DECRETO SUPREMO
N° 035-2006-VIVIENDA
EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA
CONSIDERANDO:
Que, el artículo 10° del Decreto Supremo N° 011-2005-VIVIENDA, establece que el Ministerio
de Vivienda, Construcción y Saneamiento, en el término de cuarenta y cinco días contados a
partir de la fecha de su entrada en vigencia, publicará el Texto Único Ordenado del Reglamento
de la Ley N° 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la
Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de
Propiedad Común;
Artículo 1°.- Aprobación del Texto único Ordenado del Reglamento de la Ley N° 27157
Apruébase el Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley N° 27157, Ley de
Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen
de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, el mismo que consta
de cuatro (4) Secciones, con ciento cincuenta y siete (157) artículos diecisiete (17) Disposiciones
Transitorias y dos (2) Disposiciones Finales, cuyo texto forma parte del presente Decreto
Supremo.
Dado en la Casa de Gobierno, en Lima, a los seis días del mes de noviembre del año dos mil
seis.
SECCIÓN PRELIMINAR
2.1. Abreviaturas
- Ley:
La Ley N° 27157 de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria
de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad
Común.
- Reglamento:
El presente Reglamento de la Ley.
- CAP:
El Colegio de Arquitectos del Perú.
- CIP:
El Colegio de Ingenieros del Perú.
- FOR:
El Formulario Registral establecido por la Ley.
- FUO:
El Formulario único Oficial establecido por la Ley.
- FOM:
El Formulario Oficial Múltiple.
- SUNARP:
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
- RP
Registro de Predios
2.2 Definiciones
- Área techada:
El área encerrada por el perímetro de la proyección de los techos con cualquier tipo de
cobertura, sobre el plano del piso. Incluye los muros, los aleros y los espacios con dobles o
mayores alturas, y excluye la proyección de vigas, cornisas, jardineras y otros elementos
arquitectónicos elevados que no constituyen techos.
- Área libre:
En el primer piso, el área resultante de la diferencia entre el área del terreno y el área techada
de ese piso de la edificación. En los pisos superiores, la resultante de la diferencia entre el área
ocupada y el área techada del piso correspondiente. Los porcentajes que fijan los parámetros
edificatorios están referidos al área libre del primer piso.
- Área ocupada:
El área total del piso correspondiente, que incluye áreas techadas y libres, cercos, etc.
- Casco habitable:
La edificación que cuenta con estructuras, muros, falsos pisos y/o contrapisos, techos,
instalaciones sanitarias y eléctricas, aparatos sanitarios, puertas y ventanas exteriores, puerta de
baño, y acabados exteriores con excepción de pintura.
- Edificaciones:
Las estructuras arquitectónicas que requieren cumplir condiciones mínimas de habitabilidad
para albergar a las personas en el desarrollo de cualquiera de sus actividades.
- Predeclaratoria de fábrica:
La anotación preventiva, en el Registro Público respectivo, de un proyecto de declaratoria de
fábrica elaborada a partir de los planos de obra y especificaciones técnicas que cuentan con
aprobación municipal.
- Saneamiento de Titulación:
Es el trámite destinado a obtener la titulación o acreditación de la propiedad del terreno sobre
el que se levanta la edificación a regularizar, a fin de hacerla idónea para su acceso al registro.
Comprende los trámites de declaración de prescripción adquisitiva de dominio o de formación de
títulos supletorios.
- Supervisión de obra:
El asesoramiento técnico profesional y de control de obra efectuado por el delegado de la
Comisión Técnica Supervisora de Obra para asegurar la calidad y seguridad técnica de la
edificación, así como su formalidad legal.
- Verificador Responsable:
El arquitecto o ingeniero civil colegiado, inscrito en el índice de Verificadores a cargo del
Registro de Predios, quien bajo su responsabilidad profesional, organiza y tramita el expediente
de regularización, constata la existencia y características de la edificación, el cumplimiento de las
normas y parámetros urbanísticos y edificatorios, y confirma que los planos que se adjuntan al
expediente corresponden a la realidad física del terreno y la edificación.
2.3 Precisiones
- Copropiedad:
Es el efecto legal derivado de la concurrencia de dos o más personas en los derechos de
propiedad de una misma cosa, mueble o inmueble.
- Casas en copropiedad:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto de viviendas
unifamiliares que incluye bienes de propiedad común, como áreas recreativas o de otra índole, y
servicios comunes.
- Casas en quinta:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto continuo de
viviendas unifamiliares construido sobre un terreno urbanizado, que cuenta, por lo menos, con un
pasaje de acceso desde la vía pública en calidad de bien común.
- Departamentos en edificio:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva para uso residencial, comercial, industrial o
mixto, ubicadas en una edificación de más de un piso que cuenta con bienes y servicios
comunes.
- Unidades Inmobiliarias:
Son los terrenos sin edificar, las edificaciones, los aires o las secciones de cualquiera de ellos
que sean factibles de independizar, y cuyos derechos sean susceptibles de inscripción en el
Registro Público respectivo.
- Licencia de Obra:
Es la licencia de construcción señalada en el inciso b) del Art. 28° de la Ley, respecto de la
cual trata el Título I de la Sección Segunda de este Reglamento.
- Declaratoria de fábrica:
Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra sujeta a este Reglamento.
Se realiza mediante una declaración del propietario, que cumple las formalidades y trámites
establecidos por la Ley. Se formaliza a través del FUO o por escritura pública, según sea el caso.
- Obras Menores:
Toda obra que no altere los elementos estructurales de la edificación original ni modifique su
uso, en la medida que cumpla con los parámetros urbanísticos y edificatorios; y cuya área no
exceda, en total, de 30 m2 de intervención; o, en el caso de las no mensurables, cuyo valor de
obra no sea mayor de seis (6) UIT.
SECCIÓN PRIMERA
(Título I de la Ley N° 27157)
REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES
TÍTULO I
NORMAS GENERALES
CAPÍTULO I
GENERALIDADES
a) Predios urbanos
b) Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción
simultánea
c) Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la
Municipalidad correspondiente e inscritos como rústicos en el Registro de predios
CAPÍTULO II
El NOTARIO
d) Notifica a los colindantes, al titular registral o a terceros que pudiesen tener derecho o
pretensión, respecto de la propiedad del terreno o de la edificación, para que puedan ejercer su
derecho de oposición si fuera el caso.
h) Devuelve al interesado, una vez concluido el trámite, una copia completa del FOR y
documentos anexos, con las constancias de inscripción respectivas.
CAPÍTULO III
El VERIFICADOR
7.1 Ejercerá la labor de verificador, el arquitecto o ingeniero colegiado, que cumpla con
inscribirse como tal ante el Registro de Predios. Tendrá la calidad de privado o público.
7.2 De acuerdo con sus funciones, tendrá la clase de Verificador Responsable y/o Verificador
Ad Hoc.
7.3 Cualquier persona que desee comprobar los datos de un verificador, podrá solicitarlos en
el Registro a cuyo cargo se encuentre el índice de Verificadores correspondiente.
Para dicha inscripción el profesional que desee ejercer como Verificador Responsable,
presentará al Registro ante el cual solicite su inscripción, copia certificada de su título profesional
emitida por la universidad que lo otorgó; Certificado de Habilitación Profesional del CAP o del CIP,
según corresponda; el comprobante de pago de los derechos de inscripción, y el registro de su
firma, sellos, domicilio, datos de identidad personal, y compromiso de veracidad, a través del
formato que, para el efecto, aprueba este reglamento.
10.5 Dicho Informe no constituye requisito previo para la inscripción de los derechos, contratos
o actos a los que se contrae el proceso de regularización y, de contener observaciones, éstas se
registrarán como carga conforme a lo normado en el Art. 32° del presente Reglamento, en cuanto
sea aplicable.
11.1 Las entidades rectoras que podrán acreditar Verificadores Ad Hoc son: el Instituto
Nacional de Cultura (INC), para la preservación y conservación del patrimonio cultural
monumental y arqueológico; el Instituto Nacional de Recursos Naturales (INRENA), para los
efectos de la preservación y conservación de las áreas naturales protegidas; el Cuerpo General
de Bomberos Voluntarios del Perú (CGBVP) y el Instituto Nacional de Defensa Civil(INDECI),
para cautelar la seguridad de edificaciones de más de cinco pisos, los centros y galerías
comerciales, los campos feriales, los establecimientos de hospedaje, los edificios de
concentración masiva de público; y el Ministerio de Defensa en las zonas de frontera y otras
sometidas a su competencia conforme a ley.
11.2 Estas entidades, convocarán públicamente a los arquitectos e ingenieros colegiados que
cuenten con especialidad y/o experiencia suficiente para ejercer como Verificadores Ad Hoc en
las materias de su competencia, los registrarán en un padrón y gestionarán su inscripción en el
índice de Verificadores a cargo del Registro de Predios.
11.3 Las entidades mencionadas en el numeral 11.1 designarán al Verificador Ad Hoc, en cada
caso, cuando sea requerido, respetando el turno de las comunicaciones y en estricto orden de
inscripción en su padrón.
a) Suspensión temporal no menor de quince (15) días, ni mayor de seis (6) meses, cuando la
falta es leve.
b) Cancelación de su registro de verificador si la falta es grave, o a la tercera suspensión por
falta leve.
c) Inhabilitación temporal o definitiva para el ejercicio profesional, que será dispuesta por el
Juez a denuncia del propietario, del colegio profesional al que pertenece, de la municipalidad y/o
del Registro ante el que se cometió el hecho, cuando la falta implique comisión de delito; sin
perjuicio de las sanciones previstas por ley.
Las sanciones a los verificadores inscritos en el Registro de Predios, se regirán por sus
propias normas.
TÍTULO II
TRÁMITE DE REGULARIZACIÓN
CAPÍTULO I
ACUERDO DE REGULARIZACION
Entre la convocatoria y la fecha de reunión, debe haber un período mínimo de cinco (5) y
máximo de diez (10) días hábiles.
g) Las oposiciones, precisiones o reservas que cualquier propietario desee hacer constar en el
acta.
21.1 Si los acuerdos fueran adoptados con el voto conforme de todos los propietarios de la
edificación, se podrá iniciar el trámite de regularización sin necesidad de requisito adicional
alguno.
21.2 Si alguno de los acuerdos es asumido por mayoría, el acta de la reunión deberá ser
comunicada a quienes no asistieron, de la siguiente forma:
- Copias del acta deberán ser fijadas en los lugares más visibles de la edificación, por lo
menos durante tres días consecutivos.
- Un extracto del acta, deberá ser publicado, por una vez, en el diario oficial "El Peruano" y en
el diario de mayor circulación del lugar donde se ubica el predio, con la indicación expresa del
cuadro de participación porcentual en los bienes comunes.
22.1 Cualquier propietario que se considere agraviado por alguno de los acuerdos de la Junta
de Propietarios, podrá plantear oposición a través del procedimiento sumarísimo previsto en el
Art. 546° del Código Procesal Civil, ante el Juez de Paz Letrado del lugar donde se ubica el
inmueble.
El plazo para interponer la demanda es de quince (15) días hábiles contados a partir de la
última publicación del acuerdo de regularización.
CAPÍTULO II
REQUISITOS DEL EXPEDIENTE DE REGULARIZACIÓN
a) Copia literal de dominio o documento público, o privado de fecha cierta, donde conste el
derecho de propiedad del solicitante; o la solicitud de saneamiento de titulación, de ser el caso.
d) Planos de plantas de arquitectura (planos de distribución) por pisos, a la menor escala que
permita su perfecta lectura, con los nombres de todos los ambientes exteriores e interiores
(inclusive los secundarios como closets, despensa, depósitos, piscinas, canchas, etc.),
concordados con la memoria descriptiva del FOR.
e) Informe Técnico de Verificación, de ser el caso, con las constancias de haber solicitado la
Verificación Ad Hoc correspondiente.
Los planos y el Informe Técnico de Verificación deberán estar firmados y sellados por el o los
verificadores.
a) Copia legalizada del acta del acuerdo de inicio de regularización a que se refiere el Art. 19°
de este Reglamento.
c) Plano de Planta a escala 1/75, en el que se delineará las zonas de la fábrica demolidas, en
el caso de demolición parcial.
d) Informe Técnico de Verificación y, de ser el caso, como anexo, el informe especializado del
Verificador Ad Hoc.
Una vez inscritos los actos indicados, las dos copias del expediente, con la constancia de su
inscripción respectiva, serán devueltas al notario, quien entregará al solicitante una copia y
remitirá la otra a la municipalidad distrital correspondiente para los fines señalados en el inciso i)
del Art. 5° del presente Reglamento.
El propietario del inmueble inscrito con observaciones, estará obligado a subsanarlas antes de
ejecutar cualquier tipo de obra en la edificación.
33.2 Si el área del terreno es superior al área registrada y no existe superposición de áreas,
podrá solicitarse la anotación preventiva de la fábrica, la misma que tendrá una vigencia de un
año prorrogable por un año más.
Artículo 34°.- Cancelación de las cargas
34.1 El propietario que subsane las observaciones inscritas como cargas, presentará, para la
cancelación de éstas, un nuevo Informe Técnico de Verificación que acredite la subsanación, con
firmas legalizadas por notario. A este informe se adjuntarán los planos replanteados, si fuera
necesario.
34.2 Cuando la cancelación de la carga determine la modificación del contenido del asiento de
inscripción de la declaratoria de fábrica, el registrador procederá a extender el asiento
modificatorio respectivo.
34.3 Las cargas referentes a las discrepancias de áreas, linderos y/o medidas perimétricas, se
cancelan de acuerdo con el procedimiento legal correspondiente.
CAPÍTULO IV
REGULARIZACIÓN CON SANEAMIENTO DE TITULACIÓN
a) La indicación precisa de la fecha y forma de adquisición, así como del tiempo de posesión.
f) Copia literal de dominio del predio si está inscrito, y/o certificado de búsqueda catastral, de
ser el caso.
Las notificaciones se regirán supletoriamente por las normas establecidas para ellas en el
Código Procesal Civil.
Sin perjuicio de las notificaciones antes indicadas, el notario fijará carteles en los lugares más
visibles de la edificación cuyo saneamiento se solicita. Asimismo, dispondrá que se efectúe una
publicación que contenga el extracto de la solicitud de saneamiento, por tres (3) días, con
intervalos de tres días hábiles entre cada una de ellas, en el diario oficial "El Peruano" y en el de
mayor circulación del lugar donde se ubica el inmueble.
41.2 Transcurridos treinta (30) días hábiles, desde la fecha de la última publicación, sin que se
hubiera interpuesto oposición, el notario levantará un acta donde hará constar la evaluación de
las pruebas y los actuados, y declarará la prescripción adquisitiva de dominio a favor del
solicitante o dispondrá la formación de títulos supletorios, según sea el caso.
41.3 El acta notarial y todos sus antecedentes, serán incorporados al Registro Notarial de
Asuntos no Contenciosos, del cual se podrá expedir todos los traslados instrumentales previstos
por la ley del notariado.
Copia certificada de dicha acta se adjuntará al FOR, a efectos de que el notario la presente al
Registro, de conformidad a lo previsto en el Art. 31° del presente Reglamento.
43.1 Hasta el momento de emitirse el acta notarial que ponga fin al procedimiento, cualquier
persona podrá formular oposición a la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de
dominio o a la formación de títulos supletorios en trámite.
Esta oposición debe formularse por escrito ante el notario, quien suspenderá el trámite en el
estado en que se encuentre y remitirá lo actuado al Juzgado Especializado en lo Civil de turno de
la jurisdicción donde se ubica el inmueble, dentro del tercer día hábil de presentada la oposición.
43.2 El Juez, una vez recibido el expediente concederá un plazo judicial, común para ambas
partes, para la adecuación del expediente a las exigencias del trámite judicial, tanto de la
demanda como de la contestación, y proseguirá el trámite conforme a su procedimiento.
43.3 Una vez concluido el proceso judicial y agotadas todas las instancias, el juez notificará al
notario con la resolución que pone fin al proceso, para que éste prosiga según el sentido de la
misma.
SECCIÓN SEGUNDA
(Título II de la Ley N° 27157)
LICENCIA DE OBRA Y DECLARATORIA DE FÁBRICA
TÍTULO INICIAL
45.1 El Formulario Único Oficial (FUO), es el documento a través del cual se formalizan los
procedimientos de Licencia de Obra y Declaratoria de Fábrica regulados por este Reglamento.
Está constituido por las siguientes partes y sus anexos:
45.2 El Formulario Oficial de Uso Múltiple (FOM), es el documento que se usará para solicitar
Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, Licencia de Obra para Cercado,
Certificado de Finalización de Obra y de Zonificación y ampliación de plazo de ejecución de obra;
para informar sobre trabajos de refacción, presentar anteproyecto arquitectónico en consulta o
planos modificados durante el proceso de la obra, comunicar el cambio de profesional
responsable de la obra; así como para cualquier otro trámite derivado de las disposiciones de
este Reglamento en que no sea aplicable el FUO.
45.3 El FUO y el FOM serán de uso obligatorio en todas las municipalidades de la República,
las que podrán distribuirlos al público por un valor que no supere su costo de impresión.
Queda terminantemente prohibido el uso de formularios distintos al FUO y al FOM para todos
los trámites de licencias de obra y declaratoria de fábrica; así como alterar o modificar la forma o
contenido de los formularios oficiales. Éstos sólo podrán ser modificados mediante resolución
ministerial del Ministerio de Transportes, Comunicaciones, Vivienda y Construcción.
45.4 Las municipalidades entregarán obligatoriamente a los interesados, adjunto al FUO, una
fotocopia del cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones vigente que corresponda,
debidamente actualizado con los índices que emite el INEI.
- Opción a:
Esta opción obligará al propietario a ejecutar la obra de conformidad con los planos y
especificaciones de su proyecto, sin modificaciones y con supervisión de obra por parte de la
Comisión Técnica Supervisora.
- Opción b:
El propietario solicitará la licencia y, una vez obtenida ésta, comunicará por escrito, a la
municipalidad, la fecha de inicio de la obra.
La Municipalidad tendrá un plazo de veinte (20) días hábiles para pronunciarse sobre la
solicitud presentada, con excepción de los casos de ampliación de plazo para la calificación,
expresamente contemplados en el artículo 70° de este Reglamento.
Esta modalidad se aplicará a cualquier tipo de obra de edificación señalado en el Art. 51° del
presente Reglamento y estará condicionada obligatoriamente a la supervisión de obra que
efectuará la Comisión Técnica Supervisora de Obra y a los trámites dispuestos en el Art. 79° de
este Reglamento.
No se podrá ejecutar obras por autoconstrucción, en ningún caso, cuando se trate de bienes
culturales inmuebles debidamente declarados. Toda intervención en esta categoría de inmuebles
deberá ejecutarse previa aprobación del proyecto por la Comisión Técnica Calificadora de
Proyectos.
TÍTULO I
LICENCIA DE OBRA
CAPÍTULO I
GENERALIDADES
a) Edificación nueva:
Obra que se ejecuta, totalmente o por etapas, sobre un terreno baldío, cumpliendo las
condiciones mínimas de habitabilidad establecidas en las normas de edificación vigentes.
b) Remodelación:
Obra que se ejecuta para modificar la distribución de los ambientes con el fin de adecuarlos a
nuevas funciones o incorporar mejoras sustanciales, dentro de la edificación existente sin
modificar el área techada.
c) Ampliación:
Obra que incrementa el área techada de una edificación existente, sin alterar su tipología y
armonía estilística original.
d) Refacción:
Trabajos que consisten en el mejoramiento y/o la renovación de las instalaciones,
equipamiento y/o elementos constructivos sin alterar el uso, el área techada total, ni los
elementos estructurales de la edificación existente.
e) Acondicionamiento:
Trabajos de adecuación de ambientes de una edificación existente, a las necesidades del
usuario, mediante elementos removibles, como tabiquería, falsos cielorrasos, ejecución de
acabados e instalaciones.
f) Puesta en valor:
Obra que comprende, separada o conjuntamente, trabajos de restauración, recuperación,
rehabilitación, protección, reforzamiento y mejoramiento de una edificación con valor histórico
monumental calificado.
g) Cercado:
Obra que comprende exclusivamente la construcción de muros perimétricos en un terreno y
vanos de acceso cuando lo permita la Municipalidad.
h) Demolición:
Obra que elimina planificadamente una edificación, en forma total o parcial, para ejecutar una
nueva o cumplir alguna disposición emanada de la autoridad competente.
i) Obras Menores:
Toda obra que no altere los elementos estructurales de la edificación original, en la medida
que cumpla con los parámetros urbanísticos y edificatorios; y cuya área no exceda, en total, de 30
m2 de intervención; o, en el caso de las no mensurables, cuyo valor de obra no sea mayor de seis
(6) UIT.
No podrán considerarse obras menores aquellas que alteren las fachadas o volúmenes de
inmuebles ubicados en Zonas Monumentales y/o bienes culturales inmuebles previamente
declarados.
55.1 El plazo de vigencia de la Licencia de Obra será de treinta y seis (36) meses. Este plazo
podrá ser ampliado por una sola vez, a simple solicitud del propietario, por el término de doce (12)
meses adicionales, sin requerirse nuevo pago y respetándose los parámetros urbanísticos y
edificatorios con los que fue otorgada.
La ampliación del plazo será solicitada, por el propietario o el responsable de obra, antes de la
caducidad de la licencia, mediante el FOM.
55.2 De producirse la caducidad de la licencia, el propietario podrá revalidarla, con los plazos
establecidos en el numeral 55.1, abonando los derechos correspondientes al saldo de obra por
ejecutar.
55.3 En el caso de proyectos a ser ejecutados por etapas, se podrá solicitar Licencia de Obra
por cada etapa, en base a un proyecto integral cuya aprobación tendrá una vigencia de diez.
a) Para edificación nueva o ampliación, con base en los Valores Unitarios Oficiales de
Edificaciones para Costa, Sierra y Selva, según corresponda, actualizados mensualmente de
acuerdo con los índices aprobados por el INEI, cuya fotocopia entregarán las municipalidades tal
como se establece en el numeral 45.4 de este Reglamento.
c) Para demolición, con base en los Valores Unitarios indicados en el inciso a), actualizados,
aplicando el máximo de las depreciaciones por antigüedad y estado de conservación.
CAPÍTULO II
COMISIÓN TECNICA
a) Revisar y calificar los anteproyectos y proyectos de todo tipo de obra, que se sometan a su
consideración, de conformidad con los parámetros urbanísticos y/o edificatorios, y las normas de
edificación vigentes.
b) Absolver las consultas que formulen los interesados sobre aspectos de carácter técnico y
normativo, referentes exclusivamente a los alcances de los parámetros urbanísticos y/o
edificatorios y normas de edificación vigentes.
c) Resolver cualquier vacío que pudiese existir respecto a los parámetros urbanísticos y/o
edificatorios, y las normas de edificación vigentes.
58.3 En todas las Municipalidades provinciales, así como en las distritales en que sea posible,
la composición de la Comisión Técnica Calificadora de Proyectos será la siguiente:
b) Dos delegados calificadores que serán designados por la filial correspondiente del CAP, uno
de los cuales deberá acreditar estudios o experiencia en planeamiento urbano.
c) Tres delegados calificadores que serán designados por la filial correspondiente del CIP,
especialistas en estructuras, instalaciones sanitarias e instalaciones eléctricas.
d) Delegados ad hoc que serán incorporados en los casos previstos en el numeral 62.1 de
este Reglamento.
58.4 Las Municipalidades podrán conformar más de una Comisión Técnica Calificadora de
Proyectos, en función de la demanda de Proyectos, fijando el turno en que alternarán.
58.5 Los delegados calificadores atenderán los expedientes, en estricto orden de ingreso,
dando preferencia a los que reingresen por subsanación de observaciones.
58.6 Las Comisiones Técnicas Calificadoras de Proyectos son órganos colegiados, cuyo
funcionamiento se regula por Ios Artículos 95° al 102° de la Ley N° 27444 - "Ley del
Procedimiento Administrativo General”, así como por el Reglamento de las Comisiones Técnicas
Calificadoras de Proyectos aprobado por Resolución Viceministerial N° 003-2000-MTC/15.04 y su
modificatoria por la Resolución Viceministerial N° 008-2005-VIVIENDA/VMVU.
59.4 Los delegados supervisores del CAP y del CIP supervisarán las obras por estricto orden
de aprobación de las licencias o del inicio de la obra de acuerdo con un rol que se definirá de
mutuo acuerdo o por sorteo.
60.1 En las municipalidades distritales en que no sea posible conformar la Comisión Técnica
de acuerdo con el numeral 58.3, se podrá reducir el número de miembros de la misma según la
disponibilidad de profesionales colegiados, debiendo quedar constituida, como mínimo, por tres
(3) miembros: el funcionario municipal designado, profesional o no, quien la presidirá, un
delegado del CAP y un delegado del CIP. En este caso, los delegados ejercerán tanto la función
de calificación de proyectos como la de supervisión de obra.
60.2 En las municipalidades distritales en que no sea posible la designación de delegados del
CAP y del CIP para conformar la Comisión Técnica, el funcionario municipal designado la
constituirá con la participación de delegados de la Comisión Técnica de la municipalidad
provincial o distrital más cercana, la que designará entre sus miembros a los que deban cumplir
las funciones de calificación de proyectos y supervisión de obra.
Artículo 61°.- Selección y acreditación de los delegados del CAP y del CIP
Cada colegio profesional seleccionará a sus delegados mediante concurso interno y los
acreditará ante la Comisión Técnica correspondiente con credenciales emitidas por sus filiales, en
las que deberá consignarse su calidad (calificador o supervisor, titular o altemo), su especialidad y
el tiempo en que ejercerá el cargo.
62.1 Para la calificación en los casos que, por mandato de la ley o características especiales
del proyecto, se requiera la opinión de entidades rectoras; el Presidente de la Comisión Técnica
Calificadora de Proyectos podrá citar, mediante comunicación escrita, delegados ad hoc,
acreditados conforme a lo dispuesto en la Quinta Disposición Transitoria del presente
Reglamento.
62.2 Las entidades rectoras que podrán acreditar delegados ad hoc son: el Instituto Nacional
de Cultura (INC), para la preservación y conservación del patrimonio cultural monumental y
arqueológico; el Instituto Nacional de Recursos Naturales (INRENA), para los efectos de la
preservación y conservación de las áreas naturales protegidas; el Cuerpo General de Bomberos
Voluntarios del Perú (CGBVP) y el Instituto Nacional de Defensa Civil (INDECI), para cautelar la
seguridad de las edificaciones de más de cinco pisos, centros y galerías comerciales, campos
feriales, establecimientos de hospedaje, edificios de concentración masiva de público; y el
Ministerio de Defensa en las zonas de frontera y otras sometidas a su competencia conforme a
ley.
62.3 Los delegados ad hoc participarán con los mismos derechos y obligaciones de los demás
integrantes de la Comisión.
Los dictámenes emitidos por los delegados ad hoc, dentro de las sesiones de la Comisión
Técnica Calificadora de Proyectos, constituyen un certificado de conformidad de la entidad rectora
a la que representan.
Si alguno de los parámetros no estuviese oficialmente determinado, por los planes urbanos o
proyectos urbanísticos integrales, la Oficina de Desarrollo Urbano de la Municipalidad
correspondiente, conforme a sus competencias, deberá fijarlo para el caso específico.
63.5 El Certificado tiene plena validez jurídica y otorga derechos al interesado respecto a los
índices y parámetros contenidos en el mismo. El certificado será emitido por la dependencia
municipal competente en el plazo de dos (2) días hábiles, contados desde la recepción de la
solicitud, bajo responsabilidad. Tendrá una vigencia de dieciocho (18) meses.
63.8 Para proyectos calificados como "Habilitaciones Urbanas con Construcción Simultánea
de Viviendas” y para todo proyecto que, abarcando lotes contiguos o manzanas completas de
Habilitaciones Urbanas con lotes independizados, se plantee en base a módulos típicos de
vivienda; se exigirá un (1) solo Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, para cada
solicitud de Licencia de Construcción, especificándose las unidades prediales a que se refiere.
CAPÍTULO III
TRÁMITE DEL ANTEPROYECTO EN CONSULTA
d) Plano de Localización y Ubicación según el modelo optativo aprobado por este Reglamento,
u otro distinto con las siguientes especificaciones obligatorias:
- Plano de ubicación a escala 1/500, en el que se graficará el terreno con todas sus medidas
perimétricas; la manzana donde está ubicado; los frentes de las manzanas circundantes; las vías
públicas con el detalle de calzadas, bermas, aceras, jardines de aislamiento, etc.; la distancia del
inmueble a la esquina con la vía pública transversal más cercana; el uso de los inmuebles
colindantes; los retiros debidamente acotados; así como el Norte Magnético.
El área techada en primer piso se graficará con un achurado a 45° en relación con alguna de
las líneas principales del perímetro de la edificación; el área techada del segundo piso con un
achurado adicional perpendicular al anterior, y las áreas techadas de los demás pisos superiores
con otro achurado adicional a 45° en relación con los anteriores.
- Cuadro de áreas (techada por pisos y techada total, área libre referida al primer piso y área
total del terreno). De tratarse de una ampliación o remodelación, el cuadro de áreas deberá
contener tres columnas: la primera con las áreas de la edificación existente, la segunda con las
de la ampliación y la tercera con las totales, a las que estarán referidos el porcentaje mínimo de
área libre y el coeficiente de edificación. Si el proyecto incluyera demoliciones parciales, se
agregará una cuarta columna con las áreas respectivas.
Opcionalmente, se podrán presentar los planos de arquitectura a nivel de obra, que, de ser
aprobados, formarán parte del expediente de Licencia de Obra en su oportunidad.
f) Fotografías a color: las que sean indispensables para mostrar la relación del inmueble con la
volumetría de los inmuebles vecinos (tomadas frontalmente desde la acera opuesta) y la relación
con el entorno urbano (vistas longitudinales de la sección de la vía pública).
g) Memoria justificativa, exigible para todo tipo de obra respecto a edificaciones de más de
cuatro (4) pisos; para las obras de menor altura que sobrepasen los 1,000 m2 de área techada
total, y para las que se proyecten en áreas de Reglamentación Especial, áreas Monumentales,
áreas Protegidas o zonas y urbanizaciones sometidas a normas especiales, cuyos proyectos
requieren de un mayor análisis. Contendrá, cuando menos, una explicación sucinta de las
características funcionales, formales, tecnológico-ambientales, constructivas y de adecuación al
entorno urbano. La memoria estará firmada y sellada por el arquitecto proyectista.
h) En caso de una solución novedosa que, a criterio del proyectista o de la Comisión Técnica
Calificadora de Proyectos, merezca un especial análisis, se presentará asimismo dicha memoria
como condición previa a la calificación.
Los membretes de los planos cumplirán con los requisitos señalados en el numeral 80.3 del
presente Reglamento.
a) Aprobado:
Anteproyecto que cumple con las normas urbanísticas y de edificación vigentes.
b) Aprobado con Observaciones:
Anteproyecto que incumple alguna norma urbanística y/o de edificación vigentes, cuya
subsanación no implica modificaciones sustanciales.
Entiéndase por "modificación sustancial' al cambio que se realice, en los planos del
anteproyecto, alterando la distribución de los ambientes que lo conforman.
c) Desaprobado:
Anteproyecto que incumple alguna norma urbanística y/o de edificación vigente, cuya
subsanación implica necesariamente modificaciones sustanciales.
Los dictámenes se expresarán en los planos mediante sello, firmas y números de registro
profesional de los delegados que los calificaron. Los planos serán devueltos, bajo cargo, por la
municipalidad al interesado, quien deberá incluirlos posteriormente en el expediente de Licencia
de Obra. En caso de existir observaciones, se anexará el pliego correspondiente.
En el caso del anteproyecto con calificación de Aprobado con Observaciones, podrá optarse
por subsanarlas a la presentación del proyecto.
73.2 El pago de derechos de trámite permite al interesado la revisión del anteproyecto hasta
en dos oportunidades, siempre que se cumpla con el plazo señalado en el numeral 73.1, luego de
lo cual deberá efectuar nuevo pago.
CAPÍTULO IV
TRÁMITE DE LA LICENCIA DE OBRA
74.1 La aprobación del proyecto será requisito indispensable para obtener una licencia de
obra. Esta aprobación tendrá un procedimiento único y común a cualquiera de las dos opciones
de trámite previstas en el Art. 46° de este Reglamento.
74.2 En ambos casos el interesado deberá conformar y presentar un expediente que cumpla
con las exigencias establecidas por el presente Reglamento, según el tipo de obra, el cual será
analizado y calificado por la Comisión Técnica Calificadora de Proyectos.
74.3 La aprobación del proyecto se produce, de modo expreso, mediante dictamen emitido por
la Comisión Técnica Calificadora de Proyectos; o, de modo tácito, por silencio administrativo
positivo, al vencerse el plazo de veinte (20) días hábiles, y de sus ampliaciones cuando proceda,
con el que cuenta la Municipalidad para notificar el dictamen de calificación, excepto en los casos
de inmuebles que se ubiquen en zonas monumentales o que estén declarados como patrimonio
monumental.
75.1 Para obtener Licencia de Obra para Edificación Nueva, el expediente contendrá:
e) Plano de localización y ubicación según lo indicado en el inciso d) del numeral 64.2 de este
Reglamento.
f) Planos de arquitectura: plantas, cortes y elevaciones, a nivel de plano de obra, con ejes de
trazo y replanteo, debidamente acotados, a escala no menor de 1/75. La planta del primer piso
deberá contener cotas de nivel en los puntos notables de la poligonal del terreno y curvas de nivel
en el caso de terrenos con pendientes mayores del 6%, así como el perfil del frente de las
edificaciones colindantes hasta 1.50 m. a cada lado del inmueble. En las elevaciones deberán
acotarse las alturas de los inmuebles vecinos. De existir escaleras, su desarrollo deberá aparecer
en los cortes. Se incluirá las especificaciones de los vanos, ya sea en las plantas o en un cuadro
de vanos.
De tratarse de proyectos de gran magnitud, los planos de obra podrán ser fraccionados, en
cuyo caso se presentará, además, un plano de conjunto a escala conveniente, con la codificación
de los planos fraccionados. Podrá aceptarse la escala 1/100, siempre y cuando se lean
perfectamente los planos.
g) Planos de estructuras: cimentación, indicando la capacidad portante del terreno, los ejes del
trazo, la ubicación y dimensiones de las juntas de separación sísmica y/o de construcción;
elementos estructurales de apoyo: muros portantes, columnas o pórticos, placas, vigas; planos de
techo; elementos estructurales especiales: escaleras, cisternas, silos, tanques elevados, etc.;
especificaciones técnicas, incluyendo el coeficiente de carga del terreno. Los planos de
cimentación y de techos serán presentados a las mismas escalas de los planos de arquitectura, y
los demás a escalas que permitan su perfecta comprensión. Se deberá presentar estudio de
suelos cuando lo solicite la Comisión Técnica Calificadora de Proyectos.
j) Fotografías a color, según lo indicado en el inciso f) del numeral 64.2 del presente
Reglamento.
k) Memoria justificativa, indicada en el inciso g) del numeral 64.2 de este Reglamento, de ser
el caso.
No se requerirá la presentación de los planos y documentos señalados en los incisos d), j), k)
y l) de este artículo en caso de estar vigente la aprobación del anteproyecto arquitectónico en
consulta y de estar incluidos en el expediente correspondiente.
75.2 La Licencia de Obra para Edificación Nueva se tramitará bajo los procedimientos y
condiciones establecidos en los artículos 80° al 91° del presente Reglamento.
75.3 Toda solicitud de obra para edificación nueva en proyectos calificados como
"Habilitaciones Urbanas de Construcción Simultánea de Vivienda” y para todo proyecto que
abarcando lotes contiguos o manzanas completas de Habilitaciones Urbanas con lotes
independizados, se plantee en base a módulos típicos de vivienda, se tramitará en un solo
expediente administrativo, especificándose las unidades prediales a que se refiere; generando un
único derecho de trámite cuyo monto será determinado de acuerdo al costo que su tramitación
demande.
76.1 Para obtener Licencia de Obra para Remodelación, Ampliación, Modificación, Reparación
o Puesta en Valor, el expediente se conformará con los requisitos señalados en el Art. 75° de este
Reglamento, debiendo tenerse en cuenta, además, lo siguiente:
a) Se adjuntará copia literal de dominio, donde conste la declaratoria de fábrica si está inscrita,
o la Conformidad de Obra o la Licencia de Obra o de Construcción de la edificación existente en
el caso de no constar en el asiento de inscripción correspondiente.
Para las obras de puesta en valor, se deberá graficar en los planos los elementos
arquitectónicos con valor histórico monumental propios de la edificación, identificándolos
claramente y diferenciándose aquellos que serán objeto de restauración, reconstrucción o
conservación, en su caso.
Sólo en el caso que sea posible una perfecta lectura, se podrá presentar un solo plano.
- Se diferenciarán claramente los puntos y salidas existentes, los que se eliminarán y los
nuevos, detallando adecuadamente los empalmes.
f) Para las obras de Puesta en Valor será obligatoria la presentación de una memoria
justificativa, en la que el restaurador demuestre el cumplimiento de las exigencias técnicas y
legales requeridas por ley para este tipo de obra.
Artículo 77°.- Licencia y/o Autorización para obras de Cercado y Obras Menores
La Licencia de Obra de Cercado se refiere exclusivamente a terrenos baldíos.
a) FOM por duplicado, debidamente llenado y firmado por el propietario, y Hoja de Trámite
correspondiente.
b) Copia literal de dominio o copia del título de propiedad.
c) Comprobante de pago, por el derecho municipal correspondiente.
d) Plano de localización y ubicación simple, según lo indicado en el inciso d) del numeral 64.2
del presente Reglamento, excluyendo los Cuadros Comparativo y de Áreas, y adjuntando la
elevación del cerco frontal propuesto de ser el caso.
e) Carta de Seguridad de Obra suscrita por Arquitecto o Ingeniero Civil.
a) FUO por triplicado, debidamente llenado y firmado por el propietario, y Hoja de Trámite
correspondiente.
b) Copia literal de dominio o copia del título de propiedad.
c) Pago por derecho de trámite.
d) Memoria Descriptiva, conteniendo el detalle de la obra a realizar, indicando fecha de inicio y
plazo de ejecución, así como el monto estimado o el presupuesto de obra.
e) Plano de ubicación, con el detalle de la ampliación (de ser el caso), Cuadros Comparativo y
de Áreas, adjuntando los planos de arquitectura (plantas, cortes y elevaciones), firmados por el
propietario y el proyectista o profesional responsable de la obra, sea arquitecto o ingeniero.
f) Carta de Seguridad de Obra suscrita por Arquitecto o Ingeniero Civil Colegiado adjuntando el
Certificado de Habilidad Profesional.
g) En caso de tratarse de un inmueble comprendido en el Régimen de Unidades Inmobiliarias
de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, se deberá adjuntar la autorización de la Junta de
Propietarios, cuando las obras afecten áreas de dominio común o la apariencia externa del
predio.
77.3 Si la obra no comprende la ampliación del área techada: se tendrá por otorgada
automáticamente, la autorización de obra menor, a la presentación de la documentación
establecida en el numeral 77.2 del presente Reglamento. Si la obra comprende la ampliación
del área techada: la documentación presentada será revisada por el funcionario municipal para
evaluación; el cual, en caso de cumplir con la normativa vigente, expedirá la Resolución
correspondiente en el FOM, en un plazo no mayor de cinco (5) días útiles, bajo responsabilidad.
78.2 La Licencia de Obra para Demolición se tramitará bajo los procedimientos y condiciones
establecidos en los artículos 80° al 91° del presente Reglamento, en lo que fuera aplicable.
En este caso, para la obtención de la Licencia de Obra, no se requiere la aprobación por parte
de la Comisión Técnica Calificadora de Proyectos, salvo que el delegado supervisor lo considere
necesario. El trámite se cumple exclusivamente ante la oficina municipal encargada de licencias
de obra, la que, al concederla, comunica a la Comisión Supervisora de Obra para que cumpla su
función.
80.2 Todos los planos deberán estar firmados y sellados por el profesional responsable del
proyecto correspondiente, y firmados por el propietario. Los profesionales proyectistas y
responsable de obra deberán adjuntar los Certificados de Habilitación Profesional
correspondientes.
80.3 Los membretes de los planos deberán contener, por lo menos, la siguiente información:
nombres del propietario y del profesional responsable del plano; especialidad y número de
colegiación del profesional; tipo de obra y nombres detallados de proyecto y plano; escala, fecha
y numeración del plano referida al número total de planos del proyecto correspondiente. Para la
numeración de los planos, se usarán los siguientes prefijos: U para el plano de ubicación, A para
arquitectura, E para estructuras, IS para instalaciones sanitarias, IE para instalaciones eléctricas y
otros que permitan identificar la especialidad correspondiente, a criterio del proyectista.
82.2 De no estar completo el expediente por falta de alguno de los documentos exigidos, el
funcionario de mesa de partes lo hará constar en el cargo que firme. El interesado tendrá dos (2)
días hábiles para completar el expediente, reiniciándose el plazo con el ingreso del documento
faltante. Si no cumpliera con la subsanación, el expediente se tendrá por no presentado y se
devolverá al interesado por mesa de partes, bajo cargo.
84.2 En caso de que el dictamen fuera de Desaprobado, no se podrá iniciar la obra hasta
haber cumplido con subsanar el proyecto mediante la reformulación del mismo.
84.3 Si el dictamen fuera de Aprobado o Aprobado con Observaciones, se podrá iniciar la obra
conforme a lo comunicado en la presentación del expediente, debiendo subsanar las
observaciones, de ser el caso, conforme al trámite previsto por el inciso b) del numeral 96.1 de
este Reglamento.
85.3 Ambas anotaciones se validarán con sello y firma del Presidente de la Comisión Técnica
Calificadora de Proyectos.
Una vez efectuada la liquidación, el interesado pagará los derechos en tesorería y presentará,
a la oficina antes mencionada, copia del comprobante de pago cancelado, con lo que concluirá el
trámite de Licencia de Obra.
La copia del FUO-Parte1 y los planos de obra, autenticados, constituirán la Licencia de Obra
que deberá permanecer obligatoriamente en la obra.
Artículo 89°.- Inicio de obra en la opción del inciso a) del Art. 28° de la Ley
89.1 Cuando el propietario haya optado por el trámite previsto por el inciso a) del Art. 28° de la
Ley (Opción a señalada en el Art. 46° del presente Reglamento), y transcurrieran más de veinte
(20) días hábiles, sin que la Comisión Técnica Calificadora de Proyectos emita el dictamen del
proyecto presentado, contará con Licencia de Obra por silencio administrativo positivo y podrá dar
inicio a su obra en la fecha previamente comunicada. La obra iniciada de esta forma, no podrá ser
paralizada por falta de Licencia de Obra.
89.2 En este caso deberá pagar los derechos municipales de obra mediante el procedimiento
de pago previsto en el numeral 90.3 de este Reglamento. El cargo de su solicitud inicial y el
recibo de pago constituirán la licencia que lo ampara.
Artículo 90°- Inicio de obra en la opción del inciso b) del Art. 28° de la Ley
90.1 El interesado que haya escogido la opción prevista por el inciso b) del Art. 28° de la Ley
(Opción b señalada en el Art. 46° de este Reglamento), una vez obtenida la Licencia de Obra,
deberá comunicar por carta simple a la oficina responsable del trámite de licencias de obra de la
municipalidad, la fecha de inicio de la obra, para facilitar el programa de control urbano y de
supervisión de obra, si fuera el caso.
90.2 El interesado que cuente con un anteproyecto aprobado podrá obtener una Licencia de
Obra automática que le permita iniciar la obra al presentar el expediente para su aprobación, si
presenta una declaración jurada de los proyectistas y del profesional responsable de obra, en el
sentido de que el proyecto de arquitectura no presenta cambios con respecto al anteproyecto
aprobado, que los proyectos de ingeniería cumplen con la reglamentación vigente y que la obra
se ejecutará de conformidad con dichos proyectos.
Para obtener cualquiera de las licencias antes mencionadas, es requisito indispensable pagar
por adelantado los derechos de Licencia de Obra.
90.4 El propietario que se acoja a una licencia automática o provisional, deberá comunicar la
fecha de inicio de la obra a la dependencia municipal encargada de la tramitación de licencias,
entregando dos ejemplares del Anexo D del FUO-Parte1 sellado por la tesorería.
La licencia en estos casos, está conformada provisionalmente por un ejemplar del Anexo B
sellado por la tesorería y con su cargo de presentación.
90.6 La obra iniciada de esta forma no podrá ser paralizada por falta de Licencia de Obra, sino
con orden municipal basada en dictamen de la Comisión Técnica Calificadora de Proyectos que
desapruebe el proyecto presentado.
Dicho funcionario impondrá las sanciones que las normas vigentes le permiten, cuando
compruebe incumplimiento o negligencia por parte del personal a su cargo. En caso de constatar
negligencia y/o faltas atribuibles a un delegado, lo informará a la entidad o colegio profesional que
lo acredita, solicitando que se le imponga la sanción correspondiente.
TÍTULO II
EJECUCIÓN DE OBRA
92.1 La Comisión Técnica Supervisora de Obra, a través de sus delegados, deberá cumplir el
programa de supervisión en todas las obras cuyos propietarios se acojan a la opción "a"
mencionada en el Art. 46° del presente Reglamento, o que se ejecuten bajo la modalidad de
autoconstrucción.
92.3 Cuando la licencia de obra haya sido solicitada sin planos, el delegado supervisor deberá
sugerir al propietario, en base al listado de ambientes presentado por éste, el proyecto que más
se adecue a sus necesidades, entre los existentes en el Banco de Proyectos de la Municipalidad.
Una vez elegido el proyecto, los planos del mismo serán adecuados al terreno, cuidando que
cumpla con las normas de edificación vigentes, especialmente con las de seguridad.
92.4 Cuando se trate de obras que se realicen en bienes culturales inmuebles, participará el
delegado ad hoc del Instituto Nacional de Cultura.
b) Durante la ejecución de los muros, para revisar los elementos estructurales y las
instalaciones. En caso de estructuras de concreto armado, antes del vaciado.
c) Durante la ejecución de los techos, para revisar las estructuras y las instalaciones. En caso
de estructuras de concreto armado, antes del vaciado de cada techo.
Si el Supervisor no se hiciera presente dentro del plazo de diez (10) días naturales contados a
partir de la comunicación del propietario, éste podrá continuar la obra prescindiendo de la visita
de supervisión correspondiente.
93.3 Las visitas de supervisión en obras de dos o más pisos, se programarán de acuerdo con
su naturaleza y, a propuesta del supervisor designado, se establecerá un cronograma de
supervisión, que podrá considerar, de ser necesario, mayor número de visitas, y que deberá ser
acatado y cumplido por el propietario en las mismas condiciones de obligatoriedad señalada en el
inciso anterior.
95.1 Las variaciones que no impliquen aumento del área techada o de la densidad neta, ni
cambio de uso, podrán ser regularizadas en el trámite de finalización de obra previsto en el Art.
102° de este Reglamento.
95.2 De requerirse variaciones que impliquen, cambio de uso, mayor densidad, aumento del
área techada o modificación de estructuras en el proyecto de obra aprobado, el propietario
deberá solicitar la aprobación previa a su ejecución en obra, la que se tramitará mediante el FOM,
acompañado de los planos modificados para que la Comisión Técnica Calificadora de Proyectos
emita un nuevo dictamen, en un plazo máximo de cinco (5) días hábiles desde su presentación.
95.3 Todas las variaciones, cualquiera que sea el caso, deberán incluirse en el plano de
replanteo requerido para la finalización de la obra.
96.1 Las obras, que cuenten con Licencia de Obra debidamente tramitada, no podrán ser
paralizadas, sino por la existencia de alguna de las causas siguientes:
Cuando el proyecto de una obra iniciada bajo una licencia automática o provisional al amparo
de la opción b) del Art. 28° de la Ley, reciba un dictamen de Desaprobado por parte de la
Comisión Técnica Calificadora de Proyectos, la municipalidad notificará al propietario con el
dictamen y una orden simultánea de paralizar la obra en forma inmediata. Esta diligencia se
cumplirá dentro de los diez (10) días naturales siguientes a la emisión del dictamen por parte de
la Comisión.
d) Variaciones
TÍTULO III
DECLARATORIA DE FÁBRICA
CAPÍTULO I
PRE-DECLARATORIA DE FÁBRICA
98.3 El ejemplar del Anexo C, devuelto por la municipalidad, y la copia autenticada del FUO-
Parte1, constituirán el título registral que da mérito a la anotación preventiva de la declaratoria de
fábrica en la Oficina Registral correspondiente.
CAPÍTULO II
FINALIZACIÓN DE OBRA
102.2 En el caso de haberse ejecutado la obra de conformidad con la Licencia de Obra, sin
ninguna variación en relación con los proyectos aprobados, el propietario presentará una
declaración manifestando ese hecho y, de ser el caso, el comprobante de pago del aporte al
SERPAR, cancelado. La dependencia municipal extenderá automáticamente el Certificado de
Finalización de Obra y de Zonificación.
102.4 La municipalidad confrontará los planos de replanteo con los proyectos aprobados que
obran en el expediente, y con la realidad física de la obra. De comprobar que coinciden y que se
ha cumplido con los parámetros urbanísticos y edificatorios vigentes, emitirá el Certificado de
Finalización de Obra y de Zonificación. Este trámite se cumplirá en un plazo máximo de diez (10)
días hábiles desde la fecha de presentación de la solicitud, bajo responsabilidad del funcionario
municipal competente.
102.6 En las obras sujetas a supervisión, la inspección de finalización de obra se cumple con
la última visita de supervisión.
104.1 De constatar la municipalidad que los planos de los proyectos aprobados que obran en
el expediente, o los de replanteo, de ser el caso, no coinciden con la realidad física de la obra,
comunicará al propietario las observaciones correspondientes en un plazo de diez (10) días
hábiles.
104.3 De vencer la licencia sin que se hubiesen subsanado las observaciones efectuadas, o
de existir transgresiones a las normas ambientales, urbanísticas y de edificación vigentes o
estructuras que no cumplan con los requisitos mínimos de estabilidad y seguridad, se aplicarán
las sanciones correspondientes según ley o lo establecido en el Título VI de esta Sección del
Reglamento, sin perjuicio de la obligación de corregir la obra e incluso de efectuar las
demoliciones que fuesen necesarias.
b) Copia simple del certificado literal de dominio en caso de no haberse presentado con el
FUO-Parte1.
105.3 El funcionario municipal competente, dentro de los tres (3) días hábiles de la
presentación de los documentos indicados y bajo responsabilidad, sellará y firmará el FUO-Parte2
dando conformidad al trámite. Luego, lo integrará con el FUO-Parte1, que se conserva en el
expediente de Licencia de Obra y, finalmente, devolverá al propietario dos ejemplares completos
del FUO, con las copias autenticadas de los planos que éste acompañó al FUO-Parte2, para que
inicie el trámite de la inscripción de la Declaratoria de Fábrica, en el Registro Público
correspondiente.
CAPÍTULO III
INSCRIPCIÓN
CAPÍTULO IV
REGULARIZACIÓN DE OBRAS SIN LICENCIA
Artículo 109°.- Requisitos del expediente para Licencia de Obra en Vía de Regularización
El propietario conformará un expediente de regularización, que contendrá:
a) FUO completo, por triplicado, debidamente llenado y firmado por el propietario, el abogado
y el arquitecto o ingeniero civil colegiado, quien actuará como constatador, y Hoja de Trámite
correspondiente.
b) Copia simple del certificado literal de dominio, con el dictamen legal del abogado conforme
lo dispuesto en el Art. 49° de este Reglamento.
e) Plano de localización y ubicación según lo indicado en el inciso d) del numeral 64.2 del
presente Reglamento.
En el caso que se desee tramitar licencia para ejecutar una obra de cualquier tipo, vinculada a
una edificación existente que requiera de regularización de conformidad con este Capítulo, ambos
trámites se podrán efectuar simultáneamente. En este caso, la Comisión Técnica Calificadora se
pronunciará en un solo dictamen.
TÍTULO IV
RECURSOS DE IMPUGNACIÓN
En caso de que las impugnaciones sean sobre aspectos técnicos del dictamen de la Comisión
Técnica Calificadora de Proyectos, se presentará adjunto al recurso correspondiente una
memoria justificativa de los criterios o apreciaciones que sustenten el recurso. Su conocimiento y
resolución corresponderán, a las instancias técnicas señaladas en el artículo siguiente.
a) En primera instancia
La Comisión Técnica Calificadora de Proyectos que emitió el dictamen o la Comisión Técnica
Supervisora de Obra, en su caso.
118.1 El plazo para interponerlos recursos impugnativos será de diez (10) días hábiles,
contados a partir de la notificación del acto o resolución objeto de impugnación.
118.3 Cuando se refieran a asuntos técnicos, serán resueltos en las instancias indicadas en el
artículo anterior, en un plazo no mayor de quince (15) días hábiles.
TÍTULO V
DERECHOS DE TRÁMITE DE LICENCIA DE OBRA
b) Los derechos por los servicios de los delegados del CAP y del CIP ante la Comisión Técnica
Supervisora de Obra, se fijarán mediante la misma resolución ministerial, en función de la labor
profesional que demanda la supervisión.
Los derechos a los que se refiere este inciso corresponderán, en cada caso, al colegio
profesional cuyo delegado ejerza la supervisión.
c) Los derechos que correspondan a los servicios de los delegados ad hoc, serán transferidos
íntegramente a cada entidad involucrada.
Al determinarse el monto de los derechos que corresponden a los servicios prestados por
delegados del CAP o del CIP, deberá adicionarse el pago del Impuesto General a las Ventas que
grava estos servicios
Artículo 122°.- Pago de los servicios de los colegios profesionales y otras entidades
Los derechos por revisión de anteproyectos y proyectos que corresponden a los colegios
profesionales, y otras entidades que acrediten delegados ante las Comisiones Técnicas, serán
depositados directamente por los interesados en las cuentas corrientes que para tal efecto
cumplan con señalar las citadas instituciones.
Los números de las cuentas antes indicadas serán de conocimiento de las Municipalidades,
las cuales deberán proporcionarlos a los interesados en la oportunidad requerida.
Por excepción, los derechos que corresponden a los Delegados Ad-hoc de las Entidades
Rectoras se depositarán por los interesados en una cuenta especial de las municipalidades a que
abonará directamente a los Delegados, comunicando a los Entidades Rectoras.
Una vez realizados los depósitos, los interesados deberán cumplir con anexar al expediente
copia de la constancia de depósito respectiva.
TÍTULO VI
SANCIONES
c) Del Supervisor, cuando sin motivo justificado, no cumple con la visita programada a una
obra a su cargo. La reincidencia por tres veces consecutivas o discontinuas, constituye falta
grave.
d) Del profesional responsable de obra o del propietario, cuando incumple con remitir las
comunicaciones dispuestas por este Reglamento. Esta falta se sanciona con multa que impondrá
la municipalidad conforme a sus normas y reglamento.
Son aplicadas por los funcionarios municipales responsables de la tramitación de las Licencias
de Obra y Control Urbano, respectivamente, de acuerdo con los reglamentos municipales
vigentes.
SECCIÓN TERCERA
(Título III de la Ley N° 27157)
TÍTULO I
NORMAS GENERALES
Su aplicación es obligatoria cuando las secciones que la conforman pertenezcan a dos o más
propietarios y optativa cuando pertenezcan a uno solo.
Ambos regímenes podrán coexistir en una misma unidad inmobiliaria, por bloques o sectores.
TÍTULO II
RÉGIMEN DE INDEPENDIZACIÓN Y COPRO-PIEDAD
Sólo se puede optar por este régimen en el caso de las Unidades Inmobiliarias mencionadas
en los incisos b), c), d) y e) del Art. 126° de este Reglamento, siempre que estén conformadas por
secciones de un solo piso o que, de contar con más de un piso, pertenezcan a un mismo
propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad
exclusiva de la sección.
TÍTULO III
REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN
CAPÍTULO I
GENERALIDADES
CAPÍTULO II
BIENES, SERVICIOS Y GASTOS COMUNES
a) El terreno sobre el que está construida la edificación que tiene dos o más secciones de
propiedad exclusiva, salvo que sobre él se constituya derecho de superficie.
d) Los ascensores y montacargas, salvo los propios de una sección de propiedad exclusiva.
f) Los patios, pozos de luz, ductos de ventilación o de instalaciones, salvo los propios de una
sección de propiedad exclusiva.
Dicha autorización será otorgada, siempre que los actos mencionados en el primer párrafo no
contravengan los parámetros urbanísticos y edificatorios, y las normas de edificación vigentes, ni
se perjudique las condiciones de seguridad y funcionalidad de la edificación, ni se afecte los
derechos de las secciones de propiedad exclusiva o de terceros.
Los servicios señalados en el inciso a) son obligatorios para todas las edificaciones sujetas a
las disposiciones de este título. Los demás servicios, una vez establecidos por acuerdo de la
Junta de Propietarios, también son obligatorios.
El pago de los gastos comunes, se efectuará de acuerdo con los porcentajes establecidos en
el Reglamento Interno, teniendo en cuenta criterios de uso, espacio ocupado, demanda de
servicios, el número de personas que ocupan las secciones, la ubicación o accesibilidad de las
mismas, etc., porcentajes que no son necesariamente iguales a los de participación en el dominio
de los bienes comunes.
TÍTULO IV
DERECHOS, OBLIGACIONES Y PARTICIPACIÓN DE LOS POSEEDORES DE LAS
SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
a) Ejercer el uso y disfrute exclusivo sobre su sección, sujeto únicamente a las limitaciones
que les imponga su contrato, o el Reglamento Interno.
c) Ejercer el uso y disfrute de los bienes y servicios comunes, sin más limitación que el uso y
disfrute legítimo de los demás poseedores sobre dichos bienes y servicios.
e) Participar con voz en las reuniones de la Junta en los asuntos relativos a los servicios y
gastos comunes, de acuerdo a lo que establezca el Reglamento Interno.
g) Reclamar ante las autoridades competentes frente a las acciones o decisiones de la Junta
de Propietarios que lesionen sus derechos o violen el Reglamento Interno o las normas vigentes.
h) Ejercer los demás derechos que les otorgue la Ley o el Reglamento Interno.
b) No ejecutar, en el área ocupada por su sección, obra o instalación alguna que afecte el
dominio común o la apariencia externa del predio, sin contar con la previa y expresa autorización
del propietario y de la Junta de Propietarios, y con la Licencia de Obra cuando corresponda.
e) Asumir la responsabilidad por los daños y perjuicios que cause a las demás secciones o a
los bienes comunes sea por acción, omisión o negligencia.
f) No ejecutar, en el área ocupada por los bienes comunes, obra o instalación alguna, sin la
aprobación previa de la Junta de Propietarios.
h) Respetar los lugares, horarios y sistemas para la evacuación de la basura, así como otras
disposiciones referentes al buen mantenimiento exterior de su sección de propiedad exclusiva y
áreas comunes, que fije la administración, la Junta de Propietarios y/o la municipalidad.
j) Pagar puntualmente las cuotas destinadas a atender los gastos comunes cuando le
corresponda según su contrato. En este caso el propietario se constituye legalmente como
responsable solidario del poseedor no propietario frente a la Junta.
Está inhabilitado cuando incumple con pagar tres (3) o más cuotas ordinarias, o una (1)
extraordinaria al momento de la convocatoria. Sin embargo, podrá asistir a la Junta de
Propietarios, con voz pero sin voto, y no se lo considerará para determinar el quórum. Queda
rehabilitado cuando cumple con pagar sus adeudos.
TÍTULO V
JUNTA DE PROPIETARIOS
La Junta de Propietarios estará presidida por uno de sus miembros que tendrá la calidad de
Presidente, quien ejercerá la representación legal de la misma, asumiendo las funciones y
responsabilidades que este reglamento señala. El reglamento interno podrá disponer la
constitución de una Directiva cuando lo estime conveniente, señalando su composición y
funciones.
Las sesiones de las Juntas de Propietarios y los acuerdos adoptados en ellas, deberán
constar en el Libro de Actas legalizado conforme a Ley.
Los acuerdos que autoricen la transferencia de propiedad de bienes comunes deberán ser
notificados a los propietarios de secciones que no concurrieron a la Junta, aún cuando hubieran
renunciado a ella, mediante carta notarial dirigida al domicilio designado por ellos ante la Junta.
En estos casos, los propietarios podrán manifestar su discrepancia con el acuerdo, en el plazo de
veinte (20) días hábiles. Esta discrepancia se entiende sólo como salvedad. De no hacerlo
quedarán vinculados a dicho acuerdo.
La notificación antes mencionada, se entenderá realizada y será válida siempre que se efectúe
en el domicilio designado por el propietario ante la Administración.
En caso que la notificación antes mencionada sea devuelta por el notario porque el domicilio
señalado por el propietario fuere desconocido o carezca del mismo en el lugar de la edificación, el
Presidente, la Directiva o la Administración, según sea el caso, deberá publicar un aviso en el
diario oficial El Peruano, en el cual se consignará el acuerdo adoptado por la Junta de
propietarios, en las mismas condiciones que en la notificación notarial. Si transcurrido el plazo de
veinte (20) días hábiles desde el día hábil siguiente de la publicación, el propietario con domicilio
desconocido no manifestara por conducto notarial su discrepancia, se entenderá vinculado al
acuerdo.
TÍTULO VI
ADMINISTRACIÓN DE LA EDIFICACIÓN
a) El presidente de la Junta.
b) Cualquiera de los poseedores de las secciones de propiedad exclusiva, propietario o no.
c) Cualquier persona natural o jurídica especialmente contratada para tal función.
TÍTULO VII
REGLAMENTO INTERNO
c) Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinos de los bienes
comunes, y sobre el uso de las secciones de propiedad exclusiva.
d) Los reglamentos especiales referidos a obras, usos, propaganda u otros, de ser el caso.
j) Cualquier otro acuerdo o pacto lícito que sus otorgantes deseen incluir.
TÍTULO VIII
SOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
El trámite para la inscripción en el padrón no deberá exceder, en ningún caso, los siete (7)
días hábiles desde la presentación de los documentos por el interesado.
a) Los que estén en trámite en las municipalidades sin haber obtenido la visación
correspondiente, deberán reiniciar el trámite con los formularios y procedimientos de este
Reglamento.
b) Los que hayan obtenido la visación de la municipalidad, podrán solicitar la inscripción en el
Registro Público correspondiente, sin necesidad de obtener la visación de ESSALUD.
c) Las oficinas de ESSALUD, bajo responsabilidad del funcionario a
cargo del trámite de regularización, deberán devolver a los interesados
los formularios y documentos adjuntos que conforman los expedientes de
regularización, para que procedan a solicitar la inscripción en el
Registro Público correspondiente. Este trámite deberá cumplirse dentro
de los cinco (5) días hábiles siguientes a la fecha de la solicitud del
interesado para la devolución de los formularios y sus documentos
acompañados.
DISPOSICIONES FINALES
b) Otros formularios: