BAB II

PERENCANAAN
PEMELIHARAAN DAN PERBAIKAN

Tujuan Pembelajaran Umum

Mahasiswa dapat membuat perencanaan perawatan gedung dengan pertimbangan yang
mendasarinya.

Tujuan Pembelajaran Khusus

1. Dapat mengidentifikasi komponen perawatan gedung
2. Dapat membuat rencana perawatan jangka panjang panjang, jangka menengah dan jangka
pendek pada bangunan gedung.
3. Dapat menentukan perawatan yang ditangani secara swakelola dan ditangani secara kontrak
dengan pihak luar.
4. Dapat menentukan Struktur organisasi perawatan yang tepat sesuai kondisi jenis gedung dan
organisasi pengelolanya.
5. Dapat mengidentifikasi penyebab delay time dan ketidak efektifan biaya

2.1 Tujuan Perencanaan Pemeliharaan dan Perbaikan

Tujuan pembuatan rencana pemeliharaan dan perbaikan yaitu untuk menjamin bahwa pekerjaan
pemeliharaan dan perbaikan yang akan dilakukan telah dipertimbangkan secara ekonomis dan
optimal. Dalam perencanaan, batasan yang akan dipertimbangkan meliputi besarnya alokasi
anggaran, item pekerjaan pemeliharaan dan perbaikan dan jadwal rencana pelaksanaan. Rencana
ini terdiri dari tiga yaitu rencana jangka panjang, rencana jangka menengah (tahunan) dan
rencana jangka pendek. Rencana jangka panjang diprediksi dengan menggunakan pertimbangan
data historis dan rencana tahunan mengacu pada rencana jangka panjang yang disesuaikan
dengan hasil survey kondisi riel kerusakan di lapangan. Sedangkan rencana jangka pendek
mengacu pada pagu anggaran perawatan tahunan dan dilakukan prioritas item pekerjaan
perawatan. Dalam perencanaan anggaran tahunan harus mempertimbangkan dan mengalokasikan
adanya item perbaikan yang bersifat contingency (tak terduga) dan emergency.
Untuk system pelaksanaan pekerjaan sudah harus ditetapkan secjak perencanaan seperti system
kontrak atau swakelola. Pemilihan system ini dipertimbangkan berdasarkan kondisi jumlah dan
bidang keahlian staf bagian pemeliharaan dan perbaikan, sifat dan volume pekerjaan.
Pengaturan waktu pelaksanaan diusahakan merata beban pekerjaannya termasuk anggarannya
setiap bulan. Pada organisai tertentu dimana pola anggaran tidak dapat dikucurkan secara
langsung dan merata maka pengaturan waktu pelaksanaan harus menyesuaikan. Hal ini misalnya
terjadi di institusi pemerintahan dimana anggaran baru cair sekitar bulan maret.

1
2.2 Komponen Bangunan Gedung
Komponen utama bangunan gedung terdiri dari komponen struktur atau rangka gedung,
komponen arsitektur dan komponen mekanikan elektrikal. Komponen lain diluar gedung bisa
disatukan misalnya menjadi komponen pekerjaan luar (external work) sepeti saluran drainase,
pagar, jalan masuk, landscape, perkerasan/paving, selasar penghubung dan sebagainya.

Tabel 2.1 Komponen gedung

Komponen Komponen komponen
STRUKTUR ARSITEKTUR MEKANIKAL DAN ELEKTRIKAL
Pondasi Penutup lantai Mekanikal Elektrikal
Kolom Dinding Instalasi plumbing Instalasi listrik
Balok Pintu dan jendela Instalasi AC Instalasi penangkal
Plat lantai Langit-langit Lift petir
Plat atap Penutup atap Escalator Instalasi telepon
Rangka atap Finishing Instalasi gas

Umur Bangunan Gedung

Umur gedung dapat dilihat dari segi umur fisik, umur ekonomis dan umur fungsional. Umur
fisik ditentukan oleh ketahanan atau keawetan strutur gedung, umur ekonomis lebih ditinjau dari
pertimbangan ekonomis gedung yaitu terkait dengan perhitungan investasi, pengaruh gedung
terhadap kegiatan bisnis dan pertimbangan konomis lainnya. Sedangkan umur fungsional dilihat
dari sisi apakah gedung masih dapat mengakomodasi kegiatan-kegiatan dari pengguna gedung.
Untuk keperluan pemeliharaan dan perbaikan gedung mengacu pada umur/kondisi fisik gedung,
umur gedung sesuai umur struturnya dapat dilihat pada table 2.2 dibawah. Sedangkan umur
komponen arsitektur, mekanikal dan elektrikal biasanya lebih pendek dari umur gedung, untuk
itu selama gedung berdiri ada penggantian-penggantian (renewal cycle) komponen ini. Sebagai
contoh umur genting 20 tahun, sedangkan umur gedung 40 tahun, maka akan dilakukan
penggantian genting satu kali.

Tabel 2.2 Umur prediksi komponen gedung

KOMPONEN BAHAN UMUR KOMPONEN BAHAN UMUR

GEDUNG RENCANA GEDUNG RENCANA
(tahun) (tahun)
Struktur Beton 40 – 60 6. Finishing
Beton komposet 40 – 60  Cat tembok Air 3–7
Baja 40 – 60  Cat kayu Minyak 4 – 10
Kayu 10 – 20  Cat besi Minyak 4 – 10
 Politur /vernis Spiritus/thinner 2–5
Arsitektur  Melamin thinner 3–7
1. Penutup lantai Keramik 15 – 20
Parkit 10 – 20 Mekanikal dan
elektrikal

2
2. Dinding Bata merah 15 – 20 1. Instalasi plumbing
Batako 15 – 20  Pompa air dangkal - 5 -10
Kayu papan 10 – 20  Pompa air dalam - 10-15
Kayu lapis 10 – 20  Instalasi pipa
galvanis - 10-15
3. Pintu dan Kayu 10 – 20  Instalasi pipa PVC - 10-15
jendela Aluminium 20 – 30  Reservoar beton - 50-60
Vinil 10 – 20  Reservoar stainless
stell - 8-12
Kayu 10 – 20  Resevoar plastic - 5-10
4. Langit-langit Eternit/ asbes 15 – 25  Solar waterheater - 7-10
semen 10 – 20  Gas waterheater - 5-7
Gip  Electric waterheater - 5-7
15 – 25
5. Penutup atap Genteng tanah 15 – 25
Genteng beton 15 – 20 2. Istalasi listrik
Seng 15 – 20  Panel induk - 15-20
Asbes 5 – 12  Panel gedung - 15-20
Poli carbonat 3 –7  Genset - 10-15
Plastik 2–4  Instalasi kabel - 13-16

Dari umur gedung dan penentuan siklus pemeliharaan dan penggantian komponen selanjutnya
dapat dibuat maintenance profil untuk digunakan sebagai program pemeliharaan dan perbaikan
jangka panjang. Contoh renewal cycle lihat tabel 2.3

Tabel 2.3 Renewal cycles

Komponen Bobot TAHUN KE

% 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60
Pondasi 7
Rangka 8
Lantai atas (upper floor) 8
Atap
Rangka 4
Penutup 2
Tangga 1
Tembok luar 10
Pointing 1
Jendela 6
Pintu 50%
Luar 1
Dalam 2
Partisi 4
Ironmongery 1
Finishing tembok 4 10 %

3
Finishing lantai 6
Finishing langit-langit 4
Dekorasi
Luar 0,5
Dalam 1,5
Sanitary fittings 2
Water or sanitation 4
Heating
Boiler 1
Pipes and rads 7
Electrical
Wiring 5
fittings 2
Drainase 3
25 %
Pekerjaan luar 6

Waktu untuk pemeliharaan, perbaikan atau penggantian sesuai umur komponen.

10 % , 25 % , 50 % tidak seluruhnya diganti, besarnya sesaui prosentase.

2.3 Rencana Jangka Panjang

Rencana perawatan gedung jangka panjang adalah rencana untuk melakukan pemeliharaan dan
perbaikan kedepan hingga sampai dengan umur rencana gedung. Umur rencana gedung
berbeda-beda sesuai dengan jenis dan kualitas gedung.
Rencana jangka panjang ini berupa rencana pemeliharaan, perbaikan dan penggantian komponen
gedung sesuai siklus umur masing-masing komponen. Rencana ini termasuk perhitungan
estimasi biaya pertahun sampai dengan umur bangunan gedung. Total estimasi biaya perawatan
jangka panjang dapat ditentukan dengan metoda life cycle cost, dimana menurut Reginal Lee
rumusnya sebagai berikut :

LCC (life cycle cost) = Ic + (Mc + Ec + Cc + Oc) + (Vc) – Rv

Dimana
Ic = Initial cost
Mc = Maintenance cost
Cc = Cleaning cost
Oc = Overhead and management cost

4
Vc = utilization cost
Rc = resale value.

Gambar 2.1 dibawah memperlihatkan biaya life cycle dan perkiraan persentase item-item
angaran pendapatan dari initial cost. Persentase berdasarkan analisa biaya life cicle suatu gedung
kantor dimana pendapatan sekitar 10 % dari initial cost.

Gambar 2.1 Skema LCC

LCC

CAPITAL REVENUE

Land Fees Building

New Refurbishment

Maintenance Energy Cleaning Overhead and Mngmt

(1,5 %) (2 %) (1,5 %) (5 %)

Tujuan dari program jangka panjang ini adalah:

a. Menentukan anggaran perawatan pada tingkat yang masih umum untuk mencapai bangunan
dalam kondisi standar.
b. Menentukan waktu yang tepat dan optimum untuk pelaksanaan pekerjaan perbaikan sehingga
tidak mengganggu kegiatan penghuni/user.
c. Menentukan struktur dan staf organisasi pemeliharaan dan apakah akan lebih menguntungkan
apabila dengan menggunakan tenaga kerja langsung untuk menangani perbaikan atau lebih
baik pekerjaan diserahkan seluruhnya pada pihak ketiga.
d. Menyusun program pemeliharaan untuk menunjang kebijakan-kebijakan yang berkaitan
dengan penggunaan bangunan.

Maintenance Profiles

Pola biaya perawatan selama umur bangunan disebut profil perawatan (maintenance profile) dan
biasanya disajikan dalam bentuk histogram. Untuk membuat maintenance profil mengacu pada
umur-umur komponen yang telah ditabelkan menjadi renewal cycles seperti tabel 2.3.
Dari renewal cycle tabel 2.3 dapat dibuat cash flow dimana biaya dihitung dari prosentase
terhadap initial cost (biaya awal). Diasumsikan bahwa biaya perawatan rutin 0,5 persen dari
initial cost per tahun, sehingga menjadi 2,5 persen per lima tahun. Biaya perawatan 5 tahun
pertama menjadi 2,5 persen (routine)+ 0,5 (dekorasi luar) + 1,5 persen ( dekorasi dalam) = 4,5

5
persen . Dan seterusnya untuk setiap 5 tahun berikutnya dapat dihitung sampai mencapai umur
bangunan (60 tahun) seperti tabel 2.4.

Tabel 2.4 Cash flow at Current Prices as Precentase of Initial Cost

% Initial cost
Year per quinquennium
5 4,5
10 5,1
15 6,5
20 11,1
25 4,5
30 14,4
35 4,5
40 20,6
45 6,5
50 5,1
55 4,5
60 2,5

Gamgar 2.2 Maintenance Profile

% Initial Cost
25

maintenance profile 20.6

20

15 14.4

11.1

10

6.5 6.5
5.1 5.1
4.5 4.5 4.5 4.5
5
2.5

0
5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 years

6
 % Initial cost
25

20

15

% Initial cost
10

0
5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 60

2.4 Rencana Tahunan

Rencana tahunan adalah rencana pemeliharaan dan perbaikan yang terdiri dari paket pekerjaan
atau item pekerjaan, rencana anggaran biaya, system pelaksanaan pekerjaan (swakelola atau
kontrak) dan jadwal pelaksanaan. Pembuatan rencana tahunan dilakukan pada akhir tahun dan
diharapkan dapat dilaksanakan mulai awal tahun. Besarnya anggaran biaya per tahun mengacu
pada rencana jangka panjang dan disesuaikan dengan kondisi lapangan. Perlu diingat bahwa ada
kemungkinan terjadi kerusakan baru (dalam 1 tahun kedepan) dan harus diperbaiki karena
bersifat emergency maka dalam penyusunan anggaran harus dialokasikan (lihat gambar 5 bab 1
adana contingency allowance).

Pertimbangan dalam rencana tahunan ini adalah sebagai berikut

a. Penentuan jadwal pekerjaan yang disesuaikan dengan kegiatan organisasi pengguna gedung
sehingga tidak mengganggu peleksanaan kegiatan.
b. Penetapan waktu pelaksanaan pekerjaan mempertimbangkan adanya siklus iklim tahunan.
c. Untuk efisiensi, pekerjaan yang sejenis dikelompokan dan diusahakan dikerjakan
bersamaan.
d. Dalam pembuatan anggaran biaya diusahakan sebanyak mungkin menggunakan informasi
dan data tentang harga-harga, baik dari instansi resmi maupun dari pasar.
e. Item-item pekerjaan yang diusulkan oleh pemakai/user harus disurvey kembali dengan
maksud untuk memastikan yang kemudian diusulkan untuk program tahunan.
f. Item-item pekerjaan yang diambil dari rencana jangka panjang harus dilakukan pengecekan
kembali di lapangan untuk memastikan apakah pekerjaan tersebut sudah perlu dilakukan
atau tidak.
g. Apabila terdapat item pekerjaan yang tidak termasuk dalam perbaikan maka perlu
dimasukan atau diusulkan kedalam program tahunan berikutnya.

7
Biaya Pemeliharaan Kerusakan Bangunan Negara
Untuk bangunan negara biaya pemeliharaan dan perbaikan, pedoman yang digunakan adalah
PERMEN Pekerjaan Umum No 45/PRT/M/2007 dimana besarnya biaya disesuaikan dengan
tingkat kerusakanya, yaitu sebagai berikut:
a. Pemeliharaan tingkat kerusakan ringan, biayanya maksimum adalah sebesar 30% dari harga
satuan tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang berlaku, untuk tipe/klas dan
lokasi yang sama.
b. Pemeliharaan tingkat kerusakan sedang, biayanya maksimum adalah sebesar 45% dari harga
satuan tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang berlaku, untuk tipe/klas dan
lokasi yang sama.
c. Pemeliharaan tingkat kerusakan berat, biayanya maksimum adalah sebesar 65% dari harga
satuan tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang berlaku, untuk tipe/klas dan
lokasi yang sama.
d. Untuk biaya pemeliharaan pertahun maksimal 2 persen dari nilai bangunan.
e. Untuk perbaikan yang memerlukan penanganan khusus atau dalam usaha meningkatkan
wujud bangunan, seperti melalui kegiatan renovasi atau restorasi (misal yang berkaitan
dengan pemeliharaan bangunan gedung bersejarah), besarnya biaya pemeliharaan dihitung
sesuai dengan kebutuhan nyata dan dikonsultasikan terlebih dahulu kepada Instansi Teknis
setempat.

Tabel 2.5 Alokasi Anggaran Tahunan

Alokasi Anggaran dan

Contoh Item Perawatan
Total Keterangan
Anggaran Perawatan Terencana Perawatan Tak Terencana

100 % 70 % - 80 % 20 % - 30 % Sifat
perawatan
Kerusakan yang terjadi terdiri dari :
selama tahun berjalan dan Pada umumnya teralokasi 1. Emergency
bersifat emergency, seperti : pada perawatan yang 2. Urgent
 Kebocoran saluran air bersifat penting dan biasa 3. Normal
bersih (normal) seperti:
 Kerusakan peralatan  Pengecatan dinding,
sanitair (valve, kran dll) plafon, pintu, jendela
 Kebocoran atap dan talang  Water proofing
 Kerusakan instalasi listrik  Pemasangan wall paper
 Kerusakan instalasi  Perbaikan lantai yang
telepon pecah/lepas karena blow
 Kerusakan lift, AC, up atau sebab lainnya
escalator  Perbaikan ralling tangga
 dll  Perbaikan pintu dan
jendela
 Perbaikan plafon

8
  Perbaikan
 dll

Penyebab-penyebab biaya yang tidak efektif pada perawatan

a. Pada pekerjaan yang tidak diperlukan
 Pekerjaan melebihi dari yang diperlukan/standar
 Membuat terkesan bagus tapi sia-sia, biaya perawatan menjadi lebih mahal.
 Pembetulan pekerjaan karena kegagalan desain atau kualitas tenaga kerja yang kurang
saat pembangunan

b. Pada pekerjaan yang tidak ekonomis sebagai akibat dari

 Waktu yang kurang produktif karena seperti waktu pindah tempat pekerjaan yang
terlalu lama, menunggu instruksi, menunggu bahan, lamanya mendapatkan ijin masuk,
pengaruh cuaca dsb.
 Metoda kerja yang salah sehingga waktu kerja tidak efektif dan bahan banyak terbuang.
 Kurang motivasi dari pelaksana
 Prosedure tender yang keliru, pengaturan kontrak berkaitan dengan jenis pekerjaan dan
kondisi pasar yang umum berlaku
 Perubahan skope dan kondisi pekerjaan setelah kontrak ditandatangani
 Sistem pencatatan dan pengendalian biaya yang kurang efisien

c. Pada pekerjaan yang tidak memenuhi syarat karena

 Kurang dapat mengidentifikasi dan mendiaknosis secara benar pada kasus kerusakan
 Kurang pengawasan, instrukdi tidak jelas dan tenaga kerja yang kurang terampil
 Pengamanan pekerjaan yang tertuang dalam kontrak kurang.
2.5 Rencana Jangka Pendek
Rencana tahunan berisi paket pekerjaan (item utama) dan anggaran biaya yang belum terperinci
secara detail. Agar pekerjaan lebih jelas dan terperinci sehingga memudahkan pelaksanaan maka
perlu pendetailan. Pendetailan ini berupa perincian item satuan pekerjaan yang akan dihitung
berdasarkan harga satuan pekerjaan. Dalam rencana jangka pendek juga dilengkapi penentuan
spesifikasi dan gambar kerja.
Secara formal bentuk rencana jangka pendek berupa dokumen yang berisi rincian item n yang
dilaksanakan secara kontrak dengan pihak luar dokumen dilengkapi dengan persyaratan kontrak.
Bagian perawatan dari waktu ke waktu selalu menangani pekerjaan terencana dan tak terencana.
Pekerjaan terencana telah dilakukan pemaketan dalam rencana tahunan yang akan ditangani
secara kontrak sedang pekerjaan tak terencana akan ditangani secara day to day. Dalam
persiapan pelaksanaan paket pekerjaan penyiapan dokumen kontrak dibutuhkan personil atau tim
yang menguasahi administrasi dan teknis. Di Indonesia pengadaan jasa ini diatur dalam
keputusan presiden, saat ini berlaku KEPPRES No 80 Tahun 2003.

9
Tabel 2.6 Tahapan pengadaan barang dan jasa

No. Tahapan Keterangan

1 Pengumuman dan pendaftaran peserta (kontraktor) Proses pengadaan jasa ini cukup
2 Prakualifikasi panjang/waktunya lama. Total
3 Penyusunan daftar peserta lelang waltu berkisar antara 1,5 bulan –
4 Penyampaian undangan 2 bulan.
5 Pengambilan dokumen Apabila jumlah paket banyak ( 3
6 Penjelasan lelang (Aanwijzing) atau lebih) penjadwalan
7 Penyampaian dan pembukaan dokumen penawaran pelaksanaan pekerjaan dibuat
8 Evaluasi penawaran pararel.
9 Pembuktian kualifikasi
10 Pembuatan berita acara hasil pelelangan
11 Penetapan pemenang lelang
12 Pengumuman pemenang lelang
13 Sanggahan peserta lelang dan pengaduan masyarakat
14 Penerbitan Surat Penunjukan Penyedia Barang
15 Penandatanganan kontrak

Tabel 2.7 Analisa harga satuan pekerjaan

Contoh : metoda BOW

N0 Item Pekerjaan Jenis/ spesifikasi/harga Jumlah hiarga

1 1 m1 Uitzet bouwplank
Bahan : 0,0035 m3 Kayu meranti @ Rp 1.500.000,00 Rp 5.250
0,0150 kg Paku @ Rp 10.000,00 Rp 150
Rp 5.400,00
Upah : ls Rp -

Rp 5.400,00
Jumlah
2 1 m3 galian tanah pondasi
Bahan : -
Upah : 0,6500 pekerja @ Rp 35.000,00 Rp 22.750,00
0,0250 mandor @ Rp 60.000,00 Rp 1.500,00

Jumlah Rp 24.250,00
3 1 m3 urug tanah kembali
Bahan : - -
Tenaga : 0,6 dari harga galian Rp 24.250,00 Rp 14.550,00
Jumlah Rp 14.550,00
4 1 m3 pasangan batu kali 1;4
Bahan : 1,2000 m3 Batu kali @ Rp 110.000,00 Rp 132.000,00
3,0000 zak Semen /PC @ Rp 52.000,00 Rp 156.000,00
0,5220 m3 Pasir pasang @ Rp 90.000,00 Rp 46.980,00

10
 Rp 334.980,00

Upah : 1,0000 tk batu @ Rp 40.000,00 Rp 50.000,00,00

0,1000 kep. Tk batu @ Rp 50.000,00 Rp 5.000,00,00
2,5000 pekerja @ Rp 35.000,00 Rp 87.500,00,00
0,1500 mandor @ Rp 60.000,00 Rp 9.000,00,00
Rp151.500,00,00
Jumlah Rp486.480,00,00
Dan seterusnya, hampir
sebagian besar seluruh item
analisa harga satuan pekerjaan
ada di BOW.

Tabel 2.8 Contoh Rencana Anggaran Biaya Perbaikan Tembok dan Plafon

NO ITEM PEKERJAAN SAT VOLU HARGA JUMLAH

ME SATUAN

I Pengecatan tembok bata

1.1 Pembersihan/pengerokan tembok m2 60 Rp 7.000,00 Rp 420.000,00
1.2 Pengecatan m2 60 Rp 15.000,00 Rp 900.000,00

II Pek. Perbaikan tembok bata

merah
2.1 Pembongkaran tembok bata
merah m2 4 Rp 20.000,00 Rp 80.000,00
2.2 Pemasangan tembok bata merah m2 4 Rp 75.000,00 Rp 300.000,00
2.3 Plesteran dan acian m2 8 Rp 30.000,00 Rp 240.000,00
2.4 Pengecatan tembok m2 8 Rp 15.000,00 Rp 120.000,00
2.5 Perapihan, pembersihan dan
pembuangan bekas bongkaran LS - -

III Pek. Perbaikan Plafon

3.1 Pembongkaran plafon m2 20 Rp 10.000,00 Rp 200.000,00
3.2 Penggantian rangka dan penutup m2
plafon m2 20 Rp 150.000,00 Rp 3.000.000,00
3.3 Pengecatan plafon m2 20 Rp 20.000,00 Rp 400.000,00
3.4 Perapihan, pembersihan dan -
pembuangan bekas bongkaran LS - Rp 200.000,00

JUMLAH TOTAL Rp 5.860.000,00

11
2.6 Struktur organisasi

2.6.1 Fungsi Bagian Perawatan

Sebagai fungsi penasehat
 Kebijakan maintenance.
 Standar perawatan.
 Pengertian adanya batasan anggaran, pola cashflow, dan delay time yang bisa diterima.
 Estimasi anggaran perawatan jangka panjang maupun jangka pendek
 Biaya provisi dan data lainnya untuk membantu manajemen atas dalam
memutuskandiperbaiki atau diganti yang baru.
 Syarat teknis
 Implikasi perawatan pada desain bangunan yang akan dibangun.

Sebagai fungsi organisasi

 mendifinisikan tugas dan tanggung jawab administrator dan supervisor termasuk
kemampuan teknik dan pencatatannya.
 Menetapkan hubungan kerja, pola tanggung jawab dan jalur-jalur kontak (paths
of contact.)
 Merumuskan prosedure standar dan instruksi operasional.
 Menjelaskan sistem informasi dan jalur komunikasi untuk menjamin koordinasi dan
efektifitas fedback guna tujuan pengendalian.
 Penentuan alat dan akomodasi kantor yang memadai.

2.6.2 Faktor-faktor yang Mempengaruhi Pilihan terhadap bentuk organisasi perawatan.

 Kondisi pekerjaan.
 Volume pekerjaan
 Response time
 Lokasi
 Kualitas
 Keamanan
 Ketersediaan tempat kerja

2.6.3 Direct labour force

 Seleksi foreman dan mendefinisikan tugas dan batasan kewenanganya, secara
alternative, fungsi foreman dipertimbangkan dalam kontek sistem administrasi secara
terpusat.
 Memotivasi kerja, termasuk pembayaran, absensi, administrasi skema insentif, ketentuan
safety, kesejahteraan dan pelatihan.
 Pembelian material dan prosedur pengendalian gudang.
 Ketentuan tentang plant, membeli atau sewa.

12
 Pengaturan transportasi pekerja, bahan dan plant dari dan ke site.
 Menjaga dan merawat bengkel dan gudang.

Pekerjaan yang dikontrakkan

1. Penyiapan dokumen tender dan seleksi kontraktor.
2. Pengadministrasian kondisi kontrak, yang mencakup jenis-jenis kewenangan dan penilaian
dan sertifikat pembayaran.
3. Pengawasan pekerjaan untuk menjamin pekerjaan selesai dalam jangka waktu kontrak.
4. Pengendalian
Fungsi pengendalian dilakukan terhadap :
 Input pekerjaan
 Waktu pelaksanaan
 Kualitas
 Biaya
 Feedback

Miscellaneous functions
 Safety and security
 Refuse disposal (pembuangan sampah)
 Cleaning
 Grounds, etc.

2.6.4 Struktur Organisasi

Struktur organisasi biasanya disajikan dalam diagram yang menunjukkan tanggung jawab formal
dan mekanisme hubungan antar tugas, contoh jenis garis atau diagram staf. Jenis struktur
organisasi maintenance dapat dalam bentuk :
1. Sentralisasi (atau fungsional)
2. Desentralisasi (atau teritorial /geografis)

Ukuran dan struktur organisasi terpusat tergantung pada faktor-faktor :

1. Volume dan bebab kerja seperti banyaknya inspeksi, estimasi, persiapan gambar dan
dokumen teknik, pemrograman dan pengendaliannya.
2. Keadaan dan kompleksitas pekerjaan, berkaitan dengan kualifikasi staff supervisi.
3. Lokasi dan penyebaran pekerjaan yang akan berpengaruh terhadap traveling time dan
jumlah supervisi.
4. Penentuan waktu kerja, khususnya pekerjaan yang dilakukan overtime. Apakah harus
lembur atau shift.
5. Skill dan keandalan tenaga pelaksana.
6. Metoda pelaksanaan pekerjaan, apakah direct labour atau kontrak.
7. Tanggung jawab bagian maintenance untuk pekerjaan-pekerjaan kecil yang selalu muncul
atau pelayanan nasehat/anjuran (miscellaneous services) .
8. Kebijakan pemilik bangunan atau user berbeda-beda terhadap bangunan.

13
 Gambar 2.3 Contoh struktur organisasi sentralisasi

BOARD OF DIRECTOR COUNCIL etc

MAINTENANCE MANAGER

PLANNING
SUPERVISOR SUPERVISOR ADMINISTRATION ANCILLARY
ESTIMATING
(BUILDING) (SERVICES) SERVICES
BONNUSSING

SECRETARIAT PORTERS
Clerical Security
FOREMAN FOREMAN Droughtsmen Cleaners
(plumbing, (electrical) Stores Groundmen
heating) transpor etc

operatives
operatives

FOREMAN FOREMAN
(Gang 1) (Gang 2)
14
operatives operatives

Gambar 2.4 contoh struktur organisasi desentralisasi

BOARD OF DIRECTOR COUNCIL etc

MAINTENANCE MANAGER

CENTRAL ANCILLARY SENIOR SENIOR PLANNING

ADMINISTRATI SERVICES SURVEYOR ENGINEER CONTROL
ON (BUILDING) (SERVICES)

Geographical
structures as for
building or mobile
gangs operated
from headquarters

etc
SUPERVISOR SUPERVISOR
(Area Y) (Area X)
As area X

FOREMAN FOREMAN AREA

(gang 1) (gang 2) ADMINISTRATION

CLERICAL
STORES
TRANSPOR 15
T
 Operative operative

Gambar 2.5 Contoh struktur organisasi pelaksanaan pekerjaan

BUILDING MANAGER

PLAN & CONTROL TENAGA AHLI

QUALITY CONTROL

CHIEF GENERAL AFFAIR CHIEF HOUSE KEEPING CHIEF ENGINEERING

STAF SDM SUP. SIPIL SUP. MEKANIKAL

STAF FINANCE SUP. INDOOR SUP. ELEKTRIKAL

CUSTOMER SUP. OUTDOOR SUP. ELEKTRONIKA

SERVICE

RECEPTIONIST SUP. GONDOLA SUB. TRANS. GDG

GUDANG

16
2.6.5 Direct Labour atau Kontrak
Umumnya organisasi yang besar menggunakan kedua metoda tersebut. Kemungkinan direct
labour lebih ekonomis daripada kontrak, paling tidak dari keuntungan kontraktor yang
ditawarkan pada tender. Tetapi umumnya pada pekerjaan tertentu, karena pengalaman kontraktor
yang ia miliki maka skill tenaga dan efisiensi bisa “ lebih baik”.

Keuntungan dengan menggunakan direct labour

 Dapat mengendalikan pekerjaan secara langsung sehingga dapat merespon dengan cepat
terutama pada pekerjaan yang bersifat emergency dan flexibilitas tinggi.
 Lebih memahami kondisi bangunan, lebih familiar terhadap kemauan user dan mengenal
kendala-kendala dalam pelaksanaan pekerjaan.
 Pengendalian kualitas yang lebih baik dan supervisi telah mengenal tenaga yang sering
digunakan.
 Memungkinkan mendapatkan pengetahuan lansung pada pekerjaan yang dapat dipakai untuk
pengendalaian biaya pada saat perencanaan maupun pelaksanaan.
 Tidak ada penundaan waktu dari adanya proses tender dan negosiasi.
 Dimana ada pekerjaan yang terkait dengan resiko keamanan akan lebih menguntungkan
dengan memiliki pengetahuan latar belakang pelaksanaan.

Kerugian dengan metoda direct labour

a. Adanya kesenjangan spesialisasi skill tenaga kerja (direct labour) dan plant.
b. Adanya anggapan bahwa “direct labour lebih mahal daripada dikontrakkan”. Hal-hal yang
perlu dipertimbangkan :
 Harga tender terendah oleh kontraktor tidak tidak otomatis bahwa kontraktor tersebut
paling efisien.
 Kontraktor secara bebas mengajukan penawaran terhadap sejumlah proyek yang ada,
dan tidak terbatas pada klien khusus sehingga memungkinkan hanya
mengenal sedikit tingkat kesulitan pekerjaan.
 Kontinuitas pekerjaan seperti dalam perencanaan menyeluruh adalah cara
paling ekonomis dari keuntungan penggunaan direct labour.
c. Kadang-kadang tak dapat dihindari dari banyaknya pekerjaan kecil-kecil sehingga
waktu kerja dan tenaga kerja (direct labour) terlalu banyak.
d. Kadang-kadang tidak dapat dihindari kesulitan menggunakan tenaga kerja secara kontinyu
karena pada saat dilepas tenaga kerja tersebut telah bekerja di tempat lain.
e. Perlu diingat bahwa penggunaan direct labour akan memerlukan fasilitas penunjang seperti
tempat kerja, gudang, tambahan beban administrasi dan urusan keuang

17
2.6.6 Faktor-faktor Yang Mempengaruhi Delay Time

Dalam pelaksanaan pekerjaan perawatan sering terjdi delay time diantaranya karena pada saat
perawatan dilakukan juga masih terjad kegiatan penggua gedung. Berbeda dengan pekerjaan
membangun gedung baru dimana tempat kerja relative lebih longgar, sedangkan kondisi dan
lokasi pekerjaan perawatan sering mengalami kesulitan dengan adanya dinding, perabot dan
lain-lain. Penjagaan kebersihan, suara dan keamanan juga dapat mempengarui kelonggaran
pelaksanaan pekerjaan.

Factor –faktor yang mempengaruhi delai time

a. Pertimbangan keamanan khususnya yang berkaitan dengan syarat peraturan.
b. Kepuasan user
c. Pengaruh kerusakan terhadap aktivitas utama organisasi.
d. Penyebaran tempat kerja
e. Kenaikan biaya
f. Penggunaan bahan yang tidak cocok pada bagian tertentu

LATIHAN SOAL
1. Jelaskan tujuan perencanaan pemeliharaan dan perbaikan
2. Buatlah breakdown komponen bangunan gedung
3. Sebutkan dan jelaskan sifat pekerjaan perawatan gedung
4. Apa yang dimaksud dengan maintenance profile dan apa fungsinya
5. Jelaskan yang dimaksud perawatan terencana (schedule) dan tak terencana (contingency),
bagaimana cara penanganannya dalam pembuatan rencana tahunan.
6. Sebutkan dan jelaskan factor-faktor yang menyebabkan kurangnya efsiensi biaya
7. Jelaskan untuk suatu pekerjaan yang akan dilakukan secara kontrak dan direct labour
/swakelola.

18
 DAFTAR PUSTAKA

1. Reginal Lee. 1987. Building Main tenance Management. Third edition . William Collins
Sons & Co.Ltd. London.
2. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 45/PRT/M/2007. Pedoman Teknis Pembangunan
Bangunan Gedung Negara. Jakarta
3. ………………….., 1987. Cacat dan Kegagalan . Pusat Pengembangan pendidikan
Politeknik. Bandung
4. Arch’s. 1993. Building Maintenance Manual For Housing Co-OPS (understanding
maintenance issues and how to deal with them). Association Resource Co-operation
Housing Ltd. New South Wales.
5. Udi Raharjo. 2004. Sistem Operasi dan Pemeliharaan Bangunan. Pusat Pendidikan
Keahlian Teknik. BPSDM Departemen Pekerjaan Umum. .
6. Keputusan Presiden Republik Indonesia No 80 Tahun 2003. Pedoman Pelaksanaan
Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah. Jakarta.

7. Wulfram I. Ervianto. 2005. Manajemen Proyek Konstruksi. Edisi Revisi .Andi Offset.
Yogyakarta

8. Kota Bandung. 2008. Analisa Harga Satuan Pekerjaan. Bandung

19