Anexo II - Laudo de Avaliação Dos Bens e Ativos (Araguaina)

LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

PROPOSTA Nº 47187
LAUDO Nº 66847/66844 | NOVEMBRO/2014
ESTRADA DA ÁGUA AMARELA, S/NR. - CHÁCARA BOM JARDIM -
ARAGUAÍNA - TO

Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904
São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020
Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br

N.º PROPOSTA : 47187.0
N.º LAUDO : 66847/66844
SOLICITANTE : Indústria e Comércio de Carnes e Derivados Boi Brasil Ltda
PROPRIETÁRIO : Frigorífico Araguaína Ltda
FINALIDADE : Determinação de Valor de Mercado
ENDEREÇO : Estrada da Água Amarela, s/nr. - Chácara Bom Jardim -

Araguaína - TO
VALORES DA AVALIAÇÃO:
VALOR DE MERCADO: R$ 13.061.213,00 (Treze milhões e sessenta e um mil e

duzentos e treze reais)
Considerando o imóvel e bens móveis livres de qualquer ônus, posse, domínio,

hipoteca ou desapropriações que pesem sobre os mesmos e para a finalidade
específica para a qual foi destinada esta avaliação, para a data base Novembro/2014.
O valor citado acima se refere à finalidade específica deste laudo, ou seja, não
podendo servir de base para outras finalidades, para isso os critérios de avaliação
bem como os valores deverão ser re-analisados.
São Paulo, 28/novembro/2014.

SETAPE
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES
CREA-SP 0183298
/DXGRGH$YDOLD©¥R
&5($63 &5($63
$VVLQDGRGLJLWDOPHQWH $VVLQDGRGLJLWDOPHQWH
:$/',5$/9(6 SRU:$/',5$/9(6 521$/'2 SRU521$/'2
7(,;(,5$ 5,%(,52 5,%(,52
7(,;(,5$ -81,25
-81,25 /RFDOLGDGH6¥R3DXOR
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'DWD

Este documento foi assinado por AC SERASA SRF ICP-BRASIL. A lei brasileira, conforme Medida Provisória 2.100-2,
determina validade legal para qualquer documento digital certificado pela ICP-Brasil

2

1E/
MÓDULO 1 .......................................................................................................................... 4
RESUMO DA AVALIAÇÃO .................................................................................................. 4
MÓDULO 2 ........................................................................................................................ 13
AVALIAÇÃO DO TERRENO .............................................................................................. 13
MÓDULO 3 ........................................................................................................................ 22
AVALIAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS.................................................... 22
MÓDULO 4 ........................................................................................................................ 44
AVALIAÇÃO DE BENS MÓVEIS ....................................................................................... 44
MÓDULO 5 ........................................................................................................................ 46
METODOLOGIAS E CRITÉRIOS ...................................................................................... 46
MÓDULO 6 ........................................................................................................................ 57
ENQUADRAMENTO E ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO .............................................. 57
MÓDULO 7 ........................................................................................................................ 65
BENS MÓVEIS – RELATÓRIO ANALÍTICO ...................................................................... 65
MÓDULO 8 ........................................................................................................................ 66
LISTA DE FORNECEDORES ............................................................................................ 66
MÓDULO 9 ........................................................................................................................ 67
FOTOS .............................................................................................................................. 67
MÓDULO 10 ...................................................................................................................... 73
DOCUMENTOS UTILIZADOS ........................................................................................... 73

3

MÓDULO 1
RESUMO DA AVALIAÇÃO

4

M.1. INTRODUÇÃO
A SETAPE – Serviços Técnicos de Avaliação do Patrimônio e Engenharia

Ltda., inscrita no CNPJ-MF sob o no 44.157.543/0001-92, com sede na Rua Paes
Leme, 524, cj. 121, São Paulo, SP, contratada pela Indústria e Comércio de Carnes e
Derivados Boi Brasil Ltda. procedeu à avaliação de Prédio Industrial localizado na
Estrada da Água Amarela, s/nr, para a finalidade de Determinação de Valor de
Mercado, com data base para Novembro/2014.
O resultado da avaliação, bem como critérios técnicos, método adotado, nível

de precisão e fundamentação, definições técnicas, procedimentos para a
determinação de valores estão detalhados neste laudo, onde estão especificados os
objetos da avaliação e memoriais de cálculo.
M.1.1. ESCOPO
Esta avaliação tem por finalidade determinar os valores de mercado, dos bens
móveis e imóveis, apresentados pelo cliente, pertencentes ao Frigorífico Araguaína Ltda.
M.1.2. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
De acordo com a inspeção efetuada no local em 14 de novembro de 2014,

acompanhado por Sr. Sergiomar (63) 3353-2299, elementos fornecidos pelo
solicitante e dados obtidos em várias fontes cadastrais, as características principais
do objeto da avaliação são as seguintes:

5

M.1.2.1. LOCALIZAÇÃO
Tipo do Imóvel Prédio Industrial – Frigorífico

Proprietário Frigorífico Araguaína Ltda
Endereço Estrada da Água Amarela, s/nr.
Bairro Chácara Bom Jardim
Município Araguaína
Estado Tocantins
M.1.2.2. MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
M.1.2.3. ZONEAMENTO
De acordo com o Plano Diretor vigente do município de Araguaína, o imóvel

avaliando localiza-se em Zona Urbana, porém não foi possível obter o mapa de
zoneamento do município.

6

M.1.3. CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO DE SITUAÇÃO
Logradouro Mão Largura Qtd Traçado Pavimentação Calçadas Guias Sarjetas

Direção Pistas
Estrada da Água Dupla 6m Uma Retilíneo Terra batida Não Não Não
Amarela
M.1.4. MEIOS NORMAIS DE ACESSO
O imóvel possuiu acesso somente por meio de veículos próprios.
M.1.4.1. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO
Uso Predominante: Rural.

Densidade de Ocupação: Baixa
Padrão Econômico: Médio
Distribuição da Ocupação: Horizontal
Área Sujeita a Enchentes: Não
Melhoramentos Públicos: Água, Energia Elétrica, Telefone.
Transportes Coletivos: Não
Equipamentos Comunitários: Não
Intensidade de Tráfego: Baixo
Nível de Escoamento: Ótimo
Principais Pólos de Influência: Centro do Município de Araguaína, Rodovia BR 153.
Principais Vias de Acesso: Rodovia BR 153.

7

M.1.3.2. OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA
M.1.5. DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL
O terreno do imóvel avaliando possui formato regular, topografia plana, área

total de 633.757,00 m2, de acordo com planta fornecida pelo solicitante.
Como documente de matrícula recebemos somente o documento de certidão

de matrícula nº 38.471, que se refere somente parte da área de terreno imóvel,
nomeada como lote 15/03-A, conforme a tabela abaixo:
Data
Matricula Numero Área (há) Cartorio
Registro
38.471 18.43.93ha Registro de Imóveis de Araguaína 12/06/2013
.Em planta fornecida pelo solicitante, notamos que a área total indicada é de
63.3757 há, ou seja, 633.757,00 m². Sendo que tal área se daria pela junção dos lotes
15/03-A (19,3383ha) e lote 15-03-B (44,0374ha).
Vale ressaltar que a área do lote 15/03-A mencionada na planta diverge da
área citada na certidão fornecida.
Para afeito de calculo da área total, considerou-se a área de terreno obtida em

planta, tendo em visto que é o único documento fornecido com área total.

8

M.1.6. OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA
M.1.7. FOTOS DO IMÓVEL AVALIANDO

O imóvel avaliando é composto basicamente por uma unidade frigorífica de
abate

9

M.1.8. PREMISSAS PARA A AVALIAÇÃO
Devido a inconsistência da descrição da área de terreno contida na Certidão

fornecida, para efeito de cálculo adotamos a área de terreno indicada na planta
fornecida.
Para esta avaliação foram considerados: o imóvel e bens móveis. Os valores

determinados nesta avaliação consideram os equipamentos instalados e integrados
no processo produtivo em que se encontram, bem como ao imóvel em questão. Caso
estes equipamentos sejam separados deste contexto, isto é, tratados de forma
isolada, estes valores deverão ser revisados.
Considerou-se, como premissa, para efeito de avaliação, o bem livre de

hipotecas, arrestos, usufrutos, penhores, passivos ambientais ou quaisquer ônus ou
problemas que prejudiquem o seu bom uso ou comercialização.
As informações e dados técnicos, bem como a documentação fornecida para a

elaboração deste relatório são, por premissa, consideradas boas e válidas, não tendo
sido efetuadas análise jurídica ou medições de campo exceto estimativas “in loco”
para as benfeitorias e construções.
Não foram efetuadas medições para comprovação da área acima, não sendo
possível tecnicamente conciliar a vistoria física do imóvel com a documentação do
mesmo em anexo, bem como análise da matéria jurídica nela expressa, pois não é
este o objetivo deste trabalho.
Presume–se que não existam condições obscuras ou não aparentes, com

relação ao imóvel e aos bens móveis que os tornariam com mais ou menos liquidez.
Nenhuma responsabilidade é assumida por estas condições ou pelos serviços que
possam vir a se tornar necessários para a descoberta desses fatores.
O valor aqui atribuído se refere à finalidade específica deste laudo, ou seja,

Garantia, não podendo servir de base para outras finalidades, pois para tanto os
critérios de avaliação bem como os valores deverão ser re-analisados.

10

Vale ressaltar, que as informações prestadas junto ao Laudo de Avaliação não

têm cunho definitivo sobre a propriedade, litígios ou alienações dos referidos bens,
sendo tão somente uma análise baseada nas diligências da vistoria e/ou informações
recebidas. Considerou-se que o imóvel mostrado seja o mesmo descrito na
documentação fornecida.
Os bens móveis foram avaliados “no estado” aparente que foram vistoriados.
Não foram feitos testes de funcionamento e qualidade nos mesmos.
Eventualmente para os equipamentos que não estão em operação, podem

estar faltando alguma peça ou acessórios dos mesmos, não sendo possível identificá-
los.
O Laudo é considerado pela SETAPE – Serviços Técnicos de Avaliação do

Patrimônio e Engenharia Ltda. como documento sigiloso, absolutamente confidencial,
ressaltando-se que os trabalhos não devem ser utilizados para outra finalidade que
não seja a estabelecida no termo de referência.
M.1.9. SITUAÇÃO DE MERCADO
Após um período de expansão descontínua rápida e desordenada, o espaço

urbano de Araguaína encontra-se bastante fragmentado com diversos loteamentos
mal sucedidos espalhados no entorno da cidade, entremeados por áreas rurais,
estruturas importantes locadas a grandes distancias da malha urbana, evidenciando
um crescimento sem planejamento.
Nível de Oferta: Baixa

Nível de Demanda: Baixa/Média
Absorção: Baixa/Média
Desempenho do Mercado Atual: Recessivo

11

M.1.10. RESUMO DE VALORES
Descrição Quant Un Valor Mercado (R$)

Terreno (m²) 633.757,00 m2 2.216.293,00
Construções e Benfeitorias 5.119,83 m2 5.748.016,00
Máquinas e Equipamentos 298 un 5.096.904,00
Valor Total R$ 13.061.213,00
Valor Total Mercado Adotado Fator Comercialização 1,00 13.061.213,00

12

MÓDULO 2
AVALIAÇÃO DO TERRENO

13

M.2. CALCULO DO VALOR DO TERRENO
M.2.1. CONSIDERAÇÕES
O valor de mercado do terreno foi obtido com base no unitário definido para o
imóvel avaliando, considerando-se as devidas correções específicas ponderadas por
homogeneizações, para adequá-lo às características do avaliando.
O unitário adotado foi determinado após uma ampla pesquisa junto ao mercado
imobiliário, através de anúncios nos jornais e contatos com corretores, imobiliárias
atuantes, proprietários e pessoas afins. Identificamos elementos comparativos válidos
que, de acordo com as "Normas", devem possuir os seguintes fatores de equivalência:
a) Equivalência de Situação: dá-se preferência a locais da mesma situação

geo-sócio-econômica, da mesma região e zoneamento.
b) Equivalência de Tempo: sempre que possível, os elementos comparativos

devem apresentar contemporaneidade com a avaliação.
c) Equivalência de Características: sempre que possível deve ocorrer à

semelhança com o imóvel objeto da avaliação no que tange à situação, grau de
aproveitamento, características físicas, adequação ao meio, utilização etc.
Em se tratando de uma região com densidade Baixa, não há grande variedade

de oferta de terreno nas proximidades. Fez-se então uma ampla pesquisa onde foram
coletadas amostras as quais foram criteriosamente analisadas e 5 amostras foram
selecionadas em função da localização e grau de semelhança com o imóvel avaliando.
Segundo pesquisas de dados de mercado, o preço médio unitário do terreno é

de R$ 3,50 / m², determinado em cálculos apresentados neste módulo.
2
Área Total do Terreno 633.757,00 m
Valor Total do Terreno R$ 2.216.293,00

14

M.2.2. HOMOGENEIZAÇÃO
N.Ficha Unitário.Puro Fator.Oferta Unitário.Venda Fator Fator Fator Fator Unit.Homogenizado

(R$/m2) (R$/m2) Proporção.Área Aproveitamento Localização Homogen. (R$/m2)
19914.0 2,89 0,90 2,60 0,78 1,00 1,38 1,15 2,99
19915.0 5,75 0,90 5,18 0,78 1,00 1,00 0,78 4,04
19916.0 12,05 0,80 9,64 0,88 0,85 0,69 0,41 3,95
19933.0 4,05 0,90 3,65 0,58 1,00 1,10 0,68 2,48
19934.0 4,21 0,90 3,79 0,58 1,38 1,10 1,06 4,02
Limite Inferior R$ 2,45 /m²
Média Aritmética R$ 3,50 /m²
Limite Superior R$ 4,55 /m²
Média Saneada R$ 3,50 /m²

15

M.2.3. ELEMENTOS COLETADOS

B - Comparativo 19914.0
Endereço: Rodovia TO -164, saída para Santa Fé do
Araguaia, s/nr.
Bairro:
Cidade: Araguaína
Estado: TO
Tipo: Com Edificações
Opção: Venda
Á.Terreno: 145.200,00 Á.Construída: 400,00 m2 Testada: 100,00 m

m2
Topografia: plana Superfície: seca Vl.Solicitado: R$ 600.000,00
Vl.Terreno: R$ 2,89 /m2 Situação: Oferta - 0.9 Data: nov/2014
Informante: Morada do sol Imobiliária - Sr. Donizeti - Tel. (63) 3414-3003
C - Comparativo 19915.0
Endereço: Estrada da Água Amarela, em frente ao
avaliando, s/nr.
Bairro: Chácara Bom Jardim
Cidade: Araguaína
Estado: TO
Opção: Venda

m2
Topografia: plana Superfície: seca Vl.Solicitado: R$ 1.200.000,00
Informante: Proprietária - Sra. Lea - Tel. (63) 9229-7737

16

D - Comparativo 19916.0
Endereço: Av. Rio Branco, s/nr.
Bairro: Distrito Industrial
Cidade: Araguaína
Estado: TO
Opção: Venda
Á.Terreno: 290.400,00 Á.Construída: 2.000,00 m2 Testada: 100,00 m

m2
Topografia: plana Superfície: seca Vl.Solicitado: R$ 3.500.000,00
Vl.Terreno: R$ 12,05 Situação: Oferta - 0.8 Data: nov/2014
/m2
Informante: Proprietário - Sr. Fernando - Tel. (63) 9981-0577
E - Comparativo 19933.0
Endereço: R. Floriano Augusto, fundos para o córrego
Jacubinha, s/nr.
Bairro:
Cidade: Araguaína
Estado: TO
Tipo: Sem Edificações
Opção: Venda

m2
Informante: Corretor - Sr. Nilton - Tel. (63) 9295-4642

17

F - Comparativo 19934.0
Endereço: R. Floriano Augusto, fundos para o córrego
Jacubinha, s/nr.
Bairro:
Cidade: Araguaína
Estado: TO
Tipo: Sem Edificações
Opção: Venda

m2
Informante: Corretor - Sr. Nilton - Tel. (63) 9295-4642
M.2.4. MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO E

ELEMENTOS COMPARATIVOS

18

M.2.5. TRATAMENTO ESTATÍSTICO
A análise e saneamento dos resultados obtidos é efetuada adotando-se uma

faixa de 30% em torno da média, descartando-se os elementos que excederem este
limite (discordantes).
Nesta explanação adotaremos a seguinte notação:
M = média aritmética
q = média saneada
O intervalo de confiança com 80% de certeza mínima, segundo as Normas, deve ser
calculado da seguinte maneira, segundo a distribuição t de Student:

§ S ·

E 0 = t ( n − 1, a / 2) × ¨ 0,5 ¸
©n ¹

sendo:
n = nº de elementos
a = 20% (100 - 80) (incerteza)
S = desvio padrão
sendo:
t (n-1, 10%) é a ordenada de distribuição de Student, com (n-1) graus de liberdade.
O intervalo de confiabilidade é dado pela seguinte fórmula:
IC = M ± E0
"q" somente será rejeitado se ¦t(n-1)¦ > t(n-1, a/2)

19

Para o teste de hipótese:

( M − q)
t (n − 1) =
§ S ·
¨ 0,5 ¸

©n ¹

sendo:

n = nº elementos
M = média aritmética
q = média saneada
S = desvio padrão

20

O memorial de cálculo segue adiante com seus respectivos resultados parciais

e finais.
TRATAMENTO ESTATÍSTICO DO TERRENO

Número de Elementos Coletados: 5
Número de Elementos Saneados: 5
Média Aritmética (p/m²): R$ 3,50
Desvio Padrão: 0,72
Coeficiente de Variação: 20,53%
Limite Inferior (p/m²): R$ 2,45
Limite Superior (p/m²): R$ 4,55
Média Saneada (p/m²): R$ 3,50
T. de Student: 1,5330
AMPLITUDE DO INTERVALO DE CONFIABILIDADE

Inferior (p/m²): R$ 3,00 -14,08 %
Superior (p/m²): R$ 3,99 14,08%
AVALIAÇÃO DO TERRENO
Área de Terreno: 633.757,00 m²
VALOR DE MERCADO
Unitário Saneado (p/m²): R$ 3,50
Valor do Terreno: R$ 2.216.293,00
AMPLITUDE DO INTERVALO DE CONFIABILIDADE

Inferior: R$ 1.904.298,13
Superior: R$ 2.528.288,45

21

MÓDULO 3
AVALIAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS

22

M.3.1 DESCRIÇÃO DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS
Sobre o terreno retro mencionado existem construções, cujas descrições

serão fornecidas a seguir:
Tipo: Indústria N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Superior

Estrutura: Concreto e Metálica.
Revest.Externo: Massa Desempenada Pintada. Pé.Direito: 5,00 m
Cobertura: Telhas Trapezoidais Metálicas. Estr.Cobertura: Concreto e
Metálica.
Depend.Internas: Gabinetes sanitários, sala de utensílios, sala de abate, bucharia setor de miúdos, triparia,
mocotó, salas de bandeja limpa, salas de bandeja suja, lavagem de carcaça, lavagem de
carretilha, embalagem primária, embalagem secundária, depósito de embalagens, ante-
câmara, câmaras de resfriamento, túneis de congelamento, câmara de estocagem, câmaras
de sequestro, expedição de congelados, depósito de bombonas, boilers, tendal de
embarque, subsolo com embarque de couros, mezanino com sala do administrativo, sala do
financeiro, lavabo, balança.
Área.Constr.: 2.057,04 m² Idade: 15 anos Est.Conserv.: Reparos Simples
Piso: Granilite.
Parede: Azulejos Até o Teto.
Forro: Isopainel, PVC, Sem forro.
Caixilhos: Elementos Vazados, Ferro.
Porta: Alumínio.

23

Tipo: Refeitório e vestiário N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Econômico

Metálica.
Depend.Internas: Refeitório, cozinha, despensa, sanitários masculino e feminino, vestiários masculino e
feminino, área de descanso.
Área.Constr.: 338,18 m² Idade: 10 anos Est.Conserv.: Reparos Simples
Piso: Cimentado Queimado.
Parede: Azulejos 1/2 Altura, Azulejos Até o Teto, MassaDesempenada Pintada.
Forro: Sem forro.
Caixilhos: Ferro.
Porta: Ferro.

24

Tipo: Curral N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Médio

Estrutura: Concreto e Metálica, Metálica.
Revest.Externo: Pé.Direito: 0,00 m
Cobertura: Estr.Cobertura: Metálica.
Depend.Internas: Consta de curral para 515 cabeças, com divisões (baias) para recepção e matança e para
observação, com estrutura de tubos metálicos pintados, com plataforma de desembarque,
brete de inspeção, com piso de concreto. Sobre o curral, estrutura metálica para passarela
metálica, com piso de tela metálica, guarda corpo em estrutura metálica tubular pintada, e
cobertura de telhas metálicas sobre estrutura metálica.
Área.Constr.: 1.655,76 m² Idade: 10 anos Est.Conserv.: Reparos Simples
Piso: Concreto.

25

Tipo: Sede do S.I.F. N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples

Cobertura: Telhas de Policarbonato. Estr.Cobertura: Metálica.
Depend.Internas: Escritório, copa, vestiários, sanitários.
Piso: Cerâmica.
Parede: Alvenaria, Azulejos 1/2 Altura, MassaDesempenada Pintada.
Forro: PVC.
Caixilhos: Ferro.
Porta: Ferro, Madeira.

26

Tipo: Portaria N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples

Cobertura: Telhas Trapezoidais Metálicas. Estr.Cobertura: Metálica.
Depend.Internas: Sala de guarda, sanitário.
Parede: Alvenaria, Azulejos 1/2 Altura, MassaDesempenada Pintada.
Forro: Sem forro.
Caixilhos: Alumínio, Elementos Vazados.
Porta: Ferro, Madeira.

27

Tipo: Depósito de embalagens N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples

Depend.Internas: Depósito de embalagem primária, depósito de embalagem secundária.
Parede: Alvenaria, MassaDesempenada Pintada.
Forro: Sem forro.
Caixilhos: Ferro.
Porta: Alumínio.
Tipo: Balança Estrutura: Concreto. Padrão.Construt.: Médio

Depend.Internas: Consta de estrutura de concreto para base de balança rodoviária.
Área.Constr.: 27,75 m³ Idade: 10 anos Est.Conserv.: Entre Regular e Reparos Simples

28

Tipo: Produtos químicos N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples

Depend.Internas: Depósito de produtos químicos.
Piso: Concreto.
Forro: Sem forro.
Porta: Ferro.

29

Tipo: Oficina N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples

Revest.Externo: Massa Desempenada sem Pintura. Pé.Direito: 3,20 m
Depend.Internas: Oficina.
Piso: Concreto.
Forro: Sem forro.
Caixilhos: Ferro.
Porta: Ferro.

30

Tipo: Casa de máquinas N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Médio

Metálica.
Depend.Internas: Sala de máquinas e painéis.
Piso: Concreto.
Forro: Sem forro.
Caixilhos: Ferro.
Porta: Ferro.

31

Tipo: Casa de caldeira N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Superior

Cobertura: Telhas de Alumínio. Estr.Cobertura: Metálica.
Depend.Internas: Cobertura para caldeiras, com base para segunda caldeira sem cobertura.
Piso: Concreto.
Forro: Sem forro.

32

Tipo: Graxaria N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples

Cobertura: Telhas de Alumínio. Estr.Cobertura: Concreto e Metálica.
Depend.Internas: Graxaria, depósito de farinha de carne e ossos, expedição, sanitário, vestiário.
Piso: Concreto.
Forro: Sem forro.
Caixilhos: Ferro.
Porta: Ferro.

33

Tipo: Almoxarifado N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Econômico

Depend.Internas: Almoxarifados, sanitário.
Área.Constr.: 65,72 m² Idade: 20 anos Est.Conserv.: Reparos Importantes
Piso: Concreto.
Forro: Sem forro.
Caixilhos: Ferro.
Porta: Ferro.

34

Tipo: Sala de necropsia N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples

Cobertura: Telhas de Alumínio. Estr.Cobertura: Metálica.
Depend.Internas: Sala de necrópsia, forno crematório.
Piso: Granilite.
Parede: Alvenaria, Azulejos 1/2 Altura.
Forro: Sem forro.
Caixilhos: Ferro.
Porta: Ferro.

35

Tipo: Lavador de caminhão N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples

Estrutura: Concreto.
Depend.Internas: Lavador de caminhão com rampa e cabine de bombas.
Piso: Concreto.
Tipo: Bicicletaria N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Médio

Depend.Internas: Bicicletaria com fechamento parcial por mureta de alvenaria revestida de massa
desempenada pintada.
Piso: Concreto.
Forro: Sem forro.

36

Tipo: Depósito de cascos e chifres N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Médio

Depend.Internas: Depósito de cascos e chifres.
Obs: fechamento parcial por muerta de alvenaria revestida de massa desempenada e por
alambrado metálico.
Área.Constr.: 80,75 m² Idade: 1 anos Est.Conserv.: Regular
Piso: Concreto.
Forro: Sem forro.
Caixilhos: Ferro.

37

Tipo: Subestação N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples

Revest.Externo: Massa Desempenada sem Pintura. Pé.Direito: 4,50 m
Cobertura: Laje de Concreto Impermeabilizada. Estr.Cobertura: Concreto.
Depend.Internas: Subestação.
Área.Constr.: 28,00 m² Idade: 1 anos Est.Conserv.: Regular
Piso: Concreto.
Forro: Laje.
Caixilhos: Alumínio.
Porta: Ferro.
Tipo: Peneira estática N.Pavimentos: 0 Padrão.Construt.: Médio

Depend.Internas: Consta de bases de concreto para apoio de duas peneiras estáticas.
Área.Constr.: 10,00 m³ Idade: 10 anos Est.Conserv.: Reparos Simples

38

Tipo: Bases para reservatórios metálicos Padrão.Construt.: Médio

Depend.Internas: Consta de bases de concreto para apoio de 03 reservatórios metálicos cilíndricos verticais.
Tipo: Reservatório australiano Padrão.Construt.: Médio

Depend.Internas: Consta de base de concreto para reservatório australiano.

39

Tipo: Reservatório prismático Padrão.Construt.: Médio

Depend.Internas: Consta de reservatório prismático em concreto impermeabilizado.
Área.Constr.: 20,00 m³ Idade: 20 anos Est.Conserv.: Reparos Importantes
Tipo: Base para tanques de sebo Padrão.Construt.: Médio

Depend.Internas: Consta de bases de concreto para apoio de 02 tanques de sebo metálicos cilíndricos
horizontais.
Tipo: Poços profundos Padrão.Construt.: Médio

Depend.Internas: Consta de 03 poços profundos escavados em aluvião e rocha.
Área.Constr.: 3,00 un Idade: 10 anos Est.Conserv.: Reparos Simples

40

Tipo: Base do reservatório de fibra Padrão.Construt.: Simples

Cobertura: Laje de Concreto. Estr.Cobertura: Concreto.
Depend.Internas: Depósito.
Área.Constr.: 5,00 m² Idade: 15 anos Est.Conserv.: Entre Reparos Simples e
Importantes
Piso: Concreto.
Forro: Laje.
Porta: Ferro.
Tipo: Lagoas Padrão.Construt.: Médio

Depend.Internas: Consta de 03 lagoas de tratamento de efluentes, formadas a partir da movimentação de
terra, sendo 02 lagoas anaeróbias e 01 lagoa facultativa.
Área.Constr.: 6.200,00 m² Idade: 10 anos Est.Conserv.: Regular

41

Tipo: Pavimentação N.Pavimentos: 0 Padrão.Construt.: Médio

Área.Constr.: 3.200,00 m² Idade: 10 anos Est.Conserv.: Entre Regular e Reparos Simples
Tipo: Fechamento N.Pavimentos: 0 Padrão.Construt.: Médio

Depend.Internas: Consta do fechamento do perímetro do imóvel com fios de arame galvanizado apoiados em
mourões de madeira pintados.
Área.Constr.: 580,00 ml Idade: 10 anos Est.Conserv.: Entre Regular e Reparos Simples

42

M.3.2 CÁLCULO DOS VALORES DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS
Item Descrição Quant Un Soma Vl Unitário IA EC VU VR Dep Vl Novo Vl Deprec

1 Indústria 2.057,04 m² Sim 2.211,94 15 e 80 50 0,728 4.550.049,06 3.312.435,71
2 Refeitório e vestiário 338,18 m² Sim 862,66 10 e 70 46 0,752 291.734,36 219.384,24
3 Curral 1.655,76 m² Sim 371,61 10 e 50 32 0,721 615.296,97 443.629,12
4 Sede do S.I.F. 112,74 m² Sim 1.075,00 10 e 70 46 0,752 121.195,50 91.139,02
5 Portaria 15,00 m² Sim 967,50 10 e 70 46 0,752 14.512,50 10.913,40
6 Depósito de embalagens 67,12 m² Sim 836,11 10 e 60 39 0,739 56.119,70 41.472,46
7 Balança 27,75 m³ Não 1.105,97 10 d 50 37 0,809 30.690,67 24.828,75
8 Produtos químicos 32,17 m² Sim 802,93 10 e 60 39 0,739 25.830,26 19.088,56
9 Oficina 58,31 m² Sim 882,56 10 e 60 39 0,739 51.462,07 38.030,47
10 Casa de máquinas 84,05 m² Sim 1.182,50 10 e 80 54 0,761 99.389,13 75.635,12
11 Casa de caldeira 72,00 m² Sim 929,01 10 e 30 17 0,637 66.888,72 42.608,11
12 Graxaria 280,00 m² Sim 955,56 10 e 60 39 0,739 267.556,80 197.724,48
13 Almoxarifado 65,72 m² Sim 398,15 20 g 60 23 0,369 26.166,42 9.655,41
14 Sala de necropsia 20,00 m² Sim 1.075,00 10 e 70 46 0,752 21.500,00 16.168,00
15 Lavador de caminhão 126,99 m² Sim 435,31 12 e 60 38 0,721 55.280,02 39.856,89
16 Bicicletaria 21,00 m² Sim 398,15 10 e 20 10 0,512 8.361,15 4.280,91
17 Depósito de cascos e chifres 80,75 m² Sim 398,15 1 c 20 18 0,949 32.150,61 30.510,93
18 Subestação 28,00 m² Sim 902,47 1 c 60 56 0,967 25.269,16 24.435,28
19 Peneira estática 10,00 m³ Não 1.105,97 10 e 50 32 0,721 11.059,70 7.974,04
20 Bases para reservatórios metálicos 12,00 m³ Não 1.105,97 10 e 50 32 0,721 13.271,64 9.568,85
21 Reservatório australiano 40,00 m³ Não 1.105,97 5 e 50 34 0,774 44.238,80 34.240,83
22 Reservatório prismático 20,00 m³ Não 1.105,97 20 g 50 19 0,341 22.119,40 7.542,72
23 Base para tanques de sebo 14,00 m³ Não 1.105,97 10 e 50 32 0,721 15.483,58 11.163,66
24 Poços profundos 3,00 un Não 17.065,12 10 e 20 10 0,512 51.195,36 26.212,02
25 Base do reservatório de fibra 5,00 m² Sim 802,93 15 f 60 30 0,564 4.014,65 2.264,26
26 Lagoas 6.200,00 m² Não 165,90 10 c 30 20 0,758 1.028.580,00 779.663,64
27 Pavimentação 3.200,00 m² Não 77,42 10 d 30 19 0,715 247.744,00 177.136,96
28 Fechamento 580,00 ml Não 121,66 10 d 30 19 0,715 70.562,80 50.452,40
TOTAIS 5.119,83 7.867.723,02 5.748.016,25

43

MÓDULO 4
AVALIAÇÃO DE BENS MÓVEIS

44

M.4. BENS MÓVEIS
M.4.1. RESUMO DE VALORES

45

MÓDULO 5
METODOLOGIAS E CRITÉRIOS


46

M.5. METODOLOGIA
De acordo com as NORMAS (constantes no Módulo 6 deste relatório), a

metodologia avaliatória a ser utilizada deve alicerçar-se em pesquisa de mercado
envolvendo, além dos preços comercializados e/ou ofertados, as demais
características e atributos que exerçam influência no valor do imóvel avaliando.
Em função das características do imóvel avaliando e das disponibilidades de

dados seguros, relativos à obtenção dos valores do terreno e das benfeitorias,
optamos pela adoção de uma conjugação de métodos, quais sejam:
Para obtenção do valor de mercado do terreno adotaremos o “Método

Comparativo de Dados de Mercado”, para obtenção dos valores das benfeitorias
adotaremos o “Método da Quantificação do Custo”. Para a obtenção do valor de
mercado do imóvel como um todo realiza-se a composição do valor do terreno, valor
das edificações e benfeitorias e o fator de comercialização, metodologia está
denominada “Método Evolutivo”.
Para bens móveis, baseando-se nas NORMAS, a metodologia avaliatória é

fundamentada em pesquisas junto a fabricantes e/ou representantes ou através de
cotação de bens com as mesmas especificações ou bens similares ao avaliando.
Para obtenção do valor de mercado, utilizaremos o “Método Comparativo de

Dados de Mercado” e para os casos em que não conseguimos através deste método,
será aplicado o “Método de Custo”.

47

M.5.1. DEFINIÇÕES GERAIS
M.5.1.1 DEFINIÇÃO DO VALOR DE MERCADO
O valor de mercado de um bem pressupõe uma situação, em que as partes

interessadas, conhecedoras das possibilidades de seu uso, encontrem-se na situação
em que tanto o comprador, quanto o vendedor, estejam interessados, porém não
compelidos a concretizar a transação.
M.5.1.2. CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO
O valor de mercado foi obtido através da somatória dos valores do terreno e

das construções e benfeitorias e dos bens móveis, aplicando uma depreciação técnica
sobre as mesmas, e um fator de ajuste denominado "Fator de Comercialização".
Definição Fator de Comercialização: “Razão entre o valor de mercado de um

bem e o seu custo de reedição (valor depreciado) ou de substituição que pode ser
maior ou menor que 1,00 (um), em função da conjuntura do mercado na época da
avaliação”
É o fator aplicado sobre o valor depreciado, para o cálculo do valor de

mercado, quando este não pode ser calculado pelo método Comparativo Direto. Este
fator representa a oferta / procura para um bem, num determinado momento, podendo
em função disto, ser menor, igual ou superior à unidade. É calculado analisando-se
transações de bens similares, efetivamente realizadas na região onde se encontra o
bem avaliado, comparando-os com seus respectivos valores depreciados.

48

Dentre as diferentes condições que interferem na determinação do fator de

comercialização, podemos mencionar:
• localização do imóvel;
• arquitetura e padrão compatível com o local;
• funcionalidade;
• equilíbrio econômico do empreendimento;
• condições de obsolescência;
• características geo-econômicas da região;
• retração ou euforia do setor imobiliário, etc.
OBS: O valor do fator comercialização utilizado foi de 1,00
M.5.2. TERRENO
M.5.2.1. TRATAMENTO DE DADOS
No tratamento de dados foi utilizado o tratamento por fatores, no qual admite-

se, a priori, a validade da existência de relações fixas entre os atributos específicos e
os respectivos preços.
Conforme a NBR 14653-2:2011, os fatores utilizados neste tratamento devem

ser indicados periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas e
revisados em períodos máximos de dois anos, e devem especificar claramente a
região para a qual são aplicáveis. Alternativamente, podem ser adotados fatores de
homogeneização medidos no mercado, desde que o estudo de mercado específico
que lhes deu origem seja anexado ao Laudo de Avaliação.

49

No presente trabalho, utilizamos os fatores que efetivamente contribuíram na

homogeneização. Analisamos o coeficiente de variação antes e depois da aplicação
de cada variável isoladamente, visando a sua redução. Este procedimento foi utilizado,
pois os fatores regionais não foram publicados até o fechamento deste trabalho.
Para a obtenção do valor final do terreno avaliando, temos inicialmente que

determinar os seguintes fatores de ajustes necessários, a fim de compatibilizar as
amostras com o imóvel analisado, a saber:
FATOR OFERTA: adotou-se um fator de redução de 5% a 20% sobre o preço

ofertado, considerando-se a elasticidade da negociação, ocorrido no fechamento.
FATOR LOCAL: a transposição que utilizamos no presente trabalho foi

baseada na escala de valores varia de 0 a 10 em ordem crescente (notas atribuídas
ao local), devidamente aferidos para o local avaliando. O fator deve ser limitado
apenas à parcela de influência que a localização contribui na composição do valor
final do imóvel. Os elementos comparativos não foram transpostos através dos
valores de lançamento tributário, uma vez que estes estão defasados da realidade do
mercado imobiliário local.
FATOR APROVEITAMENTO: os elementos comparativos foram transpostos

para o local em estudo através do fator aproveitamento ajustado junto ao mercado
imobiliário local, limitando-se a sua influência à parcela com que o mesmo contribui na
composição do valor final do imóvel.
FATOR DE ÁREA: os elementos comparativos foram corrigidos em função de

sua área, observando-se que existe uma diferença de valores unitários de acordo com
a área do terreno, sendo os de maior área com unitários menores, limitando-se a sua
influência à parcela com que os mesmos contribuem na composição do valor final do
imóvel.

50

Para tanto, utilizamos à fórmula constante da publicação “Curso Básico de

Engenharia Legal e de Avaliações”, autor Sérgio Antonio Abunahman, 2a. Edição,
Editora Pini:
1
§ Áreacomparativo · 4
¨¨ ¸¸
© ÁreaAvaliando ¹ quando a diferença entre as áreas do comparativo e do avaliando for menor a 30%
1
§ Áreacomparativo · 8
¨¨ ¸¸
© ÁreaAvaliando ¹ quando a diferença entre as áreas do comparativo e do avaliando for maior a 30%
FATOR DE ZONEAMENTO: É o fator de correção para sanear a influência do

51

M.5.3. CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS
O valor das construções foi obtido baseando-se no estudo “Edificações –

Valores de Venda – 2002/2006” (Adequação) - NBR 12.721-2006, efetuado pela
Comissão de Peritos nomeados pelo M.M. Juiz de Direito Coordenador do Centro de
Apoio aos Juízes da Fazenda Municipal da Capital de São Paulo e com interpretação
pelo IBAPE-SP, em tabela com múltiplos dos custos das edificações atualizado para
Novembro/2014 com R8N divulgado mensalmente pelo Sindicato da Indústria de
Construção Civil de Tocantins, sendo sempre levado em consideração as
depreciações das construções em função da idade aparente, do estado de
conservação e depreciação de ordem funcional.
Para os casos de benfeitorias, bases, calçamento, muros, etc., os valores

adotados foram obtidos de pesquisa junto ao mercado local.
A vistoria técnica de campo determinou o estado de conservação para cada

item, conforme os padrões seguintes:
Para a determinação das depreciações, aplicaremos o “Método Ross-

Heidecke”, cujo valor atual da benfeitoria é obtido através da aplicação do percentual
redutor relativo à depreciação física acumulada (idade e conservação do imóvel).
Estado de Estado de
Cód. Cód. Estado de Conservação Cód.
Conservação Conservação
Entre regular e reparos
a Novo d g Reparos importantes
simples
Entre novo e Entre reparos importantes
b e Reparos simples h
regular e sem valor
Entre reparos simples e
c Regular f i Sem valor
importantes

52

M.5.4. BENS MÓVEIS E CONTEÚDOS
M.5.4.1 CRITÉRIOS GERAIS
Os critérios gerais empregados na avaliação dos bens móveis, parte do Ativo

Imobilizado da Empresa, conforme orientação dela emanada foram critérios
empregados em serviços de avaliações, para a finalidade proposta, variando conforme
a natureza do bem, que constitui em:
• Verificação de existência de cada bem.

• Verificação do estado de conservação de cada bem.
• Estabelecimento do valor novo de reposição do bem, conforme procedimento
detalhado.
• Estabelecimento do valor de mercado do bem, face sua obsolescência,
estado de conservação, vida útil e pesquisa de mercado.
M.5.4.2. DETERMINAÇÃO DO VALOR DOS BENS MÓVEIS
Verificamos a existência real de cada máquina avaliada conferindo, sempre

que possível, as informações quanto ao fabricante, marca, modelo e demais
características operacionais.
O valor novo de reposição dos bens avaliados foi estabelecido com base em
cálculos de custo atual para aquisição de um bem idêntico e novo. No caso dos bens
fora de produção, o valor que foi calculado será o custo para a aquisição de um bem
de características operacionais semelhantes.
Os valores apresentados como custo novo de reposição dos bens avaliados,

foram estabelecidos com base em catálogos, cotações e/ou listas de preços
solicitados e na medida do possível anexados para comprovação dos valores. Na
impossibilidade de se obter comprovantes, utilizamos como base informações por nós
obtidas diretamente de fabricantes e/ou comerciantes do ramo. Em todos os casos,
agregamos ao custo do equipamento os impostos devidos quando aplicável.

53

Para o caso de máquinas estrangeiras que possuem representantes,

efetuamos as cotações, aplicando os devidos impostos e, para as que não estão na
situação acima, cotamos por similares produzidos atualmente no Brasil, utilizando
como base o valor de máquinas e/ou equipamentos de produção nacional.
Para os casos em que foi utilizado “Método Comparativo de Dados do

Mercado”, o valor novo de reposição é estimado em função da depreciação aplicada
para o bem. Para o caso de veículos, o valor novo de reposição aplicado, é o próprio
valor pesquisado no mercado.
Nos casos em que não conseguimos o valor de mercado através do “Método

Comparativo Direto de Dados do Mercado”, aplicamos o “Método de Custo”, partindo
do respectivo valor de reposição novo, com base em pesquisas efetuadas junto ao
fabricante e/ou representantes, aplicamos a depreciação técnica, face seu tempo de
vida útil, estado de conservação e obsolescência, e aplicamos um fator de
comercialização para ajuste do valor depreciado ao valor de mercado.
Quando o bem é desenvolvido, construído ou adaptado pela própria empresa

avaliada, usamos a Composição do Custo onde obtemos junto ás áreas pertinentes,
as informações necessárias de custos de projeto, material e mão de obra necessária
para a composição dos valores.
OBS.: Nos casos em que a idade real não pode ser constatada foi utilizada a
idade aparente verificada durante a vistoria.

54

M.5.3. CRITÉRIO DO CÁLCULO DE DEPRECIAÇÃO TÉCNICA E

OBSOLESCÊNCIA
O método utilizado para o cálculo da depreciação técnica e obsolescência, é o

da Quota Fixa (Método da Linha Reta), conforme citado nas Normas do IBAPE -
Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, que consiste na
depreciação como função linear da idade do bem, com variação uniforme ao longo da
vida útil, segundo a seguinte fórmula:
D = VNR - (VNR . AR/VU)
Onde:
D = Valor da depreciação do bem na data da avaliação
VNR = Valor novo de reposição do bem
AR = Anos Remanescentes
VU = Vida útil técnica e econômica esperada em anos
Para a determinação dos anos remanescentes são considerados os seguintes

fatores:
• Condições, ambiente e turnos de trabalho
• Estado de conservação
• Planos de manutenção
• Obsolescência
A vida útil técnica e econômica esperada é obtida através das seguintes fontes:
• Tabela de vidas úteis no Livro Engenharia de Avaliações do IBAPE –
Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, capítulo 18,
publicado pela Editora Pini em setembro de 2007.
• Tabelas de vidas úteis próprias da SETAPE, desenvolvidas para
diversos segmentos de trabalho.
• Consultas específicas junto aos fabricantes.
Estas vidas úteis podem ser adaptadas às condições operacionais de

determinadas empresas.
.

55

M.5.4. CRITÉRIO DE ATUALIZAÇÃO DE VALORES
Nos casos em que os comprovantes não são da data recente é feito o devido
reajuste com base no respectivo índice econômico nacional publicado pela revista
“CONJUNTURA ECONÔMICA”, da “Fundação Getúlio Vargas”, obtendo-se assim o
correspondente valor atual. Como a publicação destes índices é feita com certo atraso,
o índice para o mês do laudo é calculado através dos índices oficiais da inflação, dos
últimos meses.

56

MÓDULO 6
ENQUADRAMENTO E ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

57

M.6. ENQUADRAMENTO E ESPECIFICAÇÃO
A avaliação do imóvel em questão será procedida com a observância de todas

as diretrizes fixadas na Parte II da NBR 14653-2, que detalha os procedimentos gerais
da norma de avaliação de bens no que diz respeito à avaliação de imóveis urbanos,
inclusive glebas urbanizáveis, unidades padronizadas e servidões urbanas e Parte V
da NBR 14653 para bens móveis, que detalha os procedimentos gerais da norma de
avaliação de bens no que diz respeito à avaliação de máquinas e equipamentos,
instalações, e bens industriais em geral.
O detalhamento e interpretação das especificações constantes das Normas da

ABNT são discutidos e apresentados através de estudos analíticos pelo Instituto
Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia - IBAPE.
Este laudo foi avaliado segundo as normas da ABNT - Associação Brasileira de

Normas Técnicas, conforme descrição abaixo:
M.6.1. TERRENOS E CONSTRUÇÕES
Tabela 3 da NBR 14563-2:2011 – Grau de fundamentação no caso de

utilização do tratamento por fatores
Item Pontos Comentários

1 3 A caracterizacao do imóvel avaliando foi completa quanto a todos os fatores
utilizados analisados.
2 1 A quantidade de dados de mercado foi atendida a quantidade mínima para o
Grau I.
3 3 A identificação dos dados de mercado foi feita com apresentação de informações
relativas a todas as caracteristicas dos dados analisados, com foto e
caracteristicas observadas pelo autor do laudo.
4 2 O Intervalo admissivel de ajuste para o conjunto de fatores atende o Grau II.
TOT.: 9 Laudo Enquadrado no Grau I

58

Tabela 5 da NBR 14563-2:2011 - Grau de precisão no caso de utilização de

tratamento por fatores
Grau
Descrição
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em
< 30% < 40% < 50%
torno do valor central da estimativa
Nota: Observar subseção 9.1
Intervalo de Confiabilidade 28,16%

Grau de precisão atingido Grau III
Tabela 6 da NBR 14563-2:2011 – Grau de fundamentação no caso da

utilização do método da quantificação de custo de benfeitorias

1 2 Na estimativa de custo direto, utilizamos um custo unitário básico para projeto
semelhante ao projeto padrão.
2 2 O BDI adotado foi justificado.
3 2 A depreciacao física foi calculada por métodos técnicos consagrados,
considerando-se idade, vida útil e estado de conservação.
TOT.: 6 Laudo Enquadrado no Grau II
Tabela 10 da NBR 14563-2:2011 – Graus de fundamentação no caso da

utilização do método evolutivo

1 1 Na estimativa do valor do terreno, atingimos o Grau I de fundamentação no
método comparativo ou no involutivo.
2 2 Na estimativa dos custos de reedição atingimos o Grau II de fundamentação no
método da quantificação do custo.
3 1 O fator de comercialização foi arbitrado.
TOT.: 4 Laudo Enquadrado no Grau I

59

M.6.1.1. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
O presente trabalho é classificado como "Laudo Enquadrado no Grau I" quanto

à fundamentação da avaliação do imóvel e "Grau III" quanto à precisão do valor do
terreno, com amplitude do intervalo de confiabilidade de 28,16% de precisão do
terreno segundo as normas da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas
NBR 14653-2/2011.

60

M.6.2. BENS MÓVEIS E CONTEÚDOS

Tabela 2 da NBR 14563-5:2006 – Graus de fundamentação para laudos de
avaliação de máquinas, equipamentos ou instalações isolados.
Graus
Item Descrição
III II I
Caracterização completa e
Caracterização sintética do
identificação fotográfica do bem, Caracterização
bem e seus principais
1 Vistoria incluindo seus componentes, sintética do bem,
complementos, com
acessórios, painéis e com fotografia.
fotografias.
acionamentos.
O funcionamento foi observado
pelo engenheiro de avaliações e O funcionamento foi Não foi possível
2 Funcionamento as condições de produção, observado pelo engenheiro observar o
eficiência e manutenção estão de avaliações. funcionamento.
relatadas no laudo.
Para custo de reedição:
Para custo de reedição:
cotação direta do bem novo Para custo de
Cotação direto do bem novo no
no fabricante, para a reedição: uma
fabricante, para a mesma
mesma especificação ou cotação direta para
especificação ou pelo menos três
pelo menos duas cotações bem novo similar
cotações de bens novos similares
de bens novos similares
Fontes de
Para valor de
informação e Para valor de mercado: no
3 Para valor de mercado: dois mercado: um dado
dados de mínimo três dados de mercado de
dados de mercado de bens de mercado de bem
mercado bens similares no estado do
similares no estado do similar no estado do
avaliando
avaliando avaliando
As informações e condições de
As informações e condições Citada a fonte de
fornecimento devem estar
de fornecimento devem informação
documentadas no laudo
estar relatadas no laudo
Implícita no valor de mercado do Calculada por metodologia
4 Depreciação Arbitrada
bem consagrada
Pontos Mínimos 10 6 4
Itens 2 e 4 no mínimo no
Todos os itens no mínimo no grau Todos os itens no
Restrições grau II e os demais no
II mínimo no grau I
mínimo no grau I

61

Tabela 3 da NBR 14563-5 – Enquadramento dos Laudos segundo seu grau

de Fundamentação (Avaliação de Máquinas, Equipamentos ou Instalações
Isolados)

1 1 A vistoria foi sintética do bem com fotografia.
2 2 Quanto ao funcionamento foi observado pelo engenheiro de avaliações.
3 1 Quanto a fontes de informação e dados de mercado para custo de reedição: uma
cotação direta para bem novo similar; para valor de mercado: um dado de
mercado de bem similar no estado do avaliando; citada a fonte de informação.
4 2 Depreciação calculada por metodologia consagrada.
TOT.: 6 Laudo Enquadrado no Grau II
O presente trabalho é classificado como Grau II quanto à fundamentação da

avaliação para dos móveis e conteúdos, segundo as normas da ABNT - Associação
Brasileira de Normas Técnicas NBR 14653-5:2011.

62

M.6.3. UNIDADE INDUSTRIAL COMPLETA
Tabela 4 da NBR 14563-5:2006 – Graus de fundamentação para a unidade

completa.
Graus
Item Descrição
III II I
O funcionamento foi
observado pelo
engenheiro de
O funcionamento foi
avaliações e as Não foi possível observar o
1 Funcionamento observado pelo engenheiro
condições de produção, funcionamento.
de avaliações.
eficiência e manutenção
estão relatadas no
laudo.
Cadastro com
identificação de idade e Cadastro com identificação
2 Cadastro Técnico Relação dos bens
condição de de idade
manutenção
Pelo menos 80% do valor
Pelo menos 80% do Pelo menos 80% do valor do
Máquinas e do item no mínimo no grau
valor do item no grau III item no mínimo no grau II
3 equipamentos, I desta parte 5
desta parte 5 desta parte 5
móveis e utensílios (tabelas 2 e 3)
(tabelas 2 e 3) (tabelas 2 e 3)
Pelo menos 80% do Pelo menos 80% do valor de Pelo menos 80% do valor
4 Terrenos valor do item no grau III item no mínimo no grau II da do item no mínimo no grau
da parte 2 ou parte 3 parte 2 ou parte 3 I da parte 2 ou parte 3
Pelo menos 80% do Pelo menos 80% do valor do Pelo menos 80% do valor
Edificações e infra-
5 valor no grau III da parte item no mínimo no grau II da do item no mínimo no grau
estrutura
2 ou parte 3 parte 2 ou parte 3 I da parte 2 ou parte 3
Graus III II I
Pontos Mínimos 2,5 1,5 1
Itens 1 e 2 no mínimo Todos os itens no mínimo
Restrições Itens 1 e 2 no mínimo grau II
no grau III no grau I
Tabela 5 da NBR 14563-5:2006 – Enquadramento dos Laudos

Segundo a Fundamentação (Imóvel + Móveis) &RQGLomRPtQLPD
Item Pontos Comentários III II I
O funcionamento foi observado pelo engenheiro de
1 (II) avaliações, atendendo os requisitos mínimos do
Grau II (III) (II) (I)
O Cadastro com identificação de idade foi criado,
2 (II)
atendendo os requisitos mínimos do Grau II (III) (II) (I)
Pelo menos 80% do valor do item estão no mínimo
3 2 no grau II desta parte 5, atendendo os requisitos >= 3 >= 2 >= 1
mínimos do Grau II
Pelo menos 80% do valor de item estão no mínimo
4 2 no grau II da parte 2 ou parte 3, atendendo os >= 3 >= 2 >= 1
requisitos mínimos do Grau II
Pelo menos 80% do valor de item estão no mínimo
5 2 no grau II da parte 2 ou parte 3, atendendo os >= 3 >= 2 >= 1
requisitos mínimos do Grau II
Total 6 Laudo enquadrado no Grau II >= 9 >= 6 >= 3

63

O presente trabalho é classificado como "Laudo Enquadrado no Grau I" quanto

à fundamentação da avaliação para dos móveis e conteúdos, segundo as normas da
ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas NBR 14653-2/5:2011.

64

MÓDULO 7
BENS MÓVEIS – RELATÓRIO ANALÍTICO

65
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QWHV QWH
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75$163257$'25+(/,&2,'$/+25,=217$/7,32526&$6(0),0',$0
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&257,1$'($5'($&2,12;7,32&21(&203500
&257,1$'($5'($&2,12;7,32&21(&203500
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(9$325$'257,326(53(17,1$&209(17,/$'25(6',$000
12,167$/$'2
&(175Ë)8*$3$5$)$5,1+$&2002725(/e75,&2327&912
,167$/$'2
3iJLQD
'(7(50,1$d®2'(9$/25'(0(5&$'2 3URMHWR/DXGR
QWHV QWH
%20%$+(/,&2,'$/0$5&$1(7=6&+02'10%</%16%
&2002725(/e75,&2327&9
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5('('(',675,%8,d2'($5&2035,0,'2
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5('('(',675,%8,d2(/e75,&$
7RWDO&RQWD&RQWDELO0iTXLQDVH(TXLSDPHQWRV
7RWDOGH,WHQV
7RWDO/RFDO(QGHUHoR(675$'$'$$*8$$0$5(/$61$UDJXDLQD

7RFDQWLQV
7RWDOGH,WHQV
7RWDO)LOLDO,QGXVWULDH&RPHUFLRGH&DUQHV%RL%UDVLO$UDJXDLQD72

7RWDOGH,WHQV
7RWDO(PSUHVD,QGXVWULDH&RPHUFLRGH&DUQHV%RL%UDVLO/WGD
7RWDOGH,WHQV
7RWDO*HUDO

7RWDOGH,WHQV
3iJLQD

MÓDULO 8
LISTA DE FORNECEDORES

66
/DXGR
/LVWDGH)RUQHFHGRUHV 6(7$3(
&RG 1RPH '(3$57$0(172'(352-(726,1'8675,$,6

7HO)D[ (VWDGR 623$8/2
:HE6LWH &LGDGH 623$8/2
(PDLO ZZZVHWDSHFRPEU
&RG 1RPH '(3$57$0(172&217È%,/'235235,(7È5,2

7HO)D[ (VWDGR 623$8/2
(PDLO
&RG 1RPH 0$'()6$,1'Ò675,$(&20e5&,2

7HO)D[ (VWDGR 5,2*5$1'('268/
:HE6LWH ZZZPDGHIFRPEU &LGDGH &$12$6
(PDLO PDGHI#PDGHIFRPEU
&RG 1RPH -$59,6'2%5$6,/)(55$0(17$6,1'/7'$

7HO)D[ (VWDGR 623$8/2
:HE6LWH :::-$59,6&20%5 &LGDGH &$03,1$6
(PDLO )(/,3(#-$59,6&20%5
&RG 1RPH /81$6$/8,=1$6&,877,6$

7HO)D[ )$; (VWDGR 0*
:HE6LWH ZZZOXQDVDLQGEU &LGDGH $5$*8$5,
(PDLO OXQDVD#OXQDVDLQGEU
&RG 1RPH :(*75$16)250$'25(6/7'$

7HO)D[ (VWDGR 623$8/2
:HE6LWH ZZZZHJFRPEU &LGDGH 623$8/2
(PDLO GLHJRPF#ZHJQHW
&RG 1RPH ,0$)5,*

7HO)D[ (VWDGR 623$8/2
:HE6LWH &LGDGH %$7$7$,6
(PDLO ,0$)5,*#,0$)5,*&20%5
&RG 1RPH )5,*0$11+(50$11,1'(&20/7'$

7HO)D[ )$; (VWDGR 623$8/2
:HE6LWH KWWSZZZIULJPDQQKHUPDQQFRPEU &LGDGH ,783(9$
(PDLO
&RG 1RPH 0(5&$'2/,95(

7HO)D[ (VWDGR 623$8/2
:HE6LWH ZZZPHUFDGROLYUHFRPEU &LGDGH 623$8/2
(PDLO
&RG 1RPH -8/,$1,1'Ò675,$(&20e5&,2(48,3$0(17263$5$*5$;$5,$

7HO)D[ (VWDGR 623$8/2
:HE6LWH KWWSZZZMXOLDQLQGEU &LGDGH -$Ò
(PDLO MXOLDQ#MXOLDQLQGEU

/DXGR
&RG 1RPH )5267)5,25()5,*(5$d2,1'8675,$//7'$

7HO)D[ (VWDGR 56
:HE6LWH &LGDGH &$;,$6'268/
(PDLO
&RG 1RPH &$75$/5()5,*(5$d2((/(752'20e67,&26/7'$

7HO)D[ (VWDGR *2,È6
:HE6LWH ZZZFDWUDOFRPEU &LGDGH *2,Æ1,$
(PDLO
&RG 1RPH %5$6,/%20%$6090.7&20e5&,2(/(75Ð1,&2'(0È48,1$6(48,3$0(1726(6(59,d26'(

,1)250È7,&$/7'
7HO)D[ (VWDGR 5,2'(-$1(,52
:HE6LWH ZZZEUDVLOERPEDVFRPEU &LGDGH 7,-8&$
(PDLO FRPHUFLDO#EUDVLOERPEDVFRPEU
&RG 1RPH -$*8$50È48,1$()(55$0(17$6

7HO)D[ (VWDGR 623$8/2
:HE6LWH ZZZMDJXDUIHUUDPHQWDVFRPEU &LGDGH 5,%(,5$235(72
(PDLO
&RG 1RPH 72/('2'2%5$6,/

7HO)D[ 7HO)D[ (VWDGR 623$8/2
:HE6LWH ZZZWROHGREUDVLOFRPEU &LGDGH 623$8/2
(PDLO
&RG 1RPH '875$0È48,1$6&20(5&,$/(7e&1,&$/7'$

7HO)D[ (VWDGR 623$8/2
:HE6LWH KWWSZZZGXWUDPDTXLQDVFRPEU &LGDGH 6$23$8/2
(PDLO
&RG 1RPH )5,*2675(//$'2%5$6,/,1'Ò675,$'(5()5,*(5$d2/7'$

7HO)D[ (VWDGR 623$8/2
:HE6LWH KWWSZZZIULJRVWUHOODFRPEU &LGDGH &27,$
(PDLO
&RG 1RPH 1(7=6&+'2%5$6,/,1'(&20/7'$

7HO)D[ (VWDGR 623$8/2
(PDLO
&RG 1RPH 0)585$/0(5&$'2)Ë6,&2585$/

7HO)D[ (VWDGR 623$8/2
:HE6LWH KWWSZZZPIUXUDOFRPEU &LGDGH 623$8/2
(PDLO
&RG 1RPH /2-$'20(&Æ1,&2-0*85*(0(

7HO)D[ (VWDGR 623$8/2
:HE6LWH ZZZORMDGRPHFDQLFRFRPEU &LGDGH 623$8/2
(PDLO

/DXGR
&RG 1RPH *5$77,1'Ò675,$'(0È48,1$6/7'$

7HO)D[ )$; (VWDGR 6$17$&$7$5,1$
:HE6LWH KWWSZZZJUDWWFRPEU &LGDGH &$3,1=$/
(PDLO JUDWW#JUDWWFRPEU
&RG 1RPH 7(.,12;&$/'(,5$5,$(0217$*(16,1'Ò675,$,6

7HO)D[ (VWDGR 623$8/2
:HE6LWH KWWSZZZWHNLQR[FDPSLQDVFRPEU &LGDGH 3$8/Ë1,$
(PDLO WHNLQR[#WHNLQR[FDPSLQDVFRPEU
&RG 1RPH 12:$.,1'Ò675,$(&20e5&,2'(0È48,1$6/7'$

7HO)D[ (VWDGR 623$8/2
:HE6LWH KWWSZZZQRZDNFRPEU &LGDGH 62-26('25,235(72
(PDLO YHQGDV#QRZDNFRPEU
&RG 1RPH :$,*,1'8675,$//7'$

7HO)D[ (VWDGR 623$8/2
:HE6LWH ZZZZDLJFRPEU &LGDGH /,0(,5$
(PDLO ZDLJ#ZDLJFRPEU
&RG 1RPH &<./23'2%5$6,/(0%$/$*(166$

7HO)D[ )$; (VWDGR 623$8/2
:HE6LWH ZZZF\NORSFRPEU &LGDGH ',$'(0$
(PDLO YHQGDV#F\NORSFRPEU
&RG 1RPH ,62(67(

7HO)D[ (VWDGR 623$8/2
:HE6LWH KWWSZZZLVRHVWHFRPEU &LGDGH 623$8/2
(PDLO YHQGDV#LVRHVWHFRPEU
&RG 1RPH 6+,*8(1

7HO)D[ (VWDGR 623$8/2
:HE6LWH &LGDGH $5$5$6
(PDLO ,&+,52#6+,*8(1&20%5
&RG 1RPH %20%$6+233,1*%20%$61$6&,0(172/7'$

7HO)D[ (VWDGR 623$8/2
:HE6LWH KWWSZZZERPEDVKRSSLQJFRPEU &LGDGH 623$8/2
(PDLO YHQGDV#ERPEDVKRSSLQJFRPEU
&RG 1RPH &$05(<(48,3$0(1726)5,*25Ë),&260(7$/Ò5*,&$&$05(</7'$

7HO)D[ (VWDGR 623$8/2
:HE6LWH KWWSZZZFDPUH\FRPEU &LGDGH 62-26e'25,235(72
(PDLO FRPHUFLDO#FDPUH\FRPEU
&RG 1RPH 7+250È48,1$6(0217$*(16/7'$

7HO)D[ )$; (VWDGR 5,2*5$1'('268/
:HE6LWH KWWSZZZWKRUFRPEU &LGDGH 6$17$0$5,$
(PDLO HG#WKRUFRPEU

/DXGR
&RG 1RPH 0$087(7(&12/Ï*,&$&20e5&,2'(3(d$6d$6((48,3$0(1726/7'$(33

7HO)D[ (VWDGR 623$8/2
:HE6LWH KWWSZZZPDPXWHHTXLSDPHQWRVFRPEU &LGDGH /,0(,5$
(PDLO FRQWDWR#PDPXWHHTXLSDPHQWRVFRPEU
&RG 1RPH ,1'Ò675,$0(&Æ1,&$)8-,0272/7'$

7HO)D[ (VWDGR 623$8/2
:HE6LWH KWWSZZZIXMLPRWRFRPEU &LGDGH 0$8È
(PDLO
&RG 1RPH 6$%52(&2035(6625(6

7HO)D[ (VWDGR 623$8/2
:HE6LWH KWWSZZZMRKQVRQFRQWUROVFRPEU &LGDGH 623$8/2
(PDLO /8&,$1($'5,$12#-&,&20
&RG 1RPH 68/3$&.0$48,1$63$5$(0%$/$*(0

7HO)D[ (VWDGR 56
:HE6LWH ZZZVXOSDFNFRPEU &LGDGH &$;,$6
(PDLO VXOSDFN#VXOSDFNFRPEU
&RG 1RPH 5.62/87,216$8720$d2

7HO)D[ (VWDGR 63
:HE6LWH ZZZPXQGRGDDXWRPDFDRFRPEU &LGDGH 623$82
(PDLO VDF#PXQGRGDDXWRPDFDRFRPEU
&RG 1RPH $5$87(50(48,3$0(1726/7'$

7HO)D[ (VWDGR 56
:HE6LWH &LGDGH &DFKRHLULQKD
(PDLO YHQGDV#DUDXWHUPFRPEU
&RG 1RPH 0$3$10217$*(16,1'8675,$,6(0$187(1d2/7'$

7HO)D[ (VWDGR 56
:HE6LWH &LGDGH *$5,%$/',
(PDLO PDSDQ#PDSDQFRPEU
&RG 1RPH 0(7$/85*,&$-.

7HO)D[ (VWDGR 6&
:HE6LWH &LGDGH &$3,1=$/
(PDLO PHWDOXUJLFDMN#JPDLOFRP
&RG 1RPH %$/$1d$6$)76/7'$

7HO)D[ (VWDGR 0,1$6*(5$,6
:HE6LWH ZZZEDODQFDVDIWVFRPEU &LGDGH 8%(5/Æ1',$
(PDLO FRQWDWR#EDODQFDVDIWVFRPEU
&RG 1RPH *(=$/7'$

7HO)D[ (VWDGR 0,1$6*(5$,6
:HE6LWH &LGDGH $5$*8$5,
(PDLO JH]D#JH]DFRPEU

MÓDULO 9
FOTOS

67

M.9.1. FOTOS – IMÓVEL
Vista da Estrada da Água Amarela com imóvel à esquerda Vista da portaria
Vista geral do imóvel

68

M.9.2. FOTOS – BENS MÓVEIS
Box para atordoamento - Araguaina | Item: 862 | Elevador de carretilhas - Araguiana | Item: 858 |
Guilhotina JARVIS - Araguaina | Item: 871 | Lavador de cabeça - Araguaina | Item: 875 |
Pistola para atordoamento - Araguaina | Item: 863 | Plataforma balança rodoviaria - Araguaina | Item: 983 |

69

Reservatorio de agua - Araguaina | Item: 1016 | Serra para carcaça - Araguaina | Item: 976 |
Serra para peito - Araguaina | Item: 997 | Tanque de agua - Araguaina | Item: 855 |
Tanque Mapan para agua geladda - Araguaina | Item: 1016 | Trilho para movimentação - Araguaina | Item: 866
Peneira estatica - Araguaina | Item: 1058 | Centrifuga - Araguaina | Item: 939 |

70

Trator NH - Araguaina | Item: 1060 | Caldeira - Araguaina | Item: 1055 |
Caldeira a lenha - Araguaina | Item: 1054 | Arqueadeira Cyklop - Araguaina | Item: 1008 |
Painel elétrico - Araguaina | Item: 1056 | Clarificador de sebo - Araguaina | Item: 1041 |
Prensa expeller - Araguaina | Item: 1047 | Prensa para farinha - Araguaina | Item: 1050 |

71

Condensador - Araguaina | Item: 1026 | Triturador de ossos - Araguaina | Item: 1033 |
Decanter - Araguaina | Item: 1044 |

72

MÓDULO 10
DOCUMENTOS UTILIZADOS

73

Anexo II - Laudo de Avaliação Dos Bens e Ativos (Araguaina)

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Anexo II - Laudo de Avaliação Dos Bens e Ativos (Araguaina)

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LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

LAUDO Nº 66847/66844 | NOVEMBRO/2014

ESTRADA DA ÁGUA AMARELA, S/NR. - CHÁCARA BOM JARDIM -

N.º PROPOSTA : 47187.0

N.º LAUDO : 66847/66844

SOLICITANTE : Indústria e Comércio de Carnes e Derivados Boi Brasil Ltda

PROPRIETÁRIO : Frigorífico Araguaína Ltda

FINALIDADE : Determinação de Valor de Mercado

ENDEREÇO : Estrada da Água Amarela, s/nr. - Chácara Bom Jardim -

VALOR DE MERCADO: R$ 13.061.213,00 (Treze milhões e sessenta e um mil e

Considerando o imóvel e bens móveis livres de qualquer ônus, posse, domínio,

São Paulo, 28/novembro/2014.

Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904

RESUMO DA AVALIAÇÃO .................................................................................................. 4

MÓDULO 2 ........................................................................................................................ 13

AVALIAÇÃO DO TERRENO .............................................................................................. 13

MÓDULO 3 ........................................................................................................................ 22

AVALIAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS.................................................... 22

MÓDULO 4 ........................................................................................................................ 44

AVALIAÇÃO DE BENS MÓVEIS ....................................................................................... 44

MÓDULO 5 ........................................................................................................................ 46

METODOLOGIAS E CRITÉRIOS ...................................................................................... 46

MÓDULO 6 ........................................................................................................................ 57

ENQUADRAMENTO E ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO .............................................. 57

MÓDULO 7 ........................................................................................................................ 65

BENS MÓVEIS – RELATÓRIO ANALÍTICO ...................................................................... 65

MÓDULO 8 ........................................................................................................................ 66

LISTA DE FORNECEDORES ............................................................................................ 66

MÓDULO 9 ........................................................................................................................ 67

MÓDULO 10 ...................................................................................................................... 73

DOCUMENTOS UTILIZADOS ........................................................................................... 73

Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904

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A SETAPE – Serviços Técnicos de Avaliação do Patrimônio e Engenharia

O resultado da avaliação, bem como critérios técnicos, método adotado, nível

M.1.2. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

De acordo com a inspeção efetuada no local em 14 de novembro de 2014,

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Tipo do Imóvel Prédio Industrial – Frigorífico

M.1.2.2. MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

De acordo com o Plano Diretor vigente do município de Araguaína, o imóvel

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M.1.3. CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO DE SITUAÇÃO

Logradouro Mão Largura Qtd Traçado Pavimentação Calçadas Guias Sarjetas

M.1.4. MEIOS NORMAIS DE ACESSO

O imóvel possuiu acesso somente por meio de veículos próprios.

M.1.4.1. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO

Uso Predominante: Rural.

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M.1.3.2. OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA

M.1.5. DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL

O terreno do imóvel avaliando possui formato regular, topografia plana, área

Como documente de matrícula recebemos somente o documento de certidão

Para afeito de calculo da área total, considerou-se a área de terreno obtida em

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M.1.6. OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA

M.1.7. FOTOS DO IMÓVEL AVALIANDO

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M.1.8. PREMISSAS PARA A AVALIAÇÃO

Devido a inconsistência da descrição da área de terreno contida na Certidão

Para esta avaliação foram considerados: o imóvel e bens móveis. Os valores

Considerou-se, como premissa, para efeito de avaliação, o bem livre de

As informações e dados técnicos, bem como a documentação fornecida para a

Presume–se que não existam condições obscuras ou não aparentes, com