BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Siklus proyek Konstruksi

Menurut iman soeharto (1995), estimasi biaya proyek memengang peranan

penting dalam penyelengaraan proyek. Pada tahap awal dipergunakan untuk
mengetahui berapa besar biaya yang dibutuhkan untuk membangun suatu proyek.
Perhitungan rencana biaya pembangunan, yang lebih dikenal dengan Rencana
Anggaran Biaya ( RAB ) adalah termasuk bagian dalam kelompok kegiatan
perencanaan. Seperti diketahui perencanaan memegang peralatan penting dalam
siklus proyek, karena keberhasilan pproyek akan sangat ditentukan oleh kualitas dari
perencanaan. Secara umum siklus proyek konstruksi dapat dilihat pada gambar
berikut :

PERENCANAAN

UMPAN BALIK
SASARAN TERCAPAI PELAKSANAAN
(PROYEK SELESAI)
NN

EVALUASI

PENGENDALIA
N

Gambar 2.1 siklus proyek Kontruksi

Sumber : Djoko Susilo, Rencangan Anggaran Biaya 2004
2.2 Lingkup Rencana Anggaran Biaya

Aggaran biaya pada bangunan yang sama akan berbeda di masing – masing
daerah disebabkan karena perbedaan harga bahan dan upah tenaga kerja. Biaya
adalah jumlah dari masing – masing hasil perkiraan volume dengan harga satuan
pekerjaan yang bersangkutan (Djoko Susilo, 2004).

RAB = ∑ V x HSp

Dimana : V = Volume
Hsp = Harga Satuan Pekrjaan

Estimasi biaya konstruksi dapat didibedakan atas estimasi kasar (approximate

estimates atau preliminary estimates) dan estimasi teliti atau estimasi detail (detailed
estimates).

2.3 Dasar dan Peraturan

Metode estimasi biaya menurut Soeharto (2003) yang sering dipakai pada
proyek adalah :
1. Metode Parametrik, dengan pendekatan matematik mencoba mencari
hubungan antara biaya atau jam orang dengan karakteristik fisik tertentu
(volume, luas, berat, panjang, dsb);
2. Metode indeks, menggunakan daftar indeks dan informasi harga proyek
terdahulu : indeks harga adalah angka perbandingan antara harga pada tahun
tertentu terhadap harga pada tahun yang di gunakan sebagai dasar;
3. Metode analisis unsur-unsur, lingkup pekerjaan diuraikan menjadi unsur-
unsur menurut fungsinya ; membandingkan berbagai material bangunan untuk
memperoleh kualitas perkiraan biaya dan tiap unsur, kemudian dapat dipilih
estimasi biaya paling efektif;
 4. Metode Faktor, memakai asumsi terhadap korelasi atau factor antara
peraalatan dengan komponen-komponen terkait; biaya komponen dihitung
dengan cara menggunakan factor perkalian terhadap peralatan;
5. Metode quality take-off, disini estimasi biaya dilakukan dengan
mengukur/menghitung kualitas komponen-komponen proyek (dari gambar
dan spsifikasi ) kemudian memberi beban jam orang sserta beban biayanya;
6. Metode harga satuan (unit price), dilakukan jika kualitas komponen-
komponen proyek belum dapat diperoleh secara pasti atau gambar detail
belum siap, biaya dihitung berdasarkan harga satuan setiap jenis komponen
(misalnya setiap m3, m2, m, helai, butir, dan lain-lain).

2.4 Harga Satuan Pekerjaan

Harga satuan pekerjaan ialah harga bahan dan upah tenaga kerja berdasarkan
perhitungan analisis (Djoko susilo, 2004). Harga satuan pekerjaan dapat dihitung
dengan menggunakan rumus :
Hsp = koefesien (bahan / upah) x harga barang……………………………………2.2
Ket : Hsp = harga satuaan pekerjaan

2.5 Analisa harga Satuan

Analisa harga satuan pekerjaan merupakan analisa material, upah tenaga kerja
dan peralatan untuk membuat satu satuan pekerjan tertentu yang diatur dalam pasal-
pasal analisa BOW maupun SNI, dari hassilnya ditetapkan koefisien pengali untuk
material, upah tenaga kerja dan peralatan segala jenis pekerjaan, sedangkan analisis
lapangan ditetapkan berdasarkan perhitungan kontraktor pelaksana (Djoko susilo,
2004).

2.6 Analisa harga Satuan Bahan

Analisa bahan satuan pekerjaan, ialah menghitung banyaknya volume masing-
masing bahan, serta besarnya biaya yang dibutuhkan. Bekutuhan bahan/material ialah
besarnya biaya yang dibutuhkan untuk menyelesaikan bagian pekerjaan dalam satu
kesatuan pekerjaan (Djoko Susilo, 2004). Kebutuhan bahan dapat dicari dengan
rumus sebagai berikut:

∑ Bahan = V pekerjaan x Koefisien analisa bahan…………………………2.3

Ket : V = volume pekerjaan
Indeks bahan merupakan indeks kuantum yang menunjukan kebutuhan bahan
bangunan untuk setiap satuan jenis pekerjaan. Analisa bahan dari suatu pekerjaan
merupakan kegiatan menghitung banyaknya / volume masing-masing bahan, serta
besarnya biaya yang dibutuhkan sedangkan indeks satuan bahan menunjukan
banyaknya bahan yang diperlukan untuk menghasilkan 1 m3, 1 m2, volume
pekerjaan yang dipekerjakan.

2.7 Analisa Harga Satuan Upah

Analisa upah suatu pekerjaan ialah, menghitung banyaknya tenaga yang

diperlukan, serta besarnya biaya yang dibutuhkan untuk pekerjaan tersebut.
Kebutuhan tenaga kerja ialah besarnya jumlah tenaga yang dibutuhkan untuk
menyelesaikan bagian pekerjaan dalam satu kesatuan pekerjaan, kecepatan dan
penyelesaian suatu pekerjaan tergantung dari kualitas pekerjaan (Wulfram Elvianto,
2007). Secara umum jumlah tenaga kerja yang dibutuhkan untuk suatu volume
pekerjaan tertentu dapat dicari dengan rumus :

∑ Tenaga Kerja = Volume Pekerjaan x Koefisien analisa tenaga kerja…………..2.4

Indeks satuan tenaga kerja adalah besarnya jumlah tenaga yang dibutuhkan
untuk menyelesaikan bagian pekerjaan dalam suatu pekerjaan.
2.8 Penyusunan Anggaran Biaya Proyek

Tahap-tahap yang dilakukan untuk menyusun angaran biaya adalah sebagai

berikut :

1. Melakuakan pengumpulan data tentang jenis, harga serta kemampuan pasar

untuk menyediakan bahan/material kontruksi secara berlanjut.
2. Melakukan perhitungan analisa bahan dan upah dengan menggunakan analisa
yang diyakini oleh seorang estimator.
3. Melakukan perhitungan harga satuan pekerjaan dengan memanfaatkan hasil
analisis satuan pekerjaan dan daftar kualitas pekerjaan.
4. Membuat rekapitulasi

Daftar Harga Satuan Daftar Harga Satuan

Bahan- Bahan Upah Bahan

Daftar Harga Satuan

Satuan Upah dan Bahan

Daftar Volume dan harga

satuan pekerjaan

Rekapitulasi

Gambar 2.2. Tahapan Pembuatan RAB

 Sumber : Wulfram Ervianto, Cara Tepat Menghitung Biaya Bangunan, 2007

2.8.1 Langkah Pesiapan

Sebagai langkah awal dalam perhitungan RAB perlu dilakukan upaya

persiapan agar diperoleh angka yang tepat atau akurat. Pada hakekatnya penguasaan
seluk beluk dilingkungannya secara komprehensif akan sangat mendukung
perhitungan RAB yang tepat dan realistis. Perlu dipahami pula bahwa setiap proyek
mempuayai hal-hal yang spesifik dan tidak mungkin sama dengan proyek lain
walaupun proyek yang sejenis.

2.8.2 Dasar Perhitungan

Perhitungan RAB pada prinsipnya diperoleh sebagai jumlah keseluruhan hasil

kali volume tiap jenis pekerjaan yang ada dengan harga satuan masing-masing.
Volume pekerjaan dapat diperoleh, membaca dan menghitung atas gambar desain.
Telah disinggung dimuka bahwa unsur biaya kontruksi mencakup harga – harga
bahan satuan, upah tenaga dan peralatan yang digunakan. Dan semua unsur biaya
ditentukan harga satuan tiap jenis pekerjaan, dan untuk ini dapat digunakan analisis
SNI. Secara umum prosudur perhitungan RAB disusun diatas dasar lima unsur harga
berikut:

1. Bahan – bahan atau material jalan

Dihitung kualitas (Voume, Ukuran, Berat, Type, dsb) masing – masing jenis
bahan yang digunakan. Juga harga tiap jenis bahan itu sampai dilokasi pekerjaan
(termasuk ongkos angkutan), bahan kadang – kadang mencakup biaya pemeriksaan
kualitas dan pengadaan gudang/tempat penyimpanan.

2. Upah tenaga kerja

Dihitung jam kerja yang dibutuhkan dan jumlah biaya/upah. Biasanya
digunakan berdasarkan harian atau per hari sebagai unit waktu serta volume
pekerjaan yang dapat diselesaikan dalam unit waktu tersebut. Sebagai unit waktu
dapat pula atas dasar tiap jam. Perlu diketahui bahwa kemampuan tiap tenaga kerja
tidak sama tergantung ketrampilan dan pengalaman, demikian juga besar upahnya.

3. Peralatan
Dihitung banyak dan jenis tiap peralatan yang diperlukan serta harga/biayanya
(beli atau sewa), biaya peralatan termasuk ongkos angkut/mobilisasi, upah operator
mesin, biaya bahan bakar dan sebagainya. Kemampuan peralatan persatuan waktu
perlu diketahui.

4. Overhead
Biasa dikategorikan sebagai biaya tak terduga atau biaya tak langsung, dan
dibagi menjadi dua golongan, yakni yang pertama bersifat umum, serta kedua yang
berkaitan dengan pekerjaan dilapangan. Overhead umum misalnya sewa kantor,
peralatan kantor, listrik, telpon, perjalanan, asuransi/jamsostek, termasuk gaji/upah
karyawan kantor yang terlibat keegiatan proyek. Sedangkan overhead lapangan
merupakan biaya yang tidak dapat dibebankan pada harga bahan-bahan, upah pekerja
dan peralatan, seperti telpon di proyek, pengamanan, biaya perizinan, dan sebagainya.
Biaya overhead keseluruhan ditetapkan berdasar pengalaman, biasanya sekitar 12%
sampai 30% dari jumlah harga bahan, upah dan peralatan.
5. Keuntungan dan Pajak
Besarnya keuntungan tergantung pada besar kecilnya proyek dan besarnya
resiko serta tingka kesulitan pekerjaan. Biasanya keuntungan berkisar antara 8%
sampai 15% dari baiya konstruksi (Bouwsom). Sedangkan pajak besarnya tergantung
pada peraturan pemerintah yang berlaku, biasanya antara 10% sampai 18%.

6. Perhitungan Volume
Volume suatu pekerjaan adalah menghitung jumlah banyaknya volume
pekerjaan dalam satu satuan. Volume juga disebut sebagai kubikasi pekerjaan. Jadi
volume (kubikasi) satuan pekerjaan, bukanlah merupa volume (isi sesungguhnya),
melainkan jumlah volume bagian pekerjaan dalam satu kesatuan perhitungan volume
dilakukan atas dasar gambar detail dari bestek yang tersedia, termasuk perubahan
dan tambahan yang diberikan pada saat pemberian penjelasan atau aanwijzing
sebelum pelelagan (Djoko Susilo, 2004).

2.9 Metode perhitungan

Sebelum menghitung harga satuan pekerjaan, maka harus mampu menguasai

cara pemakaian analisa BOW, SNI dan cara Modern. Dalam analisa BOW, telah
ditetapkan angka jumlah tenaga karja dan bahan untuk suatu pekerjaan. Sedangkan
SNI merupakan pembaharuan dari analisa BOW dengan kata lain bahwasannya
analisa SNI merupakan analisa BOW yang diperbaharui. Prinsip yang terdapat dalam
metode BOW mencakup daftar koefisien upah dan bahan yang telah ditetapkan. Dari
kedua keofisien tersebut akan terdapat kalkulasi bahan – bahan yang diperlukan dan
kalkulasi upah yang mengerjakan. Komposisi, perbandingan dan susunan material
serta tenaga kerja pada suatu pekerjaan sudah ditetapkan, yang selanjutnya dikalikan
dengan harga satuan upah yang berlaku saat itu. Analisa dengan metode SNI untuk
kebutuhan bahan atau material dan kebutuhan upah sama denga metode BOW, akan
tetap besarnya nilai koefisien bahan dan upah tenaga kerja berbeda dengan analisa
BOW.
2.10 Perhitungan harga satuan pekerjaan dengan SNI

Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan ini disusun berdasalkan hasil
penelitian analisa biaya kontruksi dipusat litbang permukiman 1988 – 1991. Tahap
pertama dilakukan dengan mengumpulkan data sekunder analisa biaya yang diperoleh
dari kontraktor BUMN,dan analisa sebelumnya seperti BOW. Data yang teerkumpul
dipilih dari data modus terbanyak. Tahap kedua adalah penelitian lapangan untuk
memperoleh data primer sebagai crosscheck terhadap data yang diperoleh dari
tahapan pertama. Penelitian lapangan berupa penelitian produktifitas tenaga kerja
lapangan pada beberapa proyek pembangunan gedung dan perumahan serta penelitian
lab bahan bangunan untuk komposisi bahan yang digunakan pada setiap jenis
pekerjaan dengan pendekatan kinerja dari jenis pekerjaan.

2.10.1 Pengertian tentang SNI

Pada tahun 1987 sampai 1991, pusat penelitian dan pengembangan

permukiman melakukan penelitian untuk mengembang kan analisa BOW. Pendekatan
penelitian yang dilakukan yaitu melalui pengumpulan data sekunder berupa analisa
biaya yang dipakai oleh beberapa kontraktor dalam menghitung harga satuan
pekerjaan. Di samping itu dilakukan pula data primer, melalui data lapangan pada
proyek – proyek pembangunan perumahan.

2.10.2 Ruang Lingkup SNI

Standar ini menetapkan indeks bahan bangunan dan indeks tenaga kerja yang
dibutuhkan untuk tiap satuan pekerjaan yang dapat dijadikan acuan seragam bagi
pelaksana pembangunan gedung dan perumahan dalam menghitung besarnya harga
satuan dalam pekerjaan gedung dan perumahan.
2.10.3 Acuan Normatif SNI

Standar ini mengacu kepada hasil pengkajian dari beberapa analisa pekerjaan
yang telah diaplikasikan dalam analisa BOW.

2.10.4 Persyaratan umum

Perhitungan harga satuan berlaku untuk seluruh wilayah Indonesia,

berdasarkan harga, bahan dan upah dengan kondisi daerah setempat. Spesifikasi dan
cara pengerjaan setiap jenis pekerjaan disesuaikan dengan standar spesifikasi yang
telah dibakukan.

2.10.5 Persyaratan khusus

Pelaksanaan perhitungan satuan pekerjaan harus didasarkan kepada gambar

teknis dan RKS (Rencana kerja dan syarat-syarat). Perhitungan indeks bahan telah
ditambahkan toleransi dimana didalamnya angka susut yang besarnya tergantung dari
jenis bahan dan komposisi adukan.

2.10.6 Cara Menggunakan Analisa SNI

Tabel .2.1 Analisa pekerjaan pemasangan dinding bata merah 1 SP: 5 PP

HARGA HARGA
SATUAN
ANALISA BAHAN

HARGA
SATUAN

HARGA
HARGA
SATUAN
UPAH
 ANALISA

Gambar 2.3. Ilustrasi Skema Analisa

Sumber : Djoko Susilo, Rencana Anggaran Biaya, 2004

2.11 Item pekerjaan

Item pekerjaan yang akan dihitung pada laporan – laporan rencangan

pelaksanaan dan pengawasan ini adalah :

1.