RESCISION UNILATERAL DEL CONTRATO DE ALQUILER:

Por Maria Alejandra Muchart

El contrato de locación de inmuebles, se encuentra regulado por la ley

23.091.-
En dicho cuerpo legal, contempla el contrato afectado a bien de
familia y el contrato para fines comerciales.
Esta ley, fija dos plazos mínimos de orden público, que son: dos años para
el contrato de locación de inmueble afectado a vivienda y de tres años para
la locación comercial.-
Al referirnos al plazo mínimo, excluímos las excepciones a este
prinicipio, como ser los contratos por temporada.
Si un contrato de locación para vivienda, se estableciera un plazo por
debajo del mínimo fijado por la ley, el locatario tiene derecho a mantenerse
en la locación hasta que se cumpla el plazo mínimo legal.-
Ahora bien, esta ley contempla una novedad, que es la posibilidad de que
el inquilino, pueda rescindir el contrato de locación antes del
vencimiento del contrato.-
Este derecho está contemplado en el art. 8 de la ley 23.091. Este
artículo fija un procedimiento y una sanción.
Con esta normativa, el inquilino, a los seis meses de iniciada la
locación, puede, avisando al locador,con una antelación de sesenta dias,
rescindir unilateralmente el contrato vigente.
Esta forma fehaciente, generalmente es por carta documento, telegrama
colacionado,etc..
Dijimos que la ley le aplica una sanción, la que consiste en hacerle
perder parte del depósito según el momento en que hizo conocer su
decisión. Es decir se rescinde entre a los seis meses hasta el año de
iniciada la locación, el inquilino pierde un mes y medio del depósito, en
cambio si lo hace luego del año hasta los dos años, pierde un mes de
depósito.
Pues, debemos aclarar, que este derecho sólo es aplicable a los
contratos de locación afectados a la vivienda, no a los que se afectan al
comercio.
Esto surge del análisis de la ley y de la jurisprudencia. Por cuanto,
cuando se realiza el depósito se pide un mes por cada año de locación, por ende
para vivienda se piden dos meses, y para la locación tres y entonces si se
pierde de un mes y medio si se rescinde de los seis meses al año y un mes del
año a los dos, pues es obvio que no se refiere a la locación comercial, que son
tres. Asimismo, la jurisprudencia así lo entiende por cuanto no puede
rescindir unilateralmente la locación comercial en forma unilateral, salvo que
se hubiere pactado en el contrato.
Esto que significa, que cuando el inquilino comerciante, que no se
hubiere acordado contractualmente el derecho de rescindir, tiene que
negociar con el locador para ello.
La rescisión contractual de la locación debe ser hecha por escrito, pero
a los fines pobatorios, por cuanto es la propia ley referida, que exige que
tanto el contrato, como sus modificaciones, y otros deben ser hechos por
escrito.-
Hasta aquí hablamos de la novedad de rescindir el inquilino el
contrato de locación sin necesidad de ir a juicio, cosa que no ocurre para el
locador por cuanto si quiere rescindir el contrato debe contar con la buena fe
y voluntad del locatario. Por qué digo esto, por la sencilla razón que el
locador debe respetar el plazo contractual y no puede exigir unilateralmente que
le dejen la propiedad.
 Lo único que puede hacer el locador, es o bien, tratar de firmar un
convenio de desocupación, fijando una fecha anterior a la finalización del
contrato y pedir su homologación, o bien iniciar acción anticipada de
desalojo. Todo ello en el caso de que el inquilino pague. Si no paga dos meses
de locación, puede iniciar la acción de desalojo por falta de pago, previa
intimación del art.5, no siendo esta una garantía de que recupere el inmueble
antes de vencido el contrato, pero es una posibilidad.-
Por ello, un buen consejo para sus clientes comerciantes, incertar una
cláusula donde autorice a ambas partes a rescindir unilateralmente el contrato,
por aplicación del art. 8 de la ley 23.091.