Penyusun dan Macam Regulasi Terkait Rumah Susun Regulasi dan Pertimbangan Dalam Penentuan Lokasi Rumah Susun

No. Bentuk Regulasi terkait rumah susun Pasal Pertimbangan

1. UU. a. UU. No. 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun. No Regulasi Uraian
b. UU. No. 4 tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman.
c. UU. No. 23 tahun 1997 tentang Pengelolaan Lingkungan Hidup. dan ayat penentuan lokasi
d. UU. Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. 1 UU. No. 20 Th. Pasal 13 Perencanaan pembangunan rumah susun a) Sesuai dengan
e. Undang-undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang.
2. PP a. PP. No. 8 Tahun 1953 tentang Penguasaan Tanah Negara. 2011 tentang ayat (1): meliputi: penetapan penyediaan jumlah dan rencana tata ruang
b. PP. No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun.
c. PP. No. 16 Tahun 2004 tentang Penatagunaan Tanah. Rumah Susun. jenis rumah susun, penetapan zonasi wilayah (RTRW)
d. PP. No. 36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan. Undang-undang No. 28 Tahun pembangunan rumah susun, dan penetapan kota.
2002 tentang Bangunan Gedung.
3. Perpres/ a. Keppres No. 10 Tahun 2001 tentang Otonomi Daerah di Bidang Pertanahan. lokasi pembangunan rumah susun. b) Dapat dicapai
Kepres/ b. Keppres No. 22 Tahun 2006 tentang Percepatan Pembangunan Rumah Susun.
Inpres c. Perpres No. 65 Tahun 2006 tentang Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum. Pasal 13 Penetapan zonasi dan lokasi pembangunan sarana
4. Kepmen/ a. Menteri Pekerjaan Umum (Men PU) ayat (3) rumah susun sebagaimana dimaksud pada ayat transportasi.
Permen 1) Permen PU. No. 60/PRT/M/1992 tentang Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah
Susun. (1) huruf b dan huruf c harus dilakukan sesuai c) Dapat dijangkau
2) Kepmen PU N. 441/KPTS/1998 tentang Persyaratan Teknis Bangunan Gedung.
3) Permen PU. No. 29/PRT/M/2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis dengan ketentuan rencana tata ruang wilayah pelayanan jaringan
Pembangunan Bangunan Gedung.
4) Permen PU No. 05/PRT/M/2007 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah kabupaten/kota. air bersih dan
susun Bertingkat Tinggi. 2. Permen PU No. Pasal 5 Ketentuan teknis Rusuna bertingkat tinggi listrik.
b. Menteri Negara Perumahan Rakyat (Menpera)
1) Kepmenpera No. 08/KPTS/BLP4N/1996 tentang Pedoman Penyelenggaraan 05/PRT/M/2007 ayat (1) meliputi: d) Drainase berfungsi
Pembangunan Perumahan dan Permukiman di Daerah.
2) Permenpera No. 03/Permen/M/2007 tentang Pengadaan Perumahan dan tentang Pedo- a) Ketentuan teknis tata bangunan yang meliputi dengan baik.
Permukiman.
man Teknis persyaratan peruntukan lokasi dan e) Mempertimbangkan
3) Permenpera No. 14/Permen/M/2007 tentang Pengelolaan Rumah susun Sederhana
Sewa. Pembangunan intensitas, arsitektur, serta persyaratan keserasian
4) Permenpera No. 15/Permen/M/2007 tentang Tata Laksana Pembentukan
Perhimpunan Penghuni Rumah susun Sederhana Milik. Rumah Susun dampak lingkungan. lingkungan.
5. SNI a. SNI 03-6573-2001 Tentang Tata Cara Perancangan Sistem Transportasi Vertikal
Dalam Gedung; Bertingkat a) Ketentuan teknis keandalan bangunan yang f) Mempertimbangkan
b. SNI 03-6968-2003, Tentang Fasilitas Tempat Bermain di Ruang Terbuka Lingkungan
Tinggi. meliputi persyaratan keselamatan, daerah
Rumah susun Sederhana;
c. SNI 03-7015-2004 Tentang Sistem Proteksi Petir Pada Bangunan Gedung; kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan. keselamatan
d. SNI 03-7013-2004, Tentang Tata Cara Perencanaan Fasilitas Lingkungan Rumah
susun Sederhana. UU. No 26 Pasal 34 Pemanfaatan ruang dilaksanakan sesuai operasi

Tahun 2007 ayat (4) dengan ketentuan sebagai berikut. penerbangan

Tentang a) Standar pelayanan minimal bidang (KKOP).
Penataan penataan ruang; g) Lahan
Ruang b) Standar kualitas lingkungan; dan dimiliki/dikuasai
c) Daya dukung dan daya tampung lingkungan pengembang, jika

hidup. milik pihak lain

Pasal 35 Pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan membuat surat

melalui penetapan zonasi, perizinan, pemberian perjanjian

insentif dan disinsentif, serta pengenaan sangsi. kerjasama.

1
 Regulasi dan Pertimbangan Dalam Perolehan Lahan/TanahRumah Susun memenuhi : Persyaratan

Pasal Pertimbangan perolehan 3. UU. No. 28 Pasal 7 Setiap bangunan gedung kenyamanan ruang gerak dalam

No Regulasi Uraian Tahun 2002 ayat (1) harus memenuhi persyaratan bangunan, persyaratan
dan ayat lahan/tanah
tentang teknis sesuai dengan fungsi kenyamanan kondisi udara dalam
1 UU. No. 20 Pasal 17 Rumah susun dapat dibangun di atas a) Rumah susun dapat dibangun di
Bangunan bangunan gedung ruang, persyaratan kenyamanan
Tahun 2011 tanah hak milik, hak guna bangunan atau atas tanah hak milik, hak guna
Gedung. pandangan, persyaratan
tentang hak pakai atas tanah Negara, dan hak bangunan atau hak pakai atas
Pasal 7 Persyaratan teknis bangunan kenyamanan tingkat getaran dan
Rumah guna bangunan atau hak pakai di atas hak tanah Negara, dan hak guna
ayat (3) gedung sebagaimana kebisingan
Susun. pengelolaan. bangunan atau hak pakai di atas
dimaksud dalam ayat (1) 4) Persyaratan kemudahan ke, dari,
2. UU. No. 4 Pasal 32 Perolehan tanah dapat dilaksanakan hak pengelolaan.
meliputi persyaratan tata dan di dalam bangunan, harus
Tahun 1992 dengan cara b) Penggunaan lahan yang
bangunan dan persyaratan memenuhi persayaratan:
tentang a) Penggunaan tanah yang langsung langsung dikuasai oleh negara.
keandalan bangunan gedung. Persyaratan hubungan ke, dari,
Perumahan dikuasai negara; c) Konsolidasi tanah.
4. PP. No.mor 4 Pasal 12 Rumah susun harus dan di dalam bangunan
dan b) Konsolidasi tanah oleh pemilik tanah; d) Pelepasan hak atas tanah.
Tahun 1988 direncanakan dan dibangun c. Memenuhi persyaratan ekologis,
Pemukiman. c) Pelepasan hak atas tanah oleh pemilik
tentang Rumah dengan struktur, komponen, seperti
tanah yang dilakukan sesuai peraturan
Susun dan penggunaan bahan 1) Pembangunan rumah susun
perUndang-undangan yang berlaku.
bangunan yang memenuhi harus memenuhi persyaratan
Regulasi dan Pertimbangan Dalam Rancang Bangun Rumah Susun persyaratan konstruksi keserasian dan keseimbangan
Pasal sesuai dengan standar yang fungsi lingkungan.
No Regulasi Uraian Pertimbangan rancang bangun
dan ayat
1 UU. No. 20 Pasal 24 Persyaratan pembangunan a) Memenuhi persya-ratan administrasi berlaku. 2) Pembangunan rumah susun
Tahun 2011 rumah susun meliputi: seperti status hak atas tanah,
tentang Rumah persyaratan administrative, perizinan lokasi, ada IMB (Izin yang menimbulkan dampak
5. Permen PU. No. Pasal 5 Ketentuan teknis Rusuna
Susun. persyaratan teknis, dan Mendirikan Bangunan), dan ada IPB
persyaratan ekologis. (Izin Penggunaan Bangunan). 05/PRT/M/2007 ayat (1) bertingkat tinggi meliputi: penting terhadap lingkungan
2. UU. No. 4 Pasal 7 Setiap orang atau badan b) Memenuhi persyaratan teknis
Tahun 1992 ayat (1) yang membangun rumah sebagai berikut.: tentang a) Ketentuan teknis tata harus dilengkapi persyaratan
tentang atau perumahan wajib: 1) Persyaratan keselamatan, harus
Perumahan dan a) mengikuti persyaratan memenuhi : Persyaratan struktur, Pedoman bangunan yang meliputi 3) Pembangunan rumah susun
Pemukim-an. teknis, ekologis, dan persyaratan bahaya kebakaran, Teknis persyaratan peruntukan harus memenuhi persyaratan
administrasi; persyaratan bahaya petir dan
b) melakukan pemantauan listrik. Pembangunan lokasi dan intensitas, keserasian dan keseimbangan
lingkungan yang terkena 2) Persyaratan kesehatan, harus
Pasal Rumah Susun arsitektur, serta fungsi lingkungan.

No Regulasi Uraian Pertimbangan rancang bangun Bertingkat persyaratan dampak 4) Pembangunan rumah susun
dan ayat
Tinggi. lingkungan. yang menimbulkan dampak
dampak berdasarkan memenuhi : Persyaratan sistem
b) Ketentuan teknis penting terhadap lingkungan
rencana pemantauan penghawaan, persyaratan sistem
keandalan bangunan yang harus dilengkapi persyaratan
lingkungan; pencahayaan, persyaratan sistem
meliputi persyaratan analisis dampak lingkungan
c) melakukan pengelolaan air minum dan sanitasi,
keselamatan, kesehatan, sesuai dengan ketentuan
lingkungan berdasarkan persyaratan penggunaan bahan
kenyamanan, dan peraturan perundang-undangan.
rencana pengelolaan bangunan.
kemudahan.
lingkungan. 3) Persyaratan kenyamanan, harus

2
 Regulasi dan Pertimbangan Dalam Perizinan Rumah Susun Persyaratan Dasar Perumahan
Pasal
No Regulasi Uraian Pertimbangan perizinan Menurut SNI 03-1733-2004 tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan di Perkotaan lokasi
dan ayat
1 UU. No. 20 Pasal 24 Persyaratan pembangunan rumah a) Harus ada: Ijin Mendirikan lingkungan perumahan harus memenuhi ketentuan sebagai berikut:
Tahun 2011 susun memenuhi persyaratan Bangunan (IMB), Ijin
tentang administrative, persyaratan teknis, dan Pendahuluan (IP) Persiapan,
Rumah persyaratan ekologis. Ijin Pendahuluan (IP) Pondasi, 1. Lokasi perumahan harus sesuai dengan rencana peruntukan lahan yang diatur dalam Rencana
Susun. Pasal 28 Dalam melakukan pembangunan rumah Ijin Pendahuluan (IP) Struktur.
susun, pelaku pembangunan harus b) Terdapat kelembagaan Tata Ruang Wilayah (RTRW) setempat atau dokumen perencanaan lainnya yang ditetapkan
memenuhi ketentuan administratif yang terkait: Badan Pertanahan dengan Peraturan Daerah setempat, dengan kriteria sebagai berikut:
meliputi: status hak atas tanah, dan izin Nasional, Dinas Tata Kota,
mendirikan bangunan (IMB). Dinas Perumahan, Badan a. Kriteria keamanan, dicapai dengan mempertimbangkan bahwa lokasi tersebut bukan
2. PP. No 4 Pasal 30 Rumah susun dan lingkungannya harus Pengelola Lingkungan Hidup, merupakan kawasan lindung (catchment area), olahan pertanian, hutan produksi,
Tahun 1988 ayat (1) dibangun dan dilaksanakan berdasarkan Dinas Pendapatan Daerah.
tentang perizinan yang diberikan oleh c) Harus ada Tim Ahli daerah buangan limbah pabrik, daerah bebas bangunan pada area Bandara, daerah
Rumah Pemerintah Daerah sesuai dengan Bangunan. dibawah jaringan listrik tegangan tinggi;
Susun. peruntukannya.
b. Kriteria kesehatan, dicapai dengan mempertimbangkan bahwa lokasi tersebut bukan
daerah yang mempunyai pencemaran udara di atas ambang batas, pencemaran air
PERATURAN MENTERI NEGARA PERUMAHAN RAKYAT REPUBLIK INDONESIA permukaan dan air tanah dalam;
NOMOR 32/PERMEN/M/2006
c. Kriteria kenyamanan, dicapai dengan kemudahan pencapaian (aksesibilitas), kemudahan
TENTANG
PETUNJUK TEKNIS KAWASAN SIAP BANGUN DAN berkomunikasi (internal/eksternal, langsung atau tidak langsung), kemudahan
LINGKUNGAN SIAP BANGUN YANG BERDIRI SENDIRI berkegiatan (prasarana dan sarana lingkungan tersedia);
Kawasan Siap Bangun atau Kasiba adalah sebidang tanah yang fisiknya telah dipersiapkan untuk pembangunan d. Kriteria keindahan/ keserasian/ keteraturan (kompatibilitas), dicapai dengan
perumahan dan permukiman skala besar yang terbagi dalam satu lingkungan siap bangun atau lebih, yang penghijauan, mempertahankan karakteristik topografi dan lingkungan yang ada,
pelaksanaannya dilakukan secara bertahap dengan lebih dahulu dilengkapi dengan jaringan primer dan sekunder misalnya tidak meratakan bukit, mengurug seluruh rawa atau danau/ setu/ sungai/ kali
prasarana lingkungan sesuai dengan rencana tata ruang kawasan yang ditetapkan oleh Pemerintah
dan sebagainya;
Kabupaten/Kota dan memenuhi persyaratan pembakuan pelayanan prasarana dan sarana lingkungan, khusus
untuk Daerah Khusus Ibukota Jakarta Rencana Tata Ruang Kawasannya ditetapkan oleh Pemerintah Daerah e. Kriteria fleksibilitas, dicapai dengan mempertimbangkan kemungkinan pertumbuhan
Khusus Ibukota Jakarta. fisik/ pemekaran lingkungan perumahan dikaitkan dengan kondisi fisik lingkungan dan
keterpaduan prasarana;
Penetapan lokasi Kasiba ditentukan berdasar kriteria berikut :
f. Kriteria keterjangkauan jarak, dicapai dengan mempertimbangkan jarak pencapaian
a. jarak tempuh lokasi menuju pusat kegiatan dan pelayanan selama kurang lebih 30 menit;
b. ketersediaan jalan penghubung dengan kawasan sekitarnya; ideal kemampuan orang berjalan kaki sebagai pengguna lingkungan terhadap
c. keadaan topografi lapangan datar; penempatan sarana dan prasarana-utilitas lingkungan; dan
d. daya dukung tanah untuk bangunan sesuai persyaratan yang berlaku; g. Kriteria lingkungan berjati diri, dicapai dengan mempertimbangkan keterkaitan dengan
e. drainase alam baik;
karakter sosial budaya masyarakat setempat, terutama aspek kontekstual terhadap
f. kemudahan memperoleh air minum, sambungan listrik dan sambungan telepon;
g. kedekatan dengan fasilitas pendidikan tinggi, kesehatan dan pusat perbelanjaan; lingkungan tradisional/ lokal setempat.
h. kemungkinan pembuangan sampah yang layak; h. Lokasi perencanaan perumahan harus berada pada lahan yang jelas status
i. tidak merubah bentang alam, seperti mengurug situ, memotong bukit/gunung, reklamasi rawa (termasuk rawa kepemilikannya, dan memenuhi persyaratan administratif, teknis dan ekologis.
pantai);
j. masyarakat yang akan menghuni Kasiba mempunyai karakter/budaya yang tidak berlawanan dengan
karakter/budaya masyarakat yang ada di sekitarnya; Keterpaduan antara tatanan kegiatan dan alam di sekelilingnya, dengan mempertimbangkan jenis,
k. adanya perhitungan neraca pembiayaan penetapan Kasiba (usulan pengeluaran, perkiraan penerimaan, cash masa tumbuh dan usia yang dicapai, serta pengaruhnya terhadap lingkungan, bagi tumbuhan yang ada
flow). dan mungkin tumbuh di kawasan yang dimaksud.

Persyaratan Dasar Permukiman

3
Suatu bentuk permukiman yang ideal di kota merupakan pertanyaan yang menghendaki jawaban yang
bersifat komprehensif, sebab perumahan dan permukiman menyangkut kehidupan manusia termasuk
kebutuhan manusia yang terdiri dari berbagai aspek. Sehingga dapat dirumuskan secara sederhana
tentang ketentuan yang baik untuk suatu permukiman yaitu harus memenuhi sebagai berikut:

1. Lokasinya sedemikian rupa sehingga tidak terganggu oleh kegiatan lain seperti pabrik, yang
umumnya dapat memberikan dampak pada pencemaran udara atau pencemaran lingkungan
lainnya.
2. Mempunyai akses terhadap pusat-pusat pelayanan seperti pelayanan pendidikan, kesehatan,
perdagangan, dan lain-lain.
3. Mempunyai fasilitas drainase, yang dapat mengalirkan air hujan dengan cepat dan tidak sampai
menimbulkan genangan air walaupun hujan yang lebat sekalipun.
4. Mempunyai fasilitas penyediaan air bersih, berupa jaringan distribusi yang siap untuk disalurkan
ke masing-masing rumah.
5. Dilengkapi dengan fasilitas air kotor/ tinja yang dapat dibuat dengan sistem individual yaitu
tanki septik dan lapangan rembesan, ataupun tanki septik komunal.
6. Permukiman harus dilayani oleh fasilitas pembuangan sampah secara teratur agar lingkungan
permukiman tetap nyaman.
7. Dilengkapi dengan fasilitas umum seperti taman bermain bagi anak-anak, lapangan atau taman,
tempat beribadat, pendidikan dan kesehatan sesuai dengan skala besarnya permukiman itu.
8. Dilayani oleh jaringan listrik dan telepon