Anda di halaman 1dari 6

Membangun Bisnis Property

Ide dan Pengetahuan Akan Bisnis Yang Kita Geluti adalah Modal Terbesar seorang Pebisnis
(Sumber Photo : OBIND RIVER SITE)
Bisnis Properti atau Developer dengan membangunan kavling, rumah, apartemen atau
perkantoran memang bisnis yang padat modal, tapi bukan berarti tidak bisa dijalani bagi orang
yang bermodalkan minim. Hanya saja syarat utama dari bisnis ini, adalah sikap konsisten dan
jujur dalam menjalani bisnis.
Developer itu berbeda dengan kontraktor, developer adalah pihak yang merangkai keseluruhan
bisnis dari segala lini-nya, mulai dari pencarian lahan, pembelian lahan, pengurusan surat ijin,
pembangunan rumah sampai dengan penjualan rumah pada BAST (Berita Acara Serah Terima)
dengan pembeli (end user).

Banyak yang sukses di bidang ini dari mulai bermodalkan minim, namun juga ada yang hancur
lebur ketika bisnisnya menjelang besar, kebanyakan mereka hancur karena faktor spekulasi dan
bias penempatan dana yang tidak sesuai dengan rencana bisnis dan subrencana proyek.
Bisnis ini juga tidak memandang usia, ada anak muda umur 23 tahun yang sudah memiliki
pembangunan apartemen, atau townhouse dengan nilai proyek 20 milyar ke atas, tapi
kebanyakan dari mereka adalah anak pengusaha atau anak direksi sebuah bank yang jelas
memiliki akses permodalan. Namun janganlah berkecil hati, banyak dari orang yang tidak
berlatar mapan ekonomi justru membalikkan arah kemapanan ekonominya dengan properti,
salah satunya adalah Fauzi Saleh pemilik Perumahan Pesona Kahyangan di Depok, yang juga
merupakan landmark bisnis properti paling hebat yang dimiliki kota Depok, Pak Fauzi awalnya
bekerja hanya menjaga bangunan, menjaga gudang, dan kemudian bekerja sebagai tukang taman,
pada saat bekerja menjadi tukang taman inilah ia mendapatkan rejeki lumayan yang hasilnya bisa
ia belikan untuk membeli tanah, dan kemudian dibangun dari hanya membangun satu rumah dia
bisa membangun ribuan unit rumah. –Bisnis yang baik adalah Barokah, keberkahan itu dilihat
dari seberapa jauh berkembangnya bisnis itu memberikan manfaat kebahagiaan kepada banyak
orang, bukan memberikan kesengsaraan pada banyak orang sementara kita untung sendirian saja,
ingat bisnis yang berkah akan melipatgandakan hasil serta memberikan kebahagiaan pada kita.

Langkah pertama dalam memulai bisnis adalah membangun referensi abstrak, referensi terbaik
adalah buku-buku, akrabi industri yang akan direbut dengan membaca banyak buku yang
berhubungan dengan industri yang akan kita masuki, di toko buku Gramedia banyak sekali buku-
buku yang membahas ilmu properti juga di Internet, pelajari dengan baik referensi itu, karena
ketika kita membaca banyak buku atau informasi di internet, kita akan mengenal berbagai
macam aliran gagasan dan analisa terhadap industri yang kita minati sehingga kita bisa dengan
lekas mendeteksi cara kerja sebuah industri.

Langkah kedua, bangun hubungan dengan orang-orang yang terlibat dalam industri itu. Salah
satu kecerdasan dalam berbisnis properti adalah ‘Negosiasi’. Ini juga diungkapkan Donald
Trump, pelaku kawakan properti dari Amerika Serikat “Negosiasi adalah oksigen dalam bisnis
kita, jika kau tak mampu bernegosiasi dalam bisnis ini, kau sama saja hidup dalam ruangan tanpa
oksigen”. Membangun hubungan artinya juga membangun negosiasi, siapakah orang-orang yang
bisa dibilang terlibat dalam bisnis kita :
1. Pemilik lahan
2. Pemodal
3. Kontraktor
4. Bila tak menggunakan kontraktor, jaringan supplier bahan bangunan
5. Arsitek
6. Birokrasi Tata Ruang Kota
7. Lingkungan
8. Customer/ Pembeli Rumah Kita
9. Pihak Perbankan
10. Notaris
Sepuluh stakeholders (Orang-Orang yang berkepentingan) dalam bisnis ini akan saya uraikan
dalam bahasan yang lebih lanjut. Untuk artikel ini saya akan menjabarkan bagaimana
memulai bisnis ini dari tahapan paling mendasar.

Mencari Modal Awal Modal selalu jadi persoalan bagi seorang pebisnis, namun ada ucapan
yang menarik dari Aburizal Bakrie (Ical), pengusaha besar sekaligus politisi itu tentang
bagaimana idealnya seseorang mulai menjalankan bisnis, kata Ical dalam salah satu
kesempatan : Jangan katakan tidak punya uang! Mulailah dengan ide lalu buat rencana
kemudian sampaikan kepada pemilik modal Dalam berbisnis jangan pikirkan dapat
darimana uang kita untuk permodalan awal, yang penting dalam bisnis adalah gagasan,
adalah ide.
Jika ide itu kita jual maka kita dengan sendirinya mendapatkan modal tanpa perlu keluar duit
sedikitpun, orang akan membayari ide kita dan ingat untuk pertama kali dalam berbisnis dan
jangan sekali-kali menghitung kantong orang, yang kita hitung adalah kantong kita sendiri,
kalo kita memang sejak awal tak punya modal, nggak apa-apa kita memulainya dengan
pembagian keuntungan hanya 10% daripada sama sekali nggak ada hasilnya.
Lalu Bagaimana dengan ide itu?

Perhatikan sekeliling lingkungan anda, apakah lingkungan anda memiliki potensi


dikembangkannya bisnis properti, carilah lahan di wilayah yang sedang berkembang,
biasanya wilayah yang sedang berkembang memiliki ‘margin’ pertumbuhan lebih tinggi
ketimbang wilayah yang sudah mapan. Istilah margin disini berarti : “Laju Pertumbuhan
keuntungan dihitung dari nilai jual tanah”
Sebagai misal :
Wilayah A : Lingkungan mapan, harga tanahnya 10 juta permeter, keuntungan setahun 10%.
Wilayah B : Lingkungan berkembang, harga tanahnya 1 juta/meter, pertumbuhan harga tanah
setahun 30% Saya sarankan ambil lingkungan B, karena lingkungan yang sedang
berkembang banyak diwarnai dengan aksi spekulasi di satu titik tenor waktu, hanya
perhatikan kapan spekulasi itu muncul jangan sampai kita masuk ketika berada di titik paling
tinggi spekulasi, namun dibalik spekulasi wilayah yang berkembang akan melejit nilainya
dikemudian waktu. Sementara wilayah A memiliki perkembangan yang stagnan, memang
aman atau free risk namun pertumbuhannya tidak menarik serta mahal, sementara dalam
memulai bisnis kita ambil sesuatu yang ‘rendah modal’ dulu sehingga kita bisa dengan
mudah mengakses pada permodalan awal.

Buat Proposal Jika anda berbisnis, latihlah dengan kemampuan membuat proposal yang
rapih, proposal adalah gambaran dari cara berpikir kita, gambaran dari agenda-agenda kerja
kita sehingga kita bisa menjabarkan pada pemilik modal :

-Ini rangkaian kerja saya-.


Untuk mengerjakan proposal bisnis, lakukan dengan hati-hati dan setiap sen yang
dikeluarkan harus mengandung nilai berapa sen yang dikembalikan (Tingkat Pengembalian
Modal, Return on Investments =RoI), setiap pos anggaran pasti memiliki hitung-hitungan
RoI-nya, lakukan penghitungan keuangan dengan teliti dan pisahkan pendapatan pribadi
dengan rencana pos pengeluaran, bila anda ingin memasukkan pos pendapatan atas pelaksana
proyek masukkan ke dalam pos beban operasional.
Darimanakah Pemodal didapat?
Saya sering heran dengan kebanyakan orang yang mengumandangkan seminar “Bisnis
Properti Tanpa Modal”. Atau kursus-kursus seminar properti yang ujung-ujungnya adalah
penawaran investor untuk mengembangkan bisnis sang pemilik kursus. Tapi jangan sinis
dulu setiap ada seminar, anda rajin datanglah, dengan berkumpul dengan orang yang
berminat sama setidak-tidaknya anda bertemu orang di industri yang sama, tapi yang lebih
terpenting cobalah bergaul dengan orang yang sudah sukses di industri properti. ‘
Pemodal bisa didapat,bisa jadi itu orang tua anda, saudara anda atau melalui usaha kolektif
dari kawan-kawan, hal terakhir biasanya dilakukan oleh banyak pebisnis pemula atau
mahasiswa yang mencoba bisnis properti.
Biasanya dalam berbisnis jika anda berkehendak pasti ada jalan, ada kemauan kuat – itu
intinya-. Modal bahkan bisa datang dengan sendirinya -, ingat ucapan Paulo Coelho : “Saat
kamu sepenuhnya menginginkan sesuatu, alam semesta akan bersatu membantumu”
Yang penting siapkan proposalmu sebagai bahan daganganmu tahap awal, tapi dalam
proposal itu tentukan lahan yang dibidik dan pemasaran bila lahan sudah dibangun.
Dalam berbisnis, keberhasilan terpenting adalah ‘kedewasaan bergaul’ orang yang sukses
berbisnis adalah orang yang sukses dalam pergaulan dan memiliki koneksi luas. Untuk
memulai bisnismu carilah orang-orang yang tepat untuk bergaul dan jangan mengeluh serta
jangan suka bergunjing bila orang yang engkau ingin dekati tidak merespon apa maumu,
karena mengeluhkan karakter orang adalah haram dalam berbisnis, setiap orang harus kita
lihat sebagai bagian energi positif.
Modal dalam bisnis properti adalah : Lahan dan bahan bangunan. Dua hal ini harus bisa anda
rangkai, apakah modal lahan anda dapat dari orangtua anda, mertua anda, teman anda atau
dari hasil bisnis makelaran tanah.

Lahan adalah Modal terpenting dalam bisnis properti (Sumber Photo Dok.Pribadi)
Setelah modal lahan didapat dan ini bukan dari modal anda tapi lahan orang lain yang
percaya dengan anda maka buatlah skim perjanjian, buatkan juga mekanisme bagi hasil.
Biasanya pemilik tanah berharap kalau ada bangunan baru maka harga tanahnya bisa
terdongkrak 40% dari harga pasaran, namun banyak juga yang menilai harga tanahnya sesuai
dengan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak), beruntung bagi pemula bila mendapatkan tanah
sesuai harga NJOP-nya, bahkan lebih rendah.
Lalu setelah lahan didapat, carilah permodalan untuk bangun rumah. Sesungguhnya ada trik
menarik disini, yaitu : -Anda siapkan pembelinya dulu, jadi anda gambar rumahnya dulu,
kemudian pembeli bisa dicari, bila pembeli sudah didapat, dan ada Pembayaran muka dari
pembeli maka anda bisa mencari kontraktor, biasanya kontraktor meminta 30% DP. Situasi
seperti ini sepuluh tahun lalu sering digunakan, namun sekarang agak susah karena
kebanyakan customer menginginkan rumah yang sudah jadi.
Setelah mendapatkan dua sisi : Lahan dan Permodalan bangun rumah, siapkan surat-surat ijin
pembangunan rumah, banyak surat IMB bisa diurus di kecamatan, tapi bila tanah belum
memiliki SHM atau sertifikat girik bisa diurus surat ijin masih dalam bentuk IPR (Ijin
Pendirian Rumah), di titik ini anda lebih baik banyak bergaul dengan orang birokrasi.
Keuntungan rumah bisa sangat bagus sekali bila anda sudah memprediksi pasar-nya,
misalnya sebuah rumah dibangun :
Luas Lahan : 100 meter
Harga Dasar Lahan : 1 juta/ meter
Luas Bangunan : 45
RAB Bangunan : 2.5 juta/meter
HPP Rumah : Rp. 212,5 juta
Nah HPP disini senilai 212,5 juta, anda juga harus menghitung beban operasional diluar
bangunan dan harga lahan. Setelah dihitung maka anda bisa menafsirkan harga yang bisa
dilempar ke pasaran, dan perhatikan juga kompetitornya.
Anda tak usah takut dengan kompetitor, karena dalam pemasaran rumah yang penting adalah
trik pemasaran dan jaringan perkenalan yang anda punya, kebanyakan pembeli rumah anda
di tahap awal bisnis anda adalah orang-orang terdekat atau rekomendasi dari orang-orang
terdekat.
Bila anda berhasil di tahap ini misalnya berhasil menjual rumah seharga 500 juta, maka
pundi-pundi anda bertambah, kabarkan ini ke pihak Perbankan bahwa anda mampu
menjalani bisnis rumah. Sekarang banyak juga lahan kosong bisa dibeli dengan sistem KPL
(Kredit Pemilikan Lahan), jadi kalau Bank sudah percaya anda maka kredit lahan, kredit
konstruksi akan mengalir deras ke dalam perusahaan anda, setelah ini bisa dilakukan yang
anda lakukan adalah meningkatkan equity (kepemilikan) atas modal, nah ini bisa anda
lakukan dengan mencari investor yang sudah tau kinerja anda.
Saran saya bangunlah rumah satu atau dua rumah dulu, jangan langsung belasan atau puluhan
unit di bisnis pertama anda, pahami cara industri ini bekerja.
-Selamat Berbisnis-.

arieph copas dari Anton DH Nugrahanto