PPT MANAJEMEN PROPERTI BANGUNAN

Repairs, Maintenance, Operation (RMO)

Mengapa O & P perlu?

 Pelestarian investasi
 Menjaga penyewa bahagia (& di tempatkan)
 Mematuhi w / otoritas pengatur, persyaratan sewa.
 Memastikan keamanan penyewa dan public
PEMELIHARAAN DAN OPERASI DI DALAM RUMAH

 SESUATU UNTUK PORTOFOLIO BESAR DI LOKASI TUTUP

 TIDAK BERTANGGUNG JAWAB UNTUK PEMBERSIHAN, GARDENING, SECURITY,
LIFT MAINTENANCE, FIRE EQUIPMENT
 BEBERAPA MASALAH TIM IN-HOUSE
PEMELIHARAAN KONTRAK

 ATURAN NO 1: ANDA MENDAPATKAN APA YANG ANDA BAYAR

 ATURAN TIDAK 2: MEMAHAMI APA YANG ANDA MENDAPATKAN DAN APA YANG
TIDAK ANDA MENDAPATKAN
 3 KEGIATAN BROAD KONTRAK
 LUAS
 PERAWATAN PREVENTIF
 INSPEKSI DAN LAPORAN
RELIABILITY CENTERED MAINTENANCE (RCM) GUIDE FOR FACILITIES AND
BUILDING EQUIPMENT (PETUNJUK UNTUK FASILITAS DAN PERALATAN BANGUNAN)

 DIGUNAKAN UTK MENGIDENTIFIKASIKAN SETIAP SISTEM DAN PERLENGKAPAN

SUATU FASILITAS, UNTUK MENENTUKAN TEKNIK APA YANG PALING SESUAI
(APPLICABLE) DAN PALING EFEKTIF DARI SEGI BIAYA, SEHINGGA DAPAT
MEMINIMALISIR TINGKAT RISIKO DAN KEGAGALAN.
 DENGAN DEMIKLIAN MEMUNGKINKAN SUATU SISTEM DAN FUNGSI
PERLENGKAPAN BANGUNAN DAPAT DIMAINTAINED SECARA EKONOMIS,
DENGAN TIDAK MENGHILANGKAN KEHANDALANNYA.
TUJUAN KHUSUS RCM (MENURUT NOWLAN DAN HEAP ADALAH:

 Untuk memastikan realisasi tingkat keselamatan dan keandalan yang melekat pada komponen dan
peralatan bangunan. DPT DILAKUKAN DNG CARA BUILDING INVESTIGATION,
DESTRUCTIVE DAN NON-DESTRUCTIVE TEST
 Untuk mengembalikan komponen dan peralatan bangunan ke tingkat yang melekat ini saat terjadi
kemerosotan.
 Untuk mendapatkan informasi yang diperlukan untuk perbaikan desain item-item di mana
keandalan inheren mereka terbukti tidak memadai.
 Untuk mencapai tujuan ini dengan biaya total minimum, termasuk biaya perawatan, biaya
dukungan, dan konsekuensi ekonomi dari kegagalan operasional.
PROSES DAN STRATEGI RCM

 Filosofi RCM menggunakan Preventive Maintenance (PM), Predictive Testing and Inspection (PT
& I), perbaikan (juga disebut perawatan reaktif) dan teknik perawatan proaktif di a
 Cara terpadu untuk meningkatkan probabilitas bahwa mesin atau komponen akan berfungsi dalam
 Diperlukan selama siklus hidup desain dengan minimal perawatan.
 Tujuan dari Filosofi adalah untuk memberikan fungsi fasilitas yang dinyatakan, dengan keandalan
yang dibutuhkan dan
 Ketersediaan dengan biaya terendah

Reliability Centered Maintenance (RCM) adalah proses yang digunakan untuk mengetahui pendekatan
perawatan yang paling efektif. Ini melibatkan identifikasi tindakan yang, jika dilakukan, akan
mengurangi kemungkinan kegagalan dan merupakan biaya yang paling efektif.

 PM didasarkan pada dua prinsip

- 1) korelasi kuat antara usia peralatan dan tingkat kegagalan, dan
2) kemungkinan kegagalan komponen dan peralatan individual dapat ditentukan secara statistik, dan
oleh karena itu, bagian dapat diganti atau dibangun kembali sebelum kegagalan.

 RCM adalah proses yang terus berlanjut yang mengumpulkan data dari kinerja sistem operasi
dan menggunakan data ini untuk memperbaiki desain dan pemeliharaan di masa depan.
 Strategi pemeliharaan ini, daripada diterapkan secara independen, terintegrasi untuk
memanfaatkan kekuatan masing-masing guna mengoptimalkan pengoperasian dan efisiensi
peralatan dan efisiensi sambil meminimalkan biaya siklus hidup.
EVOLUSI SEJARAH RCM

 Dari sekitar tahun 1960 sampai akhir 1980an, Preventive Maintenance (PM) adalah teknik
paling maju yang digunakan oleh organisasi pemeliharaan fasilitas progresif.
 Analisis kebijakan pemeliharaan di industri penerbangan pada akhir 1960an dan awal 1970an
menyebabkan pengembangan konsep Reliability Centered Maintenance (RCM).
 Pekerjaan tersebut menunjukkan bahwa korelasi kuat antara usia dan tingkat kegagalan tidak
ada dan premis dasar pemeliharaan berbasis waktu salah untuk sebagian besar peralatan.

PRINSIP-PRINSIP UTAMA KONSEP RCM:

 RCM MEMBERIKAN MASUKAN PADA BATASAN DESAIN—UMPAN BALIK DARI

PEMELIHARAAN UNTUK MEMPERBAIKI DESAIN AWAL.
 RCM JUGA FOKUS PADA KEAMANAN DAN EKONOMIS—KEAMANAN
KOMPONEN BANGUNAN (SAFETY) SEBAIKNYA LEBIH DIPERHITUNGKAN, SHG
KRITERIA COST-EFFECTIVENESS MENJADI PENTING.
 RCM Mendefinisikan Kegagalan sebagai Kondisi yang Tidak Memuaskan - Oleh karena itu,
kegagalan mungkin terjadi Baik kehilangan fungsi (operasi berhenti) atau kehilangan kualitas
yang dapat diterima (operasi Terus).
  RCM Menggunakan Pohon Logika pada Tugas Pemeliharaan Layar-ini memberikan
konsistensi Pendekatan untuk pemeliharaan semua jenis peralatan.
 Tugas RCM Harus Berlaku-Tugas harus mengatasi mode kegagalan dan pertimbangkan
Karakteristik mode kegagalan.
 Tugas RCM Harus Efektif-Tugas harus mengurangi kemungkinan kegagalan Dan hemat biaya.

KONSEP BIAYA LIFE-CYCLE

 Konsep LCC mensyaratkan bahwa semua biaya dan penghematan yang terkait dengan keputusan
desain dievaluasi selama periode studi umum dan disesuaikan dengan nilai waktu uang sebelum
dapat dibandingkan secara bermakna.
 Memilih sistem bangunan berdasarkan biaya pertama saja dapat meningkatkan biaya operasi dan
pengoperasian jangka panjang sebuah bangunan.
 Misalnya, pembelian sistem pemanas dengan efisiensi rendah, meski awalnya lebih murah daripada
sistem yang lebih efisien, akan menimbulkan biaya energi yang lebih tinggi saat digunakan.
Perbedaannya mungkin signifikan karena untuk banyak sistem bangunan hanya sebagian kecil dari
biaya siklus hidup yang diakibatkan oleh harga beli awal. Sebagian besar biasanya disebabkan oleh
biaya operasi, perawatan, perbaikan, dan energi yang sedang berjalan.
CATATAN:

 Bila manfaat diterima sebagai peningkatan pendapatan (katakanlah sewa) atau tingkat layanan
yang lebih baik (katakan lebih banyak ruang kantor) biasanya kita menyebutnya sebagai
analisis biaya manfaat, dan kita mencoba untuk menemukan rancangan dengan keuntungan
terbesar (di sektor swasta) atau Manfaat bersih terbesar (di sektor publik).
 Namun, ketika manfaat terutama direalisasikan karena mengurangi biaya operasi dengan
sedikit atau tidak ada perubahan pada tingkat layanan, kami menggunakan analisis biaya siklus
hidup, dan kami mencoba untuk menemukan rancangan dengan biaya siklus hidup terendah.
Pemeliharaan dan Perbaikan atau Analisis Konservasi Energi sebagian besar ditangani dengan
biaya investasi dan biaya operasi, oleh karena itu kami menggunakan model LCC.

MEMBANDINGKAN ANTAR ALTERNATIF

Dari sudut pandang keputusan, LCC alternatif desain hanya memiliki arti bila dibandingkan dengan
LCC dari kasus dasar.
CONTOH BARCHART DI ATAS.
Alternatif B memiliki biaya investasi yang lebih tinggi namun menurunkan biaya operasi dibandingkan
Basis Kasus A, walaupun keduanya diharapkan dapat melakukan hal yang sama baiknya dengan tujuan
dasarnya. Karena jumlah biaya investasi ditambah biaya operasi (termasuk biaya energi) untuk
alternatif B kurang dari pada A, alternatif B adalah pilihan yang lebih hemat biaya.
CATATAN:
Di bangunan yang ada, alternatif kasus dasar (yaitu, desain yang ada) mungkin tidak memerlukan
investasi; Ini mungkin alternatif "tidak melakukan apa-apa". Dalam kasus ini, biaya siklus hidup dari
kasus dasar seluruhnya terdiri dari biaya operasi, yang harus dibandingkan terhadap investasi gabungan
dan biaya operasi dari alternatif yang dipertimbangkan. Dalam kasus lain (mis., Desain bangunan baru),
kasus dasar mungkin merupakan desain dengan biaya terendah atau tingkat minimum kinerja yang
memenuhi persyaratan kode bangunan.
Biaya investasi dan biaya operasional jangka panjang

 Diagram lingkaran menunjukkan bahwa penting untuk mempertimbangkan efisiensi energi

saat membeli peralatan. Yang pertama dari diagram lingkaran ini menunjukkan perkiraan biaya
lebih dari 20 tahun untuk memiliki dan mengoperasikan motor listrik 10-tenaga kuda jika
dioperasikan terus menerus. Biaya pembelian terdiri dari kurang dari satu persen dari
keseluruhan biaya motor selama masa yang diharapkan, sedangkan biaya energi terdiri dari 98
persen. Dalam contoh ini, meningkatkan efisiensi motor dari 86,5 menjadi 91,7 akan
menambah sekitar $ 120 untuk harga pembelian namun akan mengurangi biaya operasional
tahunan sebesar $ 210 dan biaya siklus hidup sekitar $ 2.900.
 Diagram pie kedua menunjukkan hubungan antara biaya pembelian dan biaya energi untuk
tungku minyak untuk memanaskan rumah seluas 2.000 kaki persegi di area Washington, DC.
Perkiraan biaya bahan bakar selama 15 tahun berjumlah dua pertiga dari total biaya siklus
hidup, sedangkan biaya pembelian awal hanya 23 persen dari total biaya siklus hidup.

MINIMALISIR TOTAL BIAYA KEPEMILIKAN DAN OPERASIONAL (Meminimalkan

biaya kepemilikan dan pengoperasian)

 Grafik ini membandingkan biaya kepemilikan dan operasi yang terkait dengan berbagai tingkat
efisiensi energi untuk sistem bangunan (mis., Isolasi dinding eksterior atau efisiensi AC).
Kurva yang ditunjukkan pada slide ini cukup khas investasi konservasi energi. Umumnya,
seiring dengan meningkatnya tingkat efisiensi energi, biaya awal akan meningkat pada tingkat
yang meningkat. Tingkat efisiensi yang lebih rendah umumnya dapat dicapai dengan biaya
rendah, namun karena tingkat efisiensi meningkat, modifikasi struktural, mekanik, atau desain
harus dilakukan untuk mengakomodasi komponen tambahan. Ini cepat menambah biaya awal.
Sebagai contoh,

 Untuk meningkatkan nilai tahan panas efektif dari dinding, ketebalan dinding harus
ditingkatkan atau jenis isolasi yang lebih mahal harus digunakan; Atau, dalam kasus pendingin
udara, penukar panas yang secara signifikan lebih besar atau kompresor yang lebih mahal harus
digunakan. Untuk beberapa sistem, seperti tungku pembakaran fosil, ada batas praktis sejauh
mana efisiensi dapat ditingkatkan, sehingga kurva biaya investasi membengkok tajam ke atas.
 Biaya investasi dan biaya operasi yang terkait dengan tingkat efisiensi energi. Titik terendah
pada kurva biaya total menentukan tingkat efisiensi energi yang meminimalkan biaya siklus
hidup, Q *.
 Penting untuk diketahui bahwa ada sejumlah faktor yang berkontribusi terhadap hasil ini.
Misalnya, periode studi yang lebih lama, iklim yang lebih parah, biaya konservasi yang lebih
rendah (misalnya melalui peningkatan teknologi), dan harga energi yang lebih tinggi semuanya
cenderung menghasilkan tingkat efisiensi energi yang lebih tinggi menjadi biaya yang efektif.
MEMAKSIMALKAN PENGHEMATAN BERSIH (Memaksimalkan penghematan bersih)

 Grafik ini menunjukkan bahwa tingkat konservasi energi yang paling efektif juga dapat
ditentukan dengan menemukan tingkat yang memaksimalkan penghematan bersih, selisih
antara total biaya dan penghematan total. Slide ini menunjukkan dua kurva, kurva biaya
investasi, yang identik dengan yang ditunjukkan pada slide sebelumnya, dan kurva tabungan.
Kurva penghematan ditentukan dengan mengambil selisih antara biaya operasi pada tingkat
nol investasi dan biaya operasi pada tingkat investasi lainnya pada grafik.

CATATAN

 Total penghematan lebih besar dari total biaya di mana saja antara titik asal dan titik di mana
dua kurva melintang. Dengan demikian kita dapat menyimpulkan bahwa setiap tingkat
investasi antara kedua poin ini dapat dibenarkan. Tapi sebenarnya tingkat efisiensi energi yang
optimal secara ekonomi adalah tingkat penghematan bersih terbesar, lagi Q *. Ini adalah titik
yang sama yang ditentukan dengan menemukan level dengan LCC terendah.
 Hal ini tidak mengherankan jika Anda menyadari bahwa penghematan bersih pada setiap titik
sepanjang sumbu horizontal grafik pada slide A7 adalah perbedaan antara LCC dari kasus dasar
(diukur pada tingkat investasi nol) dan LCC alternatif pada titik tersebut . Dengan demikian
tingkat efisiensi energi dengan LCC terendah harus memiliki tabungan bersih tertinggi.
Sebaliknya, pada titik di mana biaya investasi sama dengan tabungan (slide A8), Anda tidak
lebih baik daripada asal Anda, karena dalam kedua kasus, penghematan bersih adalah nol.