FORMULAS Y EJEMPLOS EXPLICATIVOS - CREDITO HIPOTECARIO

Modalidad Nuevo Crédito MiVivienda

CALCULO DE INTERES DE LA CUOTA DEL CRONOGRAMA

FORMULAS:
Interés: I = i * D Factor Interés: i=(( T+1)^(P/360)-1)
Nomenclatura: Nomenclatura:
I = Interés por pagar i = Factor de la tasa de interés
i = Factor de la tasa de interés T = Tasa de interés efectiva anual
D = Monto de desembolso/Saldo del principal P = Días de la cuota

CALCULO DE LA TASA DE COSTO EFECTIVO ANUAL

FORMULA:
ia = (1 + it)^k - 1
Nomenclatura:
ia : Tasa de costo efectivo anual
it : Tasa de costo efectivo correspondiente al período de pago de la cuota (mensual, trimestral, semestral, etc.)
k : Número de cuotas en un año.

La Tasa de Costo Efectivo Anual (TCEA) es aquella que permite comparar el costo total, se calcula igualando el valor actual de las cuotas con el monto que
efectivamente haya sido recibido en préstamo. Para este cálculo se incluyen las cuotas que involucran el principal, intereses, comisiones y gastos, que de acuerdo
con lo pactado se trasladan al cliente. No se incluye en este cálculo aquellos pagos por servicios provistos por terceros que directamente sean pagados por el
cliente, ni los tributos que resulten aplicables. Dicho cálculo procederá bajo el supuesto de cumplimiento de todas las condiciones pactadas.

PARA EL CASO DE INCUMPLIMIENTO DE PAGO

Se generará una Penalidad por incumplimiento de Pago, que se cobra a partir del día siguiente de no haber cancelado la totalidad de la deuda en la fecha pactada.
Se calcula sobre el monto de la deuda no pagada.
(*) Ver en la Página web www.banbif.com.pe y/o Saldomáticos de nuestras oficinas, a través del link "Tarifario General", la totalidad de los costos del producto,
vigentes al momento de la solicitud del crédito.

EJEMPLO

Un cliente mantiene un Nuevo Crédito Mi Vivienda con BanBif, el cual fue pactado a 15 años, a una tasa efectiva anual (a 360 días) de 13.00%, en cuotas simples
con periodicidad mensual, asímismo, solicita como fecha de pago los días 02 de cada mes y sin considerar período de gracia. Desea calcular el monto de su
primera cuota que vence el 02 de junio, verificar la composición de la cuota (capital, intereses, comisiones y gastos) y en caso de incumplimiento de pago, cuales
serían los costos que se generarían.

Este ejemplo considera el BBP (Bono del Buen Pagador) de acuerdo a los Reglamentos del Fondo MiVivienda y Bono del Buen Pagador. No considera año bisiesto.
La tasa de interés y los costos son referenciales para el ejemplo.

El crédito del ejemplo mantiene las siguientes condiciones: Monto de desembolso: S/120,000.00 (Valor de Vivienda: S/147,666.67 - el 10% Cuota Inicial:
S/14,766.67 - el BBP Bono del Buen Pagador: 12,900); Monto Asegurado S/114,547.00. Para este ejemplo se contrata a través de BanBif un seguro de
desgravamen solo para el titular así como un seguro de todo riesgo (el cliente puede contratar su/s poliza/s directamente con una compañia de seguros y solicitar el
endoso de la/s misma/s a favor de BanBif, condicionado/s a la evaluación correspondiente y al pago de la comisión según tarifario hasta cancelación total del
préstamo). A solicitud del cliente se enviará el aviso de vencimiento por medio físico, por lo que se cobrará la comisión por envío físico de estado de cuenta
ascendente a S/ 9.00 por ser un préstamo en esta moneda (en caso solicite el envío virtual o no lo solicite el costo es de S/ 0.00); dicha comisión será cobrada
dentro del valor de cada cuota mensual.
Asimismo, los costos correspondientes a la formalización del crédito del ejemplo serán de acuerdo al "Tarifario General" (*) vigente al momento de la solicitud del
crédito.

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Ver en la Página web www.banbif.com.pe a través del link "Nuestros Productos", "Nuevo Crédito MiVivienda", información sobre las características del BBP (Bono
del Buen Pagador) cuyo beneficio podrá ser otorgado dependiendo del Valor de la Vivienda elegida para el crédito.
El cliente puede realizar consultas sobre su crédito a través de la Banca por internet, previa afiliación.

1. DATOS DEL PRÉSTAMO

Moneda: S/ A).- Seguro de Desgravamen

Monto asegurado: 114,547.00 Titular 0.056%
Valor de Vivienda: 147,666.67 B).- Seguro de Todo Riesgo 0.031%
Monto de Cuota Inicial 14,766.67
Monto Bono Buen Pagador (BBP): 12,900.00
Monto del Préstamo: 120,000.00
Fecha desembolso: 23/04 Comisión por envío físico de estado de S/9.00
Fecha de primer vencimiento: 02/06 cuenta:
Tasa de interés efectiva anual fija (TEA) a 360 días: 13.00%
Tasa de costo efectivo anual (TCEA): 14.37% Periodicidad de pago: Mensual
Días de gracia (Período de gracia) del ejemplo: 9
Monto a capitalizar 387.37
Monto del Préstamo capitalizado 120,387.37

Para este ejemplo, los días de gracia se calcula por los días transcurridos entre la fecha de desembolso y la fecha del inicio del devengo de la primera cuota; siendo
el inicio del devengo el día elegido del mes anterior del vencimiento de la primera cuota.
La fecha del primer vencimiento de la cuota se determina considerando una periodicidad de pago mensual, calculada a partir de la fecha de desembolso hasta el
día del pago elegido por el cliente en la solicitud del crédito.
El periodo de gracia puede darse en forma implícita como consecuencia de lo indicado en el párrafo anterior, considerando la elección del día de pago elegido por el
cliente en la solicitud del crédito; o explicita, ante el requerimiento de periodo de gracia del cliente al momento de la solicitud del crédito o en el transcurso del
mismo; o ante la solicitud del cliente de modificación de condiciones u otro establecido por el Banco.
Los días de gracia es el periodo que transcurre entre el desembolso del crédito y el día que se inicia el devengo de la primera cuota a pagar, la cual ocurre un mes
antes del primer vencimiento de pago. Durante este periodo se generan intereses compensatorios así como la obligación del pago de los seguros correspondientes,
los cuales serán financiados en las mismas condiciones del préstamo formando parte del capital para el cálculo del importe de las cuotas.

2. CALCULO PARA EL DESARROLLO DEL CRONOGRAMA DE PAGOS

FORMULAS: NOMENCLATURA:

Días de Gracia (DG) FD = Fecha de Desembolso

(FI - FD) FI = Fecha de Inicio de Devengo de la 1ª cuota

Período Variable (PV) FI = Fecha de Inicio de Devengo de la 1ª cuota

(FT - FI) FT = Fecha de vencimiento de la última cuota
C C = Nº de Cuotas del Cronograma

Tasa de interés diaria (id)

((1 + i)^ (1/360))-1 i = Tasa efectiva anual a 360 días

Seguro de desgravamen diario (SDd) SD = Seguro de desgravamen

((1 + SD)^ (1/30))-1 El seguro de desgravamen se cobra por los días transcurridos sobre el saldo deudor

Factor equivalente diario (Fed) id = Tasa de interés diaria

(id + SDd) SDd = Seguro de desgravamen diario

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Factor equivalente mensual (Fem) Fed = Factor equivalente diario
((1 + Fed)^ (PV)-1 PV = Período Variable

Interes de Gracia (IG) DG = Dias de Gracia

((1 + id)^ (DG)-1) * k id = Tasa de interés diaria
k = Monto del préstamo

Seguro de desgravamen de gracia (SDG) DG = Dias de Gracia

((1 + SDd)^ (DG)-1) * k SDd = Seguro de desgravamen diario
k = Monto del préstamo

Seguro de todo riesgo de gracia (STRG) MA = Monto asegurado

MA * STR * X STR= % Seguro de Todo Riesgo
X = Redondeo simple (DG/30)

Monto a capitalizar (MC) IG = Interes de Gracia

IG + SDG + STRG SDG = Seguro de Desgravamen de Gracia
STRG = Seguro de Todo Riesgo de gracia

Monto del préstamo capitalizado (k1) k = Monto del préstamo

k + MC MC = Monto a capitalizar

Interes Compensatorio de la cuota (I) id = Tasa de interés diaria

((1 + id)^(dt)-1) * k1 dt = Días transcurridos entre cada cuota o al día del pago anticipado, según corresponda.
k1 = Monto del préstamo capitalizado

Seguro de Todo Riesgo (STR) MA = Monto asegurado

MA * %STR * X %STR= % Seguro de Todo Riesgo
X = Redondeo simple (dt/30)
dt = Días transcurridos entre cada cuota o al día del pago anticipado, según corresponda.

Seguro de desgravamen (SD) SDd = Seguro de desgravamen diario

(((1 + SDd)^ (dt))-1)*k1 dt = Días transcurridos entre cada cuota o al día del pago anticipado, según corresponda.
k1 = Monto del préstamo capitalizado
Factor (F)
(((1 + Fem)^(P)) * (Fem) Fem = Factor equivalente mensual
((1 + Fem)^(P))-1 P = Numero de cuotas

Cuota Financiera (CF) F = Factor

F * k1 k1 = Monto del préstamo capitalizado

Aplicando las variables del ejemplo anteriormente descrito, el desarrollo del cronograma se calcularía según las fórmulas, de la siguiente manera:

Días de Gracia (DG) DG = 9 días

(FI - FD) (02/05/año 1) - (23/04/año 1) = 9

Período Variable (PV) PV = 30.439 días

(FT - FI) (02/05/año 15) - (02/05/año 1) = 5479 = 30.4388889
C 180 180

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Tasa de interés diaria (id) id = 0.033955%
((1 + i)^ (1/360))-1 ((1 + 13.00%)^ (1/360)-1 = 0.033955%

Seguro de desgravamen diaria (SDd) SDd =0.001866%

((1 + SD)^ (1/30))-1 ((1 + 0.056%)^(1/30)-1 = 0.001866%

Factor equivalente diaria (Fed) Fed = 0.035821%

(id + SDd) (0.033955% + 0.001866%) = 0.035821%

Factor equivalente mensual (Fem) Fem = 1.096128%

((1 + Fed)^ (PV)-1 ((1 + 0.035821%)^ (30.439)-1 = 1.096128%

Interes de Gracia (IG) IG = S/367.21

((1 + id)^ (DG)-1) * k (((1 + 0.033955%)^ (9)-1)* 120,000 = 367.21

Seguro de desgravamen de gracia (SDG) SDG = S/20.16

((1 + SDd)^ (DG)-1) * k (((1 + 0.001866%)^ (9)-1)* 120,000 = 20.16

Seguro de todo riesgo de gracia (STRG) STRG = S/0.00

MA * STR * X 114,547 * 0.031% * ((redondeo(9*30)) = 0.00

Monto a capitalizar (MC) MC = S/387.37

IG + SDG + STRG (S/367.21 + S/20.16 + S/0.00) = 387.37

Monto del préstamo capitalizado (k1) k1 = S/120,387.37

k + MC (S/120,000 + S/387.37) = 120387.37

Interes Compensatorio de la cuota (I) I = S/1,273.68

((1 + id)^ (dt)-1) * k1 (((1 + 0.033955%)^(31)-1)* 120,387.37 = 1,273.68
Se considera dt = 31 días por los días transcurridos en la primera cuota.

Seguro de Todo Riesgo (STR) STR = S/35.51

MA * %STR * X (S/ 114,547 * 0.031% * (redondeo(31/30)) = 35.51
Se considera dt = 31 días por los días transcurridos en la primera cuota.

Seguro de desgravamen (SD) SD =69.66

(((1 + SDd)^ (dt))-1)*k1 (((1 + 0.001866%)^(31)-1)* 120,387.37 = 69.66
Se considera dt = 31 días por los días transcurridos en la primera cuota.

Factor (F) F = 0.012753

(((1 + Fem)^(P)) * (Fem) (((1 + 1.096128%)^ 180)) * (1.096128%) = 0.077996 = 0.012753
((1 + Fem)^(P))-1 ((1 + 1.096128%)^ 180) -1 6.115644

Cuota Financiera (CF) CF = S/1,535.37

F * k1 (0.012753 * S/120,387.37) = 1535.37

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3. RESUMEN
El cálculo del valor de la cuota de un cronograma se realiza en base al Valor de la Cuota Financiera (CF) cuyo componente equivale a la sumatoria de "Amortización
del Principal", "Interés por pagar" y "Seguro de Desgravamen"; añadiendo a este resultado el valor del "Seguro de Todo Riesgo", más el valor de las "Comisiones" u
otros que se pudieran generar según "Tarifario General". En el ejemplo, el cálculo será: S/1,535.37 + 35.51 + 9.00 = S/1,579.88 como valor de la cuota.

Este cálculo de cuota ha sido realizado con la fórmula financiera de anualidad; considerando que los meses no cuentan con el mismo número de días entre si, se
debe emplear un cálculo iterativo que permite obtener una cuota constante. Al utilizar el cálculo iterativo se obtiene una cuota ajustada de S/1,579.79, similar a la
cuota con el cálculo de la fórmula financiera de anualidad.

4. SIMULADOR
Tomando en consideración el ejemplo anterior y teniendo en cuenta el monto del préstamo capitalizado, el cálculo de la primera cuota quedaría de la siguiente
manera:
Cuota Fecha de Amortización Interés por Seguro de Seguro de Todo Com.envío físico Total
Días Saldo del Principal
Nº Vcto. del Principal pagar Desgravamen Riesgo est.cta. Cuota
1 31 02/06 120,387.37 191.93 1,273.68 69.66 35.51 9.00 1,579.79

Del mismo modo, para las cuotas restantes se realiza el cálculo considerando el saldo deudor para cada una de ellas y demás conceptos, teniendo en cuenta las
fórmulas antes descritas. El simulador de pagos del presente ejemplo podrá calcularse y visualizarse en la opción "Valida la cuota de tu Nuevo Crédito MiVivienda"
de la página web del Banco. Las primeras cuotas tienen una mayor participación de intereses debido a que el saldo deudor es mayor.

La amortización del principal se obtiene mediante la diferencia entre el total de la cuota o de los pagos adicionales realizados en el cronograma, de corresponder,
menos el seguro de desgravamen, el seguro de todo riesgo, las comisiones y el interés por pagar.
Todo monto que se genere dentro del periodo de gracia se capitaliza sumándose al monto del préstamo o al saldo deudor, según corresponda, y será financiado en
las condiciones del préstamo pactado.

El proceso de amortización del principal de la deuda se da mediante el pago de las respectivas cuotas que en su composición incluyen la amortización del principal
conforme se detalla en el simulador; o en los casos de que el cliente realice pagos extraordinarios luego de reducir los intereses, las comisiones, gastos y
penalidades al día de dicho pago.

5. INCUMPLIMIENTO DE PAGO
En este ejemplo, si el cliente no efectúa el pago de la deuda dentro de la fecha pactada, es decir hasta el día 2 de cada mes, de acuerdo al "Tarifario General" (*) se
cobrará al día siguiente del vencimiento de la cuota correspondiente, la "Penalidad por incumplimiento de pago". En este caso, siendo la cuota a pagar de
S/1,579.79, se aplicará el 5% sobre la deuda impaga (Mínimo S/97.50 / Màximo S/186.00); es decir: 5% de S/1,579.79 = S/78.99, por tanto se cobrará
adicionalmente al valor de la cuota, S/97.50 por penalidad.

6. BENEFICIOS DEL NUEVO CRÉDITO MIVIVIENDA

De acuerdo a lo que se establece en el contrato que se suscriba para la formalización del desembolso del crédito, el monto desembolsado del cronograma del
crédito considera la reducción correspondiente al "Bono del Buen Pagador" aplicado a la cuota inicial, beneficio económico directo del estado peruano, siempre que
el cliente cumpla con pagar puntualmente las cuotas de este cronograma, entre otros supuestos precisados en el mismo contrato.

Asimismo, si el Proyecto Inmobiliario en el que adquiere el inmueble se encuentra certificado por el Fondo MiVivienda como Ecoamigable (Sostenible), el crédito
podría contar adicionalmente con el beneficio del Bono Mivivienda Sostenible, el que se calcula descontando del Valor de Vivienda, la cuota inicial y el valor BBP
Bono del Buen Pagador que corresponda de ser el caso. A ese importe a financiar se le divide entre 1.04 y/o 1.03 y el resultado se multiplica por 0.04 y/o 0.03
dependiendo del grado del bono que el Fondo Mivivienda le haya asignado al Proyecto Inmobiliario.

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CASOS ESPECIALES
Podría modificar el monto afecto a intereses, las oportunidades en que se realicen: pagos anticipados parciales o totales, reprogramación o refinanciamiento de
deuda, ampliaciones de crédito, modificación de condiciones, comisiones, gastos y/o penalidades involucradas en el cronograma de pago; así como cuando el
cliente solicite un periodo de gracia o modificación del cronograma por cuotas simples o dobles, según sea el caso. En esos casos, el cálculo a realizar sería
conforme a las fórmulas arriba indicadas.

Los pagos efectuados por encima de la cuota exigible en el periodo, pueden ser: "Adelanto de Cuotas" o "Pago Anticipado".
Se considera "Adelanto de Cuotas" al pago menor o igual al equivalente de 02 cuotas y que se aplica a las cuotas inmediatamente posteriores a la exigible en el
periodo sin reducción de intereses, comisiones o gastos.
Se considera "Pago Anticipado", parcial o total, al pago mayor al equivalente de 02 cuotas que incluye aquella exigible en el periodo. Se aplica a la reducción de los
intereses, comisiones, gastos y penalidades devengados al día del pago y al capital del crédito sin que le sean aplicables costos de algún tipo por el hecho de
realizar esta modalidad de pago; para ello se utilizarán las fórmulas antes descritas considerando el cálculo de intereses, comisiones, gastos u otro al día de pago
anticipado realizado. Si posterior a la ejecución del Pago Anticipado existieran costos por seguros y/o intereses devengados pendientes de cobro, estos serán
capitalizados sumándose al saldo deudor y serán financiados en las mismas condiciones del préstamo pactado. Por el saldo pendiente de pago, el cliente podrá
elegir si se debe proceder a reducir el monto de la cuota restante o a reducir el número de cuotas pendientes.

Sólo a solicitud expresa del cliente, el pago anticipado podrá ser menor o igual al monto de 02 cuotas (que incluye aquella exigible en el periodo) o el adelanto de
cuotas podrá ser mayor a 02 cuotas. Si desea mayor información sobre el "Procedimiento para ejercer el derecho de realizar pagos anticipados en forma parcial o
total y adelanto de cuota del préstamo" consultar nuestra página web www.banbif.com.pe

NOTAS EXPLICATIVAS

1. Simulador referencial, en base a los datos ingresados. La fecha del primer vencimiento y el valor de la cuota que aquí se muestran variarán dependiendo de la
fecha de desembolso del crédito, de la determinación del valor asegurado (tasación), entre otros. Este documento no constituye aprobación del crédito.

2. Este documento no constituye aprobación del crédito.

3. El Seguro de Desgravamen se calcula sobre el saldo del principal. El costo de este seguro es el cobrado por la Compañía de Seguros de acuerdo a las
condiciones establecidas por ésta, por lo que podría estar sujeta a variación y/o recargo.
4. El Seguro de Todo Riesgo se calcula sobre el monto asegurado. El costo de este seguro es el cobrado por la Compañía de Seguros de acuerdo a las
condiciones establecidas por ésta.
5. El monto asegurado es el valor de la edificación del inmueble que garantiza el crédito, determinado en el informe técnico de la determinación del valor asegurado
a realizarse al inicio del trámite. Se utiliza para la determinación del costo del Seguro de Todo Riesgo.

6. Si el cliente solicita endosar una o más pólizas de seguro para éste crédito, deberá dejar en blanco el campo “Seguro de Desgravamen mensual” y/o "Seguro de
Todo Riesgo mensual" del simulador. Consultar condiciones de endoso y tarifas respectivas en www.banbif.com.pe.

7. El proceso de amortización del principal de la deuda, se da mediante el pago de las respectivas cuotas que en su composición incluyen la amortización del
principal conforme se detalla en el programa o simulador.

8. Para Proyectos Inmobiliarios cuyo inmueble a adquirir se encuentre certificado por el Fondo Mivivienda como Eco Amigable (Sostenible), se deberá indicar el
“Grado BMS” que el Fondo Mivivienda le haya asignado a dicho Proyecto Inmobiliario a fin de contar con el beneficio del Bono MiVivienda Sostenible.

9. Si desea mayor información sobre el producto se encuentra disponible en nuestra Banca Telefónica: 6253300 (Lima) y 0-801-0-0456 (provincias); en nuestra
página web www.banbif.com.pe, en el enlace "Personas", "Préstamos Personales", link "Préstamos Hipotecarios" o en cualquiera de nuestras oficinas a nivel
nacional. Información sobre los costos en el Tarifario General ubicado en nuestras oficinas y en la página web www.banbif.com.pe, a través del link “Tarifario
General”. ITF: 0.005%, se gravará sobre el monto desembolsado y a l momento del pago de cada cuota, según exigencias del Decreto Supremo Nº 150-2007-EF.

Información aplicable para consumidores según definición del Código de Protección y Defensa del Consumidor.

Fecha de Actualización: 09/02/2018

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