Introducción

La propiedad horizontal, una vez constituida

legalmente, da origen a una persona jurídica
conformada por los propietarios de los bienes
de dominio particular. El manejo de un inmueble
sometido al régimen de propiedad horizontal implica
la ejecución de labores de tipo legal, administrativo,
presupuestal y operativo, por tal razón es de vital
importancia estudiar los órganos de dirección de
esta persona jurídica, estos órganos son: asamblea
general, consejo de administración, administrador y
revisor fiscal, quien actúa como órgano de control (en
algunos casos por mandato legal o reglamentario).

Así las cosas, en esta lección tendrás la oportunidad

de conocer los elementos más importantes de cada
uno de estos órganos como, actores importantes

3
para una correcta administración de la copropiedad,
y protagonistas en materia de una convivencia
pacífica y una mejor calidad de vida para quienes se
encuentran relacionados directa e indirectamente
con la copropiedad.
Metodología
• Lecturas y profundización de los temas
presentados a partir de la bibliografía
recomendada y de toda la que el estudiante
sume de su propia búsqueda.
• Desarrollo de actividades de refuerzo y
consolidación de conocimientos
• Desarrollo del cuestionario en plataforma para
evaluación y aprobación del curso
• Participación autónoma y colaborativa en el foro
de apoyo académico
Orientación metodológica
Esta lección ha sido elaborada desde un enfoque
pedagógico constructivista en la cual prima la
autonomía del estudiante en la construcción de
su propio conocimiento a través de la mediación
cognitiva entre sus conocimientos previos y la
nueva información adquirida, es decir, a partir de la
reconstrucción o atribución de nuevos significados.
Para alcanzar lo anterior se propende por lo siguiente:
• Que los conceptos puedan ser aplicados en
situaciones reales.
• Que los nuevos conceptos generen preguntas
y expectativas que motiven la investigación y
profundización sobre los mismos.
• Que el estudiante observe y comprenda
las causas que originan sus prejuicios y
nociones erróneas.
Objetivo general
Conocer e identificar los diferentes órganos de
administración de la propiedad horizontal, ya
que el cumplimiento de sus funciones, de manera
adecuada conforme a la ley y al reglamento
de propiedad horizontal garantizan una sana
convivencia para la copropiedad.
Objetivos específicos
• Reconocer los diferentes órganos de
administración de la copropiedad
• Identificar las funciones de cada uno de los
órganos de administración y el alcance de sus
facultades frente a los usuarios de la copropiedad
• Identificar los diferentes tipos de asamblea de
copropietarios, sus límites y funciones
• Conocer los requisitos mínimos para realizar
una asamblea de copropietarios a fin de evitar
posibles impugnaciones
Resultados de aprendizaje
• Establecer el alcance y los límites del actuar de
cada órgano de administración
• Diferenciar y establecer el alcance en materia de
funciones que tiene el consejo de administración
y el administrador percibiendo este último como
el representante legal de la copropiedad
• Conocer los derechos y deberes como propietario
de una unidad privada frente a los diferentes
órganos de administración de la copropiedad
• Minimizar el riesgo de impugnación de un acta
Contenido
¿Cuáles son los órganos
de administración de una
propiedad horizontal?
Según el artículo 38 (Ley 675, 2001), estos son:
• Asamblea general de copropietarios o de
propietarios de unidades privadas
• Consejo de administración
• Administrador y Representante Legal
¿Cuáles son las características de la
asamblea general de propietarios?
Definición
La asamblea es el órgano de dirección y
administración de máxima autoridad dentro de los
conjuntos o edificios de propiedad horizontal.
Es la reunión de todas aquellas personas que
cumplen la condición de propietarios, quienes tienen
derecho a participar en las reuniones de acuerdo con
su coeficiente de copropiedad.
No son órganos de
administración
• El comité de convivencia
• El revisor fiscal
Funciones principales
Clases de reuniones o asambleas
• Ordinarias
• Extraordinarias
• No presenciales
• De segunda convocatoria
• Decisiones por comunicación escrita
• Por derecho propio
Pista
La asamblea general la constituirán los
propietarios de bienes privados, o sus
representantes o delegados, reunidos con el
quórum y las condiciones previstas en la Ley 675 de
2001 y en el reglamento de propiedad horizontal.
Todos los propietarios de bienes privados que
integran el edificio o conjunto tendrán derecho a
participar en sus deliberaciones y a votar en ella.
El voto de cada propietario equivaldrá al
porcentaje del coeficiente de copropiedad, en la
forma que señale cada reglamento de propiedad
horizontal.
Las decisiones adoptadas de acuerdo con
las normas legales y reglamentarias son de
obligatorio cumplimiento para todos los
propietarios, inclusive para los ausentes o
disidentes, para el administrador y demás órganos,
y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes
(residentes, arrendatarios) del edificio o conjunto.
Artículo 37 de la Ley 675 de 2001, por la cual se expide el

• Nombrar y remover régimen de propiedad horizontal.

• Aprobar o improbar Ten en cuenta que…

• Decidir
• Autorizar
En el artículo 38 (Ley 675, 2001) encontrarás
estipuladas las funciones de la asamblea de
propietarios.

5
En el artículo 46 (Ley 675, 2001) se exponen
las decisiones que requieren la participación
de al menos el 70% de quienes integran el
conjunto o edificio (mayoría calificada).
¿Cuáles son las funciones de
la asamblea?
Se trata de cuatro funciones principales: nombrar y
remover, aprobar o improbar, decidir o autorizar.
Nombrar y remover
• Administrador y a su suplente
• Miembros del comité de convivencia
• Miembros del consejo de administración
• Revisor Fiscal y su suplente
• Liquidador
• Personas designadas para el recibo de bienes
comunes de uso y goce general
Aprobar o improbar
• Estados financieros
• Presupuesto anual de ingresos y gastos
• Cuotas para atender las expensas ordinarias o
extraordinarias, así como incrementar el fondo
de imprevistos
• Reformas al reglamento de propiedad horizontal
• Disolución y liquidación de la persona jurídica
• Compensaciones económicas por el uso exclusivo
Decidir
• Desafectación de bienes comunes no esenciales
• Sobre el carácter esencial o no de un bien común
• Reconstrucción del edificio o conjunto
• Procedencia de sanciones por incumplimiento
de las obligaciones previstas en esta ley y en el
reglamento de propiedad horizontal
Autorizar
• La venta o división de bienes comunes no
esenciales
• Erogaciones con cargo al Fondo de Imprevistos
• Construcción de nuevos pisos o nuevas
construcciones
• Realización de obras
Pista
De acuerdo con el esquema presentado, observas
cómo las funciones están asociadas al ámbito de
la propiedad individual y colectiva sobre bienes
exclusivos y comunes, pero estas podrían abordar
otros asuntos de interés general.
En tal sentido, es fundamental garantizar en las
reuniones de la asamblea general el derecho a la
participación, con mayor esfuerzo a la hora de
tomar decisiones, pues existe una clara distinción
entre las reglas de juego para tratar y decidir
sobre los diferentes asuntos ligados directamente
a la propiedad como para aquellos ligados a la
convivencia.
Sabías que…
“…En las asociaciones de copropietarios de bienes
inmuebles destinados a la vivienda se toman
múltiples decisiones que no responden a la regla
económica del equilibrio entre derechos y deberes
sino que se encuentran vinculados al diario vivir y
que definen las reglas de la convivencia entre los
habitantes de un conjunto residencial tales como:
• La tenencia de mascotas
• El uso de los ascensores y parques
• Reglas para el acceso a los apartamentos
6
 • Personal autorizado para ingresar y circular ¿En qué consiste una
• El ingreso del personal de servicios a domicilio
• El horario para realizar trasteos
reunión ordinaria?
• El uso del salón comunal y otras zonas comunes
de uso exclusivo (parqueaderos y terrazas), etc.

Son decisiones que limitan los derechos

fundamentales como el libre desarrollo de la
personalidad, la libre circulación o el derecho a la Fecha de
convocatoria

intimidad que no comprometen el patrimonio de

los copropietarios”
Fecha de la
Sentencia C-522 DE 2002. Corte Constitucional asamblea

¿Cuáles son los diferentes tipos

de reuniones de asamblea?
• Ordinarias
• Extraordinarias
• No presenciales
• De segunda convocatoria
• Decisiones por comunicación escrita
• Por derecho propio
Sabías que…
• Las reuniones son espacios de encuentro,
intercambio y construcción colectiva en torno a
temas o problemáticas de interés común.
• Son llevadas a cabo por quienes integran
un órgano o una instancia; deben seguir un
protocolo y cumplir unos requisitos.
• Su legalidad busca proteger y garantizar
derechos, especialmente el derecho a la
participación expresado en las condiciones y
oportunidades para intervenir, deliberar y decidir.
Son reuniones anuales fijadas para abordar
temas priorizados por su relevancia y otros que
autónomamente se definan.
La convocatoria la efectuará el administrador con una
antelación no inferior a quince (15) días calendario.
La convocatoria se debe comunicar a cada uno
de los propietarios, a la última dirección (física o
electrónica) registrada.
En el aviso de convocatoria se insertará el orden del
día propuesto que la asamblea podrá aprobar, ajustar
o complementar.
• La Asamblea General se reunirá ordinariamente
por lo menos una vez al año,
• En la fecha señalada en el reglamento de
propiedad horizontal y
• En silencio de este, dentro de los tres (3)
meses siguientes al vencimiento de cada
periodo presupuestal.
• Todo lo anterior con el fin de lo siguiente:
• Examinar la situación general de la persona jurídica

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• Efectuar los nombramientos cuya elección
le corresponda
• Considerar y aprobar las cuentas del último
ejercicio y presupuesto para el siguiente año.
Sabías que…
Es importante saber cuál es el período
presupuestal establecido para la copropiedad,
pues ello no solo determina los plazos en que
debe ejecutarse el presupuesto aprobado por
la asamblea, sino que además permite saber
el momento en que se celebrará la asamblea
general ordinaria.
El periodo presupuestario está definido por un
plazo de tiempo en el que debe ejecutarse y
liquidarse un presupuesto y no siempre coincide
con el año calendario, que empieza el 1.o de enero
y termina el 31 de diciembre.
¿En qué consiste una reunión
extraordinaria?
Son reuniones que se realizan cuando las
necesidades imprevistas o urgentes del edificio
o conjunto así lo ameriten. Se realizan todas las
veces que se requiera. Se busca tratar temas de
interés común que no admiten espera o dilación. La
convocatoria la pueden realizar:
• El administrador
• El consejo de administración
• El revisor fiscal
• Un número plural de propietarios de bienes
privados que representen por lo menos, la quinta
parte de los coeficientes de copropiedad.
Nota...
En el aviso de convocatoria se insertará
el orden del día y no se podrán tomar
decisiones sobre temas no previstos en esta.
Sabías que…
La Ley 675 de 2001 expresa que la asamblea está
conformada por los propietarios de las unidades
privadas, sus representantes o delegados. De esta
manera, la norma considera la representación
legal y la voluntaria.
La representación legal, se refiere, por ejemplo, al
representante legal de una persona jurídica, de
una sucesión o de un menor de edad. En cambio,
la representación voluntaria se refiere al mandato
otorgado mediante poder, de manera libre y
voluntaria a cualquier persona, la cual tendrá
todas las facultades inherentes al propietario en
virtud del encargo hecho por este.
¿Qué son las reuniones
no presenciales?
Son reuniones de la asamblea, sin necesidad de que
sus miembros se encuentren presentes físicamente,
con uso de medios de comunicación y tecnologías
que garanticen a todos los propietarios intervenir,
deliberar y decidir.
Se debe dejar una constancia probatoria inequívoca
como fax, grabación magnetofónica o similar, donde
sea claro el nombre del propietario que emite la
comunicación, el contenido de esta y la hora en que
lo hace, así como la correspondiente copia de la
convocatoria efectuada a los copropietarios.
• No debe afectarse la legalidad de la reunión.
• La comunicación debe ser simultánea o sucesiva
de conformidad con el quórum requerido para el
respectivo caso.
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• El revisor fiscal dará fe de la sucesión de
comunicaciones que deberá ocurrir de
manera inmediata.
• Opera el mismo proceso de convocatoria, según
la naturaleza de la asamblea
• Deberá participar el 100% de la asamblea.
¿Qué son las reuniones de
segunda convocatoria?
Son reuniones que se realizan cuando, debidamente
convocada, la reunión de asamblea ordinaria no
pueda realizarse por falta de quórum.
Esta se sesionará y decidirá válidamente con un
número plural de propietarios, cualquiera que sea el
porcentaje de coeficientes representados.
No será posible tomar decisiones que exijan de
mayoría calificada. (artículo 46, Ley 675 de 2001).
La convocatoria es automática.
Fecha de
convocatoria
Fecha de 2da
convocatoria
Se mantiene el contenido de lo propuesto en la
primera convocatoria.
La reunión se realizará el tercer día hábil siguiente
al de la convocatoria inicial, a las ocho pasado
meridiano (8:00 p.m.), sin perjuicio de lo dispuesto
en el reglamento de propiedad horizontal.
¿En qué consiste una decisión por
comunicación escrita?
Es un mecanismo alternativo para toma de decisiones
de los integrantes de una asamblea.
Serán válidas las decisiones de la asamblea
general cuando, convocada la totalidad de
propietarios de unidades privadas, los deliberantes,
sus representantes o delegados debidamente
acreditados expresen el sentido de su voto frente
a una o varias decisiones concretas, señalando de
manera expresa el nombre del copropietario que
emite la comunicación, el contenido de esta y la
fecha y hora en que se hace.
• Opera el mismo proceso de convocatoria, según
la naturaleza de la asamblea.
• En el aviso de convocatoria se insertará el
orden del día y en la misma no se podrán tomar
decisiones sobre temas no previstos en este.
• Deberá participar el 100% de propietarios.
• La mayoría respectiva se computará sobre el
total de los coeficientes que integran el edificio
o conjunto.
• Si los propietarios hubieren expresado su voto
en documentos separados, estos deberán
recibirse en un término máximo de un (1) mes,
contado a partir del envío acreditado de la
primera comunicación.
9
¿Qué son las reuniones por
derecho propio?
Es la oportunidad que la ley da a los propietarios (o
delegados) de reunirse cuando no hay convocatoria.
No requiere convocatoria.
La fecha está preestablecida y será el primer día
hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de
cada período presupuestal, en el lugar y hora que
se indique en el reglamento o, en su defecto, en
las instalaciones del edificio o conjunto a las ocho
pasado meridiano (8:00 p.m.).
Será igualmente válida la reunión que se haga en
cualquier día, hora o lugar, sin previa convocatoria,
cuando los participantes representen la totalidad
de los coeficientes de copropiedad del edificio o
conjunto, teniendo en cuenta lo previsto en la ley
para las mayorías calificadas.
Se sesionará y decidirá de la misma manera que
en las reuniones de segunda convocatoria, cuando
la reunión se realice en el lugar que indique el
reglamento o cuando se realice en las instalaciones
del edificio o conjunto, de acuerdo con lo establecido
en la ley (artículo 40), es decir, con un número plural
de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje
de coeficientes representados. Sin embargo, debe
tenerse en cuenta lo establecido en la Ley 675 de
2001 para las mayorías calificadas.
Pista
“...El coeficiente de propiedad se convierte
en la forma óptima para medir de manera
objetiva, proporcional y sobre todo específica
las asignaciones porcentuales tanto de derechos
y obligaciones de tipo económico como las
enumeradas en el Capítulo V de la Ley 675 de
2001, cuando se trata de bienes inmuebles para
vivienda, pero no puede considerarse como criterio
para definir la participación los integrantes de una
comunidad de copropietarios cuando se deben
tomar todas las otras decisiones que pretenden
reglamentar la vida colectiva. Allí la regla debe ser
un voto por cada unidad privada y de esta manera,
armonizar el carácter expansivo de la democracia
y la primacía de los derechos de las personas con
el ejercicio del derecho de propiedad privada y sus
atributos de dominio y disposición.”
¿Cuáles son las etapas de una
reunión de asamblea?
• Preparatoria
• Desarrollo de la asamblea
• Post- asamblea
¿Cómo se desarrolla la etapa
preparatoria?
En esta etapa se debe tener en cuenta lo siguiente:
• ¿A quién invitar?: a todos los copropietarios y
residentes del edificio o conjunto.
• La logística o gestión del evento
• Haber realizado la respectiva convocatoria
Las decisiones adoptadas serán ineficaces cuando
alguno de los propietarios no participe en la
comunicación simultánea o sucesiva.
10
Pista
“Como regla general en las asambleas de
copropietarios la convocatoria debe ser amplia
y con previa antelación difundida la fecha de
reunión con el fin de garantizar la concurrencia de
todos los copropietarios e interesados”.
Sentencia C-522 DE 2002. Corte Constitucional
Fecha de
convocatoria
Fecha de la
asamblea
Sabías que…
Planear y organizar una asamblea general no
es un asunto irrelevante, en razón a que dada la
poca frecuencia de su realización, y por ende la
acumulación de temas entre el lapso de tiempo
que pasa entre una y otra reunión, además de
cumplir los objetivos específicos para la reunión,
hay que incrementar los esfuerzos para:
• Aprovechar al máximo dicho espacio.
• Racionalizar el uso del tiempo
• Abrir espacios de escucha y retroalimentación
amplios entre sus participantes
• Lograr tomar las decisiones requeridas en
beneficio de la asamblea
• Conocer las ideas, propuestas, protestas,
inconformidades, observaciones y sugerencias
de los participantes.
• Informar sobre los diferentes temas o asuntos
que determinan los fines de la copropiedad y los
logros, dificultades encontradas por los líderes,
lideresas, instancias y espacios
• Promover el conocimiento y la apropiación de
los estatutos y demás reglamentos que regulan
la propiedad horizontal
• Favorecer la integración entre los participantes
• Motivar la participación de los residentes y
propietarios en espacios de encuentro como lo
son las asambleas y otras de carácter social, o
en estrategias de trabajo individual (sondeos,
encuestas, etc.) o colectivo, como comités,
grupos de trabajo, etc.
¿Cómo llevar a cabo el desarrollo
de la asamblea?
Esta etapa se compone de lo siguiente:
• La instalación o lugar en donde se realizará
• El orden del día
• Presentar los informes
• Las mociones
• La toma de decisiones
• El cierre
Sabías que…
“La metodología para el desarrollo de la asamblea
debe garantizar la participación de todos
los moradores del inmueble, el derecho a ser
escuchado es una facultad que no está vinculada
a la condición de propietario. Un aspecto diferente
es el derecho al voto que se encuentra reservado a
los propietarios, pero el voto es la especie en tanto
la participación es el género”.
Sentencia C-522 DE 2002. Corte Constitucional
11
¿Cómo llevar a cabo
la Posasamblea?
En esta etapa se debe realizar lo siguiente:
• Elaboración del acta de asamblea
• Firma del acta de asamblea
• Informe de la comisión verificadora de texto de acta
• Publicación del acta de asamblea
• Impugnación de actas y decisiones de asamblea
Pista
“Se debe distinguir en el momento de votar en
las asambleas de copropietarios de inmuebles
destinados a vivienda las decisiones de tipo
económico de las decisiones que no lo son,
porque para las primeras, el coeficiente de
propiedad como criterio para determinar el
voto porcentual, es una garantía del equilibrio
entre los derechos patrimoniales y los deberes
pero para las decisiones que no representan
una erogación económica, la regla será la de un
propietario un voto”.
Sentencia C-522 de 2002. Corte Constitucional
¿Qué decisiones exigen la
mayoría calificada?
Como excepción a la norma general, las siguientes
decisiones requerirán mayoría calificada del setenta
por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad
que integran el edificio o conjunto:
1. Cambios que afecten la destinación de los bienes
comunes o impliquen una sensible disminución
en uso y goce.
2. Imposición de expensas extraordinarias cuya
cuantía total, durante la vigencia presupuestal,
supere cuatro (4) veces el valor de las expensas
necesarias mensuales.
3. Aprobación de expensas comunes diferentes de
las necesarias.
4. Asignación de un bien común al uso y goce
exclusivo de un determinado bien privado,
cuando así lo haya solicitado un copropietario.
5. Reforma a los estatutos y reglamento.
6. Desafectación de un bien común no esencial.
7. Reconstrucción del edificio o conjunto destruido
en proporción que represente por lo menos el
setenta y cinco por ciento (75%).
8. Cambio de dvestinación genérica de los bienes
de dominio particular, siempre y cuando se ajuste
a la normatividad urbanística vigente.
9. Adquisición de inmuebles para el edificio
o conjunto.
10. Liquidación y disolución.
PARÁGRAFO. Las decisiones previstas en este
artículo no podrán tomarse en reuniones no
presenciales, ni en reuniones de segunda
convocatoria, salvo que en este último caso
se obtenga la mayoría exigida por esta ley.
Artículos 45 y 46 de la Ley 675 de 2001, por la cual se expide
el régimen de propiedad horizontal.
¿Qué es el acta de asamblea y qué
debe contener?
El acta es un documento soporte, de especial
trascendencia pues en este instrumento de gestión
queda la memoria y constancia de los temas, hechos
y decisiones abordadas en una asamblea y se
constituye en un bien histórico de la copropiedad.
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Los aspectos que deben quedar consignados en el
acta son los siguientes:
• Nombre y calidad de los asistentes, su unidad
privada y su respectivo coeficiente
• Orden del día y su desarrollo
• Forma de convocatoria
• Tipo de asamblea (ordinaria, extraordinaria)
• Resumen de los hechos más relevantes
• Compromisos y responsabilidades
• Decisiones tomadas y los votos emitidos en
cada caso
Sabías que…
Las decisiones de la asamblea se harán constar
en actas firmadas por el presidente y el secretario
de esta. En ellas deberá indicarse si es ordinaria
o extraordinaria, además la forma de la
convocatoria, orden del día, nombre y calidad de
los asistentes, su unidad privada y su respectivo
coeficiente, y los votos emitidos en cada caso.
Día d ela
reunión
20vo día hábil:
fin de la revisión
En los eventos en que la asamblea decida encargar
personas para verificar la redacción del acta, las
personas encargadas deberán hacerlo dentro
del término que establezca el reglamento, y, en
su defecto, dentro de los veinte (20) días hábiles
siguientes a la fecha de la respectiva reunión.
Dentro de un lapso no superior a veinte (20) días
hábiles contados a partir de la fecha de la reunión,
el administrador debe poner a disposición de los
propietarios del edificio o conjunto copia completa
del texto del acta en el lugar determinado como sede
de la administración, e informar tal situación a cada
uno de los propietarios. En el libro de actas se dejará
constancia sobre la fecha y lugar de publicación.
La copia del acta debidamente suscrita será
prueba suficiente de los hechos que consten en
ella, mientras no se demuestre la falsedad de
la copia o de las actas. El administrador deberá
entregar copia del acta a quien se la solicite.
Si a un propietario se le niega la entrega
de copia de un acta, este podrá acudir en
reclamación ante la autoridad competente
(que para el caso de Bogotá corresponde a la
Alcaldía Local donde se encuentra ubicada
la copropiedad), la cual le ordenará al
administrador la entrega de la copia solicitada.
El no obedecer esta orden puede generarle al
administrador sanciones de carácter policivo.
Artículo 47 de la Ley 675 de 2001, por la cual se expide el
régimen de propiedad horizontal.
¿Qué pasos se deben seguir para
legalizar el acta?
Para ser legalizada, el acta debe haber cumplido con
los siguientes pasos:
Realizada por: el secretario de la asamblea, es quien
toma apuntes y escribe el acta.
Revisada por: la comisión de revisión del acta (opcional,
no siempre se exige). Este requisito no siempre es
13
obligatorio. Se realiza solo si el reglamento lo indica
o si en la asamblea se ha nombrado una comisión
verificadora. Está encargada de verificar la redacción
del acta. Las personas encargadas deberán hacerlo
dentro del término que establezca el reglamento, y
en su defecto, dentro de los veinte (20) días hábiles
siguientes a la fecha de la respectiva reunión.
Firmada por: el presidente y secretario de la asamblea.
Son los primeros verificadores del contenido.
Socializada y entregada por: el administrador. Dentro
de un lapso no superior a veinte (20) días hábiles
contados a partir de la fecha de la reunión debe
poner a disposición de los propietarios del edificio
o conjunto, copia completa del texto del acta en el
lugar determinado como sede de la administración, e
informar tal situación a cada uno de los propietarios.
En el libro de actas se dejará constancia sobre la
fecha y lugar de publicación.
Leída y verificada por: los propietarios. En ejercicio
de los deberes y derechos de propietarios y como
parte del control social, todo propietario a quien
se le niegue la entrega de copia de acta podrá
acudir en reclamación ante el Alcalde Municipal o
Distrital, o su delegado, quien a su vez ordenará la
entrega de la copia solicitada so pena de sanción
de carácter policivo.
¿Qué es el consejo de
administración?
Es un órgano de dirección y administración integrado
por los propietarios o sus delegados, elegidos por la
asamblea general de propietarios.
Pista
Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto,
integrados por más de treinta (30) bienes privados,
excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán
un consejo de administración integrado por un
número impar de tres (3) o más propietarios de las
unidades privadas respectivas, o sus delegados.
En aquellos que tengan un número igual o
inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo
parqueaderos y depósitos, será potestativo
consagrar tal organismo en los reglamentos de
propiedad horizontal.
Para edificios o conjuntos de uso residencial,
integrados por más de treinta (30) bienes
privados, excluyendo parqueaderos o depósitos,
será potestativo consagrar tal organismo en los
reglamentos de propiedad horizontal.
Artículo 53 de la Ley 675 de 2001, por la cual se expide el
régimen de propiedad horizontal.
¿Cuáles son las funciones del
consejo de administración?
El consejo de administración debe cumplir con
las funciones establecidas en la ley y con aquellas
que les sean delegadas o atribuidas por medio del
reglamento de propiedad horizontal. Veamos a
continuación aquellas que han sido establecidas por
la ley.
• Tomar las determinaciones necesarias en orden
a que la persona jurídica cumpla sus fines, de
acuerdo con lo previsto en el reglamento de
propiedad horizontal.
• Revisar, analizar y pronunciarse a los estados
financieros y el presupuesto anual de ingresos
y gastos velando porque estos sean reflejo de la
realidad.
• Revisar, analizar y pronunciarse sobre las cuentas
anuales, el informe para la Asamblea General
anual de propietarios, el presupuesto de ingresos
y egresos para cada vigencia, el balance general
de las cuentas del ejercicio anterior, los balances
de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.
14
Veamos a continuación las funciones del consejo
de administración que en consonancia con lo
establecido por la ley pueden ser delegadas
o atribuidas mediante el reglamento de la
propiedad horizontal.
• Elegir al administrador
• Suscribir el contrato respectivo de vinculación
con el administrador
• Convocar a asamblea general de propietarios
para reunirse en forma extraordinaria cuando las
necesidades imprevistas o urgentes del edificio o
conjunto así lo ameriten
• Nombrar y remover libremente a los miembros
del comité de convivencia para períodos de un
año, en los edificios o conjuntos de uso residencial
• Imponer sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias cuando en el
reglamento de propiedad horizontal se le haya
atribuido esta facultad
• Decidir sobre la procedencia de sanciones por
incumplimiento de las obligaciones previstas
en esta ley y en el reglamento de propiedad
horizontal, con observancia del debido proceso
y del derecho de defensa consagrado para el
caso en el respectivo reglamento de propiedad
horizontal, cuando sea atribuida esta función
• Revisar y aprobar las actas de la asamblea general
y del consejo de administración.
Pista…
El consejo de administración deliberará y
decidirá válidamente con la presencia y votos
de la mayoría de sus miembros, salvo que el
reglamento de propiedad horizontal estipule
un quórum superior, con independencia de los
coeficientes de copropiedad.
Artículo 54 de la Ley 675 de 2001, por la cual se expide el
régimen de propiedad horizontal.
¿Quién es el administrador de
una propiedad horizontal?
El administrador puede ser una persona natural o
jurídica que a su vez será el representante legal de
la copropiedad.
Es elegido por la asamblea general de propietarios,
salvo en aquellos casos en los que exista el consejo
de administración, pues en este caso será elegido
por dicho órgano, para el período que prevea el
reglamento de propiedad horizontal.
La principal función u objeto principal del
administrador consiste en velar por el cumplimiento
de las normas señaladas en el reglamento de
propiedad horizontal, así como adelantar las labores
tendientes al correcto funcionamiento, conservación
y disposición de los bienes de la propiedad horizontal.
Sabías que…
Los actos y contratos que celebre el administrador
como representante legal de la copropiedad se
radican en cabeza de la persona jurídica, siempre
y cuando se ajusten a las normas legales y al
reglamento de propiedad horizontal.
El administrador responderá por los perjuicios
que por dolo o culpa (leve o grave), ocasionen a
la copropiedad, a los propietarios o a terceros.
Se entenderá que la culpa del administrador
será leve, en los casos de incumplimiento o
extralimitación de sus funciones, violación de la
ley o del reglamento de propiedad horizontal.
Esta responsabilidad del administrador en el
desempeño de su cargo estará regida por las
normas del Código Civil referentes al mandato,
en cuanto no contraríen la naturaleza misma del
régimen de propiedad horizontal.
Artículo 50 de la ley 675 de 2001
15
¿Qué funciones ejerce el
administrador?
Según la Ley 675 de 2001, estas son las que debe
desempeñar el administrador.
De representación
Elevar a escritura pública y registrar las reformas al
reglamento de propiedad horizontal aprobadas por
la asamblea general de propietarios, e inscribir ante
la entidad competente todos los actos relacionados
con la existencia y representación legal de la
persona jurídica.
Representar judicial y extrajudicialmente a la persona
jurídica y conceder poderes especiales para tales
fines, cuando la necesidad lo exija.
Notificar a los propietarios de bienes privados, por
los medios que señale el respectivo reglamento de
propiedad horizontal, las sanciones impuestas en
su contra por la asamblea general o el consejo de
administración, según el caso, por incumplimiento
de obligaciones.
Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento
de las obligaciones previstas en esta ley, en el
reglamento de propiedad horizontal y en cualquier
reglamento interno, que hayan sido impuestas por
la asamblea general o el Consejo de Administración,
según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.
Expedir el paz y salvo de cuentas con la administración
del edificio o conjunto cada vez que se produzca
el cambio de tenedor o propietario de un bien de
dominio particular.
(Artículo 51 de la ley 675 de 2001)
De ejecución
• Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias
o extraordinarias y someter a su aprobación el
inventario y balance general de las cuentas del
ejercicio anterior, y un presupuesto detallado
de gastos e ingresos correspondientes al nuevo
ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros.
• Llevar directamente o bajo su dependencia
y responsabilidad, los libros de actas de la
asamblea y de registro de propietarios y
residentes, y atender la correspondencia relativa
al edificio o conjunto.
• Poner en conocimiento de los propietarios y
residentes del edificio o conjunto las actas de la
asamblea general y del consejo de administración,
si lo hubiere.
• Preparar y someter a consideración del consejo
de administración las cuentas anuales, el informe
para la asamblea general anual de propietarios,
el presupuesto de ingresos y egresos para cada
vigencia, el balance general de las cuentas del
ejercicio anterior, los balances de prueba y su
respectiva ejecución presupuestal.
• Llevar bajo su dependencia y responsabilidad la
contabilidad del edificio o conjunto.
• Administrar con diligencia y cuidado los bienes
de dominio de la persona jurídica que surgen
como consecuencia de la desafectación de
bienes comunes no esenciales y destinarlos a los
fines autorizados por la asamblea general en el
acto de desafectación, de conformidad con el
reglamento de propiedad horizontal.
Artículo 51 de la ley 675 de 2001
De recaudo
Cobrar y recaudar, directamente o a través de
apoderados, cuotas ordinarias y extraordinarias,
multas y, en general, cualquier obligación de carácter
pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de
bienes de dominio particular del edificio o conjunto,
iniciando oportunamente el cobro judicial de estas,
sin necesidad de autorización alguna.
Artículo 51 de la ley 675 de 2001
16
De conservación
Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar
los actos de administración, conservación y
disposición de estos de conformidad con las
facultades y restricciones fijadas en el reglamento
de propiedad horizontal.
Artículo 51 de la ley 675 de 2001
¿De qué se trata la
revisoría fiscal?
De acuerdo con el pronunciamiento No. 7 del
Consejo Técnico de la Contaduría Pública, la
revisoría fiscal es un órgano de fiscalización, que en
interés de la comunidad, actúa bajo la dirección y
responsabilidad del revisor fiscal. Está sujeta a las
acciones de la revisoría fiscal están sujetas a las
normas de auditoría generalmente aceptadas. Le
corresponde realizar lo siguiente:
• Dictaminar los estados financieros
• Revisar y evaluar sistemáticamente los
componentes y elementos que integran el control
interno, en forma oportuna e independiente.
Es elegido por el revisor fiscal y su suplente deberán
ser elegidos por la asamblea general de propietarios.
Pista
La revisoría fiscal es una figura creada y
representada por profesionales idóneos y
responsables, cuya labor es informar regularmente
a la comunidad sobre el manejo de la copropiedad
y el funcionamiento de los controles establecidos.
Además, la revisoría fiscal se encarga de verificar
si los administradores cumplen con sus deberes
legales y estatutarios, si los estados financieros
reflejan fielmente la situación financiera y los
resultados económicos de la propiedad horizontal.
Sabías que…
No todas las copropiedades tienen la obligación de
tener revisor fiscal.
De acuerdo con la Ley 675 de 2001, los edificios
y conjuntos de uso comercial o mixtos (son
residenciales y al mismo tiempo tienen un uso
comercial) deben contar obligatoriamente con un
revisor fiscal.
¿Quién puede ser revisor fiscal?
No cualquier persona puede desempeñar labores
de revisoría fiscal. Según el artículo 56 de la Ley
675 de 2001, el revisor fiscal deberá cumplir con los
requisitos siguientes:
• Ser contador público.
• No podrá ser propietario o tenedor de bienes
privados en el edificio o conjunto respecto del
cual cumple sus funciones.
• No debe tener parentesco hasta el cuarto grado
de consanguinidad, segundo de afinidad y
primero civil.
• No debe tener vínculos comerciales, o
cualquier otra circunstancia que pueda restarle
independencia u objetividad a sus conceptos o
actuaciones con el administrador o los miembros
del consejo de administración.
¿Cuáles son las funciones del
revisor fiscal?
De acuerdo al artículo 57 de la Ley 675 de 2001,
el revisor fiscal ejercerá las funciones que están
consideradas en la Ley 43 de 1990 o en las
disposiciones que la modifiquen, adicionen o
complementen. Las principales funciones del revisor
fiscal son las siguientes.
• Emitir opinión sobre la razonabilidad de los
estados financieros.
17
• Conceptuar si la contabilidad se lleva de acuerdo
con las normas legales y la técnica contable.
• Verificar que la correspondencia, los
comprobantes de las cuentas, el libro de
inventarios, las actas y el de registro de
propietarios se lleven y conserven debidamente.
• Identificar si durante el año las operaciones
celebradas y registradas en los libros y los
actos del administrador y del consejo de
administración, se ajustan a las disposiciones
legales y reglamentarias (Ley 675 de 2001,
reglamento de la copropiedad, decisiones
tomadas por la asamblea de copropietarios y el
presupuesto aprobado por esta.
• Revisar todos y cada uno de los contratos firmados
por el administrador y dictaminar si se ajustan a
lo ordenado por la asamblea de propietarios.
• Informar oportunamente por escrito, al consejo
de administración, de las irregularidades que
ocurran en el funcionamiento y el desarrollo de
las distintas actividades de la copropiedad.
• Evaluar el sistema de control interno.
• Velar por la salvaguarda y adecuada conservación
y utilización de las propiedades y equipos.
• Revisar y firmar las declaraciones tributarias,
respuestas a requerimientos y otras
certificaciones que requieran la firma del revisor
fiscal, de acuerdo con la legislación vigente.
Conclusiones
• Debes tener claro cada una de las funciones, de
acuerdo con la ley y el reglamento de propiedad
horizontal, de los órganos que administran la
propiedad horizontal con el objeto de evitar
controversias en el ejercicio de la administración.
Cada órgano debe tener claras sus funciones
para no entorpecer la labor de los demás.
• Recuerda que al ser administrador de propiedad
horizontal este es plenamente responsable de
las decisiones que tome como representante
legal de esta y en caso dado debe responder
hasta con su patrimonio. Así pues, él debe tener
extremo cuidado con las decisiones que toma a
fin de evitar procesos engorrosos que afecten su
patrimonio personal.
• El revisor fiscal es un órgano de control que
no solo debe revisar la situación financiera
de la copropiedad, sino también la correcta
administración de la misma y de esta manera
deberá rendir su informe.
• La única función que puede delegar la asamblea
general de copropietarios en el consejo de
administración es el nombramiento del comité
de convivencia.
• El administrador de propiedad horizontal
es nombrado por la asamblea general de
copropietarios salvo que exista el consejo de
administración. En este caso será este el último
órgano de administración el responsable de
esta tarea.
Referencias
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valores. Bogotá: Casa editorial El Tiempo
• Congreso de Colombia. (3 de agosto de 2001).
Régimen de propiedad horizontal. [Ley 675 de
2004] DO: 44.509. Recuperada de http://www.
secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/
ley_0675_2001.html
• Congreso de Colombia. (5 de junio de 2002). Por
la cual se desarrolla el artículo 38 Constitución
Política de Colombia en lo referente a los
organismos de acción comunal. [Ley 743 de
2002] DO: 44.826. Recuperada de http://www.
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 alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1. de:http://www.corteconstitucional.gov.co/
jsp?i=5301#FichaDocumento relatoria/2004/C-474-04.htm
• Corte Constitucional de la República de • Corte Constitucional, Sala Novena de
Colombia. Sala plena de la Corte Constitucional. Revisión. (10 de julio de 2003). Sentencia
(10 de julio de 2002). Sentencia C-522/02. [MP T-555/03. [MP Clara Vargas]. Recuperada
Jaime Córdoba Triviño] de: http://corteconstitucional.gov.co/
relatoria/2003/T-555-03.htm
• Veeduría Comunitaria Altos de Pinares.
(2011). Funciones del revisor fiscal en la
propiedad horizontal. Recuperado de https://
ve e d u r i a co m u n i t a r i a p i n a re s. wo rd p re s s.
com/2011/12/03/funciones-del-revisor-fiscal-en-
la-propiedad-horizontal/
• Duarte, N. (2013). Ejercicio de la revisoría fiscal
en la propiedad horizontal. Recuperado de
http://dcempresarial.blogspot.com.co/2013/08/
ejercicio-de-la-revisoria-fiscal-en-la.html
• Consejo técnico de la contaduría pública.
Pronunciamiento 7. Pronunciamiento sobre
revisoría fiscal. Colombia: Ministerio de Educación
de Colombia. Recuperado de http://www.cijuf.
org.co/CTCP/pronunciamientos/PRONUNC7.pdf

Bibliografía
recomendada
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Régimen de propiedad horizontal. [Ley 675 de
2004] DO: 44.509. Recuperada de http://www.
secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/
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• Corte Constitucional, Sala Plena de la Corte
Constitucional. (11 de septiembre de 2002)
Sentencia C-738-02. [MP Marco Monroy]
Recuperada de: http://www.corteconstitucional.
gov.co/relatoria/2002/C-738-02.htm
• Corte Constitucional, Sala Plena de la Corte
Constitucional. (18 de mayo de 2004). Sentencia
C-474/04. [MP Marco Monroy] Recuperada

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