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EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ (A) DE DIREITO

DE UMA DAS VARAS CIVEIS DA COMARCA DE PIRACICABA,


ESTADO DE SÃO PAULO.

MARIA CRISTINA BATAUS ME, empresa situada


na cidade de Piracicaba, Estado de São Paulo, na Av Limeira 722, Vila Rezende,
CEP 13.414-018, inscrita no CNPJ nº 15.531.244/0001-78, representada na
forma de seu contrato social, por seus procuradores e advogados que esta
subscrevem, vem mui respeitosamente a presença de Vossa Excelência, com
fundamento no artigo 51 e seguintes da Lei 8.245 de 18 de outubro de 1991,
propor a presente

AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO

Em face de CONDOMÍNIO SHOPPING


CENTER PIRACICABA, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 55.349.526/0001-73,
com sede na Av. Limeira, nº 722 – Vila Rezende, cidade de Piracicaba, Estado de
São Paulo, pelas razões de fato e de direito a seguir expostas.
I- DOS FATOS

Em 1/11/2011, a autora celebrou contrato de


locação com a ré, tendo por objeto a locação do salão de uso comercial (SUC)
nº: C 15/17/19 (C quinze/dezessete/dezenove), com área de 104,09 (cento e
quatro inteiros e nove centésimos de metros quadrados) da área comercial,
no PISO TERREO do Shopping Center Piracicaba, localizado na cidade de
Piracicaba/SP, na Av. Limeira, nº 722 – Vila Rezende.

Referido contrato de locação comercial foi


firmado pelo prazo de 60 (sessenta) meses, contados de 1/11/2011 com previsão
de termino em 31 de outubro de 2016, o que comprova a tempestividade da
presente demanda e o exercício ininterrupto da mesma atividade pela locatária
ora autora ha mais de 05 (cinco) anos.

Durante toda a vigência do contrato de locação


em questão, a autora sempre honrou com todas as obrigações contratuais
assumidas, bem como ao que consta estatuído no instrumento de Escritura
Declaratória de Normas Regedoras das Locações do Shopping Center
Piracicaba , quitando sempre em dia os alugueres mensais e todos os encargos
locatícios.

Não obstante e em que pese estarem


preenchidas todas as condições previstas nos artigos 58 e 71 da Lei do
Inquilinato (Lei nº 8245 de 18/10/1991), não foi possível à autora obter a
renovação amigável do contrato de locação, razão pela qual não restou alternativa
a autora, senão socorrer-se ao Poder Judiciário por meio da presente demanda.

II - DO DIREITO
Dispõe o artigo 51 da Lei do Inquilinato:
“Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comercio, o locatário
terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que,
cumulativamente:

I- o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo


determinado;

II- o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos


ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III- o locatário esteja explorando seu comercio, no mesmo ramo, pelo


prazo mínimo e ininterruptos de três anos.”

Igualmente, prevê o artigo 71 do mesmo


diploma legal:

“Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de
Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser
instruída com:

I – prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art.


51;

II- prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III – prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o


imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV- indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação


da locação;
V – Indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando
não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa,
numero de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e,
tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a
profissão e o numero da carteira de identidade, comprovando, desde
logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade
financeira;

VI – prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na


renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge se
casado for;

VII – prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em


virtude de titulo oponível ao proprietário.”

No caso dos autos, é inegável que a autora


preenche todos os requisitos legais acima mencionados para obtenção da
renovação da locação que aqui se pleiteia, nos mesmos termos do Contrato de
Locação firmado em de 1/11/2011.

Pretende a autora com a presente demanda a


proteção de seu ponto comercial instalado no Shopping Center Piracicaba,
evitando que a autora seja prejudicada com a perda do fundo de comercio já
consolidado, perda considerável de clientela já formada pelo exercício
ininterrupto, da mesma atividade, além de demais situações desagradáveis.

A esse respeito, a culta Professora Maria


Helena Díniz, na obra Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada”, 4ª
edição, Editora Saraiva, pagina 210 e 211, citando os mestre Waldirio Bulgarelli
e Alfredo Bizaid, discorre sobre a matéria:
“A norma procura a proteção do inquilino comerciante ou industrial, obstando
a que o locador tire proveito da valorização do imóvel locado, oriunda de
exercício continuo de atividade empresarial do locatário. É essa plus valia ao
prédio do locador que leva à tutela jurídica do ponto comercio, evitando o
enriquecimento do senhorio, protegendo o titular do fundo de comércio, isto é,
o inquilino – comerciante, dando-lhe estabilidade, levando em conta a
clientela angariada pelo seu trabalho. Se o locatário – comerciante, que se
esforçou no estabelecimento instalado no prédio do locado para organizar a
clientela, pela probidade de sua conduta, pelos seus bons produtos, não tivesse
direito a renovatória, destruir-se ia que se criou. A segurança da atividade
empresarial dependerá da continuidade da exploração negocial no mesmo
local. Se lícito fosse ao senhorio retomar o prédio por qualquer motivo, ou em
qualquer circunstância, o inquilino ficaria exposto aos azares da especulação,
devendo abandonar o local, perdendo a clientela que, com tanto sacrifício,
atraiu, ou a pagar vultosa soma, isto é, luva, para ali permanecer. Daí porque
se tem entendido que sopesados o interesse geral da efetiva proteção ao fundo
de comércio e o interesse particular de uma discutível valorização locativa, há
de prevalecer o primeiro (AASP. 1.686:4, Ap. c/ Revisão 254.430,j 7-2 – 1990).”

Assim, na hipótese de não ser concedida a


renovação pretendida, o que se admite apenas a titulo de argumentação, deverá a
autora ser indenizada pelas perdas e danos sofridos, bem como pelos lucros
cessantes, uma vez que, em tendo que se mudar, perderá muitos clientes fixos.

O direito a indenização encontra-se previsto no


parágrafo 3º do artigo 52 da mencionada Lei do Inquilinato, o qual deverá
prevalecer sobre qualquer condição tendente a afastá-lo.

Por outro lado, visando cumprir os requisitos


mencionado do artigo 71 inciso V, a autora indica como fiador e principal
pagador MARIA CRISTINA BATAUS, brasileira, solteira, empresaria, portadora
do RG 14.606.777-0 SSP SP, e CPF 028.344.958-66, residente e domiciliada na
rua 13 de maio 1614, ap 72, Piracicaba SP, CEP 13.419-270, comprovando pelos
documentos ora juntados sua identidade financeira.

Além disso, visando atender ao requisito


previsto no inciso VI do mencionado artigo 71, a autora apresenta a esta demanda
a “Carta de Fiança”, devidamente assinada pela fiadora Maria Cristina Bataus,
por meio da qual se comprova que a mesma aceita o encargo da fiança, como
principal pagadora de todas as obrigações assumidas e ou propostas pela autora,
referente a locação comercial do salão de uso comercial (SUC) nº: C 15/17/19 (C
quinze/dezessete/dezenove), com área de 104,09 (cento e quatro inteiros e nove
centésimos de metros quadrados) da área comercial, no PISO TERREO do
Shopping Center Piracicaba, localizado na cidade de Piracicaba/SP, na Av.
Limeira, nº 722 – Vila Rezende, ora “sub judice”.

Dessa forma, uma vez comprovado que a


autora atende todos os requisitos legais previstos na Lei do Inquilinato, assim
como, resta comprovada a idoneidade financeira da fiadora apresentada, resta
evidente que a autora esta legitimada a propor a presente ação, visando à
renovação de locação nos termos da proposta que ora apresentamos a qual
espera-se seja julgada totalmente procedente.

III- DO PEDIDO

Diante de todo exposto, requer a autora seja


determinada a citação pelo correio da requerida, no endereço informado acima,
nos termos do artigo 222 do Código de Processo Civil, para querendo, apresente
resposta no devido prazo legal, sob pena de revelia.

Requer-se, ainda, seja a presente ação julgada


totalmente procedente, decretando-se a renovação do contrato de locação
comercial, denominado “Instrumento Particular de Contrato Atípico de Locação
de Salão de Uso Comercial (SUC) nº C 15/17/19, do Piso Térreo do Shopping
Center Piracicaba, celebrado em 1/11/2011, nos termos da proposta abaixo:

a) Objeto da locação: área comercial denominada salão de uso comercial (SUC)


nº: C 15/17/19 (C quinze/dezessete/dezenove), com área de 104,09 (cento e
quatro inteiros e nove centésimos de metros quadrados) da área comercial,
no PISO TERREO do Shopping Center Piracicaba, localizado na cidade de
Piracicaba/SP, na Av. Limeira, nº 722 – Vila Rezende.

b) Locadora: CONDOMINIO SHOPPING CENTER PIRACICABA.

c) Locatária: MARIA CRISTINA BATAUS ME

d) Atividade exercida pela autora: (OPTICAS), comercialização de óculos de


grau e sol, armações, lentes de contato, e produtos para lentes de contato.

e) Prazo da Locação: 60 (sessenta) meses;

f) Aluguel mínimo: R$ 13.968,37 acrescido do índice governamental apurado,


para vigorar a partir de novembro de 2016;

g) Aluguel percentual: 6% (seis por cento) do faturamento bruto.

h) Garantia Locatícia: Fiança prestada pela sra Maria Cristina Bataus.

Requer, outrossim, na remota hipótese de não


renovação do contrato de locação, seja a autora indenizada por perdas e danos,
bem como lucros cessantes, cujos valores deverão ser apurados por ocasião da
liquidação de sentença, com o objetivo de tornar liquido o valor do enorme
prejuízo causado à autora, pela interrupção de seu ponto comercial, no mesmo
local e ramo de atividade, por mais de 5 anos, o que se requer de forma
alternativa.
E, finalmente, requer seja a requerida
condenada ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios a ser fixado no percentual máximo de 20% (vinte por cento), nos
termos do artigo 20 do CPC.
Protesta provar o alegado por todos os meios
admitidos em Direito, especialmente pela juntada de novos documentos
necessários a contraprova, além de prova testemunhal, prova pericial, e
especialmente pelo depoimento pessoal da requerida, se necessário.

Dá-se à causa o valor de R$ 167.620,44 (cento


e sessenta e sete mil reais, seiscentos e vinte reais e quarenta e quatro centavos),
correspondente a 12 (doze) vezes o valor do aluguel pago atualmente pela autora,
para todos os efeitos.

Termos em que,
Pede deferimento.
Piracicaba 29 de abril de 2016

Rita Guimarães Vieira Angeli


OAB/SP – 89.721

Thiago Bonatto Longo


OAB SP 220.148