Kebutuhan dan Pengalokasian Dana

Tafsiran dana proyek investasi dipengaruhi beberapa faktor seperti lokasi
dimana proyek akan dibangun, model bangunan, fasilitas yang ditawarkan dan
biaya-biaya lain dibutuhkan untuk beroperasinya proyek. Secara umum investasi
dialokasikan ke dalam dua kelompok yakni aktiva tetap dan untuk modal kerja.
Aktiva tetap adalah aktiva yang dibeli tidak untuk dijual kembali melainkan
digunakan untuk beroperasi. Modal kerja atau aktiva lancar adalah aktiva yang
digunakan dalam operasi perusahaan yang dapat berubah menjadi kas.
13
2.3.3.2 Sumber Dana
Sumber dana proyek dapat berasal dari pinjaman atau dari modal sendiri
yakni investor sendiri sebagai pemilik perusahaan. Permasalahan pokok adalah
apakah suatu proyek investasi didanai dari pinjaman atau hutang saja , modal
sendiri, ataukah gabungan hutang dan modal sendiri.
2.3.3.3 Aliran Kas

Aliran kas (cash flow) bisa digambarkan sebagai yang menunjukkan
penerimaaan dan pengeluaran daripada kas atau biaya pada periode tertentu.
Sumbu X pada diagram menunjukkan besarnya uang atau biaya.
Untuk menyatakan penerimaan, umumnya mengarah ke sumbu Y positif

dan pengeluaran ke sumbu Y negative.
Diagram kas digambarkan sebagai berikut:

100
0 1 2 3 4 5 6
18 18 18 18 18 18
Artinya besar pinjaman atau penerimaan sebesar 100, selama 6 satuan

waktu (bulan, tahun, dll) harus membayar atau mengeluarkan sebesar 18 tiap
periode waktu.
2.3.3.4 Estimasi Aliran Kas (Cash Flow)

Salah satu bagian yang penting dalam perencanaan suatu investasi adalah
mengestimasi aliran kas pada masa yang akan dataing. Kelayakannya tergantung
ketepatan estimasi tersebut. Keuntungan apapun yang diharapkan dari suatu
investasi harus dinyatakan dalam hubungan dengan aliran kas dan bukan dengan
pendapatan (konsep laba yang dipakai dalam akuntansi).
Hal itu tidak lain karena :
14
a. Laba dalam pengertian akuntansi tidak sama dengan kas masuk bersih.
b. Yang lebih relevan bagi investor adalah kas bukan laba
Perusahaan menginvestasikan kas pada saat sekarang dengan harapan akan
menerima hasil-hasilnya dalam bentuk kas pula dengan jumlah yang besar pada
masa yang akan datang.
Jadi aliran kas dapat dilukiskan sebagai suatu realisasi atau tafsiran dari
pemasukan uang (inflow) atau pengeluaran (outflow) yang terjadi pada suatu
investasi dalam jangka waktu tertentu. Cara umum yang dipakai untuk menafsir
aliran kas adalah sebagai berikut:
Aliran kas yang diharapkan = laba bersih setelah pajak + penyusutan
= X (1-T) + Dep
Atau = (EBDIT) (1-T) + T.Dep
Atau = NI + (Int) (1-T) + Dep
X = pendapatan operasi bersih, atau
NOI (Net Operating Income, atau

EBIT (Earning Before Interest & Tax)
Tax = Tax atau pajak dalam %
Dep = Depresiasi
EBDIT = Earning Before Depreciation, Interest, Tax
NI = Net Income (pendapatan bersih)

Int = Interest atau bunga
2.3.3.5 Depresiasi
Investasi modal dari sebuah perusahaan merupakan aset yang dapat
dihitung seperti misalnya: peralatan, computer, kendaraan, bangunan, dan mesin-
mesin. Berkurangnya nilai dari aset tersebut sesuai dengan waktu disebut dengan
depresiasi atau penyusutan.
Depresiasi ini biasanya juga digunakan oleh perusahaan untuk
mengembalikan aset, dimana proses depresiasi dari aset ini juga disebut
pengembalian modal (capital recovery).
15
Depresiasi secara umum dapat digolongkan menjadi 2 kelompok:
1. Berkurangnya nilai dari suatu aset karena umur pemakaian sehingga
kemampuan dari aset tersebut menjadi berkurang yang disebut juga
dengan physical degradation.
2. Semakin majunya perkembangan teknologi sehingga diperlukan mesin
atau peralatan baru yang lebih efisien dan ekonomis dari pada yang
dipergunakan sekarang yang disebut juga dengan fungsional
depreciation.
Depresiasi merupakan komponen yang penting dalam analisis ekonomi
teknik, karena dengan menggunakan depresiasi:
1. Dapat dipergunakan untuk mengetahui nilai suatu aset sesuai dengan
waktu.
2. Dapat dipergunakan untuk mengalokasikan depresiasi (accounting
depreciation) nilai aset tersebut. Pengalokasian tersebut dipergunakan
untuk menjamin bahwa aset yang telah diinvestasikan dapat diperoleh
kembali setelah masa layannya selesai.
3. Dengan depresiasi dapat dipergunakan untuk pengurangan pengenaan
pajak dengan jalan bahwa aset yang diinvestasikan diperhitungkan
sebagai biaya produksi, sehingga hal ini berkaitan dengan pajak.
Terdapat beberapa model yang dipergunakan untuk menghitung depresiasi
dari suatu aset. Metode depresiasi diklasifikasikan sebagai berikut:
1. Depresiasi Garis Lurus (Straight Line Depreciation)
Depresiasi garis lurus (Straight Line Depreciation) adalah metode
depresiasi yang digunakan sebagai standar untuk kebanyakan metode
yang lain. Dari namanya depresiasi tersebut ternyata nilai buku menurun
secara linier terhadap waktu, karena laju depresiasinya adalah sama
setiap tahun, mulai dari tahun 1 sampai periode pengembaliannya.
Laju depresiasi d=1/n, depresiasi tahunan ditentukan denagn mengalikan
biaya awal dikurangi nilai sisa dengan laju depresiasinya d, atau sama
dengan dibagi dengan periode pengembalian n.
Bentuk persamaannya adalah:
16
Dt = (B-SV).d
= (B – SV)/n
Dimana: t = tahun (t=1,2,3… dst)
Dt = Depresiasi tahunan
B = Biaya awal
SV = Nilai sisa
d = Laju depresiasi
n = Periode pengembalian
2. Declening Balance Depreciation
Metode ini juga dikenal sebagai persentase sama atau tetap. Model ini
adalah model percepatan depresiasi. Perhitungan metode ini sangat
sederhana, besarnya depresiasi tahunan diperoleh dengan mengalikan
nilai buku setiap awal tahun dengan persentase yang sama, yang mana
disebut denagn dengan d dalam bentuk desimal. Sebagai contoh, jika
persentasenya adalah 10% (maka d=0, 10), maka depresiasi setiap tahun
yang diberikan adalah 10% dari nilai buku pada awal tahun. Laju
depresiasi besar pada awal tahun dan menurun pada tahun-tahun
berikutnya.
Karena d menggambarkan laju depresiasi, formula yang digunakan untuk
menghitung harga max (d max) adalah dua kali dari besarnya metode
garis lurus atau d max = 2/n. ketika laju depresiasi ini dipergunakan maka
metode ini dikenal sebagai Double Declening Balance.
Laju depresiasi aktual untuk tiap-tiap tahun t relatif terhadap biaya awal
adalah
Dt = d(1-d)t-1
Depresiasi untuk tahun ke t, Dt adalah laju depresiasi d dikalikan dengan
nilai buku pada akhir tahun sebelumnya.
Dt = (d)BVt-1
Jika BVt-1 tidak diketahui, besarnya depresiasi dapat dihitung dengan
Dt = (d)B(1-d)t-1
17
Nilai buku pada tahun ke t dapat ditentukan denagn dua cara. Pertama
dengan menggunakan laju yang sama d dan biaya awal B
BVt = B(1-d)t
Yang kedua nilai buku BVt untuk setiap model depresiasi selalu dapat
ditentukan denagn mengurangi nilai buku sebelumnya dengan besarnya
nilai depresiasi saat ini
BVt = BVt-1-Dt
Nilai buku dalam metode Declining Balance (DB) tidak akan mencapai
nol. Hal ini akan berpengaruh kepada nilai sisa (SV) setelah n tahun,
yang sama dengan nilai buku (BV) pada tahun ke n
Pengaruh SV = BVn = B(1-d)n
Jika pengaruh SV kurang dari SV yang diperkirakan maka aset sudah
terdepresiasi seluruhnya sebelum berakhirnya masa layan dari aset yang
diperkirakan.
3. Sum of Year Digit (SOYD)

Metode ini berdasarkan jumlah bilangan tahun, dimana suatu aset
berkurang nilainya sebanding dengan unit tahunnya. Besarnya depresiasi
dihitung sebagai sisa masa layan pada awal tahun dibagi dengan jumlah
angka tahun seluruh masa layan, diman rasio tersebut dikalikan dengan
jumlah total depresiasi.
Sisa masa layan
SOYD = (P-S)
Angka Sum of Year
Sedangkan Sum of Year adalah sebagai berikut:
Sum of Year = n/2 (n+1)
2.3.3.6 Kriteria Penilaian Investasi

Kriteria investasi merupakan alat untuk menentukan apakah proyek layak
atau tidak untuk dilaksanakan. Kriteria investasi yang digunakan adalah:
1. Net Present Value (NPV).
18
2. Benefit Cost Ratio (BCR).
3. Internal Rate Of Return (IRR).
4. Payback Period
1. Metode Net Present Value

Metode ini menghitung selisih antara nilai sekarang investasi dengan nilai
sekarang penerimaan-penerimaan kas di masa yang akan datang. Apabila nilai
sekarang penerimaan-penerimaan kas di masa yang akan datang lebih besar
daripada nilai sekarang investasi, maka proyek dikatakan menguntungkan
sehingga diterima. Sedangkan apabila NPV < 0, proyek ditolak karena dinilai
tidak menguntungkan.
2. Metode Benefit Cost Ratio

Benefit cost ratio atau angka banding manfaat biaya adalah angka banding
nilai manfaat (sekarang) suatu proyek dengan nilai biaya (sekarang). Jika nilai
BCR>1 maka proyek layak dilaksanakan dan sebaliknya jika nilai BCR<1 maka
proyek ditolak.
3. Metode Internal Rate of Return

Dalam beberapa keadaan adalah bermanfaat untuk menghitung suku bunga
investasi, untuk mengetahui apakah investasi tersebut menguntungkan atau tidak.
Biasanya suku bunga investasi tersebut dibandingkan dengan suku bunga yang
terdapat di Bank atau suku bunga standar. Jika suku bunga investasi tersebut lebih
besar dari suku bunga Bank atau Minimum Attractive Rate Of Return (MARR),
maka investasi tersebut dapat dilakukan, jika tidak maka lebih ekonimis
menyimpan uang di Bank.
IRR = i’ + NPV '

NPV '  NPV '' x (i''  i')
Dalam analisis ini besarnya IRR tidak dapat ditentukan secara langsung tapi harus
dicari dengan cara coba-coba. Mula-mula dipakai discount factor yang mendekati
besarnya IRR. Jika dari basil perhitungan menghasilkan nilai NPV positif maka
19
harus dicoba discount factor yang lebih tinggi. Sedangkan jika nilai NPV
negative bebarti nilai percobaan i terlalu tinggi, jadi dipilih nilai percobaan i baru
yang lebih rendah. Nilai percobaan pertama untuk discount factor dilambangkan
dengan i’, yang kedua dengan i”. Nilai percobaan pertama untuk NPV
dilambangkan dengan NPV dan yang kedua dengan NPV”.
4. Metode Payback Period

Metode ini mengukur seberapa cepat investasi bisa kembali. Karena itu satuan
hasilnya bukan persentase tetapi satuan waktu (bulan, tahun dan sebagainya).
Jangka waktu yang diperlukan untuk mengembalikan modal investasi dihitung
dari aliran kas bersih yaitu selisih pendapatan terhadap pengeluaran pertahun.
 Aliran kas tahunan dengan Jumlah tetap

Dalam hal ini selisih pendapatan dan pengeluaran per tahun atau aliran
kas bersih dari tahun ke tahun adalah tetap. Rumus yang digunakan
adalah sebagai berikut:
Payback period = Cf/A
dimana:
Cf = biaya pertama
A = aliran kas bersih neto per tahun
 Aliran kas Tahunan dengan Jumlah Tidak tetap

Bila aliran kas tiap tahun berubah-ubah, dalam hal ini maka digunakan
rumus:
Payback Period = ( n-1 ) + [ Cf- ∑An ] (∑/Ian )
dimana:
Cf = biaya pertama
An = aliran kas pada tahun ke n
n = tahun pengembalian
20
2.3.3.7 Analisa Kepekaan (Sensitivity Analysis)
Studi kelayakan proyek dibuat berdasarkan sejumlah asumsi, hal ini
disebabkan karena banyak faktor ketidakpastian mengenai situasi dan kondisi di
masa depan. Perkiraan permintaan pada masa yang akan datang disusun
berdasarkan berbagai macam asumsi. Analisa kepekaan ini diperlukan berkaitan
dengan strategi yang akan dilakukan oleh menejemen dalam memperkirakan
permintaan produk.
21
BAB III
METODE PENELITIAN
3.1 Umum
Pada umumnya studi kelayakan menyangkut beberapa hal yang harus
dipelajari antara lain aspek pasar, aspek teknis, aspek finansial, aspek sosial, dan
aspek ekonomi. Pada studi ini yang dianalisis adalah aspek pasar, aspek teknis dan
aspek finansial.
3.2 Penentuan Lokasi dan Obyek Studi

Lokasi yang akan digunakan sebagai obyek penelitian ini yaitu proyek
pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali yang berlokasi di Jalan
Petitenget no.108 Seminyak, Badung-Bali.
3.3 Kerangka Penelitian
Dalam tulisan ini kerangka penelitian akan diuraikan dalam diagram alir di
bawah ini.
Mulai
Latar Belakang Masalah
Studi Literatur
Pemilihan Objek Penelitian
Pengumpulan Data
22
A
Data Aspek Pasar Data Aspek finansial Data Aspek Teknis

- Tingkat kunjungan - Kebutuhan dan alokasi dana - Lokasi proyek
wisatawan - Sumber dana - Fasilitas Hotel
- Tingkat hunian hotel - Sumber pendapatan hotel
- Data kamar hotel
tersewa
Analisis Aspek Pasar Analisis Aspek Finansial Analisis Aspek Teknis

dengan Metode dengan Metode Net Present dengan observasi
Peramalan Metode Trend Value (NPV), Benefit Cost langsung dilapangan,
Linier, Metode Trend Ratio (BCR), Internal Rate of didaerah Seminyak
Kuadratik, dan Metode Return (IRR), dan Payback Badung
Trend Logaritma (Simple Period.
Exponential)
` Hasil
Kesimpulan dan Saran
Selesai
3.4 Analisis Data

Dalam analisis biaya dilakukan dengan pendekatan deskriptif yaitu dengan
cara mengumpulkan data-data yang berhubungan dengan permasalahan yang
dihadapi. Dari data yang dikumpulkan dilakukan penyusunan secara sistematis
biaya-biaya yang dikeluarkan dalam pembangunan proyek dan manfaat dalam
bentuk uang yang akan didapat pada pengoperasian proyek.
23
3.4.1 Aspek Pasar
1. Pengumpulan Data dan Informasi
Data-data yang dikumpulkan berupa:
- Data primer yaitu data yang diperoleh berdasarkan wawancara langsung
dengan pihak pelaksana pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali
yaitu PT. ARCHOUSE dan manajemen hotel yang berada di daerah
badung yang merupakan pesaing bagi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali.
- Data sekunder yaitu data yang diperoleh dari kantor Badan Pusat Statistik
Provinsi Bali, Kantor Badan Pusat Statistik Kabupaten Badung, dan hotel-
hotel berbintang 4 yang berada di Kabupaten Badung.
2. Pengolahan Data
Data-data yang yang dikumpulkan dari berbagai sumber dan dianggap cukup
kemudian diolah dengan menganalisis data. Dalam Tugas Akhir ini untuk
pengujian aspek pasar, analisis data dilakukan dengan metode peramalan.
Dengan metode peramalan ini akan diketahui secara umum berapa wisatawan
yang menginap pada hotel-hotel berbintang di Kabupaten Badung dan
khususnya untuk mengetahui berapa wisatawan yang akan menginap di
Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali.
3.4.2 Aspek Teknis

Analisis aspek teknis dilakukan dengan mengumpulkan data-data tentang
lokasi proyek dilaksanakan, selanjutnya dilakukan analisis data. Kajian aspek
teknis akan menganalisis tentang letak atau lokasi proyek Jambuluwuk Hotel,
Petitenget-Bali sebagai proyek investasi usaha hotel apakah layak atau tidak
proyek tersebut dilaksanakan ditinjau dari aspek teknisnya.
Layak atau tidaknya suatu proyek investasi usaha hotel sangat berpengaruh
dengan lokasi proyek tersebut, maksudnya lokasi proyek investasi usaha hotel
harus terletak di lokasi yang strategis agar mampu menarik pasar untuk
24
menggunakan jasa usaha hotel tersebut. Adapun indikator untuk menyatakan
lokasi untuk usaha hotel strategis atau tidak antara lain:
a. Obyek Wisata
Lokasi hotel yang berada didekat dengan obyek sangat
dipertimbangkan oleh para wisatawan, karena posisi hotel yang
berdekatan dengan obyek wisata membuat para wisatawan akan lebih
dekat untuk menuju obyek wisata yang dituju.
b. Tempat Hiburan
Tempat hiburan merupakan salah satu tujuan wisatawan yang berlibur
ke suatu daerah, seperti misalnya: club, diskotek, wahana permainan,
kebun binatang, dll. Oleh karena itu lokasi hotel yang berdekatan
dengan tempat hiburan sangat diperhitungkan oleh para wisatawan.
c. Transportasi/Aksesibilitas
Akses transportasi sangat penting dalam pertimbangan wisatawan
untuk memilih sebuah hotel untuk tempat menginap. Akses
transportasi yang lancar dan tidak memakan waktu lama dalam
perjalanan, akan membuat wisatawan nyaman dalam perjalanan
menuju tempat yang dituju.
3.4.3 Aspek Finansial

Kajian terhadap aspek finansial dilakukan setelah dipelajari dan dinilai dari
segi aspek pasar dan teknis. Dari kajian aspek finansial inilah dapat diketahui
layak dan tidaknya proyek hotel tersebut untuk dibangun.
3.4.3.1 Analisis Biaya

Nilai total cost diperoleh dari biaya-biaya. Faktor-faktor
yang mempengaruhi dalam analisa biaya/cost proyek terdiri dari:
a. Biaya pengadaan tanah
Biaya pengadaan tanah adalah harga sewa tanah untuk proyek hotel
tersebut.
25
b. Biaya perijinan
Biaya perijinan meliputi semua biaya yang diperlukan untuk
memperoleh izin melaksanakan proyek dan beroperasinya hotel
tersebut
c. Biaya konstruksi
Biaya konstruksi meliputi biaya pengadaan peralatan, biaya bahan-
bahan serta upah tenaga kerja untuk pembangunan hotel tersebut.
d. Biaya perlengkapan hotel
Biaya perlengkapan hotel meliputi fasilitas-fasilitas yang disediakan
hotel.
e. Biaya perencanaan
Biaya perencanaan yaitu biaya-biaya yang diperlukan pada saat
merencanakan suatu proyek, seperti biaya untuk desain gambar.
f. Biaya operasional
Biaya operasional yaitu biaya-biaya yang diperlukan seperti misalnya
biaya untuk pemasaran, biaya operasional kantor dan lain sebagainya.
3.4.3.2 Analisis Manfaat

Manfaaat yang diperoleh dari investasi ini yaitu berupa hasil penjualan
kamar, makanan dan minuman, dan lain-lain. Dari data-data tersebut akan didapat
nilai total benefit.
3.4.3.3 Analisis Finansial

Evaluasi profibilitas proyek hotel dapat diukur dengan perhitungan sebagai
berikut:
1. Net Present Value (NPV)
2. Benefit Cost Ratio (BCR)
3. Internal Rate Of Return (IRR)
4. Payback Period
26
BAB IV
HASIL DAN PEMBAHASAN
4.1 Aspek Pasar

4.1.1 Letak / Lokasi Proyek
Lokasi Jambuluwuk Hotel Petitenget-Bali berada di daerah Petitenget
Seminyak Badung, yang memang merupakan salah satu destinasi tempat wisata
terkenal di pulau Bali. Tepatnya berada di Jln. Petitenget no. 108 Seminyak,
Badung-Bali.
4.1.2 Permintaan dan Penawaran

4.1.2.1 Permintaan
Untuk mengetahui jumlah permintaan terhadap kamar hotel dilakukan studi
permintaan akan kamar hotel. Dalam tugas akhir ini studi permintaan akan kamar
hotel dilakukan dengan cara menganalisis data sekunder yang berhubungan
dengan tingkat kunjungan wisatawan ke Bali dan jumlah wisatawan yan menginap
di hotel.
Tabel 4.1 Kedatangan Wisatawan Langsung ke Bali Berdasarkan Kebangsaan
Negara
No. 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Asal
Asia &
1 Pasifik 1.150.992 1.289.403 1.451.965 1.613.045 1.706.910 1.868.047
2 Eropa 523.578 590.047 613.774 644.156 640.269 719.806
3 Amerika 99.983 109.728 113.094 139.451 145.595 162.887
4 ASEAN 205.861 224.941 294.421 337.161 371.631 418.493
5 Afrika 11.885 11.324 12.973 14.865 18.964 14.389

Timur
6 Tengah - 4.502 6.600 7.534 8.079 18.245
Negara
7 Lain - - 231 367 571 76,731
TOTAL 1.992.299 2.225.443 2.486.227 2.748.678 2.883.369 3.183.622

Sumber: Dinas Pariwisata Provinsi Bali
27
Tabel 4.2 Banyaknya Hotel Berbintang di Bali Menurut Lokasi dan Kelas
Hotel Tahun 2014
Kabupaten/ Kelas Hotel
Kota Bintang 5 Bintang 4 Bintang 3 Bintang 2 Bintang 1 Jumlah
Jembrana 0 0 2 0 0 2
Tabanan 2 0 0 0 0 2
Badung 44 55 45 11 9 164
Gianyara 7 9 5 0 1 22
Klungkung 0 0 2 3 0 5
Bangli 0 0 0 0 0 0
Karangasem 1 2 2 1 1 7
Buleleng 1 1 9 2 1 14
Denpasar 3 4 10 8 8 33
Sumber: BPS Provinsi Bali 2014
Tabel 4.3 Tingkat Hunian Kamar Hotel Berbintang Kabupaten Badung
Jumlah
Tingkat Hunian Kamar
Tahun Kamar (unit)
Hotel (%)
2008 61,05 16.532
2009 64,38 16.360
2010 62,28 15.836
2011 69,2 16.021
2012 62,61 15.652
2013 67,1 16.820
2014 66,63 16.987
Sumber: BPS Kabupaten Badung
28
Tabel 4.4 Jumlah Kamar Hotel Berbintang Yang Tersewa di Kabupaten
Badung
Jumlah Kamar Kamar
Tingkat Hunian
Tahun Kamar (unit) Tersewa Tersewa per
Kamar Hotel (%)
(unit) Tahun (unit)
1 2 3 4 = 2*3 5 = 4*365
2008 61.05 16.532 10.093 3.683.945
2009 64.38 16.360 10.533 3.844.545
2010 62.28 15.836 9.863 3.599.995
2011 69.2 16.021 11.087 4.046.755
2012 62.61 15.652 9.800 3.577.000
2013 67.1 16.820 11.286 4.119.390
2014 66.63 16.987 11.318 4.131.070
Berdasarkan Tabel 4.4 yang menyajikan data tingkat hunian kamar dan
jumlah kamar tersewa pada hotel-hotel berbintang di Kabupaten Badung periode
2008-2014 akan dilakukan peramalan jumlah kamar tersewa pada hotel-hotel
berbintang di Kabupaten Badung pada tahun-tahun mendatang.
Gambar 4.5 Grafik Jumlah Kamar Tersewa Pada Hotel Berbintang

di Kabupaten Badung
Berdasarkan kurva di atas yang cenderung naik turun dan secara keseluruhan
cenderung naik, maka metode peramalan yang dipilih adalah Metode Trend
Logaritma (Simple Exponential).
29
Tabel 4.6 Menentukan Persamaan Trend Logaritma (Simple Exponential)
Jumlah Kamar Yang Tersewa Pada Hotel-Hotel Berbintang di Kabupaten
Badung 2008-2014
Tahun Kamar Tersewa (Yi) Xi Xi2 LogYi Xi log Yi

2008 10.093 -3 9 4,004020273 -12,01206082
2009 10.533 -2 4 4,022552084 -8,045104168
2010 9.863 -1 1 3,994009033 -3,994009033
2011 11.087 0 0 4,044814048 0
2012 9.800 1 1 3,991226076 3,991226076
2013 11.286 2 4 4,052540046 8,105080092
2014 11.318 3 9 4,05376969 12,16130907
Total 73.980 0 28 28,16293125 0,206441215
Didapat
∑ Yi = 73.980 ; ∑ Xi2 = 28 ; ∑ log Yi = 28, 16293125 ;
∑ Xi logYi = 0,206441215
Maka:
log a =∑ log Yi : n =28,16293125 : 7 = 4,024 a = 10568.18
log b = ∑ Xi logYi : ∑ Xi2 = 0,206441215 : 28 = 0,0074 b = 1,02
Jadi persamaan trend exponensialnya
Y’ = abXi = 10568,18 (1,02)Xi
Dengan telah didapatkannya fungsi persamaan di atas, maka peramalan jumlah
kamar tersewa pada tahun-tahun mendatang adalah sebagai berikut:
30
Tabel 4.7 Peramalan Jumlah Kamar Yang Tersewa Pada Hotel-Hotel
Berbintang di Kabupaten Badung Tahun 2015-2029
Kamar Tersewa (unit)
Kamar Tersewa per Tahun (unit)
Tahun
1 2 3 = 2*365 hari
2015 11.439 4.175.235
2016 11.668 4.258.820
2017 11.901 4.344.043
2018 12.140 4.430.924
2019 12.382 4.519.542
2020 12.630 4.609.933
2021 12.883 4.702.132
2022 13.140 4.796.174
2023 13.403 4.892.098
2024 13.671 4.989.940
2025 13.944 5.089.739
2026 14.223 5.191.533
2027 14.508 5.295364
2028 14.798 5.401.271
2029 15.094 5.509.297
2030 15.396 5.619.483
2031 15.704 5.731.872
2032 16.018 5.846.510
2033 16.338 5.963.440
2034 16.665 6.082.709
2035 16.998 6.204.363
2036 17.338 6.328.450
2037 17.685 6.455.019
2038 18.039 6.584.119
2039 18.399 6.715.802
2040 18.767 6.850.118
4.1.2.2 Hotel Pesaing

Berdasarkan penilaian dan penjelasan dari perwakilan owner hotel, diketahui
bahwa Jambuluwuk Hotel, Petingtenget-Bali merupakan hotel kelas bintang 4.
Dari hasil survey, didapat beberapa hotel dengan kelas bintang yang sama dan
dapat menjadi pesaing Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali. Berikut daftar hotel
bintang 4 yang dapat menjadi pesaing Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali.
31
Tabel 4.8 Daftar Hotel Bintang 4 Pesaing Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali
No. Nama Hotel Alamat
1 Vasanti, Seminyak Resort-Bali Jl. Petitenget, Gg. Cendrawasih No.
99
2 Kuta Paradiso Hotel Bali Jl. Kartika Plaza, Tuban, Kuta, Bali
3 Kuta Central Park Hotel Jl. Patih Jelantik, Kuta, Bali 80361
4 Magani Hotel & Spa Jl. Melasti Legian Kelod, Kuta Bali
80361
Tabel 4.9 Room Rate Hotel Pesaing Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali

No. Nama Hotel Tipe Kamar Room Rate
1 Vasanti, Seminyak Deluxe Room (37m2) Rp. 2.285.000
2
Resort-Bali Deluxe Lanai Room (41m ) Rp. 2.455.000
Deluxe Pool Access Room (37m2) Rp. 2.785.000
Junior Suite (60m2) Rp. 3.135.000
Vasanti Suite (80m2) Rp. 4.000.000
2 Kuta Paradiso Hotel Deluxe Pool View Room (32-36m2) Rp. 1.350.000
Deluxe Room (28-32m2) Rp. 1.498.000
Deluxe Horizon Ocean View (32- Rp. 1.647.000
36m2) Rp. 1.795.000
Premier Room (32-43m2) Rp. 2.848.000
Family Room (32-36m2) Rp. 3.220.000
2
Suite (68m ) Rp. 3.524.000
Suite Ocean View (73m2) Rp. 3.821.000
The Deluxe Suite (128m2)
Kuta Central Park Standard Room (26m2) Rp. 1.720.000
2
Hotel Superior Room (30m ) Rp. 1.886.000
2
Studio Room (46m ) Rp. 2.216.000
32
Suite Room (50m2) Rp. 2.382.000
2
Studio Triple (53m ) Rp. 2.547.000
Studio King Queen (57m2) Rp. 2.713.000
4 Magani Hotel & Spa Deluxe Room (43m2) Rp. 1.791.000
Deluxe Suite (60m2) Rp. 2.571.000
Premier Pool Room (68m2) Rp. 3.383.000
2
Magani Suites (85m ) Rp. 4.060.000
4.1.2.3 Penawaran dan Jumlah Kamar di Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali

Tabel: 4.10 Tipe dan Rate Kamar Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali
Tipe Kamar Jumlah (unit) Luas (m2) Rate (Rp.)
Mini Superior 7 23 1.532.000
Superior 51 30 1.723.000
Deluxe Premier 28 52 2.806.000
Junior Suite 3 43 2.029.000
Deluxe 39 34 1.910.000
Family suite 3 45 2.381.000
Suite Room 3 69 3.375.000
Dari hasil analisis peramalan pasar untuk kamar hotel yang tersewa pada hotel-
hotel berbintang di kabupaten Badung diramalkan akan mengalami peningkatan
setiap tahunnya. Jumlah seluruh hotel berbintang di kabupaten sebanyak 164 hotel
yang tercantum pada tabel 4.2 dan ditambah Jambuluk Hotel, Petitenget-Bali
sendiri menjadi 165 hotel. Dari hasil peramalan pada tahun 2015 dengan jumlah
165 hotel, didapatkan rata-rata kamar tersewa pada setiap hotel berbintang di
kabupaten Badung sebesar 25.550 unit per tahunnya dan akan mengalami
peningkatan kamar yang tersewa rata-rata per tahun sebesar 400-500 unit pada
setiap hotel berbintang di Kabupaten Badung.
33
4.2 Aspek Teknis
Pengkajian aspek teknis erat hubungannya terhadap aspek pasar dan
selanjutnya akan berpengaruh terhadap perkiraan proyek. Aspek teknis yang akan
dibahas dalam tugas akhir ini meliputi lokasi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali.
4.2.1 Lokasi Proyek

Lokasi pembangunan proyek Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali berada
didaerah Seminyak tepatnya berada di Jln. Petitenget no. 108 Seminyak, Badung-
Bali. Daerah Seminyak yang notabene memang terkenal sebagai salah satu
destinasi pariwisata di Bali. Pemilihan lokasi untuk sebuah perencanaan investasi
hotel sangatlah penting untuk dianalisis, fungsinya untuk mendapatkan lokasi
yang strategis dan mampu menjangkau pasar diharapkan. Indikator lokasi strategis
untuk pemilihan lokasi pembangunan usaha hotel adalah seperti berada dekat
dengan tempat-tempat tujuan wisata dan memiliki aksesibiltas yang lancar.
Adapun obyek-obyek wisata yang berada disekitar Jambuluwuk Hotel,
Petitenget-Bali adalah sebagai berikut:
Tabel 4.11 Analisis Jarak Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali ke Obyek

Wisata
Jarak
No. Obyek Wisata Lokasi
(km)
1 Pantai Kuta Kuta, Badung 10
2 Pantai Berawa Kuta Utara, Badung 5
3 Pantai Seminyak Kuta, Badung 10
4 Pantai Batu Kuta Utara, Badung 9
Bolong
34
Adapun tempat-tempat hiburan yang berada disekitar Jambuluwuk Hotel,
Petitenget-Bali adalah sebagai berikut:
Tabel 4.12 Analisis Jarak Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali ke Tempat
Hiburan
Jarak
No. Tempat Hiburan Alamat
(km)
1 Potato Head Beach Club Bali Jl. Petitenget no.51B 1
Seminyak, Kuta
2 Splash Water Park Bali Jl. Raya Pantai Berawa 5
3 Waterbom Bali Jl. Kartika Plaza, Tuban, 10

Kuta
4 Circus Water Park-Bali Jl. Satria, Kuta, Badung 10
5 Mirror Lounge and Club Bali Jl. Petitenget no. 108, 0.5
Seminyak, Kuta
Transportasi/aksesibilitas merupakan salah satu indikator pendukung kepuasan

pengunjung pada suatu hotel, karena aksesibilitas akan mempengaruhi kelancaran
pengunjung yang bepergian menuju tempat tujuan, dengan waktu tempuh yang
relatif singkat. Lokasi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali yang beralamat di Jalan
35
Petitenget no.106 Seminyak Badung Bali merupakan kelas jalan provinsi dengan
lebar jalan 8 meter yang akan membuat mobilitas perjalanan semakin lancar.
Seperti halnya dengan Jambuluwuk Hotel, Pteitenget-Bali yang memiliki
aksesibilitas yang relatif singkat menuju obyek-obyek wisata, tempat-tempat
hiburan ataupun menuju Bandara Internasional Ngurah Rai yang berjarak kurang
lebih 12 km dari Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali.
Kondisi lingkungan yang ada pada lokasi Jambuluwuk Hotel & Resort
Petitenget-Bali adalah:
Sebelah Utara: Maxone Hotel
Sebelah Timur: Gardin Restaurant
Sebelah Selatan: Jalan Raya
Sebelah Barat: Taman Rosani Hotels & Villas
Diatas lahan seluas 1.615 m2 akan dibangun hotel dengan jumlah kamar 134
dengan tipe kamar yang berbeda-beda dan dilengkapi dengan sarana dan
prasarana yang sangat modern.
Dari hasil analisis dan observasi di lapangan, lokasi yang dipilih untuk
proyek pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali ini memiliki lokasi yang
strategis karena memilki jarak yang cukup dekat dengan obyek-obyek wisata dan
tempat-tempat hiburan yang merupakan daya tarik bagi para wisatawan untuk
berwisata yang hanya berjarak di radius 10 km dari Jambuluwuk Hotel,
Petitenget-Bali, jarak yang dekat dengan tujuan wisata akan membuat para
wisatawan memilih hotel yang berada disekitarnya untuk tempat menginap. Selain
berada didaerah wisata, lokasi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali yang berada di
Jalan Petitenget no.106 Seminyak Badung memiliki transportasi/aksesibilitas yang
baik dengan kelas jalan provinsi dan memiliki lebar jalan 8 meter, yang membuat
mobilisasi dalam perjalanan lancar menuju tempat tujuan ataupun menuju
Bandara Internasional Ngurah Rai yang berjarak kurang lebih 12 km atau sekitar
30 menit perjalanan menggunakan kendaraan bermotor.
36
4.2.2 Fasilitas-fasilitas
Jambuluwuk Hotel Petitenget-Bali merupakan hotel berbintang 4 dengan gaya
modern dan dilengkapi dengan fasilitas dan perlengkapan yang modern seperti
AC, bath tub, TV, lift, Wi-fi, dll.
Fasilitas-fasilitas yang diberikan antara lain kolam renang dengan minibar,
laundry and dry cleaning, parkir yang cukup luas pada basement, restaurant, bar,
coffee shop yang terletak pada roof top yang memungkinkan bagi tamu melihat
pemandangan daerah Seminyak dari ketinggian hingga 15 meter.
4.3 Aspek Finansial

Dari hasil wawancara kepada pihak pemilik/owner Jambuluwuk Hotel,
Petitenget-Bali diketahui bahwa sumber dana untuk pembangunan proyek
Jambluwuk Hotel, Petitenget-Bali sebesar Rp. 135.748.761.000 yang merupakan
1/3 dari dana sendiri dan 2/3 dari pinjaman Bank atau sebesar Rp.
90.499.174.000. Pengembalian pinjaman ini akan diangsur selama 10 tahun
dengan i = 12%, sehingga besar angsuran sebesar Rp. 19.909. 818.280 per tahun.
Tabel 4.13 Analisa Investasi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali

No. Uraian Jumlah (Rp.)
1 Sewa Tanah (25 tahun) 6.056.250.000
2 Biaya Konstruksi + Fasilitas Furniture 116.893.945.000
3 Biaya Perizinan 1.109.172.000
4 Biaya Perencanaan 11.689.394.000
Total 135.748.761.000
4.3.1 Perkiraan Pendapatan

Pendapatan yang diperoleh adalah dari hasil sewa kamar, sewa gedung rapat
(meeting room), penjualan makanan dan minuman, jasa laundry, penyewaan
telepon dan lain-lain.
37
4.3.2 Pendapatan Bersih Hotel
Pada prinsipnya pendapatan bersih hotel adalah pendapatan kotor dikurangi
biaya yang dikeluarkan oleh manajemen hotel untuk oprasional hotel seperti biaya
bahan makanan dan minuman, pemeliharaan hotel, gaji karyawan, seragam
karyawan, pengeluaran telepon, listrik, promosi, dan lain-lain.
Analisa pendapatan bersih akan dilakukan per tahun selama 25 tahun pertama
beroperasinya hotel tersebut.
4.3.3 Perkiraan Pengeluaran

Selain biaya investasi ada juga pengeluaran biaya lainnya seperti biaya
operasional hotel, promosi, administrasi dan gaji karyawan, listrik, telepon, gaji
karyawan dll.
4.3.4 Depresiasi
Analisa depresiasi atau penyusutan yang terjadi d Jambuluwuk Hotel,
Petitenget-Bali sebagai berikut:
Tabel 4.14 Analisa Depresiasi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali
Umur Penyusutan/ tahun
No. Uraian Nilai Investasi
Ekonomis
1 2 3 4 5 = 3/4
1 Struktur Rp. 36.643.766.577 20 Rp. 1.832.188.328
2 Arsitektur Rp. 24.594.608.312 15 Rp. 1.639.640.554
3 Interior dan Rp. 6.250.000.000 5 Rp. 1.250.000.000
Furniture
4 Mekanikal dan Rp. 28.104.348.731 10 Rp. 2.810.434.873
Elektrikal
5 Lift Rp. 1.200.000.000 5 Rp. 240.000.000
6 Generator Set Rp. 1.200.000.000 5 Rp. 240.000.000
Jumlah Rp. 8.012.263.755
38
4.3.5 Kelayakan Finansial
Untuk melihat kondisi investasi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali apakah
layak atau tidak dengan discount factor 13%, dengan menggunakan beberapa
metode penilaian kelayakan investasi sebagai berikut:
1. Metode Net Present Value (NPV)
2. Metode Benefit Cost Ratio (BCR)
3. Metode Internal Rate of Return (IRR)
4. Metode Payback Period
39
Tabel 4.15 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Superior
Deskripsi Tahun 1/2016 Tahun 2/2017 Tahun 3/2018 Tahun 4/2019 Tahun 5/2020 Tahun 6/2021 Tahun 7/2022 Tahun 8/2023 Tahun 9/2024 Tahun 10/2025 Tahun 11/2026
Jumlah Kamar 51 51 51 51 51 51 51 51 51 51 51
Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615
Jml. Kamar yg tersewa /tahun (unit) 6,515 6,515 6,888 6,888 7,260 7,632 8,004 8,377 8,749 9,121 9,494
Harga sewa kamar /malam (Rp.) 1,723,000 1,895,000 2,084,000 2,293,000 2,522,000 2,774,000 3,052,000 3,357,000 3,693,000 4,062,000 4,469,000
Tingkat hunian 35% 35% 37% 37% 39% 41% 43% 45% 47% 49% 51%
(x Rp. 10.000.000)
Pendapatan kotor hotel
Kamar (harga sewa x kamar tersewa) 1122.578 1234.640 1435.365 1579.315 1830.934 2117.158 2442.958 2812.075 3231.024 3705.092 4242.712
Makanan (21% x pend.kamar) 235.741 259.274 301.427 331.656 384.496 444.603 513.021 590.536 678.515 778.069 890.970
Minuman ( 5% x pend.kamar) 56.129 61.732 71.768 78.966 91.547 105.858 122.148 140.604 161.551 185.255 212.136
Telepon (2% x pend.kamar) 22.452 24.693 28.707 31.586 36.619 42.343 48.859 56.241 64.620 74.102 84.854
Lain-lain (3% x pend.kamar) 33.677 37.039 43.061 47.379 54.928 63.515 73.289 84.362 96.931 111.153 127.281
Total 1470.577 1617.378 1880.329 2068.903 2398.524 2773.478 3200.275 3683.818 4232.642 4853.671 5557.953
Biaya Operasional Hotel

Kamar (28,2% x pend.kamar) 316.567 348.168 404.773 445.367 516.323 597.039 688.914 793.005 911.149 1044.836 1196.445
Makanan (75% x pend.makanan) 176.806 194.456 226.070 248.742 288.372 333.452 384.766 442.902 508.886 583.552 668.227
Minuman (58,3% x pend.minuman) 32.723 35.990 41.841 46.037 53.372 61.715 71.212 81.972 94.184 108.003 123.675
Telepon (89,2% x pend.telepon) 20.027 22.026 25.607 28.175 32.664 37.770 43.582 50.167 57.641 66.099 75.690
Lain-lain (90% x pend.lain-lain) 30.310 33.335 38.755 42.642 49.435 57.163 65.960 75.926 87.238 100.037 114.553
Total 576.432 633.975 737.046 810.963 940.166 1087.140 1254.435 1443.972 1659.099 1902.528 2178.590
Pendapatan Operasional Bruto (POB) 894.144 983.403 1143.283 1257.940 1458.357 1686.338 1945.841 2239.846 2573.543 2951.143 3379.363

Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) 178.829 196.681 228.657 251.588 291.671 337.268 389.168 447.969 514.709 590.229 675.873
Promosi (9,5% x POB) 84.944 93.423 108.612 119.504 138.544 160.202 184.855 212.785 244.487 280.359 321.039
Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) 76.002 83.589 97.179 106.925 123.960 143.339 165.396 190.387 218.751 250.847 287.246
Listrik (8,4% x POB) 75.108 82.606 96.036 105.667 122.502 141.652 163.451 188.147 216.178 247.896 283.866
Total 414.883 456.299 530.483 583.684 676.678 782.461 902.870 1039.288 1194.124 1369.330 1568.024
Keuntungan Bruto 479.261 527.104 612.800 674.256 781.680 903.877 1042.971 1200.557 1379.419 1581.813 1811.338
Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB) 49.178 54.087 62.881 69.187 80.210 92.749 107.021 123.192 141.545 162.313 185.865
Keuntungan Sebelum Pajak (KSP) 430.083 473.017 549.919 605.069 701.470 811.129 935.949 1077.366 1237.874 1419.500 1625.473
Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008) 120.423 132.445 153.977 169.419 196.412 227.116 262.066 301.662 346.605 397.460 455.133
Pendapatan Bersih Hotel 309.660 340.572 395.942 435.650 505.058 584.013 673.884 775.703 891.269 1022.040 1170.341
40
Tahun 12/2027 Tahun 13/2028 Tahun 14/2029 Tahun 15/2030 Tahun 16/2031 Tahun 17/2032 Tahun 18/2033 Tahun 19/2034 Tahun 20/2035 Tahun 21/2036 Tahun 22/2037 Tahun 23/2038 Tahun 24/2039 Tahun 25/2040
51 51 51 51 51 51 51 51 51 51 51 51 51 51
18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615
9,866 10,238 10,611 10,983 11,355 11,727 12,100 12,472 12,844 13,217 13,589 13,961 14,334 14,706
4,915,000 5,407,000 5,948,000 6,543,000 7,197,000 7,917,000 8,708,000 9,579,000 10,537,000 11,591,000 12,750,000 14,025,000 15,428,000 16,971,000
53% 55% 57% 59% 61% 63% 65% 67% 69% 71% 73% 75% 77% 79%
(x Rp. 10.000.000)
4849.114 5535.822 6311.155 7186.079 8172.301 9284.622 10536.462 11946.977 13534.092 15319.419 17325.911 19580.653 22113.801 24957.298
1018.314 1162.523 1325.343 1509.077 1716.183 1949.771 2212.657 2508.865 2842.159 3217.078 3638.441 4111.937 4643.898 5241.033
242.456 276.791 315.558 359.304 408.615 464.231 526.823 597.349 676.705 765.971 866.296 979.033 1105.690 1247.865
96.982 110.716 126.223 143.722 163.446 185.692 210.729 238.940 270.682 306.388 346.518 391.613 442.276 499.146
145.473 166.075 189.335 215.582 245.169 278.539 316.094 358.409 406.023 459.583 519.777 587.420 663.414 748.719
6352.340 7251.927 8267.613 9413.763 10705.715 12162.855 13802.766 15650.539 17729.660 20068.439 22696.944 25650.656 28969.079 32694.060
1367.450 1561.102 1779.746 2026.474 2304.589 2618.263 2971.282 3369.047 3816.614 4320.076 4885.907 5521.744 6236.092 7037.958
763.736 871.892 994.007 1131.807 1287.137 1462.328 1659.493 1881.649 2131.619 2412.808 2728.831 3083.953 3482.924 3930.774
141.352 161.369 183.970 209.474 238.223 270.647 307.138 348.254 394.519 446.561 505.050 570.776 644.617 727.505
86.508 98.759 112.591 128.200 145.794 165.638 187.970 213.134 241.448 273.298 309.094 349.319 394.510 445.238
130.926 149.467 170.401 194.024 220.652 250.685 284.484 322.568 365.420 413.624 467.800 528.678 597.073 673.847
2489.972 2842.589 3240.715 3689.980 4196.395 4767.561 5410.368 6134.653 6949.621 7866.368 8896.682 10054.470 11355.216 12815.323
3862.368 4409.337 5026.898 5723.784 6509.320 7395.294 8392.398 9515.886 10780.039 12202.070 13800.262 15596.186 17613.864 19878.737
772.474 881.867 1005.380 1144.757 1301.864 1479.059 1678.480 1903.177 2156.008 2440.414 2760.052 3119.237 3522.773 3975.747
366.925 418.887 477.555 543.759 618.385 702.553 797.278 904.009 1024.104 1159.197 1311.025 1481.638 1673.317 1888.480
328.301 374.794 427.286 486.522 553.292 628.600 713.354 808.850 916.303 1037.176 1173.022 1325.676 1497.178 1689.693
324.439 370.384 422.259 480.798 546.783 621.205 704.961 799.334 905.523 1024.974 1159.222 1310.080 1479.565 1669.814
1792.139 2045.933 2332.481 2655.836 3020.324 3431.417 3894.072 4415.371 5001.938 5661.761 6403.321 7236.630 8172.833 9223.734
2070.229 2363.405 2694.417 3067.948 3488.995 3963.878 4498.325 5100.515 5778.101 6540.310 7396.940 8359.556 9441.031 10655.003
212.430 242.514 276.479 314.808 358.013 406.741 461.582 523.374 592.902 671.114 759.014 857.790 968.762 1093.331
1857.799 2120.891 2417.938 2753.140 3130.983 3557.137 4036.743 4577.141 5185.199 5869.196 6637.926 7501.765 8472.268 9561.673
520.184 593.850 677.023 770.879 876.675 995.998 1130.288 1281.600 1451.856 1643.375 1858.619 2100.494 2372.235 2677.268
1337.615 1527.042 1740.915 1982.261 2254.308 2561.138 2906.455 3295.542 3733.343 4225.821 4779.307 5401.271 6100.033 6884.404
41
Tabel 4.16 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Family Suite
Jumlah Kamar 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3
Jml. Kamar yg tersewa /tahun 383 383 405 405 427 449 471 493 515 537 558
Tingkat hunian 35% 35% 37% 37% 39% 41% 43% 45% 47% 49% 51%
(x Rp. 10.000.000)
Total 119.540 131.489 152.908 168.194 195.019 225.487 260.172 299.449 344.040 394.597 451.744

Total 46.857 51.541 59.936 65.928 76.443 88.386 101.981 117.377 134.856 154.673 177.073

Promosi (9,5% x POB) 6.905 7.595 8.832 9.715 11.265 13.025 15.028 17.297 19.872 22.793 26.094
Listrik (8,4% x POB) 6.105 6.716 7.810 8.590 9.960 11.517 13.288 15.294 17.571 20.154 23.072
Total 33.725 37.096 43.139 47.451 55.019 63.615 73.400 84.481 97.061 111.325 127.447
42
3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3
1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095
580 602 624 646 668 690 712 734 756 777 799 821 843 865
6,793,000 7,472,000 8,219,000 9,041,000 9,946,000 10,940,000 12,034,000 13,238,000 14,561,000 16,018,000 17,619,000 19,381,000 21,320,000 23,452,000
53% 55% 57% 59% 61% 63% 65% 67% 69% 71% 73% 75% 77% 79%
(x Rp. 10.000.000)
394.232 450.001 512.989 584.094 664.343 754.696 856.520 971.206 1100.156 1245.319 1408.375 1591.665 1797.596 2028.715
82.789 94.500 107.728 122.660 139.512 158.486 179.869 203.953 231.033 261.517 295.759 334.250 377.495 426.030
19.712 22.500 25.649 29.205 33.217 37.735 42.826 48.560 55.008 62.266 70.419 79.583 89.880 101.436
7.885 9.000 10.260 11.682 13.287 15.094 17.130 19.424 22.003 24.906 28.167 31.833 35.952 40.574
11.827 13.500 15.390 17.523 19.930 22.641 25.696 29.136 33.005 37.360 42.251 47.750 53.928 60.861
516.444 589.502 672.015 765.163 870.289 988.652 1122.041 1272.280 1441.205 1631.368 1844.971 2085.081 2354.850 2657.617
111.173 126.900 144.663 164.714 187.345 212.824 241.539 273.880 310.244 351.180 397.162 448.849 506.922 572.098
62.092 70.875 80.796 91.995 104.634 118.865 134.902 152.965 173.275 196.138 221.819 250.687 283.121 319.523
11.492 13.118 14.954 17.026 19.366 21.999 24.968 28.311 32.070 36.301 41.054 46.397 52.400 59.137
7.033 8.028 9.152 10.420 11.852 13.464 15.280 17.326 19.627 22.216 25.125 28.395 32.069 36.192
10.644 12.150 13.851 15.771 17.937 20.377 23.126 26.223 29.704 33.624 38.026 42.975 48.535 54.775
202.434 231.071 263.415 299.926 341.134 387.529 439.814 498.705 564.919 639.459 723.186 817.304 923.047 1041.725
314.010 358.430 408.601 465.237 529.156 601.123 682.227 773.575 876.286 991.909 1121.785 1267.777 1431.803 1615.892
62.802 71.686 81.720 93.047 105.831 120.225 136.445 154.715 175.257 198.382 224.357 253.555 286.361 323.178
29.831 34.051 38.817 44.197 50.270 57.107 64.812 73.490 83.247 94.231 106.570 120.439 136.021 153.510
26.691 30.467 34.731 39.545 44.978 51.095 57.989 65.754 74.484 84.312 95.352 107.761 121.703 137.351
26.377 30.108 34.322 39.080 44.449 50.494 57.307 64.980 73.608 83.320 94.230 106.493 120.271 135.735
145.700 166.312 189.591 215.870 245.528 278.921 316.553 358.939 406.596 460.246 520.508 588.248 664.357 749.774
168.309 192.119 219.010 249.367 283.628 322.202 365.674 414.636 469.689 531.663 601.277 679.528 767.446 866.118
17.271 19.714 22.473 25.588 29.104 33.062 37.522 42.547 48.196 54.555 61.698 69.728 78.749 88.874
151.039 172.405 196.537 223.779 254.524 289.140 328.151 372.090 421.493 477.108 539.578 609.801 688.697 777.244
42.291 48.273 55.030 62.658 71.267 80.959 91.882 104.185 118.018 133.590 151.082 170.744 192.835 217.628
108.748 124.132 141.507 161.121 183.257 208.181 236.269 267.905 303.475 343.518 388.496 439.056 495.862 559.616
43
Tabel 4.17 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe Premiere
Jumlah Kamar 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28
Jml. Kamar yg tersewa /tahun 3,577 3,577 3,781 3,781 3,986 4,190 4,395 4,599 4,803 5,008 5,212
Tingkat hunian 35% 35% 37% 37% 39% 41% 43% 45% 47% 49% 51%
(x Rp. 10.000.000)
Total 1314.855 1446.059 1681.759 1849.687 2144.950 2480.552 2861.768 3294.300 3784.282 4340.240 4969.405

Total 515.393 566.822 659.211 725.035 840.771 972.320 1121.747 1291.290 1483.352 1701.275 1947.893

Promosi (9,5% x POB) 75.949 83.528 97.142 106.842 123.897 143.282 165.302 190.286 218.588 250.702 287.044
Listrik (8,4% x POB) 67.155 73.856 85.894 94.471 109.551 126.692 146.162 168.253 193.278 221.673 253.807
Total 370.950 407.966 474.462 521.839 605.139 699.820 807.369 929.397 1067.632 1224.480 1401.982
44
28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28
10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220
5,417 5,621 5,825 6,030 6,234 6,439 6,643 6,847 7,052 7,256 7,461 7,665 7,869 8,074
8,005,000 8,806,000 9,687,000 10,655,000 11,721,000 12,893,000 14,182,000 15,601,000 17,161,000 18,877,000 20,765,000 22,841,000 25,125,000 27,638,000
53% 55% 57% 59% 61% 63% 65% 67% 69% 71% 73% 75% 77% 79%
(x Rp. 10.000.000)
4335.988 4949.853 5643.065 6424.752 7307.106 8301.287 9421.103 10682.629 12101.594 13697.529 15491.936 17507.627 19771.868 22314.368
910.558 1039.469 1185.044 1349.198 1534.492 1743.270 1978.432 2243.352 2541.335 2876.481 3253.307 3676.602 4152.092 4686.017
216.799 247.493 282.153 321.238 365.355 415.064 471.055 534.131 605.080 684.876 774.597 875.381 988.593 1115.718
86.720 98.997 112.861 128.495 146.142 166.026 188.422 213.653 242.032 273.951 309.839 350.153 395.437 446.287
130.080 148.496 169.292 192.743 219.213 249.039 282.633 320.479 363.048 410.926 464.758 525.229 593.156 669.431
5680.145 6484.307 7392.415 8416.425 9572.309 10874.686 12341.644 13994.244 15853.088 17943.763 20294.436 22934.991 25901.146 29231.823
1222.749 1395.858 1591.344 1811.780 2060.604 2340.963 2656.751 3012.501 3412.650 3862.703 4368.726 4937.151 5575.667 6292.652
682.918 779.602 888.783 1011.898 1150.869 1307.453 1483.824 1682.514 1906.001 2157.361 2439.980 2757.451 3114.069 3514.513
126.394 144.288 164.495 187.282 213.002 241.983 274.625 311.399 352.761 399.283 451.590 510.347 576.350 650.464
77.354 88.305 100.672 114.618 130.359 148.095 168.072 190.578 215.892 244.364 276.376 312.336 352.730 398.088
117.072 133.646 152.363 173.468 197.292 224.135 254.370 288.431 326.743 369.833 418.282 472.706 533.840 602.488
2226.487 2541.700 2897.657 3299.046 3752.126 4262.628 4837.642 5485.423 6214.047 7033.544 7954.954 8989.991 10152.656 11458.205
3453.658 3942.607 4494.758 5117.379 5820.183 6612.058 7504.002 8508.821 9639.041 10910.219 12339.482 13945.000 15748.490 17773.618
690.732 788.521 898.952 1023.476 1164.037 1322.412 1500.800 1701.764 1927.808 2182.044 2467.896 2789.000 3149.698 3554.724
328.098 374.548 427.002 486.151 552.917 628.146 712.880 808.338 915.709 1036.471 1172.251 1324.775 1496.107 1688.494
293.561 335.122 382.054 434.977 494.716 562.025 637.840 723.250 819.318 927.369 1048.856 1185.325 1338.622 1510.757
290.107 331.179 377.560 429.860 488.895 555.413 630.336 714.741 809.679 916.458 1036.516 1171.380 1322.873 1492.984
1602.497 1829.370 2085.568 2374.464 2700.565 3067.995 3481.857 3948.093 4472.515 5062.341 5725.520 6470.480 7307.299 8246.959
1851.161 2113.237 2409.190 2742.915 3119.618 3544.063 4022.145 4560.728 5166.526 5847.877 6613.962 7474.520 8441.191 9526.659
189.951 216.843 247.212 281.456 320.110 363.663 412.720 467.985 530.147 600.062 678.672 766.975 866.167 977.549
1661.210 1896.394 2161.978 2461.459 2799.508 3180.400 3609.425 4092.743 4636.379 5247.815 5935.291 6707.545 7575.024 8549.110
465.139 530.990 605.354 689.209 783.862 890.512 1010.639 1145.968 1298.186 1469.388 1661.881 1878.113 2121.007 2393.751
1196.071 1365.404 1556.624 1772.251 2015.646 2289.888 2598.786 2946.775 3338.193 3778.427 4273.409 4829.432 5454.017 6155.359
45
Tabel 4.18 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Junior Suite
Jumlah Kamar 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3
Tingkat hunian 35% 35% 37% 37% 39% 41% 43% 45% 47% 49% 51%
(x Rp. 10.000.000)
Total 101.867 112.009 130.298 143.302 166.152 192.140 221.683 255.167 293.206 336.258 384.952

Total 39.930 43.905 51.074 56.171 65.128 75.315 86.895 100.020 114.930 131.805 150.892

Promosi (9,5% x POB) 5.884 6.470 7.526 8.277 9.597 11.098 12.805 14.739 16.936 19.423 22.236
Listrik (8,4% x POB) 5.203 5.721 6.655 7.319 8.486 9.813 11.322 13.032 14.975 17.174 19.661
Total 28.739 31.600 36.760 40.429 46.875 54.207 62.542 71.988 82.720 94.866 108.604
46
3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3
1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095
580 602 624 646 668 690 712 734 756 777 799 821 843 865
5,788,000 6,367,000 7,004,000 7,705,000 8,475,000 9,323,000 10,255,000 11,281,000 12,409,000 13,650,000 15,015,000 16,516,000 18,168,000 19,985,000
53% 55% 57% 59% 61% 63% 65% 67% 69% 71% 73% 75% 77% 79%
(x Rp. 10.000.000)
335.907 383.453 437.155 497.782 566.088 643.147 729.900 827.631 937.562 1061.219 1200.224 1356.377 1531.835 1728.802
70.540 80.525 91.802 104.534 118.878 135.061 153.279 173.802 196.888 222.856 252.047 284.839 321.685 363.049
16.795 19.173 21.858 24.889 28.304 32.157 36.495 41.382 46.878 53.061 60.011 67.819 76.592 86.440
6.718 7.669 8.743 9.956 11.322 12.863 14.598 16.553 18.751 21.224 24.004 27.128 30.637 34.576
10.077 11.504 13.115 14.933 16.983 19.294 21.897 24.829 28.127 31.837 36.007 40.691 45.955 51.864
440.038 502.323 572.673 652.094 741.575 842.523 956.169 1084.196 1228.206 1390.197 1572.293 1776.853 2006.704 2264.731
94.726 108.134 123.278 140.374 159.637 181.367 205.832 233.392 264.392 299.264 338.463 382.498 431.977 487.522
52.905 60.394 68.852 78.401 89.159 101.296 114.959 130.352 147.666 167.142 189.035 213.629 241.264 272.286
9.792 11.178 12.743 14.510 16.501 18.748 21.277 24.125 27.330 30.935 34.987 39.538 44.653 50.395
5.993 6.841 7.799 8.880 10.099 11.474 13.021 14.765 16.726 18.932 21.412 24.198 27.328 30.842
9.069 10.353 11.803 13.440 15.284 17.365 19.707 22.346 25.314 28.653 32.406 36.622 41.360 46.678
172.485 196.899 224.475 255.606 290.680 330.250 374.796 424.980 481.429 544.925 616.303 696.486 786.582 887.723
267.553 305.424 348.198 396.488 450.894 512.273 581.372 659.216 746.778 845.272 955.990 1080.367 1220.122 1377.008
53.511 61.085 69.640 79.298 90.179 102.455 116.274 131.843 149.356 169.054 191.198 216.073 244.024 275.402
25.418 29.015 33.079 37.666 42.835 48.666 55.230 62.626 70.944 80.301 90.819 102.635 115.912 130.816
22.742 25.961 29.597 33.701 38.326 43.543 49.417 56.033 63.476 71.848 81.259 91.831 103.710 117.046
22.474 25.656 29.249 33.305 37.875 43.031 48.835 55.374 62.729 71.003 80.303 90.751 102.490 115.669
124.145 141.717 161.564 183.970 209.215 237.695 269.757 305.876 346.505 392.206 443.580 501.290 566.137 638.932
143.408 163.707 186.634 212.518 241.679 274.578 311.616 353.340 400.273 453.066 512.411 579.077 653.985 738.077
14.715 16.798 19.151 21.807 24.799 28.175 31.975 36.257 41.073 46.490 52.579 59.420 67.107 75.735
128.693 146.909 167.483 190.711 216.880 246.403 279.640 317.083 359.200 406.576 459.831 519.657 586.879 662.341
36.034 41.134 46.895 53.399 60.726 68.993 78.299 88.783 100.576 113.841 128.753 145.504 164.326 185.455
92.659 105.774 120.588 137.312 156.154 177.410 201.341 228.300 258.624 292.735 331.079 374.153 422.553 476.886
47
Tabel 4.19 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Mini Superior
Jumlah Kamar 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7
Jml. Kamar yg tersewa /tahun 894 894 945 945 996 1,048 1,099 1,150 1,201 1,252 1,303
Tingkat hunian 35% 35% 37% 37% 39% 41% 43% 45% 47% 49% 51%
(x Rp. 10.000.000)
Total 179.469 197.392 229.477 252.511 292.790 338.544 390.607 449.592 516.453 592.388 678.189

Total 70.348 77.373 89.950 98.979 114.767 132.702 153.109 176.230 202.438 232.202 265.835

Promosi (9,5% x POB) 10.367 11.402 13.255 14.586 16.912 19.555 22.562 25.969 29.831 34.218 39.174
Listrik (8,4% x POB) 9.166 10.082 11.720 12.897 14.954 17.291 19.950 22.962 26.377 30.256 34.638
Total 50.632 55.689 64.741 71.239 82.603 95.511 110.199 126.840 145.703 167.126 191.333
48
7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7
2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555
1,354 1,405 1,456 1,507 1,559 1,610 1,661 1,712 1,763 1,814 1,865 1,916 1,967 2,018
4,370,000 4,808,000 5,288,000 5,817,000 6,399,000 7,039,000 7,743,000 8,517,000 9,369,000 10,306,000 11,337,000 12,470,000 13,717,000 15,089,000
53% 55% 57% 59% 61% 63% 65% 67% 69% 71% 73% 75% 77% 79%
(x Rp. 10.000.000)
591.764 675.644 770.118 876.884 997.316 1133.033 1285.919 1457.983 1651.708 1869.560 2114.521 2389.564 2698.614 3045.639
124.270 141.885 161.725 184.146 209.436 237.937 270.043 306.176 346.859 392.608 444.049 501.808 566.709 639.584
29.588 33.782 38.506 43.844 49.866 56.652 64.296 72.899 82.585 93.478 105.726 119.478 134.931 152.282
11.835 13.513 15.402 17.538 19.946 22.661 25.718 29.160 33.034 37.391 42.290 47.791 53.972 60.913
17.753 20.269 23.104 26.307 29.919 33.991 38.578 43.739 49.551 56.087 63.436 71.687 80.958 91.369
775.210 885.094 1008.854 1148.718 1306.484 1484.273 1684.554 1909.957 2163.737 2449.124 2770.022 3130.329 3535.184 3989.787
166.877 190.532 217.173 247.281 281.243 319.515 362.629 411.151 465.782 527.216 596.295 673.857 761.009 858.870
93.203 106.414 121.294 138.109 157.077 178.453 202.532 229.632 260.144 294.456 333.037 376.356 425.032 479.688
17.250 19.695 22.449 25.561 29.072 33.028 37.485 42.500 48.147 54.498 61.638 69.656 78.665 88.780
10.557 12.053 13.739 15.644 17.792 20.213 22.941 26.010 29.466 33.353 37.723 42.630 48.143 54.334
15.978 18.242 20.793 23.676 26.928 30.592 34.720 39.366 44.596 50.478 57.092 64.518 72.863 82.232
303.865 346.937 395.448 450.271 512.112 581.801 660.306 748.660 848.135 960.000 1085.785 1227.017 1385.711 1563.905
471.346 538.157 613.407 698.447 794.372 902.472 1024.247 1161.298 1315.602 1489.123 1684.237 1903.311 2149.473 2425.882
94.269 107.631 122.681 139.689 158.874 180.494 204.849 232.260 263.120 297.825 336.847 380.662 429.895 485.176
44.778 51.125 58.274 66.352 75.465 85.735 97.303 110.323 124.982 141.467 160.002 180.815 204.200 230.459
40.064 45.743 52.140 59.368 67.522 76.710 87.061 98.710 111.826 126.575 143.160 161.781 182.705 206.200
39.593 45.205 51.526 58.670 66.727 75.808 86.037 97.549 110.511 125.086 141.476 159.878 180.556 203.774
218.704 249.705 284.621 324.079 368.589 418.747 475.251 538.842 610.439 690.953 781.486 883.137 997.355 1125.609
252.641 288.452 328.786 374.367 425.784 483.725 548.996 622.456 705.163 798.170 902.751 1020.175 1152.118 1300.273
25.924 29.599 33.737 38.415 43.690 49.636 56.334 63.871 72.358 81.902 92.633 104.682 118.221 133.424
226.717 258.854 295.049 335.953 382.093 434.089 492.663 558.584 632.804 716.268 810.118 915.493 1033.897 1166.849
63.481 72.479 82.614 94.067 106.986 121.545 137.946 156.404 177.185 200.555 226.833 256.338 289.491 326.718
163.236 186.375 212.435 241.886 275.107 312.544 354.717 402.181 455.619 515.713 583.285 659.155 744.406 840.131
49
Tabel 4.20 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe
Jumlah Kamar 39 39 39 39 39 39 39 39 39 39 39
Tingkat hunian 35% 35% 37% 37% 39% 41% 43% 45% 47% 49% 51%
(x Rp. 10.000.000)
Total 1246.609 1371.270 1594.522 1753.905 2033.436 2351.792 2712.684 3123.328 3588.182 4114.592 4711.454

Total 488.642 537.506 625.016 687.491 797.060 921.849 1063.310 1224.273 1406.485 1612.826 1846.782

Promosi (9,5% x POB) 72.007 79.208 92.103 101.309 117.456 135.845 156.691 180.410 207.261 237.668 272.144
Listrik (8,4% x POB) 63.669 70.036 81.438 89.579 103.856 120.115 138.547 159.521 183.263 210.148 240.632
Total 351.697 386.866 449.851 494.816 573.678 663.494 765.310 881.162 1012.307 1160.820 1329.208
50
39 39 39 39 39 39 39 39 39 39 39 39 39 39
14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235
7,545 7,829 8,114 8,399 8,683 8,968 9,253 9,537 9,822 10,107 10,392 10,676 10,961 11,246
5,449,000 5,994,000 6,593,000 7,253,000 7,978,000 8,776,000 9,654,000 10,619,000 11,681,000 12,849,000 14,134,000 15,547,000 17,102,000 18,812,000
53% 55% 57% 59% 61% 63% 65% 67% 69% 71% 73% 75% 77% 79%
(x Rp. 10.000.000)
4111.025 4692.852 5349.527 6091.541 6927.577 7870.361 8932.605 10127.818 11473.253 12986.292 14687.417 16598.366 18745.417 21155.317
863.315 985.499 1123.401 1279.224 1454.791 1652.776 1875.847 2126.842 2409.383 2727.121 3084.358 3485.657 3936.538 4442.617
205.551 234.643 267.476 304.577 346.379 393.518 446.630 506.391 573.663 649.315 734.371 829.918 937.271 1057.766
82.221 93.857 106.991 121.831 138.552 157.407 178.652 202.556 229.465 259.726 293.748 331.967 374.908 423.106
123.331 140.786 160.486 182.746 207.827 236.111 267.978 303.835 344.198 389.589 440.623 497.951 562.363 634.660
5385.443 6147.637 7007.881 7979.919 9075.125 10310.172 11701.712 13267.442 15029.962 17012.042 19240.516 21743.859 24556.496 27713.465
1159.309 1323.384 1508.567 1717.815 1953.577 2219.442 2518.995 2856.045 3235.457 3662.134 4141.852 4680.739 5286.208 5965.799
647.486 739.124 842.551 959.418 1091.093 1239.582 1406.885 1595.131 1807.037 2045.341 2313.268 2614.243 2952.403 3331.962
119.836 136.797 155.939 177.568 201.939 229.421 260.385 295.226 334.445 378.550 428.138 483.842 546.429 616.677
73.341 83.720 95.436 108.673 123.588 140.407 159.358 180.680 204.683 231.675 262.024 296.115 334.418 377.411
110.998 126.707 144.437 164.472 187.045 212.500 241.180 273.451 309.778 350.630 396.560 448.156 506.126 571.194
2110.970 2409.733 2746.929 3127.945 3557.241 4041.352 4586.803 5200.533 5891.401 6668.331 7541.842 8523.095 9625.584 10863.044
3274.473 3737.904 4260.952 4851.973 5517.884 6268.821 7114.909 8066.908 9138.561 10343.711 11698.674 13220.764 14930.912 16850.421
654.895 747.581 852.190 970.395 1103.577 1253.764 1422.982 1613.382 1827.712 2068.742 2339.735 2644.153 2986.182 3370.084
311.075 355.101 404.790 460.937 524.199 595.538 675.916 766.356 868.163 982.653 1111.374 1255.973 1418.437 1600.790
278.330 317.722 362.181 412.418 469.020 532.850 604.767 685.687 776.778 879.215 994.387 1123.765 1269.128 1432.286
275.056 313.984 357.920 407.566 463.502 526.581 597.652 677.620 767.639 868.872 982.689 1110.544 1254.197 1415.435
1519.355 1734.387 1977.082 2251.316 2560.298 2908.733 3301.318 3743.046 4240.292 4799.482 5428.185 6134.435 6927.943 7818.596
1755.117 2003.516 2283.870 2600.658 2957.586 3360.088 3813.591 4323.863 4898.269 5544.229 6270.489 7086.330 8002.969 9031.826
180.096 205.585 234.352 266.859 303.484 344.785 391.320 443.680 502.621 568.904 643.427 727.142 821.200 926.773
1575.021 1797.932 2049.518 2333.799 2654.102 3015.303 3422.271 3880.183 4395.648 4975.325 5627.062 6359.188 7181.769 8105.053
441.006 503.421 573.865 653.464 743.149 844.285 958.236 1086.451 1230.781 1393.091 1575.577 1780.573 2010.895 2269.415
1134.015 1294.511 1475.653 1680.335 1910.954 2171.018 2464.035 2793.732 3164.866 3582.234 4051.485 4578.615 5170.873 5835.638
51
Tabel 4.21 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Suite Room
Jumlah Kamar 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3
Tingkat hunian 35% 35% 37% 37% 39% 41% 43% 45% 47% 49% 51%
(x Rp. 10.000.000)
Total 170.738 187.786 218.358 240.231 278.527 322.086 371.608 427.723 491.433 563.622 645.231

Total 68.061 74.857 87.044 95.763 111.029 128.393 148.134 170.503 195.899 224.676 257.208

Promosi (9,5% x POB) 9.754 10.728 12.475 13.724 15.912 18.401 21.230 24.436 28.076 32.200 36.862
Listrik (8,4% x POB) 0.411 0.452 0.525 0.578 0.670 0.775 0.894 1.029 1.182 1.356 1.552
Total 39.325 43.252 50.293 55.331 64.152 74.184 85.591 98.515 113.189 129.816 148.613
52
3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3
1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095
580 602 624 646 668 690 712 734 756 777 799 821 843 865
9,629,000 10,592,000 11,651,000 12,816,000 14,098,000 15,508,000 17,058,000 18,764,000 20,641,000 22,705,000 24,975,000 27,473,000 30,220,000 33,242,000
53% 55% 57% 59% 61% 63% 65% 67% 69% 71% 73% 75% 77% 79%
(x Rp. 10.000.000)
558.819 637.903 727.197 827.978 941.676 1069.819 1214.103 1376.621 1559.531 1765.200 1996.377 2256.220 2547.999 2875.599
117.352 133.960 152.711 173.875 197.752 224.662 254.962 289.090 327.501 370.692 419.239 473.806 535.080 603.876
27.941 31.895 36.360 41.399 47.084 53.491 60.705 68.831 77.977 88.260 99.819 112.811 127.400 143.780
16.765 19.137 21.816 24.839 28.250 32.095 36.423 41.299 46.786 52.956 59.891 67.687 76.440 86.268
16.765 19.137 21.816 24.839 28.250 32.095 36.423 41.299 46.786 52.956 59.891 67.687 76.440 86.268
737.641 842.032 959.900 1092.931 1243.012 1412.162 1602.616 1817.140 2058.581 2330.064 2635.217 2978.211 3363.359 3795.791
157.587 179.889 205.070 233.490 265.553 301.689 342.377 388.207 439.788 497.786 562.978 636.254 718.536 810.919
88.014 100.470 114.534 130.406 148.314 168.497 191.221 216.818 245.626 278.019 314.429 355.355 401.310 452.907
16.290 18.595 21.198 24.136 27.450 31.185 35.391 40.128 45.460 51.456 58.194 65.769 74.274 83.824
14.954 17.070 19.460 22.157 25.199 28.628 32.489 36.838 41.733 47.237 53.423 60.376 68.184 76.951
17.200 19.635 22.383 25.485 28.985 32.929 37.370 42.372 48.002 54.333 61.448 69.446 78.427 88.511
294.045 335.658 382.644 435.674 495.500 562.928 638.849 724.364 820.609 928.831 1050.473 1187.200 1340.732 1513.112
443.596 506.374 577.256 657.257 747.512 849.233 963.767 1092.775 1237.971 1401.234 1584.744 1791.010 2022.627 2282.679
88.719 101.275 115.451 131.451 149.502 169.847 192.753 218.555 247.594 280.247 316.949 358.202 404.525 456.536
42.142 48.106 54.839 62.439 71.014 80.677 91.558 103.814 117.607 133.117 150.551 170.146 192.150 216.855
37.262 42.535 48.490 55.210 62.791 71.336 80.956 91.793 103.990 117.704 133.118 150.445 169.901 191.745
1.774 2.025 2.309 2.629 2.990 3.397 3.855 4.371 4.952 5.605 6.339 7.164 8.091 9.131
169.897 193.941 221.089 251.729 286.297 325.256 369.123 418.533 474.143 536.672 606.957 685.957 774.666 874.266
273.699 312.433 356.167 405.528 461.215 523.977 594.644 674.242 763.828 864.561 977.787 1105.053 1247.961 1408.413
24.398 27.851 31.749 36.149 41.113 46.708 53.007 60.103 68.088 77.068 87.161 98.506 111.245 125.547
249.301 284.582 324.418 369.378 420.102 477.269 541.637 614.140 695.740 787.493 890.626 1006.548 1136.717 1282.866
69.804 79.683 90.837 103.426 117.628 133.635 151.658 171.959 194.807 220.498 249.375 281.833 318.281 359.202
179.497 204.899 233.581 265.952 302.473 343.634 389.979 442.181 500.933 566.995 641.251 724.714 818.436 923.663
53
Tabel 4.22 Rekapitulasi Pendapatan Bersih Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali
( x 10.000.000)
Tahun 1/2016 Tahun 2/2017 Tahun 3/2018 Tahun 4/2019 Tahun 5/2020 Tahun 6/2021 Tahun 7/2022 Tahun 8/2023 Tahun 9/2024 Tahun Tahun Tahun 12/2027
Tipe Kamar (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) 10/2025 11/2026 (Rp.)
Superior 309.660 340.572 395.942 435.650 505.058 584.013 673.884 775.703 891.269 (Rp.)
1022.040 (Rp.)
1170.341 1337.615
Family Suite 25.172 27.688 32.198 35.417 41.065 47.481 54.785 63.055 72.445 83.091 95.124 108.748
Deluxe Premier 276.870 304.497 354.129 389.489 451.663 522.331 602.604 693.682 796.858 913.927 1046.410 1196.071
Junior Suite 21.450 23.586 27.437 30.175 34.987 40.459 46.680 53.731 61.741 70.806 81.060 92.659
Mini Superior 37.791 41.565 48.321 53.171 61.653 71.287 82.250 94.671 108.750 124.739 142.807 163.236
Deluxe 262.499 288.749 335.759 369.321 428.182 495.218 571.211 657.681 755.565 866.412 992.093 1134.015
Suite Room 41.547 45.696 53.135 58.458 67.776 78.376 90.427 104.082 119.585 137.151 157.010 179.497
Total Pendapatan 974.989 1072.353 1246.921 1371.681 1590.385 1839.165 2121.840 2442.605 2806.212 3218.165 3684.844 4211.841
Angsuran 1990.982 1990.982 1990.982 1990.982 1990.982 1990.982 1990.982 1990.982 1990.982 1990.982 0.000 0.000
Pendapatan Bersih -1015.993 -918.629 -744.061 -619.301 -400.597 -151.817 130.858 451.623 815.231 1227.183 3684.844 4211.841
Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun
Tipe Kamar 13/2028 14/2029 15/2030 16/2031 17/2032 18/2033 19/2034 20/2035 21/2036 22/2037 23/2038 24/2039 25/2040
(Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.)
Superior 1527.042 1740.915 1982.261 2254.308 2561.138 2906.455 3295.542 3733.343 4225.821 4779.307 5401.271 6100.033 6884.404
Family Suite 124.132 141.507 161.121 183.257 208.181 236.269 267.905 303.475 343.518 388.496 439.056 495.862 559.616
Deluxe Premier 1365.404 1556.624 1772.251 2015.646 2289.888 2598.786 2946.775 3338.193 3778.427 4273.409 4829.432 5454.017 6155.359
Junior Suite 105.774 120.588 137.312 156.154 177.410 201.341 228.300 258.624 292.735 331.079 374.153 422.553 476.886
Mini Superior 186.375 212.435 241.886 275.107 312.544 354.717 402.181 455.619 515.713 583.285 659.155 744.406 840.131
Deluxe 1294.511 1475.653 1680.335 1910.954 2171.018 2464.035 2793.732 3164.866 3582.234 4051.485 4578.615 5170.873 5835.638
Suite Room 204.899 233.581 265.952 302.473 343.634 389.979 442.181 500.933 566.995 641.251 724.714 818.436 923.663
Total Pendapatan 4808.136 5481.303 6241.118 7097.898 8063.814 9151.582 10376.614 11755.053 13305.443 15048.311 17006.397 19206.180 21675.698
Angsuran 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000
Pendapatan Bersih 4808.136 5481.303 6241.118 7097.898 8063.814 9151.582 10376.614 11755.053 13305.443 15048.311 17006.397 19206.180 21675.698
54
Tabel 4.23 Penilaian Investasi Dengan Metode NPV dan BCR Dengan
Discount Factor 13%
( x Rp.10.000.000)
Tahun Pendapatan Bersih Depresiasi Disc. Factor PV Benefit Investasi
1 2 3 5 6=(2+3)*5 7
0 0 1 0 13574.876
1 -1015.993 801.226 0.8850 -190.059
2 -918.629 801.226 0.7831 -91.944
3 -744.061 801.226 0.6931 39.618
4 -619.301 801.226 0.6133 111.578
5 -400.597 801.226 0.5428 217.445
6 -151.817 628.226 0.4803 228.828
7 130.858 628.226 0.4251 322.657
8 451.623 628.226 0.3762 406.196
9 815.231 628.226 0.3329 480.505
10 1227.183 628.226 0.2946 546.582
11 3684.844 347.183 0.2607 1051.140
12 4211.841 347.183 0.2307 1051.794
13 4808.136 347.183 0.2042 1052.533
14 5481.303 347.183 0.1807 1053.071
15 6241.118 347.183 0.1599 1053.408
16 7097.898 183.219 0.1415 1030.251
17 8063.814 183.219 0.1252 1032.676
18 9151.582 183.219 0.1108 1034.411
19 10376.614 183.219 0.0981 1035.539
20 11755.053 183.219 0.0868 1036.031
21 13305.443 0.0768 1021.838
22 15048.311 0.0680 1022.732
23 17006.397 0.0601 1022.841
24 19206.180 0.0532 1022.253
25 21675.698 0.0471 1020.968
Jumlah 17612.893 13574.876
NPV 4038.017
BCR 1.297
55
Tabel 4.24 Penilaian Investasi Dengan Metode Internal Rate of Return (IRR)
(x Rp. 10.000.000)
Tahun Pendapatan Bersih Depresiasi Investasi Disc. Factor 14% PV Disc. Factor 15% PV
1 2 3 4 5 6=(2+3)*5 7 8=(2+3)*7
0 0 0 13574.876 1 0 0 0
1 -1015.993 801.226 0.8772 -188.392 0.8696 -186.754
2 -918.629 801.226 0.7695 -90.338 0.7561 -88.773
3 -744.061 801.226 0.6750 38.585 0.6575 37.587
4 -619.301 801.226 0.5921 107.714 0.5718 104.016
5 -400.597 801.226 0.5194 208.074 0.4972 199.184
6 -151.817 628.226 0.4556 217.046 0.4323 205.965
7 130.858 628.226 0.3996 303.359 0.3759 285.368
8 451.623 628.226 0.3506 378.551 0.3269 353.005
9 815.231 628.226 0.3075 443.875 0.2843 410.321
10 1227.183 628.226 0.2697 500.485 0.2472 458.629
11 3684.844 347.183 0.2366 954.048 0.2149 866.657
12 4211.841 347.183 0.2076 946.267 0.1869 852.114
13 4808.136 347.183 0.1821 938.626 0.1625 837.883
14 5481.303 347.183 0.1597 930.867 0.1413 823.732
15 6241.118 347.183 0.1401 922.998 0.1229 809.666
16 7097.898 183.219 0.1229 894.788 0.1069 778.095
17 8063.814 183.219 0.1078 889.028 0.0929 766.363
18 9151.582 183.219 0.0946 882.709 0.0808 754.300
19 10376.614 183.219 0.0829 875.921 0.0703 741.990
20 11755.053 183.219 0.0728 868.649 0.0611 729.432
21 13305.443 0.0638 849.234 0.0531 706.927
22 15048.311 0.0560 842.522 0.0462 695.241
23 17006.397 0.0491 835.220 0.0402 683.222
24 19206.180 0.0431 827.417 0.0349 670.954
25 21675.698 0.0378 819.128 0.0304 658.456
Total 15196.381 Total 13153.580
NPV 1 1621.505 NPV 2 -421.297
IRR = 14% + (NPV 1 / (NPV 1 - NPV 2)) (15%-14%)

IRR = 14.794%
56
Tabel 4.25 Penilaian Investasi Dengan Metode Payback Period
( x Rp. 10.000.000 )
Tahun Pendapatan Bersih Depresiasi Investasi Procced Keterangan
1 2 3 4 5
0 13574.876
1 -1015.993 801.226 13789.643 Belum Tertutup
2 -918.629 801.226 13907.046 Belum Tertutup
3 -744.061 801.226 13849.880 Belum Tertutup
4 -619.301 801.226 13667.955 Belum Tertutup
5 -400.597 801.226 13267.326 Belum Tertutup
6 -151.817 628.226 12790.916 Belum Tertutup
7 130.858 628.226 12031.832 Belum Tertutup
8 451.623 628.226 10951.982 Belum Tertutup
9 815.231 628.226 9508.525 Belum Tertutup
10 1227.183 628.226 7653.116 Belum Tertutup
11 3684.844 347.183 3621.089 Belum Tertutup
12 4211.841 347.183 -937.936 Kelebihan
Kelebihan Bulan 937,936 / 4211,841 x 12

2.672
Payback Periode ((12 x 12)-2,672) /12
11.77730976
57
Dari hasil analisis didapat penilaian invetasi sebagai berikut:
1. Net Peresent Value dengan discount factor 13% adalah bernilai positif
sebesar Rp. 40.380.172.182. Sehingga proyek ini layak dilanjutkan.
2. Benefit Cost Ratio proyek ini dengan discount factor 13% adalah lebih
besar dari 1 yaitu 1,29.
3. Nilai Internal Rate of Return adalah sebesar 14,79% atau telah melampaui
discount factor 13% yang ditargetkan.
4. Payback Period proyek ini adalah 11,8 tahun.
4.3.5 Analisis Sensitivitas

Berdasarkan analisis kriteria investasi diketahui proyek Jambuluwuk
Hotel, Petitenget-Bali layak untuk dilaksanakan, namun demikian analisa
sensitivitas tetap dilakukan untuk mengungkapkan seberapa tingkat hunian kamar
dapat diturunkan dan seberapa harga sewa kamar dapat diturunkan sehingga
proyek masih layak. Hal ini tentunya berhubungan dengan usaha-usaha intern
yang masih bias dilakukan pihak manajemen hotel.
Untuk mendapatakan tingkat hunian kamar dan harga sewa kamar agar
hotel masih layak, dilakukan dengan coba-coba (trial and error) yang disajikan
pada tabel berikut.
58
Tabel 4.26 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Superior (sensitivitas 1 tingkat hunian turun 3%/tahun)
Jumlah Kamar 51 51 51 51 51 51 51 51 51 51 51
Tingkat hunian 32% 32% 34% 34% 36% 38% 40% 42% 44% 46% 48%
(x Rp. 10.000.000)
Total 1344.527 1478.746 1727.870 1901.154 2214.022 2570.540 2977.000 3438.230 3962.473 4556.507 5231.015

Total 527.024 579.634 677.285 745.209 867.846 1007.593 1166.916 1347.708 1553.199 1786.047 2050.438

Promosi (9,5% x POB) 77.663 85.416 99.806 109.815 127.887 148.480 171.958 198.600 228.881 263.194 302.155
Listrik (8,4% x POB) 68.670 75.525 88.249 97.099 113.079 131.288 152.047 175.604 202.379 232.719 267.168
Total 379.322 417.188 487.471 536.359 624.626 725.208 839.879 970.003 1117.903 1285.494 1475.788
59
51 51 51 51 51 51 51 51 51 51 51 51 51 51
18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615
9,308 9,680 10,052 10,424 10,797 11,169 11,541 11,914 12,286 12,658 13,031 13,403 13,775 14,147
4,915,000 5,407,000 5,948,000 6,543,000 7,197,000 7,917,000 8,708,000 9,579,000 10,537,000 11,591,000 12,750,000 14,025,000 15,428,000 16,971,000
50% 52% 54% 56% 58% 60% 62% 64% 66% 68% 70% 72% 74% 76%
(x Rp. 10.000.000)
4574.636 5233.868 5978.989 6820.685 7770.385 8842.497 10050.164 11412.037 12945.653 14672.120 16613.888 18797.427 21252.224 24009.553
960.674 1099.112 1255.588 1432.344 1631.781 1856.924 2110.534 2396.528 2718.587 3081.145 3488.916 3947.460 4462.967 5042.006
228.732 261.693 298.949 341.034 388.519 442.125 502.508 570.602 647.283 733.606 830.694 939.871 1062.611 1200.478
91.493 104.677 119.580 136.414 155.408 176.850 201.003 228.241 258.913 293.442 332.278 375.949 425.044 480.191
137.239 157.016 179.370 204.621 233.112 265.275 301.505 342.361 388.370 440.164 498.417 563.923 637.567 720.287
5992.773 6856.367 7832.476 8935.097 10179.204 11583.671 13165.715 14949.769 16958.805 19220.477 21764.193 24624.629 27840.414 31452.514
1290.047 1475.951 1686.075 1923.433 2191.249 2493.584 2834.146 3218.195 3650.674 4137.538 4685.116 5300.874 5993.127 6770.694
720.505 824.334 941.691 1074.258 1223.836 1392.693 1582.901 1797.396 2038.940 2310.859 2616.687 2960.595 3347.225 3781.505
133.351 152.567 174.288 198.823 226.507 257.759 292.962 332.661 377.366 427.692 484.295 547.945 619.502 699.878
81.612 93.372 106.665 121.681 138.624 157.750 179.295 203.591 230.950 261.751 296.392 335.346 379.140 428.330
123.515 141.314 161.433 184.158 209.800 238.747 271.354 308.125 349.533 396.147 448.575 507.531 573.810 648.258
2349.030 2687.539 3070.151 3502.353 3990.015 4540.534 5160.659 5859.967 6647.463 7533.987 8531.065 9652.291 10912.805 12328.665
3643.744 4168.828 4762.325 5432.744 6189.189 7043.138 8005.056 9089.802 10311.342 11686.490 13233.128 14972.339 16927.609 19123.849
728.749 833.766 952.465 1086.549 1237.838 1408.628 1601.011 1817.960 2062.268 2337.298 2646.626 2994.468 3385.522 3824.770
346.156 396.039 452.421 516.111 587.973 669.098 760.480 863.531 979.577 1110.217 1257.147 1422.372 1608.123 1816.766
309.718 354.350 404.798 461.783 526.081 598.667 680.430 772.633 876.464 993.352 1124.816 1272.649 1438.847 1625.527
306.074 350.182 400.035 456.350 519.892 591.624 672.425 763.543 866.153 981.665 1111.583 1257.676 1421.919 1606.403
1690.697 1934.336 2209.719 2520.793 2871.784 3268.016 3714.346 4217.668 4784.463 5422.531 6140.171 6947.165 7854.411 8873.466
1953.047 2234.492 2552.606 2911.951 3317.405 3775.122 4290.710 4872.134 5526.879 6263.959 7092.956 8025.173 9073.199 10250.383
200.406 229.286 261.928 298.801 340.405 387.373 440.278 499.939 567.124 642.757 727.822 823.479 931.019 1051.812
1752.641 2005.206 2290.678 2613.150 2977.000 3387.749 3850.432 4372.195 4959.755 5621.202 6365.134 7201.695 8142.180 9198.571
490.739 561.458 641.390 731.682 833.560 948.570 1078.121 1224.215 1388.732 1573.936 1782.238 2016.475 2279.810 2575.600
1261.901 1443.749 1649.288 1881.468 2143.440 2439.179 2772.311 3147.980 3571.024 4047.265 4582.897 5185.220 5862.370 6622.971
60
Tabel 4.27 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Family Suite (sensitivitas 1 tingkat hunian turun 3%/tahun)
Jumlah Kamar 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3
Tingkat hunian 32% 32% 34% 34% 36% 38% 40% 42% 44% 46% 48%
(x Rp. 10.000.000)
Total 109.294 120.218 140.510 154.556 180.018 208.988 242.020 279.485 322.080 370.438 425.171

Total 42.841 47.123 55.077 60.583 70.563 81.918 94.866 109.552 126.248 145.203 166.657

Promosi (9,5% x POB) 6.313 6.944 8.116 8.928 10.398 12.072 13.980 16.144 18.604 21.397 24.559
Listrik (8,4% x POB) 5.582 6.140 7.176 7.894 9.194 10.674 12.361 14.274 16.450 18.920 21.715
Total 30.834 33.916 39.641 43.604 50.787 58.960 68.279 78.849 90.866 104.509 119.950
61
3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3
1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095
548 569 591 613 635 657 679 701 723 745 767 788 810 832
6,793,000 7,472,000 8,219,000 9,041,000 9,946,000 10,940,000 12,034,000 13,238,000 14,561,000 16,018,000 17,619,000 19,381,000 21,320,000 23,452,000
50% 52% 54% 56% 58% 60% 62% 64% 66% 68% 70% 72% 74% 76%
(x Rp. 10.000.000)
371.917 425.456 485.989 554.394 631.670 718.758 816.988 927.719 1052.323 1192.700 1350.496 1527.998 1727.560 1951.675
78.103 89.346 102.058 116.423 132.651 150.939 171.568 194.821 220.988 250.467 283.604 320.880 362.788 409.852
18.596 21.273 24.299 27.720 31.584 35.938 40.849 46.386 52.616 59.635 67.525 76.400 86.378 97.584
7.438 8.509 9.720 11.088 12.633 14.375 16.340 18.554 21.046 23.854 27.010 30.560 34.551 39.034
11.158 12.764 14.580 16.632 18.950 21.563 24.510 27.832 31.570 35.781 40.515 45.840 51.827 58.550
487.211 557.347 636.646 726.256 827.488 941.573 1070.255 1215.312 1378.544 1562.437 1769.150 2001.677 2263.103 2556.695
104.881 119.979 137.049 156.339 178.131 202.690 230.391 261.617 296.755 336.341 380.840 430.895 487.172 550.372
58.577 67.009 76.543 87.317 99.488 113.204 128.676 146.116 165.741 187.850 212.703 240.660 272.091 307.389
10.841 12.402 14.167 16.161 18.413 20.952 23.815 27.043 30.675 34.767 39.367 44.541 50.358 56.891
6.635 7.590 8.670 9.890 11.269 12.823 14.575 16.551 18.773 21.278 24.093 27.259 30.820 34.818
10.042 11.487 13.122 14.969 17.055 19.406 22.059 25.048 28.413 32.203 36.463 41.256 46.644 52.695
190.976 218.467 249.551 284.676 324.356 369.075 419.515 476.374 540.358 612.440 693.466 784.612 887.085 1002.166
296.235 338.880 387.095 441.580 503.132 572.498 650.739 738.937 838.186 949.998 1075.684 1217.066 1376.018 1554.529
59.247 67.776 77.419 88.316 100.626 114.500 130.148 147.787 167.637 190.000 215.137 243.413 275.204 310.906
28.142 32.194 36.774 41.950 47.798 54.387 61.820 70.199 79.628 90.250 102.190 115.621 130.722 147.680
25.180 28.805 32.903 37.534 42.766 48.662 55.313 62.810 71.246 80.750 91.433 103.451 116.962 132.135
24.884 28.466 32.516 37.093 42.263 48.090 54.662 62.071 70.408 79.800 90.357 102.234 115.586 130.580
137.453 157.240 179.612 204.893 233.453 265.639 301.943 342.867 388.918 440.799 499.117 564.718 638.473 721.301
158.782 181.640 207.483 236.687 269.679 306.859 348.796 396.070 449.268 509.199 576.567 652.347 737.546 833.228
16.293 18.638 21.290 24.287 27.672 31.487 35.791 40.642 46.100 52.250 59.163 66.939 75.681 85.499
142.489 163.001 186.193 212.400 242.006 275.372 313.006 355.429 403.168 456.949 517.404 585.409 661.865 747.728
39.897 45.640 52.134 59.472 67.762 77.104 87.642 99.520 112.887 127.946 144.873 163.914 185.322 209.364
102.592 117.361 134.059 152.928 174.245 198.267 225.364 255.909 290.281 329.003 372.531 421.494 476.543 538.364
62
Tabel 4.28 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe Premiere (sensitivitas 1 tingkat hunian turun 3%/tahun)
Jumlah Kamar 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28
Tingkat hunian 32% 32% 34% 34% 36% 38% 40% 42% 44% 46% 48%
(x Rp. 10.000.000)
Total 1202.153 1322.112 1545.400 1699.712 1979.954 2299.048 2662.110 3074.680 3542.732 4074.511 4677.087

Total 471.217 518.237 605.761 666.248 776.097 901.174 1043.486 1205.204 1388.670 1597.115 1833.311

Promosi (9,5% x POB) 69.439 76.368 89.266 98.179 114.366 132.798 153.769 177.600 204.636 235.353 270.159
Listrik (8,4% x POB) 61.399 67.525 78.930 86.811 101.124 117.421 135.964 157.036 180.941 208.101 238.877
Total 339.155 372.998 435.992 479.527 558.590 648.614 751.041 867.437 999.485 1149.512 1319.512
63
28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28
10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220
5,110 5,314 5,519 5,723 5,928 6,132 6,336 6,541 6,745 6,950 7,154 7,358 7,563 7,767
8,005,000 8,806,000 9,687,000 10,655,000 11,721,000 12,893,000 14,182,000 15,601,000 17,161,000 18,877,000 20,765,000 22,841,000 25,125,000 27,638,000
50% 52% 54% 56% 58% 60% 62% 64% 66% 68% 70% 72% 74% 76%
(x Rp. 10.000.000)
4090.555 4679.861 5346.062 6098.070 6947.740 7905.988 8986.282 10204.302 11575.438 13118.760 14855.281 16807.321 19001.535 21466.987
859.017 982.771 1122.673 1280.595 1459.025 1660.257 1887.119 2142.903 2430.842 2754.940 3119.609 3529.538 3990.322 4508.067
204.528 233.993 267.303 304.903 347.387 395.299 449.314 510.215 578.772 655.938 742.764 840.366 950.077 1073.349
81.811 93.597 106.921 121.961 138.955 158.120 179.726 204.086 231.509 262.375 297.106 336.146 380.031 429.340
122.717 140.396 160.382 182.942 208.432 237.180 269.588 306.129 347.263 393.563 445.658 504.220 570.046 644.010
5358.627 6130.617 7003.341 7988.471 9101.539 10356.844 11772.030 13367.636 15163.823 17185.575 19460.418 22017.591 24892.011 28121.753
1153.537 1319.721 1507.589 1719.656 1959.263 2229.489 2534.132 2877.613 3264.273 3699.490 4189.189 4739.665 5358.433 6053.690
644.262 737.078 842.005 960.446 1094.269 1245.193 1415.339 1607.178 1823.131 2066.205 2339.707 2647.153 2992.742 3381.051
119.240 136.418 155.838 177.759 202.527 230.460 261.950 297.455 337.424 382.412 433.031 489.933 553.895 625.763
72.976 83.489 95.374 108.790 123.948 141.043 160.315 182.045 206.506 234.039 265.018 299.843 338.987 382.971
110.445 126.356 144.344 164.648 187.589 213.462 242.630 275.516 312.537 354.207 401.093 453.798 513.041 579.609
2100.459 2403.062 2745.149 3131.298 3567.595 4059.646 4614.366 5239.807 5943.872 6736.352 7628.038 8630.391 9757.098 11023.083
3258.168 3727.556 4258.191 4857.173 5533.944 6297.198 7157.664 8127.829 9219.952 10449.223 11832.380 13387.200 15134.913 17098.670
651.634 745.511 851.638 971.435 1106.789 1259.440 1431.533 1625.566 1843.990 2089.845 2366.476 2677.440 3026.983 3419.734
309.526 354.118 404.528 461.431 525.725 598.234 679.978 772.144 875.895 992.676 1124.076 1271.784 1437.817 1624.374
276.944 316.842 361.946 412.860 470.385 535.262 608.401 690.865 783.696 888.184 1005.752 1137.912 1286.468 1453.387
273.686 313.115 357.688 408.003 464.851 528.965 601.244 682.738 774.476 877.735 993.920 1124.525 1271.333 1436.288
1511.790 1729.586 1975.801 2253.728 2567.750 2921.900 3321.156 3771.312 4278.058 4848.440 5490.224 6211.661 7022.599 7933.783
1746.378 1997.970 2282.391 2603.445 2966.194 3375.298 3836.508 4356.516 4941.894 5600.784 6342.156 7175.539 8112.313 9164.887
179.199 205.016 234.201 267.145 304.367 346.346 393.672 447.031 507.097 574.707 650.781 736.296 832.420 940.427
1567.179 1792.954 2048.190 2336.300 2661.827 3028.952 3442.836 3909.486 4434.797 5026.076 5691.375 6439.243 7279.893 8224.460
438.810 502.027 573.493 654.164 745.312 848.107 963.994 1094.656 1241.743 1407.301 1593.585 1802.988 2038.370 2302.849
1128.369 1290.927 1474.697 1682.136 1916.516 2180.846 2478.842 2814.830 3193.054 3618.775 4097.790 4636.255 5241.523 5921.611
64
Tabel 4.29 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Junior Suite (sensitivitas 1 tingkat hunian turun 3%/tahun)
Jumlah Kamar 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3
Tingkat hunian 32% 32% 34% 34% 36% 38% 40% 42% 44% 46% 48%
(x Rp. 10.000.000)
Total 93.136 102.408 119.734 131.683 153.371 178.081 206.217 238.156 274.491 315.671 362.308

Total 36.507 40.142 46.933 51.617 60.118 69.804 80.832 93.352 107.594 123.736 142.016

Promosi (9,5% x POB) 5.380 5.915 6.916 7.606 8.859 10.286 11.912 13.756 15.855 18.234 20.928
Listrik (8,4% x POB) 4.757 5.230 6.115 6.726 7.833 9.095 10.532 12.164 14.019 16.123 18.504
Total 26.276 28.892 33.780 37.151 43.270 50.241 58.178 67.189 77.440 89.058 102.215
65
3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3
1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095
548 569 591 613 635 657 679 701 723 745 767 788 810 832
5,788,000 6,367,000 7,004,000 7,705,000 8,475,000 9,323,000 10,255,000 11,281,000 12,409,000 13,650,000 15,015,000 16,516,000 18,168,000 19,985,000
50% 52% 54% 56% 58% 60% 62% 64% 66% 68% 70% 72% 74% 76%
(x Rp. 10.000.000)
316.893 362.537 414.147 472.471 538.247 612.521 696.212 790.572 896.798 1016.379 1150.900 1302.121 1472.153 1663.152
66.548 76.133 86.971 99.219 113.032 128.629 146.205 166.020 188.328 213.440 241.689 273.446 309.152 349.262
15.845 18.127 20.707 23.624 26.912 30.626 34.811 39.529 44.840 50.819 57.545 65.106 73.608 83.158
6.338 7.251 8.283 9.449 10.765 12.250 13.924 15.811 17.936 20.328 23.018 26.042 29.443 33.263
9.507 10.876 12.424 14.174 16.147 18.376 20.886 23.717 26.904 30.491 34.527 39.064 44.165 49.895
415.130 474.923 542.532 618.936 705.104 802.403 912.038 1035.650 1174.806 1331.456 1507.679 1705.779 1928.520 2178.729
89.364 102.235 116.789 133.237 151.786 172.731 196.332 222.941 252.897 286.619 324.554 367.198 415.147 469.009
49.911 57.100 65.228 74.414 84.774 96.472 109.653 124.515 141.246 160.080 181.267 205.084 231.864 261.946
9.237 10.568 12.072 13.773 15.690 17.855 20.295 23.045 26.142 29.627 33.549 37.957 42.913 48.481
5.653 6.468 7.388 8.429 9.602 10.927 12.420 14.104 15.999 18.132 20.532 23.230 26.263 29.671
8.556 9.788 11.182 12.757 14.533 16.538 18.798 21.345 24.214 27.442 31.074 35.157 39.748 44.905
162.721 186.159 212.660 242.609 276.385 314.523 357.498 405.951 460.497 521.900 590.976 668.626 755.936 854.012
252.408 288.764 329.872 376.328 428.719 487.879 554.540 629.699 714.309 809.556 916.703 1037.153 1172.585 1324.717
50.482 57.753 65.974 75.266 85.744 97.576 110.908 125.940 142.862 161.911 183.341 207.431 234.517 264.943
23.979 27.433 31.338 35.751 40.728 46.349 52.681 59.821 67.859 76.908 87.087 98.530 111.396 125.848
21.455 24.545 28.039 31.988 36.441 41.470 47.136 53.524 60.716 68.812 77.920 88.158 99.670 112.601
21.202 24.256 27.709 31.612 36.012 40.982 46.581 52.895 60.002 68.003 77.003 87.121 98.497 111.276
117.118 133.987 153.061 174.616 198.926 226.376 257.306 292.180 331.439 375.634 425.350 481.239 544.079 614.669
135.291 154.778 176.811 201.712 229.794 261.503 297.233 337.519 382.870 433.922 491.353 555.914 628.505 710.048
13.882 15.882 18.143 20.698 23.580 26.833 30.500 34.633 39.287 44.526 50.419 57.043 64.492 72.859
121.408 138.896 158.668 181.014 206.214 234.670 266.734 302.885 343.583 389.396 440.934 498.870 564.013 637.189
33.994 38.891 44.427 50.684 57.740 65.708 74.685 84.808 96.203 109.031 123.462 139.684 157.924 178.413
87.414 100.005 114.241 130.330 148.474 168.962 192.048 218.077 247.379 280.365 317.473 359.187 406.090 458.776
66
Tabel 4.30 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Mini Superior (sensitivitas 1 tingkat hunian turun 3%/tahun)
Jumlah Kamar 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7
Jml. Kamar yg tersewa /tahun 818 818 869 869 920 971 1,022 1,073 1,124 1,175 1,226
Tingkat hunian 32% 32% 34% 34% 36% 38% 40% 42% 44% 46% 48%
(x Rp. 10.000.000)
Total 164.086 180.473 210.871 232.038 270.268 313.773 363.356 419.620 483.488 556.119 638.296

Total 64.318 70.741 82.657 90.953 105.939 122.992 142.427 164.481 189.516 217.986 250.197

Promosi (9,5% x POB) 9.478 10.425 12.180 13.403 15.611 18.124 20.988 24.238 27.927 32.123 36.869
Listrik (8,4% x POB) 8.381 9.217 10.770 11.851 13.804 16.026 18.558 21.432 24.694 28.403 32.600
Total 46.292 50.915 59.491 65.463 76.249 88.522 102.511 118.384 136.403 156.894 180.078
67
7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7
2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555
1,278 1,329 1,380 1,431 1,482 1,533 1,584 1,635 1,686 1,737 1,789 1,840 1,891 1,942
4,370,000 4,808,000 5,288,000 5,817,000 6,399,000 7,039,000 7,743,000 8,517,000 9,369,000 10,306,000 11,337,000 12,470,000 13,717,000 15,089,000
50% 52% 54% 56% 58% 60% 62% 64% 66% 68% 70% 72% 74% 76%
(x Rp. 10.000.000)
558.268 638.791 729.585 832.296 948.268 1079.079 1226.569 1392.700 1579.894 1790.564 2027.622 2293.981 2593.473 2929.982
117.236 134.146 153.213 174.782 199.136 226.607 257.579 292.467 331.778 376.019 425.801 481.736 544.629 615.296
27.913 31.940 36.479 41.615 47.413 53.954 61.328 69.635 78.995 89.528 101.381 114.699 129.674 146.499
11.165 12.776 14.592 16.646 18.965 21.582 24.531 27.854 31.598 35.811 40.552 45.880 51.869 58.600
16.748 19.164 21.888 24.969 28.448 32.372 36.797 41.781 47.397 53.717 60.829 68.819 77.804 87.899
731.330 836.816 955.757 1090.308 1242.231 1413.593 1606.805 1824.437 2069.662 2345.639 2656.185 3005.115 3397.450 3838.276
157.431 180.139 205.743 234.708 267.412 304.300 345.892 392.741 445.530 504.939 571.790 646.903 731.359 826.255
87.927 100.610 114.910 131.087 149.352 169.955 193.185 219.350 248.833 282.014 319.351 361.302 408.472 461.472
16.273 18.621 21.267 24.261 27.642 31.455 35.754 40.597 46.054 52.195 59.105 66.870 75.600 85.409
9.959 11.396 13.016 14.848 16.917 19.251 21.882 24.846 28.185 31.944 36.173 40.925 46.268 52.271
15.073 17.247 19.699 22.472 25.603 29.135 33.117 37.603 42.657 48.345 54.746 61.937 70.024 79.110
286.665 328.013 374.635 427.376 486.926 554.096 629.831 715.137 811.260 919.437 1041.164 1177.936 1331.723 1504.516
444.666 508.803 581.122 662.932 755.305 859.497 976.974 1109.299 1258.402 1426.202 1615.022 1827.179 2065.727 2333.760
88.933 101.761 116.224 132.586 151.061 171.899 195.395 221.860 251.680 285.240 323.004 365.436 413.145 466.752
42.243 48.336 55.207 62.979 71.754 81.652 92.813 105.383 119.548 135.489 153.427 173.582 196.244 221.707
37.797 43.248 49.395 56.349 64.201 73.057 83.043 94.290 106.964 121.227 137.277 155.310 175.587 198.370
37.352 42.739 48.814 55.686 63.446 72.198 82.066 93.181 105.706 119.801 135.662 153.483 173.521 196.036
206.325 236.085 269.641 307.601 350.461 398.807 453.316 514.715 583.898 661.758 749.370 847.811 958.497 1082.865
238.341 272.719 311.481 355.332 404.843 460.690 523.658 594.584 674.503 764.445 865.652 979.368 1107.230 1250.895
24.457 27.984 31.962 36.461 41.542 47.272 53.734 61.011 69.212 78.441 88.826 100.495 113.615 128.357
213.884 244.734 279.520 318.870 363.302 413.418 469.925 533.573 605.291 686.003 776.825 878.873 993.615 1122.539
59.888 68.526 78.266 89.284 101.724 115.757 131.579 149.400 169.482 192.081 217.511 246.084 278.212 314.311
153.997 176.209 201.254 229.587 261.577 297.661 338.346 384.173 435.810 493.922 559.314 632.789 715.403 808.228
68
Tabel 4.31 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe (sensitivitas 1 tingkat hunian turun 3%/tahun)
Jumlah Kamar 39 39 39 39 39 39 39 39 39 39 39
Tingkat hunian 32% 32% 34% 34% 36% 38% 40% 42% 44% 46% 48%
(x Rp. 10.000.000)
Total 1139.757 1253.732 1465.236 1611.696 1877.018 2179.710 2523.427 2915.107 3359.149 3862.678 4434.310

Total 446.758 491.434 574.339 631.748 735.748 854.396 989.126 1142.655 1316.710 1514.081 1738.148

Promosi (9,5% x POB) 65.835 72.418 84.635 93.095 108.421 125.905 145.759 168.383 194.032 223.117 256.135
Listrik (8,4% x POB) 58.212 64.033 74.835 82.316 95.867 111.326 128.881 148.886 171.565 197.282 226.478
Total 321.551 353.706 413.376 454.696 529.549 614.945 711.916 822.418 947.692 1089.749 1251.019
69
39 39 39 39 39 39 39 39 39 39 39 39 39 39
14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235
7,118 7,402 7,687 7,972 8,256 8,541 8,826 9,110 9,395 9,680 9,965 10,249 10,534 10,819
5,449,000 5,994,000 6,593,000 7,253,000 7,978,000 8,776,000 9,654,000 10,619,000 11,681,000 12,849,000 14,134,000 15,547,000 17,102,000 18,812,000
50% 52% 54% 56% 58% 60% 62% 64% 66% 68% 70% 72% 74% 76%
(x Rp. 10.000.000)
3878.326 4436.879 5067.973 5781.801 6586.876 7495.582 8520.331 9674.334 10974.416 12437.575 14083.824 15934.431 18015.076 20351.950
814.448 931.745 1064.274 1214.178 1383.244 1574.072 1789.269 2031.610 2304.627 2611.891 2957.603 3346.231 3783.166 4273.910
193.916 221.844 253.399 289.090 329.344 374.779 426.017 483.717 548.721 621.879 704.191 796.722 900.754 1017.598
77.567 88.738 101.359 115.636 131.738 149.912 170.407 193.487 219.488 248.752 281.676 318.689 360.302 407.039
116.350 133.106 152.039 173.454 197.606 224.867 255.610 290.230 329.232 373.127 422.515 478.033 540.452 610.559
5080.607 5812.311 6639.045 7574.160 8628.808 9819.212 11161.633 12673.377 14376.485 16293.223 18449.810 20874.105 23599.749 26661.055
1093.688 1251.200 1429.168 1630.468 1857.499 2113.754 2402.733 2728.162 3094.785 3507.396 3971.638 4493.510 5080.251 5739.250
610.836 698.808 798.206 910.634 1037.433 1180.554 1341.952 1523.708 1728.471 1958.918 2218.202 2509.673 2837.374 3205.432
113.053 129.335 147.731 168.540 192.007 218.496 248.368 282.007 319.904 362.555 410.543 464.489 525.139 593.259
69.189 79.154 90.413 103.147 117.510 133.721 152.003 172.590 195.784 221.886 251.255 284.270 321.389 363.079
104.715 119.796 136.835 156.109 177.846 202.381 230.049 261.207 296.309 335.815 380.263 430.230 486.407 549.503
1991.481 2278.293 2602.354 2968.897 3382.295 3848.906 4375.105 4967.674 5635.253 6386.570 7231.903 8182.171 9250.561 10450.523
3089.125 3534.018 4036.691 4605.263 5246.513 5970.306 6786.529 7705.704 8741.232 9906.653 11217.907 12691.934 14349.188 16210.532
617.825 706.804 807.338 921.053 1049.303 1194.061 1357.306 1541.141 1748.246 1981.331 2243.581 2538.387 2869.838 3242.106
293.467 335.732 383.486 437.500 498.419 567.179 644.720 732.042 830.417 941.132 1065.701 1205.734 1363.173 1540.001
262.576 300.392 343.119 391.447 445.954 507.476 576.855 654.985 743.005 842.065 953.522 1078.814 1219.681 1377.895
259.487 296.858 339.082 386.842 440.707 501.506 570.068 647.279 734.264 832.159 942.304 1066.122 1205.332 1361.685
1433.354 1639.784 1873.025 2136.842 2434.382 2770.222 3148.949 3575.446 4055.932 4596.687 5205.109 5889.057 6658.023 7521.687
1655.771 1894.234 2163.667 2468.421 2812.131 3200.084 3637.579 4130.257 4685.301 5309.966 6012.798 6802.877 7691.165 8688.845
169.902 194.371 222.018 253.289 288.558 328.367 373.259 423.814 480.768 544.866 616.985 698.056 789.205 891.579
1485.869 1699.863 1941.649 2215.131 2523.573 2871.717 3264.320 3706.443 4204.533 4765.100 5395.813 6104.820 6901.959 7797.266
416.043 475.962 543.662 620.237 706.600 804.081 914.010 1037.804 1177.269 1334.228 1510.828 1709.350 1932.549 2183.234
1069.826 1223.901 1397.987 1594.895 1816.972 2067.636 2350.311 2668.639 3027.264 3430.872 3884.986 4395.471 4969.411 5614.031
70
Tabel 4.32 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Suite Room (sensitivitas 1 tingkat hunian turun 3%/tahun)
Jumlah Kamar 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3
Tingkat hunian 32% 32% 34% 34% 36% 38% 40% 42% 44% 46% 48%
(x Rp. 10.000.000)
Total 154.921 170.390 199.133 219.081 255.154 296.257 343.063 396.184 456.580 525.106 602.676

Total 59.306 65.228 76.232 83.868 97.677 113.412 131.330 151.666 174.786 201.019 230.714

Promosi (9,5% x POB) 9.083 9.990 11.676 12.845 14.960 17.370 20.115 23.229 26.770 30.788 35.336
Listrik (8,4% x POB) 8.032 8.834 10.324 11.358 13.228 15.359 17.786 20.540 23.671 27.223 31.245
Total 44.365 48.795 57.026 62.739 73.069 84.840 98.244 113.456 130.752 150.376 172.590
71
3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3
1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095
548 569 591 613 635 657 679 701 723 745 767 788 810 832
9,629,000 10,592,000 11,651,000 12,816,000 14,098,000 15,508,000 17,058,000 18,764,000 20,641,000 22,705,000 24,975,000 27,473,000 30,220,000 33,242,000
50% 52% 54% 56% 58% 60% 62% 64% 66% 68% 70% 72% 74% 76%
(x Rp. 10.000.000)
527.188 603.108 688.924 785.877 895.364 1018.876 1158.068 1314.981 1491.725 1690.614 1914.334 2165.971 2448.727 2766.399
110.709 126.653 144.674 165.034 188.026 213.964 243.194 276.146 313.262 355.029 402.010 454.854 514.233 580.944
26.359 30.155 34.446 39.294 44.768 50.944 57.903 65.749 74.586 84.531 95.717 108.299 122.436 138.320
10.544 12.062 13.778 15.718 17.907 20.378 23.161 26.300 29.835 33.812 38.287 43.319 48.975 55.328
15.816 18.093 20.668 23.576 26.861 30.566 34.742 39.449 44.752 50.718 57.430 64.979 73.462 82.992
690.616 790.072 902.490 1029.499 1172.927 1334.727 1517.069 1722.625 1954.160 2214.705 2507.777 2837.422 3207.832 3623.983
148.667 170.077 194.276 221.617 252.493 287.323 326.575 370.825 420.666 476.753 539.842 610.804 690.541 780.125
83.032 94.990 108.505 123.776 141.020 160.473 182.396 207.110 234.947 266.272 301.508 341.140 385.674 435.708
15.368 17.581 20.082 22.908 26.100 29.700 33.758 38.332 43.484 49.281 55.803 63.138 71.380 80.641
9.405 10.759 12.290 14.020 15.973 18.177 20.660 23.459 26.612 30.161 34.152 38.641 43.685 49.353
7.908 9.047 10.334 11.788 13.430 15.283 17.371 19.725 22.376 25.359 28.715 32.490 36.731 41.496
264.379 302.453 345.488 394.110 449.016 510.956 580.759 659.450 748.085 847.826 960.019 1086.213 1228.012 1387.322
426.237 487.619 557.002 635.390 723.911 823.771 936.309 1063.175 1206.075 1366.879 1547.758 1751.209 1979.820 2236.661
85.247 97.524 111.400 127.078 144.782 164.754 187.262 212.635 241.215 273.376 309.552 350.242 395.964 447.332
40.492 46.324 52.915 60.362 68.772 78.258 88.949 101.002 114.577 129.853 147.037 166.365 188.083 212.483
36.230 41.448 47.345 54.008 61.532 70.021 79.586 90.370 102.516 116.185 131.559 148.853 168.285 190.116
35.804 40.960 46.788 53.373 60.809 69.197 78.650 89.307 101.310 114.818 130.012 147.102 166.305 187.880
197.774 226.255 258.449 294.821 335.895 382.230 434.447 493.313 559.619 634.232 718.160 812.561 918.636 1037.811
228.463 261.364 298.553 340.569 388.016 441.541 501.862 569.862 646.456 732.647 829.598 938.648 1061.183 1198.851
23.443 26.819 30.635 34.946 39.815 45.307 51.497 58.475 66.334 75.178 85.127 96.317 108.890 123.016
205.020 234.545 267.918 305.622 348.201 396.234 450.365 511.387 580.122 657.469 744.472 842.332 952.293 1075.834
57.406 65.673 75.017 85.574 97.496 110.945 126.102 143.188 162.434 184.091 208.452 235.853 266.642 301.234
147.614 168.872 192.901 220.048 250.705 285.288 324.263 368.199 417.688 473.377 536.020 606.479 685.651 774.601
72
Tabel 4.33 Rekapitulasi Pendapatan Bersih Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali (sensitivitas 1 tingkat hunian turun 3%/tahun)
( x 10.000.000)
Tahun 1/2016 Tahun 2/2017 Tahun 3/2018 Tahun 4/2019 Tahun 5/2020 Tahun 6/2021 Tahun 7/2022 Tahun 8/2023 Tahun 9/2024 Tahun Tahun Tahun
Tipe Kamar (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) 10/2025 11/2026 12/2027
Superior 283.118 311.380 363.838 400.327 466.208 541.280 626.868 723.990 834.380 (Rp.)
959.466 (Rp.)
1101.497 (Rp.)
1261.901
Family Suite 23.014 25.314 29.587 32.545 37.906 44.007 50.962 58.851 67.821 78.003 89.528 102.592
Deluxe Premier 253.138 278.398 325.416 357.909 416.920 484.112 560.562 647.437 745.995 857.972 984.857 1128.369
Junior Suite 19.612 21.564 25.212 27.728 32.295 37.499 43.423 50.149 57.800 66.471 76.291 87.414
Mini Superior 34.552 38.002 44.403 48.860 56.910 66.071 76.512 88.360 101.808 117.102 134.406 153.997
Deluxe 239.999 263.999 308.535 339.376 395.245 458.983 531.359 613.835 707.338 813.366 933.735 1069.826
Suite Room 33.113 36.420 42.563 46.827 54.537 63.323 73.327 84.681 97.591 112.238 128.818 147.614
Angsuran 1990.982 1990.982 1990.982 1990.982 1990.982 1990.982 1990.982 1990.982 1990.982 1990.982 0.000 0.000
Pendapatan Bersih -1104.436 -1015.904 -851.426 -737.409 -530.960 -295.708 -27.968 276.321 621.750 1013.636 3449.132 3951.713
Tipe Kamar 13/2028 14/2029 15/2030 16/2031 17/2032 18/2033 19/2034 20/2035 21/2036 22/2037 23/2038 24/2039 25/2040
Superior 1443.749 1649.288 1881.468 2143.440 2439.179 2772.311 3147.980 3571.024 4047.265 4582.897 5185.220 5862.370 6622.971
Family Suite 117.361 134.059 152.928 174.245 198.267 225.364 255.909 290.281 329.003 372.531 421.494 476.543 538.364
Deluxe Premier 1290.927 1474.697 1682.136 1916.516 2180.846 2478.842 2814.830 3193.054 3618.775 4097.790 4636.255 5241.523 5921.611
Junior Suite 100.005 114.241 130.330 148.474 168.962 192.048 218.077 247.379 280.365 317.473 359.187 406.090 458.776
Mini Superior 176.209 201.254 229.587 261.577 297.661 338.346 384.173 435.810 493.922 559.314 632.789 715.403 808.228
Deluxe 1223.901 1397.987 1594.895 1816.972 2067.636 2350.311 2668.639 3027.264 3430.872 3884.986 4395.471 4969.411 5614.031
Suite Room 168.872 192.901 220.048 250.705 285.288 324.263 368.199 417.688 473.377 536.020 606.479 685.651 774.601
Angsuran 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000
Pendapatan 4521.024 5164.427 5891.391 6711.929 7637.841 8681.484 9857.807 11182.499 12673.581 14351.009 16236.894 18356.990 20738.583
Bersih
73
Tabel 4.34 Penilaian Investasi Dengan Metode NPV dan BCR
Dengan Discount Factor 13% (sensitivitas 1 tingkat hunian turun
3%/tahun)
( x Rp. 10.000.000)
Tahun Pendapatan Bersih Depresiasi Disc. PV Benefit Investasi
1 2 3 Factor
4 5=(2+3)*4 6
0 0 1 0 13574.876
1 -1104.436 801.226 0.885 -268.328
2 -1015.904 801.226 0.783 -168.124
3 -851.426 801.226 0.693 -34.791
4 -737.409 801.226 0.613 39.140
5 -530.960 801.226 0.543 146.690
6 -295.708 628.226 0.480 159.715
7 -27.968 628.226 0.425 255.146
8 276.321 628.226 0.376 340.255
9 621.750 628.226 0.333 416.098
10 1013.636 628.226 0.295 483.674
11 3449.132 347.183 0.261 989.690
12 3951.713 347.183 0.231 991.781
13 4521.024 347.183 0.204 993.915
14 5164.427 347.183 0.181 995.819
15 5891.391 347.183 0.160 997.490
16 6711.929 183.219 0.141 975.637
17 7637.841 183.219 0.125 979.337
18 8681.484 183.219 0.111 982.318
19 9857.807 183.219 0.098 984.663
20 11182.499 183.219 0.087 986.343
21 12673.581 0.077 973.312
22 14351.009 0.068 975.341
23 16236.894 0.060 976.560
24 18356.990 0.053 977.055
25 20738.583 0.047 976.828
Jumlah 16125.563 13574.876
NPV 2550.687
BCR 1.188
74
Tabel 4.35 Penilaian Investasi Dengan Metode Internal Rate of Return (IRR) (sensitivitas 1 tingkat hunian
turun 3%/tahun) ( x Rp. 10.000.000 )
1 2 3 4 5 6=(2+3)*5 7 8=(2+3)*7
0 0 13574.876 1 0 1 0
1 -1104.436 801.226 0.8772 -265.974 0.870 -263.661
2 -1015.904 801.226 0.7695 -165.188 0.756 -162.327
3 -851.426 801.226 0.6750 -33.883 0.658 -33.007
4 -737.409 801.226 0.5921 37.785 0.572 36.488
5 -530.960 801.226 0.5194 140.368 0.497 134.370
6 -295.708 628.226 0.4556 151.491 0.432 143.757
7 -27.968 628.226 0.3996 239.886 0.376 225.659
8 276.321 628.226 0.3506 317.097 0.327 295.698
9 621.750 628.226 0.3075 384.378 0.284 355.321
10 1013.636 628.226 0.2697 442.882 0.247 405.843
11 3449.132 347.183 0.2366 898.274 0.215 815.992
12 3951.713 347.183 0.2076 892.275 0.187 803.494
13 4521.024 347.183 0.1821 886.351 0.163 791.220
14 5164.427 347.183 0.1597 880.259 0.141 778.948
15 5891.391 347.183 0.1401 874.002 0.123 766.686
16 6711.929 183.219 0.1229 847.356 0.107 736.848
17 7637.841 183.219 0.1078 843.108 0.093 726.779
18 8681.484 183.219 0.0946 838.256 0.081 716.313
19 9857.807 183.219 0.0829 832.887 0.070 705.536
20 11182.499 183.219 0.0728 826.989 0.061 694.449
21 12673.581 0.0638 808.905 0.053 673.356
22 14351.009 0.0560 803.481 0.046 663.025
23 16236.894 0.0491 797.428 0.040 652.308
24 18356.990 0.0431 790.833 0.035 641.288
25 20738.583 0.0378 783.714 0.030 629.989
Total 13852.961 Total 11934.374
NPV 1 278.085 NPV 2 -1640.502
IRR = 14% + (NPV 1 / (NPV 1 - NPV 2)) (15%-14%)
IRR = 14.145%
75
(sensitivitas 1 tingkat hunian kamar turun 3%/tahun)
( x Rp. 10.000.000 )
1 2 3 4 5
0 13574.876
1 -1104.436 801.226 13878.086 Belum Tertutup
2 -1015.904 801.226 14092.764 Belum Tertutup
3 -851.426 801.226 14142.964 Belum Tertutup
4 -737.409 801.226 14079.147 Belum Tertutup
5 -530.960 801.226 13808.881 Belum Tertutup
6 -295.708 628.226 13476.362 Belum Tertutup
7 -27.968 628.226 12876.104 Belum Tertutup
8 276.321 628.226 11971.556 Belum Tertutup
9 621.750 628.226 10721.580 Belum Tertutup
10 1013.636 628.226 9079.717 Belum Tertutup
11 3449.132 347.183 5283.402 Belum Tertutup
12 3951.713 347.183 984.506 Belum Tertutup
13 4521.024 347.183 -3883.700 Kelebihan

10.308
12.14096887
76
Tabel 4.37 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Superior (sensitivitas 2 harga sewa kamar turun 5%/tahun)
Jumlah Kamar 51 51 51 51 51 51 51 51 51 51 51
Tingkat hunian 35% 35% 37% 37% 39% 41% 43% 45% 47% 49% 51%
(x Rp. 10.000.000)
Total 1396.322 1536.296 1786.493 1965.142 2278.693 2635.504 3039.842 3499.463 4020.608 4611.107 5279.371

Total 547.326 602.193 700.264 770.291 893.195 1033.057 1191.548 1371.709 1575.986 1807.448 2069.393

Promosi (9,5% x POB) 80.655 88.740 103.192 113.511 131.622 152.232 175.588 202.137 232.239 266.348 304.948
Listrik (8,4% x POB) 71.316 78.465 91.243 100.368 116.382 134.606 155.257 178.731 205.348 235.507 269.638
Total 393.934 433.424 504.010 554.411 642.871 743.535 857.608 987.278 1134.305 1300.898 1489.430
77
51 51 51 51 51 51 51 51 51 51 51 51 51 51
18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615
9,866 10,238 10,611 10,983 11,355 11,727 12,100 12,472 12,844 13,217 13,589 13,961 14,334 14,706
4,670,000 5,137,000 5,650,000 6,215,000 6,837,000 7,521,000 8,273,000 9,100,000 10,010,000 11,011,000 12,113,000 13,324,000 14,656,000 16,122,000
53% 55% 57% 59% 61% 63% 65% 67% 69% 71% 73% 75% 77% 79%
(x Rp. 10.000.000)
4607.399 5259.389 5994.961 6825.841 7763.516 8820.215 10010.123 11349.566 12857.194 14552.853 16460.295 18601.970 21007.251 23708.771
967.554 1104.472 1258.942 1433.427 1630.338 1852.245 2102.126 2383.409 2700.011 3056.099 3456.662 3906.414 4411.523 4978.842
230.370 262.969 299.748 341.292 388.176 441.011 500.506 567.478 642.860 727.643 823.015 930.098 1050.363 1185.439
92.148 105.188 119.899 136.517 155.270 176.404 200.202 226.991 257.144 291.057 329.206 372.039 420.145 474.175
138.222 157.782 179.849 204.775 232.905 264.606 300.304 340.487 385.716 436.586 493.809 558.059 630.218 711.263
6035.692 6889.800 7853.399 8941.852 10170.206 11554.482 13113.261 14867.931 16842.925 19064.238 21562.987 24368.580 27519.499 31058.490
1299.286 1483.148 1690.579 1924.887 2189.312 2487.301 2822.855 3200.577 3625.729 4103.905 4641.803 5245.755 5924.045 6685.874
725.665 828.354 944.206 1075.070 1222.754 1389.184 1576.594 1787.557 2025.008 2292.074 2592.496 2929.810 3308.642 3734.131
134.306 153.311 174.753 198.973 226.306 257.109 291.795 330.840 374.787 424.216 479.818 542.247 612.361 691.111
82.196 93.828 106.950 121.773 138.501 157.353 178.581 202.476 229.372 259.623 293.652 331.859 374.769 422.964
124.400 142.004 161.864 184.298 209.615 238.146 270.273 306.438 347.144 392.927 444.428 502.253 567.196 640.137
2365.853 2700.644 3078.352 3505.001 3986.488 4529.092 5140.098 5827.888 6602.041 7472.745 8452.197 9551.925 10787.013 12174.217
3669.839 4189.156 4775.046 5436.851 6183.718 7025.390 7973.163 9040.042 10240.884 11591.493 13110.790 14816.655 16732.485 18884.273
733.968 837.831 955.009 1087.370 1236.744 1405.078 1594.633 1808.008 2048.177 2318.299 2622.158 2963.331 3346.497 3776.855
348.635 397.970 453.629 516.501 587.453 667.412 757.451 858.804 972.884 1101.192 1245.525 1407.582 1589.586 1794.006
311.936 356.078 405.879 462.132 525.616 597.158 677.719 768.404 870.475 985.277 1114.417 1259.416 1422.261 1605.163
308.266 351.889 401.104 456.695 519.432 590.133 669.746 759.364 860.234 973.685 1101.306 1244.599 1405.529 1586.279
1702.805 1943.768 2215.621 2522.699 2869.245 3259.781 3699.548 4194.580 4751.770 5378.453 6083.406 6874.928 7763.873 8762.303
1967.034 2245.388 2559.425 2914.152 3314.473 3765.609 4273.615 4845.463 5489.114 6213.040 7027.383 7941.727 8968.612 10121.971
201.841 230.404 262.628 299.027 340.104 386.396 438.524 497.202 563.249 637.532 721.093 814.916 920.287 1038.635
1765.193 2014.984 2296.797 2615.125 2974.368 3379.212 3835.092 4348.260 4925.865 5575.508 6306.290 7126.811 8048.325 9083.336
494.254 564.196 643.103 732.235 832.823 946.179 1073.826 1217.513 1379.242 1561.142 1765.761 1995.507 2253.531 2543.334
1270.939 1450.788 1653.694 1882.890 2141.545 2433.033 2761.266 3130.747 3546.623 4014.366 4540.529 5131.304 5794.794 6540.002
78
Tabel 4.38 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Family Suite (sensitivitas 2 harga sewa kamar turun 5%/tahun)
Jumlah Kamar 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3
Tingkat hunian 35% 35% 37% 37% 39% 41% 43% 45% 47% 49% 51%
(x Rp. 10.000.000)
Total 113.515 124.912 145.212 159.755 185.229 214.195 247.157 284.473 326.848 374.846 429.139

Total 44.495 48.963 56.920 62.620 72.606 83.960 96.880 111.507 128.117 146.931 168.213

Promosi (9,5% x POB) 6.557 7.215 8.388 9.228 10.699 12.372 14.276 16.432 18.879 21.652 24.788
Listrik (8,4% x POB) 5.798 6.380 7.417 8.159 9.460 10.940 12.623 14.529 16.693 19.145 21.918
Total 32.025 35.240 40.968 45.070 52.257 60.429 69.729 80.256 92.211 105.753 121.070
79
3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3
1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095
580 602 624 646 668 690 712 734 756 777 799 821 843 865
6,453,000 7,098,000 7,808,000 8,589,000 9,448,000 10,393,000 11,432,000 12,576,000 13,833,000 15,217,000 16,738,000 18,412,000 20,254,000 22,279,000
53% 55% 57% 59% 61% 63% 65% 67% 69% 71% 73% 75% 77% 79%
(x Rp. 10.000.000)
374.500 427.477 487.336 554.892 631.079 716.961 813.673 922.638 1045.152 1183.046 1337.952 1512.086 1707.716 1927.245
78.645 89.770 102.341 116.527 132.527 150.562 170.871 193.754 219.482 248.440 280.970 317.538 358.620 404.721
18.725 21.374 24.367 27.745 31.554 35.848 40.684 46.132 52.258 59.152 66.898 75.604 85.386 96.362
7.490 8.550 9.747 11.098 12.622 14.339 16.273 18.453 20.903 23.661 26.759 30.242 34.154 38.545
11.235 12.824 14.620 16.647 18.932 21.509 24.410 27.679 31.355 35.491 40.139 45.363 51.231 57.817
490.595 559.995 638.411 726.909 826.714 939.219 1065.911 1208.656 1369.150 1549.790 1752.717 1980.832 2237.108 2524.691
105.609 120.549 137.429 156.480 177.964 202.183 229.456 260.184 294.733 333.619 377.302 426.408 481.576 543.483
58.984 67.328 76.755 87.396 99.395 112.921 128.153 145.316 164.611 186.330 210.727 238.153 268.965 303.541
10.917 12.461 14.206 16.175 18.396 20.899 23.719 26.895 30.466 34.486 39.001 44.077 49.780 56.179
6.681 7.626 8.694 9.899 11.258 12.791 14.516 16.460 18.646 21.106 23.869 26.976 30.466 34.382
10.111 11.542 13.158 14.982 17.039 19.358 21.969 24.911 28.219 31.942 36.125 40.826 46.108 52.036
192.302 219.505 250.242 284.932 324.053 368.152 417.813 473.766 536.675 607.482 687.025 776.441 876.895 989.621
298.293 340.490 388.168 441.977 502.661 571.067 648.098 734.891 832.474 942.308 1065.692 1204.391 1360.213 1535.070
59.659 68.098 77.634 88.395 100.532 114.213 129.620 146.978 166.495 188.462 213.138 240.878 272.043 307.014
28.338 32.347 36.876 41.988 47.753 54.251 61.569 69.815 79.085 89.519 101.241 114.417 129.220 145.832
25.355 28.942 32.994 37.568 42.726 48.541 55.088 62.466 70.760 80.096 90.584 102.373 115.618 130.481
25.057 28.601 32.606 37.126 42.224 47.970 54.440 61.731 69.928 79.154 89.518 101.169 114.258 128.946
138.408 157.987 180.110 205.077 233.235 264.975 300.718 340.989 386.268 437.231 494.481 558.838 631.139 712.272
159.885 182.503 208.058 236.900 269.426 306.092 347.381 393.901 446.206 505.077 571.211 645.554 729.074 822.797
16.406 18.727 21.349 24.309 27.646 31.409 35.645 40.419 45.786 51.827 58.613 66.242 74.812 84.429
143.479 163.776 186.709 212.591 241.780 274.683 311.735 353.482 400.420 453.250 512.598 579.312 654.262 738.369
40.174 45.857 52.279 59.526 67.698 76.911 87.286 98.975 112.118 126.910 143.527 162.207 183.193 206.743
103.305 117.918 134.430 153.066 174.082 197.772 224.449 254.507 288.302 326.340 369.071 417.105 471.069 531.625
80
Tabel 4.39 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe Premiere (sensitivitas 2 harga sewa kamar turun 5%/tahun)
Jumlah Kamar 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28
Tingkat hunian 35% 35% 37% 37% 39% 41% 43% 45% 47% 49% 51%
(x Rp. 10.000.000)
Total 1248.784 1373.897 1597.547 1757.549 2037.389 2356.497 2718.420 3129.224 3595.508 4123.097 4720.867

Total 489.495 538.536 626.202 688.919 798.610 923.693 1065.559 1226.584 1409.357 1616.160 1850.472

Promosi (9,5% x POB) 72.133 79.359 92.278 101.520 117.684 136.116 157.022 180.751 207.684 238.159 272.688
Listrik (8,4% x POB) 63.780 70.170 81.593 89.765 104.057 120.356 138.840 159.822 183.637 210.583 241.113
Total 352.310 387.607 450.704 495.844 574.794 664.821 766.928 882.825 1014.374 1163.219 1331.863
81
28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28
10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220
5,417 5,621 5,825 6,030 6,234 6,439 6,643 6,847 7,052 7,256 7,461 7,665 7,869 8,074
7,605,000 8,366,000 9,202,000 10,122,000 11,135,000 12,248,000 13,473,000 14,821,000 16,303,000 17,933,000 19,726,000 21,699,000 23,869,000 26,256,000
53% 55% 57% 59% 61% 63% 65% 67% 69% 71% 73% 75% 77% 79%
(x Rp. 10.000.000)
4119.324 4702.529 5360.533 6103.364 6941.782 7885.997 8950.114 10148.532 11496.550 13012.543 14716.780 16632.284 18783.471 21198.569
865.058 987.531 1125.712 1281.706 1457.774 1656.059 1879.524 2131.192 2414.275 2732.634 3090.524 3492.780 3944.529 4451.700
205.966 235.126 268.027 305.168 347.089 394.300 447.506 507.427 574.827 650.627 735.839 831.614 939.174 1059.928
82.386 94.051 107.211 122.067 138.836 157.720 179.002 202.971 229.931 260.251 294.336 332.646 375.669 423.971
123.580 141.076 160.816 183.101 208.253 236.580 268.503 304.456 344.896 390.376 441.503 498.969 563.504 635.957
5396.315 6160.312 7022.298 7995.406 9093.734 10330.656 11724.649 13294.576 15060.480 17046.432 19278.981 21788.291 24606.347 27770.126
1161.649 1326.113 1511.670 1721.149 1957.582 2223.851 2523.932 2861.886 3242.027 3669.537 4150.132 4690.304 5296.939 5977.997
648.794 740.648 844.284 961.280 1093.331 1242.045 1409.643 1598.394 1810.707 2049.476 2317.893 2619.585 2958.397 3338.775
120.078 137.079 156.260 177.913 202.353 229.877 260.896 295.830 335.124 379.316 428.994 484.831 547.538 617.938
73.489 83.893 95.632 108.884 123.841 140.686 159.670 181.050 205.098 232.144 262.547 296.720 335.097 378.182
111.222 126.968 144.734 164.791 187.428 212.922 241.653 274.010 310.407 351.339 397.353 449.072 507.154 572.361
2115.232 2414.701 2752.580 3134.016 3564.535 4049.381 4595.794 5211.169 5903.363 6681.811 7556.919 8540.511 9645.124 10885.253
3281.083 3745.611 4269.718 4861.390 5529.199 6281.276 7128.855 8083.407 9157.117 10364.621 11722.062 13247.780 14961.222 16884.872
656.217 749.122 853.944 972.278 1105.840 1256.255 1425.771 1616.681 1831.423 2072.924 2344.412 2649.556 2992.244 3376.974
311.703 355.833 405.623 461.832 525.274 596.721 677.241 767.924 869.926 984.639 1113.596 1258.539 1421.316 1604.063
278.892 318.377 362.926 413.218 469.982 533.908 605.953 687.090 778.355 880.993 996.375 1126.061 1271.704 1435.214
275.611 314.631 358.656 408.357 464.453 527.627 598.824 679.006 769.198 870.628 984.653 1112.814 1256.743 1418.329
1522.423 1737.964 1981.149 2255.685 2565.548 2914.512 3307.789 3750.701 4248.902 4809.184 5439.037 6146.970 6942.007 7834.581
1758.660 2007.648 2288.569 2605.705 2963.650 3366.764 3821.066 4332.706 4908.215 5555.437 6283.025 7100.810 8019.215 9050.292
180.460 206.009 234.835 267.376 304.106 345.470 392.087 444.587 503.641 570.054 644.713 728.628 822.867 928.668
1578.201 1801.639 2053.734 2338.329 2659.544 3021.294 3428.979 3888.119 4404.573 4985.383 5638.312 6372.182 7196.348 8121.624
441.896 504.459 575.046 654.732 744.672 845.962 960.114 1088.673 1233.280 1395.907 1578.727 1784.211 2014.977 2274.055
1136.305 1297.180 1478.689 1683.597 1914.872 2175.331 2468.865 2799.445 3171.293 3589.476 4059.585 4587.971 5181.371 5847.569
82
Tabel 4.40 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Junior Suite (sensitivitas 2 harga sewa kamar turun 5%/tahun)
Jumlah Kamar 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3
Tingkat hunian 35% 35% 37% 37% 39% 41% 43% 45% 47% 49% 51%
(x Rp. 10.000.000)
Total 96.746 106.436 123.770 136.136 157.873 182.554 210.580 242.451 278.509 319.459 365.712

Total 37.922 41.721 48.515 53.362 61.882 71.557 82.543 95.035 109.169 125.221 143.351

Promosi (9,5% x POB) 5.588 6.148 7.149 7.864 9.119 10.545 12.164 14.004 16.087 18.453 21.124
Listrik (8,4% x POB) 4.941 5.436 6.321 6.953 8.063 9.324 10.755 12.383 14.225 16.316 18.678
Total 27.294 30.028 34.918 38.407 44.539 51.503 59.409 68.401 78.574 90.127 103.176
83
3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3
1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095
580 602 624 646 668 690 712 734 756 777 799 821 843 865
5,499,000 6,049,000 6,654,000 7,319,000 8,051,000 8,857,000 9,742,000 10,717,000 11,788,000 12,967,000 14,264,000 15,690,000 17,259,000 18,985,000
53% 55% 57% 59% 61% 63% 65% 67% 69% 71% 73% 75% 77% 79%
(x Rp. 10.000.000)
319.134 364.301 415.309 472.844 537.767 611.000 693.387 786.253 890.642 1008.119 1140.193 1288.541 1455.193 1642.297
67.018 76.503 87.215 99.297 112.931 128.310 145.611 165.113 187.035 211.705 239.440 270.594 305.590 344.882
15.957 18.215 20.765 23.642 26.888 30.550 34.669 39.313 44.532 50.406 57.010 64.427 72.760 82.115
6.383 7.286 8.306 9.457 10.755 12.220 13.868 15.725 17.813 20.162 22.804 25.771 29.104 32.846
9.574 10.929 12.459 14.185 16.133 18.330 20.802 23.588 26.719 30.244 34.206 38.656 43.656 49.269
418.066 477.234 544.055 619.426 704.474 800.410 908.337 1029.991 1166.741 1320.636 1493.653 1687.989 1906.302 2151.410
89.996 102.733 117.117 133.342 151.650 172.302 195.535 221.723 251.161 284.290 321.534 363.369 410.364 463.128
50.264 57.377 65.411 74.473 84.698 96.233 109.208 123.835 140.276 158.779 179.580 202.945 229.193 258.662
9.303 10.619 12.106 13.783 15.676 17.811 20.212 22.919 25.962 29.387 33.237 37.561 42.419 47.873
5.693 6.499 7.409 8.436 9.594 10.900 12.370 14.027 15.889 17.985 20.341 22.988 25.961 29.299
8.617 9.836 11.213 12.767 14.520 16.497 18.721 21.229 24.047 27.219 30.785 34.791 39.290 44.342
163.872 187.065 213.257 242.801 276.138 313.742 356.047 403.733 457.336 517.659 585.478 661.653 747.227 843.303
254.194 290.169 330.798 376.625 428.336 486.668 552.290 626.258 709.406 802.977 908.175 1026.336 1159.075 1308.106
50.839 58.034 66.160 75.325 85.667 97.334 110.458 125.252 141.881 160.595 181.635 205.267 231.815 261.621
24.148 27.566 31.426 35.779 40.692 46.233 52.468 59.495 67.394 76.283 86.277 97.502 110.112 124.270
21.606 24.664 28.118 32.013 36.409 41.367 46.945 53.232 60.299 68.253 77.195 87.239 98.521 111.189
21.352 24.374 27.787 31.636 35.980 40.880 46.392 52.606 59.590 67.450 76.287 86.212 97.362 109.881
117.946 134.639 153.490 174.754 198.748 225.814 256.262 290.584 329.164 372.581 421.393 476.220 537.811 606.961
136.248 155.531 177.308 201.871 229.588 260.854 296.027 335.674 380.241 430.396 486.782 550.116 621.264 701.145
13.981 15.959 18.194 20.714 23.559 26.767 30.376 34.444 39.017 44.164 49.950 56.448 63.749 71.946
122.267 139.571 159.114 181.157 206.030 234.087 265.651 301.230 341.224 386.232 436.832 493.668 557.515 629.199
34.235 39.080 44.552 50.724 57.688 65.544 74.382 84.344 95.543 108.145 122.313 138.227 156.104 176.176
88.032 100.491 114.562 130.433 148.341 168.543 191.269 216.886 245.681 278.087 314.519 355.441 401.411 453.023
84
Tabel 4.41 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Mini Superior (sensitivitas 2 harga sewa kamar turun 5%/tahun)
Jumlah Kamar 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7
Jml. Kamar yg tersewa /tahun 894 894 945 945 996 1,048 1,099 1,150 1,201 1,252 1,303
Tingkat hunian 35% 35% 37% 37% 39% 41% 43% 45% 47% 49% 51%
(x Rp. 10.000.000)
Total 170.449 187.435 218.084 239.880 278.039 321.528 371.034 427.151 490.654 562.703 644.220

Total 66.812 73.470 85.484 94.027 108.985 126.031 145.437 167.433 192.325 220.567 252.520

Promosi (9,5% x POB) 9.845 10.827 12.597 13.856 16.060 18.572 21.432 24.673 28.341 32.503 37.212
Listrik (8,4% x POB) 8.705 9.573 11.138 12.252 14.201 16.422 18.950 21.816 25.060 28.739 32.903
Total 48.087 52.880 61.526 67.675 78.441 90.710 104.677 120.509 138.425 158.751 181.749
85
7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7
2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555
1,354 1,405 1,456 1,507 1,559 1,610 1,661 1,712 1,763 1,814 1,865 1,916 1,967 2,018
4,152,000 4,567,000 5,024,000 5,526,000 6,079,000 6,687,000 7,356,000 8,091,000 8,901,000 9,791,000 10,770,000 11,847,000 13,032,000 14,335,000
53% 55% 57% 59% 61% 63% 65% 67% 69% 71% 73% 75% 77% 79%
(x Rp. 10.000.000)
562.243 641.778 731.670 833.017 947.443 1076.373 1221.648 1385.058 1569.202 1776.136 2008.767 2270.181 2563.851 2893.448
118.071 134.773 153.651 174.934 198.963 226.038 256.546 290.862 329.532 372.989 421.841 476.738 538.409 607.624
28.112 32.089 36.584 41.651 47.372 53.819 61.082 69.253 78.460 88.807 100.438 113.509 128.193 144.672
11.245 12.836 14.633 16.660 18.949 21.527 24.433 27.701 31.384 35.523 40.175 45.404 51.277 57.869
16.867 19.253 21.950 24.991 28.423 32.291 36.649 41.552 47.076 53.284 60.263 68.105 76.916 86.803
736.538 840.729 958.488 1091.252 1241.150 1410.049 1600.358 1814.426 2055.654 2326.739 2631.484 2973.938 3358.644 3790.417
158.553 180.981 206.331 234.911 267.179 303.537 344.505 390.586 442.515 500.870 566.472 640.191 723.006 815.952
88.553 101.080 115.238 131.200 149.222 169.529 192.410 218.147 247.149 279.741 316.381 357.554 403.806 455.718
16.389 18.708 21.328 24.282 27.618 31.376 35.611 40.374 45.742 51.774 58.556 66.176 74.736 84.344
10.030 11.449 13.053 14.861 16.902 19.202 21.794 24.709 27.995 31.686 35.836 40.500 45.739 51.619
15.181 17.328 19.755 22.491 25.581 29.062 32.984 37.397 42.368 47.956 54.237 61.295 69.224 78.123
288.706 329.546 375.705 427.746 486.502 552.707 627.304 711.213 805.769 912.028 1031.482 1165.715 1316.512 1485.757
447.832 511.182 582.783 663.506 754.647 857.342 973.055 1103.212 1249.885 1414.710 1600.003 1808.222 2042.133 2304.660
89.566 102.236 116.557 132.701 150.929 171.468 194.611 220.642 249.977 282.942 320.001 361.644 408.427 460.932
42.544 48.562 55.364 63.033 71.692 81.447 92.440 104.805 118.739 134.397 152.000 171.781 194.003 218.943
38.066 43.450 49.537 56.398 64.145 72.874 82.710 93.773 106.240 120.250 136.000 153.699 173.581 195.896
37.618 42.939 48.954 55.735 63.390 72.017 81.737 92.670 104.990 118.836 134.400 151.891 171.539 193.591
207.794 237.189 270.411 307.867 350.156 397.807 451.497 511.891 579.947 656.426 742.401 839.015 947.550 1069.362
240.038 273.994 312.372 355.639 404.491 459.535 521.557 591.322 669.938 758.285 857.601 969.207 1094.583 1235.298
24.631 28.115 32.053 36.493 41.506 47.154 53.518 60.677 68.744 77.809 88.000 99.452 112.317 126.756
215.407 245.879 280.318 319.147 362.985 412.381 468.039 530.645 601.195 680.476 769.601 869.755 982.266 1108.542
60.314 68.846 78.489 89.361 101.636 115.467 131.051 148.581 168.335 190.533 215.488 243.531 275.034 310.392
155.093 177.033 201.829 229.785 261.350 296.915 336.988 382.065 432.860 489.942 554.113 626.224 707.231 798.150
86
Tabel 4.42 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe (sensitivitas 2 harga sewa kamar turun 5%/tahun)
Jumlah Kamar 39 39 39 39 39 39 39 39 39 39 39
Tingkat hunian 35% 35% 37% 37% 39% 41% 43% 45% 47% 49% 51%
(x Rp. 10.000.000)
Total 1183.952 1302.086 1514.485 1666.279 1931.619 2234.050 2577.170 2966.407 3408.510 3909.000 4475.596

Total 464.082 510.388 593.643 653.143 757.150 875.696 1010.192 1162.764 1336.058 1532.238 1754.331

Promosi (9,5% x POB) 68.388 75.211 87.480 96.248 111.575 129.044 148.863 171.346 196.883 225.792 258.520
Listrik (8,4% x POB) 60.469 66.503 77.351 85.103 98.655 114.102 131.626 151.506 174.086 199.648 228.586
Total 334.020 367.348 427.271 470.095 544.953 630.276 727.078 836.890 961.618 1102.817 1262.667
87
39 39 39 39 39 39 39 39 39 39 39 39 39 39
14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235
7,545 7,829 8,114 8,399 8,683 8,968 9,253 9,537 9,822 10,107 10,392 10,676 10,961 11,246
5,176,000 5,694,000 6,264,000 6,890,000 7,579,000 8,337,000 9,171,000 10,088,000 11,097,000 12,207,000 13,427,000 14,770,000 16,247,000 17,872,000
53% 55% 57% 59% 61% 63% 65% 67% 69% 71% 73% 75% 77% 79%
(x Rp. 10.000.000)
3905.059 4457.975 5082.578 5786.670 6581.111 7476.663 8485.697 9621.380 10899.640 12337.432 13952.734 15768.821 17808.255 20098.226
820.062 936.175 1067.341 1215.201 1382.033 1570.099 1781.996 2020.490 2288.924 2590.861 2930.074 3311.452 3739.734 4220.627
195.253 222.899 254.129 289.333 329.056 373.833 424.285 481.069 544.982 616.872 697.637 788.441 890.413 1004.911
78.101 89.159 101.652 115.733 131.622 149.533 169.714 192.428 217.993 246.749 279.055 315.376 356.165 401.965
117.152 133.739 152.477 173.600 197.433 224.300 254.571 288.641 326.989 370.123 418.582 473.065 534.248 602.947
5115.627 5839.947 6658.178 7580.538 8621.255 9794.429 11116.263 12604.007 14278.528 16162.036 18278.082 20657.156 23328.815 26328.676
1101.227 1257.149 1433.287 1631.841 1855.873 2108.419 2392.967 2713.229 3073.698 3479.156 3934.671 4446.808 5021.928 5667.700
615.047 702.131 800.506 911.401 1036.525 1177.574 1336.497 1515.367 1716.693 1943.146 2197.556 2483.589 2804.800 3165.471
113.832 129.950 148.157 168.681 191.839 217.945 247.358 280.463 317.725 359.636 406.722 459.661 519.111 585.863
69.666 79.530 90.673 103.234 117.407 133.384 151.385 171.645 194.450 220.100 248.917 281.316 317.699 358.552
105.437 120.365 137.230 156.240 177.690 201.870 229.114 259.777 294.290 333.111 376.724 425.758 480.823 542.652
2005.209 2289.126 2609.853 2971.397 3379.335 3839.192 4357.321 4940.482 5596.856 6335.148 7164.589 8097.132 9144.361 10320.238
3110.419 3550.822 4048.324 4609.140 5241.921 5955.237 6758.943 7663.525 8681.672 9826.888 11113.492 12560.024 14184.454 16008.438
622.084 710.164 809.665 921.828 1048.384 1191.047 1351.789 1532.705 1736.334 1965.378 2222.698 2512.005 2836.891 3201.688
295.490 337.328 384.591 437.868 497.982 565.748 642.100 728.035 824.759 933.554 1055.782 1193.202 1347.523 1520.802
264.386 301.820 344.108 391.777 445.563 506.195 574.510 651.400 737.942 835.285 944.647 1067.602 1205.679 1360.717
261.275 298.269 340.059 387.168 440.321 500.240 567.751 643.736 729.260 825.459 933.533 1055.042 1191.494 1344.709
1443.234 1647.581 1878.423 2138.641 2432.251 2763.230 3136.149 3555.876 4028.296 4559.676 5156.660 5827.851 6581.586 7427.915
1667.184 1903.240 2169.902 2470.499 2809.669 3192.007 3622.793 4107.649 4653.376 5267.212 5956.832 6732.173 7602.867 8580.523
171.073 195.295 222.658 253.503 288.306 327.538 371.742 421.494 477.492 540.479 611.242 690.801 780.145 880.464
1496.111 1707.945 1947.244 2216.997 2521.364 2864.469 3251.051 3686.156 4175.884 4726.733 5345.590 6041.371 6822.722 7700.059
418.911 478.225 545.228 620.759 705.982 802.051 910.294 1032.124 1169.248 1323.485 1496.765 1691.584 1910.362 2156.016
1077.200 1229.721 1402.016 1596.238 1815.382 2062.418 2340.757 2654.032 3006.637 3403.248 3848.825 4349.787 4912.360 5544.042
88
Tabel 4.43 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Suite Room (sensitivitas 2 harga sewa kamar turun 5%/tahun)
Jumlah Kamar 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3
Tingkat hunian 35% 35% 37% 37% 39% 41% 43% 45% 47% 49% 51%
(x Rp. 10.000.000)
Total 160.960 177.025 205.877 226.470 262.599 303.649 350.350 403.310 463.304 531.378 608.373

Total 63.092 69.390 80.699 88.771 102.933 119.023 137.329 158.088 181.605 208.288 238.468

Promosi (9,5% x POB) 9.297 10.225 11.892 13.081 15.168 17.539 20.237 23.296 26.761 30.694 35.141
Listrik (8,4% x POB) 0.391 0.431 0.501 0.551 0.639 0.739 0.852 0.981 1.127 1.292 1.480
Total 37.581 41.332 48.068 52.876 61.312 70.896 81.800 94.165 108.173 124.066 142.043
89
3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3
1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095
580 602 624 646 668 690 712 734 756 777 799 821 843 865
9,147,000 10,062,000 11,068,000 12,175,000 13,393,000 14,732,000 16,205,000 17,826,000 19,609,000 21,570,000 23,727,000 26,099,000 28,709,000 31,580,000
53% 55% 57% 59% 61% 63% 65% 67% 69% 71% 73% 75% 77% 79%
(x Rp. 10.000.000)
530.846 605.984 690.809 786.566 894.585 1016.287 1153.391 1307.804 1481.558 1676.960 1896.618 2143.380 2420.599 2731.828
111.478 127.257 145.070 165.179 187.863 213.420 242.212 274.639 311.127 352.162 398.290 450.110 508.326 573.684
26.542 30.299 34.540 39.328 44.729 50.814 57.670 65.390 74.078 83.848 94.831 107.169 121.030 136.591
10.617 12.120 13.816 15.731 17.892 20.326 23.068 26.156 29.631 33.539 37.932 42.868 48.412 54.637
15.925 18.180 20.724 23.597 26.838 30.489 34.602 39.234 44.447 50.309 56.899 64.301 72.618 81.955
695.408 793.839 904.960 1030.401 1171.907 1331.336 1510.942 1713.224 1940.841 2196.817 2484.569 2807.828 3170.985 3578.695
149.699 170.887 194.808 221.812 252.273 286.593 325.256 368.801 417.799 472.903 534.846 604.433 682.609 770.375
83.608 95.442 108.802 123.884 140.897 160.065 181.659 205.979 233.345 264.121 298.717 337.582 381.244 430.263
15.474 17.664 20.137 22.928 26.077 29.625 33.621 38.123 43.187 48.883 55.286 62.480 70.560 79.633
9.470 10.811 12.324 14.032 15.959 18.131 20.576 23.331 26.431 29.917 33.836 38.238 43.183 48.736
14.333 16.362 18.652 21.237 24.154 27.440 31.142 35.311 40.002 45.278 51.209 57.871 65.356 73.759
272.584 311.167 354.724 403.894 459.361 521.853 592.255 671.545 760.765 861.102 973.894 1100.604 1242.954 1402.766
422.824 482.672 550.236 626.508 712.546 809.483 918.687 1041.679 1180.076 1335.715 1510.675 1707.224 1928.032 2175.928
84.565 96.534 110.047 125.302 142.509 161.897 183.737 208.336 236.015 267.143 302.135 341.445 385.606 435.186
40.168 45.854 52.272 59.518 67.692 76.901 87.275 98.960 112.107 126.893 143.514 162.186 183.163 206.713
35.940 41.027 46.770 53.253 60.566 68.806 78.088 88.543 100.306 113.536 128.407 145.114 163.883 184.954
1.691 1.931 2.201 2.506 2.850 3.238 3.675 4.167 4.720 5.343 6.043 6.829 7.712 8.704
162.365 185.346 211.291 240.579 273.618 310.841 352.776 400.005 453.149 512.915 580.099 655.574 740.364 835.556
260.460 297.326 338.946 385.929 438.928 498.641 565.911 641.674 726.927 822.801 930.576 1051.650 1187.667 1340.372
23.255 26.547 30.263 34.458 39.190 44.522 50.528 57.292 64.904 73.464 83.087 93.897 106.042 119.676
237.204 270.779 308.683 351.471 399.738 454.120 515.384 584.382 662.023 749.336 847.489 957.753 1081.626 1220.696
66.417 75.818 86.431 98.412 111.927 127.154 144.307 163.627 185.366 209.814 237.297 268.171 302.855 341.795
170.787 194.961 222.252 253.059 287.812 326.966 371.076 420.755 476.656 539.522 610.192 689.582 778.771 878.901
90
Tabel 4.44 Rekapitulasi Pendapatan Bersih Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali (sensitivitas 2 harga sewa kamar turun 5%/tahun)
( x 10.000.000 )
Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun
Tipe Kamar 1/2016 2/2017(Rp.) 3/2018 4/2019 5/2020 6/2021 7/2022 8/2023 9/2024 10/2025 11/2026 12/2027
(Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.)
Superior 294.024 323.499 376.183 413.801 479.825 554.959 640.101 736.884 846.621 970.963 1111.680 1270.939
Family Suite 23.903 26.303 30.577 33.640 39.004 45.103 52.044 59.902 68.825 78.932 90.364 103.305
Deluxe Premier 262.957 289.302 336.396 370.088 429.014 496.209 572.419 658.922 757.108 868.203 994.075 1136.305
Junior Suite 20.372 22.412 26.062 28.666 33.243 38.440 44.342 51.053 58.646 67.269 77.008 88.032
Mini Superior 35.891 39.468 45.922 50.512 58.547 67.704 78.129 89.945 103.317 118.489 135.654 155.093
Deluxe 249.305 274.181 318.906 350.869 406.742 470.425 542.676 624.638 717.732 823.120 942.428 1077.200
Suite Room 39.530 43.476 50.562 55.619 64.492 74.574 86.043 99.050 113.784 130.502 149.412 170.787
Angsuran 1990.982 1990.982 1990.982 1990.982 1990.982 1990.982 1990.982 1990.982 1990.982 1990.982 0 0
Pendapatan Bersih -1064.998 -972.341 -806.374 -687.787 -480.114 -243.567 24.772 329.412 675.051 1066.495 3500.621 4001.661
Tipe Kamar 13/2028 14/2029 15/2030 16/2031 17/2032 18/2033 19/2034 20/2035 21/2036 22/2037 23/2038 24/2039 25/2040
Superior 1450.788 1653.694 1882.890 2141.545 2433.033 2761.266 3130.747 3546.623 4014.366 4540.529 5131.304 5794.794 6540.002
Family Suite 117.918 134.430 153.066 174.082 197.772 224.449 254.507 288.302 326.340 369.071 417.105 471.069 531.625
Deluxe Premier 1297.180 1478.689 1683.597 1914.872 2175.331 2468.865 2799.445 3171.293 3589.476 4059.585 4587.971 5181.371 5847.569
Junior Suite 100.491 114.562 130.433 148.341 168.543 191.269 216.886 245.681 278.087 314.519 355.441 401.411 453.023
Mini Superior 177.033 201.829 229.785 261.350 296.915 336.988 382.065 432.860 489.942 554.113 626.224 707.231 798.150
Deluxe 1229.721 1402.016 1596.238 1815.382 2062.418 2340.757 2654.032 3006.637 3403.248 3848.825 4349.787 4912.360 5544.042
Suite Room 194.961 222.252 253.059 287.812 326.966 371.076 420.755 476.656 539.522 610.192 689.582 778.771 878.901
Angsuran 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Pendapatan 4568.093 5207.472 5929.067 6743.383 7660.978 8694.671 9858.438 11168.052 12640.981 14296.832 16157.413 18247.007 20593.312
Bersih
91
Tabel 4.45 Penilaian Investasi Dengan Metode NPV dan
BCR Dengan Discount Factor 13%
(sensitivitas 2 harga sewa kamar turun 5%/tahun)
( x Rp. 10.000.000 )
Tahun Pendapatan Depresiasi Disc. PV Benefit Investasi
1 Bersih 2 3 Factor
4 5=(2+3)*4 6
0 0 1 0 13574.876
1 -1064.998 801.226 0.8850 -233.426
2 -972.341 801.226 0.7831 -134.008
3 -806.374 801.226 0.6931 -3.567
4 -687.787 801.226 0.6133 69.574
5 -480.114 801.226 0.5428 174.287
6 -243.567 628.226 0.4803 184.759
7 24.772 628.226 0.4251 277.564
8 329.412 628.226 0.3762 360.225
9 675.051 628.226 0.3329 433.841
10 1066.495 628.226 0.2946 499.245
11 3500.621 347.183 0.2607 1003.113
12 4001.661 347.183 0.2307 1003.304
13 4568.093 347.183 0.2042 1003.525
14 5207.472 347.183 0.1807 1003.596
15 5929.067 347.183 0.1599 1003.514
16 6743.383 183.219 0.1415 980.088
17 7660.978 183.219 0.1252 982.234
18 8694.671 183.219 0.1108 983.779
19 9858.438 183.219 0.0981 984.725
20 11168.052 183.219 0.0868 985.089
21 12640.981 0.0768 970.808
22 14296.832 0.0680 971.659
23 16157.413 0.0601 971.779
24 18247.007 0.0532 971.201
25 20593.312 0.0471 969.985
Jumlah 16416.896 13574.876
NPV 2842.020
BCR 1.209
92
Tabel 4.46 Penilaian Investasi Dengan Metode Internal Rate of Return (IRR)
( x Rp. 10.000.000)
1 2 3 4 5 6=(2+3)*5 7 8=(2+3)*7
0 0 13574.876 1 0 1 0
1 -1064.998 801.226 0.8772 -231.379 0.8696 -229.367
2 -972.341 801.226 0.7695 -131.667 0.7561 -129.387
3 -806.374 801.226 0.6750 -3.474 0.6575 -3.384
4 -687.787 801.226 0.5921 67.165 0.5718 64.859
5 -480.114 801.226 0.5194 166.776 0.4972 159.650
6 -243.567 628.226 0.4556 175.246 0.4323 166.299
7 24.772 628.226 0.3996 260.963 0.3759 245.486
8 329.412 628.226 0.3506 335.709 0.3269 313.054
9 675.051 628.226 0.3075 400.768 0.2843 370.473
10 1066.495 628.226 0.2697 457.141 0.2472 418.909
11 3500.621 347.183 0.2366 910.457 0.2149 827.059
12 4001.661 347.183 0.2076 902.642 0.1869 812.830
13 4568.093 347.183 0.1821 894.921 0.1625 798.870
14 5207.472 347.183 0.1597 887.134 0.1413 785.032
15 5929.067 347.183 0.1401 879.281 0.1229 771.317
16 6743.383 183.219 0.1229 851.222 0.1069 740.210
17 7660.978 183.219 0.1078 845.602 0.0929 728.929
18 8694.671 183.219 0.0946 839.503 0.0808 717.379
19 9858.438 183.219 0.0829 832.939 0.0703 705.580
20 11168.052 183.219 0.0728 825.938 0.0611 693.566
21 12640.981 0.0638 806.824 0.0531 671.624
22 14296.832 0.0560 800.448 0.0462 660.522
23 16157.413 0.0491 793.524 0.0402 649.115
24 18247.007 0.0431 786.095 0.0349 637.446
25 20593.312 0.0378 778.225 0.0304 625.576
Total 14132.002 Total 12201.646
NPV 1 557.126 NPV 2 -1373.230
IRR = 14% + (NPV 1 / (NPV 1 - NPV 2)) (15%-14%)
IRR = 14.289%
93
( x Rp. 10.000.000 )
1 2 3 4 5
0 13,574.876
1 -1064.998 801.226 13838.648 Belum Tertutup
2 -972.341 801.226 14009.762 Belum Tertutup
3 -806.374 801.226 13580.023 Belum Tertutup
4 -687.787 801.226 13466.584 Belum Tertutup
5 -480.114 801.226 13145.471 Belum Tertutup
6 -243.567 628.226 12760.812 Belum Tertutup
7 24.772 628.226 12107.813 Belum Tertutup
8 329.412 628.226 11150.175 Belum Tertutup
9 675.051 628.226 9846.898 Belum Tertutup
10 1066.495 628.226 8152.177 Belum Tertutup
11 3500.621 347.183 4304.373 Belum Tertutup
12 4001.661 347.183 (44.471) Kelebihan

0.133
11.98888687
94
Dari hasil analisis sensitivitas 1 dengan menurunkan tingkat hunian kamar hotel
sebesar 3% per tahun, masih menandakan bahwa proyek Jambuluwuk Hotel,
Petitenget-Bali layak dilaksanakan. Didapat penilaian invetasi sebagai berikut:
1. Net Peresent Value dengan discount factor 13% adalah bernilai positif
sebesar Rp. 25.506.877.767.
2. Benefit Cost Ratio proyek ini dengan discount factor 13% adalah lebih
besar dari 1 yaitu 1,18.
3. Nilai Internal Rate of Return adalah sebesar 14,145% atau telah
melampaui discount factor 13% yang ditargetkan.
4. Payback Period proyek ini adalah 12,14 tahun.
Dari hasil analisis sensitivitas 2 dengan menurunkan harga sewa kamar hotel
sebesar 5% per tahun masih menandakan bahwa proyek Jambuluwuk Hotel,
Petitenget-Bali layak dilaksanakan. Didapat penilaian invetasi sebagai berikut:
1. Net Peresent Value dengan discount factor 13% adalah bernilai negatif
sebesar Rp. 28.420.195.936
2. Benefit Cost Ratio proyek ini dengan discount factor 13% adalah kurang
dari 1 yaitu 1,209
3. Nilai Internal Rate of Return adalah sebesar 14,289% atau tidak
melampaui discount factor 13% yang ditargetkan.
4. Payback Period proyek ini adalah 12 tahun.
Dari hasil analisis aspek finansial diatas didapat penilaian sebagai berikut:
Proyek pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali akan layak dilaksanakan
apabila tingkat jumlah kamar hotel yang tersewa pada Jambuluwuk Hotel,
Petitenget-Bali rata-rata 55%-60% pertahun dari jumlah kamar hotel yang mampu
disewakan per tahunnya sebanyak 48.910 unit, selama 25 tahun pertama
beroperasinya Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali dan penetapan untuk harga
sewa kamar per malamnya agar sesuai dengan analisis aspek finansial diatas.
95
BAB V
SIMPULAN DAN SARAN

5.1 Simpulan
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan dapat disimpulkan sebagai berikut:
1. Hasil analisis aspek teknis menunjukkan bahwa proyek pembangunan
Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali layak untuk dilaksanakan. Karena
memiliki lokasi yang strategis untuk melaksanakan suatu proyek investasi
usaha hotel, dengan jarak berada sekitar radius 10 km untuk menuju obyek
wisata dan tempat-tempat hiburan yang terkenal merupakan jarak yang
cukup dekat untuk wisatawan mencapai tempat-tempat tersebut dan jarak
untuk menuju Bandara Internasional Ngurah Rai hanya sekitar 12 km atau
30 menit perjalanan menggunakan kendaraan bermotor. Aksesibilitas
transportasipun cukup lancar dengan kelas jalan provinsi yang memiliki
lebar jalan 8 meter dapat membuat mobilitas perjalanan semakin lancar.
2. Dari analisis aspek pasar untuk peramalan tingkat jumlah kamar hotel yang
tersewa pada hotel berbintang di Kabupaten Badung didapat bahwa jumlah
kamar hotel yang akan tersewa pada Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali
adalah sebanyak 25.550 unit per tahunnya dan akan mengalami peningkatan
sebanyak 400-500 unit setiap tahunnya selama 25 tahun beroperasi.
3. Hasil dari analisis finansial sesuai dengan jumlah unit kamar hotel yang
akan tersewa per tahunnya dan dengan discount factor 13% menunjukkan
bahwa investasi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali ini layak untuk
dilaksanakan, dengan kondisi sebagai berikut:
a. Net Present Value (NPV) adalah Rp.40.380.172.182,-
b. Benefit Cost Ratio (BCR) adalah 1,29.
c. Internal Rate Return (IRR) adalah sebesar 14,79%
d. Payback Period adalah 11,8 tahun.
Dan hasil analisis sensitivitas dengan menurunkan jumlah kamar hotel
tersewa sebesar 3% per tahun maupun menurunkan harga sewa kamar hotel
sebesar 5% masih mengindikasikan proyek layak untuk dilaksanakan.
96
5.2 Saran
Berdasarkan atas tujuan dan hasil penelitian ini maka saran yang dapat
disampaikan adalah masih perlu dilakukan analisis sensitivitas yang lebih luas dan
mendalam.
97
DAFTAR PUSTAKA
Badan Pusat Statistik Kabupaten Badung. 2004. Badung Dalam Angka 2004.
Badan Pusat Statistik Provinsi Bali. 2006. Bali Dalam Angka 2006.
Dinas Pariwisata Provinsi Bali. 2013. Statistik Pariwisata Bali 2013.
Husnan, S., Muhammad, S. 2000. Studi Kelayakan Proyek. Edisi Keempat. Unit
Penerbit dan Percetakan, Yogyakarta.
Kodoatie, R.J. 2005. Analisis Ekonomi Teknik. Edisi II. Andi, Yogyakarta.
Pasaribu, A. 1975. Pengantar Statistik. Ghalia Indonesia, Jakarta.
Soeharto, I. 1997, Manajemen Proyek Dari Konseptual Sampai Operasional,
Erlangga, Jakarta.
Wirawan, N. 2001. Cara Mudah Memahami Statistik I (Statistik Deskriptif) Untuk

Ekonomi dan Bisnis. Edisi 2. Universitas Udayana. Keraras Emas, Denpasar.
98
PETA LOKASI JAMBULUWUK HOTEL, PETITENGET-BALI
JAMBULUWUK HOTEL
PETITENGET-BALI
99
REKAPITULASI PENJUMLAHAN TOTAL
PAKET PEKERJAAN STRUKTUR, ARSITEKTUR & PLUMBING
PROYEK JAMBULUWUK HOTEL, PETITENGET-BALI
NO URAIAN PEKERJAAN TOTAL BASIC TOTAL
I DAFTAR - I PEKERJAAN PERSIAPAN Rp 2,074,500,000 Rp 2,074,500,000
II DAFTAR - II PEKERJAAN STRUKTUR Rp 36,643,766,577

PEKERJAAN TANAH Rp 2,044,229,904
PEKERJAAN STRUKTUR BETON Rp 32,849,536,673
PEKERJAAN STRUKTUR BAJA Rp 1,750,000,000
III DAFTAR - III PEKERJAAN ARSITEKTUR Rp 24,594,608,312

III.1 PEKERJAAN DINDING Rp 6,883,356,676
III.2 PEKERJAAN PINTU DAN JENDELA Rp 3,192,305,195
III.3 PEKERJAAN LANTAI Rp 10,576,300,912
III.4 PEKERJAAN PLAPOND Rp 1,251,402,221
III.5 PEKERJAAN SANITARY Rp 1,572,997,000
III.6 PEKERJAAN LAIN-LAIN Rp 562,727,769
III.7 PEKERJAAN LUAR Rp 555,518,540
DAFTAR - III PEKERJAAN LANSCAPE Rp 600,000,000 Rp 600,000,000
DAFTAR - III PEKERJAAN INTERIOR
PEKERJAAN FIX & LOSE FURNITURE Rp 6,250,000,000 Rp 6,250,000,000
IV DAFTAR - IV PEKERJAAN MEKANIKAL & ELEKTRIKAL ,ELEKTONIK Rp 28,104,348,731

IV.1 PEKERJAAN PLUMBING Rp 2,445,064,504
IV.2 PEKERJAAN GAS LPG Rp 191,304,000
IV.3 PEKERJAAN SUMUR DALAM Rp 297,708,300
IV.4 PEKERJAAN KOLAM RENANG Rp 322,867,800
IV.5 PEKERJAAN STP Rp 385,000,000
IV.6 PEKERJAAN ELEKTRIKAL Rp 11,255,993,600
IV.7 PEKERJAAN TATA UDARA Rp 4,238,634,452
IV.8 PEKERJAAN TATA SUARA Rp 676,902,000
IV.9 PEKERJAAN FIRE ALARM Rp 1,837,862,550
IV.10 PEKERJAAN PEMADAM KEBAKARAN Rp 3,264,398,525
IV.11 PERJAAN TELEPON Rp 858,406,500
IV.12 PEKERJAAN CCTV Rp 770,704,000
IV.13 PEKERJAAN MATV Rp 404,285,500
IV.14 PEKERJAAN DATA Rp 1,155,217,000
V DAFTAR - V PEKERJAAN LIFT ELEVATOR Rp 1,200,000,000 Rp 1,200,000,000
VI DAFTAR - VI PEKERJAAN GENERATOR SET Rp 1,200,000,000 Rp 1,200,000,000
VII DAFTAR - VII PROVISIONAL SUM (Provisional Sum for Rp 5,600,000,000 Rp 5,600,000,000
Contingencies and Daywork Allowances)
RAB Rp 106,267,223,620
Ppn 10% Rp 10,626,722,362
Real Cost Rp 116,893,945,982
Pembulatan Rp 116,893,945,000
TERBILANG : Seratus Enam Belas Milyar Delapan Sembilan Puluh Tiga Juta Sembilan Ratus Empat Puluh Lima Ribu Rupiah
PENJUMLAHAN TOTAL
100

198ef4bffec3bade07e06bad83026e8f

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

198ef4bffec3bade07e06bad83026e8f

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

ANALISIS KELAYAKAN PROYEK

PEMBANGUNAN HOTEL DI KABUPATEN BADUNG

JURUSAN TEKNIK SIPIL

Puji syukur penulis panjatkan kehadapan Ida Sang Hyang Widhi

Denpasar, Juli 2016

Abstrak : Sektor pariwisata merupakan sektor andalan perekonomian Bali. Hal

Kata Kunci: kelayakan, teknis, pasar, finansial, Jambuluwuk, hotel

BAB I PENDAHULUAN .................................................................................... 1

BAB II TINJAUAN PUSTAKA ......................................................................... 3

BAB III METODE PENELITIAN .................................................................... 22

BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN ........................................................... 27

BAB V SIMPULAN DAN SARAN .................................................................... 96

DAFTAR PUSTAKA .......................................................................................... 98

2.1 Metode Penilaian Standar Hotel Bintang ...................................................... 7

4.5 Grafik Jumlah Kamar Tersewa Pada Hotel Berbintang

1.1 Latar Belakang

1.2 Rumusan Masalah

1.3 Tujuan Penelitian

1.4 Manfaat Penelitian

1.5 Batasan Masalah

2.1 Pengertian Proyek

Semua itu dibatasi dengan batasan-batasan tertentu yaitu:

2.2 Studi Kelayakan Proyek

1. Ruang lingkup kegiatan proyek disini perlu ditentukan bidang-bidang apa

2.2.1 Aspek Pasar

2.2.2 Aspek Teknis

2.2.3 Aspek Finansial

2.3 Evaluasi Proyek

2.3.1 Evaluasi Aspek Pasar

2.3.1.1 Penggolongan Kelas Hotel

Tabel 2.1 Metode Penilaian Standar Hotel Bintang

Tabel 2.2 Metode Penilaian Standar Usaha Hotel Nonbintang

Tabel 2.3 Penggolongan kelas hotel

 Metode Trend Logaritma (Simple Exponential)

2.3.2 Evaluasi Aspek Teknis

2.3.2.1 Lokasi Proyek

pabrik, layout bangunan, bukan pabrik dan fasilitas-fasilitasnya (Husnan dan

2.3.3 Evaluasi Aspek Finansial

2.3.3.1 Kebutuhan dan Pengalokasian Dana

2.3.3.3 Aliran Kas

Untuk menyatakan penerimaan, umumnya mengarah ke sumbu Y positif

Diagram kas digambarkan sebagai berikut:

Artinya besar pinjaman atau penerimaan sebesar 100, selama 6 satuan

2.3.3.4 Estimasi Aliran Kas (Cash Flow)

NOI (Net Operating Income, atau

NI = Net Income (pendapatan bersih)

3. Sum of Year Digit (SOYD)

2.3.3.6 Kriteria Penilaian Investasi

1. Metode Net Present Value

2. Metode Benefit Cost Ratio

3. Metode Internal Rate of Return

IRR = i’ + NPV '

4. Metode Payback Period

 Aliran kas tahunan dengan Jumlah tetap

 Aliran kas Tahunan dengan Jumlah Tidak tetap

3.2 Penentuan Lokasi dan Obyek Studi

3.3 Kerangka Penelitian

Latar Belakang Masalah

Pemilihan Objek Penelitian

Data Aspek Pasar Data Aspek finansial Data Aspek Teknis

Analisis Aspek Pasar Analisis Aspek Finansial Analisis Aspek Teknis

Kesimpulan dan Saran

3.4 Analisis Data

3.4.2 Aspek Teknis