Curso de Engenharia de Avaliações - POWERPOINT

Carlos Humberto Maciel
Eng.º Civil
ENGENHARIA DE
AVALIAÇÕES DE
IMÓVEIS URBANOS POR
INFERÊNCIA ESTATÍSTICA
Engº Civil Carlos Humberto Maciel
chmaciel@uol.com.br
Eng.º Civil
Eng.º Carlos Humberto Maciel
Eng.º Civil (UEM - 1986)
Eng.º Segurança do Trabalho (UEM - 2005)
NBR 14653-1 NBR 14653-2 STUDENT SNEDECOR DW–1%_5% APOSTILA 2 chmaciel@uol.com.br

Eng.º Civil

Eng.º da Caixa Econômica Federal (1989)
Cursos de Avaliação para profissionais do quadro

Trabalhos de Avaliação / Assistente Técnico
Assessor técnico da Gerência Nacional de Infra-estrutura (Brasília/DF)
Assistente Técnico da Filial de infra-estrutura Curitiba
Supervisor Técnico da REDUR/Cascavel (2x)
Coordenação de Habitação de Mercado – GIHAB/Maringá

Eng.º Civil
Prof.º Colaborador (UEM – 1986)
Prof.º Pós-Graduação Eng.ª de Avaliações e Perícias
FAG – 2004/2012/2014
KEYNES Maringá -2006
UEM – 2011

Eng.º Civil
Vários Cursos de Engenharia de Avaliações por Inferência

Estatística pelo país:
Paraná: Maringá; Londrina; Curitiba; Cascavel, Pato Branco e Apucarana;
São Paulo: Presidente Prudente, Paraguaçu Paulista, São Paulo;
Outros Estados: Goiânia/GO; Campo Grande/MS; Belém/PA;

Cuiabá/MT; Vitória/ES; Chapecó/SC

Eng.º Civil
Apresentações
Nome
Formação
Instituição/Empresa; Área de atuação
Nível de conhecimento de avaliações
Nível de conhecimento em inferência (Regressões Múltiplas)
Qual software de inferência utiliza (SISREN, TS-SISREG, INFER)
Expectativa do curso

Eng.º Civil
Compromissos
Do Instrutor
- transmitir os conhecimentos necessários ao início dos
estudos na inferência estatística (metodologia, recursos
disponíveis, etc.)
Do aluno
- atenção aos ensinamentos;

- auto-didatismo;
- continuidade nos estudos;
- possuir biblioteca específica;
- possuir software adequado;
- estabelecer metodologia de trabalho;
- exercer a atividade constantemente;
- participar de seminários e Congressos.

Eng.º Civil
Software utilizado no curso
TS – SISREG
www.tecsysengenharia.com.br
(desconto de 10% na aquisição para participantes do curso
em até 30 dias após o curso)

Eng.º Civil
Horários
Sábado
das 08h30 as 12h30 – das 14h00 às 19h00 (teoria)
Domingo
das 08h00 as 12h00 – das 13h30 às 17h00 (prática)
Exercícios práticos com aplicativo TS-SISREG

2 exercícios na versão DEMO – notebooks pessoais
1 exercício na versão completa – notebook instrutor

Eng.º Civil
De quem é a habilitação legal
para a elaboração de laudos de
avaliação?

Eng.º Civil
Vídeo
Engenheiro/Arquiteto
x
Corretor

Eng.º Civil
Legislação
Art . 7º da Lei 5.194/66
As atividades e atribuições profissionais do engenheiro, do

arquiteto e do engenheiro-agrônomo consistem em:
a) ...
b) ...
c) estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias,

pareceres e divulgação técnica;

Eng.º Civil
Legislação- Art. 2º da Resolução CONFEA 1.010/2005
Para efeito da fiscalização do exercício das profissões objeto desta

Resolução, são adotadas as seguintes definições:
II - atribuição profissional: ato específico de consignar direitos e

responsabilidades para o exercício da profissão, em
reconhecimento de competências e habilidades derivadas de
formação profissional obtida em cursos regulares;
V - campo de atuação profissional: área em que o profissional

exerce sua profissão, em função de competências adquiridas na
sua formação;

Eng.º Civil
Para efeito da fiscalização do exercício das profissões objeto desta

Resolução, são adotadas as seguintes definições:
VI – formação profissional: processo de aquisição de

competências e habilidades para o exercício responsável da
profissão;
VII - competência profissional: capacidade de utilização de

conhecimentos, habilidades e atitudes necessários ao desempenho
de atividades em campos profissionais específicos, obedecendo a
padrões de qualidade e produtividade;

Eng.º Civil
Art. 5º Para efeito de fiscalização do exercício profissional (...) ficam

designadas as seguintes atividades, que poderão ser atribuídas de
forma integral ou parcial, em seu conjunto ou separadamente,
observadas as disposições gerais e limitações estabelecidas nos arts.
7º, 8°, 9°, 10 e 11 e seus parágrafos, desta Resolução:
Atividade 06 - Vistoria, perícia, avaliação, monitoramento,

laudo, parecer técnico, auditoria, arbitragem;

Eng.º Civil
A Avaliação no Brasil
Dec. 50 surgem as primeiras normas de avaliação de imóveis organizadas por

entidades públicas e institutos voltados para a engenharia de avaliações;
1957 surge o primeiro anteprojeto de normas da ABNT; sendo que outros se

sucedem, elaborados por institutos que atuam no ramo;
Dec. 60 o assunto ganha destaque em função do grande número de desapropriações

cujos estudos foram realizados por comissões de profissionais de perícias e
avaliações judiciais

Eng.º Civil
1973 Elaboração de Normas para Avaliação de Imóveis nas desapropriações,
aprovadas pelo IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia) e pela Divisão de Avaliações e Perícias do Instituto de
Engenharia;
1974 Realização do I Congresso Brasileiro de Avaliações, em São Paulo;
1977 Publicação da 1ª Norma Brasileira sobre o assunto. A NB-502/77 (Avaliação

de Imóveis Urbanos);
1979 Publicada a NB 613/79, 2ª Norma Brasileira que trata sobre Avaliações,

mais especificamente sobre avaliação de imóveis rurais;

Eng.º Civil
1980 I Congresso Mundial de Avaliações, realizado no Brasil;
1980 1º Curso de Engenharia de Avaliações - Escola Politécnica da USP;
1990 a norma brasileira para avaliações de imóveis urbanos é registrada no

INMETRO como NBR 5676 sendo os níveis de precisão transformados
em níveis de rigor (expedito, normal, rigoroso e rigoroso especial);
2001 lançada a primeira parte da NBR 14653 que trata especificamente da

parte de procedimentos gerais, servindo como guia de procedimentos
gerais para as demais partes, sendo utilizável somente em conjunto com
cada uma delas, razão pela qual não trouxe contribuição significativa até
o lançamento das partes 2, 3 e 4;

Eng.º Civil
2003 lançamento da parte 4 da NBR 14653 e que trata da avaliação de
empreendimentos, assunto até então não tratado em norma específica;
2004 lançamento das partes 2 e 3 da NBR 14653 e que tratam, respectivamente,
da avaliação de imóveis urbanos e imóveis rurais.
2006 lançamento da parte 5 da NBR 14653 e que trata da avaliação de máquinas,
equipamentos, instalações e bens industriais em geral.

Eng.º Civil
Até 1980
Homogeneização por
fatores
Fórmulas empíricas

Fatores
Eng.º Civil
Homogeneização através tratamento por fatores
Vh j = Va j ⋅ K1 ⋅ K 2 ⋅ K3 ⋅ ⋅ ⋅ K n
Vh j = Valor homogeneizado
Va j = Valor do elemento amostral
K i = fatores de ponderação

Fatores
Eng.º Civil
Ex.: Fator de Testada (K1)
T
K1 = 4
Tp
T = Testada efetiva
T p = Testada padrão
T
0,5 ≤ ≤ 2,0
Tp

Fatores
Eng.º Civil
T
K1 = 4
Tp
T = Testada efetiva
T
0,5 ≤ ≤ 2,0
Tp
T T
≤ 0,5 ⇒ K1 = 0,840 > 2,0 ⇒ K1 = 1,189
Tp Tp
Fatores
Eng.º Civil
T
K1 = 4
Tp
T = Testada efetiva
T
0,5 ≤ ≤ 2,0
Tp
A NBR 14.653 limita os intervalos admissíveis

para cada fator e o conjunto de fatores

Fatores
Eng.º Civil

(algoritmo)
Valor Valor
Elemento K1 K2 K3 K4 ... Kj
Unitário Homogeneizado
1 Va1
2 Va2
3 Va3
4 Va4
... ...
n Van

Fatores
Eng.º Civil

(algoritmo)
Valor Valor
1 Va1 K1,1 K2,1 K3,1 K4,1 Kj,1
2 Va2
3 Va3
4 Va4
... ...
n Van

Fatores
Eng.º Civil

(algoritmo)
Valor Valor
1 Va1 K1,1 K2,1 K3,1 K4,1 Kj,1
2 Va2 K1,2 K2,2 K3,2 K4,2 Kj,2
3 Va3 K1,3 K2,3 K3,3 K4,3 Kj,3
4 Va4 K1,4 K2,4 K3,4 K4,4 Kj,4
... ...
n Van K1,n K2,n K3,n K4,n Kj,n

Fatores
Eng.º Civil

(algoritmo)
Valor Valor
1 Va1 K1,1 K2,1 K3,1 K4,1 Kj,1 Vh1
2 Va2 K1,2 K2,2 K3,2 K4,2 Kj,2 Vh2
3 Va3 K1,3 K2,3 K3,3 K4,3 Kj,3 Vh3
4 Va4 K1,4 K2,4 K3,4 K4,4 Kj,4 Vh4
... ...
n Van K1,n K2,n K3,n K4,n Kj,n Vhn

Fatores
Eng.º Civil
Média Aritmética
∑
n
− xi
x= i =1
Onde:
−
x= média aritmética
xi = elementos amostrais
n = número de elementos amostrais

Fatores
Eng.º Civil
Média Aritmética
∑
n
− Vhi Vh1 + Vh2 + Vh3 + Vh4 + ... + Vhn
x= i =1
=
n n
Onde:
−
x = média aritmética
Vhi = elementos amostrais (1 ≤ i ≤ n)
n = número de elementos amostrais

Eng.º Civil
Metodologia Tradicional x Metodologia Científica
após 1980 surgem profissionais que começam a questionar os métodos tradicionais em

função dos seguintes argumentos;
fórmula empíricas desenvolvidas para um local podem ser utilizadas em outros?
fórmulas desenvolvidas há décadas atrás ainda refletem o mercado atual?
a influência da profundidade é sempre modelo potencial de expoente 0,5?
a influência da frente é modelo potencial de expoente 0,25?
quando adotamos coeficiente de 1,20, por exemplo, para corrigir qualquer distorção
dos elementos amostrais tais como localização, infra-estrutura disponível ou
outros, será que esta relação é linear (multiplicação direta do fator)?
De onde vem a confirmação de que é 20%?
Pode ser de 30% ou 40%?
não existe processo comparativo de mercado para se avaliar casas?

Eng.º Civil
Normas de Avaliação
A avaliação de Bens, no que concerne a Normas, vem passando
por um estágio de transformação e, gradativamente, as normas
específicas para cada tipo de bem foram ou estão sendo
substituídas por uma única Norma:
NBR 14.653

Eng.º Civil
Normas de Avaliação antigas

Com esta transformação, perdem a validade:
• NBR 5676 de 1990 – Avaliação de Imóveis Urbanos;
• NBR 8799 de 1985 – Avaliação de Imóveis Rurais;
• NBR 8951 de 1985 – Avaliação de Glebas Urbanizáveis;
• NBR 8976 de 1985 – Avaliação de Unidades Padronizadas;
• NBR 8977 de 1985 – Avaliação de Máquinas, Equipamentos,

Instalações e Complexos Industriais;
• NBR 8976 de 1985 – Avaliação de Servidões.

Eng.º Civil
Normas de Avaliação atuais

•Entram em validade as diversas partes da NBR 14.653:
• Parte 1: Procedimentos Gerais (válida a partir de 30/05/2001-revisão)
• Parte 2: Imóveis Urbanos (revisão válida a partir de 03/03/2011)
• Parte 3: Imóveis Rurais (válida a partir de 30/06/2004)
• Parte 4: Empreendimentos (válida a partir de 30/01/2003)
• Parte 5: Avaliação de Máquinas, equipamentos, instalações e

bens industriais em geral (válida a partir de 05/07/2006)
• Parte 6: Recursos naturais e ambientais (válida a partir de

13/03/2009 - revisão)
• Parte 7: Patrimônios Históricos (válida a partir de 06/03/2009)

Eng.º Civil
Metodologias
Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e
direitos
- Método comparativo direto de dados de mercado
- Método involutivo
- Método da renda
- Método evolutivo
Métodos para identificar o custo de um imóvel

- Método da quantificação do custo
- Método comparativo direto de custo

Eng.º Civil
Objeto específico do curso
Método Comparativo Direto

de Dados de Mercado
Tratamento Científico por regressões múltiplas
Itens 8.2.1, 8.2.1.4.3 e Anexo A da NBR 14.653 – parte 2

Eng.º Civil
Perfil do Profissional Avaliador do passado
contava a “experiência” e não com o

conhecimento sobre qualquer técnica científica;
profissionais com larga experiência em outras

atividades eram considerados aptos para
elaborar trabalhos de avaliação;
não utilizava qualquer metodologia científica

agregada aos trabalhos gerando trabalhos
subjetivos;

Eng.º Civil
Perfil do Profissional Avaliador do passado
utilizava fórmulas empíricas onde impera a

subjetividade e pouca ou nenhuma
comprovação de sua aderência ao mercado;
não dispunha de processos para avaliação de

bens em geral (aptos, casas, etc.)

Eng.º Civil
Perfil do Profissional Avaliador Atual
profissional deve ter formação ampla em vários

segmentos da engenharia (acabamentos, custos,
planejamento e economia do setor urbano e rural,
mercadologia);
conhecimentos devem convergir para a técnica de

“valoração de bens”;
conhecimento de Estatística Inferencial e

Engenharia Econômica e, principalmente, sistemas
computacionais;

Eng.º Civil
Perfil do Profissional Avaliador Atual
características tais como: autodidatismo, espírito de

pesquisador, criatividade e senso crítico;
profissional ético, consciente, criterioso e firme em suas

conclusões;
defensor de sua especialidade não por questão legal mas

por competência profissional (RESOLUÇÃO COFECI
Nº 957, DE 22 DE MAIO DE 2006).

Eng.º Civil
Engenheiros e Arquitetos x Corretores
“Infelizmente temos a admitir que da forma como atuam ainda alguns
Avaliadores, com o uso de coeficientes corretivos, como se estes fossem a
‘grande técnica avaliatória’, qualquer corretor de imóveis o faria, e,
desgraçadamente para nós, melhor. Não será uma Lei Federal (5.194), que nos
dará de fato a exclusividade e a proteção; será a competência e preparo dos
Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos que mostrarão o caminho das soluções
técnicas para o complexo problema avaliatório.”
Engenheiro André Maciel Zeni

Eng.º Civil
Aspectos Gerais da Avaliação

por Inferência Estatística
maior evolução ocorreu nas últimas décadas;
popularização do uso de computadores;
técnicas científicas x técnicas empíricas e subjetivas;
acessível a qualquer profissional;
maior tranqüilidade na execução e defesa dos trabalhos realizados;

Eng.º Civil
Conceitos
chmaciel@uol.com.br
Eng.º Civil
Avaliação
Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para

identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e
direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de
sua utilização econômica, para uma determinada finalidade,
situação e data.
NBR-14653-1, item 3.5

Eng.º Civil
Valor de Mercado
quantia mais provável pela qual se negociaria

voluntariamente e conscientemente um bem, numa data
de referência, dentro das condições do mercado vigente.
NBR-14653-1, item 3.44

Eng.º Civil
Preço Custo
quantidade de dinheiro pela é o preço acrescido de outras
qual se realiza ou se pretende despesas (regularizações
realizar uma transação de um legais ou regularizações
bem, seus frutos ou direitos físicas - construções,
reformas, ampliações, etc.)
Valor
estimação do “preço” médio de mercado, através de
tratamento matemático e estatístico adequado de uma
amostragem de preços que “carregue” o máximo possível
das imperfeições do mercado.

Eng.º Civil
Como determinar o
valor de Mercado?

Eng.º Civil
É possível traduzir o
valor de mercado
através de uma
equação matemática
^
y = a + b1 ⋅ x1i + b2 ⋅ x2 i + b3 ⋅ x3i + ... + bn .xni

Eng.º Civil
Valor de mercado
R$ 100.000,00
R$ 105.000,00
R$ 95.000,00
R$ 110.000,00
R$ 90.000,00
R$ 115.000,00
R$ 85.000,00
R$ 120.000,00
R$ 80.000,00
2 4 8 16 32 16 8 4 2
−
-∞ x +∞
−
x = média

Eng.º Civil
Método Comparativo

Eng.º Civil
PROCESSO COMPARATIVO
APTOS
SEGMENTOS DE
MERCADO
MERCADO
IMOBILIÁRIO
CASAS

Eng.º Civil
AMOSTRA
parcela
Estatística ouda população estimados:
parâmetros que
desejamos
características analisar
numéricas da amostra
POPULAÇÃO (média, desvio padrão)
Conjunto deParâmetros
todos os eventos possíveis do
segmento
características de mercado
numéricas analisado
de uma população
(média, desvio padrão, etc.)

Eng.º Civil
Com base nos elementos amostrais podemos determinar o

valor médio de uma variável a partir do conhecimento de
outra(s) variáveis e da relação existente entre elas.
elas
Cabe ao profissional de avaliações, portanto, identificar as

variáveis influenciantes e, a partir delas, a equação
matemática que possa expressar numericamente a relação
existente.

Eng.º Civil
Amostra
População Homogênea
Homogênea

Eng.º Civil
“Os bens (casas, apartamentos, terrenos) não são exatamente iguais

entre si, como são os produtos industrializados;
Mesmo terrenos com as mesmas dimensões físicas localizados um ao

lado do outro, numa mesma quadra, terão diferenças em relação a
sua posição na quadra;
Apartamentos num mesmo prédio, de área e padrão iguais, podem ter

valores diferentes em função do andar em que está localizado, das faces
de insolação;
Essas variações dependem do reconhecimento do mercado imobiliário

local (PGV, índice de aproveitamento, etc.).

Eng.º Civil
Inferência Estatística
Além da variável valor existem as variáveis

que explicam o valor

Eng.º Civil
As variáveis ‘conversam’ (guardam relação) entre si;
peso x altura
safra x índices pluviométricos ou quantidade de

fertilizantes;
valor unitário ou total x dimensões, topografia, taxa de

ocupação, localização na malha urbana, entre outros, no
caso de terrenos;
Valor unitário ou total x localização, nº de quartos, número

de garagens, padrão de acabamento, entre outros, no caso
de aptos ou casas;

Eng.º Civil
Os elementos pesquisados trazem informações que
explicam o próprio preço (variável explicada).
Estas características formam as variáveis
independentes ou explicativas (localização, padrão,
vagas de garagem, conservação, área total, área
privativa, nº de quartos, andar, etc.)

Eng.º Civil
X1 ...
X2 ... X3 ...
Xn
y
Eng.º Civil
A estatística inferencial permite a obtenção do modelo matemático

que explica o mercado;
os resultados não são absolutos ou exatos mas sim

probabilísticas;
o profissional deve identificar os vetores de formação de preços

“ouvindo” o mercado;
equipamentos de informática e softwares sofisticados não

significam nada se o profissional não for capacitado a
interpretá-los;
a falta de capacitação poderá trazer ainda mais incertezas e

limitações;
Eng.º Civil
Homogeneização
“Tratamento dos preços observados, mediante a aplicação de

transformações matemáticas que expressem, em termos
relativos, as diferenças entre os atributos dos dados de
mercado e os do bem avaliando.”
NBR-14653-1, item 3.2.4

Eng.º Civil
Homogeneização
“Tratamento dos preços observados, mediante a aplicação de

transformações matemáticas que expressem, em termos
relativos, as diferenças entre os atributos dos dados de
mercado e os do bem avaliando.”
NBR-14653-1, item 3.2.4

Eng.º Civil
Homogeneização
Tratamento por fatores
Regressões lineares múltiplas (inferência estatística)

Eng.º Civil
Regressões
Lineares
Múltiplas
chmaciel@uol.com.br
Eng.º Civil
Variáveis independentes
Variáveis que dão conteúdo lógico à formação do valor do imóvel objeto da avaliação;
Quantitativas: Variáveis que podem ser medidas ou contadas (Ex.: área privativa, número de
quartos; vagas de garagem)
Dicotômica: Variável que assume apenas duas posições (sim ou não, com ou sem). Podem ocorrer
de forma isolada ou em grupos. Também conhecidas como binárias, dummies, de estado, zero-um.
Qualitativas: Variáveis que não podem ser medidas ou contadas, mas apenas ordenadas ou
hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem (Ex.: padrão construtivo e estado de
conservação)
Códigos alocados
Escala lógica ordenada para diferenciar as características qualitativas dos imóveis

Eng.º Civil
PADRÃO Código Alocado:

Escala lógica ordenada para
Elemento Código diferenciar as características
Amostral Alocado
qualitativas dos imóveis.
1 5 Consideraremos neste caso uma
2 4 escala que varia de:
3 1
4 2
5 4 1a5
6 3
7 5 onde 1 são os imóveis de menor
8 1 padrão e 5 os imóveis de maior
9 3 padrão.
10 2
Eng.º Civil
conservação)
Dicotomia em grupo: Grupo de variáveis dicotômicas que, juntas, servem para

identificar uma característica (Ex.: padrão, conservação, bairros)

Eng.º Civil
PADRÃO
Dicotomia em Grupo
PADRÃO
Grupo de variáveis
dicotômicas que,
Elemento Código Dicotomia em Grupo
juntas, servem para
Amostral Alocado
P1 P2 P4 P5 identificar uma
característica (Ex.:
1 5 0 0 0 1
padrão, conservação,
2 4 0 0 1 0 bairros)
3 1 1 0 0 0
4 2 0 1 0 0 Marca-se “0” (zero)
5 4 0 0 1 0 quando as
6 3 0 0 0 0 características não
7 5 0 0 0 1 são do imóvel e “1”
8 1 1 0 0 0 quando a
9 3 0 0 0 0 característica é do
10 2 0 1 0 0 imóvel
Eng.º Civil
conservação)
Códigos ajustados
Escala extraída dos elementos amostrais originais por meio de modelo de regressão, com a
utilização de variáveis dicotômicas, para diferenciar as características qualitativas dos
imóveis

Eng.º Civil
PADRÃO
Dicotomia em
Elemento Código Grupo
Amostral Alocado
P1 P2 P4 P5
1 5 0 0 0 1
2 4 0 0 1 0
3 1 1 0 0 0
4 2 0 1 0 0
5 4 0 0 1 0
6 3 0 0 0 0
7 5 0 0 0 1
8 1 1 0 0 0
9 3 0 0 0 0
10 2 0 1 0 0
Eng.º Civil

Eng.º Civil
PADRÃO
Dicotomia em Valores obtidos
Código
Elemento Código Grupo no Teste de
Ajustado
Amostral Alocado Hipóteses
P1 P2 P4 P5 (A) (100 + A)
1 5 0 0 0 1 115,00% 215,00
2 4 0 0 1 0 41,30% 141,30
3 1 1 0 0 0 -31,70% 68,30
4 2 0 1 0 0 -20,30% 79,70
5 4 0 0 1 0 41,30% 141,30
6 3 0 0 0 0 0,00% 100,00
7 5 0 0 0 1 115,00% 215,00
8 1 1 0 0 0 -31,70% 68,30
9 3 0 0 0 0 0,00% 100,00
10 2 0 1 0 0 -20,30% -79,20
Eng.º Civil
conservação)
Proxy
variável utilizada para substituir outra de difícil mensuração e que se presume guardar
com ela relação de pertinência, obtida por meio de indicadores publicados ou inferidos em
outros estudos de mercado (Ex.: CUB, SINAPI, Ross Heideck, etc.) ou inferidos em
outros estudos de mercado

Eng.º Civil
PADRÃO
Dicotomia em
Grupo Variável
Elemento Código
Proxy
Amostral Alocado (Ex.: CUB)
P1 P2 P4 P5
1 5 0 0 0 1 3.225,00
2 4 0 0 1 0 2.120,00
3 1 1 0 0 0 1.025,00
4 2 0 1 0 0 1.200,00
5 4 0 0 1 0 2.120,00
6 3 0 0 0 0 1.500,00
7 5 0 0 0 1 3.225,00
8 1 1 0 0 0 1.025,00
9 3 0 0 0 0 1.500,00
10 2 0 1 0 0 1.200,00
Eng.º Civil
Variáveis dependentes
Variável cujo comportamento se pretende explicar pelas
variáveis independentes
- valor de venda unitário;
- valor de venda total;
- valor de locação unitário;
- valor de locação total;
- velocidade de venda
Eng.º Civil
Gráficos de Dispersão
Imaginemos que um determinado trabalho de avaliação

pretenda verificar o comportamento do preço unitário de
residências em relação à distância a um suposto pólo
desvalorizante (Ex.: penitenciária).
Se plotarmos os pares de valores coletados no mercado

obteremos gráficos de dispersão onde poderemos verificar a
tendência, a intensidade, a forma funcional da curva e a
dispersão dos dados

Eng.º Civil
Gráfico 01 Gráfico 02
TENDÊNCIA

Eng.º Civil
α
α
INTENSIDADE
α=zero

Eng.º Civil
FORMA FUNCIONAL

Eng.º Civil
HOMOCEDASTICIDADE
DISPERSÃO DOS DADOS
HOMOCEDASTICIDADE

Eng.º Civil
Relações entre variáveis
Estatisticamente, inferir significa tirar conclusões, com base em

medidas estatísticas, dentro de um determinado grau de
confiança através da RELAÇÃO entre as variáveis
ymáximo
y ymédio
ymínimo
x x
DETERMINÍSTICA ESTOCÁSTICA
cada “x” associa-se a um único y cada “x” associa-se a uma distribuição de
probabilidades dos valores de “y”

Eng.º Civil
Regressão linear
Simples
Quando o valor da variável desconhecida ou variável dependente (Ex.:valor

unitário) for calculado com base apenas em uma variável conhecida ou variável
independente (Ex: área).
Múltipla
Quando o valor da variável desconhecida ou variável dependente (Ex.:valor

unitário) for calculado com base em duas ou mais variáveis conhecidas ou variáveis
independentes (Ex.: área, coeficiente de aproveitamento, localização na malha
urbana).

Eng.º Civil
Método dos Mínimos Quadrados
∑D = D1 + D2 + D3 + L Dn = mínimo
2 2 2 2 2
i
i =1

Eng.º Civil
O método dos mínimos quadrados pode ser assim resumido:
a partir da função matemática proposta procura-se minimizar o quadrado das

distâncias dos pontos obtidos na pesquisa à equação proposta;
o ajustamento permitirá análise quanto à consistência do modelo proposto;
análise do modelo proposto com outros, comparando-os e adotando aquele de

melhor aderência;
por fim, a função identificada como de melhor aderência representará a verdade

mercadológica para o segmento de mercado pesquisado;

Eng.º Civil

(Algoritmo básico para ajustagem simples)
y = a + b.x
“a” = constante que define o ponto em que

a reta corta o eixo das ordenadas ou
“intercepto”
“b” = é o coeficiente angular da reta ou

seja o incremento de “y” quando o
valor de “x” é aumentado de uma ∆y
b =
unidade ∆x
Estimadores da
regressão

Eng.º Civil

Y = α + β1 .x Reta de regressão de Y sobre X (população)
^
y i = a + b 1 .x i + e
Reta de regressão de Y sobre X (população)

^
y = chamado “y chapéu”, corresponde ao valor “estimado” para a variável
“Y”;
a = parâmetro estimado para o intercepto α ou “estimativa” de α
b 1 = valor estimado para o coeficiente de regressão β1, ou “estimativa” de β1
x 1 = variável independente, também chamado “regressor”

e = erro total da regressão amostral em relação à verdadeira equação de regressão, também
conhecido como desvio ou disturbância da regressão;
^
e = Y i − yi
Eng.º Civil

n  ( y − y^ ) 2  = mínimo
∑
i =1
 i i 
n
[ 
]
mín ∑ (yi − a − b1 .xi )2  = mínimo
 i =1 
^
Derivada de y em relação a “a” y i Derivada de y em relação a “b”
∂y ∂y
= 0 ( zero ) = 0 ( zero )
∂a ∂b 1
∂y ∂y
[ ]
= ∑ ( 2 ).( − 1 ). (y i − a − b 1 . x i ) = 0
n
[ ]
= ∑ ( 2 ). (− x i ). (y i − a − b 1 . x i ) = 0
n
∂a i =1 ∂b i =1
Sistema de 2 equações x 2 incógnitas

n n
∑ y i = n .a + b 1 ∑ x i
i =1 i =1
∑ (x i . y i ) = a . ∑ x i + b 1 ∑ (x i 2 )
n n n
i =1 i =1 i =1

Eng.º Civil
Intrapolação
y2 > y1
y2
y1

Eng.º Civil
Extrapolação
Regressão linear:
Grau I - admitida, desde que:
a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam
superiores a 100% do limite amostral superior, nem
inferiores à metade do limite amostral inferior ;
b) o valor estimado não ultrapasse 20% do valor calculado no
limite da fronteira amostral, para as referidas variáveis, de
per si e simultaneamente
Grau II -Admitida para apenas uma variável, desde que:

a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam
superiores a 100% do limite amostral superior, nem
inferiores à metade do limite amostral Inferior;
b) o valor estimado não ultrapasse 15% do valor calculado no
limite da fronteira amostral, para a referida variável

Eng.º Civil
Extrapolação
Regressão linear:
Grau III – não admitida

Eng.º Civil
Outliers x Pontos influenciantes

Eng.º Civil
Variáveis dummy ou dicotômicas

Eng.º Civil
Códigos Alocados
Os critérios da construção dos códigos alocados devem ser explicitados, com a
descrição necessária e suficiente de cada código adotado, de forma a permitir o
claro enquadramento dos dados de mercado e do imóvel avaliando e assegurar que
todos os elementos de mesma característica estejam agrupados no mesmo item da
escala.
A escala será composta por números naturais consecutivos e em ordem crescente
(1, 2, 3, ...) em função da importância das características possíveis na formação do
valor, com valor inicial igual a 1.
* não é necessário que a amostra contenha dados de mercado em cada

uma das posições da escala construída.
* é vedada a extrapolação de variáveis expressas por meio de códigos

alocados
* recomenda-se a utilização prévia da análise de agrupamento de dados

para a construção dos códigos alocados

Eng.º Civil
Códigos Alocados

Eng.º Civil

(ajustamento de curvas pelo método dos mínimos quadrados)
Tabela 1
Terreno Valor Total
(m²) (R$ 1000)*
700 70
300 40
− 70 + 40 + 55 + 50 + 60 + 80 + 65 420
500 55 y= = = 60
7 7
400 50
500 60
800 80
600 65

Eng.º Civil

Tabela 2
−
Terreno Valor Total ( )y i Valor médio ( y ) Diferença
1 70 60 10,00
2 40 60 -20,00
3 55 60 -5,00
4 50 60 -10,00
5 60 60 0,00
6 80 60 20,00
7 65 60 5,00
TOTAL 420 0

Eng.º Civil

Tabela 3
yi
(Diferença)²
Valor Total Valor médio Diferença
Terreno − 2
−  
−
y yi − y  yi − y 
 
1 70 60 10,00 100
2 40 60 -20,00 400
3 55 60 -5,00 25
4 50 60 -10,00 100
5 60 60 0,00 0
6 80 60 20,00 400
7 65 60 5,00 25
TOTAL 420 420 0 1.050

Eng.º Civil

Tabela 4
Terreno Valor Total Área (m²)
1 70 700
2 40 300
3 55 500
4 50 400
5 60 500
6 80 800
7 65 600

Eng.º Civil

90 Gráfico 12
6
80
1
70 7
5
60
Valor Total
(R$ 1.000,00)
50 3
4
40
2
30
20
10
0
0 200 400 600 800 1000
Área Total (m²)
Eng.º Civil

90
Gráfico 13
6
80
d1 = 10
70 1 d6 d 2 = −20
7
Valor Total
d 3 = −5
(R$ 1.000,00)
− d1
y = média
60
5 d7
d4
d3 d 4 = −10
50 d2 3 d5 = 0
4
d 6 = 20
40
2 d7 = 5
30
0 200 400 600 800 1000
Área Total (m²)

−
y = 60 e Vt = d 12 + d 22 + d 32 + d 42 + d 52 + d 62 + d 72 = 1.050
Eng.º Civil

Eng.º Civil

Eng.º Civil

Eng.º Civil

Eng.º Civil

Eng.º Civil
Coeficientes de determinação (r²) do modelo

−
 ^
  ^ − 
yi − y =  yi − y i  +  y i − y 
   
O desvio total é obtido pela soma do
desvio explicado pela regressão
com o desvio residual não
explicado pelo modelo.
−
n
  n  ^
 n ^ −
∑  yi − y  = ∑  y i − y i  + ∑  y i − y 
i =1   i =1   i =1  
ou
2 2 2
−
n
  n
 ^
 n
^ −
∑  yi − y  = ∑  yi − y i  + ∑  y i − y 
i =1   i =1   i =1  
Desvio Desvio não Desvio
total explicado explicado
2
^ −
n
variação explicada de y ∑
 yi − y 
i =1  
r =
2
= n
− 2
variação total de y  
∑  yi − y 
i =1  
Eng.º Civil

Exemplo 1 (apostila):
A partir de pesquisa com foco em terrenos comerciais, obteve-se, para 10 eventos amostrais, os preços
unitários e áreas abaixo. Calcule o valor de y chapéu para um lote de 450,00 m².
Valor Unitário Área do terreno

Evento (R$) (m²)
Yi Xi
1 60,00 450,00
2 52,00 500,00
3 61,00 420,00
4 48,00 580,00
5 55,00 600,00
6 52,00 680,00
7 38,00 800,00
8 42,00 720,00
9 57,00 620,00
10 63,00 300,00
Eng.º Civil
Unitário x Área do terreno

70
3 1
60 10 9
5
Valor unitário (R$/m²)
6
50 2
4
40 8
7
30
20
10
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900

Área do Terreno (m²)
Eng.º Civil

Valores necessários para montagem do Sistema Equação
Variável Variável
Operações
Evento explicativa explicada
Xi Yi Xi2 Yi 2 (X i .Yi )
1 450,00 60,00 202.500,00 3.600,00 27.000,00
2 500,00 52,00 250.000,00 2.704,00 26.000,00
3 420,00 61,00 176.400,00 3.721,00 25.620,00
4 580,00 48,00 336.400,00 2.304,00 27.840,00
5 600,00 55,00 360.000,00 3.025,00 33.000,00
6 680,00 52,00 462.400,00 2.704,00 35.360,00
7 800,00 38,00 640.000,00 1.444,00 30.400,00
8 720,00 42,00 518.400,00 1.764,00 30.240,00
9 620,00 57,00 384.400,00 3.249,00 35.340,00
10 300,00 63,00 90.000,00 3.969,00 18.900,00
Somas 5.670,00 528,00 3.420.500,00 28.484,00 289.700,00
Médias 567,00 52,80 342.050,00 2.848,40 28.970,00
Eng.º Civil
Valores necessários para montagem do Sistema Equação

Variável Variável
Operações
Evento explicativa explicada
Xi Yi Xi2 Yi 2 (xi . yi )
Somas 5.670,00 528,00 3.420.500,00 28.484,00 289.700,00
Médias 567,00 52,80 342.050,00 2.848,40 28.970,00
n n
∑y
528 , 00i = 10
naa + 5 . 670∑
b , 00xb 1
i=1 1 i =1 i
( )
n
289 .(700 i ) = 5a. 670
n n
∑
i =1
xi .y, 00 x ia + 3b. 420
. ∑, 00
i =1 1
∑. 500x
i=1
, 00 2
b
i 1
Eng.º Civil
Da solução do sistema acima temos que:
a = 79,4830018
b = − 0 , 0470599679
A equação de regressão linear será, portanto:
^
y = 79,4830018 − 0 , 0470599679 . x i
A partir da qual podemos estimar o valor para a área de 450 m²
^
y = 79,4830018 − 0 , 0470599679 . 450,00 = R $ 58,30
Eng.º Civil

quadrado da
Variável Variável variação variação não quadrado da
valor inferido quadrado do desvio variação não
explicativa explicada explicada explicada variação explicada
da variável xi explicada
Evento ^ − ^ 2 2 2
xi yi
^
yi yi − y yi − yi  x − x−   y^ − y−   y − y^ 
 i 
 i     i i

1 450 60 58,31 5,51 1,69 13.689,00 30,32 2,87
2 500 52 55,95 3,15 -3,95 4.489,00 9,94 15,63
3 420 61 59,72 6,92 1,28 21.609,00 47,86 1,64
4 580 48 52,19 -0,61 -4,19 169,00 0,37 17,54
5 600 55 51,25 -1,55 3,75 1.089,00 2,41 14,08
6 680 52 47,48 -5,32 4,52 12.769,00 28,28 20,41
7 800 38 41,84 -10,96 -3,84 54.289,00 120,23 14,71
8 720 42 45,60 -7,20 -3,60 23.409,00 51,84 12,96
9 620 57 50,31 -2,49 6,69 2.809,00 6,22 44,81
10 300 63 65,37 12,57 -2,37 71.289,00 157,88 5,59
Somas 5.670,00 528,00 205.610,00 455,35 150,25
Médias 567,00 52,8
2
n
^ −
variação explicada de y ∑  yi − y 
i =1   455,35
455,35
r2 = = n = = 75,19%
0,7519
variação total de y  ^ −

2 n
 ^

2
455,35 + 150, 25
∑  y i − y  +∑  yi − y i  455,35 + 150,25
i =1   i =1  
Eng.º Civil
Coeficientes de correlação (r)
O coeficiente de correlação expressa o grau da relação ou nível de influência que

uma variável exerce sobre a outra sendo representado pelo símbolo “r“ que, por sua
vez, varia entre os limite (-1) e (+1):
( −1) ≤ r ≤ ( +1)
r = 0 ......... relação nula

0 < r ≤ 0,3 ......... relação fraca
0,3 < r ≤ 0,6 ......... relação média
0,6 < r ≤ 0,9 ......... relação forte
0,9 < r ≤ 0,99 ......... relação fortíssima
r = 1 ......... relação perfeita
Eng.º Civil
Coeficientes de correlação (r)
(correlação positiva) (correlação negativa)
(correlação nula)
Eng.º Civil
Coeficientes de correlação (r) do modelo
− 2
n ^

∑  yi − y 
r = r 2 = i =1  
− 2
n
 
∑  i
i =1 
y − y 

455, 35
r = = 0,8671 = 86,71%
605, 60
Eng.º Civil
Coeficientes de correlação (r) do parâmetro

n −
× −

∑  xi − x   yi − y 
i =1    
r=
− 2 − 2
n
   n

∑  xi − x  × ∑  yi − y 
i =1   i =1  
Eng.º Civil
Coeficientes de correlação (r) do parâmetro

Quadrado do Quadrado do
Variável Variável Desvio da Desvio da Produto dos desvio
desvio da desvio da variável
explicativa explicada variável xi variável yi das variáveis xi e yi
variável xi xi
Evento
−
 x − x− 
2 −  x − x−  ×  y − y−   y − y− 
2
Xi Yi xi − x  i  yi − y  i

  i
 

  i 
   
1 450,00 60,00 -117,00 13.689,00 7,20 -842,40 51,84

2 500,00 52,00 -67,00 4.489,00 -0,80 53,60 0,64
3 420,00 61,00 -147,00 21.609,00 8,20 -1.205,40 67,24
4 580,00 48,00 13,00 169,00 -4,80 -62,40 23,04
5 600,00 55,00 33,00 1.089,00 2,20 72,60 4,84
6 680,00 52,00 113,00 12.769,00 -0,80 -90,40 0,64
7 800,00 38,00 233,00 54.289,00 -14,80 -3.448,40 219,04
8 720,00 42,00 153,00 23.409,00 -10,80 -1.652,40 116,64
9 620,00 57,00 53,00 2.809,00 4,20 222,60 17,64
10 300,00 63,00 -267,00 71.289,00 10,20 -2.723,40 104,04
Somas 5.670,00 528,00 205.610,00 -9.676,00 605,60
Médias 567,00 52,80
n  − −
   -9.676,00
∑  x i − x  ×  y i − y  
i =1   
r = = = -0,87
n − 2 n  − 2
   205.610,00 x 605,60
∑  xi − x  × ∑  yi − y 
i = 1  i = 1 
Eng.º Civil
Desvio Padrão do modelo
O desvio padrão de um modelo com “p” parâmetros estimados e considerado o

ajustamento a “n” dados ajustados por uma equação , é fornecido pela seguinte
fórmula:
n ^ 2
 
∑  yi − yi 
i = 1 
se =
(n − p)
No caso específico de regressão linear simples temos que p = 22 e podemos

reescrever a equação acima.
Eng.º Civil
Desvio Padrão do modelo
Exemplo:
O desvio padrão do modelo em estudo será então:
n ^ 2
 
∑  yi − yi 
i = 1  150 , 25
se = = = 4 , 3337
(n − p) ( 10 − 2 )
Eng.º Civil
Significância do parâmetro/regressor
H 0 : β j = 0 , (A variável X1 não é importante no modelo)

H : β ≠ 0 (A variável X1 é importante no modelo)
 1 j
- 4,706bxj 10-3
t *j = = (-) 4,92
s  b j 
 
1 1
s  b j  = s e . = 4 , 3337. = 99,5573
, 5573 × −3
10-3
x 10
  n  −
2
205.610 , 00
∑  x i − x 
i = 1 
De posse do t calculado (4,92) consultando a tabela 1 (APENDICES), linha n-2 (10-2) graus
de liberdade (√), verificamos que o mesmo está situado entre os níveis de 0,1% (5,041) e 0,2%
(4,501) e, através de um interpolação linear, obtemos que o nível de significância do parâmetro
b1 é, aproximadamente, de 0,1224%.
Eng.º Civil
Significância do modelo
H 0 : β j = 0 , (o coeficiente angular da reta é nulo)
 H : β ≠ 0 (o coeficiente angular da reta é diferente de zero)
 1 j
Graus de
Variação Soma dos Quadrados Variância
Liberdade
n ^ − 2 2
SQR = ∑  y i − y 
n ^ −
Explicada 1 ∑  yi − y  1
= 1
i =1  i = 1 
n ^ 2 n  ^  2
Não explicada SQE = ∑  y i − y i  n-2 ∑  yi − yi  (n − 2 )
i = 1  i = 1 
n− 2
−  2
SQTO = ∑  yi − y i 
n 
Total n-1 ∑  yi − yi  (n − 1)
i =1   i = 1 
2
n  ^ n − ^ − 2
∑  y i−∑ y  − y  n
 2
( ) ( )
n ^ −
i = 1  i = 1  y 1− 2
455 y i − y10
∑ ,35  − 2
 
i
Fc =F = 2
.  == i = 1  .  . (n −= 224 ) , 25
c n  1  150 n , 25 ^ 12
n ^ ^ 2
∑ y∑i −y i y−i y i  (n − 2 ) ∑  yi − yi  1
i = 1 i = 1  i = 1 
  
Consultando a tabela 3, para 1 (k) grau de liberdade no numerador e 8 (n-k-1) graus de liberdade no
denominador, encontramos que Tabelado (F) é igual a 11,3, logo:
Fc (24 ,25 ) > F(1%;1; 8 ) (11,3 )
Portanto, o modelo possui significância menor que 1% o que representa que hipótese nula de não haver
regressão foi descartada com 99% de confiança (grau III).
Eng.º Civil
Significância (modelo x parâmetros)
Itens 5 e 6 - Tabela 1 - item 9.2.1 (NBR 14.653-2)
Grau de fundamentação
Descrição
III II I
Nível de significância (somatório do valor das duas

5 caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula 10% 20% 30%
de cada regressor (teste bicaudal)
Nível de significância máximo admitido para a

6 rejeição da hipótese nula do modelo através do teste 1% 2% 5%
F de Snedecor
Eng.º Civil
Intervalo de Confiança
2
 −
 x 0 − x 
^ 1  
Y = y 0 ± t 1− α / 2 ; (n − k − 1 ) × s e + 2
n n  −
∑  x i − x 
i = 1 
Valor da variável valor médio da variável
desconhecida na verdadeira independente utilizada na
reta de regressão estimação
Valor da variável
Valor estimado da independente
variável dependente
Coeficiente de Student Desvio padrão do

modelo
Eng.º Civil
Portanto, as estimativas mais precisas ocorrem para avaliações próximas às

características médias dos dados de referência e as mais imprecisas, nas extremidades
conforme a variação do intervalo de confiança demonstrado na figura abaixo:
-
x
Eng.º Civil
A NBR 14.653, utiliza a amplitude do intervalo de confiança para classificar a

avaliação quanto a sua precisão, conforme tabela 5 do item 9.2.2 que transcrevemos
abaixo:
Grau de precisão
Descrição
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de
80% em torno da estimativa de tendência ≤ 30% ≤ 40 ≤ 50
central
Eng.º Civil
Auto-regressão
A auto-regressão ocorre quando verificamos existir correlação serial na formação dos
valores da variável dependente, o que poderá ter impacto quanto ao procedimento de
mínimos quadrados, quais sejam:
as variâncias amostrais dessas estimativas podem ser excessivamente grandes;
as fórmulas de aplicação dos mínimos quadrados não tem mais validade, nem os
testes “t” e “F”;
as projeções de valor serão ineficientes.
A forma que dispomos para testar a ocorrência de auto-regressão é demonstrarmos que os
erros são não-correlacionados e, portanto, independentes. Para isto utilizamos o
Quociente de Von-Neumann ou Estatística de Durbin-Watson.
Eng.º Civil
Auto-regressão (Estatística de Durbin Watson)

A cada yestimado pelo modelo inferido, tem-se um yi original, retirado do campo amostral. A
diferença entre eles resulta no erro (resíduo) da regressão neste ponto:
^
ei = yi − y
Assim, ordenando-se a variável suspeita de auto-regressão, construímos o algoritmo:
xi yi Resíduos Diferença
yi Δ ei2
(ordenado) (estimado) ei ei-1 Δ²
ei-ei-1
∑ ∑Δ² ∑ ei2
n 2
∑∆
i=2
d = n
∑ ei2
i =1
Eng.º Civil
f (d)
Eng.º Civil
Também podemos fazer a verificação quanto à existência da auto-regressão

visualmente através da análise do gráfico “resíduos x valores estimados”.
SEM AUTO-REGRESSÃO COM AUTO-REGRESSÃO

Modelo Homocedástico Modelo Heterocedástico
Eng.º Civil

Exemplo:Para o modelo ajustado utilizado nos exemplos anteriores, calcular a estatística de
Durbin-Watson para a variável área analisando quanto à existência ou não de auto-regressão.
Resíduos Diferença
xi yi
yi Δ ei2
(ordenado) (estimado) ei ei-1 Δ²
ei-ei-1
300,00 63,00 65,36501 -2,36501 5,59328
420,00 61,00 59,71782 1,28218 -2,36501 3,64720 13,30204 1,64400
450,00 60,00 58,30602 1,69398 1,28218 0,41180 0,16958 2,86958
500,00 52,00 55,95302 -3,95302 1,69398 -5,64700 31,88863 15,62635
580,00 48,00 52,18822 -4,18822 -3,95302 -0,23520 0,05532 17,54119
600,00 55,00 51,24702 3,75298 -4,18822 7,94120 63,06265 14,08485
620,00 57,00 50,30582 6,69418 3,75298 2,94120 8,65065 44,81202
680,00 52,00 47,48222 4,51778 6,69418 -2,17640 4,73673 20,41030
720,00 42,00 45,59982 -3,59982 4,51778 -8,11760 65,89545 12,95874
800,00 38,00 41,83503 -3,83503 -3,59982 -0,23520 0,05532 14,70744
∑ 187,81636 150,24775
n 2
∑∆
i=2 187,81636
d = n
= ≅ 1 , 25
∑e 2 150,24775
i =1 i
Eng.º Civil

Na tabela 5 que contém a estatística “d“ tabelada por DURBIN-WATSON ao nível de
significância de 1%, encontramos os seguintes pontos críticos para n=10 e k=1 (número de
variáveis independentes):
d L = 0,60 d U = 1,00
Logo, podemos concluir que não há auto-correlação ao nível de significância de 1% ou ao

nível de 99% de confiança.
Eng.º Civil
Histograma
Distribuição Normal
-∞ − +∞
x
−
x = média aritmética
Eng.º Civil
Normalidade dos resíduos
A distribuição dos resíduos (erros) devem formar uma distribuição próxima da curva
normal.
A análise de um histograma de resíduos é uma das formas de se analisar a normalidade
destes últimos.
Este histograma é formado pelos resultados do quociente entre os resíduos e o desvio-
padrão de sua distribuição cujos valores ideais são:
-1s +1s
-1,64s +1,64s
-1,96s +1,96s
média
68% de no intervalo [-1;+1]
90% de no intervalo [-1,64;+1,64]
95% de no intervalo [-1,96;+1,96]
Eng.º Civil
Normalidade dos resíduos
Eng.º Civil
Melhoria do modelo linear através de transformações
A regressão linear ajusta retas aos pontos observados no mercado.
Na prática, como nem sempre ocorre este tipo de tendência (linear) teremos, em
alguns casos, que “linearizar“ modelos não lineares através da transformação
das escalas de medição das variáveis.
Eng.º Civil
Considere, como exemplo, os dados sobre lotes residenciais cujos pares de valores “valor
unitário (Vu) x área” estão plotados na figura abaixo:
AREA (Vu)
RELAÇÃO NÃO
LINEAR
Eng.º Civil

Para casos como este é necessária uma transformação para tornar a utilização da regressão
linear possível.
Esta transformação tem que, necessariamente, linearizar os dados.
Para o caso apresentado, a transformação inversa (Z=1/Vu) é a mais adequada pois

resultarão em pontos com tendência linear conforme a figura abaixo:
Eng.º Civil
Exemplo de transformações possíveis
Y=A+B.X
Transformações Escala das variáveis e parâmetros

Tipo de equação transformada original
modelo linear
curva característica Y A B X a b
Potencial y = a.x b ln (y ) = ln (a ) + b. ln ( x ) ln(y ) ln (a ) b ln ( x ) eA b
Exponencial y = a.b x ln(y ) = ln(a ) + x. ln( b ) ln(y ) ln (a ) ln ( b ) x eA eB
y = a + b. ln( x ) y = a + b. ln( x ) y a b ln ( x )
logarítmica a b
b 1 1
y = a + y = a + b. y a b
Hiperbólica 1 x x x a b
1 1 1
Hiperbólica 2 y = = a + b.x a b x
a + b.x y y a b
Eng.º Civil

Exemplo:
A partir dos dados fornecidos nos exemplos anteriores, calcule o valor de ychapéu ,
considerando um lote de 450,00 m², para a transformação potencial.
Tabela de Cálculos
Valor
Área
Evento
Unitário
(m²) Yi Xi Operações
(R$/m²)
yi xi ln( yi ) ln(x i ) Yi 2 Xi2 (X i .Yi )
1 60,00 450,00 4,09434 6,10925 16,76366 37,32291 25,01336
2 52,00 500,00 3,95124 6,21461 15,61233 38,62135 24,55543
3 61,00 420,00 4,11087 6,04025 16,89928 36,48468 24,83073
4 48,00 580,00 3,87120 6,36303 14,98620 40,48813 24,63256
5 55,00 600,00 4,00733 6,39693 16,05872 40,92071 25,63463
6 52,00 680,00 3,95124 6,52209 15,61233 42,53769 25,77038
7 38,00 800,00 3,63759 6,68461 13,23203 44,68403 24,31585
8 42,00 720,00 3,73767 6,57925 13,97017 43,28655 24,59107
9 57,00 620,00 4,04305 6,42972 16,34626 41,34129 25,99569
10 63,00 300,00 4,14313 5,70378 17,16557 32,53313 23,63154
Somas 528,00 5.670,00 39,54768 63,04353 156,64655 398,22047 248,97123
Médias 52,80 567,00 3,95477 6,30435
Eng.º Civil
Substituindo-se os valores acima nas equações 3.11 e 3.12, temos:

39,54768 = 10 A + 63,04353 B
248,97123 = 63,04353 A + 398,22047 B
De onde:
A = 6,824084453
B = (-)0,4551325820
^
ln  y  = 6 ,824084453 − 0 ,455132582. ln ( 450,00) = 4 ,043567
 
^
^ ln  y 
y = e   = e 4 ,04367 = 57 ,03
Pode-se também obter o valor de forma direta através da equação:
y = a . x b = e 6,824084453 . (450 , 00 )-0,4551325820 = 57 , 03
Eng.º Civil
Grau de Fundamentação
Grau de Precisão
Avaliação Intervalar
Pressupostos Básicos (Micronumerosidade)
Eng.º Civil
Grau de Fundamentação (Regressão Múltipla)
Eng.º Civil
Eng.º Civil
Eng.º Civil
Eng.º Civil
Eng.º Civil
Grau de Precisão (Regressão Múltipla)
Grau de precisão
Descrição
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de
80% em torno da estimativa de tendência ≤ 30% ≤ 40 ≤ 50
central
Eng.º Civil
Eng.º Civil
Eng.º Civil
Micronumerosidade (Regressão Múltipla)

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Carlos Humberto Maciel

Engº Civil Carlos Humberto Maciel

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Eng.º Segurança do Trabalho (UEM - 2005)

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Instituição/Empresa; Área de atuação

Nível de conhecimento de avaliações

Nível de conhecimento em inferência (Regressões Múltiplas)

Qual software de inferência utiliza (SISREN, TS-SISREG, INFER)

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- atenção aos ensinamentos;

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Exercícios práticos com aplicativo TS-SISREG

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De quem é a habilitação legal

para a elaboração de laudos de

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Art . 7º da Lei 5.194/66

As atividades e atribuições profissionais do engenheiro, do

c) estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias,

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Para efeito da fiscalização do exercício das profissões objeto desta

II - atribuição profissional: ato específico de consignar direitos e

V - campo de atuação profissional: área em que o profissional

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Para efeito da fiscalização do exercício das profissões objeto desta

VI – formação profissional: processo de aquisição de

VII - competência profissional: capacidade de utilização de

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Art. 5º Para efeito de fiscalização do exercício profissional (...) ficam

Atividade 06 - Vistoria, perícia, avaliação, monitoramento,

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Dec. 50 surgem as primeiras normas de avaliação de imóveis organizadas por

1957 surge o primeiro anteprojeto de normas da ABNT; sendo que outros se

Dec. 60 o assunto ganha destaque em função do grande número de desapropriações

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1974 Realização do I Congresso Brasileiro de Avaliações, em São Paulo;

1977 Publicação da 1ª Norma Brasileira sobre o assunto. A NB-502/77 (Avaliação

1979 Publicada a NB 613/79, 2ª Norma Brasileira que trata sobre Avaliações,

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1980 1º Curso de Engenharia de Avaliações - Escola Politécnica da USP;

1990 a norma brasileira para avaliações de imóveis urbanos é registrada no

2001 lançada a primeira parte da NBR 14653 que trata especificamente da

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2003 lançamento da parte 4 da NBR 14653 e que trata da avaliação de

empreendimentos, assunto até então não tratado em norma específica;