Anda di halaman 1dari 9

Penguasaan lahan

Dalam proses penguasaan lahan, prosedur yang harus dijalankan oleh pihak developer
cukup Panjang. Pertama, pihak developer harus meninjau mengenai status dari lahan yang akan
digunakan, apakah itu kawasan hijau, lahan kering atau lahan pertanian karena tidak semua
jenis lahan dapat difungsikan sebagai kawasan perumahan. Selanjutnya jika status lahan sudah
jelas dan dapat dialihfungsikan maka pihak developer dapat menggunakannya. Pada kasus
objek observasi kali ini, pada awalnya lahan yang akan dibangun kawasan perumahan oleh PT
Nuansa Bali Utama ini adalah kepemilikan dari warga local. Proses penguasaan lahan ini
dimulai pada tahun 1998. Tahap pertama yang dilakukan adalah melakukan pendekatan dengan
warga local. Selanjutnya untuk proses penguasaan lahan pihak developer membeli tanah ini
secara bertahap. Dan setelah proses pembelian tanah selesai, akan dilakukan proses balik nama
atas nama PT Nuansa Bali Utama. Dengan begitu, lahan inipun resmi menjadi lahan milik
pihak developer.

Perizinan

Dalam melakukan proses perizinan, terdapat beberapa tahap yang dilakukan pihak
developer. Tahap pertama yang dilakukan adalah melakukan pengajuan proposal kepada pihak
terkait. Dalam kasus ini, karena perumahan Kori Nuansa Jimbaran terletak di kabupaten
Badung, maka proses pengajuan proposal ditujukan kepada pemerintah kabupaten Badung.
Dalam pengajuan proposal ini terdapat beberapa tahapan penting dalam mengurus ijin
pembangunan. Tahap-tahap tersebut diantaranya adalah :

1. Ijin Lingkungan Setempat


Ijin ini bergantung pada Pemerintah Daerah setempat. Oleh karena itu,
umumnya perijinan ini akan berbeda di setiap daerah. Pada hal ini pihak
developer mengajukan ijin ke pemerintah kabupaten Badung

2. Ijin Lokasi
Perijinan perumahan tahap ijin lokasi diatur dan dikeluarkan oleh Kementrian
Agraria dan Tata Ruang. Perijinan ini diberikan pada perusahaan untuk
mendapatkan tanah dalam menjalankan usahanya.
3. Ijin Pemanfaatan Lahan
Ijin pemanfaatan lahan dikeluarkan oleh Badan Pertahanan Nasional dan
ditujukan untuk para pengembang yang ingin membangun kawasan
perumahaan di suatu lahan. Biasanya lahan kawasan hijau tidak dapat
digunakan untuk alih fungsi menjadi kawasan perumahan

4. Ijin Pengesahan Site Plan


Tahapan terakhir adalah ijin pengesahan site plan yang diterbitkan oleh Dinas
Pemerintah Daerah Setempat di bawah Kementerian Pekerjaan Umum –
Perumahan Rakyat.

5. Keterangan Rencana Umum Tata Ruang (RUTR)


Surat keterangan Rencana Umum Tata Ruang (RUTR) dikeluarkan oleh Badan
Perencanaan dan Pembangunan Daerah (BAPPEDA). Tahapan ini masih harus
dilakukan karena pembangunan apapun di sebuah kota akan berpengaruh pada
tata ruang kota tersebut.

6. Ijin Prinsip
Ijin prinsip ini harus dimiliki oleh investor yang baru melakukan usaha atau
yang ingin melakukan ekspansi usahanya. Ijin prinsip adalah perijinan usaha
yang dikeluarkan oleh pemerintah daerah setempat. Ijin ini pun harus
diperbaharui secara berkala jika masa berlakunya sudah habis.

7. Ijin Badan Lingkungan Hidup


Ijin BLH merupakan salah satu ijin Wajib yang harus dilalui untuk melindungi
pengelolaan lingkungan hidup. Ijin dari Badan Lingkungan Hidup (BLH)
diberikan untuk perusahaan dengan kegiatan wajib Amdal (Analisis Mengenai
Dampak Lingkungan).

8. Ijin dampak lalu lintas


Ijin dampak lalu lintas dikeluarkan oleh Menteri Perhubungan dan diberlakukan
karena mobilitas para penghuni perumahaan yang nantinya akan sangat
berpengaruh pada lalu lintas sekitar.

Ke 8 tahapan itulah yang harus dilalui oleh pihak PT Nuansa Bali Utama dalam
melakukan proses perizinan dalam membangun kawasan perumahan di
kawasan Jimbaran ( Badung )

Perencanaan (feasibility study), perancangan dan pelaksanaan


pembangunannya.

Tahap perencaan pembangunan Kori Nuansa Jimbaran ini dilakukan secara


bertahap karena berdasarkan pembebasan lahan yang dilakukan secara bertahap juga.
Terdapat beberapa tipe hunian yang akan dibangun dalam lokasi ini diantaranya adalah
tipe 21, 27, 36, 45, 60, dan 70. Pola yang digunakan dalam peletakan jenis hunian ini
adalah pola cluster. Lokasi dari tipe-tipe hunian ini dipisahkan tempatnya menurut
jenisnya agar terlihat lebih rapi dan seragam. Pada tahap ini terdapat beberapa dokumen
rencana teknis bangunan yang harus dipersiapkan oleh pihak developer, diantaranya
adalah gambar rencana teknis bangunan yang meliputi rencana arsitektur, rencana
struktur dan rencana utilitas bangunan, rencana kerja dan syarat (RKS) yang meliputi
persyaratan umum, administrasi dan persyaratan teknis bangunan yang direncanakan ,
rencana anggaran biaya (RAB) , dan beberapa dokumen penunjang lainnya.
Setelah semua dokumen mengenai perancangan pembangunan telah disiapkan,
maka langkah selanjutnya yang dilakukan oleh pihak developer adalah mulai
memasarkan unit-unit hunian tersebut. Pada perumahan Kori Nuansa Jimbaran ini,
konsumen diberikan 2 pilihan, yaitu dapat membeli tanah kapling saja atau membeli
tanah dengan desain yang sudah dipersiapkan pihak developer. Untuk konsumen yang
akan membeli desain dari pihak developer, akan dilakukan diskusi terlebih dahulu
antara pihak konsumen dan developer untuk desain yang akan dibangun. Pada tahap
ini konsumen diberikan andil untuk memberikan saran atau masukan mengenai
perubahan desain pada bangunan, sehingga nantinya hunian yang akan dibangun juga
akan sesuai dengan keinginan dari konsumen tersebut. Jadi, tahapan dalam pengelolaan
perumahan Kori Nuansa Jimbaran ini adalah persetujuan dengan konsumen terlebih
dahulu, baru selanjutnya proses pembangunan hunian dilakukan.

Pemasaran

Teknik pemasaran yang digunakab PT Nuansa Bali Utama dalam memasarkan


unit huniannya terbagi dalam 3 jenis, yaitu :
 Dari mulut ke mulut
 Media massa
 Door to door

Teknik mulut ke mulut ini merupakan Teknik pemasaran yang paling mudah
untuk dilakukan. Cara pemasaran jenis ini tidak memerlukan biaya / modal
samasekali, cukup dengan menyebarkan informasi mengenai bangunan perumahan
melalui kerabat atau teman terdekat sehingga informasi mengenai unit hunian ini
akan semakin dikenal.

Selanjutnya adalah Teknik pemasaran dengan penyebaran informasi melalui


media massa. Teknik pemasaran dengan media masa merupakan salah satu Teknik
yang paling efisien untuk dilakukan terlebih karena pada saat ini penyebaraan
informasi melalui dunia digital sudah sangat berkembang pesat. Namun
membutuhkan modal yang lumayan besar terlebih jika pemasaran dilakukan pada
web / account bernama besar. PT Nuansa Bali Utama menggunakan media berupa
web, WA, facebook serta Instagram untuk memasarkan unit huniannya.

Teknik pemasaran terakhir yang dilakukan PT Nuansa Bali Utama adalah


dengan metode door to door. Teknik ini dilakukan dengan cara memberikan brosur
mengenai unit hunian pada hotel-hotel dan restaurant yang berada di sekitar area
Kori Nuansa Jimbaran yang berlokasi di Badung.

Pengelolaan Estate

Pengelolaan yang dilakukan PT Nuansa Bali Utama dalam pengelolaan unit


hunian di Kori Nuansa Jimbaran adalah dengan melakukan pengecekan secara
berkala pada unit hunian, khususnya yang sedang dalam status pelunasan
pembayaran ataupun rumah yang batal dibeli dengan alasan tertentu. Biasanya unit
hunian dengan permasalahan seperti ini harus mendapatkan perawatan atau
pengecekan khusus secara berkala oleh pihak developer karena tidak ada konsumen
yang menempati sehingga kondisinya akan kurang terawat dan mendapat perhatian.
Selain itu, proses pengelolaan juga dapat dilakukan berdasarkan permintaan
langsung dari konsumen. Biasanya pihak konsumen akan datang ke kantor PT
Nuansa Bali Utama yang terletak di kawasan perumahan, selanjutnya konsumen
akan memberikan rincian hal apa saja yang akan diperbaiki atau diganti dari
huniannya. Lalu pihak developer akan mengirimkan petugas untuk menuju rumah
konsumen dan melakukan perbaikan atau pengelolaan lebih lanjut.
Analisis Proses Pembangunan, Antara Lain: Kendala-Kendala, Kemudahan-
Kemudahan, Evaluasi Keadaan Pasarana, Dan Lain-Lain Dapat Dikembangkan
Sendiri
Kendala yang sering ditemui dalam proses pembangunan serta perkembangan
tentunya adalah pembebasan lahan. Begitu pula dengan PT Nuansa Bali Utama, pada
awal proses pembelian lahan tidak semua masyarakat begitu saja menyerahkan
tanahnya untuk dibeli, perlu pendekatan yang lebih untuk dapat membeli lahan dari
warga setempat. Kendala lain yang sempat juga ditemui adalah saat turunnya presiden
Soeharto tahun 1998, Indonesia jatuh di berbagai sector terutama dirasakan di bidang
property. Sempat sepi, kemudian ramai kembali hingga kini mulai sepi lagi itulah
kendala-kendala yang ditemui oleh developer. Sedangkan kemudahan-kemudahan
paling dirasakan dari posisi wilayah yang semakin berkembang. Penjualan property
menjadi semakin mudah karena dekat dengan daerah wisata, akses ke setiap lokasi
mudah sehingga mengakibatkan lokasi property menjadi strategis.

Lembaga keuangan penunjang

Dalam proses pengembangan dan pembangunan Kori Nuansa Jimbaran, PT


Nuansa Bali Utama menjalin kerjasama dengan beberapa Bank untuk membantu dalam
bidang keuangan. Biasanya sebelum memulai kerja sama dengan pihak bank,
developer membuat notra kesepahaman atau MoU ( Momerandum of Understanding )
dengan pihak bank. MoU merupakan suatu perbuatan hukum dari salah satu pihak
(subjek hukum) untuk menyatakan maksudnya kepada pihak lainnya akan sesuatu yang
ditawarkannya ataupun yang dimilikinya. Dengan kata lain, MoU pada dasarnya
merupakan perjanjian pendahuluan, yang mengatur dan memberikan kesempatan
kepada para pihak untuk mengadakan studi kelayakan terlebih dahulu sebelum
membuat perjanjian yang lebih terperinci dan mengikat para pihak pada nantinya.
Berdasarkan uraian di atas, maka dapat dipahami bahwa MoU melingkupi hal-
hal sebagai berikut:

1) MoU merupakan pendahuluan perikatan (landasan kepastian);

2) Content/isi materi dari MoU hanya memuat hal-hal yang pokok-


pokok saja;

3) Dalam MoU memilki tenggang waktu, dengan kata lain bersifat


sementara;

4) MoU pada kebiasaannya tidak dibuat secara formal serta tidak ada
kewajiban yang memaksa untuk dibuatnya kontrak atau perjanjian
terperinci; dan

5) Karena masih terdapatnya keraguan dari salah satu pihak kepada


pihak lainnya, MoU dibuat untuk menghindari kesulitan dalam
pembatalan.

setelah MoU disepakati, maka pihak developer dan Lembaga keuangan telah
dapat melaksanakan kerjasama. PT Nuansa Bali Utama dalam menjalankan
pengelolaannya menjalin kerjasama keuangan dengan bank BNI, BTN, BNI
Syariah, BPD.