Laudo Avaliação Com Exemplo

ROSÂNGELA MARIA SORMANI - CRECI nº 41.
924
-- Rua 13 de Maio nº 281 – Centro – Agudos/SP – CEP 17.120-000 – Fone (14) 3262-3689
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“LAUDO
DE
AVALIAÇÃO”

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ROSÂNGELA MARIA SORMANI - CRECI nº 41.924
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ÍNDICE

1.0 ANÁLISE DOS AUTOS pág 3
2.0 CONSIDERAÇÕES GERAIS pág 4
3.0 AS PARTES pág 4
4.0 PRELIMINARES pág 5
5.0 OBJETIVOS pág 5
6.0 METODOLOGIA AVALIATÓRIA pág 6
7.0 VISTORIA pág 10
8.0 AVALIAÇÃO pág 46
9.0 QUESITOS pág 52
10.0 CONCLUSÕES pág 61
11.0 ENCERRAMENTO pág 62

ANEXOS

1 – Pesquisa de Mercado e Planilha de Cálculo

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1.0– ANÁLISE DOS AUTOS

A avaliação do imóvel rural com área total de 687,71 Alqs., formado pela soma e
união das glebas descritas pelas matriculas abaixo mencionadas, do Cartório de Registro de
Imóveis de Agudos/SP:
‐ Uma Gleba denominada Fazenda Brasópolis, situada no Distrito de Domélia
município de Agudos/SP, com área atual de 327,85 Alqs, melhor descrita na matrícula nº 1.441
do CRI de Agudos/SP, havida através de título registrado sob nº 7 da mencionada matrícula, a
qual foram agregadas outras aquisições caracterizadas pelas seguintes glebas:
‐ Uma gleba destacada da fazenda Santa Cruz, formada da reunião da fazenda
São João do Livramento, parte das antigas fazendas Santa Barbara, Turvo e Boa Vista e de um
sítio situado na Fazenda Lealdade, localizada no Distrito de Domélia, Município e Comarca de
Agudos, objeto da Matrícula 3.949 do CRI de Agudos/SP, havida através de título registrado sob
nº 1, com área atual de 309,72 alqueires;
‐ Uma gleba denominada sítio Boa Vista do Turvo, com a área de 23 alqueires,
situada no Distrito de Domélia, Município e Comarca de Agudos/SP, melhor descrito na
matrícula nº 4830 do CRI de Agudos/SP, havida através de título registrado sob nº 1;
‐ Uma gleba de terras destacada da fazenda Santa Bárbara, sita no Distrito de
Domélia, Município e Comarca de Agudos/SP, devidamente descrita na matrícula nº 5358 do
CRI de Agudos/SP, havida através de título registrado sob nº 2, com área total atual de 6,79
alq.;
‐ Uma gleba de terras, destacada da fazenda Santa Bárbara, sita no Distrito de
alq.;
alq.;
3
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alq.;

2.0 – CONSIDERAÇÕES GERAIS

“Entende‐se por valor de mercado de um bem, a quantia mais provável pela qual
se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das
condições do mercado vigente.”
“Este valor é baseado na premissa de “Maior e Melhor Aproveitamento” dos bens
(High and Best Use) definido como: o uso, entre o razoavelmente provável e o legalmente
possível, identificado como o fisicamente viável, sustentável de forma adequada, exequível
financeiramente e que resulta no maior valor do imóvel, equivalente ao “Aproveitamento
Eficiente” definido como aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data
de referência, observada a atual e efetiva tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre
diversos usos permitidos pela legislação pertinente.”

3.0 – AS PARTES

3.1 – Requerente
LUIZ RICARDO BATAGLIN

3.2 – Requerida
LUCY MORAES BATAGLIN
4
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4.0 – PRELIMINARES

4.1 – A parte Requerente não apresentou quesitos.
4.2 – A parte Requerida apresentou quesitos, conforme fls. 152 e 155 dos autos.
4.3 – A vistoria inicial foi realizada no dia 15 de Janeiro de 2.014.
4.4 – Instrumentação.
Câmera fotográfica digital marca SAMSUNG GALAXY 16 Mega Pixels 21x Zoom,
para registros fotográficos e trena para medições.

5.0 – OBJETIVOS

O presente trabalho foi realizado conforme determinações emanadas no auto do
feito do Processo nº 0002617‐02.2013.8.26.0058, Carta Precatória que tramita por esse Foro e
Comarca de Agudos/SP (nº de ordem 1.188/13), emitida nos autos do Feito original nº
0014106‐78.1998.8.26.0602 (Comarca de Sorocaba/SP, 1ª Vara de Família e Sucessões), que
tem como partes: Requerente Luis Ricardo Bataglin, como Requerida Lucy Morais Bataglin,
tendo como objetivo a avaliação do imóvel rural com área total de 687,71 Alqs., formado pela
soma e união das glebas descritas pelas matriculas abaixo mencionadas, do Cartório de Registro
de Imóveis de Agudos/SP:

 Matrícula n°. 1.441, de ordem do Cartório de Registro de Imóveis de Agudos, referente à
Fazenda Brasópolis, situada no Distrito de Domélia, neste Município de Agudos/SP, com área
total atual de 327,85alq.

 Matrícula n°. 3.949, de ordem do Cartório de Registro de Imóveis de Agudos, referente a
uma gleba de terras, situada no Distrito de Domélia, neste Município de Agudos/SP, com
área total atual de 309,72 alq.
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 Matrícula n°. 4.830, de ordem do Cartório de Registro de Imóveis de Agudos, referente ao
Sítio Boa Vista do Turvo, situado no Distrito de Domélia, neste Município e Comarca de
Agudos/SP, com área total atual de 23,00 alq.

parte da Fazenda Santa Bárbara, situada no Distrito de Domélia, neste Município de




6.0 – MÉTODOLOGIA AVALIATÓRIA

6.1 – Normas Observadas:
A presente avaliação adotou‐se basicamente as recomendações contidas nas
normas ABNT NBR 14.653‐3:2004 – Norma Brasileira: Avaliação de bens – Parte 3: Imóveis
Rurais e IBAPE/SP.
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OBS: A Norma ABNT NBR 14.653‐3:2004 cancela e substituiu as ABNT NBR 8799‐1985 e ABNT
NBR 13820‐1987.

6.2 – Nível de Rigor / Grau de Fundamentação:
Diante dos elementos de mercado colhidos e critérios adotados, a presente
avaliação enquadra‐se no Grau de Precisão III (amplitude do intervalo de confiança <30%), e
Grau de Fundamentação III nos termos definidos pela NBR 14653‐3:2004.

6.3 – Procedimentos:
A presente avaliação está fundamentada segundo a NBR 14.653–3:2004, visando
atender a melhor classificação possível em razão da qualidade da amostra obtida em campo.
Para avaliação do imóvel Rural, foi usado o método comparativo dos imóveis
semelhantes, com tratamento por fatores. A pesquisa de preços contou com dezesseis
amostras localizadas na região, onde utilizou‐se os seguintes procedimentos:
 Levantamento de preços ofertados para venda de imóveis rurais na região do imóvel
avaliando, obtidos em sites de venda de imóveis;
 Homogeneização;
 Valor das benfeitorias das amostras através de pesquisas juntos aos ofertantes;
 Cálculo do valor da terra nua de cada um deles;
 Tratamento Estatístico;
 Valoração da Propriedade e suas Benfeitorias;
 Cálculo do Valor da Área Avalianda;
* As pesquisas de preços, seguirão como documento anexado deste Laudo.
OBS: “Estando às imobiliárias cada vez menos interessadas em fornecer informações sobre
imóveis por elas vendidos e ainda estando em franca disputa pelo território das avaliações com
os engenheiros, temos possibilidade, pela simples oferta na internet, de avaliar o imóvel
pretendido. Este método envolve menos tempo na coleta de dados para a avaliação e menor
custo”.
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Como a própria Norma recomenda, para a sua aplicação é necessário consultar
também o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra III
aproximação.
Neste caso, o capítulo que interessa corresponde ao item 6.4.7. ‐ Requisitos
Complementares Envolvendo Imóveis Rurais.
A classificação dos imóveis rurais também deve ser feita quanto à dimensão e
exploração, conforme item 5.1 da NBR 14.653/04.
No que se refere à dimensão, a classificação tem como base de cálculo as
determinações do INCRA – Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária, considerando a
área total da propriedade e o número de módulo fiscal regional.
O número de módulos fiscais de um imóvel rural é obtido pela divisão da área
total do imóvel pelo módulo fiscal no município.
De acordo com a NBR 14.653/04, considerando o número de módulos fiscais, os
imóveis são classificados em pequeno, médio e grande, onde:
a) pequeno  até 4 módulos fiscais
b) médio  de 4 a 15 módulos fiscais
c) grande  acima de 15 módulos fiscais
Quanto à exploração, os imóveis rurais se classificam em:
a. não explorado;
b. de lazer e turismo;
c. de agricultura;
d. de pecuária;
e. de silvicultura;
f. agroindustrial;
g. misto.
A classificação das terras, como previsto no item 5.2.1.1 se enquadra no Sistema
de Classificação da Capacidade de Uso das Terras, como já mencionado anteriormente.
Considerando o estágio de exploração que se observa, as terras se classificam
ainda em bruta, nua ou cultivada.
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O Método Comparativo Direto descrito será aplicado na obtenção do valor de
mercado da terra nua que, de acordo com a antiga Instrução Normativa 08/93 do INCRA,
define‐se como:
“Considera‐se terra nua a terra com suas acessões naturais como florestas e matas nativas, ou
seja, tudo o que se encontra incorporado a terra sem a intervenção do proprietário”.
Para avaliação das Benfeitorias, foram realizadas pesquisas, onde se buscou
apurar os Custos Unitários Básicos de Edificações, tendo como fonte o dos Custos Unitários PINI
de Edificações para o estado de São Paulo.
Para as produções vegetais (ou benfeitorias reprodutivas) como culturas,
lavouras, pastagens e outras, será utilizado preferencialmente o método do valor econômico,
conforme recomendação da ABNT NBR 14.653‐3:2004.

7.0 – VISTORIA

7.1 – Local/ Data:
Foi realizada no dia 15 de Janeiro de 2.014 no local a ser avaliado.

7.2 – Acompanhantes:
Esteve presente na vistoria junto com esta Perita e três Auxiliares técnicos:
Engenheira Civil Elisangela Catini do Lago, Topografo José Claudio Catini e o Senhor Jefferson
Regino Lanzoni.
Da Parte Requerente: O senhor Luiz Ricardo Bataglin, a Engenheira Civil Gisela
Bueno da Silva e o Engenheiro Edward Maluf.
Da Parte Requerida: O procurador Mário Genadopoulos e como Assistente
Técnico o Engenheiro Marcelo Rossi de Camargo Lima.

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7.3. – Documentação:
Os documentos necessários à elaboração deste trabalho, tais como planta
topográfica, memorial descritivo e matrículas do imóvel, fazem parte do processo, sendo
considerados por premissa como bons, válidos e corretos, não tendo sido efetuadas verificação
em cartório de registro, nem medições em campo.
Foram analisadas as seguintes matriculas que juntas formam o imóvel rural
denominado Fazenda Brasópolis: 1.441, 3.949, 4.830, 5.358, 5.359, 5.360 e 5.361 do Cartório
de Registro de Imóveis de Agudos.

 Matrícula n°. 1.441 (fl. 133 do processo): expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis
de Agudos, com data de 20/02/1979, referente à Fazenda Brasópolis, situada no Distrito
de Domélia, neste Município de Agudos/SP, com área total de 350,00 alq..

OBS: Em analise à matricula, constatou‐se que a área inicial é de 353,00 Alqs., mas na averbação
nº. 8 do título consta que ocorreu uma redução de 25,15 Alqs., resultando assim na área final de
327,85 Alqs..

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de Agudos, com data de 10/05/1984, referente a uma gleba de terras, situada no
Distrito de Domélia, neste Município de Agudos/SP, com área total final de 309,72alq.
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OBS: Em analise a matricula, constatou‐se que a área inicial é de 340,00 Alqs., mas na averbação
nº. 2 do título consta que ocorreu uma redução de 30,28 Alqs., resultando assim na área final de
309,72 Alqs..

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de Agudos, com data de 06/05/1986, referente ao Sítio Boa Vista do Turvo, situado no
Distrito de Domélia, neste Município e Comarca de Agudos/SP, com área total final de
23,00alq.

de Agudos, com data de 05/05/1987, referente à parte da Fazenda Santa Bárbara, situada
no Distrito de Domélia, neste Município de Agudos/SP, com área total final de 6,79alq.
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de Agudos, com data de 05/05/1987, referente à parte da Fazenda Santa Bárbara,
situada no Distrito de Domélia, neste Município de Agudos/SP, com área total final de
6,79alq.

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de Agudos, com data de 05/051987, referente à parte da Fazenda Santa Bárbara,
6,79alq.

de Agudos, com data de 05/05/1987, referente à parte da Fazenda Santa Bárbara,
6,79alq.

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O quadro a seguir mostra, em resumo, as áreas que integram as matrículas que
formam o imóvel avaliando, conhecido hoje como “FAZENDA BRASÓPOLIS”.
QUADRO DE ÁREAS ‐ MATRÍCULAS
MATRICULAS DENOMINAÇÃO ÁREA (Alqs.) ÁREA (ha)
1.441 Fazenda Brasópolis 327,85 793,40
3.949 Gleba de terras 309,72 749,52
4.830 Sítio Boa Vista do Turvo 23,00 55,66
5.358 Parte da Faz. Santa Bárbara 6,7857 16,43
TOTAL 687,71 1.664,30

CROQUI DO PERIMETRO DA FAZENDA FORMADA PELA UNIÃO DAS MATRICULAS
Acesso Rodovia SP 225 Acesso cidade de Agudos
Acesso Rodovia SP 280

* Fonte: Google Earth. Perímetro da Fazenda Brasópolis na cor vermelha.
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7.4 – Características da área a ser avaliada:
 Localização: O imóvel avaliando está localizado no distrito de Dómelia, município e
comarca de Agudos, estada de São Paulo, distante 55 Km da cidade de Agudos. Está
localizado entre duas Rodovias Estaduais: Rodovia Eng. João Batista Cabral Rennó – SP
225 e Rodovia Presidente Castello Branco – SP 280.

CROQUI DE LOCALIZAÇÃO – MAPA RODOVIÁRIO (DER)
55 km da cidade de Agudos – SP 273
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CROQUI – DESENHO DO IMOVEL AVALIANDO VISTO POR SATÉLITE
GOOGLE EARTH

“FAZENDA FFaazzeenndBRASÓPOLIS”
daa
BBrraassóóppoolliiss//SSaannttaa CCrruuzz

 Características da Região: o imóvel está localizado no limite da divisa do distrito de
Domélia, estando sua sede distante aproximadamente 500,00m do centro do distrito,
que conta com melhoramentos públicos, em seu entorno, como: comercio, escola
(creche e ensino fundamental), praça, rede de água, telefonia, transporte urbano, posto
de saúde, etc.
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A região do Distrito de Domélia é ocupada em sua maioria por propriedades rurais de
diversos tamanhos, como chácaras, sítios e fazendas, como é o caso do imóvel
avaliando.
O imóvel situa‐se em uma região de explorações comerciais como pecuária, agricultura
intensiva (cana de açúcar), citricultura (laranja) e reflorestamento. Também é possível
encontrar na região empreendimentos imobiliário como loteamentos de chácaras, o
que imprime à região e, consequentemente, ao imóvel em questão tendência, vocação
e viabilidade de urbanização.
 Situação e Viabilidade de Circulação e Acesso: O acesso ao imóvel avaliando é bom
podendo ser feito tanto pela Rodovia ENGENHEIRO JOÃO BAPTISTA CABRAL RENÓ – SP
225 (pavimentada) e depois por um trecho de 13 km (não pavimentada); ou pela
Rodovia PRESIDENTE CASTELO BRANCO – SP 280 (pavimentada) e depois por um trecho
de 12 km (pavimentado) podendo classificar o imóvel como SITUAÇÃO VICINAL II.
Trecho em Terra
(13km)
Trecho em Asfalto
(12km)
* Fonte: Google Maps.

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CLASSE DE CAPACIDADE DE USO

SITUAÇÃO I II III IV V VI VII VIII
100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%
ASFALTO 100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200
VICINAL I 95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190
VICINAL II 90% 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180
VICINAL III 80% 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160
VICINAL IV 75% 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150
VICINAL V 70% 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140
 Topografia: A topografia do imóvel a ser avaliado é composta por relevo suave a
ondulado.
 Recursos hídricos: O imóvel conta com a presença de cursos d’água de pequeno a
médio porte, nascentes e açudes (naturais e artificiais), conforme o demonstrado em
Croqui a seguir:

* A fazenda esta delimitada na cor amarela e as aguadas estão indicadas na cor azul.
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 Tipo de Solo: Conforme levantamento no local e análise de plantas do convênio
EMBRAPA/IAC, a propriedade possui apenas um tipo de solo, denominado PODZÓLICO
VERMELHO‐AMARELO (segundo a Comissão de Solos, 1960) atualmente ARGISSOLOS
VERMELHO‐AMARELOS (PVA2), eutróficos abrúpticos ou não, a moderado, textura
arenosa/média e média em relevo suave ondulado a ondulado (segundo EMBRAPA‐
CNPS, 1999).

Fonte: http://www.iac.sp.gov.br/solossp/pdf/mapa_pedologico_Solos_Estado_de_Sao_Paulo.pdf

 Classificação por Capacidade de Uso da Terra: no item III aproximação, publicada no
Manual para Levantamento Utilitário do Meio Físico e classificação de Terras no Sistema
de Capacidade de Uso, da Sociedade Brasileira de Ciência do Solo e Coordenadoria de
conservação do Solo e da Água, da Secretaria de Recursos Naturais, da Secretaria
Nacional da produção Agropecuária, do Ministério da Agricultura, estas terras
enquadram‐se como CLASSE II, CLASSE III e CLASSE VI Capacidade de Uso.
O principal grupo de solo existente no imóvel avaliando e sua área é descrito como
ARGISSOLO VERMELHO‐AMARELO.
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Este sistema por capacidade de uso é uma classificação técnica, originalmente
desenvolvido nos Estados Unidos, representando um grupamento qualitativo de tipos
de solos sem considerar a localização ou as características econômicas da terra: diversas
características e propriedades são sintetizadas, visando à obtenção de classes
homogêneas de terras, em termos do propósito de definir sua máxima capacidade de
uso sem risco de degradação do solo, especialmente no que diz respeito à erosão
acelerada.
Podemos enquadrar a utilização do imóvel avaliando representada por:
 20% (vinte por cento) por terras úteis para fins de obtenção de renda (formada e adequada
para cultivo agrícola), que atribuem porção de classificação Capacidade de Uso II;
 60% (sessenta por cento) por terras úteis para fins de obtenção de renda (formada e
adequada para pastagem), que atribuem porção de classificação Capacidade de Uso III;
 20% (vinte por cento) por terras inúteis para fins de obtenção de renda e que devem ser
destinadas a recomposição de reserva legal e áreas de preservação permanente, que
atribuem porção de classificação Capacidade de Uso VI;
 A curva de "solos x valor" que melhor representa a região:
TABELA 2
Capacidade de uso dos solos e valor relativo de cada classe
ESCALA DE VALOR
CLASSES DE USO CRITÉRIO
(%)
terras para culturas, sem problemas de conservação, fertilidade, exige adubação de
I 100
manutenção, renda líquida de orizicultura
terras de culturas, com pequenos problemas de conservação, fertilidade exige práticas
II 95
simples (nivelamento), renda líquida de orizicultura
terras de culturas, com sérios problemas de conservação, fertilidade exige práticas
III 75
complexas (terraceamento), renda líquida de orizicultura
terras de culturas ocasionais (2 anos) e pastagens
IV (3 anos),sem problemas de conservação, renda líquida de agricultura em 1 ano associada à 55
de pastagem em 4 anos
V terras só de pastagens, sem problemas de conservação, renda líquida de pecuária leiteira 50
APP e RL Áreas de preservação permanente e Reserva legal 40
terras só de pastagens, pequenos problemas de conservação, fertilidade exige práticas
VI 40
simples, renda líquida de pecuária leiteira
terras de florestas, sérios problemas de conservação, fertilidade exige práticas
VII 30
complexas (estradas de acesso), renda líquida de exploração silvícola
terras de abrigo de vida silvestre, sem problemas
VIII 20
de conservação, renda líquida de eventual exploração piscícola
Fonte: Mendes Sobrinho e Kozma, adaptada por Lima (2011)

* O índice agronômico para o imóvel avaliado é calculado proporcionalmente em face da
classificação da capacidade de uso e situação expostos acima, obtendo‐se o Ia = 0,720.
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 Produções vegetais (benfeitorias reprodutivas): O imóvel é composto em quase sua

totalidade por pastagens em bom estado de conservação e corretamente manejadas.
Existem algumas áreas destinadas ao cultivo de grãos (milho, sorgo, etc.) destinados à
suplementação dos rebanhos no período seco.
 Edificações (benfeitorias não reprodutivas): Existem no interior do imóvel avaliando 19
edificações e construções como: casa sede, anexo da casa sede, casa do administrador,
oito casas de colonos, galpão da leiteria, galpão de ordenha, curral ou mangueira
completo com brete, cobertura, garagem de máquinas, paiol e estábulo, cercas, etc.
 Documentação fotográfica: A seguir fotos ilustrativas demonstrando vários pontos de

observação onde fica caracterizada a utilização e benfeitorias existentes no interior do
imóvel avaliado.

FOTOS ILUSTRATIVAS DO IMOVEL AVALIANDO
SÉDE DA FAZENDA BRASÓPOLIS DISTRITO DE DOMÉLIA

Foto 1: Vista aérea da sede do imóvel avaliando onde se observa a proximidade com o distrito
de Domélia.

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Foto 2: Vista do imóvel onde se observa a cultura predominante de pastagem.


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Foto 5: Vista do imóvel onde se observa a cultura predominante de pastagem. Cercas e
estradas internas bem conservadas.

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Foto 10: Vista da produção de grãos.


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Foto 12: Vista do acesso ao riacho existente no interior do imóvel.

Foto 13: Vista do riacho existente no interior do imóvel.

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Foto 14: Vista do riacho existente no interior do imóvel.

Foto 15: Vista do imóvel onde se observa a cultura predominante de pastagem. Também se
observa uma pequena erosão e faixa de área de preservação permanente.

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Foto 17: Vista da represa existente no interior do imóvel próxima à sede da Fazenda e do
distrito de Domélia.

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Foto 18: Vista da casa sede.

Foto 19: Vista da área de lazer (churrasqueira).

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Foto 20: Vista da mangueira ou curral.


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Foto 22: Vista do estabulo de leite.

Foto 23: Vista do estabulo de leite.

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Foto 24: Vista da parte interna do estabulo de leite.

Foto 25: Vista da parte interna do estabulo de leite.
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Foto 26: Vista da cobertura anexa ao estabulo de leite.

Foto 27: Vista interna do galpão de maquinas e implementos.

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Foto 28: Vista externa do galpão de maquinas e implementos.


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Foto 33: Vista externa do estabulo.

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Foto 34: Vista interna do estabulo.

Foto 35: Vista da casa de funcionário.

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Foto 40: Vista da casa de funcionário, já dentro do distrito de Domélia (área urbanizada).

Foto 41: Vista da casa de funcionário, já dentro do distrito de Domelia (área urbanizada).

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Foto 42: Vista da casa de funcionário, já dentro do distrito de Domélia (área urbanizada).

Foto 43: Praça na entrada da cidade, limite entre a fazenda e o distrito de Domélia (área
urbanizada).

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8.0 – AVALIAÇÃO

8.1 – Valor Unitário (Vu):
Os elementos pesquisados no mercado, assim como os parâmetros de cálculo
adotados para homogeneização em conformidade com as Normas do IBAPE 2005 e a NBR
14653 – 3, encontram‐se identificados em anexo ao presente trabalho que culminou com o
valor unitário igual a R$ 58.412,67 / Alqueire Paulista, referente ao mês de junho de 2015.

Vu = R$ 58.412,67 / Alqs.

8.2 – Valor da Terra Nua:
Para o calculo da área a ser desapropriada temos a seguinte expressão:
Vut = Vu x At
At: Área do terreno
Vu: Valor unitário homogeneizado
Onde:
• Vu: R$ 58.412,67 / Alqs.
• At: 687,71 Alqs.
Vut = R$ 58.412,67 x 687,71 Alqs. = R$ 40.170.977,29

8.3 – Valor das Benfeitorias:
O imóvel avaliando possui um total de 19 benfeitorias a serem avaliadas.
Para avaliação das Benfeitorias, foram realizadas pesquisas, onde se buscou
apurar os Custos Unitários Básicos de Edificações, tendo como mês de referencia junho/2015 e
como fonte o SINDUSCON (Sindicato da Indústria da Construção Civil) do estado de São Paulo,
para construção de Residências Unifamiliar de padrão normal, e chegou‐se ao valor de R$
1.219,90/m2. Ver tabela a seguir:
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Os valores de venda das edificações serão obtidos pelo estudo Valores Unitários
de Edificações de Imóveis Urbanos – 2002, publicado pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e
Perícias em Engenharia – IBAPE/SP. Ele preconiza que o valor da edificação é apropriado a
partir de um valor unitário de referência, denominado R8‐N e considera o seu tipo construtivo e
o estado de conservação, conforme expressão abaixo:
VV  A E  IPE  H8  2N  R  k  1  R 

Onde:
AE – área construída (m²);
IPE – Índice fornecido no estudo de referência, com base no uso e padrão da edificação;
R8–N – custo unitário básico – CUB (SINDUSCON) junho/2015;
R – valor residual correspondente ao tipo de edificação avaliada;
k – coeficiente de Ross/Heideck, dado em função da idade e estado de conservação;
FOC = obsolescência, calculada pela expressão FOC  R  k  1  R  .

46
==============================================================
BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA ‐ 1 (CASA SÉDE):
Área Construída (Ae) = 576,80m² Idade Estimada = 30 anos
Índice de Referência (IPE) = 1,386 (médio) R (Valor Residual) = 0,20
H8‐N = R$ 1.219,90/m2 K (Tabela Ross/Heidecke) = (1‐0,372) = 0,63
Conservação = Regular/Reparos Simples (d) Foc = [0,20 + 0,63 x (1‐0,20)] = 0,70
Vv = 576,80 x 1,386 x R$ 1.219,90 x 0,70 => Vv = R$ 682.669,90

BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA ‐ 2 (ANEXO A CASA SÉDE):
Índice de Referência (IPE) = 1,056 (simples) R (Valor Residual) = 0,20
Vv = 79,73 x 1,056 x R$ 1.219,90 x 0,70 => Vv = R$ 71.896,53

BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA ‐ 3 (CASA ADMINISTRADOR):
Índice de Referência (IPE) = 0,786 (econômico) R (Valor Residual) = 0,20
Vv = 87,50 x 0,786 x R$ 1.219,90 x 0,70 => Vv = R$ 58.729,04

BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA ‐ 4 (CASA FUNCIONÁRIO):
Índice de Referência (IPE) = 0,576 (proletário) R (Valor Residual) = 0,20
Conservação = Reparos Simples (e) Foc = [0,20 + 0,56 x (1‐0,20)] = 0,65
Vv = 89,38 x 0,576 x R$ 1.219,90 x 0,65 => Vv = R$ 40.822,58

47
==============================================================
BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA ‐ 5, 6, 7, 8, 9, 10 e 11 (CASAS FUNCIONÁRIOS):
Área Construída (Ae) = 85,69m² + 69,39m² + 85,80m² + 47,07m² + 123,68 + 158,78m²; 59,52m² =
629,93m²
Idade Estimada = 30 anos
Índice de Referência (IPE) = 0,420 (rustico) R (Valor Residual) = 0,20
Conservação = Reparos simples e importantes (f) Foc = [0,20 + 0,46 x (1‐0,20)] = 0,54
Vv = 629,93 x 0,420 x R$ 1.219,90 x 0,54 => Vv = R$ 174.284,82

BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA ‐ 12 (GALPÃO LEITEIRA / GARAGEM):
Índice de Referência (IPE) = 0,726 (simples) R (Valor Residual) = 0,20
Vv = 432,00 x 0,726 x R$ 1.219,90 x 0,62 => Vv = R$ 237.211,80

BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA ‐ 13 (GALPÃO ORDENHA):
Vv = 656,83 x 0,360 x R$ 1.219,90 x 0,62 => Vv = R$ 178.842,78

BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA ‐ 14 e 15 (COBERTURAS):
Índice de Referência (IPE) = 0,246 (médio) R (Valor Residual) = 0,10
Vv = 543,81 x 0,246 x R$ 1.219,90 x 0,42 => Vv = R$ 68.541,85
48
==============================================================
BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA ‐ 16 (GARAGEM DE MÁQUINAS):
Vv = 345,61 x 0,360 x R$ 1.219,90 x 0,68 => Vv = R$ 103.210,04

BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA ‐ 17 (PAIOL / GARAGEM):
Conservação = Reparos Simples (d) Foc = [0,20 + 0,19 x (1‐0,20)] = 0,35
Vv = 106,05 x 0,360 x R$ 1.219,90 x 0,35 => Vv = R$ 16.300,67

BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA ‐ 18 (ESTÁBULO):
Vv = 264,14 x 0,360 x R$ 1.219,90 x 0,62 => Vv = R$ 71.920,48

BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA ‐ 19 (MANGUEIRA):
Área Construída (Ae) = 1,00m²
Valor Unitário = R$ 120.000,00
Foc = 0,80
Vv = 1,00 x R$ 120.000,00 x 0,80 => Vv = R$ 96.000,00

49
==============================================================
RESUMO DOS VALORES DAS BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS
CASA SEDE R$ 682.669,90
ANEXO CASA SEDE R$ 71.896,53
CASA ADMINISTRADOR R$ 58.729,04
CASA FUNCIONÁRIO R$ 40.822,58
CASAS FUNCIONÁRIOS (7) R$ 174.284,82
GALPÃO LEITEIRA / GARAGEM R$ 237.211,80
GALPÃO ORDENHA R$ 178.842,78
COBERTURAS (2) R$ 68.541,85
GARAGEM MÁQUINAS R$ 103.210,04
PAIOL / GARAGEM R$ 16.300,67
ESTÁBULO R$ 71.920,48
MANGUEIRA R$ 96.000,00
TOTAL (Vb) R$ 1.800.430,49

8.4 – Valor das Benfeitorias Produtivas:
O valor das benfeitorias produtivas como a pastagem e cana de açúcar, não
serão calculados, pois o valor das pastagens está incluso no valor da terra nua e o contrato do
arrendamento da cana de açúcar foi encerrado.

8.5 – Valor do Imóvel:
Conforme cálculos e análises demonstradas no presente Laudo de Avaliação,
tem‐se que o valor da indenização para uma área a ser desapropriada igual a:
Vi = Vut + Vb

Vi = R$ 40.170.977,29 + R$ 1.800.430,49 = R$ 41.971.407,78 (arredondando‐se)

Vi = R$ 42.000.000,00
(quarenta e dois milhões de reais)
50
==============================================================
9.0 – QUESITOS

9.1 – Da Parte Requerida:

1. Qual o valor de mercado do imóvel objeto da ação pelo método comparativo direto de
dados de mercado. Apresente os dados de Mercado, conforme definido pela norma
ABNT NBR 14653‐3:2004, descrevendo‐os detalhadamente, principalmente a
localização exata de cada um dos dados.
A resposta a este Quesito faz parte dos Anexos ao presente Laudo de Avalição.

2. Qual a distância que separa o imóvel dos limites urbanizados da sede municipal?
Quais as vias de acesso ao imóvel e seu estado de conservação e condições de
trafegabilidade.
O imóvel avaliando está localizado no distrito de Dómelia, município e comarca de
Agudos, estada de São Paulo, distante 55 Km da cidade de Agudos. Está localizado entre
duas Rodovias Estaduais: Rodovia Eng. João Batista Cabral Rennó – SP 225 e Rodovia
Presidente Castello Branco – SP 280. O acesso ao imóvel avaliando é bom podendo ser
feito tanto pela Rodovia ENGENHEIRO JOÃO BAPTISTA CABRAL RENÓ – SP 225
(pavimentada) e depois por um trecho de 13 km (não pavimentado); ou pela Rodovia
PRESIDENTE CASTELO BRANCO – SP 280 (pavimentada) e depois por um trecho de 12
km (pavimentado).

3. Com vista ao quesito anterior, como pode ser classificada a situação de acesso ao
imóvel? Explicitar o critério técnico adotado nessa definição e apresentar tabela se for
o caso.
Como dito anteriormente, o acesso ao imóvel avaliando é bom podendo ser feito tanto
pela Rodovia ENGENHEIRO JOÃO BAPTISTA CABRAL RENÓ – SP 225 (pavimentada) e
depois por um trecho de 13 km (não pavimentada); ou pela Rodovia PRESIDENTE
CASTELO BRANCO – SP 280 (pavimentada) e depois por um trecho de 12 km
(pavimentado) podendo o imóvel ser classificado como SITUAÇÃO VICINAL II.
51
==============================================================
CLASSE DE CAPACIDADE DE USO
SITUAÇÃO I II III IV V VI VII VIII

100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%
ASFALTO 100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200
VICINAL I 95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190
VICINAL II 90% 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180
VICINAL III 80% 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160
VICINAL IV 75% 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150
VICINAL V 70% 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140

4. Queira esclarecer, senhora perita, quais os tipos de solos existentes na área avalianda,
identificando‐os segundo critérios científicos adotados por entidades oficiais,
nacionais e internacionais, e atendendo ao item 5.2.1 da ABNT NBR 14653‐3:2004?
Conforme levantamento no local e análise de plantas do convênio EMBRAPA/IAC, a
propriedade possui apenas um tipo de solo, denominado PODZÓLICO VERMELHO‐
AMARELO (segundo a Comissão de Solos, 1960) atualmente ARGISSOLOS VERMELHO‐
AMARELOS (PVA2), eutróficos abrúpticos ou não, a moderado, textura arenosa/média e
média em relevo suave ondulado a ondulado (segundo EMBRAPA‐CNPS, 1999).

Fonte: http://www.iac.sp.gov.br/solossp/pdf/mapa_pedologico_Solos_Estado_de_Sao_Paulo.pdf
52
==============================================================

5. Pede‐se a senhora perita para classificar as áreas do imóvel e dos dados de mercado
(se for utilizado o Método Comparativo), fornecendo suas características no que diz
respeito a sua fertilidade, profundidade, permeabilidade, drenagem, inundação,
pedregosidade, declividade, relevo, erosão, etc. E consequentemente sua capacidade
de uso, fornecendo a estimativa de área em que cada classe ocorre, na área avaliada e
nos dados de mercado. Solicita‐se a apresentação de “croquis” representativo da
classificação adotada.
O imóvel avaliando tem sua Classificação por Capacidade de Uso da Terra no item III
aproximação, publicada no Manual para Levantamento Utilitário do Meio Físico e
classificação de Terras no Sistema de Capacidade de Uso, da Sociedade Brasileira de
Ciência do Solo e Coordenadoria de conservação do Solo e da Água, da Secretaria de
Recursos Naturais, da Secretaria Nacional da produção Agropecuária, do Ministério da
Agricultura, estas terras enquadram‐se como CLASSE II, CLASSE III e CLASSE VI
Capacidade de Uso.
O principal grupo de solo existente no imóvel avaliando e sua área é descrito como
ARGISSOLO VERMELHO‐AMARELO.
Este sistema por capacidade de uso é uma classificação técnica, originalmente
desenvolvido nos Estados Unidos, representando um grupamento qualitativo de tipos
de solos sem considerar a localização ou as características econômicas da terra: diversas
características e propriedades são sintetizadas, visando à obtenção de classes
homogêneas de terras, em termos do propósito de definir sua máxima capacidade de
uso sem risco de degradação do solo, especialmente no que diz respeito à erosão
acelerada.
Podemos enquadrar a utilização do imóvel avaliando representada por:
20% (vinte por cento) por terras úteis para fins de obtenção de renda (formada e adequada
para cultivo agrícola), que atribuem porção de classificação Capacidade de Uso II;
60% (sessenta por cento) por terras úteis para fins de obtenção de renda (formada e
adequada para pastagem), que atribuem porção de classificação Capacidade de Uso III;
53
==============================================================
20% (vinte por cento) por terras inúteis para fins de obtenção de renda e que devem ser
destinadas a recomposição de reserva legal e áreas de preservação permanente, que
atribuem porção de classificação Capacidade de Uso VI;

6. Qual a aptidão agrícola e destinação de terras do imóvel avaliando e dos dados de
mercado?
O imóvel é composto em quase sua totalidade por pastagens em bom estado
fitossanitário e corretamente manejadas. Existem algumas áreas destinadas ao cultivo
de grãos (milho, sorgo, etc.) destinados à suplementação dos rebanhos no período seco.

7. Qual a vocação do imóvel avaliando?
A região do Distrito de Domélia é ocupada em sua maioria por propriedades rurais de
diversos tamanhos, como chácaras, sítios e fazendas, como é o caso do imóvel
avaliando.
O imóvel situa‐se em uma região de explorações comerciais como pecuária, agricultura
intensiva (cana de açúcar), citricultura (laranja) e reflorestamento. Também é possível
encontrar na região empreendimentos imobiliários como loteamentos de chácaras, o
que imprime à região e, consequentemente, ao imóvel em questão tendência, vocação
e viabilidade também de urbanização.

8. Qual o “Aproveitamento Eficiente” do imóvel avaliando? (definido como aquele
recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência,
observada a atual e efetiva tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre
diversos usos permitidos pela legislação pertinente, segundo a ABNT NBR 14653).
Como dito anteriormente, o imóvel situa‐se em uma região de explorações comerciais
como pecuária, agricultura intensiva (cana de açúcar), citricultura (laranja) e
reflorestamento. Também é possível encontrar na região empreendimentos imobiliário
54
==============================================================
como loteamentos de chácaras, o que imprimi a região e, consequentemente, ao imóvel
em questão tendência, vocação e viabilidade também de urbanização.

9. Quais as benfeitorias (construções, instalações e produções vegetais) existentes no
imóvel avaliando?
Existem no interior do imóvel avaliando 19 edificações e construções como: casa sede,
anexo da casa sede, casa do administrador, oito casas de colonos, galpão da leiteria,
galpão de ordenha, curral ou mangueira completo com brete, cobertura, garagem de
máquinas, paiol e estábulo, cercas, etc.

10. Solicita‐se a sra. Expert que vistorie a propriedade avalianda, descrevendo‐a e
fotografando‐a. Apresente um croqui dos limites da fazenda, sobre uma imagem de
satélite e sobre um mapa rodoviário.
A vistoria a propriedade foi realizada no 15 de Janeiro de 2.014.
CROQUI DO PERIMETRO DA FAZENDA FORMADA PELA UNIÃO DAS MATRICULAS
Acesso Rodovia SP 225 Acesso cidade de Agudos
Acesso Rodovia SP 280

55
==============================================================
* Fonte: Google Earth. Perímetro da Fazenda Brasópolis na cor vermelha.

CROQUI DE LOCALIZAÇÃO – MAPA RODOVIÁRIO (DER)
55 km da cidade de Agudos – SP 273

11. Tendo em vista as características da propriedade avalianda, e em obediência à norma
aplicável ao caso da ABNT, da Associação Brasileira de Normas Técnicas:
11.1. Efetuar pesquisa de mercado imobiliário citando e identificando as fontes das
informações coletadas ‐ no mínimo nome e telefone dos informantes – e
56
==============================================================
declarando a data em que foram coletados os dados de pesquisa de mercado
imobiliário e a data a que se referem.
11.2. Vistoriar as propriedades a que se referem os dados de pesquisa, descrevendo‐
os (terras, culturas e benfeitorias) e classificando seu solo segundo sua classe de
capacidade de uso e definindo sua situação (ótima, muito boa, boa, regular, má,
péssima). Descrever o roteiro de acesso às propriedades ou indicar sua
localização em mapa do município.
11.3. Proceder à homogeneização dos dados coletados em pesquisa (através de
tratamento por fatores ou tratamento científico) apresentando, em detalhe, os
cálculos efetuados e explicitando o significado e a origem dos fatores técnicos de
homogeneização utilizados (ou das variáveis), excluindo o valor das culturas e
benfeitorias do valor total da propriedade de cada dado pesquisado para
obtenção do valor da terra nua. Determinar e informar quais são as variáveis ou
fatores que influenciam na formação do valor dos imóveis rurais.
11.4. O valor encontrado refere‐se à terra nua? Explicar onde e como foram
separados os valores das benfeitorias do valor do imóvel.
11.5. O valor encontrado é o valor de mercado? Apresentar a definição do valor de
mercado utilizada no laudo judicial.
11.6. Se foi utilizado tratamento por fatores, calcular a média saneada e informar o
unitário de terra nua aplicável, associando o valor assim obtido com a classe e
situação a que se refere.
11.7. Se foi utilizado modelagem matemática por regressão linear, apresentar a
descrição de cada uma das variáveis utilizadas, explicar como foi feito o
enquadramento dos dados de mercado e do avaliando nestas variáveis qual a
significância de cada uma, além dos demais parâmetros utilizados para escolher o
modelo matemático utilizado.

57
==============================================================
12. Em caso de serem utilizados dados de mercado referentes à transações e ofertas,
solicita‐se aos Srs. Peritos os seguintes esclarecimentos:
12.1. Qual o critério foi utilizado para a seleção das transações e ofertas?
12.2. Foram vistoriados os imóveis de pesquisa, para a necessária apuração do valor
das culturas e benfeitorias que continham, com as vistas à determinação do valor
referente à terra nua?
12.3. Os imóveis da pesquisa são efetivamente comparáveis ao objeto deste laudo,
isto é, possuem em comum com o imóvel avaliando a maioria das características
ou atributos (época da transação, dimensões, solos, capacidade de uso,
localização, área de preservação permanente, reserva legal, etc)?
12.4. Existem na região, transações recentes de imóveis rurais, com características
compatíveis à comparação com o imóvel avaliando?
Foram estas transações devidamente consideradas, segundo critérios objetivos?
12.5. Quanto às ofertas utilizadas, foi aplicado o fator de “elasticidade de oferta”,
conforme recomendação das normas da engenharia de avaliações?
12.6. Foram utilizadas opiniões de terceiros? Porque e como?
12.7. Se os dados de mercado não foram vistoriados, explique como foi feito a
classificação das terras, explique como se determinou as condições de acesso,
explique como foram identificadas as benfeitorias e explique como se pode
afirmar que não existem passivos nos dados de mercado.

13. Se as benfeitorias foram avaliadas separadamente do valor das terras:
13.1. Descrever as características, dimensões, idade e estado de conservação das
construções e instalações existentes na área. Obedecendo à norma da ABNT
aplicável, calcular o valor de mercado de cada benfeitoria e apresentando o
cálculo efetuado nos seus detalhes esclarecedores. Foi adotado fator
obsolescência? Qual a origem do mesmo?
58
==============================================================
13.2. Descrever detalhadamente as produções vegetais no imóvel objeto da
presente lide, baseando essa descrição nas características necessárias à sua
avaliação. Explicitar a vida econômica e o estágio vegetativo de cada cultura por
ocasião da avaliação. Em obediência à norma da ABNT aplicável, calcular o valor
de mercado efetuado nos seus detalhes esclarecedores. Se foi adotado fator
obsolescência, qual a origem do mesmo?
13.3. No caso de avaliação de produções vegetais, foi atendido o item 10.3 da ABNT
NBR 14653‐3:2004 em todos os seus detalhes? Em caso negativo, porque não?
Em caso positivo, qual a taxa de juros adotada para trazer os rendimentos
líquidos futuros a valor presente?
A avaliação das Benfeitorias faz parte do presente Laudo (folhas 46 a 51).

14. Descrever a liquidez do imóvel avaliando e justificar, por favor.
O imóvel avaliando situa‐se em uma região que desperta bom interesse ao mercado
imobiliário local, visto que apresenta terra adequada para o desenvolvimento de
atividades agropecuárias, principalmente no ramo do reflorestamento e pastagem para
criação de gado e é dotado de recursos naturais abundantes.
Outro diferencial do imóvel avaliando que desperta o interesse do mercado imobiliário é
o fato de estar envolto por Rodovias Estaduais, principalmente a Rodovia Presidente
Castello Branco – SP 280, que é uma das principais e mais importantes vias da malha
viária do Estado de São Paulo, tendo também muita importância no cenário Federal,
principalmente para o escoamento das produções agrícolas em geral.
A oferta de imóveis semelhantes nas proximidades é boa, de modo que as
características da região de situação do imóvel podem ser comparadas a de municípios
rurais adjacentes ao Distrito de Domélia.

59
==============================================================
10.0 – CONCLUSÕES

Deve‐se enfatizar que as taxas e cálculos aqui mencionados e as conclusões
sobre o método empregado, são baseadas em estudos e pesquisas por mim efetuadas e ficarão
sob minha inteira responsabilidade técnica, sempre tendo a certeza de estar contribuindo para
uma melhor visão do caso, buscando maior clareza para que a Vossa Decisão seja a mais
correta possível.
Esperando ter realizado um bom serviço, gostaria apenas de colocar, como
fechamento do presente Trabalho Técnico, que a AVALIAÇÃO DO IMOVEL RURAL conhecido
como FAZENDA BRASÓPOLIS, localizada no distrito de Domélia, município e comarca de
Agudos, estado de São Paulo, é de:

R$ 42.000.000,00
(quarenta e dois milhões reais)

60
==============================================================
11.0 – ENCERRAMENTO

O presente Laudo de Avaliação é composto por 61 (sessenta e uma) folhas
digitadas em apenas um lado, numeradas e devidamente rubricadas pelo signatário, sendo esta
datada e assinada.
Acompanha um anexo.

Nestes Termos
Pede Deferimento

Agudos, 28 de julho de 2015.

________________________________
ROSANGELA MARIA SORMANI
CRECI 41.924

61

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ROSÂNGELA MARIA SORMANI - CRECI nº 41.

55 km da cidade de Agudos – SP 273

 Produções vegetais (benfeitorias reprodutivas): O imóvel é composto em quase sua

 Documentação fotográfica: A seguir fotos ilustrativas demonstrando vários pontos de

SITUAÇÃO I II III IV V VI VII VIII

55 km da cidade de Agudos – SP 273

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