PRINCIPIOS REGISTRALES

Según SANZ, los principios Registrales son las reglas fundamentales que sirven de base
al sistema registral de un país determinado y que pueden especificarse por inducción o
abstracción de los diversos preceptos de su Derecho Positivo.

ROCA SASTRE dice en cuanto al concepto, que estos Principios pueden considerarse
como el resultado conseguido mediante la sintetización técnica de parte del
ordenamiento jurídico sobre la materia manifestada en una serie de criterios
fundamentales, orientaciones esenciales o líneas directrices del sistema registral.

De los conceptos enunciados, podemos decir que principios registrales, son los juicios,
reglas e ideas fundamentales que rigen u orientan un determinado sistema registral.

En cuanto al número o clasificación de los principios registrales, no hay uniformidad de

criterios, pues cada país adopta un determinado sistema registral como consecuencia de
los principios registrales que los ha tomado en cuenta.

Nuestro sistema registral será objeto de un análisis posterior, inspirado en la Ley

Hipotecaria Española, actualmente es mixto, habiendo incorporado los Principios
Registrales tanto en el Código Civil y en el Reglamento General de los Registros
Públicos. Veamos pues, cuáles son esos Principios Registrales que rigen nuestro sistema
registral:

A. PRINCIPIO DE ROGACIÓN

El Principio de Rogación, llamado también Principio de Instancia, significa que las

inscripciones en los Registros Públicos, se extienden necesariamente a solicitud de parte
interesada, no procediendo de oficio; la rogatoria o la solicitud es necesaria.

Ahora bien, si es verdad que para la inscripción de un Título se requiere la rogatoria,

esta no hay que confundir con súplica, porque, como dice GARCÍA CONI, el servicio
público registral es inexcusable y sólo en casos muy especiales puede negarse la
inscripción.
Este principio registral está contenido en el art. 2011 del Código Civil y en el art. III del
Reglamento General de los Registros públicos.

Esta regla de la rogatoria tiene sus excepciones en los casos siguientes:

1.- Cuando el Registrador haya incurrido en error material; al respecto tenemos los
artículos 81° y 82° del mismo Reglamento General que a la letra dicen:
Artículo 81°

El error material se presenta en los siguientes supuestos:

a) si se han escrito una o más palabras, nombres propios o cifras distintas a los
que constan en el título archivado respectivo;

b) Si se ha omitido la expresión de algún dato o circunstancia que debe constar

en el asiento;

c) Si se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le

corresponde;

d) Si se han numerado defectuosamente los asientos o partidas.

Artículo 82° - Rectificación de error material.

Las rectificaciones de los errores materiales se harán en mérito del respectivo

título archivado, salvo que éste no se encuentre en la Oficina, en cuyo caso se
procederá conforme al Capítulo II del Título VIII de este Reglamento, a efecto
de que previamente se reconstruya el título archivado correspondiente.

2.- Cuando se trata de la hipoteca legal: Al respecto el Art. 1119 del Código Civil
dice: “Las hipotecas legales a que se refiere el Art 1118 se constituyen de pleno
derecho y se inscriben de oficio bajo responsabilidad del Registrador,
simultáneamente con los contratos de los cuales emanan”.
B. PRINCIPIO DE PRIORIDAD

Por el Principio de Prioridad, los derechos que otorgan los Registros Públicos, están
determinados por la fecha de su inscripción y, a su vez la fecha de inscripción está
determinada por el día y hora de su presentación.

El apotegma jurídico “prior in tempore potior in jure” (el primero en el tiempo es el más
poderoso en el Derecho), que preside a la mecánica registral, tiene particular relevancia
en el Derecho, por lo que, de acuerdo a este principio, los derechos que otorgan los
Registros están determinados por la prioridad en el tiempo de la inscripción, y la
prioridad en el tiempo se determina por la fecha, día, hora y fracción de hora en que el
título se presenta al Registro.

Nuestro Código Civil, con mejor criterio, reconoce este principio, porque establece dos
clases de prioridad: Prioridad de Rango y Prioridad Excluyente. Veamos en que
consisten.

Prioridad de Rango.- contenida en el artículo 2016, cuando dice que “La prioridad en el
tiempo de la inscripción determinada la PREFERENCIA de los derechos que otorga el
registro”. La exposición de Motivos del Código Civil, dice:

Este artículo reconoce el principio de prioridad de rango, que es la que se

produce respecto de derechos sucesivamente inscritos, con posibilidad de
concurrencia registral.
En este caso, los derechos inscritos no se excluyen, pero sí se jerarquizan en
función de la antigüedad de su inscripción.

Esta prioridad de rango puede ser cedida, teniendo en cuenta que la Ley la permite.
Nuestro Código, tratándose de la garantía real de hipoteca, expresamente regula la
cesión del rango, que puede ser gratuita u onerosa (artículos 1112 y 1114).

Esto se produce, por ejemplo, cuando un acreedor hipotecario, sin importar cuando se
celebró el contrato de hipoteca, logra su inscripción con una fecha determinada, digamos
el 1° de diciembre de 1984, posteriormente el 15 del mismo mes un segundo acreedor
hipotecario, también sin importar la fecha del contrato de hipoteca, lo inscribe.

Es evidente que el primero tendrá una prioridad de rango sobre el segundo, pero nada
impide que se ceda ese rango, para que el segundo acreedor hipotecario adquiera la
calidad de preferente a efectos de cobrar previamente con el producto de realización del
bien hipotecado.

Es obvio que es lícito pactar la cesión parcial de rango o la posibilidad de que este sea
compartida, en virtud del aforismo “quien puede lo más, puede lo menos”.

Naturalmente que el caso de cesión de rango, supone para el cesionario de rango una
adquisición de preferencia hasta por el importe del crédito inscrito del cedente y no más.

Prioridad Excluyente.- Está contenida en el artículo 2017, cuando señala que:

“No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha
anterior”.

La exposición de Motivos dice:

Este artículo acoge el principio de prioridad excluyente, el cual tiene efectos

respecto de títulos que son incompatibles con otros ya inscritos y que no permiten
su inscripción sin importar las fechas en que estos títulos fueron producidos.

De este modo se produce el cierre registral. Un título que pretende inscribirse, si es

incompatible con otro ya inscrito simplemente no podrá inscribirse.

Ahora bien, este cierre registral puede expresarse de distintos modos:

1) Si el título está inscrito, el cierre es definitivo, es decir, se rechazará la inscripción

del título incompatible. (Esto significa, registralmente hablando, la tacha del
título).

2) Si el título simplemente se ha presentado al registro, el cierre registral, para el

título incompatible, es condicional, en el sentido de que está condicionado a la
inscripción del primer título. Si el primer título no se inscribe, no se producirá el
 cierre registral para el segundo y éste podrá lograr acceso al registro.

C. PRINCIPIO DE LEGALIDAD

Por el principio de Legalidad, todo título que pretenda su inscripción y/o anotación
preventiva, sin excepción, debe estar sometido a una previa calificación registral, a fin
de que en los asientos correspondientes solamente tengan acceso los títulos válidos y
perfectos.

Entendemos por CALIFICACIÓN REGISTRAL, el análisis minucioso y exhaustivo

que debe realizar el Registrador, respecto a la licitud del acto, contrato, resolución
judicial o administrativa, teniendo en cuenta las normas legales vigentes y los
antecedentes que obran en los Registros Públicos, que son los asientos pre-existentes,
índice, etc.

En rigor, la calificación registral es el summun de la función registral, siendo

total y absolutamente “intuitu personae”, indelegable; de ahí que hablar de “pre-
calificación” de títulos por quienes no son Registradores, es inaceptable. Sólo el Juez
puede dictar sentencia; sólo el Registrador puede calificar títulos; salvo, obviamente, en
los casos que se hagan valer los recursos impugnatorios de Apelación, en que el Tribunal
Registral ejerce la función calificadora.

La calificación registral, aparte de ser personalísima, es obligatoria; los Registradores

califican bajo su responsabilidad, sin poder delegar en otra persona ni suspender su
juicio y consultar con sus superiores; podemos decir, con Lacruz Berdejo, que es un
DEBER - DERECHO del Registrador, el calificar los títulos que se les presenta, lo que
significa que dicho funcionario no puede eludir calificar los títulos que están dentro de
su jurisdicción ni ser obligado a pronunciarse o calificar contra su propio y personal
criterio, por cierto dentro del marco legal, ni se le puede impedir calificar los títulos. Es
obvio, que la calificación registral no es función judicial, pero se ejerce con
independencia muy semejante.

La calificación, de acuerdo al Principio de Legalidad, consiste en un juicio de valor, no

para declarar un derecho dudoso o en litigio, sino para incorporar o no al Registro una
nueva situación jurídico-registral.

El principio de Legalidad ha sido acogido por nuestro Código Civil, en su artículo 2011,
que a la letra dice: “Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya
virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por
lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos”.
La Exposición de Motivos del Código Civil, nos dice:

Este artículo se refiere al principio de calificación. Permite señalar los criterios que el
registrador debe tener en cuenta con el objeto de determinar la legalidad de los títulos
que pretenden lograr acogida registral.
a) La Legalidad de los Documentos: En el caso de tratarse de
documentos notariales, el registrador debe apreciar: La competencia del notario, el
cumplimiento de los requisitos de formalización del documento, como el uso del papel
adecuado, el pago de los tributos correspondientes, la autenticidad del parte notarial así
como la pertinencia del tipo de documento del cual se trate con relación al acto.

Si se trata de documentos judiciales, el Registrador debe apreciar la competencia del

Juzgado o Tribunal, así como las formalidades del documentos como son la firma del
juez o secretario de juzgado y los obstáculos que se puedan presentar en cuanto a la
incompatibilidad entre la resolución judicial y lo que es posible inscribir. En este sentido
no todo lo que el Juez ordene debe inscribirse, porque si el juzgador decide la inscripción
de un acto que según la ley no es inscribible, el Registrador está autorizado por la
naturaleza de su función a rechazar la solicitud de inscripción.
Se debe agregar que el Registrador jamás debe calificar el fundamento o la adecuación
a la ley del contenido de la resolución, sólo debe estar seguro que tal mandamiento
judicial efectivamente se ha producido y no padece de vicios que atenten contra su
validez (el error judicial de concepto no está incluido en estos vicios)

En este sentido, se transcribe lo que enseña Cano Tello “el Registrador no examinará
nunca si la resolución judicial está bien o mal producida. No hay resolución judicial o
mandato sin jurisdicción y no hay jurisdicción sin competencia”.
Tratándose de documentos administrativos, es de aplicación todo lo señalado a
propósito de los instrumentos judiciales.

b) La Capacidad de los Otorgantes: En esta parte el artículo no debe ser

objeto de una interpretación restrictiva relacionada con la capacidad de ejercicio que
debe tener para la realización de los actos que se desea inscribir. La calificación debe
referirse también a aspectos relacionados con el estado
 civil, la nacionalidad, la condición de insolvente y otros factores que pueden limitar la
capacidad de la persona que intervino en el acto materia de la inscripción.
Por lo tanto, el Registrador deberá apreciar si en el registro correspondiente y en otros
registros bajo su jurisdicción aparecen inscritas razones de insolvencia, interdicción, etc.
c) La Validez del Acto: Aceptando la diferenciación que efectúa el artículo
225 del C.C., el documento es distinto al acto.
Ya se trató del documento en el punto (a); toca ahora referirse al acto jurídico. Respecto
de él, el Registrador debe efectuar la calificación verificando si existen o no razones de
nulidad, en las manifestaciones de voluntad, conforme a lo que dispone el artículo 219
del C.C.
d) Identificación: Concordando con la doctrina predominante, debe
señalarse que, aun cuando el Código no lo menciona el Registrador debe verificar la
identidad entre el titular del derecho inscrito y la persona que interviene en el acto
jurídico materia de la inscripción. Del mismo modo debe apreciar que entre el derecho
inscrito y el materia de inscripción exista también identidad.

 PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

Por el Principio de Publicidad se presume, sin admitirse prueba en contrario, de que

todos están enterados del contenido de las inscripciones. Esta presunción es “juris et de
jure”, porque no se admite prueba en contrario, es decir, que nadie podrá alegar
desconocimiento o ignorancia de lo que aparece inscrito en los tomos y/o fichas y
partidas de inscripción que constan en los Registros Públicos.

Entonces, por imperio de la ley, se presume que todos conocen el contenido de las
inscripciones y tal conocimiento se hace realidad, con la obligación que tienen los
funcionarios de los Registros Públicos de manifestar, informar a todas las personas,
precisamente de ese contenido de las inscripciones.
De lo expuesto, podemos apreciar que hay dos clases de publicidad: Material y Formal.

1.-Publicidad Material. Es la contenida en el enunciado mismo del Principio; está “in

re” en el texto mismo del Principio, por lo que nadie puede alegar su desconocimiento.
Está materialmente ahí, en el enunciado mismo del artículo pertinente (art. 2012 del
Código Civil)

2.- Publicidad Formal, la misma que se hace realidad con la obligación de los
funcionarios de los Registros Públicos de informar a quién lo solicite del contenido de
las inscripciones. En la práctica; la publicidad formal puede darse de dos maneras:

a) Publicidad Formal Directa: Es decir, directamente en las oficinas de

los Registros Públicos a la que puede acudir cualquier persona y pedir que le exhiban
los tomos y/o fichas y partidas, títulos archivados. Esta publicidad se realiza en una
sección llamada “De Manifestación de Libros”, con el único requisito de pagar los
derechos, según el arancel vigente. En definitiva, cualquier persona puede solicitar este
informe o exhibición e incluso, solicitar copia de la ficha respectiva, la que tiene valor
referencial y no probatorio.
b) Publicidad Formal Indirecta: Es decir, el usuario puede solicitar
cualquier certificado que requiere como son los certificados de gravámenes, copia literal,
etc. Previa la presentación de una solicitud y el pago de los derechos correspondientes.
Estas formas de publicidad están normadas en los Arts. 127° al 141° del Reglamento
General de los Registros Públicos.

Nuestro C.C. incorpora este principio en su art. 2012; “Se presume, sin admitirse prueba
en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.
 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN

Según el cual el contenido de las inscripciones se presume cierto y produce todos sus
efectos, mientras no sean anuladas o rectificadas. Esto significa que en el Perú las
inscripciones no sanean el título y generalmente, no son elementos constitutivos de los
respectivos actos y contratos; es evidente que la inscripción establece una presunción
sujeta a probanza en contrario de exactitud de la misma; de este concepto, que se
relaciona con la prohibición de admitir títulos contradictorios surge el Principio de la
Legitimación, contenido en el art. VII del Título Preliminar del Reglamento General de
lo Registros Públicos.

Cabe señalar que este principio ha sido admitido en la jurisprudencia de la Corte

Suprema, la que ha declarado que las inscripciones “prima facie”; deben considerarse
ciertas, salvo prueba en contrario; de otro lado la jurisprudencia de la Corte Suprema, al
declarar, de manera uniforme y reiterada, que solamente en virtud de pruebas y como
consecuencia de una acción judicial, puede anularse una inscripción no ha hecha sino
reconocer la legitimación.

El Art. VII del Título Preliminar acotado, expresa: Los asientos registrales se presumen
exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular Registral para actuar
conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este
Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.

 PRINCIPIO DEL TRACTO SUCESIVO.

Llamado también el Tracto continuo, que está contenido en el Art. 2015 del Código
Civil, según el cual ninguna inscripción, salvo la primera, se hará sin que esté inscrito o
se inscriba el derecho de donde emane”. Este principio tiene su antecedente en el art. 20
de la Ley Hipotecaria Española, que en
forma más explícita expresa: “para inscribir o anotar títulos por los que se declaren,
transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre
inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que
otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar
inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o
gravamen, los Registros denegarán la inscripción solicitada”. Roca Sastre, al comentar
este artículo, en su Derecho Hipotecario II Tomo, dice que el principio de tracto sucesivo
tiene carácter formal por estar impuesto por una norma que no es de Derecho
inmobiliario Registral material, sino formal, ya que pertenece al procedimiento de
inscripción y se dirige al Registrador pues, dicho artículo 20, acotado, no predica efectos
de las inscripciones que se dirige al Registrador mandándole que cierre el libro de
inscripciones a todo título que pretenda su inscripción no cumpla el tracto sucesivo. Por
otra parte, el mismo autor dice que el Principio de Tracto Sucesivo tiene aplicación
general a toda mutación jurídico real inmobiliaria que pretenda tener acceso al Registro
de la propiedad, tanto se deriva de negocio jurídico, aunque éste se produzca a través de
procedimientos de premio civil o fiscal, como si tiene lugar por sentencia judicial,
expropiación forzosa, accesión, ocupación, etc. Pero, dicho principio no rige para la
inscripción de obra nueva.

García Coni, en su Derecho Registral Aplicado, manifiesta que se entiende por tracto el
espacio que media entre dos lugares o el lapso que transcurre entre dos momentos. Si el
recorrido entre ambos puntos del espacio o del tiempo se efectúa ininterrumpidamente,
el tracto será continuo. Por otro lado, agrega que si la prioridad impide la inscripción de
derechos incompatibles entre sí, el tracto continuo como correlato-se opone a que se
acepte “como realidad jurídica extrarregistral” el contenido de documento en que
aparezca “como titular del derecho una persona distinta de la que figura en la inscripción
precedente”, por cuanto no debe alterarse la secuencia transmitiva y “de los asientos
existentes en cada folio deberán resultar el perfecto encadenamiento del titular del
dominio y de los demás derechos
registrados”.

Dentro de este Principio de tracto sucesivo, también cabe referirnos al tracto abreviado.
Siguiendo a García Coni, diremos con él que normalmente cada transmisión inmobiliaria
origina un asiento inscriptivo, pero puede acontecer que dos transferencias simultáneas
se unifiquen en un solo asiento o motiven dos asientos inmediatamente consecutivos.
Este último depende de la técnica empleada y cuando tal situación se presenta estamos
ante un caso típico de “tracto abreviado”, que constituye un atajo dentro del proceso
enajenativo-inscriptivo. El tracto abreviado no es una excepción sino una modalidad del
tracto continuo, pues este se cumple partiendo siempre del titular inscrito hasta llegar,
directa o indirectamente, al sustituto que será legitimado por el Registro.

Cabe señalar qe este Principio de tracto sucesivo no solamente se da en al Registro de la

Propiedad Inmueble, como parecería ser de los conceptos de los tratadistas antes
referidos; de ningún modo, antes bien, se da en todos los Registros. Así, por ejemplo, en
el Registro de Mandatos, no podrá inscribirse una sustitución de poder si previamente
no se ha inscrito el poder que se sustituye; en el Registro de Testamentos no se podrá
anotar una demanda sobre nulidad de testamento si previamente no está inscrito el
testamento cuya nulidad se pretende; en el Registro Mercantil no se podrá inscribir el
poder que otorga un Directorio si éste no está previamente inscrito, no podrá inscribirse
un aumento de capital, si previamente no está totalmente pagado el capital suscrito, en
fin, los ejemplos son numerosos y que se dan en cada caso, por lo que dicho principio
debe cumplirse en todos ellos.

La excepción a éste principio de tracto sucesivo, es la inscripción primera de dominio o

inmatriculación, tratándose del Registro de la propiedad inmueble, que viene a ser el
ingreso por primera vez de una unidad inmobiliaria determinada a la vida registral, pero
a partir de esta inmatriculación, las
 posteriores inscripciones deberán cumplir con el Principio de tracto sucesivo. En los
demás registros, también se exceptúa este principio tratándose de la inscripción primera
o principal; así al inscribirse una Sociedad Mercantil, en esta no cabe aplicar este
principio, pero en las inscripciones futuras sí; en fin, en todas las demás, como son las
inscripciones de poderes, testamentos, etc.

 PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Llamado también de Determinación y tiene por objeto individualizar los derechos

inscritos en relación a los bienes y a las personas, determina que cada inscripción se
haga en partida separada. En realidad, la eficacia de un Registro depende en gran medida
de la forma en que se cumple con este Principio.

Roca Sastre, en su obra citada nos dice que el concepto de Principio de Especialidad es
expresión que denota un criterio singularizador o particularizador, que revela un
designio de concreción, especificación o determinación.

Es en virtud de este Principio que n nuestra técnica registral se abrirá especial para cada
bien aunque el propietario sea una misma persona; se abrirá una partida por cada
declaratoria de herederos, por cada testador; por cada sociedad que se inscriba, pues,
dicho principio determina que cada inscripción se haga por partida separada, con el
objeto de individualizar los derechos inscritos en relación a los bienes y a las personas.

El principio de especialidad no está contenido en el Código Civil, en cambio nuestro

Reglamento General de los Registros Públicos hace referencia a este Principio de la
Declaración IV cuando dice que: “Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida
registral independiente, en donde se
 extenderá la primera inscripción de aquéllas así como los actos o derechos posteriores
relativos a cada uno.

En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra,

se abrirá una sola partida por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos
actos inscribibles.

Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinan la

apertura de una partida registral”

 PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL

Al analizar el Principio de Prioridad dijimos que los derechos que otorgan los Registros
Públicos están determinados por el momento de su presentación; pero a la ley no le es
suficiente el solo hecho de la presentación con anticipación; sino,
Además, debe reunir otros requisitos, los que están contenidos en el {Principio de Fe
Pública Registral que analizaremos a continuación.

Este principio está incorporado en la declaración VIII del Título Preliminar del
Reglamento General de los Registros Públicos; pero con un criterio más amplio en el
artículo 2014 del Código Civil cuando expresa:

“El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en
le Registro aparece con facultad para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito
su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de
causas que no consten en los Registros Públicos”.

“La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud
del registro”.
Este principio es copia fiel del contenido en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria Española
de 8 de febrero de 1946, con excepción del tercer párrafo que expresa: “Los adquirentes
a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviese su causante o
transferente”. Este tercer párrafo no se incluye en el referido artículo 2014.

El Principio de Fe Pública Registral, se halla justificado por la necesidad de proteger la

seguridad jurídica de la contratación a base de los asientos de inscripción que obran en
los Registros; no obstante, cabe señalar que la protección que brinda se refiere
únicamente a los terceros de BUENA FE que adquieren a TITULO ONEROSO. Es decir
que los requisitos de buena fe y onerosidad deben ser concomitantes, no pudiendo faltar
ninguno de ellos. Si es de buena fe pero gratuito u oneroso pero de mala fe, el adquirente
no podrá acogerse a los beneficios que brinda este principio. Obviamente, el derecho del
tercero debe estar inscrito, pues si no inscribe su derecho no es tercero registral.

Por otro lado, la buena fe del tercero se presume, lo que significa que quien la niegue,
tiene la obligación de probarlo. En otras palabras, la carga de la prueba corre respecto
de aquel que niega la buena fe. El tercero se encuentra en una situación muy cómoda,
porque la ley le reputa de buena fe; es decir, que ha contratado bajo la fe del Registro.