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CASO 1

Una persona natural ha construido un edificio multifamiliar de 4 pisos + azotea


(2 Dptos / piso) de manera progresiva desde 1985 y sin Licencia de Construcción.
En 1998 realiza la Declaratoria de Fábrica del 1er. Piso, mediante amnistía de la
MUNICIPALIDAD METROPOLITANA DE LIMA.
Actualmente tiene vendidos los departamentos del 1er Piso y un Dpto. del 3er Piso.
Compradores ya han cancelado su deuda y solicitan título de propiedad. El
propietario acude donde Ud. como especialista para cumplir con los compradores.
Asuma los datos necesarios.

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SOLUCIÓN CASO 1
Nosotros como especialista debemos seguir un proceso para la resolución de estos
casos profesionales, con lo cual comenzaremos por responder acerca de los
derechos que tiene el propietario y el comprador seguidamente deberemos
respondernos la pregunta sobre de que naturaleza es el bien a tratar y por último
que estrategia debemos seguir.

1. Coeficientes de Edificación

Área terreno = 250 m2

Área libre = 75.8 m2 > 30%(250) = 75 m2

2. Derechos

2.1 Derechos del propietario

El propietario cuenta con derecho principal de propiedad predial debido a


que tiene el goce sobre el subsuelo y sobresuelo dentro del límite del
perímetro superficial del bien.

2.2 Derechos del comprador

Los compradores cuentan con derecho principal de posesión

3. Naturaleza del bien

Mediante una inspección ocular debemos confirmar que se trata de un bien


inmueble, en este caso un edificio de 4 pisos.

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4. Pasos para inscribir

USUARIO ING CIVIL NOTARIA ESPECIALISTA


ARQ.
Observaciones
Tramita el SUNARP
certificado de
Parámetros Urb. Formula el Exp.
y Edificatorios de DF

COPIA
LITERAL

5. Estrategia

Lo que interesa es que tengan Declaratoria de Fabrica (para el caso del primer)
Para cerciorarme que la construcción de los dos últimos pisos haya sido antes
de 199 el propietario deberá respaldarlo con un autoevaluó.
Deberé fijarme que en la copia literal estén los datos de la Declaratoria de
Fabrica del primer piso:

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Copia Literal:
1º Asiento
Compra – venta
2º Asiento
Licencia de construcción
3º Asiento
Conformidad de obra
4º Asiento
Datos de DF (1998)

Para optar por la vía municipal o por la vía nacional deberemos fijarnos las
fechas en las cuales fue terminada la construcción.

Vía Nacional 19 / 07 / 1999

Vía Municipal 20 / 07 / 1999 hasta 27 / 09 / 07

Para nuestro caso elegiremos la Vía Nacional


Al elegir la vía Nacional tendremos dos opciones para la documentación, una
es usar el FOR 1 y la otra es usar el FOR 2

FOR 1 Vivienda Única Propietario Único

FOR 2 Varias Unid. Inmob. Varios dueños

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Usaremos entonces el FOR 1, pues aún no ha dado título de propiedad a los
compradores, los compradores siguen siendo concesionarios del bien inmueble

Expediente de Ampliación de DF.


Luego deberemos formular el expediente el cual contara con:
1º Documento de Propiedad
2º Certificado de parámetros
3º Planos
3.1 Planos en planta con DF del Primer, Segundo y Tercer nivel
3.2 Planos de ubicación y planta del Cuarto y Quinto nivel
Cabe recalcar que el certificado de parámetros para la vía nacional es
primordial o accesorio.
4º Rellenar el FOR Nº1 – SUNARP
5º Informe técnico verificador SUNARP
6º Copia credencial verificador SUNARP

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CASO 2
Una compañía constructora ha comprado un predio urbano (casa de 2 pisos +
azotea) como terreno, luego de la inspección del caso decide construir un edificio
multifamiliar de 4 pisos, incluyendo la construcción de 2 pisos que tiene Declaratoria
de Fábrica de 1988. El predio pertenece a SMP y está en esquina. En 2005 logra
hacer el trámite de regularización de los 4 pisos ( 4 Dptos / piso ) y logra vender
todos los Dptos. Como el negocio fue bueno, entrega título de propiedad a todos los
compradores y luego construye otros 4 Dptos. Típicos en la azotea, convirtiéndolo
en 5to piso. Compradores solicitan título de propiedad, pues han cancelado en
efectivo sus Dptos. La constructora lo contrata a Ud. como especialista para que
soluciones la demanda de los compradores. Asuma los datos necesarios.

SOLUCIÓN CASO 2
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1. Coeficientes de Edificación

Área terreno = 400 m2

Área libre = 60 m2 < 30%(200) = 120 m2

Pero como es SMP no es muy estricto

2. Derechos

2.3 Derechos del propietario

El propietario cuenta con derecho principal de propiedad predial debido a


que tiene el goce sobre el subsuelo y sobresuelo dentro del límite del
perímetro superficial del bien.

2.4 Derechos del comprador

Los compradores cuentan con derecho principal de posesión hasta que


terminen de pagar al banco.

3. Naturaleza
Mediante una inspección ocular debemos confirmar que se trata de un bien
inmueble, en este caso un edificio de 5 pisos.

4. Procedimiento

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Para optar por la vía municipal o por la vía nacional deberemos fijarnos las
fechas en las cuales fue terminada la construcción.

Vía Nacional 19 / 07 / 1999

Vía Municipal 20 / 07 / 1999 hasta 27 / 09 / 07

Para nuestro caso elegiremos la Vía MUNICIPAL, debido a que el ULTIMO


piso fue construido luego del 20 de julio de 1999.
Al elegir la vía Municipal tendremos que rellenar los formularios FUE y FOM
además de seguir el siguiente procedimiento:

ING CIVIL
USUARIO MUNICIPALIDAD NOTARIA
ARQ.

Tramita el
certificado de Formula el Exp.
ESPECIALISTA
Parámetros Urb. de DF
y Edificatorios

Observaciones
SUNARP

COPIA
LITERAL

5. Estrategia

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Al ser mi cliente una empresa, debo constatar que tiene copia literal de la
constitución de dicha empresa.

Debido a la fecha (mayor al 20 de julio de 1999), estaremos en la obligación de


usar la vía Municipal, para ello deberemos rellenar los formularios y presentar
los anexos, estos son el FOM y FUE

Exp. De Ampliación de DF.


Luego deberemos formular el expediente el cual contara con:
 Documento de propiedad
 Certificado de parámetros
 Formularios FUE y FOM
 Certificado de seguridad de obra (debe hacer un ingeniero civil)
 Plano de distribución
 Plano de ubicación
 Plano de cortes y fachadas
 Pago de derecho de tramite
 Pago de multa que equivale al 3% del valor de la Obra
 Pago del derecho de licencia de regularización de la edificación
 Copia literal de la constitución de la empresa