Hak dan Kewajiban Berdasarkan Undang-Undang No.

20 Tahun 2011 Tentang

Rumah Susun:

Pasal 16 ayat (2)

Pelaku pembangunan rumah susun komersial sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
wajib menyediakan rumah susun umum sekurang-kurangnya 20% (dua puluh
persen) dari total luas lantai rumah susun komersial yang dibangun

Pasal 22 ayat (3)

Dalam hal pembangunan rumah susun dilakukan di atas tanah hak guna bangunan
atau hak pakai di atas hak pengelolaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 17 huruf
c, pelaku pembangunan wajib menyelesaikan status hak guna bangunan atau hak
pakai di atas hak pengelolaan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan sebelum menjual sarusun yang bersangkutan.

Pasal 25 ayat (1)

Dalam membangun rumah susun, pelaku pembangunan wajib memisahkan rumah

susun atas sarusun, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Pasal 30

Pelaku pembangunan setelah mendapatkan izin sebagaimana dimaksud dalam Pasal

29 ayat (2) dan ayat (3) wajib meminta pengesahan dari pemerintah daerah tentang
pertelaan yang menunjukkan batas yang jelas dari setiap sarusun, bagian bersama,
benda bersama, dan tanah bersama berserta uraian NPP.

Pasal 39 ayat (1)

Pelaku pembangunan wajib mengajukan permohonan sertifikat laik fungsi kepada

bupati/walikota setelah menyelesaikan seluruh atau sebagian pembangunan rumah
susun sepanjang tidak bertentangan dengan IMB.
Pasal 40 ayat (1)

Pelaku pembangunan wajib melengkapi lingkungan rumah susun dengan prasarana,

sarana, dan utilitas umum.

Pasal 52

Setiap orang yang menempati, menghuni, atau memiliki sarusun wajib

memanfaatkan sarusun sesuai dengan fungsinya.

Pasal 59

(1) Pelaku pembangunan yang membangun rumah susun umum milik dan rumah
susun komersial dalam masa transisi sebelum terbentuknya PPPSRS wajib
mengelola rumah susun.

(2) Masa transisi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditetapkan paling lama 1
(satu) tahun sejak penyerahan pertama kali sarusun kepada pemilik.

(3) Pelaku pembangunan dalam pengelolaan rumah susun sebagaimana dimaksud

pada ayat (1) dapat bekerja sama dengan pengelola.

(4) Besarnya biaya pengelolaan rumah susun pada masa transisi sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) ditanggung oleh pelaku pembangunan dan pemilik sarusun
berdasarkan NPP setiap sarusun.

Pasal 61

(1) Peningkatan kualitas wajib dilakukan oleh pemilik sarusun terhadap rumah
susun yang:

a. tidak laik fungsi dan tidak dapat diperbaiki; dan/atau

b. dapat menimbulkan bahaya dalam pemanfaatan bangunan rumah susun dan/atau

lingkungan rumah susun.
(2) Peningkatan kualitas rumah susun selain sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
dapat dilakukan atas prakarsa pemilik sarusun.

Pasal 74 ayat (1)

Pemilik sarusun wajib membentuk PPPSRS.

Pasal 89

(1) Setiap orang mempunyai hak untuk menghuni sarusun yang layak, terjangkau,
dan berkelanjutan di dalam lingkungan yang sehat, aman, dan harmonis.

(2) Dalam penyelenggaraan rumah susun, setiap orang berhak:

a. memberikan masukan dan usulan dalam penyusunan kebijakan dan strategi

rumah susun pada tingkat nasional, provinsi, dan kabupaten/kota;

b. mengawasi ketaatan para pemangku kepentingan terhadap pelaksanaan

kebijakan, strategi, dan program pembangunan rumah susun sesuai dengan
ketentuan yang ditetapkan, baik pada tingkat nasional, provinsi, maupun
kabupaten/kota;

c. memperoleh informasi, melakukan penelitian, serta mengembangkan

pengetahuan dan teknologi rumah susun;

d. ikut serta membantu mengelola informasi rumah susun, baik pada tingkat
nasional, provinsi, maupun kabupaten/kota;

e. membangun rumah susun;

f. memperoleh manfaat dari penyelenggaraan rumah susun;

g. memperoleh penggantian yang layak atas kerugian yang dialami secara langsung
sebagai akibat penyelenggaraan rumah susun;
h. mengupayakan kerja sama antarlembaga dan kemitraan antara pemerintah dan
masyarakat dalam kegiatan usaha di bidang rumah susun; dan

i. mengajukan gugatan perwakilan ke pengadilan terhadap penyelenggaraan rumah

susun yang merugikan masyarakat.

Bagian Kedua

Kewajiban

Pasal 90

(1) Setiap orang wajib menaati pelaksanaan kebijakan, strategi, dan program
pembangunan rumah susun yang dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan di bidang rumah susun.

(2) Setiap orang dalam menggunakan haknya sebagaimana dimaksud dalam Pasal
89 wajib menaati ketentuan peraturan perundangan-undangan di bidang rumah
susun.

(3) Dalam penyelenggaraan rumah susun, setiap orang wajib:

a. menjaga keamanan, ketertiban, kebersihan, dan kesehatan di lingkungan rumah

susun;

b. ikut serta mencegah terjadinya penyelenggaraan rumah susun yang merugikan

dan membahayakan orang lain dan/atau kepentingan umum;

c. menjaga dan memelihara prasarana dan sarana lingkungan serta utilitas umum
yang berada di lingkungan rumah susun; dan

d. mengawasi pemanfaatan dan pemfungsian prasarana, sarana,

Untuk menciptakan suasana harmonis di lingkungan Rumah Susun,
semua stakeholders (pengurus PPPSRS, Penghuni, dan Badan
Pengelola) memiliki hak dan kewajibannya masing-masing. Bila setiap pemangku
kepentingan dengan sadar menjalankan kewajibannya masing-masing, maka
kehidupan yang keamanan, kenyamanan dan keadilan dalam kehidupan Rumah
Susun dapat tercipta.
Berikut ini kewajiban dan hak para pemangku kepentingan:

Pelaku Pembangunan (Developer)

Pelaku pembangunan, selain memiliki kewajiban untuk menyelesaikan
pembangunan rumah susun, juga berkewajiban menjadi PPPSRS (Perhimpunan
Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun) Sementara untuk mengelola rumah
susun. Salah satu fungsi dan tujuan dibentuknya PPPSRS Sementara adalah
pemisahan rekening dan juga pembukuan laporan keuangan, sehingga juga
nantinya PPPSRS Definitif telah terbentuk Pelaku Pembangunan tunggal
menyerahkan laporan keuangan yang telah diaudit beserta seluruh kepemilikan
bersama yang terdapat didalam Rumah Susun.

PPPSRS Definitif yang telah terbentuk nantinya akan bertugas untuk mengatur dan
mengurus seluruh Hak Bersama yang dimiliki oleh rumah susun. PPPSRS juga
berkewajiban untuk mengelola rumah ausun agar tercipta lingkungan yang serasi,
selaras dan seimbang.

Pemilik dan Penghuni

Pemilik dan Penghuni rumah susun memiliki hak untuk menikmati seluruh Bagian
Bersama yang dimiliki rumah susun. Namun hal ini harus diikuti dengan
pelaksanaan kewajiban yang dimilikinya.

Kewajiban Pemilik dan Penghuni adalah terhadap biaya pengelolaan rumah susun
yaitu diantaranya Service Charge, Sinking Fund, IPL (iuran pengelolaan
lingkungan), serta biaya listrik dan air.
Besaran kewajiban yang dimiliki oleh pemilik dan Penghuni ditentukan secara
proporsional berdasarkan luasan Sarusun (satuan rumah susun) yang dimilikinya.
Semakin banyak Pemilik dan Penghuni yang sadar dan memenuhi kewajibannya,
maka pengelolaan rumah susun juga akan semakin baik.

Begitu pula sebaliknya, jika ada sedikit Pemilik dan Penghuni memenuhi
kewajibannya, maka pengelola rumah susun juga akan menjadi buruk. Pengelola
rumah susun yang buruk akan membawa akibat turunnya nilai properti rumah susun
yang dimiliki juga kepada harga sewa rumah susun dikarenakan tidak optimalnya
pengelolaan rumah susun.

Badan Pengelola
Badan Pengelola memiliki kewajiban untuk menjalankan pengelolaan di dalam
rumah susun, agar seluruh Pemilik dan Penghuni dapat merasa aman dan nyaman.
Tugas dan kewajiban Badan Pengelola adalah terhadap seluruh hak Bersama dalam
rumah susun yaitu untuk memelihara, menjaga, merawat, serta memperbaiki jika
terdapat kerusakan pada bangunan serta fasilitas bersama yang dimiliki oleh Rumah
Susun.

Badan Pengelola juga wajib untuk mengawasi ketertiban dan keamanan di dalam
rumah susun. Hak Badan Pengelola adalah untuk mendapatkan biaya pengelolaan
dari Pemilik dan Penghuni rumah susun, agar pengelolaan rumah susun dapat
berjalan dengan baik.

Badan Pengelola dapat membantu PPPSRS untuk melakukan penagihan terhadap

kewajiban yang dimiliki oleh Pemilik dan Penghuni. Hak ini sesuai dengan Tata
Tertib (House Rule) yang juga berisi mengenai aturan-aturan yang ditetapkan agar
pengelola rumah susun menjadi baik.
Demikianlah para pihak yang memiliki kewajiban dan hak, yang punya andil besar
di dalam pengelolaan rumah susun. Jika terdapat salah satu pihak yang melalaikan
kewajibannya, maka akan berakibat ke pengelola rumah susun yang akan berkurang
kualitasnya dan menjadikan rumah susun tidak nyaman untuk dihuni dan dapat
menurunkan harga propertinya.

Di kota-kota besar Indonesia, pembangunan hunian bertingkat atau apartemen

tumbuh sangat cepat. Tinggal di apartemen yang dalam bahasa hukumnya (undang-
undang) dikenal sebagai rumah susun (rusun) punya aturan lebih kompleks
dibandingkan, jika kita tinggal di perumahan biasa (landed house).
Setiap aturan pasti mengatur masalah hak, kewajiban, larangan, dan sanksinya,
demikian pula aturan-aturan tinggal di rusun. Di samping undang-undang, ada juga
regulasi dalam bentuk peraturan pemerintah, permen, hingga aturan-aturan ke
bawah yang mengatur masalah ini.

Nanum aturan yang lebih spesifik yang mengatur secara internal dan mengikat para
pemilik dan penghuni adalah house rule yang pasti atau wajib dimiliki setiap rusun.
Lantas apa Hak, Kewajiban, dan Larangan yang ada dalam house rule tersebut?
Sebagai penghuni, berikut ini secara umum yang perlu Anda ketahui:
Hak
1. Memanfaatkan Rumah Susun dan lingkungan termasuk bagian bersama
benda bersama dan tanah bersama secara aman dan tertib.
2. Mendapatkan perlindungan sesuai dengan Anggaran Dasar dan Anggaran
Rumah Tangga.
3. Memilih dan dipilih menjadi anggota pengurus perhimpunan penghuni.
Kewajiban
1. Mematuhi dan melaksanakan peraturan tata terbit dan rumah susun, dan
lingkungannya sesuai AD/ART.
2. Membayar iuran pengelolaan dan premi asuransi kebakaran.
3. memelihara rumah susun dan lingkungannya termasuk bagian bersama,
benda bersama, dan tanah bersama.
Larangan
 1. Melakukan perbuatan yang membahayakan keamanan ketertiban dan
keselamatan terhadap penghuni.
2. Mengubah bentuk dan/atau menambah bangunan dari luar satuan rumah
susun.
Sementara untuk penyelenggara pembangunan (developer) adalah:
Hak
1. Menjadi anggota Perhimpunan Penghuni selama Rumah Susun belum
terjual seluruhnya.
Kewajiban
1. Dilarang menjual satuan rumah susun sebelum mendapat izin.
2. Mengelola Rumah Susun minimal 3 (tiga) bulan dan selama-lamanya 1
(satu) tahun sejak terbentuknya Perhimpunan Penghuni.
Larangan
1. Dilarang menjual satuan rumah susun sebelum mendapat ijin kelayakan
untuk dihuni dari Pemerintah Daerah.
2. Pelanggaran terhadap larangan tersebut di atas termasuk tindak pidana
kejahatan dengan ancaman pidana penjara selama-lamanya 10 (sepuluh)
tahun dan denda Rp 100.000.000,00 (seratus juta rupiah).

Hak dan kewajiban pembeli/calon pemilik

A. Hak pembeli/calon pemilik
1. Menerima Satuan Rumah Susun (SRS)/unit apartemen sesuai dengan
spesifikasinya dan sesuai jadwal yang diperjanjikan.
2. Menempati/menggunakan SRS berikut segala fasilitas yang ada di SRS
tersebut termasuk benda bersama, bagian bersama dan tanah bersama secara
proporsional dan sesuai peruntukannya.
3. Mengalihkan (menjual/menyewakan) SRS tersebut apabila diinginkan.
B. Kewajiban pembeli/calon pembeli
 1. Membayar harga jual dan pajak-pajak sesuai kesepakatan dalam PPJB.
2. Membayar iuran pengelolaan (service charge dan sinking fund) setelah
dilakukannya hand over (serah terima).
3. Mentaati tata tertib pengelola (house rule).
Hak dan kewajiban pelaku pembangunan /Developer
A. Hak pelaku pembangunan/Developer
1. Menerima pembangunan harga jual dan pembayaran lainnya sebagai yang
disepakati dalam PPJB.
2. Mengatur pengelolaan SRS Sementara waktu sebagai Pengurus
Perhimpunan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Sementara selama
PPPSRS Defentif belum terbentuk.
B. Kewajiban pelaku pembangunan/Developer
1. Membangun SRS beserta fasilitasnya sesuai spesifikasi yang di sepakati
dalam PPJB dan perizinan yang diperoleh.
2. Menyerahkan SRS/unit apartemen sesuai jadwal kepada pembeli.
3. Mengurus penerbitan Sertifikat Laik Fungsi (SLF) Sementara, agar SRS
sapat dihuni dan SLF Defentif, agar pertelaan dapat disahkan oleh
Pemerintah Daerah.
4. Mengurus Akta Pemisahan dan Penerbitan Satuan Hak Milik Rumah Susun
(SHMRS) (di kalangan umum bisa disebut sertifikat strata title) melalui
Badan Pertanahan Nasional.
5. Mengatur dan menandatangani Akta Jual Beli SRS dengan para pemilik
setelah SHMRS terbit.
6. Bertanggung jawab atas pengelolaan sementara selaku P3SRS Sementara,
selama P3SRS defenif belum terbentuk.
7. Menyediakan dana atau menyerahkan fasum/fasos kepada Pemerintah
Daerah setempat sebagaimana diatur dalam SIPPT atau dalam Perjanjian
Kerjasama (PKS) antara pelaku pembangunan dengan Pemerintah Daerah
setempat.
Kepemilikan Rumah Susun dibuktikan dengan Hak Milik Satuan atas Rumah Susun
yang diurus oleh masing-masing pemilik dan kepemilikan atas tanah bersama, atas
benda bersama, serta atas bagian bersama, yang semuanya merupakan satu kesatuan
yang tidak terpisahkan, yang diurus dan dikelola secara bersama-sama.

Oleh karena ada pengelolaan bersama, maka dibutuhkan suatu organisasi atau
lembaga yang di dalam undang-undang disebut sebagai PPPSRS. Sehingga
konsekwensinya bila calon pemilik mempermasalahkan mengenai
perjanjain/transaksi jual beli, maka merupakan urusan perseorangan
dengan developer/pelaku pembangunan.
Namun apabila mempermasalahkan tentang tanah bersama, benda bersama, dan
bagian bersama, maka harus diwakili oleh PPPSRS, tidak bisa dilakukan secara
sendiri-sendiri secara perseorangan. Contohnya adalah dokumen-dokumen
pembangunan adalah milik bersama sehingga tidak bisa perseorangan memintanya
kepada Developer/Pelaku Pembangunan, karena sifatnya adalah rahasia dan
memang wajib disimpan oleh oleh Developer selaku PPPSRS Sementara untuk
mengamankan kepentingan bersama. Dimana nantinya setelah P3SRS defintif telah
terbentu, maka Developermempunyai kewajiban untuk menyerahkan dokumen-
dokumen pembangunan tersebut dan juga pengelolaan SRS kepada PPPSRS
Definitif