BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang
Investasi pada hakikatnya merupakan penempatan sejumlah dana pada saat ini dengan harapan
untuk memperoleh keuntungan dimasa mendatang. Umumnya investasi dibedakan menjadi dua,
yaitu; investasi pada asset-aset riil dan investasi pada asset-aset finansial.Investasi pada aset-aset
riil dapat berbentuk pembelian asset produktif, pendirian pabrik, pembukaan pertambangan,
pembukaan perkebunan dan lainnya.
Dengan berinvestasi maka dana yang terdapat dalam kas perusahaan tidak menganggur. Investasi
dapat dimaksudkan sebagai akumulasi dari suatu bentuk aktiva untuk memperoleh manfaat dimasa
yang akan datang.
Dengan adanya investasi maka perusahaan mengharapkan beberapa keuntungan yakni terjaminnya
manajemen kas, terciptanya hubungan yang erat dan memperkuat posisi keuangan suatu
perusahaan. Investasi merupakan unsur yang sangat penting dalam
perusahaan. Aktivitas investasi yang dilakukan oleh perusahaan akan dijadikan sebagai dasar
penilaian manajemen kas perusahaan.
Penilaian kinerja perusahaan ini sebagian atau seluruhnya dapat dinilai dari penggunaan kas untuk
investasi. Bagi perusahaan investasi adalah cara untuk menempatkan kelebihan dana sedangkan
untuk perusahaan lainnya investasi merupakan sarana untuk mempererat hubungan bisnis atau
memperoleh suatu keuntungan perdagangan. Apapun motivasi perusahaan dalam melakukan
investasi, investasi tetap merupakan sarana dalam menentukan posisi keuangan perusahaan.

B. Rumusan Masalah
Untuk lebih memfokuskan apa yang akan saya uraikan maka saya akan memberikan batasan-
batasan dalam pembahasan dan agar tidak melenceng jauh dari judul yang akan kami uraikan,
yaitu:
1. Bagaimana definisi metode penilaian investasi jangka panjang?
2. Apa saja jenis – jenis investasi jangka panjang?
3. Bagaimana proses dan metode – metode penilaian investasi?

C. Tujuan Penulisan
Adapun tujuan dari penulisan makalah ini di antaranya sebagai berikut:
1. Untuk menjelaskan definisi metode penilaian investasi jangka panjang.
2. Untuk menyebutkan jenis – jenis investasi jangka panjang.
3. Untuk menjelaskan bagaimana proses dan metode – metode penilaian investasi.

BAB II
PEMBAHASAN

A. Pengertian investasi
Investasi merupakan suatu tindakan melepas dana saat sekarang dengan harapan untuk dapat
menghasilkan arus dana masa datang dengan jumlah yang lebih besar dari dana yang dilepaskan
pada saat investasi awal (initial investment).

 Ditinjau dari ruang lingkup usaha, investasi dibagi 2, yaitu:

1. Investasi pada aktiva nyata (real assets atau rel investment), misalnya untuk pendirian pabrik-
pabrik, pendirian hotel/ restoran, perkebunan, dan lain-lain.
2. Investasi pada aktiva keuangan (financial assets atau financial investment), seperti pembelian
surat-surat berharga, baik berupa saham maupun obligasi.

 Ditinjau dari segi kepastian memperoleh keuntungan, investasi dibagi menjadi 2, yaitu:
1. Investasi bebas resiko (free risk investment). Yaitu investasi yang akan memperoleh keuntungan
secara pasti, seperti pembelian obligasi (investment in bond), hal ini akan memberikan jasa bunga
yang pasti kepada pemiliknya tanpa memperhatikan apakah perusahaan yang mengeluarkan
obligasi itu mampu memperoleh keuntungan atau tidak.
2. Investasi berisiko (risk investment). Yaitu investasi yang ditunjukan bagi pembeli saham biasa
(investment in real assets), hal ini investasi dibidang aktiva nyata mempunyai EBIT (earning before
interest and taxes) anggaran bisa berfluktuasi, artinya bisa untung bisa rugi.
B. Metode Penelitian Investasi

1. Net Present Value (NPV)

NPV adalah kriteria terpenting dalam evaluasi sebuah investasi merupakan tujuan manajemen
keuangan semua perusahaan untuk meningkatkan atau menciptakan nilai tambah bagi para
pemegang saham. NPV adalah selisih jumlah kas yang yang dihailkan sebuah proyek investasi dan
nilai investasi yang diperlukan atau selisih PV dari sebuah proyek dan investasi awal.
Dalam metode ini, pertama-tama yang dihitung adalah nilai sekarang (present value) dari
keseluruhan proceeds yang diharapkan atas discount rate tertentu. Kemudian jumlah present value
dari keseluruhan selama usianya dikurangi dengan present value dari jumlah investasinya (initial
investment). Selisih antara Present Value dari keseluruhan dengan Present Value dari pengeluaran
modal (Capital outlays) dinamakan nilai neto sekarang (Net Present Value).

Rumus yang digunakan :

Misal jika suku bunga diasumsikan sama tiap tahunnya sebesar 12% dan arus kas masuk bersih pun
sama yaitu sebesar Rp. 5.700.000,- serta nilai invvestasi awal sebesar Rp.18.000.000,- maka
dengan perhitungan sederhana nilai NPV didapat sebesar Rp. 2.547.110,49-.

Kesulitan penggunan NVP adalah investor atau manajer keuangan harus medapat tingkat diskonto
yang representatif untuk setiap proyek investsi. Untuk investor perusahaan, tingkat diskonto ini
adalah rata-rata tertimbang dari biaya dana atau rata-rata tertimbang dari struktur modal
perusahaan itu. Untuk investor individu, tingkat diskonto yang relevan adalah biaya bunga pinjaman
atau biaya modal sendiri.

Adapun Kelebihan dari NPV, sebagai berikut:

a. Memperhatikan nilai waktu dari pada uang (time value of money)
b. Mengutamakan aliran kas yang lebih awal
c. Tidak mengabaikan aliran kas selama periode proyek atau investasi
Kelemahan dari NPV, sebagai berikut:
a. Memerlukan perhitungan Cost Of Capital sebagai Discount Rate
b. Lebih sulit penerapannya dari pada Pay Back Period

2. Internal Rate of Return (IRR)

Internal Rate of Return (IRR) adalah metode peerhitungan investasi dengan menghitung tingkat
bunga yang menyamakan nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang dari penerimaan-
penerimaan kas bersih dimasa datang.
IRR ialah menentukan tingkat bunga yang akan menjadikan jumlah nilai sekarang dari arus kas
bersih yang diharapkan akan diterima (PV of future proceeds) sama dengan jumlah nilai sekarang
dari pengeluaran modal (PV if capital outlays).
Pada dasarnya IRR harus dicari dengan cara “trial dan error”. Yaitu dengan cara coba-coba. Pertama-
tama jika menghitung Present Value dari proceeds suatu investasi dengan menggunakan tingkat
bunga yang dipilih. Kemudian hasil perhitungan itu dibandingkan dengan jumlah Present Value dari
outlet-nya.

Contoh:
Hitunglah IRR dari sebuah investasi yang dapat memberikan arus kas bersih Rp 5.000.000 secara
terus-menerus jika investasi awal yang diperlukan Rp 400.000.000
Jawab: IRR = 5.000.000/400.000.000
= 1,25 % per bulan
= 15 % p.a

Adapun Kelebihan dari IRR, sebagai berikut:

a. Tidak mengakibatkan aliran kas selama periode proyek
b. Memperhitungkan nilai waktu dari pada uang
c. Mengutamakan aliran kas awal dari pada aliran kas belakangan
Kelemahan dari IRR, sebagai berikut :
Memerlukan perhitungan COC (Cost Of Capital) sebagai batas minimal dari nilai yang mungkin
dicapai.

3. Payback Period (PP)

Payback period adalah suatu periode yang diperluka n untuk dapat menutup kembali pengeluaran
investasi dengan menggunakan aliran kas netto (net cash flow), atau total arus kas bersih dalam
periode tertentu sama dengan pengeluaran investasi di awal periode.
Metode payback period adalah suatu periode yang diperlukan untuk dapat menutup kembali
pengeluaran investasi dengan menggunakan proceeds atau aliran kas netto (net cash flow).
Payback period adalah periode modal kembali atau lamanya waktu yang diperlukan untuk
mengembalikan investasi awal atau modal yang sudah dikeluarkan. Metode ini juga sering disebut
dengan metode pemulihan investasi yang merupakan metode analisi kelayakan investasi untuk
menilai jangka waktu (tahun) pemulihan seluruh modal yang diinvestasikan dalam suatu
perusahaan.
Cara untuk mengambil keputusan dengan metode ini ialah dengan membandingkan Payback Period
investasi yang diusulkan dengan umur ekonomis aktiva, apabila payback period lebih pendek dari
umur ekonomisnya maka rencana investasi dapat diterima, serta sebaliknya

Contoh:
Suatu proyek investasi bernilai Rp. 15.000.000,-. Proceed tiap tahunnya adalah sama, yaitu sebesar
Rp. 4.000.000,-, maka periode pengembalian investasi tersebut adalah :

Ini berarti proyek investasi sistem informasi akan tertutup dalam waktu 3 tahun 9 bulan.
Bila proceed tiap tahun tidak sama besarnya, maka harus dihitung satu persatu. Misalnya nilai
proyek adalah Rp. 15.000.000,- umur ekonomis proyek adalah 4 tahun dan proceed tiap tahunnya
adalah :
 Proceed tahun 1 sebesar Rp. 5.000.000,-
 Proceed tahun 2 sebesar Rp. 4.000.000,-
 Proceed tahun 3 sebesar Rp. 4.500.000,-
 Proceed tahun 4 sebesar Rp. 6.000.000,-
Maka Payback Period dapat dihitung sebagai berikut :
 Sisa investasi tahun 4 tertutup oleh proceed tahun ke 4, sebagian dari sebesar Rp.6.000.000,-
yaitu Rp.1.500.000,-/Rp.6.000.000,- =1/3 bagian. Jadi payback period investasi ini adalah 3 tahun
3 bulan.

Adapun Kelebihan dari PP, sebagai berikut:

a. Mudah dipahami (metode yang paling sederhana)
b. Selaras dengan ketidakpastian arus kas di masa mendatang (makin kecil arus kas yang diperoleh
maka semakin lama kembali modalnya)
c. Menggunakan arus kas (bukan laba pembukuan).
Kelemahan dari PP, sebagai berikut :
a. Mengabaikan nilai waktu uang
b. Mengabaikan proceeds setelah PP dicapai
c. Mengabaikan nilai sisa
d. Untuk mengatasi metode PP beberapa perusahaan memodifikasi dengan pendekatan DPP
(Discounted Payback periode ) yaitu lamanya waktu yang diperlukan agar present value dari arus
kas bersih proyek dapat menegembalikan investasi awal.

4. Profitability Index (PI)

Profitability Index menghitung nilai tunai arus kas masuk bersih dibagi nilai tunai investasi. Jika
nilainya lebih besar dari 1, maka proyek investasi tersebut dianggap layak, dan sebaliknya.
Metode ini menghitung perbandingan antara nilai arus kas bersih yang akan datang dengan nilai
investasi yang sekarang. Profitability Index harus lebih besar dari 1 baru dikatakan layak. Semakin
besar PI, investasi semakin layak.

Contoh:
Sebuah proyek investasi membuka kafe baru membutuhkan investasi awal Rp400.000.000 dan
mampu menghasilkan arus kas bersih Rp500.00.000 per bulan, berapakah indeks
profitabilitasnya?
IP = 500.000,00/400.000,00

= 1,25

Adapun Kelebihan dari metode PI, sebagai berikut :

a. Memperhitungkan nilai waktu dari pada uang (time value of money)
b. Menentukan terlebih dahulu tingkat bunga yang akan digunakan
c. Konsisten dengan tujuan perusahaan, yaitu memaksimalkan kekayaan pemegang saham.

Kelemahan dari metode PI, sebagai berikut :

Dapat memberikan panduan dan pilihan yang salah pada proyek- proyek yang mutually
exsclusive yang memiliki unsur ekonomis dan skala yang berbeda.

1. Accounting Rate Of Return (ARR)

 Accounting Rate Of Return (ARR) menghitung rata-rata laba bersih (earning after tax)
dari suatu proyek dibagi nilai tunai investasi. Jika hasil lebih besar daripada biaya modal
proyek, maka dianggap proyek tersebut layak dan begitupula sebaliknya.
Metode ARR ini mengukur profitabilitas suatu investasi dari segi akuntansi
konvensional. Metode ini menggunakan dasar laba akuntansi. Caranya dengan mambagi EAT
(Earning After Tax) dengan initial investment, baik total investment maupun average
investment.

Contoh :
Proyek butuh dana 280.000.000, umur 3 tahun, nilai sisa 40.000.000. Laba setelah pajak 3 tahun berturut-turut.
Tahun ke-1 40.000.000, tahun ke-2 50.000.000 dan tahun ke-3 30.000.000
Jawab:
(40.000.000+ 50.000.000 + 30.000.000 ) : 3
ARR = ____________________________________ x 100%
( 280.000.000 + 40.000.000 ) / 2
= 40.000.000/ 160.000.000
= 0,25
ARR = 25%

Adapun Kelebihan dari metode ARR, sebagai berikut :

a. Mudah menghitungnya
b. Informasi yang diperlukan biasanya tersedia
Kelemahan dari metode ARR, sebagai berikut :
a. Mengabaikan nilai waktu uang
b. Hanya menitikberatkan masalah akuntansi, kurang memperhatikan aliran kas
c. pendekatan jangka pendek , angka rata-rata menyesatkan
d. Kurang memperhatikan lamanya jangka waktu investasi

BAB III
PENUTUP

Kesimpulan
Investasi merupakan suatu tindakan melepas dana saat sekarang dengan harapan untuk
dapat menghasilkan arus dana masa datang dengan jumlah yang lebih besar dari dana yang
dilepaskan pada saat investasi awal (initial investment).
 Beberapa metode yang dapat dipergunakan untuk menganalisis kelayakan investasi
diantaranya:
1. Net Present Value (NPV)
2. Internal Rate of Return (IRR)
3. Payback Period (PP)
4. Profitability Index (PI)
5. Accounting Rate Of Return (ARR)

Intial cashflow (capital Outlays) merupaka aliran kas yang berhubungan dengan pengeluaran kas pertama kali
untuk keperluan investasi. Cashflow ini misalnya harga perolehan pembelian tanah, pembanguan pabrik,
pembelian mesin, perbaikan mesin dan invetasi aktiva tetap lainnya. Jika melakukan investasi pembelian mesin
pabrik maka yang termasuk capital Outlays atau cash outflow antara lain harga pembelian mesin, biaya pasang
percobaan, biaya balik nama (jika ada) dan biaya lain yang harus dikeluarkan mesin tersebut sampai mesin
tersebut siap dioperasikan.