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desenvolvimento

urbano
I N S T I T U T O P Ó L I S

IDÉIAS PARA A AÇÃO MUNICIPAL

DU No 129 1999

limites para a ocupação do solo observando cui- ficiente de aproveitamento, levando em conta a
dados com a preservação do meio ambiente, não função social da propriedade urbana e o direito
PARCELAMENTO permitindo, por exemplo, o parcelamento do solo
em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações;
de todos à cidade, e abordando, especificamen-
te, o tema do parcelamento do solo urbano.

DO SOLO em terrenos com declividade igual ou superior a


30%; em áreas que tenham sido aterradas com
materiais nocivos, a menos que fossem tomadas ÁREA MÍNIMA
URBANO medidas para sanar esses problemas. Também
determinava que os loteamentos deveriam reser- PARA USO SOCIAL

A
var (sem edificações) uma faixa de 15 metros
de cada lado ao longo de cursos d’agua, rodovi- nova lei, por exemplo, deixa a cargo
A Lei Federal nº 9.785/99 as, ferrovias e dutos, e exigia a doação para o da legislação urbanística municipal a
transfere para os municípios Poder Público de, no mínimo, 35% da área da área mínima que deve ser doada em cada gleba
gleba a ser loteada para a implantação de siste- para o sistema de circulação, a implantação de
grande parte da responsabi- ma de circulação, áreas verdes e equipamentos equipamentos urbanos (serviços públicos de
lidade em legislar sobre de- como escolas, creches, posto de saúde, etc. água, de esgoto, de energia elétrica, de coleta
sapropriação por utilidade de águas pluviais, a rede telefônica e de gás
canalizado) e comunitários (educação, cultura,
pública, registros públicos e AUTONOMIA DOS saúde e lazer), a instalação de espaços livres e
parcelamento do solo urbano. áreas verdes de uso público.
MUNICÍPIOS O município, para garantir o interesse público

O A
e social, deve estabelecer na legislação muni-
processo de urbanização brasileiro ca- Lei 9.785, de janeiro de 1999, traz um cipal que, pelo menos 35% da gleba que será
racterizou-se, nas últimas décadas, pela grande impacto para o cotidiano das parcelada deve ser reservada para uso social e
expansão desordenada, na periferia dos gran- administrações municipais. A partir desta lei, ambiental. Esse percentual de área doada nor-
des centros urbanos, de loteamentos destituí- o poder público, ou o agente contratado legal- malmente é distribuído na seguinte proporção:
dos de infra-estrutura básica. Vastas extensões mente para a promoção de programas habita- • 15 a 20% para sistema viário;
do território destas cidades foram parcelados e cionais destinados à população de baixa renda, • 10 a 15% para área verde; e
ocupados sem se levar em conta padrões míni- fica dispensado de apresentar título de propri- • 5 a 10% para área institucional.
mos de qualidade ambiental, e à margem de edade definitivo para registrar o parcelamento Sistema viário
qualquer regulação urbanística que garantisse popular em áreas desapropriadas pelo Poder Deve-se destinar de 15 a 20% para o sis-tema
segurança quanto à posse da terra e um míni- Público, bastando que este comprove judicial- viário, evitando que seja sub-dimensionado, ou
mo de qualidade de vida, principalmente para mente a posse do imóvel para que seja emitido poderá se transformar em um obstáculo ao de-
a população de baixa renda. um título provisório. Isto significa agilização senvolvimento da cidade, exigindo recursos para
O Governo Federal, na tentativa de reverter o qua- para a aprovação e registro do parcelamento po- a desapropriação quando houver aumento do vo-
dro de deterioração urbano-ambiental, instituiu a pular e garantia para os adquirentes dos lotes, lume de tráfego. Além desse inconveniente, o
Lei nº 6.766/79, dispondo sobre o parcelamento ao permitir a eles a cessão de posse na aquisi- cenário futuro poderá ser o de áreas urbanas des-
do solo urbano, dado que o modelo de ocupação ção dos lotes do Poder Público, por instrumen- tituídas do acesso aos serviços públicos básicos.
que era aplicado, além de representar risco para to particular considerado como escritura pú- Áreas verdes e institucional
os assentados em áreas ambientalmente frágeis, blica, válido para obtenção de financiamento As praças e as áreas verdes são espaços impor-
comprometia a qualidade de vida da cidade. habitacional. tantes nas cidades não só do ponto de vista eco-
A Lei Lehman, como ficou conhecida a Lei As demais alterações flexibilizam os parâmetros lógico, mas também por serem lugares de en-
6.766/79, estabelecia exigências mínimas de urbanísticos exigidos no parcelamento do solo contro da comunidade. No entanto, a grande
padrões urbanísticos necessários para aprovar urbano, dando maior autonomia aos municípios questão em torno do percentual da gleba a ser
a implantação do loteamento urbano: drenagem para a execução de sua própria política urbana. doado para áreas verdes e de lazer é a conser-
de águas pluviais, redes de abastecimento de Ao município caberá, através da elaboração de vação dessas áreas. É uma prática comum re-
água potável e esgotamento sanitário, energia Plano Diretor ou Lei Municipal, definir os usos servar as porções menos valorizadas da gleba
elétrica pública e domiciliar e as vias de circu- permitidos e os índices urbanísticos de parcela- para estes fins. Além disso, muitas vezes há
lação, pavimentadas ou não. mento e ocupação do solo(Veja DICAS nº 77), demora entre a posse da área pelo poder públi-
Além destes padrões mínimos, a Lei estabelecia tais como o tamanho mínimo dos lotes e o coe- co e a implantação dos equipamentos sociais
previstos, favorecendo a ocupação clandestina
destas áreas.
INFRA-ESTRUTURA REGULARIZAÇÃO
Índices mínimos adequados para essas áreas BÁSICA
vão de 10 a 15% da gleba. A apropriação da A nova lei também altera os prazos de vigência
área pode ser viabilizada através de parceria A nova lei, ao definir a infra-estrutura básica das diretrizes do projeto de loteamento (traça-
com o loteador, abrindo a possibilidade de uma que os loteamentos devem conter, distingue en- do básico do sistema viário, localização dos ter-
redução da área a ser doada, desde que esta seja tre os parcelamentos em geral e os parcelamen- renos destinados aos equipamentos urbano e
entregue já equipada (praça, parque, quadras) tos populares situados em zonas habitacionais comunitário e das áreas livres de uso público)
ou eventualmente com edificação para fins ins- declaradas de interesse social. de dois anos para quatro anos. Também esten-
titucionais. Deve-se tomar muito cuidado na Para os parcelamentos em geral, estabelece como de o prazo máximo para a execução das obras
definição das contrapartidas neste caso, por- infra-estrutura básica os equipamentos urbanos de dois para quatro anos.
que, embora o valor da construção seja facil- de escoamento de águas pluviais, iluminação pú- A lei municipal pode reduzir os prazos de
mente verificável, o valor da terra é variável. blica, redes de esgoto sanitário e abastecimento vigência das diretrizes do projeto de lotea-
Será necessário pensar uma forma de equili- de água potável, de energia elétrica pública e do- mento e o prazo máximo para a execução das
brar os valores para se permitir uma troca jus- miciliar e ainda as vias de circulação pavimenta- obras, levando em conta a dinâmica do de-
ta. O importante é garantir que as áreas doadas das ou não. senvolvimento urbano do município, preven-
para áreas verdes sejam realmente apropriadas Com relação aos loteamentos populares, não do a aplicação dos instrumentos urbanísti-
pela comunidade (veja DICAS Nº 119). há exigência de rede de esgoto sanitário, ener- cos que façam valer a função social da pro-
A prefeitura pode também propor a doação de gia elétrica pública e domiciliar e vias de cir- priedade urbana.
uma área que não esteja necessariamente na gle- culação, tornando facultativa a implantação Para obter o registro do imóvel em cartório, os
ba onde foi realizado o loteamento. Freqüente- desta infra-estrutura por parte do loteador e parcelamentos considerados de interesse públi-
mente as áreas doadas nas próprias glebas são do Poder Público. co, executados por Planos e Programas Habi-
pequenas e acabam pulverizadas no espaço ur- Para garantir infra-estrutura básica para os lo- tacionais do município, estão isentos das exi-
bano, dificultando sua manutenção. O municí- teamentos populares, a legislação municipal gências ou sanções impostas aos empreende-
pio poderia incorporar uma área maior e mais deve exigir que as “soluções” para o esgota- dores privados. Fica assegurado por lei o do-
significativa para o patrimônio paisagístico e mento sanitário e o abastecimento de energia mínio público da gleba.
ambiental da cidade, com melhores condições elétrica pública e domiciliar sejam objeto de Para as regiões metropolitanas manteve-se a
de preservação, definindo-a como objeto para estudos técnicos e contem com a participação exigência, já presente na Lei Lehman, de anu-
a recepção da transferência do percentual de popular na escolha das que melhor atenderem ência prévia do órgão metropolitano compe-
doação de área pública exigido dos loteadores. as necessidades dos moradores. tente para aprovação de loteamento.

LOTEAMENTOS CLANDESTINOS E IRREGULARES


A regularização de lotea- área, dentro do próprio consigam mapear no ter- cartográfica que inclua
mentos clandestinos e ir- município. ritório municipal os lo- informações sócio-eco-
regulares deverá ser pla- A implantação destes cais onde há maior nível nômicas, facilitando a
nejada caso a caso, po- mecanismos de compen- de carência de equipa- identificação destas áre-
dendo a legislação conter sação na legislação ur- mentos públicos ou áre- as (veja DICAS Nº 94).
instrumentos urbanísticos banística municipal deve as verdes. O uso do geo- Cabe aos municípios,
contra a exclusão social, ser precedida por estu- processamento permite a através do plano diretor
como a definição de Zonas dos de viabilidade que construção de uma base e de sua legislação urba-
de Especial Interesse So- nística municipal, insti-
cial, que permite elaborar ÁREA MÍNIMA A SER RESERVADA tuir instrumentos e pa-
legislação específica que PARA USO SOCIAL E AMBIENTAL drões urbanísticos e am-
contemple as peculiarida- bientais, associado a um
10% área verde
des e o contexto urbano 20% sistema viário sistema eficaz de gestão
do assentamento (veja DI- e fiscalização do solo ur-
CAS Nº 117). bano, voltados a comba-
Na redação da lei deve- ter a implantação de lo-
se prever mecanismos de teamentos urbanos que
compensações que, na re- aumentem a degradação
gularização dos lotea- ambiental e reduzam a
mentos clandestinos que qualidade de vida nas ci-
não oferecerem espaço fí- dades, bem como pro-
sico para a doação do 65% lotes 5% área institucional mover uma reforma ur-
percentual de área públi- bana que torne efetivo o
ca, permitam a possibili- direito à cidade, reduzin-
dade de este percentual Autor: Fernando Bastos - Consultores: Raquel Rolnik, Nelson Saule do a desigualdade e a
ser aplicado em outra Jr. e Ana Lucia Ancona. exclusão social.
Instituto Pólis- Rua Cônego Eugênio Leite, 433 - São Paulo - SP - Brasil
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