Anda di halaman 1dari 48

INPPA BUCUREȘTI CENTRUL TERITORIAL INPPA IAȘI

CAIET DE LUCRĂRI PROFESIONALE


ANUL II STAGIU
ANUL DE PREGĂTIRE PROFESIONALĂ INIȚIALĂ 2017

DISCIPLINA : DREPT PROCESUAL CIVIL


AV. STAGIAR: Pintilie Radu-Cezar

AV. ÎNDRUMĂTOR: Vasiliu Andreea Ioana

1
INSTITUTUL NAȚIONAL PENTRU
PREGĂTIREA ȘI PERFECȚIONAREA AVOCAȚILOR

EXAMEN ABSOLVIRE
SESIUNEA NOIEMBRIE 2017

Dreptul procesual civil

Speța 1

A. Conţinut / cerinţe

La data de 14.11.2016 D.N. l-a chemat în judecată pe P.V. (domiciliat în

București - sector 4), solicitând Judecătoriei sector 4 București să constate rezoluțiunea

contractului de vânzare a unui imobil (casă + teren) situat în București sector 3 și

repunerea părților în situația anterioară încheierii acestuia, în sensul obligării

pârâtului la restituirea părții din preț achitate până în prezent. În motivarea cererii,

D.N. a arătat că a cumpărat de la P.V. și P.S. (soți) imobilul, prin contractul de vânzare

autentificat la 03.04.2013, plata prețului de 300.000 LEI fiind stabilită în trei rate egale,

ultima rată fiind scadentă la 08.10.2014. Prin act adițional la contractul de vânzare, de

comun acord, părțile au prorogat scadența ultimei rate la 08.10.2016. Între timp a

decedat P.S., iar fiul său (major) și al pârâtului P.V.- P.R. - într-o discuție particulară,

în prezența a doi martori, l-a amenințat pe D.N. că tatăl său va anula contractul de

vânzare pentru dol, astfel încât nu mai are siguranța menținerii actului și, cum nu a

achitat încă ultima rată din preț, mai bine se desființează contractul și se returnează și

prețul parțial achitat.

La primul termen de judecată, P.V. a depus întâmpinare, invocând:

necompetența teritorială a Judecătoriei sector 4, susținând că este competentă Judecătoria

sector 3 București, excepția lipsei de interes și netemeinicia cererii pe fond. O dată cu

2
întâmpinarea, P.V. a formulat și cerere reconvențională (timbrată cu 100 lei) prin care

a solicitat obligarea lui D.N. la plata ultimei rate de preț, iar, în subsidiar, în ipoteza

admiterii cererii principale, a arătat că înțelege să solicite obligarea lui D.N. la restituirea

imobilului vândut, ca efect al repunerii părților în situația anterioară.

La același termen de judecată, D.N. a invocat tardivitatea întâmpinării arătând că

pârâtul este decăzut din acest drept, iar în privința cererii reconvenționale a solicitat

respingerea acesteia ca prescrisă, susținând că termenul de prescripție curge de la data

încheierii contractului autentic de vânzare (03.04.2013). Totodată, D.N. a invocat și

excepția de insuficientă timbrare a cererii reconvenționale.

În sedința de judecată de la același termen, instanța a respins excepția de

tardivitate susținând că apărările pot fi primite în tot cursul judecății, iar în privința

cererii reconvenționale, constatând că nu există opoziție la primirea acesteia din partea

reclamantului, a dispus unirea cu fondul a excepției de prescripție și a excepției lipsei

de interes; în privința excepției de insuficientă timbrare, instanța a arătat că, atâta

vreme cât s-a pronunțat asupra timbrajului cu ocazia verificării și regularizării cererii,

nu mai poate reveni asupra deciziei luate inițial. Punând în discuție competența

instanței, după ascultarea părților, judecătorul cauzei a admis excepția și și-a declinat

competența în favoarea Judecătoriei sector 3 București.

Primind dosarul, completul căruia i s-a repartizat cauza la Judecătoria sector

3 a citat părțile pentru termenul de judecată din data de 20 martie 2017. O dată cu

citația pentru acest termen, părților li s-a comunicat și cererea de intervenție formulată

la data de 3 martie 2017 de către P.R., punându-le în vedere părților inițiale să

formuleze puncte de vedere.

3
Lucrare profesională 1

A. Conținut/ Cerințe

Înainte de termenul de 20 martie 2017, se prezintă la Dvs.(ca avocat) pârâtul

P.V. care vă angajează să-l reprezentați în acest proces. În calitate de avocat, formulați

apărările și cererile necesare (redactând corespunzător actele de procedură) pentru a

obține, în principal, respingerea acțiunii principale, iar, în subsidiar, pentru a se

admite cererea reconvențională.

B. Rezolvare lucrare profesională 1

Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti

Secţia Civilă

Dosar nr. _____/___/2017

Termen de judecată: 20.03.2017

Domnule Preşedinte,

Subsemnatul, P.V., identificat cu CI, seria __, nr. ______, CNP _____________,

domiciliat în ____________, cu domiciliul procedural ales la sediul Cab. AV. CEZAR

PINTILIE, situat în ______________, în calitate de pârât, prin AV. CEZAR PINTILIE,

în temeiul art. 14 alin. (5) și alin. (6) C. proc. civ., înţeleg să formulez prezentele

NOTE DE ȘEDINȚĂ

prin care vă solicit:

 să constataţi că Judecătoria nu este competentă din punct de vedere material


de a soluţiona prezenta cauză, pentru motive ce urmează a le detalia în

cuprinsul acţiunii;

4
 să constataţi că cererea de chemare în judecată este formulată de către o
persoană care nu justifică un interes în înţelesul art. 33 C. proc. civ.;

 pe fond, în principal, respingerea cererii de chemare în judecată formulată de


reclamant ca nefondată;

 în subsidiar, admiterea cererii reconvenționale și obligarea reclamantului la


plata ultimei rate din prețul stabilit prin contract;

 obligarea reclamantului la plata dobânzii legale aferente, de la data scadenţei


şi până la plata efectivă, în conformitate cu disp. art. 1489 alin. (1) C. civ.;

 obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată generate de judecarea


prezentei cauze;

1). EXCEPŢIA DE NECOMPETENŢĂ MATERIALĂ A JUDECĂTORIEI.

În conformitate cu disp. art. 94 alin. C. proc. civ., „judecătoriile judecă în

primă instanță, cererile evaluabile în bani în valoare de până la 200.000 lei inclusiv.”. De

asemenea, art. 101 C. proc. civ., interpretat sistematic statuează că în ceea ce priveşte

cererile în constatarea rezoluţiunii unui contract, valoarea la care se raportează

competenţa instanţei de judecată este valoarea obiectului. În speţa de faţă, se impune a

fi avută în vedere valoarea bunului imobil ce face obiectul contractului, aşa cum rezultă

din contractul de vânzare a cărei rezoluţiune se solicită prin cererea de chemare în

judecată.

Depăşind cuantumul de 200.000 lei prev. de art. 94 C. proc. civ. citat mai sus,

apreciem că instanţa de judecată competentă de a soluţiona prezenta cauză este

Tribunalul, ca instanţă de drept comun, motiv pentru care solicităm admiterea excepţiei

necompetenţei materiale şi trimiterea dosarului Tribunalului Bucureşti.

5
2). EXCEPŢIA LIPSEI DE INTERES.

Potrivit art. 33 C. proc. civ., coroborat cu art. 32 alin. (1) lit. d) C. proc. civ.,

interesul reclamantului în a promova acţiunea trebuie să fie determinat, legitim, personal,

născut şi actual.

Raportat la motivele invocate de către reclamant pentru solicitarea constatării

rezoluţiunii contractului, interesul reclamantului în prezenta cauză nu este născut şi

nici actual, acesta făcând vorbire de eventualitatea unei anulări a contractului,

rezultată dintr-o serie de pretinse susţineri ale unei persoane care nu are calitate de

parte contractantă în acest contract (în speţă, PR).

Acesta nu justifică acţiunea introductivă de instanţă pe baza unei neexecutări

contractuale imputabile subsemnatului, acesta fiind singurul temei al rezoluţiunii,

văzând că subsemnatul mi-am îndeplinit obligaţia de predare a bunului.

Având în vedere aceste argumente, chiar şi caracterul determinat al interesului

reclamantului este pus sub semnul întrebării, neexistând claritate în legătură dintre

solicitarea de rezoluţiune formulată de către acesta şi executarea integrală, întocmai şi

la timp a obligaţiilor subsemnatului, ca vânzător.

Pentru aceste motive, vă rog să admiteţi excepţia lipsei de interes şi să dispuneţi

respingerea acţiunii ca fiind formulată de către o persoană lipsită de interes.

3). NETEMEINICIA ACŢIUNII

Vă rog să constataţi că cererea de chemare în judecată formulată de către

reclamantul D.N. este, printre altele, nefondată şi, în atare condiţii, se impune

respingerea ei, în considerarea următoarelor motive:

6
Neintrunirea condiţiilor cerute de lege în ceea ce priveşte rezoluţiunea

contractului

În conformitate cu disp. art. 1549 alin. (1) C. civ., “dacă nu cere executarea silită a

obligațiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluţiunea sau, după caz, rezilierea

contractului, precum şi la daune-interese, dacă i se cuvin”.

Astfel, după cum puteţi observa, subsemnatul mi-am îndeplinit obligaţia

principală asumate prin contractul a cărei rezoluţiune este solicitată de către reclamant

prin cererea introductivă de instanţă, în speţă cea de predare a bunului, împrejurare

pe care nici reclamantul nu o contestă. Aceste aspecte se traduc juridic într-o lipsă a

unei neexecutări din partea subsemnatului care să justifice solicitarea reclamantului

de rezoluţiune a contractului, nefiind întrunită condiţia de a exista o neexecutare a

unei obligaţii asumate de către cocontractantul celui care cere rezoluţiunea.

Mai mult decât atât, titularul unei acţiuni în rezoluţiunea contractului, având

în vedere împrejurările cauzei, aş putea fi subsemnatul, văzând cum obligaţia asumată

de către reclamant a fost îndeplinită doar parţial, acesta fiind obligat la plata restului

de preţ, neexecutare parţială care subzistă şi la data formulării cererii de chemare în

judecată.

Referitor la o pretinsă ameninţare conform căreia subsemnatul aş avea o

intenţie de a solicita anularea contractului de vânzare încheiat cu reclamantul,

invocând un caz de dol, vă rog să constataţi că acestea sunt simple susţineri ale

reclamantului, nefundamentate pe aspecte probatorii certe. Chiar în condiţiile în care

există doi martori care pot confirma o asemenea menţiune făcută de către P.R., această

împrejurare nu are o valoare juridică propriu-zisă, raportat la “siguranţa menţinerii

contractului”, siguranţă a cărei lipsă o invocă reclamantul.

Vă rog să constataţi că P.R. are calitatea de terţ propriu-zis faţă de raportul

juridic dintre subsemnatul şi reclamant, nefiind parte în acest contract, iar în

conformitate cu disp. art. 1270 alin. (1) C. civ., “Contractul valabil încheiat are putere de

7
lege între părţile contractante.”, enunţând, astfel, principiul pacta sunt servanda, principiu

care protejează valabilitatea contractelor de situaţiile cum este cea invocată de către

reclamant, pe care a înţeles să îşi întemeieze acţiunea în rezoluţiune.

Pe de altă parte, poate cel mai important argument care trebuie avut în vedere

în ceea ce priveşte situaţia de faţă, pretinsa discuţie avută de către P.R. cu reclamantul,

nu poate face, sub nicio formă, obiectul unui temei pentru rezoluţiune, întrucât, aşa

cum am precizat, nu poate fi încadrată sub incidenţa noţiunii de “neexecutare

contractuală”.

Mai mult decât atât, pe rolul instanţelor de judecată nu există o asemenea

acţiune formulată de către subsemnatul, neavând intenţia de anulare a acestui contract

ci, dimpotrivă, dorind continuarea derulării raporturilor contractuale până la

executarea integrală a obligaţiilor cuprinse în acesta.

Faţă de disp. art. 309 alin. (5) C. proc. civ., proba testimonială, în aceste condiţii,

nu este admisibilă în prezenta cauză, neputându-se admite “împotriva sau peste ceea ce

cuprinde un înscris şi nici despre ceea ce s-ar pretinde că s-ar fi zis înainte, în timpul sau în

urma întocmirii lui, chiar dacă legea nu cere forma scrisă pentru dovedirea actului juridic

respectiv, cu excepţia cazurilor prevăzute la alin. (4)”, motiv pentru care administrarea cu

cei doi martori nu poate fi dispusă în speţa de faţă în dovedirea motivului pe care se

întemeiază rezoluţiunea solicitată de către reclamant.

4). ÎN CEEA CE PRIVEŞTE CEREREA RECONVENŢIONALA

Cererea reconvenţională se întemeiază pe disp. art. 1516 alin. (1) C.civ.,

potrivit cărora „creditorul are dreptul la îndeplinirea integrală, exactă și la timp a obligației”,

ale alin. (2) din acelaşi articol, conform cărora „atunci când, fără justificare, debitorul nu își

execută obligația și se află în întârziere, creditorul poate, fără a pierde dreptul la daune-interese,

8
să ceară sau să treacă la executarea silită a obligației.”, dar şi pe disp. speciale ale art. 1719

lit. b) C. civ., „cumpărătorul este obligat să plătească prețul vânzării.”

Raportat la excepţia prescripţiei invocată de către reclamant, vă rog să o

respingeţi, motivat de următoarele:

Termenul de prescripție în cazul unor prestații succesive începe de la data la care

fiecare dintre aceste prestații devine exigibilă, iar dacă prestațiile alcătuiesc un tot unitar

de la data la care ultima prestație a devenit exigibilă, aşa cum statuează art. 2526 C. civ.

În prezenta cauză, este incontestabil încadrarea preţului la a cărei plată s-a

obligat reclamantul, în categoria prestaţiilor care constituie „un tot unitar”, în înţelesul

legii civile. În atare condiţii, se observă că ultimă prestaţie a devenit exigibilă la data de

08.10.2016, motiv pentru care, în ceea ce priveşte obligaţia reclamantului de a plăti

preţul stabilit prin contract, nu s-a împlinit termenul de prescripţie extinctivă şi, pe cale

de consecinţă, excepţia prescripţiei invocată de către reclamant se impune a fi respinsă,

nefiind întemeiată.

Vă rog să constataţi că singura neexecutare a unei obligaţii contractuale

aparţine reclamantului, acesta neplătind ultima rata din preţul stabilit prin contract

(100.000 lei), în ciuda prorogării termenului scadenţei de la data de 08.10.2014 la data

de 08.10.2016. Aşa fiind, se poate observa că această creanţă a subsemnatului

împotriva reclamantului are caracter cert, lichid şi exigibil, în înţelesul art. 663 alin. (2),

(3) şi (4) C. proc. civ., după cum urmează:

 rezultă în mod neîndoielnic din însuşi titlul executoriu (Contractul de vânzare,

împreună cu actul adiţional prin care s-a prorogat termenul de scadenţă a

achitării ultimei rate din preţ)

 lichiditatea creanţei transpare chiar din contractul de vânzare al imobilului,

obiectul acesteia fiind determinat în cuprinsul contractului;

 exigibilitatea creanţei este data de depăşirea termenului de scadenţă, stabilit de

comun acord prin actul adiţional ca fiind data de 08.10.2016;

9
Având in vedere aceste aspecte, nu există niciun dubiu că obligaţia

reclamantului de a achita ultima parte din preţul convenit prin contract este scadenţa,

acesta refuzând şi în prezent îndeplinirea acesteia, motiv pentru care acest diferent se

impune a fi tranşat pe cale judiciară.

Pentru toate motivele prezentate, solicit instanţei de judecată:

 în principal, respingerea cererii de chemare în judecată formulată de reclamant


ca nefondată;

 în subsidiar, admiterea cererii reconvenționale și obligarea reclamantului la


plata ultimei rate din prețul stabilit prin contract;

 obligarea reclamantului la plata dobânzii legale aferente, de la data scadenţei


si până la plata efectivă, în conformitate cu disp. art. 1489 alin. (1) C. civ.;

 obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată generate de judecarea


prezentei cauze;

Cu deosebită consideraţie,

Pentru pârâtul P.V.,

AV. CEZAR PINTILIE

Domnului Președinte al Judecătoriei Sector 3 București

VIZĂ AVOCAT ÎNDRUMĂTOR

10
Lucrare profesională 2

A. Conţinut / cerinţe

După pronunțarea soluției de declinare a competenței în favoarea Judecătoriei

sector 3 București, se prezintă la Dvs. (ca avocat) intervenientul P.R. care susține că

dorește să intervină în procesul dintre tatăl său și reclamant și vă angajează să-l

reprezentați în acest proces. P.R. susține că, în calitate de comoștenitor al mamei sale,

P.S, are drepturi proprii legate de eventualitatea restituirii imobilului (dacă se va

rezoluționa contractul și părțile vor fi repuse în situația anterioară). În calitate de

avocat, redactați cererea de intervenție a lui P.R., detaliind îndeplinirea condițiilor de

admisibilitate în principiu și formulați și apărările și cererile necesare pentru a obține

în principal respingerea acțiunii principale, iar, în subsidiar, pentru a se admite cererea

sa de intervenție. Totodată, indicați ce alte mijloace procesuale mai puteau fi utilizate

având ca finalitate pronunțarea unei hotărâri în contradictoriu și cu P.R.

B. Rezolvare lucrare profesională 2

Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti

Secţia Civilă

Dosar nr. ____/___/2017

Termen: 20 martie 2017

Domnule Preşedinte,,

Subsemnatul P.R., identificat cu CI, seria __, nr. ______, CNP _____________,

domiciliat în ____________, cu domiciliul procedural ales la sediul Cab. AV. CEZAR

PINTILIE, situat în ______________, în calitate de intervenient, prin AV. CEZAR

PINTILIE, în contradictoriu cu

11
D.N., identificat cu CI, seria __, nr. ______, CNP _____________, domiciliat în

____________, în calitate de reclamant

în temeiul art. 62, art. 64 – art. 66 C. proc. civ., înţeleg să formulez prezenta

CERERE DE INTERVENŢIE PRINCIPALĂ

solicitând instanţei de judecată ca, prin hotărârea ce o va pronunţa, în baza

probatoriului ce urmează a fi administrat în cauză, să dispună:

 constatarea necompetenţei materiale a Judecătoriei de a soluţiona prezentul


litigiu;

 constatarea faptului că cererea de chemare în judecată a fost introdusă de către


o persoană lipsită de interes;

 în principal, respingerea cererii de chemare în judecată formulată de către


reclamantul DN ca nefondată;

 obligarea reclamantului DN la plata ultimei rate din preț și a dobânzii legale


aferente de la scadență și până la momentul plății efective;

 obligarea reclamantului DN la plata cheltuielilor de judecată generate de


prezentul proces;

 în subsidiar, în cazul în care cererea principală va fi admisă, obligarea lui DN


la restituirea imobilului vândut, în vederea introducerii sale în masa

succesorală la momentul dezbaterii moștenirii după numita PS;

1). SITUAŢIA DE FAPT.

Contractul a cărei rezoluţiune se solicită de către reclamant a fost încheiat între

acesta, pe de o parte, şi pârâtul P.V. şi P.S. (în prezent, decedată), pe de altă parte,

având ca obiect imobilul format din casă şi teren.

12
Scadenţa obligaţiei reprezentând plata preţului a fost iniţial stabilită la data de

08.10.2014 iar, ulterior, prin act adiţional la contractul de vânzare, termenul scadenţei

ultimei rate din preţ a fost stabilit la 08.10.2016.

După ajungerea acestei obligaţii la scadenţă, s-a produs decesul numitei P.S.,

mama subsemnatului, eu fiind faţă de aceasta moştenitor în concurs cu soţul

supravieţuitor, pârâtul P.S.

La data de 14.11.2016, a fost înregistrată pe rolul instanţei de judecată cererea

de chemare în judecată ce face obiectul prezentei cauze, prin care se solicită

rezoluţiunea contractului de vânzare încheiat şi repunerea părţilor în situaţia

anterioară.

2). ÎN CEEA CE PRIVEŞTE EXCEPŢIA NECOMPETENŢEI MATERIALE ŞI

EXCEPŢIA LIPSEI DE INTERES

A se vedea pct. 1) şi 2) din Lucrarea profesională nr. 1.

3). ÎN CEEA CE PRIVEŞTE ADMISIBILITATEA CERERII DE INTERVENŢIE

PRINCIPALĂ.

Vă rog să constataţi că sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege pentru

admisibilitatea în principiu a prezentei cereri, astfel cum sunt reglementate de art. 61

şi urm. C. proc. civ., după cum urmează:

 existenţa unui proces pendinte: în conformitate cu art. 61 alin. (1) C. proc. civ.,

“oricine are interes poate interveni într-un proces care se judecă între părţile originare”,

dosarul având ca obiect rezoluţiunea contractului de vânzare încheiat între DN

şi PV fiind litigiul pe care se grefează prezenta cerere de intervenţie principală;

13
 în conformitate cu disp. art. 62 alin. (2) C. proc. civ., aceasta este formulată în

termen legal, în faţa primei instanţe;

 justificarea unui interes: interesul subsemnatului în formularea cererii de

intervenţie principală îşi are originea în eventualitatea unei soluţii de admitere

a cererii de chemare în judecată, ce ar avea ca efect repunerea părţilor în situaţia

anterioară (restitutio in integrum), rezoluţiunea operând ex tunc, ca şi când

contractul nu a fost în fiinţă; aceste împrejurări se repercutează vizibil asupra

masei succesorale în ceea ce o priveşte pe defuncta PS;

Pentru aceste motive, vă rog să constataţi admisibilitatea în principiu a cererii

de intervenţie voluntară şi să dispuneţi, prin încheiere, admiterea în principiu a

acesteia, în conformitate cu disp. 64 alin. (2) C. proc. civ.

4). ÎN CEEA CE PRIVEŞTE TEMEINICIA CERERII DE INTERVENŢIE

VOLUNTARĂ.

Vă rog să constataţi că cererea de chemare în judecată formulată de către DN

trebuia să fie introdusă de către acesta în contradictoriu cu ambii vânzători, pe de o

parte, iar în condiţiile în care avea cunoştinţă de decesul vânzătoarei P.S., se impunea

să solicite întroducerea în cauză a moştenitorilor, în speţă a subsemnatului.

În ipoteza admiterii cererii de chemare în judecată formulată de către reclamant

şi constatarea rezoluţiunii contractului încheiat între DN, în calitate de cumpărător, pe

de o parte, şi PV şi PS, pe de altă parte, în calitate de vânzători, în virtutea principiului

restitutio in integrum, prestaţiile ar trebui restituite, după cum urmează: P.V. şi

succesorii acceptanţi ai moştenirii numitei P.S. ar fi obligaţi la restituirea sumei de

200.000 lei plătită de către DN, constând în două rate din preţ, iar DN ar trebui să

restituie imobilul preluat, obiect al contractului de vânzare.

14
Indiferent de soarta juridică a acestui contract de vânzare, dobândirea calităţii

de moştenitor de către subsemnatul face ca cele două ipoteze (a menţinerii şi a

rezolvirii contractului) să aibă efecte juridice şi faţă de subsemnatul, motiv pentru care

se impune admiterea cererii de intervenţie principală.

5). ÎN CEEA CE PRIVEŞTE NETEMEINICIA CERERII DE CHEMARE ÎN

JUDECATĂ.

Vă rog să constataţi că invocarea unui caz de rezoluţiune de către reclamant

este esenţialmente neîntemeiată, acesta neindicand o neexecutare contractuală

provenită de la cocontractanţi, ci o situaţie de fapt total străină condiţiilor cerute de

către legiuitor pentru incidenţa rezoluţiunii. Obligaţiile asumate de către vânzători au

fost îndeplinite, bunul imobil fiind predat, aşa cum reiese şi din înscrisurile ataşate

prezentei cereri.

De altfel, reclamantul este cel care nu şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale

asumate, refuzând să plătească ultima rată din preţul stabilit până în prezent. Această

neexecutare subzistă în ciuda faptului că scadenţa obligaţiei a fost prorogată, prin act

adiţional, pentru un interval suplimentar de 2 ani.

Astfel, apare ca fiind nefondată solicitarea de a se desfiinţa contractul, în

condiţiile unei culpe exclusiv proprii ale acestuia în neexecutarea sa.

Referitor la pretinse ameninţări cu demersuri judiciare, în sensul intenţiei

pârâtului PV de a solicita în instanţă anularea contractului, în temeiul constatării unui

dol care i-a viciat consimţământul, apreciez că, pe de o parte, excede cadrului

procesual fixat chiar de către reclamant prin cererea introductivă, iar pe de alta, nu

justifică dispunerea unei soluţii de constatare a rezoluţiunii contractului de vânzare,

fiind, în fond, simple susţineri.

15
În concluzie, nefiind îndeplinite condiţiile legale pentru a opera

rezoluţiunea contractului, neexistând nicio neexecutare a obligaţiilor contractuale

din partea vânzătorilor, vă rog să respingeţi cererea de chemare în judecată

formulată de către DN ca neîntemeiată.

Pentru toate motivele prezentate, vă rog să dispuneţi:

 constatarea necompetenţei materiale a Judecătoriei de a soluţiona prezentul


litigiu;

 constatarea faptului că cererea de chemare în judecată a fost introdusă de către


o persoană lipsită de interes;

 în principal, respingerea cererii de chemare în judecată formulată de către


reclamantul DN ca nefondată;

 obligarea reclamantului DN la plata ultimei rate din preț și a dobânzii legale


aferente de la scadență și până la momentul plății efective;

 obligarea reclamantului DN la plata cheltuielilor de judecată generate de


prezentul proces;

 în subsidiar, în cazul în care cererea principală va fi admisă, obligarea lui DN


la restituirea imobilului vândut, în vederea introducerii sale în masa

succesorală la momentul dezbaterii moștenirii după numita PS;

16
IN DREPT, înţeleg să invoc disp. art. 61 și urm. C. proc. civ., art. 1549 C. civ.

ÎN PROBAŢIUNE, vă rog să încuviinţaţi administrarea probei cu înscrisuri.

Cu deosebită consideraţie,

pentru intervenientul PR

AV. CEZAR PINTILIE

Domnului Președinte al Judecătoriei Sector 3 București

VIZĂ AVOCAT ÎNDRUMĂTOR

17
Lucrare profesională 3

A. Conţinut / cerinţe

În contextul de fapt prezentat în speță, după lămurirea instanței competente,

procesul își reia cursul. Instanța competentă, la primul termen de judecată în fața sa,

apreciază nule actele de procedură efectuate în cauză până la acel moment (pe motiv

că au fost făcute de o instanță necompetentă), pune în vedere pârâtului-reclamant să-

și completeze taxa de timbru pentru cererea reconvențională, iar intervenientului să-

și timbreze cererea de intervenție și acordă termen la data de 09.09.2017, pentru când

pune în vedere părților să pregătească concluzii atât pentru admisibilitatea în principiu

a cererii de intervenție, cât și asupra celorlalte excepții invocate în cauză. De asemenea,

pune în vedere reclamantului D.N. ca până la termenul din 09.09.2017 să precizeze

cadrul procesual pasiv, prin raportare la contractul a cărui rezoluțiune o solicită.

În data de 7.07.2017, se prezintă la Dvs. (ca avocat) reclamantul D.N., cu copia

integrală a dosarului și vă angajează, solicitând o opinie legală cu privire la demersul

său și la cum apreciați că se vor desfășura lucrurile în viitor, dacă, juridic vorbind, are

șanse să câștige sau nu procesul ori este mai indicat să renunțe la acesta și să achite

integral și ultima rată de preț restantă, iar dacă o face, ce consecințe sau riscuri pot

exista. Redactați opinia legală, detaliind În fapt și În drept fiecare aspect al temei

solicitate, explicitând atât soluția care se întrevede În cauză (și argumentele acesteia),

dacă procesul va continua, cât și ceea ce este posibil să se întâmple dacă DN va

renunța la judecată/ dreptul pretins.

18
B. Rezolvare lucrare profesională 3

1). SITUAŢIA DE FAPT CE FACE OBIECTUL DOSARULUI NR. ____/___/2017

aflat pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti

La data de 03.04.2013, între DN, în calitate de cumpărător, pe de o parte, şi PV

şi PS, în calitate de vânzători, pe de altă parte, a intervenit un contract de vânzare

având ca obiect un imobil constând în casă şi teren, situat în Bucureşti, Sectorul 3, cu

preţul de 300.000 lei. S-a convenit între părţile contractante eşalonarea achitării

preţului în trei rate egale a câte 100.000 lei, data scadenţei ultimei rate fiind stabilită

la data de 08.10.2014.

La aceeaşi dată s-a efectuat şi predarea bunului imobil de către vânzători

cumpărătorului, conform înscrisurilor aflate la dosarul cauzei.

Ulterior, a fost încheiat un act adiţional la contractul de vânzare sus-

menţionat, prorogandu-se termenul scadenţei ultimei rate din preţ de la data de

08.10.2014 la data de 08.10.2016.

După această dată, când obligaţia cumpărătorului de a achita ultima rată din

preţ a devenit scadentă, unul din vânzători (PS) a decedat.

PR (fiul vânzătorilor) a menţionat, într-o discuţie particulară, în prezenţa a doi

martori, că vânzătorul PV urmează să solicite anularea contractului de vânzare în

virtutea constatării unui dol provenit de la DN.

La data de 14.11.2016, cumpărătorul DN a înregistrat pe rolul Judecătoriei

Sectorului 4 Bucureşti o cerere de chemare în judecată având ca obiect rezoluţiunea

contractului de vânzare sus-menţionat cu repunerea părţilor în situaţia anterioară, în

contradictoriu cu vânzătorul PV.

Paratul-vanzator a depus în termen legal întâmpinare, prin care a invocat

excepţia necompetenţei teritoriale a Judecătoriei Sectorului 4 Bucureşti şi excepţia

19
lipsei de interes a formulării cererii de chemare în judecată, solicitând, pe fondul

cauzei, respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată.

De asemenea, paratul-vanzator PV a formulat cerere reconvenţionala în cauză,

solicitând, în principal, obligarea reclamantului-cumparator la plată ultimei rate din

preţ iar, în subsidiar, obligarea reclamantului-cumparator la restituirea bunului

imobil, în baza principiului restitutio in integrum.

PR, fiul vânzătorilor, a formulat cerere de intervenţie principală, solicitând

instanţei respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată şi obligarea

reclamantului-cumparator la achitarea ultimei rate din preţul cumpărării imobilului.

2). CALITATE PROCESUALĂ PASIVĂ

Conform art. 36 C. proc. civ., “Calitatea procesuală rezultă din identitatea dintre

părţi şi subiectele raportului juridic litigios, astfel cum acesta este dedus judecăţii. (...)”.

Aceasta înseamnă că, în eventualitatea unui litigiu apărut în legătură cu un raport

juridic, în cadrul procesului ce are ca obiect acel raport juridic trebuie să participe

persoanele între care s-a născut respectivul raport juridic. În speţa de faţă, contractul

de vânzare fiind încheiat între vânzătorii PV şi PS, pe de o parte, şi cumpărătorul DN,

pe de altă parte, cererea de chemare în judecată formulată de către cumpărător se

impune a fi formulată faţă de ambii vânzători ori, în cazul de faţă, în condiţiile

decesului unuia dintre aceştia, în contradictoriu cu succesorii în drepturi ai acestuia.

Raportat la această problematică, instanţa a pus în vedere reclamantului-

cumparator DN să precizeze cadrul procesual complet până la termenul de judecată

fixat la data de 09.09.2017.

În conformitate cu disp. art. 242 alin. (1) C. civ., “Când constată că desfăşurarea

normală a procesului este împiedicată din vina reclamantului, prin neîndeplinirea obligaţiilor

stabilite în cursul judecăţii, potrivit legii, judecătorul poate suspenda judecata, arătând în

încheiere care anume obligaţii nu au fost respectate.”.

20
Aşadar, nerespectarea unei obligaţii impuse de către judecător, cum este şi cea

pusă în vedere la termenul de judecată anterior, de a preciza cadrul procesual, poate

duce la suspendarea judecării cauzei pentru o perioadă nedeterminată, împrejurare de

natură a fi contraproductivă, raportat la nevoia satisfacerii intereselor promovate de

către oricare din părţi.

“Precizarea cadrului procesual”, în speţa dedusă judecăţii, înseamnă ca

reclamantul DN să invedereze instanţei în contradictoriu cu ce persoane înţelege să

formuleze cererea de chemare în judecată iar, raportat la situaţia de fapt reţinută la

pct. 1)., se observă că acţiunea ce are ca obiect rezoluţiunea contractului de vânzare

trebuie formulată şi susţinută în contradictoriu cu ambii vânzători sau, în speţă, cu

vânzătorul în viaţa şi succesorii în drepturi (acceptanţi) ai celui decedat ulterior.

3). EXCEPŢIA TARDIVITĂŢII DEPUNERII ÎNTÂMPINĂRII

Sancţiunea nedepunerii de către pârât a întâmpinării sau a depunerii acesteia

peste termenul prevăzut de legea procesual civilă este decăderea din dreptul de a mai

propune probe şi de a mai ridica excepţii, în afara celor de ordine publică. Termenul

în care pârâtul trebuie să formuleze întâmpinare este de 25 de zile de la comunicarea

(primirea) cererii de chemare în judecată, în conformitate cu disp. art. 201 alin. (1) C.

proc. civ. Aşadar, verificarea tardivităţii întâmpinării formulate de către pârât implică

observarea intervalului de timp scurs de la comunicarea cererii de chemare în judecată

şi până la depunerea întâmpinării.

Greşita soluţionare a excepţiei tardivităţii depunerii întâmpinării poate fi

contestată prin intermediul căii de atac ordinare a apelului împotriva sentinţei ce

urmează a fi pronunţată.

21
4). EXCEPŢIA PRESCRIPŢIEI CERERII RECONVENŢIONALE

Termenul de prescripţie extinctivă a dreptului de a cere executarea obligaţiei,

în acest caz, este cel prev. de art. 2517 C. civ. (termenul de prescripţie general de 3 ani).

Aceasta înseamnă că lui DN, în calitate de debitor al obligaţiei de plată a ultimei rate

din preţul cumpărării imobilului, i se poate pretinde executarea obligaţiei sale în

termen de 3 ani de la data scadenţei obligaţiei. Având în vedere încheierea actului

adiţional la contractul de vânzare, acest termen s-a prorogat pentru data de 08.10.2016,

însemnând că la data de 08.10.2019 se prescrie şi dreptul vânzătorilor de a pretinde

executarea obligaţiei, sub rezerva îndeplinirii anumitor condiţii prevăzute de lege. În

mod evident, cererea reconvenţionala prin care paratul-vanzatorul PV pretinde de la

reclamantul-cumparator executarea obligaţiei sale, dreptul lui PV de a acţiona nu era

prescris extinctiv.

În ceea ce priveşte termenul în care cererea reconvenţionala trebuie formulată,

sancţiunea incidentă nu este prescripţia extinctivă, ci decăderea, reglementată de art.

185 alin. (1) C. proc. civ., conform căruia “Când un drept trebuie exercitat într-un anumit

termen, nerespectarea acestuia atrage decăderea din exercitarea dreptului, în afară de cazul în

care legea dispune altfel. Actul de procedură făcut peste termen este lovit de nulitate”. În cazul

cererii reconvenţionale, termenul în care aceasta trebuie formulată este acelaşi cu cel

privitor la depunerea întâmpinării, regulă stabilită prin art. 209 alin. (4) C. proc. civ.

fiind depunerea cererii reconvenţionale odată cu întâmpinarea, atunci când aceasta

din urmă este obligatorie (cum este şi cazul de faţă).

Legea permite părţii împotriva căreia se îndreaptă cererea reconvenţionala să

depună întâmpinare la aceasta, în acelaşi termen, de 25 de zile, în cadrul căreia se pot

invoca apărări referitoare la pretenţiile cuprinse în cererea reconvenţională. Astfel,

tardivitatea cererii reconvenţionale formulate de către PV putea să facă obiectul unei

întâmpinări formulate de către DN.

22
În lipsa depunerii întâmpinării la cererea reconvenţională prin care se invocă

tardivitatea depunerii cererii reconvenţionale, tardivitatea se acoperă şi nu mai poate

fi invocată ulterior.

5). EXCEPŢII REFERITOARE LA TIMBRAJUL CERERILOR

Acţiunile în justiţie care au un obiect evaluabil în bani se timbrează la valoare,

în conformitate cu OUG nr. 80/2013. Astfel, solicitarea paratului-vanzator de a cere

obligarea reclamantului-cumparator la plata sumei de 100.000 lei se timbrează la

această valoare, rezultând, în conformitate cu art. 3 din OUG amintită, taxa judiciară

de timbru în cuantum de 3105 lei.

Legea cere ca în cazurile în care se percepe taxă judiciară de timbru, dovada

plăţii acesteia să fie ataşată acţiunii în justiţie, sub sancţiunea anulării acesteia. Aceeaşi

sancţiune intervine şi pentru ataşarea dovezii achitării unei taxe mai mici decât cea

reglementată de OUG 80/2013.

Paratul-vanzator a înţeles să timbreze cererea reconvenţionala cu taxă judiciară

de timbru în cuantum de 100 de lei, în mod evident insuficient, motiv pentru care,

dacă nu urmează să remedieze acest aspect, acţiunea sa urmează a fi anulată ca

netimbrata. Anularea cererii reconvenţionale formulată de către paratul-vanzator nu

implică imposibilitatea de a formula aceeaşi pretenţie ulterior, în condiţii de legalitate.

6). CONDIŢII CERUTE PENTRU ADMITEREA ACŢIUNII ÎN CONSTATAREA

REZOLUŢIUNII UNUI CONTRACT

Pentru a putea cere rezoluţiunea, trebuie să existe o neexecutare a unei obligaţii

contractuale de către cocontractantul persoanei care solicită constatarea acestei

sancţiuni. Cu alte cuvinte, pentru ca reclamantul-cumparator să ceară rezoluţiunea,

trebuie ca paratul-vanzator să nu îşi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin contractul de

vânzare încheiat.

23
Obligaţiile vânzătorului sunt reglementate în C. civ., în cadrul Capitolului I din

Titlul IX.

Potrivit art. 1672 C. civ., vânzătorul este obligat:

 să transmită proprietatea bunului, sau după caz dreptul vândut.

Potrivit art. 1673 C.civ. vânzătorul este obligat să transmită atât proprietatea

bunului cât și toate drepturile și acțiunile accesorii ale vânzătorului.

În cazul nostru, nu există nimic care să indice că nu a operat o astfel de

transmisiune integrală.

 să predea bunul.

Art. 1685 C.civ. prevde că predarea se face prin punerea bunului vândut la

dispoziția cumpărătorului, în materialitatea sa ori în alt mod convenit, astfel încât

exercitarea posesiei de către cumpărător să fie liberă și neîngrădită. Prin îndeplinirea

obligației de predare, cumpărătorul intră în posesia bunului, îl poate folosi și poate să-

i perceapă fructele.

De asemenea, potrivit art. 1686 și 1687 C.civ., predarea bunului imobil se face

de către vânzător prin remiterea documentelor de proprietate și a cheilor imobilului

de către cumpărător .

În cazul nostru, reclamantul D.N. a exercitat posesia asupra bunului vândut în

mod liber și neîngrădit.

 să îl garanteze pe cumpărător contra evicțiunii.

Potrivit art. 1700 C.civ., cumpărătorul are dreptul de a solicita rezoluțiunea

contractului dacă a fost evins de întregul bun sau de o parte însemnată din bun, care

dacă ar fi fost cunoscută nu ar fi mai dus la încheierea contractului. Odată cu

rezoluțiunea, cumpărătorul poate cere restituirea prețului și repararea prejudiciului

suferit.

În acest sens, art. 1695 C.civ. prevede la alin. (1) că „vânzătorul este de drept

obligat să îl garanteze pe cumpărător împotriva evicțiunii care l-ar împiedica total sau

24
parțial în stăpânirea netulburată a bunului”, iar la alin. (2): „garanția este datorată

împotriva evicțiunii ce rezultă din pretențiile unui terț numai dacă acestea sunt

întemeiate pe un drept născut anterior datei vânzării și care nu a fost adus la cunoștința

cumpărătorului până la acea dată.

De asemenea, conform dispozițiilor art 1695 alin. (3) C.civ., există o garanție și

contra evicțiunii provenite din fapte imputabile vânzătorului, chiar dacă s-au ivit

ulterior vânzării.

Faptul personal al vânzătorului poate consta într-o tulburare de fapt, de

exemplu deposedarea cumpărătorului de o parte din bun, sau de o tulburare de drept,

de exemplu constituirea unei servituți, situații care nu sunt întâlnite și în prezenta

cauză.

Astfel, simplul fapt că ar fi existat o discuție cu privire la o intenție a pârâtului

P.V. de solicitare a anulării contractului pentru dol, nu constituie un motiv pentru a

interveni rezoluțiunea.

 să îl garanteze pe cumpărător contra viciilor ascunse.

Vânzătorul este obligat, în baza dispozițiilor art. 1707 C.civ. să răspundă dacă

sunt îndeplinite următoarele condiții:

I. viciul trebuie să fie intrinsec bunului,

II. viciul trebuie să existe la data transferului riscurilor,

III. viciul să fie ascuns,

IV. viciul să fie grav.

În cazul nostru, nici măcar nu se impută existența vreunui viciu.

Raportat la toate cele menționate mai sus, reclamantul D.N. nu este îndreptățit

să solicite rezoluțiunea contractului.

Or, în acest caz, din înscrisurile prezentate, se observă că vânzătorii PV şi PS şi-

au îndeplinit principala obligaţie contractuală (predarea bunului), motiv pentru care

rezoluţiunea solicitată de către DN nu are temeiuri aparente.

25
Referitor la împrejurarea unei ameninţări provenite de la fiul vânzătorilor, PR,

în sensul anulării contractului de vânzare pentru vicierea consimţământului prin dol,

acest deznodământ prezentat de către PR este unul foarte improbabil, în condiţiile în

care la încheierea contractului, niciuna din părţi nu a folosit mijloace frauduloase sau

dolosive pentru vicierea consimţământului celeilalte părţi.

Totodată, existenţa celor doi martori care pot confirma ameninţarea provenită

de la PR nu serveşte unui interes probatoriu în cadrul acestui proces, întrucât legea nu

permite administrarea probei cu martori în contra contractului de vânzare. Astfel,

conform art. 309 alin. (5) C. proc. civ., “proba cu martori nu se admite niciodată împotriva

sau peste ceea ce cuprinde un înscris și nici despre ceea ce s-ar pretinde că s-ar fi zis înainte, în

timpul sau în urma întocmirii lui, chiar dacă legea nu cere forma scrisă pentru dovedirea

actului respectiv”.

Este admisibilă propunerea martorilor în ipoteza atacării contractului pentru

fraudă, eroare, dol, violenţă sau invocarea incidenţei unei nulităţi absolute pentru

cauza ilicită sau imorală, însă acestea nu sunt cazuri care să îşi găsească corespondenţa

în prezenta cauză.

Conchizând aspectul constând în ameninţarea cu anularea contractului de

vânzare pentru dol, trebuie precizat că, până în prezent, nu s-au formulat cereri în

justiţie care să aibă acest obiect, pe de o parte, şi în măsura în care contractul de vânzare

a fost încheiat respectând cerinţele de legalitate şi de bună-credinţă, o atare acţiune nu

are un fundament solid, motiv pentru care nu poate fi admisă.

7). TIMBRAREA ACŢIUNII ÎN REZOLUŢIUNE

Cererile în justiţie evaluabile în bani sunt supuse timbrajului, cel care are o

pretenţie pe care doreşte să o valorifice pe cale judiciară trebuind să facă dovada

achitării taxei judiciare de timbru. Cuantumul acestei taxe se calculează după un

mecanism reglementat legal în OUG nr. 80/2013, astfel:

26
Pentru pretenţiile materiale care se încadrează între parametrii între 50.001 lei

și 250.000 lei - 2.105 lei +2% pentru ce depășește 50.000 lei, ceea ce înseamnă că, în cazul

pretenţiei ce are ca obiect suma de 200.000 lei, taxa de timbru va fi stabilită la

cuantumul de 5105 lei.

Sancţiunea neachitării acestei taxe de timbru este anularea cererii formulate.

8). SOLUŢIILE PE CARE LE POATE DISPUNE INSTANŢA

Instanta poate admite excepţia lipsei de interes invocată de către PV prin

întâmpinare, aceasta fiind întemeiată, raportat la argumentele invocate, aceasta

echivalând cu o respingere a cererii de chemare în judecată.

Chiar şi în ipoteza respingerii excepţiei, având în vedere dispoziţiile legale în

materie, în această speţă nu sunt îndeplinite condiţiile pentru ca DN să ceară

rezoluţiunea contractului de vânzare asupra imobilului în contradictoriu cu PV (a se

vedea condiţiile enumerate la pct. 6).

Neexistând un caz de neexecutare a obligaţiei contractuale din partea

vânzătorilor, soluţia previzionată în ceea ce priveşte cererea de chemare în judecată

formulată de către DN este una de respingere ca neîntemeiată.

În ceea ce priveşte cererea reconvenţională formulată de către PV, având în

vedere soluţia de respingere ce urmează a fi pronunţată faţă de cererea principală

formulată de către reclamant, în condiţiile legalei timbrări a acesteia, va fi admisă, în

ceea ce priveşte obligarea reclamantului la achitarea restului de preţ de 100.000 lei.

9). RENUNŢAREA RECLAMANTULUI

Renunţarea, în procesul civil, se poate face în două forme: renunţarea la

judecarea cauzei sau renunţarea la dreptul pretins.

În conformitate cu disp. art. 406 alin. (1) C. proc. civ., “Reclamantul poate să

renunţe oricând la judecată, în tot sau în parte, fie verbal în şedinţa de judecată, fie prin cerere

27
scrisă”, iar potrivit art. 408 alin. (1) C. proc. civ., “Reclamantul poate, în tot cursul

procesului, să renunţe la însuşi dreptul pretins, dacă poate dispune de acesta, fără a fi necesar

acordul pârâtului”.

În prima situaţie, dacă renunţarea la judecată se face după comunicarea cererii

de chemare în judecată (cazul reclamantului DN), pârâtul PV poate solicita instanţei

obligarea acestuia la plat cheltuielilor de judecată pe care le-a efectuat.

Tot în cadrul primei situaţii, dacă renunţarea se face la primul termen de

judecată sau ulterior, este necesar acordul pârâtului, direct sau indirect. Şi în această

situaţie pârâtul poate solicita obligarea reclamantului la plata cheltuielilor judiciare pe

care le-a efectuat până la acel moment.

Trebuie făcută precizarea că renunţarea reclamantului nu are efecte şi asupra

cererilor reconvenţionale formulate în cauză, acestea judecându-se independent de

soarta judiciară a cererii de chemare în judecată formulată de către reclamant, la care

se renunţă.

În a doua situaţie, renunţarea are o sferă de implicaţii juridice mai vastă,

reclamantul nerenunţând la judecarea cauzei, ci chiar la dreptul care face obiectul

acelei cauze (în speţă, dreptul de a invoca rezoluţiunea). Ca şi în cazul renunţării la

judecată, reclamantul poate fi obligat la cheltuieli de judecată, pe de o parte, iar pe de

alta, eventualele cereri reconvenţionale (şi alte cereri incidentale) se vor judeca, având

o soartă juridică autonomă faţă de cererea de chemare în judecată.

10). CONCLUZII ŞI SUGESTII

Raportat la situaţia juridică a reclamantului DN, renunţarea la judecată nu se

impune, cel puţin nu ca act de dispoziţie efectuat în mod necondiţionat, însă se impune

încercarea ajungerii la un consens între cele două părţi litigante, eventual prin

efectuarea unor demersuri specifice Legii 192/2006 privind medierea şi organizarea

profesiei de mediator, pentru ca părţile să îşi clarifice, fiecare în parte, doleanţele şi

28
obiectivele, deznodământul dorit fiind încheierea unui acord de mediere prin care se

pot tranşa toate aspectele relevante pentru prezenta cauză: cheltuielile de judecată,

renunţarea la judecată sau renunţarea la dreptul pretins, după caz, prorogarea

termenului scadenţei obligaţiei de plată a reclamantului DN, o eventuală dare în plată

etc.

VIZĂ AVOCAT ÎNDRUMĂTOR

29
Speța 2

La data de 3 martie 2016 AA – persoană fizică cu domiciliul în Ploiești, jud.

Prahova încheie, pentru o perioadă de 3 ani, un contract de închiriere cu BB – persoană

juridică cu sediul social în Craiova, jud. Dolj.

Contractul de închiriere viza un imobil (apartament) aflat la parterul unui bloc

situat în București, sector 3. Prin contract părțile au stabilit că se va plăti chirie lunară

de 1500 de lei, că imobilul va avea destinația de „spațiu depozitare arhivă contabilă” și

că BB – societatea chiriașă va efectua, pe cheltuială proprie care nu poate fi dedusă din

chirie, o serie de lucrări tehnice/îmbunătățiri aduse apartamentului cu privire la rețeaua

electrică și cu privire la montarea unui sistem de monitorizare și alarmă. Cu privire la

aceste lucrări tehnice părțile au convenit ca la sfârșitul celor 3 ani de închiriere

apartamentul să fie predat proprietarului AA, inclusiv cu lucrările tehnice efectuate de

către BB, fără ca acesta din urmă să ceară vreo despăgubire pentru aceste lucrări.

Pe parcursul derulării contractului, respectiv, în data de 16 mai 2017, AA a

observat că chiriașul BB nu a respectat destinația atribuită imobilului prin contractul de

închiriere, respectiv în loc să folosească apartamentul pentru depozitarea arhivei, BB

folosește spațiul ca punct de lucru cu activitate, prestând servicii comerciale către terți

(intermediere servicii turistice).

Lucrare profesională 4

A. Conținut/ Cerințe

În contextul de fapt prezentat în speță, proprietarul AA se prezintă la dvs., în

calitate de avocat, și vă cere ajutorul în sensul de a „termina închirierea” și de a evacua

pe chiriașa BB din spațiul închiriat, având în vedere că acesta nu a respectat clauza

30
contractuală cu privire la destinația bunului imobil închiriat. De asemenea, vă

menționează că dorește variante/proceduri cât mai rapide pentru finalizarea acestor

demersuri. Cu privire la aceste aspecte vă solicită o opinie legală în care să prezentați

variantele pe care le are, demersurile ce trebuie făcute, costurile aferente, durata

estimată a procedurilor. Redactați această opinie legală.

B. Rezolvare lucrare profesională 4

În speţa de faţă, pentru a obţine încetarea folosinţei bunului său de către chiriaşă

BB, proprietarul AA are la îndemână două mijloace procesuale:

1). PROCEDURA DE DREPT COMUN.

Prima este o acţiune civilă de drept comun, în rezilierea contractului de

locaţiune, prevăzută de disp. art. 1817 C. civ., potrivit cărora “atunci când, fără

justificare, una dintre părţile contractului de locaţiune nu îşi execută obligaţiile născute

din acest contract, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locaţiunea, cu daune-interese,

dacă este cazul, potrivit legii”.

Dezavantajul apelării la această procedură este lentoarea acesteia, în special din

prisma necesităţii punerii în întârziere a pârâtului, notificării acestuia în privinţa

rezilierii, dar cel mai important, din prisma obligativităţii respectării termenului de

preaviz de 60 de zile prevăzut de lege în cazul contractelor de locaţiune încheiate pe

perioade determinate.

De asemenea, judecarea cauzei nu se face de urgenţă, ci potrivit dreptului

comun, putând interveni diverse probleme în procedurile de citare sau eventualitatea

formulării unor cereri incidentale de către chiriasul-parat.

31
Pe baza hotărârii judecătoreşti obţinute după parcurgerea acestei proceduri de

drept comun, se poate face şi evacuarea chiriaşului. Astfel, în conformitate cu disp. art.

1831 C. civ., “(1) Dacă prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriaşului se face în baza unei

hotărâri judecătoreşti. (2) Chiriaşul este obligat la plata chiriei prevăzute în contract până la

data eliberării efective a locuinţei, precum şi la repararea prejudiciilor de orice natură cauzate

locatorului până la acea dată.”.

2). PROCEDURA SPECIALĂ.

Al doilea mijloc procesual pe care îl are la îndemână proprietarul este o

procedură specială, numită “Evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept”,

reglementată de art. 1034 şi urm. C. proc. civ.

Cu toate că şi această procedură presupune anumite formalităţi (punerea în

întârziere şi notificarea locatarului cu privire la reziliere), specificitatea procedurii

rezidă în alte aspecte:

Proprietarul trebuie să notifice chiriaşul prin executor judecătoresc să elibereze

şi să îi predea liber imobilul, în termen de 30 de zile de la primirea notificării. La cererea

de chemare de în judecată va trebui atașată dovada comunicării notificării locatorului.

Ulterior, dacă există un refuz din partea chiriaşului de a se conforma notificării,

proprietarul poate cere instanţei să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea

imediată a chiriaşului, pentru lipsa de titlu.

De preferat este alegerea procedurii speciale, având în vedere dorinţa

proprietarului de a se soluţiona acest diferend cu celeritate. Celeritatea procedurii

rezidă din următoarele: judecarea conform procedurii speciale se face de urgenţă, în

camera de consiliu, cu dezbateri sumare, dacă s-a dat cu citarea părţilor (art. 1042 alin.

(2) C. proc. civ.), întâmpinarea nu este obligatorie, iar hotărârea de evacuare este

executorie, atacabilă numai cu apel în 5 zile de la pronunțare dacă s-a dat cu citarea

părților sau de la comunicare când s-a dat fără citarea lor..

32
Taxa de timbru pentru această acțiune este în valoare de 100 lei stabilită conform

prevederilor art. 6 alin. (3) OUG nr. 80/2013, la care se adaugă costurile aferente

notificării chiriaşului prin executor judecătoresc, precum şi onorariul avocaţial.

Comparând cele două proceduri, se observă că recomandabilă este parcurgerea

procedurii speciale, în special în condiţiile în care se are în vedere rapiditatea efectuării

demersurilor în vederea evacuării chiriaşului.

VIZĂ AVOCAT ÎNDRUMĂTOR

33
Lucrare profesională 5

A. Conținut/Cerințe

În contextul de fapt prezentat în speță, proprietarul AA, analizând opinia legală

solicitată și întocmită de dvs. – în calitate de avocat, decide să înceapă demersul

judiciar pentru solicitarea de la pct. anterior. Redactați cererea de chemare în judecată

prin care să obțineți evacuarea chiriașului BB.

B. Rezolvare lucrare profesională 5

Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti

Secţia Civilă

Obiect: evacuare

Domnule Președinte,

Subsemnatul AA, identificat cu CI, seria __, nr. ______, CNP _____________,

domiciliat în Ploiești, ______________, jud. Prahova, cu domiciliul procedural ales la

Cab. AV. CEZAR PINTILIE, prin AV. CEZAR PINTILIE, în calitate de reclamant, în

contradictoriu cu

BB, cu sediul social în Craiova, _____________, jud. Dolj, având CUI ______, Nr.

înregistrare în Registrul Comerţului __________, cu domiciliul procesual obligatoriu, în

conformitate cu disp. art. 1037 alin. (1) C. proc. civ. în București, str. ______________,

parter, Sector 3, în calitate de pârât, în temeiul art. 1034 şi urm. C. proc. civ., înţeleg să

formulez prezenta

34
CERERE DE CHEMARE ÎN JUDECATĂ

prin care solicit instanței de judecată ca, prin hotărârea ce o va pronunţa, să dispună:

 evacuarea paratulei din imobilul situat în ________;

 obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de acest proces;

ÎN FAPT,

La data de 03.03.2016, între subsemnatul și pârâta BB s-a încheiat un contract de

închiriere, pentru o perioadă de 3 ani, având ca obiect imobilul (apartament) situat la

parterul unui bloc situat în __________________.

Una din clauzele contractuale se referă la destinaţia imobilului închiriat, fiind

stabilită cea de „spaţiu depozitare arhivă contabilă”. La data de 16.05.2017, am luat la

cunoştinţă de faptul că pârâta nu respectă destinaţia imobilului aşa cum a fost aceasta

convenită prin contractul de închiriere, înţelegând să îi schimbe destinaţia, efectuând

servicii comerciale (intermedii servicii turistice).

La aceeaşi dată, am parcurs proccedura de notificare pârâtei, punându-i în

vedere că prin acea notificare se realizează punerea în întârziere, cu aceeaşi ocazie

acordându-i acesteia un termen de 30 de zile pentru a remedia neexecutarea

contractuală pe care am constatat-o.

Văzând că pârâta nu a dat curs notificării menționate mai sus și a continuat să

folosească imobilul cu o altă destinație decât cea prevăzută în contractul de închiriere,

în baza art. 1817 și 1825 alin. (1) C.civ., la data de 17.06.2017 i-am comunicat pârâtei,

prin altă notificare, rezilierea unilaterală, întemeiată pe neexecutarea obligaţiilor

asumate de către această prin contractul de închiriere.

35
La data de 18.08.2017, i-am comunicat pârâtei, prin intermediul executorului

judecătoresc, o a treia notificare, prin care i-am solicitat ca în termen de 30 de zile de la

data primirii acesteia să elibereze imobilul și să-l predea subsemnatului, liber de orice

bunuri pe care le deținea în imobil.

Vă rog să constataţi admisibilitatea prezentei acţiuni, având în vedere întrunirea

cerinţelor prevăzute de către legiuitor în cuprinsul reglementării legale a procedurii

evacuării din imobilele folosite sau ocupate fără drept. Astfel:

 Neexecutarea fără justificare (culpabilă) a obligației de către debitor, condiție

prevăzută de art. 1516 alin. (2) C. civ., reprezentând schimbarea, fără drept, a

destinaţiei imobilului închiriat, contrar condiţiilor convenite la încheierea

contractului de închiriere;

 Neexecutarea să nu fie imputabilă creditorului, potrivit art. 1517 C. civ.

Raportat la această condiţie, fac precizarea că subsemnatul mi-am îndeplinit

obligaţiile contractuale, schimbarea destinaţiei imobilului închiriat fiind o conduită

adoptată exclusiv de către parată, în lipsa oricărui fel de acord din partea

subsemnatului.

 Neexecutarea să aibă o anumită însemnătate sau gravitate, cu excepţia

contractelor cu executare succesivă, în cazul cărora neexecutarea poate să fie și

de mică însemnătate, însă să aibă caracter repetat;

Această condiţie reiese din art. 1551 alin. (1) C. civ, conform căruia “Creditorul nu

are dreptul la rezoluţiune atunci când neexecutarea este de mică însemnătate. În cazul

contractelor cu executare succesivă, creditorul are dreptul la reziliere, chiar dacă neexecutarea

este de mică însemnătate, însă are un caracter repetat. Orice stipulaţie contrară este considerată

nescrisă.”. Caracterul repetat (în speţă, continuu) al încălcării obligaţiilor contractuale

de către parată nu suscită discuţii suplimentare, această condiţie fiind, pe deplin,

întrunită.

36
 Existența unei puneri în întârziere.

Astfel, în măsura în care părțile nu au prevăzut altfel prin contract, este necesar

ca înainte de a invoca rezilerea unilaterală, creditorul să acorde un termen suplimentar

de executare debitorului, în condiţiile prevăzute de art. 1522 și ale art. 1516 alin. (2) din

C. civ. Prin excepție, acordarea termenului suplimentar de executare nu este necesară

în cazul punerii în întârziere de drept, în ipotezele prevăzute de art. 1523 C.civ.

 Să existe declarația unilaterală de reziliere a creditorului, care poate interveni în

cazurile anume prevăzute de art. 1552 alin. (1) C.civ., respectiv când părțile au

convenit astfel, dacă debitorul se află de drept în întârziere sau când, fiind pus în

întârziere, debitorul nu a executat obligația în termenul stabilit de creditor sau într-un

termen rezonabil.

În cazul contractului de închiriere încheiat între mine şi parată, destinația

stabilită este folosirea imobilului pentru depozitarea arhivei. Pârâta, însă, folosește

imobilul cu altă destinaţie, fără acordul proprietarului.

În conformitate cu art. 1038, „Atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-

a stins (...) din orice altă cauză şi locatorul doreşte să intre în posesia imobilului, acesta va

notifica locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să

elibereze şi să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării

notificării”, eu îndeplinind această formalitate, fiind întrunită şi această condiţie.

Pentru motivele prezentate, vă rog să constataţi îndeplinirea tuturor condiţiilor

pentru admiterea acţiunii în evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept

prev. de art. 1034 şi urm. şi să dispuneţi evacuarea pârâtei din imobilul care a făcut

obiectul contractului de închiriere, folosit fără drept.

37
ÎN DREPT, înţelegem să ne folosim de disp. art. 1516 – art. 1517, art. 1522 – art. 1523,

art. 1549 – art. 1554, art. 1799 – art. 1800, art. 1817 C.civ., art. 1034 – 1045 C.proc.civ.,

precum şi orice alte dispoziţii a căror incidenţă va reieşi din cercetarea judecătorească.

ÎN PROBAŢIUNE, vă rog să încuviinţaţi proba cu înscrisuri, proba testimoniale și

proba cu interogatoriul pârâtei.

Domnului Președinte al Judecătoriei Sector 3 București

VIZĂ AVOCAT ÎNDRUMĂTOR

38
Lucrare profesională 6

A. Cerințe/Conținut

Făcând abstracție de sarcinile de la pct. 1 și pct. 2, chiriașa BB se prezintă la dvs., în

calitate de avocat, și vă cere ajutorul, prezentându-vă următoarea situație de fapt: AA

introdus, la data de 23 mai 2017, o cerere de chemare în judecată în contradictoriu cu

BB potrivit procedurii de evacuare din imobilele folosite sau ocupate fără drept din

NCPC solicitând evacuarea acestuia datorită schimbării destinației imobilului închiriat.

De asemenea, BB vă precizează următoarele: în perioada 16 – 20 mai 2017 AA l-a

notificat personal (prin fax) și prin avocat (prin poștă cu scrisoare recomandată și

confirmare de primire și conținut declarat) în vederea evacuării de îndată din spațiul

închiriat, că BB deși folosește spațiul ca punct de lucru cu activitate, prestând servicii

comerciale către terți (intermediere servicii turistice), a păstrat și destinația din contract,

respectiv de „spațiu depozitare arhivă contabilă”, că a achitat la zi chiria stabilită în

contract, context în care dorește să rămână în vigoare contractul de închiriere, așa cum

a fost semnat și să nu fie, pe cale de consecință, evacuat.

De asemenea, vă învederează faptul că dacă se va dispune totuși evacuarea, dorește

să obțină un drept de retenție pe apartament până la plata sumei de 8000 de lei

reprezentând costul lucrărilor la rețeaua electrică și la sistemul de monitorizare și

alarmă, bani care înțelege să-i recupereze de la AA având în vedere că nu s-a mai ajuns

la termen cu contractul de închiriere.

Cu privire la această situație de fapt, ca avocat, redactați actele de procedură, pe care

le considerați necesare, pentru a face apărările judiciare ce se impun în vederea

respingerii evacuării și pentru instituirea dreptului de retenție.

39
B. Rezolvare lucrare profesională 6

Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti

Secţia Civilă

Dosar nr. _____

Obiect: evacuare

Domnule Preşedinte,

Subscrisa, BB, cu sediul în Craiova, _____________, jud. Dolj, având CUI ______,

Nr. înregistrare în Registrul Comerţului __________, cu domiciliul procesual

obligatoriu, în conformitate cu disp. art. 1037 alin. (1) C. proc. civ. în București, str.

______________, parter, Sector 3, în calitate de pârâtă, în contradictoriu cu

AA, identificat cu CI, seria __, nr. ______, CNP _____________, domiciliat în

Ploiești, ______________, jud. Prahova, în calitate de reclamant, raportat la acţiunea în

evacuarea formulată de către acesta, înţeleg să formulez prezenta

ÎNTÂMPINARE

prin care solicit instanţei de judecată ca prin hotărârea ce o va pronunţa, să dispună:

 respingerea ca inadmisibilă a cererii de chemare în judecată;

 constatarea că cererea de chemare în judecată a fost formulată în contradictoriu

cu o persoană fără calitate procesuală pasivă;

 în subsidiar, respingerea cererii de chemare în judecată ca nefondată;

 obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată;

40
1). EXCEPŢIA INADMISIBILITĂŢII

Ridicarea acestei excepţii se raportează la neîndeplinirea condiţiei sine qua non a

notificării prealabile a ocupantului, prev. de art. 1038 alin. (1) C.proc.civ.

Notificarea efectuată de către reclamant nu îndeplineşte condiţiile cerute de lege,

din următoarele puncte de vedere:

I. Reclamantul mi-a solicitat evacuarea de îndată din imobil, însă aceste notificări

s-au realizat în intervalul 16.05.2017 – 20.05.2017, formulând cererea potrivit

procedurii speciale la data de 23.05.2017, nerespectându-se termenul imperativ

de 30 de zile prevăzut de lege;

II. de asemenea, notificările realizate de către reclamant s-au făcut prin fax şi prin

avocat, şi nu prin intermediul executorului judecătoresc, aşa cum cere

legiuitorul;

Conform art. 193 alin. (1) C. proc. civ. raportat la disp. art. 1038 alin. (1) C. proc.

civ dovada comunicării acestei notificări se va atașa cererii de chemare în judecată,

sancţiunea neîndeplinirii acestei proceduri prealabile fiind inadmisibilitatea cererii

introductive şi respingerea acesteia ca atare.

Nefiind îndeplinită procedura prealabilă prescrisă de lege în cazul cererilor de

evacuare din imobilele folosite sau ocupate fără drept, se impune respingerea cererii

formulate ca inadmisibilă.

2). EXCEPŢIA LIPSEI CALITĂŢII PROCESUALE PASIVE

Înţeleg să fac precizarea că între subscrisa şi reclamant există raporturi juridice

contractuale, rezultând din contractul de închiriere încheiat între părţi.

Procedura specială pe care reclamantul şi-a întemeiat acţiunea este incidentă în

cazul în care ocupantul sau fostul locatar refuză să renunţe la folosinţa imobilului după

41
încetarea efectelor convenţiei în baza căreia s-a folosit de imobilul respectiv, or între

noi, părţile, nu a intervenit rezilierea contractului, pentru a putea fi aplicabilă procedura

specială prev. de art. 1034 şi urm. C. proc. civ.

Fac precizarea că termenul pentru care s-a încheiat contractul este cel de 3 ani, la

expirarea căruia aceştia îşi va înceta efectele, în lipsa unei reînnoiri sau unei tacite

relocaţiuni, moment pana la care subscrisa am dreptul de folosinţă asupra imobilului

din care reclamantul solicită evacuarea subscrisei.

Pentru aceste motive, vă rog să constataţi că cererea este introdusă în

contradictoriu cu o persoană lipsită de calitate procesuală pasivă, admiţând excepţia şi

respingând actiunea ca atare.

3). NETEMEINICIA CERERII DE CHEMARE ÎN JUDECATĂ

Raportat la motivele invocate de către reclamant ca temeiuri pentru a justifica

evacuarea subscrisei din imobil, în speţă schimbarea destinaţiei folosinţei imobilului,

fac următoarele precizări:

Pentru a opera acest caz justificativ al rezilierii, se impune o nuanţare, în sensul

că această schimbare a destinaţiei trebuie să fie una semnificativă, susceptibilă de a

produce proprietarului o vătămare. Reclamantul nu numai că nu a probat, dar nici

măcar nu a indicat vătămarea suferită în urma schimbării destinaţiei imobilului. Vă rog

sa constataţi că schimbarea destinaţiei nu este una importantă şi nu e de natură a aduce

prejudicii proprietarului.

Mai mult decât atât, în urma constatării schimbării destinaţiei, dacă pentru

reclamant această împrejurare apare ca fiind prejudiciabilă, trebuia să procedeze la

demersurile necesare în vederea declarării rezilierii unilaterale, în speţă, să realizeze o

punere în întârziere a subscrisei.

42
Pentru aceste motive, vă rog să constataţi că cererea de chemare în judecată

având ca obiect evacuarea subscrisei din imobilul închiriat, potrivit procedurii speciale,

este neîntemeiată.

Pentru aceste motive, solicit instanţei de judecată să dispună:

 admiterea excepţiei inadmisibilităţii şi respingerea acţiunii ca inadmisibilă;


 admiterea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive şi respingerea acţiunii ca
fiind introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuală;

 în subsidiar, respingerea acţiunii ca nefondată;


 obligarea reclamantului la plata cheltuielilor judiciare ocazionate de judecarea
prezentei cauze;

ÎN DREPT, înţeleg să îmi întemeiez apărările pe disp. art. 1551, art. 1800, art. 1825 alin.

(2) C.civ., art. 205, art. 1034, art. 1038 C.proc.civ. şi pe alte dispoziţii legale a căror

incidenţă va reieşi din cercetarea judecătorească.

ÎN PROBAŢIUNE, vă rog să încuviinţaţi proba cu interogatoriul reclamantului şi proba

cu înscrisuri, constând în contractul de închiriere.

Cu deosebită consideraţie,

BB

prin AV. CEZAR PINTILIE

Domnului Preşedinte al Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti

43
Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti

Secţia Civilă

Dosar nr. _____

Obiect: pretenţii; instituire drept de retenţie;

Domnule Preşedinte,

Subscrisa, BB, cu sediul în Craiova, str. ______________, , jud. Dolj, având CUI

______, Nr. înregistrare în Registrul Comerţului __________, , în calitate de reclamantă,

în contradictoriu cu

AA, identificat cu CI, seria __, nr. ______, CNP _____________, domiciliat în

Ploiești, ______________, jud. Prahova, în calitate de pârât, înţeleg să formulez prezenta

CERERE DE CHEMARE ÎN JUDECATĂ

solicitând instanţei de judecată ca, prin hotărârea ce o va pronunţa, să dispună:

 obligarea pârâtului la plata sumei de 8.000 lei, reprezentând contravaloarea

efectuării unor lucrări asupra imobilului proprietatea pârâtului;

 instituirea unui drept de retenţie asupra bunului imobil sus-menţionat, până la

concurenţa sumei de 8.000 lei;

ÎN FAPT,

Între noi, părţile, a fost încheiat un contract de închiriere la data de 03.03.2016,

pentru un termen de 3 ani, asupra imobilului situat în ______, constând în _________.

Una din clauzele din respectivul contract stipula că subscrisa va efectua, pe

cheltuială proprie care nu poate fi dedusă din chirie, o serie de lucrări

tehnice/îmbunătățiri aduse apartamentului cu privire la rețeaua electrică și cu privire

44
la montarea unui sistem de monitorizare și alarmă. Cu privire la aceste lucrări tehnice

noi, părțile, am convenit ca la sfârșitul celor 3 ani de închiriere, apartamentul să fie

predat paratului, inclusiv cu lucrările tehnice efectuate de către subscrisa, fără ca acesta

din urmă să ceară vreo despăgubire pentru aceste lucrări.

Subscrisa am realizat lucrările de reparaţie şi îmbunătăţirile menţionate,

cheltuielile aferente acestor operaţiuni fiind în cuantum de 8.000 de lei, aşa cum reiese

din înscrisurile justificative depuse alăturat prezentei cereri.

Ulterior, la 23.05.2017, pârâtul a introdus o cerere de chemare în judecată, aflată

pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti, prin care a solicitat evacuarea mea, potrivit

procedurii speciale prev. de art. 1034 şi urm. C. proc. Civ., în mod evident, înainte de

expirarea termenului prevăzut în contractul de închiriere.

1). ÎN CEEA CE PRIVEŞTE PRIMUL CAPĂT DE CERERE (OBLIGAREA

PÂRÂTULUI LA PLATA SUMEI DE 8.000 LEI REPREZENTÂND

CONTRAVALOAREA EFECTUĂRII REPARAŢIILOR ŞI ÎMBUNĂTĂŢIRILOR)

Astfel, se poate trage concluzia intenţiei pârâtului de reziliere a contractului de

închiriere, anterior termenului de 3 ani convenit.

În ceea ce priveşte renunţarea subscrisei la dreptul de a solicita restituirea

cheltuielilor efectuate pentru lucrările de reparaţii şi îmbunătăţiri prevăzută în

contractul de închiriere, se impune a se observa că aceasta produce efecte în anumite

condiţii.

Din redactarea clauzei de renunţare la care înţeleg să fac referire („la sfârșitul celor

3 ani de închiriere, apartamentul urmează să fie predat proprietarului AA inclusiv cu lucrările

tehnice efectuate de către chiriașa BB, fără ca aceasta din urmă să ceară vreo despăgubire pentru

aceste lucrări”), se poate trage concluzia, întemeiată pe regulile de interpretare prevăzute

de lege, că aceasta produce efecte doar în ipoteza ajungerii la termen a contractului de

închiriere.

45
Or, în condiţiile rezilierii anticipate, indiferent de temeiurile invocate de către

pârât, este mai mult decât evident că odată cu încetarea anticipată a contractului de

închiriere, încetează şi efectele clauzei sus-menţionate.

Aşa fiind, având în considerare şi disp. Art. 1823 alin. (1) C. civ., potrivit cărora

“locatarul este îndreptățit la despăgubiri, dacă lucrările au fost efectuate cu acordul locatorului”,

vă rog să constataţi că solicitarea subscrisei de a obliga pârâtul la plata cheltuielilor

efectuate de către subscrisa cu reparaţiile şi îmbunătăţirile prevăzute în contractul de

închiriere este pe deplin întemeiată, motiv pentru care vă solicit admiterea acesteia.

2). ÎN CEEA CE PRIVEŞTE AL DOILEA CAPĂT DE CERERE (INSTITUIREA UNUI

DREPT DE RETENŢIE ASUPRA IMOBILULUI ASUPRA CĂRUIA S-AU FĂCUT

REPARAŢIILE ŞI ÎMBUNĂTĂŢIRILE)

Înţeleg să îmi întemeiez această solicitare pe disp. Art. 1823 alin. (3) C. civ.,

potrivit cărora “În cazul în care nu a avut acordul prealabil al locatorului, locatarul nu poate

invoca, în niciun caz, dreptul de retenţie”.

Din interpretarea per a contrario a acestei dispoziţii legale, rezultă că în cazul

obţinerii acordului prealabil de la locator, locatarul are dreptul de a solicita instituirea

unui drept de retenţie

De asemenea, conform art. 1823 alin. (1) C. civ., “Locatorul (...) nu poate fi obligat

la despăgubiri decât dacă locatarul a efectuat lucrările cu acordul prealabil al locatorului”

Astfel, se observă că trebuie avut în vedere un criteriu determinant în cadrul

analizei admisibilităţii unei solicitări de instituire a dreptului de retenţie – în speţă,

acordul locatorului la efectuarea lucrărilor de îmbunătăţire. Dovada clară a acestui

acord este chiar clauza contractuală menţionată în primul capăt de cerere, exceptând

renunţarea subscrisei la dreptul de a cere despăgubiri, pentru argumente deja

prezentate.

46
Astfel, coroborând dispoziţiile citate cu cele generale referitoare la dreptul de

retenţie prev. de art. 2495 alin. (1) C. civ., potrivit cărora “Cel care este dator să remită sau

să restituie un bun poate să îl reţină cât timp creditorul (...) nu îl despăgubeşte pentru cheltuielile

necesare şi utile pe care le-a făcut pentru acel bun (...)”, vă rog să constataţi că cererea

subscrisei de instituire a unui drept de retenţie asupra bunului imobil este pe deplin

legală şi întemeiată, motiv pentru care solicit admiterea acesteia.

Pentru aceste motive, solicit instanţei să dispună:

 obligarea pârâtului la plata sumei de 8.000 lei, reprezentând contravaloarea


lucrărilor de reparaţii şi îmbunătăţiri asupra imobilului proprietatea sa;

 instituirea unui drept de retenţie asupra imobilului respectiv, până la


concurenţa sumei de 8.000 lei;

 obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de judecarea


acestei cauze;

ÎN DREPT, înţeleg să mă folosesc de disp. Art. 1777-1823 C. civ., art. 2945 şi urm. C.

civ., art. 194 C. proc. Civ. şi de orice alte dispoziţii legale a căror incidenţă va reieşi din

cercetarea judecătorească.

ÎN PROBAŢIUNE, vă rog să încuviinţaţi administrarea probei cu înscrisuri şi cu

interogatoriul pârâtului.

Cu deosebită consideraţie,

BB

Prin AV. CEZAR PINTILIE

Domnului Preşedinte al Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti

VIZĂ AVOCAT ÎNDRUMĂTOR

47
III. FIŞA EVALUARE FORMATOR

SEMNĂTURĂ FORMATOR

____________________________________________________________________________

48

Anda mungkin juga menyukai