UNIDAD XIII: PROPIEDAD HORIZONTAL

XII.1) Concepto. Terminología. Ley Nº13.512 y las modificaciones introducidas por la ley Nº
26.994. Naturaleza jurídica.
El código de Vélez sostenía que “el propietario de edificios no puede dividirlos
horizontalmente entre varios dueños, ni por contrato, ni por actos de última voluntad”. Es
decir negaba la institución de la PH.
La ley 13.512 viene a receptar la necesidad de vivienda en las grandes urbes con el aumento
poblacional, donde se dieron desarrollos inmobiliarios que requirieron regulación jurídica que,
sin dislocar el régimen del derecho, contemplara y diera soluciones a la construcción en altura.
En la misma se levanta la prohibición del código de Vélez solo para los efectos de la presente
ley, admitiendo la división de un edificio en pisos y/o departamentos adjudicándolos en
propiedad a distintas personas que adquieren un derecho exclusivo sobre los sectores
privativos y un derecho compartido sobre las partes de aprovechamiento común.
El nuevo código civil y comercial incorpora el derecho real de PH en la enumeración del 1887,
calificándolo como el derecho real de la cosa parcialmente propia.
Vélez pensaba que las definiciones no eran propias de un código de leyes, sin embargo la
comisión redactora ha tomado otra postura plasmando en el nuevo código el concepto de
varios institutos. En el caso sostiene que:
ARTICULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un
inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica
que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad
con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las
diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son
interdependientes y conforman un todo no escindible.
Naturaleza jurídica:
La doctrina francesa ha dividido la exposición de las teorías en dos criterios:
a. Teoría unitaria: la propiedad de pisos o departamentos no implica más que una
yuxtaposición o superposición de derechos de propiedad individual provistos de una serie de
servidumbres activas y pasivas destinadas a permitir la utilización de los departamentos.
b. Teoría dualista o clásica: el titular del derecho tiene dos tipos de facultades:
 Derecho de propiedad sobre las partes privativas

 Derecho de copropiedad sobre las partes comunes.

1. Teoría del condominio y el dominio:

El propietario tiene dos tipos de facultades: derecho de propiedad sobre las partes privativas y
un derecho de copropiedad sobre las partes comunes. De manera que las prerrogativas del
titular de un departamento o local son a la vez un derecho de propiedad y un derecho de
copropiedad con indivisión forzosa. Ambas partes están indisolublemente ligadas.
Esta explicación acerca de la naturaleza jurídica del PH aparece como la solución más simple
para explicar la esencia de la institución, sin embargo es insuficiente para resolver efectos
jurídicos producidas por la acción combinada de dos instituciones tan diferentes.
CRITICAS: para Alterini no hay goce completo de las partes privativas y por lo tanto no hay
dominio.
2. Teoría del derecho real autónomo
La copropiedad es un desmembramiento del derecho de propiedad que configura un derecho
real nuevo, lo que trae como consecuencia que la comunidad de propietarios quede investida
de las facultades restadas a los copropietarios tomados individualmente. Ello explica que el
consorcio tenga el poder de conservación y administración del edificio en sus partes comunes
y de actuación en la justicia en defensa de derechos referentes al edificio.
Esta es la postura que toma Wendy, el derecho es un derecho AUTONOMO.
XII.2) Objeto: partes privativas y cosas y partes comunes. Lo principal y lo accesorio en el
objeto de la propiedad horizontal.
PH como el derecho real autónomo que se ejerce sobre un inmueble propio y que otorga a su
titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica, cuyo extensión y limites varían
según se ejerciten sobre partes privativas del titular del derecho, o sobre las partes comunes
del edificio. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se ejercen
son interdependientes y conforman un todo inescindible.
Cabe demostrar que el objeto sobre el que se ejerce este derecho real que es autónomo es
una unidad: edificio, lote o conjunto edilicio. Los diversos sectores de dicho inmueble son
inseparables, de allí el carácter inescindible del derecho que se tiene sobre las partes propias y
comunes, si bien a los efectos de su ejercicio son diferenciadas ambas categorías a los fines de
fijar extensión y facultades que hacer al contenido del derecho de PH.
1. Sectores de propiedad exclusiva:
ARTICULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la
unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles
de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y
comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y
partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede
abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.
• Concepto de unidad funcional: es el conjunto de superficies, cubiertas, descubiertas,
y/o semi descubiertas directamente comunicadas y unidas entre si, necesarias para el
desarrollo de las actividades compatibles y concordantes con el destino del edificio indicado
por el plano de obra.
• Unidad complementaria: es el conjunto de superficies, cubiertas, descubiertas, y/o
semi descubiertas directamente comunicadas y unidas entre si, que por su naturaleza
intrínseca no puede constituir una UF, debiendo forzosamente unirse a una de ellas para
formar una superficie de dominio exclusivo.
• Partes descubiertas:
 Balcón: para algunos es una parte común (Ricciatti), Highton distingue la
estructura y baranda son comunes, las baldosas, espacio y superficie que
encierra el balcón son exclusivas.

EL REGLAMENTO ES EL ENCARGADO DE DEFINIR LA CALIDAD DE PRIVATIVA O COMUN DEL

BALCON.
Si el reglamento de propiedad enumera un balcón o una terraza como parte privativa
integrante de una unidad funcional determinada, el espacio aéreo es común, lo que impide
hacer construcciones en ellas.
Los sectores exclusivos tienen dos requisitos:
a. independencia funcional: solo puede la UF cumplir el requisito de independencia funcional
si cuenta con baño, cocina, y demás elementos que lo hagan apto para cumplir con la función
de habitabilidad. Debe respetarse el destino fijado en el reglamento de copropiedad. Es decir
debe ser autónoma en su funcionamiento (independencia) y apta para el destino que se le fijo
(funcional).
b. comunicación a la vía pública: ya sea en forma directa o por pasaje común
Las cocheras: espacio destinado al guardado de coches el cual está cerrado o techado. Las
mismas pueden figurar como:
a. Unidad complementaria o unidad funcional que pertenecen a un solo titular. Este tiene un
derecho exclusivo, que con las limitaciones propias del régimen se extienden a las dos
unidades.
b. Edificio destinado a cocheras: caso en el cual las UF son equiparables a pisos o
departamentos
c. Guarda vehículos: estacionamiento común sin parte asignada a ningún condómino.
Cosas y partes propias:
ARTICULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente
comunes:
a) el terreno; su descripción está contenida en el reglamento de copropiedad, es siempre parte
común al igual que el espacio aéreo sobre este.
b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;
elemento necesario al concepto de unidad funcional.
c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares; el patio solar es necesariamente común y por
ende no admite reconversión. El solario puede o no existir y depende del reglamento si es
común de uso exclusivo o común.
d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de
balcones, indispensables para mantener la seguridad; en cuanto al balcón es el reglamento el
que define su uso. La loza que sirve de voladizo es común.
e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su
ingreso en la unidad funcional;
g) la vivienda para alojamiento del encargado;
h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;
j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o
móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de
siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;
l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
ARTICULO 2042.- Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no
indispensables:
a) la piscina;
b) el solárium;
c) el gimnasio;
d) el lavadero;
e) el salón de usos múltiples.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo. Cada reglamento puede enunciar otras partes
como comunes sin la obligatoriedad de ceñirse a la enumeración.
ARTICULO 2043.- Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la unidad
funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias,
los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos,
incluso de los balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas
como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que
impone la convivencia ordenada.
Otra forma de distinción versa en si el aprovechamiento del espacio es común o no.
Es importante diferenciarlas correctamente ya que afectara el porcentual de cada titular.
Hay partes comunes que pueden ser de uso exclusivo, como lo son patios solares, jardines, etc.
En la que puede darse el uso exclusivo sin perjuicio de las restricciones que se le puedan
imponer para la ordenada conveniencia.
Lo principal y lo accesorio: lo principal serían las partes privativas y lo accesorio las comunes,
aunque para Wendy carece de fundamento esta discusión.
XII.3) Adquisición de la propiedad horizontal. El llamado “estado de propiedad horizontal”.
Modos de adquisición. Posibilidad de arribar a la propiedad horizontal a través de la
partición del condominio.
La constitución del sistema en el código de Vélez no se podía. En el código civil y comercial
establece:
ARTICULO 2038.- Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de
dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad
horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
No queda un edificio automáticamente sometido a la PH sino que hay que cumplir todos y
cada uno de los requisitos formales a los fines que la división jurídica del edificio y posterior
venta de las unidades funcionales que resulten de la decisión. Hasta tanto no se cumpla con
esto hay dominio, si es un solo dueño, o condominio si son varios.
Debe inscribir el reglamento de copropiedad y según las normas locales un plano en el que
consten las partes comunes e independientes. Además el código pide que se enuncien estas
cuestiones, que surgen del plano.
El reglamento debe ser redactado por el titular del dominio, si no lo hace la constructora, lo
hacen los condóminos, previo debate y votación redactan y acuerdan el reglamento de
copropiedad. Para ello necesita la unanimidad. En caso de no reunir las mayorías puede
realizarse asamblea judicial.
El estado de propiedad horizontal: hace referencia al omento a partir del cual un edificio
construido en altura queda encuadrado dentro del régimen de PH, y por consiguiente cada una
de las unidades funcionales puede ser transferida a distintos titulares.
Subdivisión por único propietario: en la mayoría de los casos lo redacta al reglamento la
empresa constructora. En la escritura que se instrumenta la venta se da una constancia de que
el adquirente conoce y acepta la venta.
División por condominio: dos o más personas construyen en un terreno varios pisos. Cuando
redactan el reglamento de copropiedad pasa de ser un condominio a otro derecho real como
lo es el derecho de propiedad horizontal.
La jurisprudencia acepta este tipo de división siempre que resulte material y jurídicamente
posible y no cause perjuicio.
XII.4) Reglamento de copropiedad y administración: cláusulas obligatorias y facultativas.
Modificación y mayorías en la ley actual y en el nuevo Código.
El 2056 designa lo que debe contener el reglamento. El mismo es el ACTO JURIDICO destinado
a dar comienzo al sistema de PH.
El mismo contiene una serie de cláusulas destinadas a dar vida a la comunidad, integrando el
título del derecho de propiedad horizontal.
Le mismo posee fuerza obligatoria. La inscripción registral le da publicidad registral. Ligando a
todos los propietarios los cuales no pueden desprenderse de ese acto.
ARTICULO 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:
a) determinación del terreno;
b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c) enumeración de los bienes propios;
d) enumeración de las cosas y partes comunes;
e) composición del patrimonio del consorcio;
f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
i) uso y goce de los bienes del consorcio;
j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes;
l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su
forma de notificación;
n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada
titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;
ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad
horizontal;
p) forma de computar las mayorías;
q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades
complementarias hacia terceros no propietarios;
r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s) plazo de ejercicio de la función de administrador;
t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.
El reglamento posee:
a. Cláusulas obligatorias: son las estipuladas ut supra en el art 2056.
b. Clausulas facultativas: la terminología utilizada no significa que las disposiciones facultativas
carezcan de la misma fuerza obligatoria que las anteriores, ya que son ley entre las partes,
algunas clausulas son:
a. Las que fijan el procedimiento extrajudicial para perseguir el cobro de expensas
atrasadas.
b. Los intereses moratorios que se aplicaran en el supuesto de retardo en el
cumplimiento pago de expensas.
c. Multas en caso de distintas violaciones al reglamento de propiedad o interno
d. Fondo de reserva y forma de integración.
e. Facultad o prohibición de hacer publicidad y límites en el caso de locales
comerciales.
f. Facultades o prohibición de tenencia de animales.
g. Condiciones de uso de la piscina o sum
c. Clausula estatutarias: las diversas cláusulas del reglamento de propiedad también pueden
ser clasificadas en estatutarias y reglamentarias. Ambas calificaciones no son excluyentes. De
tal modo puede ser obligatoria y estatutaria por ejemplo el % que fija los porcentuales.
Puede haber también cláusulas facultativas y estatutarias: como la que establece la formación
de un fondo de reserva. Son consideradas clausulas estatutarias aquellas de contenido
patrimonial cuya suspensión o modificación pueda afectar patrimonialmente a los titulares del
derecho real de propiedad horizontal.
d. Clausulas reglamentarias: en oposición a las consideradas disposiciones estatutarias, las
clausulas reglamentarias son aquellas que establecen derechos y obligaciones de los
propietarios que hacen a la convivencia dentro del sistema, sin afectación patrimonial.
Las reglamentarias no requieren unanimidad.
e. Cláusulas abusivas: se procede su modificación por asamblea o vía judicial.
Modificación del reglamento:
ARTICULO 2057.- Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por
resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los
propietarios.
La mayoría es la mínima aceptada el reglamento podría agravarla. Y no debe afectar clausulas
estatutarias, ya que para alterar estos e requiere la unanimidad. Vg. el % de pago de expensas
de un propietario.
XII.5) Facultades y prohibiciones del titular: respecto de su departamento y respecto de las
cosas comunes. Prohibiciones de los propietarios.
FACULTADES DE LOS TITULARES DE PROPIEDAD HORIZONTAL
1. Facultades sobre las partes privativas
  Derecho de usar: consiste en servirse de ella. En el derecho de dominio el dueño
puede usar y gozar del inmueble libremente, por tanto su destino económico está
sometido a su voluntad ejercida dentro de los límites que marca la legislación nacional
o las normas administrativas dictadas por el Estado en ejercicio de su poder de policía.
El límite para el ejercicio de este derecho de usar la cosa está fijado en el art. 1973 del
CCyCN en cuanto se refiere al uso regular de la propiedad que es aquel que no causa
molestias a los inmuebles vecinos o a sus ocupantes, excediendo la normal tolerancia.

En consonancia con la norma citada el art. 2047, inc. a) prohíbe "destinar las unidades
funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de
propiedad horizontal" y perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que
exceda la normal tolerancia.
 Destino de las unidades: está establecido en el reglamento de copropiedad. El
reglamento es ley para los consorcistas que a él han adherido al momento de adquirir
el derecho real de propiedad horizontal, y en dicho estatuto queda fijado el destino de
las unidades funcionales, modificarlo unilateralmente implica la violación del
reglamento que, como tal, debe ser sancionada.

Dicha cláusula no sólo es obligatoria sino que además es estatutaria por lo cual, para proceder
a su modificación, se requerirá unanimidad de votos.
 Uso contrario a la moral: el reglamento de propiedad horizontal debe fijar un destino
lícito para las distintas partes del inmueble.

 Actividades peligrosas: El art. 2047, establece también la prohibición de ejercer

actividades que comprometan la seguridad del inmueble y depositar mercaderías
peligrosas o perjudiciales. Los criterios de peligrosidad y de moral, son variables según
las épocas y los lugares y responden más que a criterios de razonabilidad que a
conceptos jurídicos.

 Tenencia de animales: si nada dice están permitidos, puede restringir su circulación

por determinados lugares, o pueden estar prohibidos. (esto es mas o menos asi, hay
una acordada de la corte en la que se permiten animales de menos de x cantidad de
Kg. Pero no figura en el libro, aunque no deja de ser un dato interesante, porque es un
conflicto recurrente en los edificios)

 Derecho de gozar: El derecho de goce implica la facultad de obtener todos los

provechos y ventajas que la cosa es capaz de brindar. En el caso de inmuebles urbanos
y específicamente, departamentos o pisos sometidos al régimen de la propiedad
horizontal, el derecho de goce se ejerce obteniendo los frutos civiles, es decir: dando
en locación la parte privativa. En principio cualquiera de las partes privativas puede ser
dada en locación, sin embargo el reglamento puede establecer ciertas limitaciones,
por ejemplo que las unidades destinadas a cochera no se alquilen a personas extrañas
al edificio. Los locatarios tienen la obligación de respetar el reglamento de propiedad
no sólo en lo que respecta al mantenimiento del destino en él fijado sino también en el
cumplimiento de todas las pautas de convivencia establecidas: normas sobre uso de
terraza y tendederos —si los hubiere—, horarios para sacar la basura, horarios en que
se debe hacer silencio, etc.
  Derecho de disponer: amplias facultades de disposición jurídica respecto de su unidad
funcional, con la aclaración que en el acto de disposición que se realice quedan
comprendidas las unidades complementarias, si existieran, y las cosas y partes
comunes.

 Disposición material son comunes: el espacio propio está constituido por el cubo de
aire encerrado entre las divisiones horizontales y verticales, cuyos revestimientos y
demás ornamentos pertenecen al dueño del departamento, así como las paredes que
dividan distintos ambientes. Siendo ello así, se comprende que el dueño del piso o
departamento tendrá facultades para cambiar revestimientos, ya fuera de paredes,
techos o pisos, cambiar artefactos de baños y cocina, redecorar los interiores. Con
respecto a los tabiques interiores podrá hacer remodelaciones, por ejemplo demoler
una pared divisoria y ampliar con ello algún ambiente, siempre que no se altere la
seguridad del edificio o los servicios comunes.

 Disposición jurídica: La facultad de disposición jurídica de la unidad funcional tan

extensa como en el derecho real de dominio. El derecho de propiedad horizontal
contiene en su objeto no sólo el piso o departamento sino también una parte ideal
sobre los bienes comunes, por ello, cuando se dispone jurídicamente de la unidad
funcional, conjuntamente se transfiere el derecho sobre las partes comunes, que
forman un todo inescindible, asi como también de la unidad complementaria.

2. Facultades sobre las partes comunes

 Derecho de usar y gozar: El CCyCN no contiene normas que se refieran expresamente
al uso y goce de las partes comunes, sin embargo el art. 2056 dispone que el
reglamento de propiedad horizontal debe establecer el destino de las partes comunes,
por lo tanto, dado que los propietarios están obligados a cumplir todas y cada una de
las normas reglamentarias, debe respetar el destino impuesto a las partes comunes de
la misma forma que lo hace respecto de su piso o departamento. En un edificio
construido en altura hay elementos comunes que no requieren de asignación de
destino, por ejemplo los ascensores, las escaleras, los muros maestros, las cañerías de
carga y descarga, etc., puesto que la naturaleza misma de tales bienes marca
claramente su destino.

Hay otras en cambio que no tienen una naturaleza específica o que aun teniéndola pueden ser
usadas con otra finalidad por acuerdo de partes, es decir: por disponerlo el reglamento.
 Derecho de disponer: El titular del derecho de propiedad horizontal no goza —
individualmente. La asamblea es la que decidirá la realización de obras nuevas,
innovaciones o mejoras en dichos sectores, siempre que las decisiones en tal sentido
se tomen conforme a las mayorías que en cada caso fijan la ley y el reglamento de
propiedad.

XII.6) Obligaciones de los titulares: enumeración. Concepto y extensión. Crédito por

expensas comunes: titular del crédito y sujeto obligado al pago. Naturaleza jurídica.
Garantías para el cobro.
OBLIGACIONES DE LOS TITULARES DE PROPIEDAD HORIZONTAL
El derecho de propiedad horizontal es un derecho real autónomo y una de las notas
sobresalientes de esta diferenciación respecto de los demás derechos reales es que,
juntamente con la adquisición del derecho real, el titular queda obligado al pago de los gastos
de conservación y reparación del inmueble común.
1. Gastos de conservación de las partes privativas:
El art. 2046, inc. b) obliga al propietario a "conservar en buen estado su unidad funcional". Es
decir que los gastos de pintura, alfombras, reparación de pisos, cambio de sanitarios,
amoblamiento de cocina, calefones, estufas, etc. correrá por cuenta de cada uno de los
dueños de las distintas unidades funcionales. Si la falta de mantenimiento de alguna de las
partes privativas ocasiona daños en otros departamentos o en partes comunes, aquél podrá
ser intimado para proceder a su realización y demandado por los perjuicios que hubiera
causado.
2. Gastos de conservación de las partes comunes
Los gastos que se realicen con la finalidad de administrar, conservar, reparar o mejorar las
partes comunes del edificio quedan incluidos en el rubro expensas comunes,
independientemente de quién efectúe las erogaciones, el trámite que requieran para su
aprobación y la posibilidad de impugnación que merezcan.
El citado art. 2046 fija la obligación a cargo de todos los titulares del derecho de propiedad
horizontal de pagar, en proporción de su parte indivisa, las expensas de administración y
reparación de las partes y bienes comunes del edificio, sean estas ordinarias o extraordinarias.
El reglamento de propiedad deberá fijar la proporción en el pago de las expensas comunes.
• Expensas comunes
El art. 2048 dispone que cada propietario "debe pagar las expensas comunes ordinarias de
administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del
consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad
y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la
ley, por el reglamento o por la asamblea. Igualmente son expensas comunes ordinarias las
requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con
discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de
siniestros.
Cuando ese derecho real es transmitido, el nuevo adquirente también adhiere al reglamento
de copropiedad y, en lo personal, se obliga a pagar las expensas que se devenguen en el
futuro. En caso de existir deudas por tal concepto correspondientes a períodos anteriores a
esa adquisición, no puede liberarse de su pago, Art. 2049 "Los propietarios no pueden
liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las
devengadas antes de adquisición...".
Gastos realizados por un propietario
El art. 2054 dispone: "Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes
del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes
comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio
puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su
estado anterior, a costa del propietario".
• Expensas extraordinarias
El tercer párrafo del art. 2048 se refiere a la realización de gastos provenientes de trabajos que
no son indispensables para el mantenimiento del conjunto, pero que tienden a su
mejoramiento y serán o no llevados a cabo según la decisión que al respecto hubiera tomado
la asamblea llevada a cabo en legal forma. Por tratarse de gastos extraordinarios, que no
devienen del normal desenvolvimiento de la vida consorcial, dichas erogaciones sólo pueden
efectuarse por la voluntad de los propietarios expresada en asamblea.
Resulta entonces que en tanto las expensas ordinarias son periódicas, responden a
erogaciones corrientes y son efectuadas por el administrador, las extraordinarias (como su
nombre lo indica) se devengan cuando ocurre algún suceso inesperado que requiere ser
solucionado mediante el pago de cantidades de dinero no previstas, y si bien son ejecutadas
por el administrador, éste debe contar con la aprobación previa de la asamblea.
Sujetos obligados al pago
El art. 2050 del CCyCN dispone: "Además del propietario, y sin implicar liberación de éste,
están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean
poseedores por cualquier título".
Poseedor por boleto, ocupante, sucesor que no inicio la sucesión, pueden ser ejecutados.
El derecho de abandono: El art. 2049 "Los propietarios no pueden liberarse del pago de
ninguna expensa contribución a su cargo... ni por abandono de su unidad funcional"(48). La ley
introduce una regla singular opuesta al principio según el cual el crédito y la deudapropter rem
se extinguen mediante el abandono de la cosa.
Retardo en el pago. Intereses
El retardo en el pago de las expensas comunes genera intereses moratorios que comienzan a
correr desde el vencimiento de la obligación, si así se hubiera estipulado en el reglamento de
propiedad horizontal, o desde la puesta en mora del deudor por alguno de los medios idóneos
para hacerlo.
Prescripción: Las cuotas de expensas comunes prescriben a los dos años de su exigibilidad, por
aplicación del art. 2562.
LEGISLACION PROPIEDAD HORIZONTAL (CCYC)
DISPOSICIONES GENERALES
ARTÍCULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un
inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y
jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de
conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad
horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen
son interdependientes y conforman un todo no escindible.

ARTÍCULO 2038.- Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de
dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad
horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad
horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.

ARTÍCULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la

unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles
de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y
comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común. La propiedad de la
unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas
y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede
abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.

ARTÍCULO 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades
funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su
seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y
partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de
su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales. Cada propietario puede usar las
cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los
otros propietarios.

ARTÍCULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes

necesariamente comunes:
a. el terreno;
b. los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;
c. los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d. los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las
de balcones, indispensables para mantener la seguridad;
e. los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f. las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su
ingreso en la unidad funcional;
g. la vivienda para alojamiento del encargado;
h. los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
i. los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;
j. las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o
móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de
siniestros;
k. todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;
l. los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

ARTÍCULO 2042.- Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no
indispensables:
a. la piscina;
b. el solárium;
c. el gimnasio;
d. el lavadero;
e. el salón de usos múltiples.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

ARTÍCULO 2043.- Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la
unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras
divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los
revestimientos, incluso de los balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son
previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las
restricciones que impone la convivencia ordenada.

ARTÍCULO 2044.- Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales

constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la
asamblea, el consejo de propietarios y el administrador. La personalidad del consorcio se
extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por
acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución
judicial, inscripta en el registro inmobiliario.

FACULTADES Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS

ARTÍCULO 2045.- Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los
demás, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o
personales. La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo
sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad
complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas.

ARTÍCULO 2046.- Obligaciones. El propietario está obligado a:

a. cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento
interno, si lo hay;
b. conservar en buen estado su unidad funcional;
c. pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;
d. contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
e. permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes
comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de
cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su
instalación;
f. notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno
diferente del de la unidad funcional.

ARTÍCULO 2047.- Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:

a. destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los
previstos en el reglamento de propiedad horizontal;
b. perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal
tolerancia;
c. ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d. depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

ARTÍCULO 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de
conservación y reparación de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o
sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en
buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes
de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias
para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de
evacuación alternativas para casos de siniestros.
Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la
asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de
propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y
demás contribuciones.

ARTÍCULO 2049.- Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa
o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por
renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa,
ni por abandono de su unidad funcional.
Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por
cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto
compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente. El reglamento de
propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las
unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que
generan dichas erogaciones.

ARTÍCULO 2050.- Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar
liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad
horizontal los que sean poseedores por cualquier título.

MODIFICACIONES EN COSAS Y PARTES COMUNES

ARTÍCULO 2051.- Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras
nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren
consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional
autorizado.
Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular
que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la
decisión de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a
la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o
interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial
expresa.

ARTÍCULO 2052.- Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva,
realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no
importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del
inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los
propietarios.
También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés
particular que sólo beneficia a un propietario.

ARTÍCULO 2053.- Mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora u obra nueva
autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe
efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad
horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.

ARTÍCULO 2054.- Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del

administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones
urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios.
Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si
corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.

ARTÍCULO 2055.- Grave deterioro o destrucción del edificio. En caso de grave deterioro o
destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor,
puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la
reconstrucción.
Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede
liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la
ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según
valuación judicial.

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

ARTÍCULO 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:

a. determinación del terreno;
b. determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c. enumeración de los bienes propios;
d. enumeración de las cosas y partes comunes;
e. composición del patrimonio del consorcio;
f. determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g. determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h. uso y goce de las cosas y partes comunes;
i. uso y goce de los bienes del consorcio;
j. destino de las unidades funcionales;
k. destino de las partes comunes;
l. facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m. determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su
forma de notificación;
n. especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada
titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;
n. determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o. determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de
propiedadhorizontal;
p. forma de computar las mayorías;
q. determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades
complementarias hacia terceros no propietarios;
r. designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s. plazo de ejercicio de la función de administrador;
t. fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u. facultades especiales del consejo de propietarios.

ARTÍCULO 2057.- Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por
resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los
propietarios.

ASAMBLEAS

ARTÍCULO 2058.- Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión de propietarios

facultada para resolver:
a. las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de
propiedad horizontal;
b. las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son
sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes
proporcionales indivisas con relación al conjunto;
c. las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del
consorcio;
d. las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de
propietarios, si lo hubiere.

ARTÍCULO 2059.- Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser convocados a la

asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del
orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de
otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad
tratar el tema. La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se
adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría
de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los
propietarios aunque no lo hagan en asamblea.

ARTÍCULO 2060.- Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría
absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se
forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas
de éstas con relación al conjunto.
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio
fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de
notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.
El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días
contados desde la fecha de la asamblea.

ARTÍCULO 2061.- Conformidad expresa del titular. Para la supresión o limitación de derechos
acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la
mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.

ARTÍCULO 2062.- Actas. Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del
consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas
de los propietarios.
Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben
firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser
cotejadas por el administrador con las firmas originales registradas.
Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; éstas
deben contener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o,
en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la
asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las
comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales
conformidades expresas.

ARTÍCULO 2063.- Asamblea judicial. Si el administrador o el consejo de propietarios, en

subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento
del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial. El juez debe fijar una
audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La asamblea
judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a una decisión, decide el
juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas
cautelares para regularizar la situación del consorcio.

CONSEJO DE PROPIETARIOS

ARTÍCULO 2064.- Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo integrado por

propietarios, con las siguientes atribuciones:
a. convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador
omite hacerlo;
b. controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
c. autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y
mayores que los ordinarios;
d. ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y
convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la
vacancia.
Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al
administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.

ADMINISTRADOR

ARTÍCULO 2065.- Representación legal. El administrador es representante legal del consorcio

con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o
jurídica.
ARTÍCULO 2066.- Designación y remoción. El administrador designado en el reglamento de
propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La
primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del
otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por
ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello
importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin
expresión de causa.

ARTÍCULO 2067.- Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obligaciones

impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:
a. convocar a la asamblea y redactar el orden del día;
b. ejecutar las decisiones de la asamblea;
c. atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del
edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las
reglamentaciones locales;
d. practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas.
Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores
que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de
propietarios;
e. rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio
financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal;
f. nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al
efecto;
g. cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria;
h. mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio,
responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la
asamblea resuelva cubrir;
i. llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de
registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local.
También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los
antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas
administraciones;
j. en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo
de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio,
y rendir cuentas documentadas;
k. notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta
y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos
administrativos o judiciales que afecten al consorcio; l. a pedido de parte interesada, expedir
dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por
todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e
información sobre los seguros vigentes;
m. representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como
mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal.

SUBCONSORCIOS

ARTÍCULO 2068.- Sectores con independencia. En edificios cuya estructura o naturaleza lo

haga conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede prever la existencia de
sectores con independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el
edificio en general.
Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben
regularse especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de
conflicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.
Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo
integran.

INFRACCIONES

ARTÍCULO 2069.- Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante de las

prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin
perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario
afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía
procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no
propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones.

UNIDAD XIV: PROPIEDADES ESPECIALES

CONJUNTOS INMOBILIARIOS

ARTÍCULO 2073.- Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados
o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento
urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral,
comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos
mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.

ARTÍCULO 2074.- Características. Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los

siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua
de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de
funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario,
obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que
agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores
comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes
y conforman un todo no escindible.

ARTÍCULO 2075.- Marco legal. Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas,
dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos
inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de
propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que
establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal
especial.
Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos
personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las
previsiones normativas que regulan este derecho real.
ARTÍCULO 2076.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son necesariamente comunes o
de uso común las partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y
comunicación, áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas
y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario,
calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad horizontal que regula el
emprendimiento.
Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se consideran
comunes.

ARTÍCULO 2077.- Cosas y partes privativas. La unidad funcional que constituye parte privativa
puede hallarse construida o en proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de
independencia funcional según su destino y salida a la vía pública por vía directa o indirecta.

ARTÍCULO 2078.- Facultades y obligaciones del propietario. Cada propietario debe ejercer su
derecho dentro del marco establecido en la presente normativa, con los límites y restricciones
que surgen del respectivo reglamento de propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y
teniendo en miras el mantenimiento de una buena y normal convivencia y la protección de
valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos.

ARTÍCULO 2080.- Limitaciones y restricciones reglamentarias. De acuerdo a las normas

administrativas aplicables, el reglamento de propiedad horizontal puede establecer
limitaciones edilicias o de otra índole, crear servidumbres y restricciones a los dominios
particulares, como así también fijar reglas de convivencia, todo ello en miras al beneficio de la
comunidad urbanística. Toda limitación o restricción establecida por el reglamento debe ser
transcripta en las escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial.
Dicho reglamento se considera parte integrante de los títulos de propiedad que se otorgan
sobre las unidades funcionales que componen el conjunto inmobiliario, y se presume conocido
por todo propietario sin admitir prueba en contrario.

ARTÍCULO 2081.- Gastos y contribuciones. Los propietarios están obligados a pagar las
expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del
conjunto inmobiliario en la proporción que a tal efecto establece el reglamento de propiedad
horizontal. Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas
legalmente previstas, en caso de utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por
familiares e invitados de los titulares.

ARTÍCULO 2082.- Cesión de la unidad. El reglamento del conjunto inmobiliario puede

establecer condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e
instalaciones comunes por parte de terceros en los casos en que los titulares del dominio de
las unidades particulares ceden temporariamente, en forma total o parcial, por cualquier título
o derecho, real o personal, el uso y goce de su unidad funcional.

ARTÍCULO 2083.- Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios. El

reglamento puede establecer la extensión del uso y goce de los espacios e instalaciones
comunes a aquellas personas que integran el grupo familiar del propietario de la unidad
funcional y prever un régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios de dichos
bienes, con las características y bajo las condiciones que, a tal efecto, dicte el consorcio de
propietarios.
El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o
limitado, temporario o permanente, es siempre personal y no susceptible decesión ni
transmisión total o parcial, permanente o transitoria, por actos entre vivos ni mortis causa. Los
no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles que a tal efecto
determine la normativa interna del conjunto inmobiliario.

ARTÍCULO 2085.- Transmisión de unidades. El reglamento de propiedad horizontal puede

prever limitaciones pero no impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de
unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de
preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios
de las unidades privativas.

DESARROLLO

ARTICULO 2073.- Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados
o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento
urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral,
comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos
mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.

Los clubes de campo constituyen conjuntos inmobiliarios en particular.

El art. 64 del dec.-ley 8912/1977 los define de manera descriptiva como las áreas territoriales
de extensión limitada que no conforman núcleos urbanos y reúnen las siguientes
características básicas, a saber:

a) Están localizados en áreas no urbanas.

b) Una parte de ellos se encuentra equipada para la práctica de actividades deportivas,

sociales o culturales en pleno contacto con la naturaleza.

c) Las partes restantes se encuentran acondicionadas para la construcción de viviendas de

uso transitorio.

d) Las áreas comunes de esparcimiento y las áreas de viviendas deben guardar una mutua e
indisoluble relación funcional y jurídica, que las convierte en un todo inescindible. Esto así, de
manera que el uso recreativo de las áreas comunes de esparcimiento no pueda ser modificado
(aunque puedan reemplazarse unas actividades por otras) y que las mismas tampoco puedan
subdividirse ni enajenarse de forma independiente de las unidades que constituyan las áreas
de viviendas.

Características: Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes:

 cerramiento, partes comunes y privativas,

 estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes,
 reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y
restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario,
 obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería
jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas.
 Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que
sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.

Clases

a) Los clubes de campo propiamente dichos, que nacen por decisión de personas físicas o
jurídicas, caso en que las instalaciones deportivas y comunes son usadas solamente por los
propietarios de los lotes que integran el complejo. La titularidad sobre una parcela, aunque en
los hechos no esté efectivamente construida, permite el acceso a las áreas de disfrute y
esparcimiento indicadas.

b) Los clubes de campo fundados por una institución deportiva o educativa de existencia
previa al complejo. En esta segunda variante, la condición para acceder al uso y goce de las
áreas de recreación y esparcimiento será la pertenencia a la entidad fundadora, con
independencia de si los asociados detentan, además, la propiedad de uno o más lotes del
conjunto (y de si en ellos están construidas sus viviendas de uso transitorio o definitivo).

c) Los clubes de campo "náuticos" o "marinas" (también designados con las expresiones
inglesas "boating clubs"), donde se agrega como incentivo adicional, la utilización de un espejo
de agua, que podrá ser natural o artificialmente creado por los promotores del
emprendimiento inmobiliario, y que permite a sus integrantes el desarrollo de actividades
relacionadas con la navegación deportiva, destinándose un sector del complejo para el amarre
de embarcaciones y con la posibilidad de instalar en los sectores privativos muelles o terrazas
a tales efectos.

Esta figura puede revestir las dos variantes antes consideradas, a saber:

c') Para acceder al uso y goce de las áreas comunes, se exige detentar la propiedad de
una o más parcelas que integren el conjunto inmobiliario.

c'') Para acceder a las áreas de recreación y esparcimiento se debe revestir la condición
de asociado a la entidad que haya fundado el complejo.

Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de
propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que
establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal
especial.
Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos
personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las
previsiones normativas que regulan este derecho real.

PARTES
 Cosas y partes necesariamente comunes. Son necesariamente comunes o de uso
común las partes y lugares:
o del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación,
o áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas,
o recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y
o todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el
respectivo reglamento de propiedad horizontal que regula el emprendimiento.
o Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se
consideran comunes.
 Cosas y partes privativas.
La unidad funcional que constituye parte privativa puede hallarse construida o en
proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de independencia funcional
según su destino y salida a la vía pública por vía directa o indirecta.

Facultades y obligaciones del propietario: Cada propietario debe ejercer su derecho dentro
del marco establecido en la presente normativa, con los límites y restricciones que surgen del
respectivo reglamento de propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y teniendo en miras
el mantenimiento de una buena y normal convivencia y la protección de valores paisajísticos,
arquitectónicos y ecológicos.
La ley 26994 incorpora al tiempo compartido como un derecho real.

DERECHOS REALES DE GARANTÍA

Disposiciones comunes

Garantía es toda medida de refuerzo que se añade a un derecho de crédito para asegurar su
satisfacción. Atribuye al acreedor un nuevo derecho subjetivo o nuevas facultades. Los
derechos reales de hipoteca, anticresis y prenda constituyen garantías típicas. Las
garantías reales son las que recaen sobre cosas determinadas. Tienen, como uno de sus
efectos, oponibilidad erga omnes.

La facultad que conceden los derechos reales de garantía es la de otorgar a su titular el

derecho de perseguir la cosa en poder de quien se encuentra y de hacer valer
su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que ha obtenido oponibilidad
posteriormente.

Los derechos reales de garantía son pasibles de convalidación. Para el deudor, es una carga
sobre la cosa. Cuando la cosa es registrable, es oponible cuando esté registrada la garantía.

Todas las garantías cuentan con una serie de requisitos estructurales y naturales (principios
esenciales). Son estructurales la convencionalidad, la accesoriedad y la especialidad, tanto en
cuanto al objeto como en cuanto al crédito. Es natural, la indivisibilidad.

Convencionalidad

Los derechos reales de garantía solo pueden ser constituidos por contrato, celebrado por los
legitimados y con la forma que la ley indica para cada tipo. Si los derechos reales de garantía
recaen sobre inmuebles, la convención debe efectuarse en escritura pública. La prenda y la
anticresis pueden ser constituidas por instrumento público o privado porque son no solemnes.

Accesoriedad

Los derechos reales de garantía son accesorios del crédito que aseguran,
son intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el principal. La extinción de la garantía por
cualquier causa no afecta la existencia del crédito.

Especialidad en cuanto al objeto: cosas y derechos pueden constituir el objeto de los derechos
garantía. Ese objeto debe ser actual y estar individualizado adecuadamente en el contrato
constitutivo. Al constituirse la garantía, el crédito debe individualizarse adecuadamente a
través de los sujetos, el objeto y su causa.

Pueden servir de garantía al derecho de superficie, la hipoteca y la anticresis. Queda fuera la

posibilidad de gravar con derechos reales de garantía, el usufructo, el uso y las servidumbres.
 Especialidad en cuanto al crédito: a constituirse la garantía, el crédito debe individualizarse
adecuadamente a través de los sujetos, el objeto y su causa. La especialidad en cuanto al
crédito fija el grado de agresión patrimonial que tiene el acreedor con garantía.

El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer
posteriormente; el gravamen constituye el máximo de la garantía real por todo concepto, de
modo que cualquier suma excedente es quirografaria.

El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garantía se sujeta, que no puede exceder
de 10 años, contados desde ese acto. Vencido el plazo, la garantía subsiste en seguridad de los
créditos nacidos durante su vigencia.

Sobre la base de tener definido el máximo al que la garantía concede tutela privilegiada y su
publicidad, podrán saber los terceros qué porción de la cosa o derecho se encuentra sujeta al
régimen de garantía.

Defectos de la especialidad: la constitución de la garantía es válida, aunque falte alguna de las

especificaciones del objeto o del crédito, siempre que se la pueda integrar de acuerdo al
conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo.

Indivisibilidad

Los derechos reales de garantía son indivisibles. La indivisibilidad consiste en que cada uno de
los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, están afectados al pago de toda la
deuda y de cada una de sus partes.

El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos

conjuntamente, o solo a uno o alguno de ellos, con prescindencia de a quién pertenezca o de
la existencia de otras garantías.

Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados.
También puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud de titular del bien, siempre que
no se ocasione perjuicio al acreedor, o a petición de este último si hace a su propio interés.

A través de la indivisibilidad se permite que un número de cosas se alcancen como solo una
por el gravamen real, de manera tal que el derecho tutele, de igual manera y sin variantes,
hasta la mínima expresión del crédito principal.

Es una característica natural pues es de su esencia. Se trata de una seguridad para el acreedor
en torno a la ejecución entera de la obligación.

Extensión en cuanto al objeto

En la garantía quedan comprendidos todos los accesorios físicamente unidos a la cosa, las
mejoras y las rentas debidas. Sin embargo, no están comprendidos en la garantía:

1. Los bienes físicamente unidos a la cosa que están gravados con prenda constituida
antes que la hipoteca o son de propiedad de terceros, aunque su utilización por el
deudor esté autorizada por un vínculo contractual;
 2. Los bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al tiempo de esa unión
están gravados con prenda o son de propiedad de terceros, aun en las condiciones
antes indicadas.

Para ser accesorios de una cosa, es necesario que se encuentren adheridos con carácter
perpetuo. Las rentas a las que alude la ley son las debidas, puesto que las pagadas no
corresponden al inmueble sino al propietario que conservaba para entonces la disponibilidad
de su patrimonio.

Extensión en cuanto al crédito

La garantía cubre el capital adeudado y los intereses posteriores a su constitución, como así
también los daños y costas posteriores que provoca el incumplimiento. Los interés, daños y
costas anteriores a la constitución de la garantía quedan comprendidos en su cobertura solo
en caso de haberse previsto y determinado expresamente en la convención.

Subrogación real

La garantía se traslada de pleno derecho sobre los bienes que sustituyen a los gravados. En
caso de extinción parcial del objeto, la garantía subsiste, además, sobre la parte material
restante.

Facultades del constituyente

El constituyente de la garantía conserva todas las facultades inherentes a su derecho, pero no

puede realizar ningún acto que disminuya el valor de la garantía. En caso de ejecución, son
inoponibles al acreedor los actos jurídicos celebrados en perjuicio de la garantía. Si el bien
gravado es subastado por un tercero antes del cumplimiento del plazo, el titular de la garantía
tiene derecho a dar por caducado el plazo y a cobrar con la preferencia correspondiente.

Cuando la obligación está sujeta a una condición suspensiva aun no cumplida, el acreedor
puede requerir al tercero ejecutante una garantía suficiente de la restitución de lo percibido
para el caso de frustración de la condición (es una medida conservatoria).

Es nula toda cláusula que permite al titular de un derecho real de garantía adquirir o disponer
del bien gravado fuera de las modalidades y condiciones de ejecución previstas por la ley para
cada derecho real de garantía.

El propietario no deudor, que puede ser un tercero que constituye la garantía o quien
adquiere el bien gravado, sin obligarse de forma expresa al pago del crédito asegurado,
responde únicamente con el bien objeto del gravamen y hasta el máximo de gravamen.

En caso de ejecución de la garantía, solo después de reclamado el pago al obligado, el

acreedor puede intimar al propietario no deudor para que pague la deuda o para que oponga
excepciones.

El propietario no deudor puede hacer valer las defensas personales del deudor solo si se dan
los requisitos de la acción subrogatoria. Una vez ejecutado el bien afectado por la garantía, el
propietario no deudor tiene derecho al remanente que excede el monto del gravamen.
 Ejecutada la garantía o satisfecho el pago de la deuda garantizada, el propietario no deudor
tiene derecho a:

1. Reclamar las indemnizaciones correspondientes

2. Subrogarse, en la medida en que procede, en los derechos del acreedor
3. En caso de existir otros bienes afectados a derechos reales de garantía en beneficio de
la misma deuda, hacer citar a sus titulares al proceso de ejecución, o promover uno
distinto, a fin de obtener contra ellos la condenación por la proporción que les
corresponde soportar según lo que se haya acordado o, subsidiariamente, por la que
resulta del valor de cada uno de los bienes gravados.

Los derechos reales de garantía se extinguen por efecto de la subasta pública del bien
gravado, si sus titulares fueron debidamente citados a la ejecución, sin perjuicio del derecho y
preferencias que les correspondan sobre el producido para la satisfacción de sus créditos.

DCHOS REALES DE GARANTIA

Caracteres comunes de DR de garantía:

1. A) Esenciales (si falta alguno se puede oponer la nulidad)

2. Son DR (enumerados) y tienen todas sus características. NO son obligaciones
accesorias.
3. Convencionalidad: sólo pueden ser CN por contrato por los legitimados con las formas
de la ley.
4. Accesoriedad: accesorios al crédito que aseguran, intransmisibles sin el crédito, se
extinguen con obligación principal (salvo casos ley). Extinción de la garantía NO afecta
existencia del crédito.
5. Especialidad:
1. Objeto: cosas y derechos (bienes). Individualizado en el contrato. Actual: si no
existe tiene que estar bien determinado (no futuro, está por hacerse).
2. Crédito: monto de garantía debe estimarse en dinero. Especialidad cumplida
con monto máximo. Crédito puede estar individualizado con todos los
elementos desde el origen o posteriormente pero el gravamen constituye el
máximo de la garantía à excedente es quirografaria. Plazo al que la garantía se
sujeta: no + 10 años, vencido garantía subsiste en seguridad de los créditos
nacidos durante su vigencia.

CN de garantía es válida aunque falte alguna especificación si se la puede integrar.

5. Inscripción registral: para oponibilidad a 3ros (publicidad).

1. B) Natural: indivisibilidad: cada bien afectado a una deuda y cada parte de él está
afectado al pago de toda la deuda y cada una de sus partes. Acreedor cuya garantía
comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos conjuntamente, o sólo a
1/algunos. Puede convenirse la divisibilidad respecto del crédito y bienes. Puede
disponerla juez a solicitud de titular del bien, mientras no ocasione perjuicio al
acreedor, o a petición de acreedor si lo hace a su propio interés.
Créditos garantizables: cualquier crédito, puro y simple, a plazo, condicional o eventual, de
dar, hacer o no hacer. Al CN garantía, crédito debe individualizarse a través de los sujetos,
objeto y causa.

Extensión en cuanto al objeto: accesorios físicamente unidos a la cosa, mejoras y rentas

debidas.

No están comprendidos:

1. a) Bienes físicamente unidos a la cosa gravados con prenda CN antes que hipoteca o
de propiedad de 3ros (aunque su uso por el deudor esté autorizado por contrato);
2. b) Bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al tiempo de esa unión
están gravados con prenda o son de propiedad de 3ros.

Extensión en cuanto al crédito: garantía cubre:

 Capital adeudado
 Intereses posteriores a su CN
 Daños y costas posteriores por incumplimiento
 Intereses, daños y costas anteriores a la CN de garantía sólo en caso de haberse
previsto

Facultades del constituyente: conserva facultades inherentes a su D, pero no puede realizar

actos que disminuyan valor de la garantía à acreedor puede estimar valor de disminución y
exigirlo o que se otorgue otra garantía suficiente. Constituyente tiene D al remanente.

Subrogación del propietario no deudor: ejecutada la garantía o satisfecho el pago, propietario

no deudor tiene D a:

 Indemnización
 Subrogarse en los D del acreedor
 Si hay otros bienes afectados a DR de garantía en beneficio de la misma deuda, citar
titulares al proceso de ejecución para obtener contra ellos condenación.

Cancelación del gravamen: garantías inscriptas en los registros se cancelan:

1. Por su titular: por = instrumento que CN

2. Por el juez: por incumplimiento del acreedor
DERECHOS REALES DE GARANTÍA

CAPITULO 1

Disposiciones comunes

ARTICULO 2184.- Disposiciones comunes y especiales. Los derechos reales constituidos en

garantía de créditos se rigen por las disposiciones comunes de este Capítulo y por las normas
especiales que corresponden a su tipo

La regulación del conjunto de disposiciones comunes relativas a los derechos reales de

garantía se inicia con este artículo y comprenderá los veinte siguientes. Se busca así reducir al
mínimo las innecesarias reiteraciones que resultarían si se hubiere encarado directamente el
tratamiento de cada uno de los derechos en particular. De este modo se gana en claridad y
orden, evitando contradicciones.

Los derechos reales de garantía son aquellos derechos subjetivos que se confieren de manera
voluntaria a la persona del acreedor, sobre el valor de una o más cosas o bienes especialmente
determinados o que pueden determinarse en un momento dado, de propiedad del deudor o
de un tercero, que quedan así afectados al cumplimiento de ese crédito, como medio de
asegurarlo, de conformidad con lo dispuesto por el ordenamiento jurídico vigente.

Son DR de Garantía: HIPOTECA – ANTECRISIS - PRENDA

Sus caracteres son:

a) Se trata de derechos de carácter absoluto, de contenido patrimonial, que establecen

relaciones o vínculos jurídicos entre personas (sujetos activos) y cosas (objetos), notas
comunes a todas las categorías de los derechos reales;

b) La causa eficiente de estas prerrogativas se deriva, invariablemente, de un contrato entre

las partes involucradas (el titular del objeto gravado, sea o no el deudor principal, y el acreedor
de la obligación a garantizar).

c) Su objeto lo constituyen las cosas (o excepcionalmente los bienes o derechos) que se

ofrecen para asegurar las obligaciones principales.

Desde la perspectiva de su titular, se trata de un derecho real sobre cosa ajena, en función de
garantía.

La prerrogativa real se ejerce respecto del valor del objeto que se afecta al cumplimiento de la
obligación principal, pues en última instancia, su titular podrá cobrarse con el producido de su
venta forzada, con o sin prioridad respecto de otros acreedores, según lo disponga el
ordenamiento jurídico.

d) Se trata de garantías especiales, en dos sentidos, a saber:

 respecto del objeto y del crédito por igual, se trata de determinar cuál es la cosa o
bien que se afectan al cumplimiento de la obligación principal.
  se afectan al cumplimiento de la obligación principal , se pretende fijar el importe o
cifra por los cuales se responderá con ellos.

e) Otra nota esencial de estas figuras es su condición de accesorias a los créditos a los que
buscan asegurar en su cumplimiento.

De esto se sigue que estos derechos reales existen por y a partir de las obligaciones contraídas
por el deudor y su vigencia. Por ende, su suerte quedará ligada a la de los créditos de los que
dependen.

Resumiendo lo que antecede, los derechos reales de garantía, en nuestro sistema, se tipifican
por:

ü su origen convencional

ü su accesoriedad

ü por la especialidad que rige respecto del objeto afectado al pago de la deuda y el monto
por el cual se responde con el mismo

ü indivisibilidad

Esquema normativo Superando la regulación del Código velezano, se presenta un esquema

simple para legislar sobre estos derechos reales.

Esto es, una parte general, donde se consagran las disposiciones comunes para todas las
garantías reales, y una parte especial, propia de cada una de estas figuras.

En esta última se reconocen los tres derechos comunes a nuestro sistema: la hipoteca, la
anticresis (que aquí se amplía a los muebles registrables) y la prenda, en sus dos variantes: con
y sin desplazamiento de la cosa gravada (o prenda con registro).

ARTICULO 2185.- Convencionalidad. Los derechos reales de garantía sólo pueden ser
constituidos por contrato, celebrado por los legitimados y con las formas que la ley indica
para cada tipo.

Si bien la ley es fuente de todos los derechos reales, al punto que no le es dado a los
particulares crear un derecho real no contemplado por la ley o modificar su estructura, la
convención es —sigue siendo— la única causa fuente de los derechos reales de garantía. Así lo
establece este artículo al señalar que "los derechos reales de garantía sólo pueden ser
constituidos por contrato...", de lo que se deriva que en nuestro sistema legal no hay otro
modo de constituir la hipoteca, la prenda o la anticresis sino a partir de un contrato. Quedan
de este modo excluidos los supuestos de constitución legal, tácita e incluso judicial de este tipo
derechos.

Por cierto que no cualquier persona puede otorgar el contrato al que se hace referencia. El
artículo refiere que para la válida constitución de cualquiera de estos derechos reales de
garantía tal convención debe ser otorgada por los "legitimados". Se precisa, pues, de la
actuación —por sí y por medio de representante— del titular de la cosa que habrá de ser
gravada, como así también del titular del crédito en cuyo favor se lo constituye, es decir el
acreedor.
La convención por la que se admite la constitución del derecho real va a permitir, publicidad
mediante, la oponibilidad de la garantía desde el momento en que pueda ser conocida por
terceros. Ello así, afianza el interés público al publicitar las limitaciones que las garantías reales
producen, lo cual importa la estabilidad del tráfico, reduciendo eventuales impugnaciones,
como así también satisfaciendo el interés del tercero que no podría sustraer su conocimiento
de la publicidad posesoria y registral, según su caso.

Se sigue de lo expuesto que el título eficiente para generar el derecho real es el contrato (de
hipoteca, de anticresis o de prenda).

Desde la óptica moderna, el contrato que da origen a una garantía real se presenta, en la
mayoría de los casos, como de adhesión, con cláusulas predispuestas, fijadas por el acreedor
(especialmente cuando se trata de entidades financieras), de aceptación ineludible por la parte
deudora, y en su caso, por el constituyente del gravamen en garantía de obligaciones ajenas.

Por ende se deduce que la garantía real se deriva, en sentido estricto, del convenio que le da
origen, en el que deben lucir todos y cada uno de sus elementos constitutivos.
Empero, tratándose de garantías abiertas o de máximo, el contrato deberá complementarse
con información que se genere a la postre, para el caso de su ejecución.

ARTICULO 2186.- Accesoriedad. Los derechos reales de garantía son accesorios del crédito
que aseguran, son intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el principal, excepto en
los supuestos legalmente previstos.

La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia

del crédito.

La accesoriedad es un elemento estructural común a todos los derechos reales de garantía. De

ahí que tanto la hipoteca como la prenda y la anticresis constituyen derechos reales cuya
existencia y vigencia deviene sujeta a un crédito a título accesorio. Tales gravámenes siempre
dependen jurídicamente de la prestación en seguridad de la cual han sido constituidos.

Todo ello pone de manifiesto la existencia de un vínculo insoslayable entre el crédito

garantizado y la garantía propiamente dicha. Uno y otro se precisan recíprocamente en una
relación de necesidad al punto que, sin el crédito, el derecho real de garantía encontraría
ausente su causa, su sentido. El crédito es lo que el derecho de propiedad garantiza, de
manera que, incumplido o insatisfecho aquél, la garantía, y más precisamente las prerrogativas
que ella concede, entran en juego, como el derecho de persecución y el derecho de
preferencia para el cobro.

La relación entre el crédito principal y el derecho real de garantía en función accesoria permite
precisar que, extinguida la obligación principal, queda sin causa el derecho real accesorio, pero
no a la inversa.

ARTICULO 2187.- Créditos garantizables. Se puede garantizar cualquier crédito, puro y

simple, a plazo, condicional o eventual, de dar, hacer o no hacer. Al constituirse la garantía,
el crédito debe individualizarse adecuadamente a través de los sujetos, el objeto y su causa,
con las excepciones admitidas por la ley.

Todo crédito puede ser garantizado con un derecho real, en tanto así se lo designe a través de
sus elementos necesarios (sujetos, objeto y causa eficiente) en oportunidad de constituirse el
gravamen, salvo las excepciones que se dispongan en la materia (v.gr. créditos indeterminados
o eventuales).

De aquí que la obligación asegurada puede ser pura y simple, de dar (sumas de dinero o
cantidades de cosas), hacer o no hacer o bien estar sujeta a modalidades, como la condición
suspensiva (con lo cual la garantía accede a un crédito que como tal no es exigible, hasta tanto
no se cumpla la modalidad a la cual está sujeto; una vez verificada la contingencia, operará de
manera retroactiva al momento de la contracción de la deuda, involucrando también al
derecho real accesorio) o resolutoria ((la deuda es prima facie exigible, aunque está sujeta a
desaparecer en caso que suceda a futuro el evento resolutivo, aconteciendo lo propio con el
gravamen real); o a plazos y términos equivalentes.

ARTICULO 2188.- Especialidad en cuanto al objeto. Cosas y derechos pueden constituir el

objeto de los derechos reales de garantía. Ese objeto debe ser actual, y estar individualizado
adecuadamente en el contrato constitutivo.

La especialidad en cuanto al objeto, los derechos reales, como poderes jurídicos, no pueden
ejercerse sobre cosas indeterminadas o futuras. Especialidad es sinónimo de “actual”.

Se trata de precisar, con la mayor exactitud posible, cuáles son los bienes afectados a la
garantía acordada, y con los que espera eventualmente, cobrarse el acreedor ante el
incumplimiento del deudor, una vez que se proceda a su ejecución o venta.

Así, tratándose de inmuebles, corresponderá indicar su ubicación (localidad, partido, provincia,

calles y entrecalles), medidas, superficie, linderos, nomenclatura catastral, partida
inmobiliaria, valuación fiscal y matrícula registral.

Respecto de automotores: su marca, modelo, tipo, número de dominio, marca y número de

motor y chasis y uso o destino.

Si fueran buques, su número de matrícula, nombre, puerto de matrícula, eslora, manga y

puntal y tonelaje de arqueo.

Si se trata de aeronaves, se deben consignar marca, modelo, número de serie, matrícula y

lugar de estacionamiento habitual.

Pueden hipotecarse derechos, debe entenderse como referida a aquellos supuestos

expresamente autorizados en cada uno de los tipos comprendidos fuera de las disposiciones
comunes. En esta orientación cabe apuntar que el CCCN faculta al superficiario a constituir
derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar; y asimismo que
la sección tercera de este título está dedicada, precisamente, a la prenda constituida sobre
créditos.

Queda fuera de este esquema la posibilidad de gravar con derechos reales de garantía, el
usufructo, el uso y las servidumbres.

ARTICULO 2189.- Especialidad en cuanto al crédito. El monto de la garantía o gravamen debe

estimarse en dinero. La especialidad queda cumplida con la expresión del monto máximo del
gravamen.
El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer
posteriormente; mas en todos los casos, el gravamen constituye el máximo de la garantía real
por todo concepto, de modo que cualquier suma excedente es quirografaria, sea por capital,
intereses, costas, multas, u otros conceptos.

El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garantía se sujeta, que no puede exceder de
diez años, contados desde ese acto. Vencido el plazo, la garantía subsiste en seguridad de los
créditos nacidos durante su vigencia.

Con la especialidad en cuanto al crédito, se trata de determinar cuáles son los límites de la
responsabilidad por la garantía real constituida, esto es, hasta qué cifra soportará el
propietario de aquélla el poder de agresión patrimonial del acreedor insatisfecho sobre la cosa
afectada (por eso el artículo en análisis debió rotularse como "especialidad en cuanto a la
garantía").

ARTICULO 2190.- Defectos en la especialidad. La constitución de la garantía es válida aunque

falte alguna de las especificaciones del objeto o del crédito, siempre que se la pueda integrar
de acuerdo al conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo.

ARTICULO 2191.- Indivisibilidad. Los derechos reales de garantía son indivisibles. La

indivisibilidad consiste en que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de
ellos, están afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes.

La indivisibilidad de las garantías reales como regla general Los derechos reales de garantía se
proyectan sobre toda la cosa (o derecho) que constituye su objeto y sobre cada una de sus
partes, que se encuentran igualmente afectadas a aquella seguridad.

A consecuencia de ello la totalidad de la deuda gravita sobre la totalidad del objeto afectado,
de manera tal que, la división de la deuda o su extinción parcial, no implica necesariamente la
división de la garantía ni la posibilidad de su extinción parcial.

La comprensión cabal de lo que antecede, a veces puede no resultar clara, dado que en
materia de garantías reales, a la obligación inicial se le adjunta un derecho real (principio de
accesoriedad).

Sólo el último es indivisible, y ello supone, que hasta tanto no se abone la totalidad de la
deuda, el objeto no se verá libre del gravamen. El deudor que pagó su parte de la obligación
principal no puede, por tanto, pretender una cancelación o liberación parcial de la cosa (una o
varias) y debe, en su caso, soportar su ejecución ante el incumplimiento de otro de sus
congéneres.

En cambio, la obligación principal, puede ser o no divisible, y en su caso, mancomunada o

solidaria, circunstancias que salvo pacto expreso en contrario, no modifican la indivisibilidad
de la garantía, que se mantiene incólume respecto del objeto comprometido.

El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos

conjuntamente, o sólo a uno o algunos de ellos, con prescindencia de a quién pertenezca o de
la existencia de otras garantías.
Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados.
También puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud de titular del bien, siempre que
no se ocasione perjuicio al acreedor, o a petición de este último si hace a su propio interés.

ARTICULO 2192.- Extensión en cuanto al objeto. En la garantía quedan comprendidos todos

los accesorios físicamente unidos a la cosa, las mejoras y las rentas debidas.

Sin embargo, no están comprendidos en la garantía:

a) los bienes físicamente unidos a la cosa que están gravados con prenda constituida antes que
la hipoteca o son de propiedad de terceros, aunque su utilización por el deudor esté
autorizada por un vínculo contractual;

b) los bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al tiempo de esa unión están
gravados con prenda o son de propiedad de terceros, aun en las condiciones antes indicadas.

ARTICULO 2193.- Extensión en cuanto al crédito. La garantía cubre el capital adeudado y los
intereses posteriores a su constitución, como así también los daños y costas posteriores que
provoca el incumplimiento. Los intereses, daños y costas anteriores a la constitución de la
garantía quedan comprendidos en su cobertura sólo en caso de haberse previsto y
determinado expresamente en la convención.

ARTICULO 2194.- Subrogación real. La garantía se traslada de pleno derecho sobre los bienes
que sustituyen a los gravados, sea por indemnización, precio o cualquier otro concepto que
permite la subrogación real.

En caso de extinción parcial del objeto, la garantía subsiste, además, sobre la parte material
restante.

ARTICULO 2195.- Facultades del constituyente. El constituyente de la garantía conserva todas

las facultades inherentes a su derecho, pero no puede realizar ningún acto que disminuya el
valor de la garantía. Si esto ocurre, el acreedor puede requerir la privación del plazo de la
obligación, o bien puede estimar el valor de la disminución y exigir su depósito o que se
otorgue otra garantía suficiente.

El propietario del objeto gravado con la garantía, sea deudor de la obligación garantizada o un
constituyente ajeno a ese vínculo, conserva las facultades inherentes a su derecho, con la
única limitación de que "no puede realizar ningún acto que disminuya el valor de la garantía".
En ello se traduce el contenido del derecho real de garantía, que importa un
desmembramiento del derecho real de que aquel es titular.

Debe destacarse que la limitación que implica la norma se activa cuando el constituyente
"disminuya" el valor de la garantía. Disminuir, en rigor, importa la realización de un acto,
jurídico o material, que produzca una mengua en el precio del objeto.

Los actos materiales suelen ser los más graves en cuanto al ataque a la integridad de la
garantía por lo que no cabe dudar de que estén alcanzados por la prohibición legal. Tal el caso
de la demolición total o parcial de inmuebles, la realización de desmontes, el cambio de su
destino, etc. Cabe destacar que si se haber separado accesorios del inmueble, procede a su
respecto las acciones de persecución respectivas, que únicamente se detienen frente a
poseedores de buena fe.
ARTICULO 2196.- Inoponibilidad. En caso de ejecución, son inoponibles al acreedor los actos
jurídicos celebrados en perjuicio de la garantía.

La eficacia de los actos prohibidos al propietario del objeto gravado Se prescribe la

inoponibilidad al titular de la garantía de los actos efectuados por el propietario del objeto
gravado que disminuyan el valor de aquélla, en el caso que proceda a ejecutarla.

Esto significa que el acreedor puede actuar como si los aludidos actos de disposición no se
hubieran celebrado, exigiendo que los bienes se vendan libres de los gravámenes o
restricciones que le hubiera impuesto el propietario, o totalmente desocupados (haciendo
caso omiso a los contratos de locación que hubiera concertado aquél con los terceros, si así
estaba dispuesto en el convenio que dio origen a la garantía), que se restituyan los accesorios
que se hubieran separado de la cosa principal al, etc.

ARTICULO 2197.- Realización por un tercero. Si el bien gravado es subastado por un tercero
antes del cumplimiento del plazo, el titular de la garantía tiene derecho a dar por caduco el
plazo, y a cobrar con la preferencia correspondiente.

Si el crédito está sujeto a condición suspensiva, puede requerírsele que ofrezca garantía
suficiente de la restitución de lo percibido en la extensión del artículo 349 para el caso de
frustración de la condición.

ARTICULO 2198.- Cláusula nula. Es nula toda cláusula que permite al titular de un derecho
real de garantía adquirir o disponer del bien gravado fuera de las modalidades y condiciones
de ejecución previstas por la ley para cada derecho real de garantía.

Se postula de manera general la prohibición del pacto comisorio en las garantías reales, que
supone el acuerdo por el cual se estipula que frente al incumplimiento del deudor, el acreedor
puede disponer directamente de la propiedad del bien afectado a la garantía, sea para
incorporarla a su patrimonio, obviando el procedimiento de la ejecución y eventual
adjudicación del bien a su nombre, sea para proceder a su enajenación a un tercero, y
cobrarse con los importes resultantes el crédito inicialmente insatisfecho.

ARTICULO 2199.- Responsabilidad del propietario no deudor. El propietario no deudor, sea

un tercero que constituye la garantía o quien adquiere el bien gravado, sin obligarse en
forma expresa al pago del crédito asegurado, responde únicamente con el bien objeto del
gravamen y hasta el máximo del gravamen.

ARTICULO 2200.- Ejecución contra el propietario no deudor. En caso de ejecución de la

garantía, sólo después de reclamado el pago al obligado, el acreedor puede, en la
oportunidad y plazos que disponen las leyes procesales locales, hacer intimar al propietario
no deudor para que pague la deuda hasta el límite del gravamen, o para que oponga
excepciones.

El propietario no deudor puede hacer valer las defensas personales del deudor sólo si se dan
los requisitos de la acción subrogatoria.

Las defensas inadmisibles en el trámite fijado para la ejecución pueden ser alegadas por el
propietario no deudor en juicio de conocimiento.
ARTICULO 2201.- Derecho al remanente. Una vez realizado el bien afectado por la garantía,
el propietario no deudor tiene derecho al remanente que excede el monto del gravamen,
con exclusión del precedente propietario y de los acreedores quirografarios.

El artículo se ocupa de la responsabilidad del propietario no deudor, y en tal sentido expresa

que agotado el monto máximo de agresión patrimonial que tiene el acreedor con relación al
objeto de la garantía, no existe posibilidad de que éste persiga el remanente de los fondos
remanentes obtenidos en subasta. El eventual saldo impago que resulte de la venta será un
crédito quirografario por el cual el propietario no deudor dejaría de ser responsable. De
manera tal que no podría el ejecutante pretender percibir su acreencia de tales fondos. La
deuda, recuérdese, es de otro sujeto: el deudor; condición que no tiene el propietario no
deudor.

A partir de ello se entiende que la norma excluya de la posibilidad de agredir dicho saldo —
que, insistimos, le es reservado al propietario no deudor ejecutado— al propietario
precedente y a los acreedores quirografarios que hubiere: el primero porque por su condición
de tal no se vislumbra título alguno que le permita ir contra el ejecutado; en el segundo,
porque los fondos sobrantes pertenecen al propietario rematado y no al deudor ejecutado.

HIPOTECA

Hipoteca

Art. 2205: DR de garantía que recae sobre 1 o + inmuebles individualizados que continúan
en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor,
facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre el producido de la venta, el
crédito garantizado.

CN: por contrato, debe ser aceptada por acreedor (sino no se inscribe). Escritura pública o
documentos de autoridad competente que hagan plena fe. Acto constitutivo con
individualización de partes, obligación garantizada e inmueble afectado. Falta: nulidad.

Legitimados: titulares de dominio, condóminos, propietarios de PH, conjunto inmobiliario,

superficiario.

Capacidad necesaria: la de enajenar bienes inmuebles.

Hipoteca de inmueble ajeno es nula.

Por el deudor y también por un 3ro que puede obligarse por el pago de la deuda o no.

Hipoteca de parte indivisa: condómino puede hipotecar cosa por su parte indivisa.
Acreedor hipotecario puede ejecutar parte indivisa sin esperar resultado de partición.
Mientras subsista hipoteca, partición extrajudicial es inoponible al acreedor hipotecario que
no presta consentimiento.

Publicidad hipotecaria: inscripción (actos de CN, modificación, transferencia o extinción de

todos los DR se inscriben para oponibilidad). Efectos de la inscripción: retroactivamente
a la fecha de la CN si es inscripta dentro de los 45 días. Sino, no goza de retroactividad
(premio por inscribirla dentro de los 45 días).

Pueden pedir la inscripción:

1. Transmitente del D/representante

2. Adquirente/representante
3. Interesado en asegurar el D hipotecario (Ej.: acreedor del acreedor hipotecario).

Duración de inscripción: 20 años, si no se renueva se extinguen los efectos de la

inscripción aunque la hipoteca subsista como hipoteca no inscripta. Para renovar no
necesita conformidad del deudor ni orden judicial, deudor no puede oponerse.

Caracteres:

Esenciales (si no están à nulo)

1. DR
2. Accesorio de un DP (crédito cierto y determinado en dinero).
3. Convencional (constituida por deudor + aceptación del acreedor)
4. Inscripto para publicidad
5. Especialidad:
1. Inmueble: objeto de la hipoteca (determinado).
2. Crédito: suma de dinero cierta y determinada. Indica el maximum, el resto
es quirografario.

Natural: indivisibilidad: cada 1 de las cosas hipotecadas a 1 deuda y cada parte de ellas
están obligadas al pago de toda la deuda y cada parte de ella.

1. Aunque haya pagado parte de la deuda, H sigue afectando toda la cosa/s

2. Varios deudores: el que posea la cosa hipotecada puede ser demandado por el
todo aunque ofrezca pagar su parte.
3. Varias cosas hipotecadas al mismo crédito: acreedor puede ejecutar 1 por el todo.
4. Varios coacreedores hipotecarios en relación a 1 inmueble: pago de la porción de 1
deja subsistente la garantía a favor de los otros que, si bien no pueden demandar
+ que su parte, por esa parte pueden ejecutar todo el inmueble.

La hipoteca es un accesorio de crédito, su indivisibilidad no influye sobre la divisibilidad de

éste, que siempre es divisible porque es obligación de dar sumas de dinero.

 Si ejecutado el inmueble, no alcanza para satisfacer crédito (saldo deudor), como

ya la garantía se habría extinguido y dado que el crédito es divisible, a cada
codeudor se le puede reclamar su parte (no por el todo).
Extensión del crédito garantizado: costas y gastos originados por la H están garantizados
pero carecen de privilegio. Están garantizados con privilegio las costas de la ejecución
judicial.

Relación constituyente - acreedor: deudor conserva facultades de dominio. PERO: no

puede realizar actos que disminuyan valor del inmueble. Puede enajenarlo à acreedor
persigue cosa y ejecuta. Acreedor puede oponerse a la venta cuando el propietario ejerce
actos de disposición que sin disminuir el valor hace + difícil la realización de la garantía.
Deudor no puede arrendar sin consentimiento de acreedor. Debe asegurar inmueble
contra riesgos y transferir póliza (seguro obligatorio) a favor del acreedor quedando
autorizado éste a contratar el seguro de aquél en defecto de cumplimiento. No puede
establecerse que ante incumplimiento pase a ser propietario el acreedor, siempre tiene
que haber ejecución hipotecaria y subasta.

Relaciones entre acreedores hipotecarios - 3ros poseedores propietarios: si el deudor

enajena en todo o parte la cosa, acreedor podrá perseguirla y pedir ejecución y venta
(salvo cosa mueble, accesoria al inmueble). 3ro puede:

1. Asumir la deuda: se convierte en deudor del crédito que tiene como accesorio la
H à responde con todo su patrimonio y no puede abandonar inmueble para
librarse. Es necesario que el acreedor lo acepte. Es tercer adquirente.
2. No asumir la deuda: (o asume pero acreedor no lo acepta) no es deudor, pero
como propietario tiene que soportar que el acreedor ejerza su DR (erga omnes).
Deudor sigue teniendo relación hipotecaria con el acreedor: va 1ro contra deudor y
si no cumple va contra el poseedor (responde sólo con la cosa hipotecada).
Agotado el asiento de la hipoteca, no puede ser perseguido en otros bienes de su
patrimonio. Es tercer poseedor.

Extinción

Modo por excelencia: pago de la obligación à por vía de consecuencia: extinción total de
obligación principal (sin saldo deudor). Pago por un 3ro subrogado en los D del acreedor
no extingue la deuda.

Causas propias:

 Renuncia al pago del acreedor: escritura pública, consintiendo el acreedor la

cancelación de la hipoteca.
 Destrucción de edificios: H subsiste sobre el suelo pero no sobre materiales. Si
reconstruye, vuelve a gravarlo.
 Resolución de D del constituyente: tenía D resoluble/condicional y condición no se
realiza/contrato se resuelve.
 Confusión (propiedad tiene que adquirirse en forma irrevocable)
 Remate judicial: comprador en remate adquiere inmueble libre de hipotecas

Cancelación
AJ por el cual se deja sin efecto la inscripción del gravamen en el registro.

Se realiza por escritura pública si es voluntaria (partes se ponen de acuerdo en cancelar e

inscriben) o judicial (deudor no ubica acreedor o acreedor no quiere/puede cancelar à
deudor recurre a juez que va a ordenar que se cancele). Cancelación de pleno derecho:
pasados 20 años de inscripción, registro la cancela de oficio.

Se inscribe la cancelación en el registro.

¹ Extinción: cancelación hace a la inscripción, extinción hace al D en sí mismo. Puede

haber cancelación y no extinción à hipoteca no inscripta.

Juicio hipotecario: hacer valer judicialmente D de la H. Juicio ejecutivo.

1. Si lo que se persigue es el cobro de la deuda à acción personal

2. Si se pone en movimiento el DR hipotecario que permite perseguir la cosa contra
3ros à acción real

HIPOTECA

La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles
individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el
incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su
producido el crédito garantizado.

Se encuentra circunscripta a inmuebles que no se entregan al acreedor. El propietario se

encuentra impedido de disponer de su derecho sin el gravamen. El superficiario se encuentra
facultado para constituir derechos reales de garantía sobre su derecho a construir, plantar o
forestar o sobre la propiedad superficiaria. Sin embargo, no puede constituirse sobre otros
derechos reales.

El acreedor puede, aun cuando haya sido enajenado por el constituyente del gravamen y se
encuentre en poder de los sucesivos adquirientes, requerir su ejecución y venta, como cabría
contra quien constituyó la hipoteca.

El título suficiente es la convención. El modo suficiente lo cumple la inscripción registral que

publicitará este derecho que no se ejerce por la posesión a los terceros interesados de buena
fe.

Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio, condominio,
propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.

Hipoteca de parte indivisa: un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. El
acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición.
Mientras subsista esta hipoteca, la partición extrajudicial del condominio es inoponible al
acreedor que no presta consentimiento expreso.
 Forma del contrato constitutivo: la hipoteca se constituye por escritura pública. La aceptación
del acreedor puede ser ulterior, si se otorga con la misma formalidad y previamente a la
registración.

Individualización del inmueble: el inmueble que grava la hipoteca debe estar determinado y
deben estar dadas cuantas especificaciones sean necesarias para su debida individualización.

La ley 24441 permite la ejecución de la hipoteca de manera extrajudicial, si se cumplen dos

presupuestos:

1. La intimación extrajudicial al deudor denunciando su mora y concediéndole un plazo

suplementario para atender de manera completa al crédito; y
2. La intervención jurisdiccional que agotando el contradictorio entre las partes,
comprueba la exigibilidad del crédito y la ausencia de defensas de parte del deudor.

Extinción

La principal causa de extinción es la extinción de la deuda que garantiza. Ésta puede

producirse por pago, prescripción, transacción, etc. Causas de extinción:

Por vía de consecuencia: el pago de la deuda.

Por renuncia: debe ser expresa y constar en escritura pública.

Destrucción del edificio: si el edificio se reconstruye, la hipoteca vuelve a gravarlo.

Resolución de los derechos del constituyente: en el caso en que el que la concedió tuviera
sobre el inmueble un derecho sujeto a condición resolutoria y la condición se produce.

Confusión: una misma persona reúne las cualidades de propietario y acreedor.

Dación en pago: pago por entrega de bienes.

Comprador de un inmueble en remate judicial: lo adquiere libre de hipoteca.

Cancelación

La cancelación de la hipoteca es el acto jurídico por el cual se deja sin efecto la inscripción del
gravamen en el Registro de la Propiedad. Puede haber cancelación sin que se extinga la
hipoteca y puede extinguirse la hipoteca sin cancelación por no haberse hecho en el Registro.

Puede ser voluntaria o judicial. La voluntaria es cuando la hace el acreedor hipotecario

unilateralmente, el deudor o conjuntamente. Es judicial cuando la pide el constituyente por
nulidad del crédito o extinción de la hipoteca.

Debe hacerse por escritura pública. Los efectos de la inscripción se extinguen a los 20 años y la
cancelación es automática (opera de pleno derecho).