M DODDY NURHADI | 1

ANALISIS YURIDIS KEPEMILIKAN HAK TANAH SEMPADAN PANTAI

DI DAERAH PANTAI CARITA PANDEGLANG BANTEN oleh
PT. MUTIARA HITAM PERTIWI

M DODDY NURHADI

ABSTRACT

Coastal Resources Management is intersectoral because marine sector

covers the authority of some state institutions which work fields are related to
oceans; for example, transportation, tourism and culture, energy and mineral
resources, as well as marine and fishery. PT. Mutiara Hitam Pertiwi in
Pandeglang, Banten, has set up cottages after buying a piece of land from the
society; its purchase was conducted before the Head of Subdistrict. In fact,
problems due to the land owner are frequently found. There was abrasion on the
land that has decreased the resale value of the land or the cottage. The position of
the land with coastal borders which was purchased from the people in
Pandeglang Regency, Carita Village, Banten Province, according to the land
entitlement, is the letter of notification by the Village Head or what is also called
a temporary deed of ownership; which was gained from the people, sold to PT.
Mutiara Hitam Pertiwi, managed into cottages and granted HGB (Building
Rights). The title registration of the land with coastal borders has been in
accordance with the general procedures so that the facts are valid.

Keywords: With Coastal Borders, Ownership, Land

I. Pendahuluan
Pertumbuhan penduduk yang pesat disertai dengan meningkatnya
intensitas pembangunan di segala bidang, menyebabkan permasalahan dan konflik
di bidang pertanahan juga semakin meningkat. Permasalahan yang paling utama
adalah terbatasnya ketersediaan lahan, terutama di kota-kota besar. Wilayah
pesisir atau pantai merupakan wilayah yang sangat rentan terhadap perubahan,
baik perubahan alam maupun perubahan akibat ulah manusia. Fenomena yang
terjadi saat ini sungguh sangat memprihatinkan dan membuat hati miris, dimana
eksploitasi wilayah pantai hanya demi kepentingan pemilik modal besar. Sekitar
 M DODDY NURHADI | 2

80% wilayah pantai telah dikuasai oleh swasta, termasuk pengusaha. Pantai-pantai
di seluruh wilayah Indonesia mestinya terbuka untuk kepentingan umum. Namun
ketika hotel-hotel, resort, cottage serta pemukiman mewah semakin menjamur
dibangun di sepanjang pantai, maka pantai tidak lagi menjadi ruang publik dan
terbebas dari monopoli pihak bermodal besar. Seperti yang terjadi di sepanjang
pantai Anyer atau pantai-pantai di Bali, bangunan atau properti yang seharusnya
dibangun paling minim berjarak 20 m dari garis batas air pasang, ternyata berdiri
dan berpagar kokoh serta begitu mepet dengan bibir pantai bahkan sampai
menjorok ke laut.
Kondisi tersebut memberikan dampak terhadap kelestarian lingkungan
pantai dan kehidupan nelayan tradisional. Dampak lainnya adalah nelayan kecil
atau tradisional merasa diabaikan hak-haknya, karena adanya bangunan-bangunan
tersebut di sepanjang pantai telah jelas akan menutup akses nelayan kecil atau
tradisional terhadap ruang laut. Fenomena banyaknya bangunan-bangunan di
sepanjang pantai dan kerusakan lingkungan pantai serta kepentingan nelayan
tradisional yang termarjinalkan harus segera mendapat perhatian sekaligus
penangan serius. Untuk mencegah terjadinya kerusakan pantai lebih jauh,
diperlukan adanya kawasan sempadan pantai. Seringkali penggunaan istilah
”pantai dan “pesisir tidak didefinisikan dengan jelas dan pasti. Apabila ditinjau
secara yuridis tampaknya kedua istilah tersebut harus diberi pengertian secara
jelas.
Berikut ini definisi “pantai dan “pesisir :1

“Pantai adalah daerah pertemuan antara air pasang tertinggi dengan

daratan. Sedangkan garis pantai adalah garis air yang menghubungkan
titik-titik pertemuan antara air pasang tertinggi dengan daratan. Garis
pantai akan terbentuk mengikuti konfigurasi tanah pantai/daratan itu
sendiri”.
“Pesisir adalah daerah pertemuan antara pengaruh daratan dan pengaruh
lautan. Ke arah daratan mencakup daerah-daerah tertentu di mana
pengaruh lautan masih terasa (angin laut, suhu, tanaman, burung laut, dsb).

1
Diraputra, Suparman A. 2001. Sistem Hukum dan Kelembagaan dalam Pengelolaan
Wilayah Pesisir secara Terpadu. Prosiding Pelatihan Pengelolaan Wilayah Pesisir Terpadu.Bogor:
PKSPL IPB.
 M DODDY NURHADI | 3

Sedangkan ke arah lautan daerah pesisir dapat mencakup kawasan-

kawasan laut dimana masih terasa atau masih tampak pengaruh dari
aktifitas di daratan (misalnya penampakan bahan pencemar, sedimentasi,
dan warna air)”
Dari definisi pantai dan pesisir tersebut dapat disimpulkan bahwa
pengertian pesisir mencakup kawasan yang lebih luas dari pengertian pantai.
Dalam konteks ini dapat pula dibedakan antara „tanah pantai‟ dan ‟tanah pesisir‟.
Berikut ini definisi „tanah pantai‟ dan ‟tanah pesisir. Tanah pantai adalah tanah
yang berada antara garis air surut terendah dan garis air pasang tertinggi, termasuk
ke dalamnya bagian-bagian daratan mulai dari garis air pasang tertinggi sampai
jarak tertentu ke arah daratan, yang disebut sebagai „sempadan pantai.2
Menurut Kepmen Kelautan dan Perikanan No. 10 Tahun 2002 tentang
Pengelolaan, sempadan pantai adalah daerah sepanjang pantai yang diperuntukkan
bagi pengamanan dan pelestarian pantai. Kawasan sempadan pantai berfungsi
untuk mencegah terjadinya abrasi pantai dan melindungi pantai dari kegiatan yang
dapat mengganggu/merusak fungsi dan kelestarian kawasan pantai. Daerah
sempadan pantai hanya diperbolehkan untuk tanaman yang berfungsi sebagai
pelindung dan pengaman pantai, penggunaan fasilitas umum yang tidak merubah
fungsi lahan sebagai pengaman dan pelestarian pantai sebagai berikut :

1) Perlindungan terhadap sempadan pantai dilakukan untuk melindungi

wilayah pantai dari kegiatan yang mengganggu kelestarian fungsi pantai.
2) Kriteria sempadan pantai adalah daratan sepanjang tepian yang lebarnya
proporsional dengan bentuk dan kondisi fisik pantai minimal 100 meter
dari titik pasang tertinggi kearah darat.

Di samping itu sebagaimana diatur dalam Pasal 14 UUPA bahwa terdapat

pengaturan penguasaan dan penggunaan tanah untuk kawasan tertentu
berdasarkan rencana umum mengenai persediaan, peruntukan dan
penggunaannya, baik yang disusun perencanaannya oleh Pemerintah Pusat
maupun Pemerintah Daerah untuk :

a) keperluan negara;

2
Tim Pustaka Yustisia, Standar Keamanan dan Keselamatan Jasa Penerbangan, Pustaka
Yustisia, Jakarta, 2007, hlm 20
 M DODDY NURHADI | 4

b) keperluan peribadatan dan keperluan-keperluan suci lainnya;

c) keperluan pusat-pusat kehidupan masyarakat, sosial, kebudayaan dan lain-
lain kesejahteraan;
d) keperluan memperkembangkan produksi pertanian, peternakan dan
perikanan serta sejalan dengan itu; dan
e) keperluan memperkembangkan industri, transmigrasi dan pertambangan.
Kawasan/garis pantai tersebut berdasarkan data yang ada, untuk seluruh
wilayah ndonesia mencapai 81.800 km dan termasuk salah satu garis pantai yang
paling panjang di dunia.3

Kawasan pantai tersebut menurut Penjelasan Pasal 1 angka 1 UU Nomor

24 tahun 1992 tentang Penataan Ruang disebut sebagai sisi darat dari garis laut
terendah dan merupakan bagian dari ruang daratan.
Kawasan sepanjang pantai merupakan kawasan penting dalam penguasaan
dan penggunaan tanahnya karena selain dapat dimanfaatkan untuk tempat
melakukan kegiatan pemenuhan kebutuhan pangan seperti usaha pertanian,
peternakan, perikanan/tambak, industri dan pertambangan, sumber energi, tempat
penelitian dan percobaan, kawasan pariwisata juga dapat difungsikan untuk
kepentingan yang lebih tinggi, antara lain menyangkut masalah lingkungan hidup,
pertahanan dan keamanan atau kepentingan masyarakat setempat khususnya
nelayan.
Kawasan pantai carita sendiri terdiri dari banyak pantai-pantai. Beberapa
dikelola oleh penduduk sekitar, beberapa lagi dikelola oleh perusahan dan
didirikan hotel atau cottage mewah diatasnya. Secara umum, anda akan disuguhi
pemandangan hamparan pasir yang lembut dan air laut yang berombak kecil.
Aroma laut yang khas berpadu sempurna dengan pepohonan rindang di tepian
pantai. Suasana yang tepat untuk berlibur. Karena letaknya yang dekat dengan
selat sunda, dari kejauhan akan nampak pemandangan anak gunung krakatau yang
kokoh berdiri.

3
Andik Hardiyanto, Pembaruan Agraria di Sektor Perairan dalam Tim Lapera, Prinsip-
prinsip Reforma Agraria Jalan Penghidupan dan Kemakmuran Rakyat, (Yogyakarta : Lapera
Pustaka Utama, 2001), hal. 277.
 M DODDY NURHADI | 5

Di wilayah pantai carita, mayoritas pantainya berpasir bukan karang

sehingga anda dapat bermain-main dengan pasir dan air. Ombaknya yang tidak
sebesar pantai di wilayah selatan membuat anda tidak perlu terlalu khawatir,
ditambah lagi adanya penjaga pantai di beberapa pantai yang siap siaga menjaga
keamanan pengunjung.
Untuk mencapai pantai carita dari Jakarta/Tangerang anda dapat melalui
jalan tol Jakarta-Merak dan keluar gerbang tol Cilegon dan selanjutnya mengikuti
petunjuk arah untuk menuju pantai carita. Bila anda tidak lewat tol, ikuti Jalan
Raya Jakarta-Serang dan ambil arah Cilegon. Sesampainya di Cilegon anda dapat
mengikuti petunjuk jalan menuju pantai Carita. Bila kepadatan jalur terjadi, anda
boleh mencoba jalur alternatif menuju pantai Carita melalui Serang, Palima,
Ciomas, Padarincang, Cinangka. Tidak disarankan memakai jalur alternatif pada
malam hari. Secara keseluruhan, pantai Carita sangat tepat untuk liburan singkat
melepaskan diri sejenak dari kejenuhan. Jaraknya yang tidak terlalu jauh dan
akses yang mudah membuatnya menja di pilihan tepat untuk liburan singkat.
PT. Mutiara Hitam Pertiwi di Pandeglang Banten mendirikan cottage
dengan cara membeli tanah dari masyarakat, yang jual belinya dilakukan
dihadapan camat. Dalam jual beli ternyata sering terjadi permasalahan yang
timbul dari pemilik tanah. Tanah tersebut abrasi sehingga menimbulkan objek
tanah atau kedudukan nilai jual cottage menjadi murah/kurang nilai jual, Dalam
hal ini ada pemilik cottage membuat bibir pantai dengan di beton untuk menahan
deras air. Beberapa pihak yang tidak mau menjual tanah tersebut karena tidak
sesuai dengan harga yang ditentukan oleh PT. Mutiara Hitam Pertiwi disebabkan
nilai objek berkurang dan tidak sesuai dengan nilai objek yang lama atau sesuai
dengan sertifakat yang lama yang terdahulu 76.306 m2 dan sekarang tidak sesuai
dengan sertifikat.
Berdasarkan latar belakang di atas, maka dibuatlah tesis dengan judul
”ANALISIS YURIDIS KEPEMILIKAN HAK ATAS TANAH SEMPADAN
PANTAI DI DAERAH PANTAI CARITA PANDEGLANG BANTEN OLEH
PT. MUTIARA HITAM PERTIWI”
 M DODDY NURHADI | 6

Berdasarkan uraian latar belakang tersebut diatas dapat dirumuskan

beberapa masalah sebagai berikut :

1. Bagaimana kedudukan hak atas tanah sempadan pantai PT Mutiara Hitam

Pertiwi yang diperoleh dari jual beli ?
2. Bagaimana prosedur pendaftaran hak atas tanah sempadan Pantai di daerah
Pantai Carita Pandeglang Banten oleh PT.Mutiara Hitam Pertiwi?
3. Bagaimana legalitas sertifikat hak atas tanah yang di miliki oleh PT.Mutiara
Hitam Pertiwi yang luasnya sudah berkurang akibat abrasi?

II. Metode Penelitian

Jenis penelitian ini adalah yuridis empiris , yaitu suatu penelitian hukum
yang dilakukan dengan cara melihat kepada aspek penerapan hukum itu sendiri
ditengah masyarakat, 4ataupun suatu kajian mengenai perilaku masyarakat yang
timbul akibat berinteraksi dengan sistem norma yang ada.5 Data tersebut dapat
diperoleh melalui:
1. Bahan hukum primer, yang terdiri dari :
a. Peraturan perundang-undangan yang berkaitan dengan ketentuan
Keabsahan Kepemilikan dan Peralihan Hak Atas Tanah
b. Teori hukum Keabsahan Kepemilikan dan Peralihan Tanah.
2. Bahan hukum sekunder, yaitu bahan-bahan yang berkaitan dengan bahan
hukum primer, misalnya buku-buku yang berkaitan dengan permasalahan,
tulisan para ahli, makalah, hasil-hasil seminar atau pertemuan ilmiah lainnya
yang relevan dengan peneltian ini.
3. Bahan hukum tersier, yaitu bahan-bahan yang bersifat menunjang bahan huku
primer dan sekunder untuk memberikan informasi tentang bahan hukum
sekunder, misalnya majalah, surat kabar, kamus hukum, kamus bahasa
Indonesia. Selain itu, juga dilakukan penelitian lapangan (field research)
dimaksudkan untuk memperoleh data sekunder yang tidak diperoleh dalam

4
Bambang Sungono, 2002,Metode Penelian Hukum, Raja Grafindo Persada, Jakarta,
hlm.89.
5
Mukti Fajar ND dan Yulianto Achmad,Op.cit, hlm.51.
 M DODDY NURHADI | 7

penelitian kepustakaan dan data primer untuk mendukung analisis

permasalahan yang telah dirumuskan.

III. Hasil Penelitian dan Pembahasan

Ruang lingkup bumi menurut UUPA adalah permukaan bumi, dan tubuh

bumi dibawahnya serta yang berada di bawah air. Permukaan bumi sebagai bagian

dari bumi juga disebut tanah. Tanah yang dimaksudkan disini bukan mengatur

tanah dalam segala aspeknya, melainkan hanya mengatur salah satu aspeknya,

yaitu tanah dalam pengertian yuridis yang disebut hak-hak penguasaan atas

tanah.6

PT MUTIARA HITAM PERTIWI adalah badan hukum yang didirikan di

jakarta pada tahun1988 yang dibuat oleh notaris KOESBIONO SARMANHADI
SH yang berkedudukan di jakarta, pada tahun 1991 PT MUTIARA HITAM
PERTIWI melakukan pembebasan lahan tanah milik masyarakat didesa carita
kecamatan labuan kabupaten Pandeglang seluas 76.306 m2 yang jual belinya
dilakukan dicamat ppat dan alas hak tanah mlik masyarakat tersebut adalah girik
atau sk desa.Dalam melakukan pembebasan tanah milik masyarakat tersebut
banyak ditemukan kendala kendala dilapangan antara lain ditemukannya sk desa
ganda ternyata masing masing ada hubungannya yaitu ahli waris, karena mereka
ingin menguasai objek tanah tersebut. Seiring berjalannya waktu kendala kendala
dilapangan dalam pembebasan tanah milik masyarakat dapat diselesaikan. Setelah
3 (tiga) tahun melakukan pembebasan tanah milik masyarakat maka pada tahun
1994 mengajukan permohonan ke badan pertanahan nasional untuk diterbitkanya
sertifikat hak guna bangunan.Pada tahun 1995 Badan Pertanahan Nasoinal
menerbitkan sertifikat Hak guna bangunan atas nama PT MUTIARA HITAM
PERTIWI .Setelah ada ijin lokasi,peruntukan dan sk Bupati. Karena lokasinya
didesa carita maka PT MUTIARA HITAM PERTIWI memberikan nama untuk

6
Wayan Suhendra, Hukum Pertanahan Indonesia, (Jakarta : PT. Rineka Cipta, 1994),
hal. 20
 M DODDY NURHADI | 8

cottagesnya MUTIARA CARITA COTTAGES. Dengan adanya MUTIARA

CARITA COTTAGES didaerah tersebut membuka peluang pekerjaan dan
peluang usaha bagi masyarakat setempat dan masyarakat Kabupaten Labuan serta
menjadikan income pendapatan masyarakat daerah tersebut. MUTIARA CARITA
COTTAGES mempekerjakan karyawan kurang lebih sekitar 100 orang. Seiring
berjalannya waktu. tanah PT MUTIARA HITAM PERTIWI yang posisinya
berada di sepadan pantai mengalami pengikisan (abrasi) kurang lebih 2 meter dari
batas tanah milik PT MUTIARA HITAM PERTIWI karena pengikisan tersebut
maka pihak PT MUTIARA HITAM PERTIWI membuat beton pembatas untuk
menahan derasnya gelombang air laut agar tanah milik PT MUTIARA HITAM
PERTIWI tidak terkikis lagi oleh derasnya gelombang air laut.7
Apapun dapat menjadi obyek perjanjian jual beli asalkan benda tersebut
bukan benda yang terlarang oleh undang-undang dan ketertiban umum. Salah satu
obyek perjanjian jual beli adalah tanah.
Undang-Undang Pokok Agraria Pasal 1 Ayat (4) memberikan pengertian
mengenai tanah yang menyebutkan bahwa dalam pengertian bumi, selain
permukaan bumi, termasuk pula tubuh bumi di bawahnya serta yang berada di
bawah air.8
Tanah dapat dihaki dengan suatu hak tertentu yang diberikan oleh negara.
Hal tersebut dinyatakan dalam Pasal 4 Ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria
yang menyebutkan sebagai berikut.
Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam Pasal
2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang
disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang,
baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan-
badan hukum.9

Hak atas tanah adalah hak yang diterima oleh perseorangan atau badan
hukum selaku pemegang kuasa atas tanah. Hak atas tanah memberi wewenang
kepada yang mempunyainya untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan.
Seperti yang tertulis dalam Pasal 4 Ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria
7
Hasil Wawancara dengan Aryo Nodya P, Residen Manger, tanggal 13 september 2016
8
UUPA, Pasal 1 ayat (4)
9
Ibid, Pasal 4 ayat (1)
 M DODDY NURHADI | 9

bahwa atas dasar hak menguasai dari negara ditentukanlah adanya macam-macam
hak atas permukaan bumi yang disebut tanah yang dapat diberikan kepada dan
dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama dengan orang-orang lain
serta badan-badan hukum.
Hak atas tanah yang dimiliki seseorang dalam perkembangannya dapat
beralih atau berpindah kepada pihak lain. Beralih artinya berpindahnya Hak atas
tanah dari pemiliknya kepada pihak lain dikarenakan suatu peristiwa hukum.
Contohnya adalah beralihnya hak atas tanah karena pewarisan. Sedangkan
pemindahan hak artinya berpindahnya Hak atas tanah dari pemiliknya kepada
pihak lain dikarenakan adanya suatu perbuatan hukum. Contohnya : jual beli,
tukar menukar, pemasukan ke dalam perusahaan dan lelang. Berpindahnya Hak
Milik atas tanah harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh atau di hadapan
Pejabat Pembuat Akta Tanah.10
Sejak berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
Dasar Pokok-Pokok Agraria dengan peraturan pelaksananya yakni Peraturan
Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 yang kini telah diganti dengan Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, maka jual beli tanah hanya boleh dilakukan
dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah. Pasal 37 Ayat (1) Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997 menyebutkan bahwa peralihan hak atas tanah melalui jual
beli hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat Pejabat
Pembuat Akta Tanah yang berwenang menurut ketentuan perundang-undangan.11
Jadi perjanjian jual beli tanah hanya boleh dilakukan dengan akta Pejabat Pembuat
Akta Tanah sebagai buktinya untuk mendaftarkan peralihan hak atas tanahnya di
Kantor Pertanahan.
Dengan dilakukannya jual beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah
maka dipenuhi syarat terang dan untuk memberikan kepastian hukum dan
perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah dan hak-hak
lain yang terdaftar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang
hak yang bersangkutan, dengan perbuatan tersebut bukan merupakan perbuatan
10
Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah, Cet. 2, Kencana, Jakarta,
2010, hal. 134
11
Ibid, Pasal 37 ayat (1)
 M DODDY NURHADI | 10

hukum yang gelap yang dilakukan secara sembunyi-sembunyi. Akta jual beli yang
ditandatangani para pihak membuktikan telah terjadi pemindahan hak dari penjual
kepada pembelinya dengan disertai pembayaran harganya. Hal ini telah memenuhi
syarat tunai dan juga syarat riil karena telah menunjukkan secara nyata telah
terjadi perbuatan hukum jual beli yang bersangkutan. Akta tersebut membuktikan
bahwa benar telah dilakukan perbuatan hukum pemindahan hak untuk selama-
lamanya dan pembayaran harganya. Oleh kerana perbuatan hukum yang
dilakukan merupakan perbuatan hukum pemindahan hak, maka akta tersebut
membuktikan bahwa penerima hak (pembeli) sudah menjadi pemegang haknya
yang baru.12
Penguasaan tanah hubungan hukum antara orang perorang, kelompok
orang atau badan hukum terentu dengan tanah tertentu sebagaimana dimaksud
dalam Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang peraturan Dasar Pokok
Pokok Agraria.13 Dan hubungan tersebut ditujukan dengan adanya alat-alat bukti
yang ditentukan oleh ketentuan hukum yang ada dan berlaku, baik secara tertulis,
pengakuan dan kesaksian pihak lain maupun secara faktual yang di tunjukkan
dengan adanya tanda-tanda pada obyek tanahnya, sepertinya tanda batas bidang
tanah berupa patok, parit, pagar atau tanda batas alam seperti jalan, sungai,
lembah, bukit, perpohonan dan lain-lain, maupun bentuk penguasaan atau
pengguasaan secara fisik di lapangan.14
Dalam penguasaan tanah sepadan pantai untuk memperoleh haknya tidak
mendapat jual beli yang tidak riil dari tanah sepadan pantai yang tealah berubah
disebabkan oleh alam, sifat tanah dalam kepemilikan tanah tidak dapat diganggu
gugat karena telah memiliki ketentuan kepemilikan atas tanah tetapi tanah dapat
berubah nilai sesuai dengan kepemilikan dan faktor kesesuaian untuk memperoleh
nilai objek tanah, Hak bangsa adalah hak penguasaan yang tertinggi atas tanah
bersama yang bersifat abadi dan merupakan induk bagi hak-hak penguasaan yang

12
BoediHarsono, “Beberapa Analisis Tentang Hukum Agraria”, Penerbit Esa Studi Klub,
Jakarta, 1978, hal. 298
13
Pasal 1 butir Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2004 penatagunaan Tanah
14
Boedi Harisono, Hukum Agraria Indonersia, (Jakarta: Penerbit Djaambatan, 1994),
hal.203
 M DODDY NURHADI | 11

lain atas tanah. Hak bangsa tersebut diatur dalam pasal Undang-Undang Pokok
Agraria. Hak Bangsa dalam hukum Tanah Nasional adalah hak kepunyaan, yang
memungkinkan penguasaan bagian-bagian tanah bersama dengan hak milik oleh
para warga negara secara individual. Sesuai dengan konsepsi hukum tanah
nasional yang terdapat dalam pasal 20 sampai dengan pasal 27 Undang-Undang
Pokok Agraria. Pernyataan tanah yang dikuasai oleh bangsa indonesia sebagai
tanah bersama tersebut menunjukkan adanya hubungan hukum dibidang hukum
perdata. Selain merupakan hubungan hukum perdata hak bangsa menggandung
tugas dan kewenangan untuk mengatur dan mengelola tanah bersama tersebut
bagi sebesar-besarnya kemakmuran rakyat yang termasuk di bidang hukum
publik. Pelaksanaannya ditugaskan kepada Negara Republik Indonesia, sebagai
organisasi bangsa yang tertinggi, sebagimana yang dinyatakan dalam pasal 33 (3)
UUD 1945 dengan kata’’ Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkadung
didalamnya dikuasai oleh negara dan di pergunakan untuk sebesar-besarnya untuk
kemakmuran rakyat.’’ Hak bangsa bersifat abadi mengandung arti, bahwa selama
tanah bersama tersebut masih ada, dalam keadaan bagaimanapun tidak ada suatu
kekuasaan yang akan dapat memutuskan atau meniadakan hubungan hukum
tersebut.
Ruang lingkup bumi menurut UUPA adalah permukaan bumi, dan tubuh
bumi dibawahnya serta yang berada di bawah air. Permukaan bumi sebagai bagian
dari bumi juga disebut tanah. Tanah yang dimaksudkan disini bukan mengatur
tanah dalam segala aspeknya, melainkan hanya mengatur salah satu aspeknya,
yaitu tanah dalam pengertian yuridis yang disebut hak-hak penguasaan atas
tanah.15
Hak atas tanah adalah hak yang memberi wewenang kepada yang
mempunyai hak untuk menggunakan atau mengambil manfaat dari tanah
yangdihakinya. Dalam hukum tanah sebutan ”tanah” dipakai dalam arti
yuridis,sebagai suatu pengertian yang telah diberi batasan resmi oleh UUPA.

15
Wayan Suhendra, Hukum Pertanahan Indonesia, (Jakarta : PT. Rineka Cipta, 1994),
hal. 20
 M DODDY NURHADI | 12

Dalam Pasal 4 ayat (1) Undang-undang Pokok Agararia (UUPA) disebutkan

bahwa :
Atas dasar hak menguasai dari negara, sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2
ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut
tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai orang-orang, baik
sendirimaupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum”.
Negara sebagai organisasi kekuasaan mengatur sehingga membuat peraturan,
kemudian menyelenggarakannya, artinya menyelenggarakanpenggunaan dan
peruntukan, persediaan dan pemeliharaan dari bumi, air,ruang angkasa,
diantara kekayaan alam yang terkandung di dalamnya.
Pemeliharaan tanah Merupakan kegiatan pendaftaran tanah untuk
menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah,
daftar nama, surat ukur, buku tanah dan sertifikat dengan perubahan-perubahan
yang terjadi kemudian. Kegiatan pemeliharaan data tanah meliputi: pendaftaran
peralihan dan pembebanan hak serta pendaftaran perubahan data pendaftaran
tanah lainnya.
Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara
serentak yang meliputi semua objek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam
wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan. Ajudikasi (Pasal 1 Angka 8 PP
24/1997). Kegiatan yang dilaksanakan dalam rangka proses pendaftaran tanah
untuk pertama kali, meliputi pengumpulan dan penetapan kebenaran data fisik dan
data yuridis mengenai satu atau beberapa objek pendaftaran tanah untuk keperluan
pendaftaran :
Pelaksana adalah Kepala Kantor, kecuali ditetapkan lain, dibantu :
1. PPAT
2. Panitia Ajudikasi
3. Pejabat Pembuat Ikrar Wakaf
4. Pejabat Kantor Lelang
5. Lurah

a. Inisiatif pelaksanaan pendaftaran tanah

1. Dalam rangka program pemerintah, dilaksanakan oleh Panitia Ajudikasi
yang dibentuk oleh kepala BPN.
 M DODDY NURHADI | 13

2. Swadaya masyarakat, dilaksanakan oleh Panitia Ajudikasi yang dibentuk

oleh kanwil.
Panitia Ajudikasi perlu dibentuk, sebab dalam pelaksanaan pendafataran
secara sistematik umumnya bersifat massal dan besar-besaran, sehingga dalam
pelaksanaannya Kepala kantor perlu dibantu oleh suatu panitia yang khusus untuk
itu, sehingga tugas rutin Kepala kantor tidak terganggu.
a. Prosedur Pendaftaran Tanah menurut PerMen Agraria/Kepala BPN 3/1997)
Penetapan lokasi (Pasal 46). Menteri negara agraria menetapkan lokasi
pendafataran tanah secara sistematik atas usul kanwil, satuannya adalah
wilayah desa/kelurahan, dengan pertimbangan:
b. Sebagian wilayahnya sudah didaftara secara sistematik
c. Jumlah bidang tanah yang terdaftar relatif kecil sekitar 30 % dari perkiraan
bidang tanah yang ada.
d. Daerah pengembangan perkotaan yang tingkat pembangunannya tinggi
Dengan adanya kepastian hukum bidang2 tanah tersebut, maka akan16
menguntungkan pemerintah, swasta maupun pemilik tanah, karena jika diperlukan
untuk pembangunan, sudah ada kepastian hukumnya.
Definisi Pendaftaran Tanah Secara Sporadik (PP 24/1997 Pasal 1 angka 11)
Adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertamakali mengenai satu atau
beberapa objek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu
desa/kelurahan secara individual atau massal. Berarti pula seluruh biaya
dibebankan kepada pemohon. Pelaksana Pendaftaran Tanah Tugas pendaftaran
tanah dilakukan oleh Kapala Kantor Kota/kabupaten, kecuali kegiatan-kegitan
tertentu yang oleh PP 24/1997 atau peraturan perundang undangan yang
bersangkutan ditugaskan kepada pejabat lain.
Sertipikat memiliki banyak fungsi bagi pemiliknya. Dari sekian fungsi yang
ada, dapat dikatakan bahwa fungsi utama dan terutama dari sertipikat adalah
sebagai alat bukti yang kuat, demikian dinyatakan dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c
UUPA, karena itu, siapapun dapat dengan mudah membuktikan dirinya sebagai
pemegang hak atas tanah bila telah jelas namanya tercantum dalam sertipikat itu.

16
Ibid
 M DODDY NURHADI | 14

Selanjutnya dapat membuktikan mengenai keadaan-keadaan dari tanahnya itu

misalnya luasnya, batas-batasnya, ataupun segala sesuatu yang berhubungan
dengan bidang tanah dimaksud. Apabila dikemudian hari terjadi tuntutan hukum
di pengadilan tentang hak kepemilikan/penguasaan atas tanah, maka semua
keterangan yang dimuat dalam sertipikat hak atas tanah itu mempunyai kekuatan
pembuktian yangkuat dan karenanya hakim harus menerima sebagai
keteranganketerangan yang benar, sepanjang tidak ada bukti lain yang
mengingkarinya atau membuktikan sebaliknya. Tetapi jika ternyata ada kesalahan
didalamnya, maka diadakanlah perubahan /pembetulan seperlunya.
Dalam hal ini yang berhak melakukan pembetulan bukanlah pengadilan
melainkan instansi yang menerbitkannya yakni Badan Pertanahan Nasional (BPN)
dengan jalan pihak yang dirugikan mengajukan permohonan perubahan sertipikat
dengan melampirkan surat keputusan pengadilan yang menyatakan tentang
adanya kesalahan dimaksud. Selain fungsi utama tersebut diatas, sertipikat
memiliki banyak fungsi lainnya yang sifatnya subjektif tergantung daripada
pemiliknya. Sebut saja, misalnya jika pemiliknya adalah pengusaha, maka
sertipikat tersebut menjadi sesuatu yang sangat berarti ketika ia memerlukan
sumber pembiayaan dari bank karena sertipikat dapat dijadikan sebagai jaminan
untuk pemberian fasilitas pinjaman untuk menunjang usahanya. Demikian juga
contoh-contoh lainnya masih banyak yang kita bisa sebutkan sebagai kegunaan
dari adanya sertipikat tersebut.
Yang jelas bahwa sertipikat hak atas tanah itu akan memberikan rasa aman
dan tenteram bagi pemiliknya karena segala sesuatunya mudah diketahui
dansifatnya pasti serta dapat dipertanggung jawabkan secara hukum.
Banyaknya tanah hilang akibat abrasi di sepanjang pesisir Tuban tidak

menjadi perhatian Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kantor Tuban. Institusi

yang berwenang menetapkan hak atas tanah tersebut bahkan tidak memiliki data

sama sekali tentang tanah-tanah hilang tersebut. Padahal, para pemegang hak atas

tanah yang telah tidak diketahui wujud fisiknya tersebut sampai sekarang masih
 M DODDY NURHADI | 15

diwajibkan membayar pajak. Sampai tidak tahu berapa luasan tanah yang hilang

karena abrasi. Tidak pernah mendata. Yang tahu Kelurahan labuhan atau Kepala

Desa Cerita Kabupaten Pandeglang.

Menurut BPN mengurus tanah-tanah yang musnah karena proses alam

tersebut. pemegang hak atas tanah yang mestinya menyadari bahwa tanahnya

rawan dan tidak menelantarkannya sehingga musnah terkena abrasi. juga

menyayangkan mengapa pemegang hak atas tanah tidak melapor atau memohon

penghapusan hak atas tanahnya yang musnah tersebut agar tidak lagi terbebani

pajak, tanpa bisa memperoleh manfaat dari obyek pajak tersebut.17

Masyarakat tidak tahu regulasi ini. Kalau kemudian upaya pengembalian

keadaan tanah mereka dihentikan Pemerintah, pasti konflik yang terjadi, mereka

merasa merehabilitasi tanahnya sendiri untuk kembali menjadi semula sesuai

dengan kepemilikan atas tanah sempadan pantai tersebut.

Dan juga meminta BPN agar secepatnya melakukan pendataan atas tanah

yang hilang karena abrasi, kemudian menghapus hak atas tanah tersebut. Sebab

dalam Undang-undang Pokok Agraria Nomor 5 tahun 1960 yang menjadi rujukan

semua regulasi pertanahan, disebutkan tanah yang hilang secara alami karena

abrasi atau bencana alam, sehingga batas-batasnya tidak diketahui dan keadaan

fisiknya berubah, maka tanah tersebut dikuasai negara.

17
Wawancara dengan Lurah Carita, Tanggal 13 September 2016
 M DODDY NURHADI | 16

IV. Kesimpulan Dan Saran

Kesimpulan
1. Kedudukan hak atas tanah yang dimiliki oleh PT Mutiara Hitam Pertiwi
adalah sah berdasarkan sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) No 72 yang
dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional.
2. Prosedur pendaftaran hak atas tanah sempadan pantai diajukan secara
sporadik di mana pengajuannya dilakukan secara individual oleh pihak yang
berkepentingan (PT Mutiara Hitam Pertiwi). Prosedur tersebut harus sesuai
dengan ketentuan PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran tanah yang
meliputi Pembuatan Peta Dasar Pendaftaran, Penetapan Batas Bidang-Bidang
Tanah, Pengukuran dan Pemetaan Bidang Tanah dan Pembuatan Peta
Pendaftaran, Pembuatan Daftar Tanah, Pembuatan uintuk keperluan
pendaftaran haknya, dan Pembuktian Hak Baru. Syarat permohonan dalam
kepemilikan tanah sempadan pantai secara umum sesuai dengan pendaftan
tanah yang umum, dan ada yang khusus yang berisi pengaturan mengenai
adanya bangunan fisik, peruntukan sesuai dengan tata ruang, tidak
mengganggu fungsi kawasan lindung, tidak mengganggu fungsi perairan, dan
tidak menggangggu keberadaan alur pelayaran umum dan perlintasan. Setelah
memenuhi prosedur dan syarat-syarat pendaftaran tanah, kemudian
dilanjutkan dengan melakukan Permohonan Izin Lokasi ke BPTPM.
3. Legalitas Sertifikat Hak Guna Bangunan No 72 yang luas tanahnya 76.306 m2
atas nama PT Mutiara Hitam Pertiwi adalah sah secara hukum namun
pengaruh abrasi, luas tanah yang disertifikat tidak sama dengan realita yang
ada karena sudah berkurang.

B. Saran
1. Perlu dilakukan sosialisasi bagaimana pendaftaran tanah sempadan pantai
baik perorangan maupun badan hukum oleh pihak badan pertanahan
nasional.
2. Perlu diketahui abrasi menjadi ancaman serius dan pasti akan terus
merambah ke wilayah daratan. Namun disisi lain masyarakat disana masih
 M DODDY NURHADI | 17

banyak yang ingin tetap bertahan. Abrasi merupakan pengikisan atau

pengurangan daratan (pantai) akibat aktivitas gelombang, arus dan pasang
surut. Dalam kaitan ini pemadatan daratan mengakibatkan permukaan
tanah turun dan tergenang air laut sehingga garis pantai berubah.
3. Perlu dalam kepemilikan tanah sesuai dengan peraturan yang berlaku dan
tidak bertentangan dengan peraturan hukum yang mengatur lain, sehingga
sah menurut hukum. Dan sertifikat hak atas tanah sepadan pantai sesuai
dengan prosedur maka sertifikat legal dan sah dimata hukum.

V. Daftar Pustaka
Arief Furchan, Pengantar Metode Penelitian Kualitatif, (Surabaya : Usaha
Nasional, 1997)

AP Parlindungan, Komentar Atas Undang Undang Penataan Ruang (Bandung :

Mandar Maju, 1993).

Bambang Sungono, 2002,Metode Penelian Hukum, Raja Grafindo Persada,

Jakarta

BF. Sihombing, Evolusi Kebijakan Pertanahan Dalam Hukum Tanah Indonesia,

(Jakarta : Toko Gunung Agung, 2005).

BoediHarsono, “Beberapa Analisis Tentang Hukum Agraria”, Penerbit Esa Studi

Klub, Jakarta, 1978.

BOEDI HARSONO, Hukum Agraria Indonesia,2003 Penerbit Djambatan .

Wayan Suhendra, Hukum Pertanahan Indonesia, (Jakarta : PT. Rineka Cipta,

1994.

Boedi Harisono, Hukum Agraria Indonersia, (Jakarta: Penerbit Djambatan, 1994.

Diraputra, Suparman A. 2001. Sistem Hukum dan Kelembagaan dalam

Pengelolaan Wilayah Pesisir secara Terpadu. Prosiding Pelatihan
Pengelolaan Wilayah Pesisir Terpadu.Bogor: PKSPL IPB

Djunarsjah, Eka. 2001. Urgensi Penetapan Batas Laut berkaitan dengan

Pelaksanaan Otonomi Daerah. Bandung: FTSP –ITB.

Patlis Jason M. Dkk. 2005. Menuju Harmonisasi Sistem Hukum Sebagai Pilar
Pengelolaan Wilayah Pesisir Indonesia. Jakarta: Bappenas.
 M DODDY NURHADI | 18

M. Solly Lubis, Filsafat Ilmu dan Penelitian, Mandar Maju, Bandung, 1994,

Salim H. S, Perkembangan Teori Dalam Ilmu Hukum, (Rajawali Pers : Jakarta,

2010 ).

JJ. Wuisman, Penyunting M. Hisyam, Penelitian Ilmu Sosial, Jilid 1, (Jakarta :

Universitas Indonesia Press, 1996).

Soejono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, (Jakarta : Universitas Indonesia

Press, 1986).

Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum, Kencana Prenada Media, Jakarta,

2005.

Riduan Syahrani, Rangkuman Intisari Ilmu Hukum, Penerbit Citra Aditya

Bakti,Bandung, 1999.

Soerjono Soekanto, Suatu Tinjauan Sosiologi Hukum Terhadap Masalah-Masalah

Sosial, (Bandung, Alumni, 1982).

Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, Universitas Indonesia Press,

Jakarta,1986

Achmad Ali, Menguak Tabir Hukum (Suatu Kajian Filosofis dan Sosiologis),
Penerbit Toko Gunung Agung, Jakarta, 2002, hal. 82-83.

Hari Chand, Modern Jurisprudence, International Law Book Service, Kuala

Lumpur, 1994, hal. 225

Masri Singarimbun dkk, Metode Penelitian Hukum, Jakarta: LP3ES, 1999.

Andik Hardiyanto, Pembaruan Agraria di Sektor Perairan dalam Tim Lapera,

Prinsip-prinsip Reforma Agraria Jalan Penghidupan dan Kemakmuran
Rakyat, (Yogyakarta : Lapera Pustaka Utama, 2001.

Urip Santoso, Hukum Agraria dan Hak-hak atas Tanah, (Surabaya : Prenada
Media Group, 2005).

Koentjaraningrat, 1997, Metode Penelitian Masyarahat (Gramedia Pustaka

Utama,Jakarta

Sumadi Surya Brata, Metodologi Penelitian, Jakarta, Raja Grafindo Persada,

1998.

Muslam Abdurrahman, Sosiologi dan Metode Penelitian Hukum, UMM Press,

Malang, 2009.
 M DODDY NURHADI | 19

Sutrisno Hadi, Metodologi Research, Yayasan Penerbit Fakultas Psikologi UGM,

Yogyakarta, 1973.

Soerjono Soekanto dan Sri Mamuji, Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan
Singkat, (Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2003).

Sunaryati Hartono, 1994,Penelitian Hukum Indonesia Pada Akhir Abad ke-20,

Alumni, Bandung.

Soedikno Mertokusumo, Hukum dan Politik Agraria, (Jakarta : Universitas

Terbuka Karunika, 1998).

Soerjono Soekanto, 1986, Pengantar Penelitian Hukum, UI-Press, Jakarta.

Mukti Fajar ND dan Yulianto Achmad, 2010, Dualisme Penelitian Hukum

Normatif dan Empiris, Pustaka Pelajar, Yogyakarta.

Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Jakarta, Djambatan, 2008.

Sunaryo Basuki, “Landasan Hukum Penguasaan dan Penggunaan Tanah”,

Makalah, (Jakarta : Fakultas Hukum Trisakti, 2005).

Sunaryo Basuki, Hukum Tanah Nasional Landasan Hukum Penguasaan dan

Penggunaan Tanah. Buku Ajar Mata Kuliah Hukum Agraria, Magister
Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Indonesia, Depok.