PENDEKATAN DATA PASAR

DIREKTORAT PENILAIAN
DIREKTORAT JENDERAL KEKAYAAN NEGARA
KEMENTERIAN KEUANGAN
POKOK BAHASAN
1 Pengertian dan definisi

2 Hubungan dan prinsip penilaian

3 Prosedur Penilaian

4 Analisis dan penyesuaian data pembanding

5 Rekonsiliasi Indikasi Nilai

6 Studi Kasus
PENDEKATAN DATA PASAR
Dikenal juga dengan:
Market Data Approach
Direct Comparison Method
Comparison Method
Direct Sales Comparison
Sales Comparison

Pendekatan ini merupakan pendekatan yang

paling banyak digunakan.
PENGERTIAN_DEFINISI
Pendekatan Data Pasar adalah pendekatan yang menggunakan data penjualan atas
properti yang sebanding ataupun yang hampir sebanding dengan objek penilaian,
didasarkan pada suatu proses perbandingan.

Umumnya, properti yang dinilai (objek penilaian) dibandingkan dengan transaksi properti
sebanding yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap penawaran
penjualan dari suatu proses jual beli.

Harga jual [penawaran] dari properti pembanding kemudian dianalisis dengan menerapkan satuan
pembanding yang sesuai dan dicocokan dengan perbedaan atas objek penilaian berdasarkan unsur-unsur
pembanding;

Pada dasarnya Pendekatan Perbandingan Data Pasar dapat digunakan untuk semua jenis
properti, asalkan data transaksi tersedia dan dapat dipercaya;
Syaratnya
apa??
 PENDEKATAN DATA PASAR

Nilai Objek Penilaian =

Harga Jual [penawaran] Properti Pembanding +/- Penyesuaian

Properti Pembanding Objek Penilaian

HUBUNGAN DENGAN PRINSIP-PRINSIP
PENILAIAN
PRINSIP SUBSTITUSI

 Pembeli suatu properti tidak akan membayar lebih terhadap suatu

properti dibandingkan dengan biaya pembelian properti lain yang sama
 Bagaimana dampaknya terhadap nilai?
 Bagaimana reliabilitas pendekatan data pasar?
PRINSIP HIGHEST AND BEST USE (HBU)

 Analisis HBU berguna untuk membantu

mengidentifikasi properti pembanding,
sehingga nilai pasar yang diperoleh
didasarkan pada penggunaan yang
optimal.
PERMINTAAN DAN PENAWARAN

 Nilai properti dipengaruhi oleh adanya

perubahan supply dan demand yang
terjadi dalam pasar. Perubahan supply
dan demand ini tidak selalu proporsional,
namun interaksi ke duanya inilah yang
menciptakan sebuah ‘market’ [pasar].
 Pengaruh terhadap tingkat equilibrium
harga
 Komponen Permintaan dan Penawaran
PRINSIP ANTISIPASI

 Nilai didapatkan atau diciptakan dari

harapan atas keuntungan pada masa
yang akan datang.
 Nilai suatu properti komersial ditentukan
pada kemampuannya mendatangkan
pendapatan di masa yang akan
datang.
PRINSIP PERUBAHAN

 Nilai suatu properti dipengaruhi oleh perubahan-perubahan yang terjadi

dalam dunia sosial, lingkungan, kebijakan pemerintah, kebijakan ekonomi
dan lain-lain.
PRINSIP KESEIMBANGAN

 Nilai properti ditentukan oleh

adanya keseimbangan dari
interaksi elemen-elemen yang
membentuknya.
 Dalam hal ini penilai perlu jeli
terhadap elemen-elemen yang
membentuk nilai dari properti
yang dinilainya dan bagaimana
hubungan antara elemen-elemen
itu.
PRINSIP EKSTERNALITAS
Faktor-faktor eksternal dapat
memberikan dampak postif atau
negatif atas nilai suatu properti.
Faktor-faktor eksternal ini mencakup
skala regional, nasional maupun
internasional.
 PROSEDUR PENILAIAN

Mengumpulkan Data Data Properti Pembanding

Melakukan Verifikasi terhadap Properti Pembanding

LANGKAH-
LANGKAH
Menetapkan Satuan Pembanding*

Menetapkan Unsur/Elemen Pembanding*

Melakukan Penyesuaian* antara Properti Pembanding

dengan Objek Penilaian

Melakukan Rekonsiliasi* terhadap indikasi Nilai yang ada

PENGUMPULAN DATA

Identifikasi karakteristik Mencari properti

properti subjek pembanding

Data/informasi

 Data transaksi penjualan

 Karakteristik fisik properti
 Aspek legalitas
 Lokasi Data Pembanding
 SUMBER DATA

 DATA PENILAI SENDIRI

 DATA PEMERINTAH
 BROSUR, KATALOG DLL
 IKLAN PENJUALAN/PEMBELIAN
 MASYARAKAT
 SURVEI PASAR DAN PEMBANDING
Survei Pasar
• tingkat permintaan dan penawaran properti
pembanding;
• harga properti yang seharusnya dibayar untuk
mendapatkan substitusi obyek penilaian dengan
utilitas properti yang serupa;
• keseimbangan antara permintaan dan penawaran
properti pembanding; dan
• pengaruh yang signifikan dari lingkungan sekitar
obyek penilaian.

Kriteria Objek Pembanding

• Properti yang kompetitif
• Transaksi pasar terbuka
• Waktu transaksi
Jumlah Properti pembanding
semakin banyak semakin baik
VERIFIKASI DAN SELEKSI DATA

 Melakukan pemeriksaan/inspeksi lapangan secara langsung;

 Melakukan cek silang data yang telah diperoleh dengan menghubungi
sumber informasi lainnya;
 melakukan analisis data objek pembanding sehingga memenuhi syarat atau
asumsi dalam Nilai Pasar (Market Value);

Apa syaratnya?
 SATUAN PEMBANDING

Pengertian Satuan Pembanding

 Satuan Pembanding adalah satuan
yang akan dipakai dalam melakukan
penilaian; pada umumnya bergantung
‘nature’ dari properti tersebut.

Jenis Satuan Pembanding

 Misalnya : satuan pembanding untuk
rumah adalah m2, satuan pembanding
untuk kondominium adalah kamar,
satuan pembanding untuk tanah
perkebunan adalah hektar dll.
 UNSUR/ELEMEN PEMBANDING

Pengertian
 Unsur Pembanding adalah
faktor-faktor dari properti yang
menyebabkan terjadinya
perbedaan nilai pasar antara
properti yang satu dengan yang
lain. Dengan demikian nilai
properti merupakan fungsi dari
reaksi pasar akan tingkat
kegunaan dari unsur-unsur
tersebut.
JENIS UNSUR PEMBANDING :

Hak Kepemilikan
Kondisi Pembiayaan
Kondisi Penjualan
Waktu Penjualan
Lokasi
Karakteristik Fisik
dll
ANALISIS DAN PENYESUAIAN DATA
PEMBANDING
PENYESUAIAN

 Penyesuaian adalah langkah penting yang perlu dilakukan agar harga jual
[penawaran] dari properti pembanding mendekati sama dengan nilai
objek penilaian.
 Penyesuaian dilakukan terhadap properti pembanding dan bukan objek
penilaian.
 Faktor-faktor yang dibandingkan sesuai dengan karakteristik objek
penilaian
 Properti pembanding yang mempunyai kemiripan paling banyak dengan
objek penilaian akan mendapat penyesuaian paling sedikit. Demikian pula
sebaliknya.
 KATEGORI PENYESUAIAN

Penyesuaian Penyesuaian
Transaksi Properti
 Penyesuaian Transaksi

• Hak Kepemilikan
• Kondisi Pembiayaan
• Perbaikan segera setelah
pembelian
• Kondisi Pasar
 Penyesuaian Properti

• Lokasi
• Karakteristik Fisik
• Karakteristik Ekonomi
• Penggunaan
• Personal Properti
PENYESUAIAN PROPERTI
 Lokasi
Faktor Keterangan Kecenderungan
Jarak ke CBD Kedekatan dengan pusat kota, Semakin dekat dengan pusat kota,
pusat keramaian atau landmark ttt
keramaian atau landmark tertentu harga akan semakin naik

Jenis Jalan Jalan utama , kolektor, arteri,

lingkungan, setapak, dsb
Posisi terhadap jalan Sisi jalan, hock, tusuk sate, tikungan dll

Lebar Jalan 1 jalur, 2 jalur, 4 jalur, dsb

Kondisi Jalan Baik, rusak ringan, rusak berat

Arus Lalu Lintas Searah, dua arah, daerah macet, dsb

Angkutan Publik Ketersedian transportasi public

PENYESUAIAN PROPERTI
 Karakteristik Properti
Faktor Keterangan Kecenderungan
Luas tanah Sangat berkaitan dengan HBU

Bentuk tanah Persegi memanjang sisi jalan, persegi

memanjang ke belakang, ngantong,
trapezium, tidak beraturan
Lebar depan Lebar sisi jalan

Topografi Kontur (datar, bergelombang, miring dsb)

Elevasi (di atas muka jalan, sejajar jalan, di

bawah muka jalan)

Bangunan Luas, kondisi, jenis material penyusun,

jumlah kamar, fasilitas, dll
PENYESUAIAN PROPERTI
 Karakteristik Ekonomi

Faktor Keterangan Kecenderungan

Biaya operasi Biaya yang diperlukan untuk
mengoperasikan properti
Kualitas manajemen Mutu perusahaan pengelola manajemen
dapat dilihat dari reputasinya dan
pengakuan pihak luar
Persyaratan sewa Syarat-syarat dalam penyewaan seperti
jangka waktu, kewajiban dan hak penyewa
Komposisi penyewa Penyewa utama, bidang usaha penyewa,
dll

Hanya digunakan pada tanah untuk penggunaan komersial

PENYESUAIAN PROPERTI
 Peruntukan

Faktor Keterangan Kecenderungan

Peruntukan Merupakan kriteria paling dasar dalam Peruntukan
memilih pembanding. komersial akan lebih
Lahan yang memiliki peruntukan yang tinggi dari residensial
sama adalah yang paling tepat dijadikan
pembanding

 Personal Properti
Faktor Keterangan Kecenderungan
Personal properti Barang-barangf personal property yang
masuk dalam harga jual seperti furniture,
jaringan air, dsb
 CONTOH FAKTOR-FAKTOR PERBANDINGAN

Tanah Bangunan Kendaraan

• Jenis transaksi • Luas • Kondisi mesin
• Waktu transaksi • Jenis dan kualitas • Kondisi bodi
• Lokasi material • Kelengkapan
• Aksesibilitas • Tata ruang aksesoris
• Fisik tanah : luas, • Jumlah ruangan • Kondisi aksesoris
bentuk, lebar depan • Kondisi • Tahun pembuatan
• Topografi tanah • Tampak dalam • Dok. Kepemilikan
• Dok. kepemilikan • Warna
 ketentuan
Jika sama
Objek Objek
penilaian pembanding
Lebih unggul

Lebih jelek
 TEKNIK ANALISIS

Mengukur besarnya penyesuaian

1. Analisis Kuantitatif
2. Analisis Kualitatif
ANALISIS KUANTITATIF
1. Teknik tambah kurang secara menyeluruh
(overall adjustment/Pluses Minuses)
Penyesuaian langsung dilakukan secara keseluruhan
dan tidak dirinci per unsur pembanding. Biasanya
penyesuaian dinyatakan dalam Rupiah.

Subject Sale 1 Sale 2 Sale 3

Sale Price 100.000 120.000 110.000
Adjustment 12.000 (9.000) 5.000
Adjusted Sale Price 112.000 111.000 115.000
 2. Teknik Berpasangan
 Penyesuaian dilakukan berdasarkan satu perbedaan dari pasangan
properti pembanding yang dipasang-pasangkan.

Data Fitur Nilai

A Rumah+carport+kolam renang Rp820 juta
B Rumah+carport Rp720 juta
C Rumah+kolam renang+AC Rp900 juta
Beda Fitur Nilai
D Rumah+AC+garasi Rp870 juta
A dan B Kolam renang
E Rumah+kolam renang Rp780 juta
A dan E Carport
Rumah+kolam renang+garasi+ carport ?
C dan E AC

Dari E Rumah

Dari D Garasi
3. Teknik Penyesuaian Biaya
 Penyesuaian dilakukan dengan memperhitungkan biaya yang
dibutuhkan untuk melakukan penyamaan kondisi dengan properti
pembanding jika terdapat perbedaan yang dapat diubah, seperti
ketinggian tanah, topografi, struktur tanah dapat dilakukan
penyesuaian dengan memperhitungkan biaya pengurukan.
 Penilai properti wajib memperhatikan bahwa biaya pengembangan
lahan tidak selalu setara dengan nilai dari pengembangan tersebut.
Contoh :
Biaya pengurugan dan pemadatan lahan per m2 dengan ketebalan
100 cm adalah sebesar Rp60.000,00 maka:

Objek Harga per Kondisi Penyesuaian Indikasi nilai

m2 per m2
Objek penilaian Di atas jalan 30 cm

Pembanding 1 Rp100.000 Di bawah jalan 50 Rp48,000 Rp148,000

cm
Pembanding 2 Rp130.000 Sama jalan Rp18,000 Rp148,000

Pembanding 3 Rp135.000 Di atas jalan 10 cm Rp12.000 Rp147,000

4. Teknik Statistik
 Diperlukan jumlah properti pembanding yang cukup, paling kurang 20
(dua puluh) properti pembanding.
 Digunakan suatu perhitungan model
 Contoh : dari model yang ada didapatkan kesimpulan
Harga tanah per m2 yang berada di hock akan lebih mahal 10% dari tanah
yang tidak di hock
ANALISIS KUALITATIF

• Relative comparison analysis

• Ranking analysis
 BENTUK PENYESUAIAN
Penyesuaian Jumlah Rupiah
Penyesuaian dilakukan secara lebih rinci sesuai
dengan unsur pembanding yang dipilih. Penyesuaian
terhadap perbedaan antara properti pembanding &
objek penilaian dinyatakan dalam Rupiah.
CONTOH:
Data 1 (Rp) Data 2 (Rp) Data 3 (Rp)
Harga Jual 100.000.000 108.000.000 98.000.000
Penyesuaian:
Waktu +5.000.000 0 +8.000.000
Lokasi -1.000.000 0 0
Ukuran 0 0 -4.000.000
Kondisi Plengkpan 0 0 0
Mutu Bangunan 0 -2.000.000 0
Total Penyesuaian +4.000.000 -2.000.000 +4.000.000
Nilai Indikasi
104.000.000 106.000.000 102.000.000
Properti yg dinilai
Penyesuaian dilakukan dengan cara pembobotan:

NILAI PASAR:

 30% x Rp 104.000.000 =Rp 31.200.000

 40% x Rp 106.000.000 =Rp 42.400.000
 30% x Rp 102.000.000 =Rp 30.000.000
Rp 104.200.000
Penyesuaian Persentase
Penyesuaian dilakukan secara lebih rinci sesuai dengan
unsur pembanding yang dipilih. Penyesuaian terhadap
perbedaan antara properti pembanding & objek penilaian
dinyatakan dalam persentase.

Subject Sale 1 Sale 2

Sale Price 96.300 79.400
Time Adjustment 12% 9%
Time Adjusted Sale Price 107.856 86.546
Age 10 years 0% 4%
Condition Good 5% 0%
Lot Size 50 * 40 -10% 0%

Garage TEKNIK PENYESUAIAN

Floor Area 1.500
Attached
-10%
0%
-5%
3%
Quality Good 0% 0%
Net Adjustment -15% 2%
Adjusted Sale Price 91.700 88.300
 REKONSILIASI
 Rekonsiliasi adalah teknik pembobotan
yang diperlukan untuk menentukan nilai
pasar objek penilaian dari indikasi-
indikasi nilai yang ada. Bobot yang paling
besar diberikan kepada properti
pembanding yang mempunyai perbedaan
paling sedikit dengan objek penilaian.
Demikian pula sebaliknya.

 Pembobotan dapat dilakukan dalam

bentuk persentase maupun dalam bentuk
skala [rating]. Praktek penilaian sehari-
hari di Indonesia pada umumnya
meggunakan teknik pembobotan dalam
bentuk persentase. Jumlah total
pembobotan harus 100%.
 MENGUKUR TINGKAT KEYAKINAN DALAM MELAKUKAN
PENYESUAIAN

Jumlah Penyesuaian
 Makin banyak jumlah penyesuaian suatu
properti pembanding terhadap objek
penilaian dapat diartikan bahwa properti
pembanding tersebut mempunyai banyak
perbedaan terhadap objek penilaian.

Jumlah Absolut Penyesuaian

 Jumlah absolut penyesuaian menggambarkan
jumlah kotor [gross absolute] dari
penyesuaian yang dilakukan antara properti
pembanding terhadap objek penilaian. Makin
besar jumlah absolutnya mengindikasikan
makin besar pula perbedaannya.
STUDI KASUS
TERIMA KASIH