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INFORME DE TASACIÓN DE INMUEBLE

T- XXXXX-XXXX-2016

DATOS GENERALES
CLIENTE : XXXXXXXXXXXX

PROPIETARIO(S) : XXXXXXXXXXXX

SOLICITANTE : XXXXXXXXXXXX

UBICACIÓN REGISTRAL : CALLE CERRO COLORADO, MANZANA E LOTE 15,


URBANIZACIÓN SAN IGNACIO DE MONTERRICO LOYOLA,
DISTRITO SANTIAGO DE SURCO; PROVINCIA Y
DEPARTAMENTO DE LIMA.

UBICACIÓN AUTOAVALÚO : JIRÓN CERRO COLORADO N° 328, MANZANA E LOTE 15,


URBANIZACIÓN SAN IGNACIO DE MONTERRICO LOYOLA,
DISTRITO SANTIAGO DE SURCO; PROVINCIA Y
DEPARTAMENTO DE LIMA.

UBICACIÓN IN SITU : CALLE CERRO COLORADO, MANZANA E, LOTE 15,


URBANIZACIÓN SAN IGNACIO DE MONTERRICO LOYOLA,
DISTRITO SANTIAGO DE SURCO; PROVINCIA Y
DEPARTAMENTO DE LIMA.

DESCRIPCIÓN / USO : INMUEBLE DE 03 PISOS / VIVIENDA


ESTADO DE CONSERVACIÓN : MUY BUENO

ANTIGÜEDAD INMUEBLE : 39 y 11 AÑOS ÁREA TOTAL TERRENO: 240.00 m2

DECLARATORIA DE FÁBRICA : SI ( X ) NO ( . ) PARCIAL ( X ) TOTAL ( . )

FECHA DE VALUACIÓN : 23 DE SEPTIEMBRE DE 2016

DATOS TÉCNICOS
VALOR DEL TERRENO : 240.00 m2 US$ 348,000.00 S/. 1,183,200.00
VALOR EDIFICACIONES : 293.85 m2 US$ 81,328.75 S/. 276,517.75
VALOR DE REPOSICIÓN : 1.00 US$ 429,328.75 S/. 1,459,717.75
VALOR COMERCIAL : US$ 429,350.00 S/. 1,459,790.00
OTROS
TIPO DE CAMBIO US$ : 3.40 NUEVOS SOLES
OBSERVACION./CARG : Hipoteca: Inscrita en el asiento D00006 y rectificada en el asiento D00007 de la P.
AS/ADVERTENCIAS E. Nº XXXXXXXXX, a favor del BANCO XXXXXXXXXX, hasta por la suma de
US$ 308,760.00 Dólares Americanos, de fecha 29 de Mayo de 2013.
PERITO : VALORUM GRUPO CONSULTOR SAC, REPEV Resolución S. B. y S. 5770-2014
INFORME DE TASACIÓN COMERCIAL DE UN INMUEBLE
I. DATOS GENERALES

Cliente : XXXXXXXXXXXXXX

Propietario(s) : XXXXXXXXXXXXXXX

Solicitante : XXXXXXXXXXXXXXX

1.1 UBICACIÓN DEL INMUEBLE

Coord. Geog. : Latitud -12.137324 Longitud -76.976184

Ubicación : Calle Cerro Colorado, Manzana E, Lote 15, Urbanización San Ignacio De
Registral Monterrico Loyola, Distrito Santiago De Surco; Provincia Y Departamento
De Lima.

Ubicación : Jirón Cerro Colorado, Manzana E, Lote 15, Urbanización San Ignacio De
Autoavalúo Monterrico Loyola, Distrito Santiago De Surco; Provincia Y Departamento
De Lima.

Ubicació In : Calle Cerro Colorado, Manzana E, Lote 15, Urbanización San Ignacio De
Situ Monterrico Loyola, Distrito Santiago De Surco; Provincia Y Departamento
De Lima.

1.2 FECHA DE LA INSPECCIÓN OCULAR

17 de septiembre de 2016.

1.3 DESCRIPCION Y DISTRIBUCIÓN DEL INMUEBLE

Se trata de 01 casa de tres pisos situado frente a una calle de una vía. Ubicado en una zona
con predominio residencial. Construido de concreto. El estado de conservación es muy bueno.

El inmueble tiene la siguiente distribución:

Piso 1 : Cochera, baño de visitas, sala comerdor, cocina, lavanderia,


cuarto y baño de servicio, jardín.

2.1 INFRAESTRUCTURA DEL ENTORNO

El entorno en donde se ubica el predio es de característica residencial. Cuenta con veredas


de concreto y pistas asfaltadas. Posee redes de agua potable y desagüe, alumbrado público
y electricidad; está conectado al servicio telefónico, de cable e Internet que el predio puede o
no usufructuar. Las principales vías de acceso son la Avenida Agustín Rosa Lozano y la Carr.
Panamericana Sur.

2.2 ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO

Zonificación : RDB – Residencial de Densidad Baja

Uso : Vivienda
2.3 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS

Los linderos y medidas perimétricas se encuentran inscritos en el la Ficha N° XXXXX que


continúa en la Partida Electrónica Nº XXXXXXX del Registro de Propiedad Inmueble de Lima.

LINDERO DESCRIPCIÓN LONGITUD


Por el Frente Colinda con la calle Cerro Colorado. 12.00 ml
Por la Derecha Colinda con el Chalet 306. 20.00 ml
Por la Izquierda Colinda con el Chalet 370. 20.00 ml
Colinda con el Chalet 509, con la calle
Por el Fondo 12.00 ml
Cerro Verde.
TOTAL PERÍMETRO 64.00 ml

2.4 ÁREAS

Área Terreno : 240,00 m2 (Según Partida Electrónica)


2
Inmueble : 240,00 m

Área Techada : 293.85 m2 (Según PU de Autoavalúo)

Piso 1 : 81.80 m2
Piso 1 : 30.55 m2
Piso 2 : 76.55 m2
Piso 2 : 30.55 m2
Piso 3 : 74.40 m2

2.5 EDIFICACIÓN

El inmueble ha sido construido con las siguientes características técnicas:

- Cimentación : Cimientos de concreto armado.


- Estructura : Columnas, vigas y escaleras de concreto armado.
- Muros : Ladrillo de arcilla asentado con mortero de arena-cemento.
- Techos : Aligerados horizontales e inclinados de concreto armado.
- Pisos : Parquet en áreas sociales e íntimas, cerámico en áreas de
servicio.
- Puertas : Puertas exterios de madera maciza, puertas interiores de
madera apanelada.
- Ventanas : Sin marcos con fijaciones de metal y vidrio templado
transparente.
- Revestimientos : Tarrajeo frotachado, pintura látex lavable.
- Baños : Aparatos de loza vitrificada blanca, grifería nacional, ovalín de
loza. Enchape de porcelanato y cerámico.
- Cocina : Reposteros altos y bajos de melamine, tablero de granito.
Enchape de cerámico en cocina y lavandería.
- Instalación eléctrica : Empotrada con suministro monofásico, circuitos
independientes.
- Instalación sanitaria : Empotrada con tubería de PVC, redes de agua fría, caliente y
desagüe. Conexiones para lavadora.
- Otros : Patio y jardines.

2.6 ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACIÓN, DEPRECIACIÓN Y FACTOR DE AJUSTE

La depreciación se ha obtenido de conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones


del Perú, empleando las tablas indicadas correspondientes, de acuerdo a la antigüedad y al
estado de conservación del inmueble.

Estado de Depre Factor


Descripción Tabla Años Material
conservación ciación Ajuste
Edificación Original 1 39 Ladrillo Bueno 26 % 0.74
Ampliación 1 1 11 Ladrillo Bueno 14 % 0.86

3.7 INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA PARA TERRENO

Distancia Persona Zonifi Compa


Item Descripción / Ubicación Fuente Teléfono Fecha
mts. Contacto Cación Ración
Terreno ubicado en la
Urbanización San Ignacio
de Loyola, calle Cerro Magaly 19
https://goo. 993204554
1. Blanco, lote 27, Mz. “T”, 50 Bordo RDB Similar SEP.
gl/4KnYFl 994078644
distrito Santiago de Surco. Molina 2016
T = 380.00 m2,
US$ 650,000.00
Terreno ubicado en la
Urbanización San Ignacio
de Loyola, calle Cerro 19
https://goo. Freddy
2. Colorado, distrito Santiago 20 998002056 RDB Similar SEP.
gl/Ea9Tep Medina
de Surco. 2016
T = 305.00 m2,
US$ 440,000.00
Casa ubicado en la
Urbanización San Ignacio
de Loyola, calle Cerro
19
Rico, distrito Santiago de https://goo. Cecilia
3. 100 997915349 RDB Similar SEP.
Surco. gl/3xkIEV Arteaga
2016
AT = 300.00 m2,
AC = 255.00 m2
US$ 480,000.00

HOMOLOGACIÓN DE VALORES UNITARIOS DE TERRENO

IT VALOR NETO ÁREA VUT FACTORES DE HOMOLOGACIÓN FACT. VUT HOM. VALI
EM US$ m2 US$/m2 Ubic. Ent. Sup. Serv. Zon. F.N. RESUL. US$/m2 DAR?
1 650,000.00 380.00 1,710.53 1.00 1.00 1.05 1.00 1.00 0.95 0.97 1,659.21 Sí
2 440,000.00 305.00 1,442.62 1.00 1.00 1.03 1.00 1.00 0.95 0.98 1,413.77 Sí
3 390,750.00 300.00 1,302.50 1.00 1.00 1.03 1.00 1.00 0.95 0.99 1,289.48 Sí
240.00 VUT HOMOLOGADO PROMEDIO US$/m2 1,454.15
3.8 PLANO DE UBICACIONES

IV. CÁLCULOS EFECTUADOS

4.1 DESARROLLO PARA DETERMINAR EL VALOR COMERCIAL (VC)

a. Valor de Terreno (VT)

De acuerdo a la ubicación del inmueble, la oferta y demanda de la zona, el Perito asigna un


Valor Unitario de Terreno: US$ 1,450.00/m2.

VALOR DEL TERRENO


DESCRIPCIÓN
ÁREA US$ / M2 VT
Terreno 240.00 1,450.00 348,000.00
TOTALES 240.00 US$ 348,000.00
b. Valor Comercial Unitario de Edificación (VUE)

De acuerdo a las características constructivas y materiales que han sido utilizados para la
edificación, el Perito asigna un Valor Comercial Unitario de Edificación que se deduce del
siguiente cuadro:

DESCRIPCIÓN CCDDFCD CCEDFCD CCDDFCD CBEDFCD CCEDFCD


Muros y Columnas 298.56 298.56 298.56 298.56 298.56
Techos 220.24 220.24 220.24 266.57 220.24
Pisos 125.56 84.13 125.56 84.13 84.13
Puertas y Ventanas 108.96 108.96 108.96 108.96 108.96
Revestimientos 82.31 82.31 82.31 82.31 82.31
Baños 70.04 70.04 70.04 70.04 70.04
Instal. Electricas y Sanit. 113.56 113.56 113.56 113.56 113.56
Obras Exteriores 14.94 13.87 14.94 10.04 13.87
Total S/. 1,034.17 991.67 1,034.17 1,034.17 991.67
20% GG + Utilidades S/. 206.83 198.33 206.83 206.83 198.33
V.U. Comercial S/. 1,241.00 1,190.00 1,241.00 1,241.00 1,190.00
VALOR UNIT. EDIFIC.: 365 350 365 365 350
VUE (Dólares) = US$ 365.00 350.00 365.00 365.00 350.00
T.D.C.: US$ = S/. 3.400

c. Valor de la Edificación Declarada (VE)

De acuerdo a las características constructivas y materiales que han sido utilizados para la
edificación, el Perito asigna un Valor Unitario de Edificación en el siguiente cuadro:

VALOR DE LA EDIFICACIÓN
DESCRIPCIÓN
ÁREA US$ / M2 F. DEPR. VE
Piso 1 81.80 365.00 0.74 22,094.18
Piso 1 30.55 350.00 0.74 7,912.45
Piso 2 76.55 365.00 0.74 20,676.16
Piso 2 30.55 365.00 0.74 8,251.56
Piso 3 74.40 350.00 0.86 22,394.40
TOTALES 293.85 M2 US$ 81,328.75

d. Valor de Reposición del Inmueble (VR)

VALOR DE REPOSICIÓN EN US$


DESCRIPCIÓN
VT VE VR
Inmueble 348,000.00 81,328.75 429,328.75
TOTALES 348,000.00 81,328.75 429,328.75

e. Valor Comercial del Inmueble (VC)

De acuerdo a la evaluación de precios en el entorno el Perito considera que el valor de


reposición calculado refleja el valor comercial del inmueble, por lo tanto se asigna un Fm =
1.00; luego:

FACTOR VALOR COMERCIAL


DESCRIPCIÓN VR
MEJOR. VR x FM AJUSTADO
Inmueble 429,328.75 1.00 429,328.75 429,350.00
TOTALES 429,328.75 US$ 429,350.00
VI. DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA

- La información de precios se obtuvo de acuerdo a la experiencia del Perito complementada


con datos de nuestra base de datos, estudio de mercado e Internet.
- Copia de la Declaración Jurada de Autoavalúo 2015.
- Copia de la Partida Electrónica Nº XXXXXXX, de fecha XX de Septiembre de 2016.

23 de Septiembre de 2016.
VII. ANEXO FOTOGRÁFICO
ENTORNO

PRIMER PISO
SEGUNDO PISO