DAMPAK KRISIS GLOBAL PADA KINERJA

KEUANGAN REAL ESTATE DAN PROPERTY

DI BURSA EFEK INDONESIA
R. ARWANDYAS BRIMANDYKA
arwandyaz@yahoo.com

ABSTRACT

Research conducted aimed to determine the differences in the financial performance of companies in the
sectors of real estate and property industry before the global crisis and the aftermath of the global crisis. This study
used four financial ratios to be analyzed and tested with paired sample t-test. The sample used by 27 companies with a
sampling technique that purposive sampling.
The results showed that only leverage ratios and profitability ratios are experiencing significant difference
between before and after the global crisis while the liquidity ratio and the ratio of the activity did not experience a
difference.
Keyword: Financial Performance, Real Estate and Property, Global Crisis of 2008, Financial Ratios

PENDAHULUAN

Kinerja suatu perusahaan diukur karena dapat dipakai sebagai dasar pengambilan keputusan baik pihak internal
maupun eksternal. Kinerja perusahaan merupakan suatu gambaran tentang kondisi keuangan suatu perusahaan yang
dianalisis dengan alat – alat analisis keuangan, sehingga dapat diketahui mengenai baik buruknya keadaan keuangan
suatu perusahaan yang mencerminkan prestasi kerja dalam periode tertentu. Untuk mengukur dan mengevaluasi kinerja
keuangan dapat dilakukan dengan menggunakan analisis laporan keuangan, dimana data pokok sebagai input dalam
analisis ini adalah neraca dan laporan laba rugi. Analisis laporan keuangan dapat dilakukan menggunakan rasio
keuangan.
Prospek investasi dalam bentuk properti saat ini menjadi pilihan utama bagi kebanyakan orang di Indonesia, hal
tersebut merupakan salah satu cara terbaik untuk mengembangkan pendapatan karena bersifat jangka panjang dan
pertumbuhannya sejalan dengan pertumbuhan ekonomi negara. Krisis global yang berawal dari kredit macet (subprime
mortgage) untuk perumahan tersebut telah menunjukkan gejalanya sekitar pertengahan Juni 2004 yaitu saat adanya
kenaikan suku bunga untuk kredit perumahan. Yang pada akhirnya berdampak pula pada struktur modal perusahaan
real estate dan property di Bursa Efek Indonesia (BEI) yaitu mengalami penurunan yang cukup signifikan pada tahun
2005 dan 2008. Indonesia sempat mengalami guncangan akibat krisis global tersebut dan kondisi tersebut mengancam
sektor finansial Indonesia yaitu berimbas pada naiknya BI rate dan jika tidak dinaikkan akan berdampak timbulnya
inflasi karena rupiah terus terdepresiasi ke level Rp. 10.663 per USD, bahkan sempat lebih buruk dari itu. Sektor
properti merupakan salah satu sektor yang paling terpuruk sejak krisis global, sehingga berdampak pada penurunan
demand untuk sektor properti Indonesia.
Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui dan menganalisis perbedaan kinerja keuangan perusahaan pada sektor
industri real estate dan property yang terdaftar di BEI sebelum terjadinya krisis global (2004 – 2007) dan setelah
terjadinya krisis global (2009 – 2012).

TINJAUAN PUSTAKA DAN PENGEMBANGAN HIPOTESIS

Krisis Global
Krisis global adalah peristiwa dimana seluruh sektor ekonomi di pasar dunia mengalami keruntuhan (keadaan
gawat) dan mempengaruhi sektor lainnya di seluruh dunia.

Kinerja Keuangan
Menurut Fahmi (2011) mengemukakan bahwa : Kinerja Keuangan adalah suatu analisis yang dilakukan untuk
melihat sejauh mana suatu perusahaan telah melaksanakan dengan menggunakan secara baik dan benar. Sedangkan
menurut Husnan dan Padjiastuti (2004), seorang analis keuangan memerlukan ukuran tertentu, yang paling sering
digunakan adalah rasio atau indeks yang menunjukkan hubungan antara data keuangan. Menurut Munawir (2010),
selain membandingkan rasio keuangan dengan standar rasio, kinerja keuangan juga dapat dinilai dengan
membandingkan rasio keuangan tahun yang dinilai dengan rasio keuangan pada tahun – tahun sebelumnya.
1
Laporan Keuangan
Menurut Munawir (2010), pada umumnya laporan keuangan itu terdiri dari neraca dan perhitungan laba-rugi serta
laporan perubahan ekuitas. Neraca menunjukkan atau menggambarkan jumlah aset, kewajiban dan ekuitas dari suatu
perusahaan pada tanggal tertentu. Sedangkan menurut Harahap (2009), laporan keuangan menggambarkan kondisi
keuangan dan hasil usaha suatu perusahaan pada saat tertentu atau jangka waktu tertentu. Adapun jenis laporan
keuangan yang lazim dikenal adalah neraca, laporan laba – rugi atau hasil usaha, laporan perubahan ekuitas, laporan
arus kas, laporan posisi keuangan.

Analisis Rasio Keuangan

Menurut Harahap (2009), rasio keuangan merupakan angka yang diperoleh dari hasil perbandingan dari satu akun
laporan keuangan dengan akun lainnya yang mempunyai hubungan yang relevan dan signifikan. Sedangkan menurut
Riyanto (2008), dalam mengadakan analisis rasio keuangan pada dasarnya dapat melakukannya dengan 2 macam cara
pembandingan, yaitu dengan membandingkan rasio sekarang (present ratio) dengan rasio-rasio dari waktu-waktu yang
lalu (rasio historis) dan membandingkan rasio-rasio dari suatu perusahaan dengan rasio-rasio semacam dari perusahaan
lain yang sejenis atau industri (rasio industri/rasio standar) untuk waktu yang sama

Jenis – Jenis Rasio Keuangan

Menurut Riyanto (2010), umumnya rasio dapat dikelompokkan dalam 4 (empat) tipe dasar, yaitu :
1. Rasio Likuiditas
Menurut Harahap (2009), rasio likuiditas merupakan rasio yang mengukur kemampuan perusahaan memenuhi
kewajiban jangka pendeknya. Jenis rasio yang digunakan dalam penelitian ini adalah current ratio dan quick ratio.
2. Rasio Leverage
Menurut Harahap (2009), rasio leverage merupakan rasio yang mengukur seberapa jauh perusahaan dibiayai oleh
kewajiban atau pihak luar dengan kemampuan perusahaan yang digambarkan oleh ekuitas. Setiap penggunaan
utang oleh perusahaan akan berpengaruh terhadap rasio dan pengembalian. Jenis rasio yang digunakan dalam
penelitian ini adalah debt to asset ratio dan debt to equity ratio.
3. Rasio Aktivitas
Menurut Harahap (2009), rasio aktivitas menggambarkan aktivitas yang dilakukan perusahaan dalam menjalankan
operasinya baik dalam kegiatan penjualan, pembelian, dan kegiatan lainnya. Rasio ini dinyatakan sebagai
perbandingan penjualan dengan berbagai elemen aset. Elemen aset sebagai pengguna dana seharusnya bisa
dikendalikan agar bisa dimanfaatkan secara optimal. Jenis rasio yang digunakan dalam penelitian ini adalah total
asset turnover.
4. Rasio Profitabilitas
Menurut Harahap (2009), rasio profitabilitas menggambarkan kemampuan perusahaan mendapatkan laba melalui
semua kemampuannya, dan sumber yang ada seperti kegiatan penjualan, kas, ekuitas, jumlah karyawan, jumlah
cabang dan sebagainya. Jenis rasio yang digunakan dalam penelitian ini adalah profit margin, return on asset dan
return on equity.

Hipotesis
Berdasarkan model penelitian di atas maka hipotesis yang diajukan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut:
H1 : Terdapat perbedaan yang signifikan current ratio sebelum krisis global tahun 2004 – 2007 dan sesudah krisis
global tahun 2009 – 2012 pada real estate dan property.
H2 : Terdapat perbedaan yang signifikan quick ratio sebelum krisis global tahun 2004 – 2007 dan sesudah krisis
global tahun 2009 – 2012 pada real estate dan property.
H3 : Terdapat perbedaan yang signifikan debt to asset ratio sebelum krisis global tahun 2004 – 2007 dan sesudah
krisis global tahun 2009 – 2012 pada real estate dan property.
H4 : Terdapat perbedaan yang signifikan debt to equity ratio sebelum krisis global tahun 2004 – 2007 dan sesudah
krisis global tahun 2009 – 2012 pada real estate dan property.
H5 : Terdapat perbedaan yang signifikan Total Asset Turnover sebelum krisis global tahun 2004 – 2007 dan
sesudah krisis global tahun 2009 – 2012 pada real estate dan property.
H6 : Terdapat perbedaan yang signifikan profit margin sebelum krisis global tahun 2004 – 2007 dan sesudah krisis
global tahun 2009 – 2012 pada real estate dan property.
H7 : Terdapat perbedaan yang signifikan return on asset sebelum krisis global tahun 2004 – 2007 dan sesudah
krisis global tahun 2009 – 2012 pada real estate dan property.
H8 : Terdapat perbedaan yang signifikan return on equity sebelum krisis global tahun 2004 – 2007 dan sesudah
krisis global tahun 2009 – 2012 pada real estate dan property.

2
 METODE PENELITIAN

Definisi Operasional
Variabel yang digunakan dalam penelitian ini adalah :
Rasio likuiditas
a. Rasio Lancar (Current Ratio)
Rasio ini merupakan perbandingan antara aset lancar dengan kewajiban lancar. Rumus yang digunakan adalah
sebagai berikut :

b. Rasio Cepat (Quick Ratio)

Rasio ini merupakan perbandingan antara aset lancar dikurangi persediaan dengan kewajiban lancar. Rumus yang
digunakan adalah sebagai berikut :

Rasio leverage
a. Rasio Hutang terhadap Aktiva (Debt to Asset Ratio)
Rasio ini merupakan perbandingan antara hutang lancar dan hutang jangka panjang dan jumlah seluruh aktiva
diketahui. Rasio ini menunjukkan berapa bagian dari keseluruhan aktiva yang dibelanjai oleh hutang. Rumus yang
digunakan adalah sebagai berikut :

b. Rasio Hutang terhadap Modal (Debt to Equity Ratio)

Merupakan Perbandingan antara hutang – hutang dan ekuitas dalam pendanaan perusahaan dan menunjukkan
kemampuan modal sendiri, perusahaan untuk memenuhi seluruh kewajibannya. Rumus yang digunakan adalah
sebagai berikut :

Rasio aktivitas
a. Perputaran Total Aset (Total Asset Turnover)
Rasio ini merupakan perbandingan antara penjualan dengan total aset. Rumus yang digunakan adalah sebagai
berikut :

Rasio profitabilitas
a. Margin Keuntungan (Profit Margin)
Rasio ini merupakan perbandingan antara laba bersih dengan penjualan. Rumus yang digunakan adalah sebagai
berikut :

b. Tingkat Pengembalian Aset (Return On Assets)

Rasio ini merupakan perbandingan antara laba bersih dengan total aset. Rumus yang digunakan adalah sebagai
berikut :

c. Tingkat Pengembalian Ekuitas (Return On Equity)

Rasio ini merupakan perbandingan antara laba bersih dengan ekuitas. Rumus yang digunakan adalah sebagai
berikut :

Populasi dan Sampel

Populasi yang digunakan dalam penelitian ini adalah 43 perusahaan real estate dan property terdaftar di Bursa Efek
Indonesia, dan menerbitkan laporan keuangan yang lengkap. Jangka waktu pengamatan dimulai dari tahun 2004– 2012.
Pemilihan sampel dilakukan dengan metode purposive sampling yaitu menetapkan kriteria sampel. Pemilihan kriteria
sampel adalah sebagai berikut:
a. Perusahaan yang diteliti adalah perusahaan real estate dan property yang terdaftar dalam Bursa Efek Indonesia
(BEI) selama delapan tahun, 2004 – 2007 sebelum krisis global dan 2008 – 2012 sesudah krisis global.
b. Selalu menerbitkan laporan keuangan perusahaan dari tahun 2004 – 2012.

3
Teknik Analisis Data
Teknik analisis data yang digunakan untuk menguji hipotesis dalam penelitian ini adalah dengan menggunakan uji
beda dua sampel berpasangan (paired sample t-test) yaitu pengujian untuk mengetahui apakah ada perbedaan nilai dari
satu sampel sebelum dan sesudah dilakukan perlakukan tertentu.

ANALISIS DAN PEMBAHASAN

Setelah melakukan uji paired sample t-test, didapatkan hasil sebagai berikut :
Tabel 1
Hasil Analisis Uji Paired Sample T-Test
Rasio t-test Sig Ho
Current Ratio -0.429 0.671 Ho Diterima
Quick Ratio 0.628 0.535 Ho Diterima
Debt to Asset Ratio 2.555 0.048 Ho Ditolak
Debt to Equity Ratio 2.423 0.023 Ho Ditolak
Total Asset Turnover -1.638 0.113 Ho Diterima
Net Profit Margin 2.106 0.023 Ho Ditolak
Return on Asset 2.534 0.037 Ho Ditolak
Return On Equity 2.212 0.016 Ho Ditolak

Hasil uji statistik menggunakan uji paired sample t-test menunjukkan bahwa terdapat perbedaan yang signifikan
rasio leverage (Debt to Asset Ratio dan Debt to Equity Ratio), dan rasio profitabilitas (Net Profit Margin, Return on
Asset, dan Return On Equity) sebelum dan sesudah krisis global.

Pembahasan
1. Rasio likuiditas untuk tingkat current ratio
Tidak signifikannya hasil uji statistik pada tabel 1 menunjukkan bahwa current ratio antara sebelum dan sesudah
terjadi krisis global tidak memiliki perbedaan. Perusahaan real estate dan property dalam sampel penelitian ini dapat
dikatakan mampu memenuhi dan memperbaiki kinerja yang memiliki presentase yang tinggi sebelum krisis global
menjadi rendah setelah terjadi krisis global. Hasil tersebut juga sesuai dengan penelitian terdahulu oleh Sulistiyani
(2011) bahwa tidak ada perbedaan yang signifikan rasio likuiditas untuk tingkat current ratio sebelum dan saat
terjadi krisis global.
2. Rasio likuiditas untuk tingkat quick ratio
Hasil uji statistik pada tabel 1 menunjukkan bahwa quick ratio antara sebelum dan sesudah terjadi krisis global tidak
memiliki perbedaan yang signifikan. Hasil tersebut juga sesuai dengan penelitian terdahulu oleh Sulistiyani (2011)
dan Reinandaru (2010) bahwa tidak ada perbedaan yang signifikan rasio likuiditas untuk tingkat quick ratio sebelum
dan saat terjadi krisis global.
3. Rasio leverage untuk tingkat debt to asset ratio
Hasil uji statistik pada tabel 1 menunjukkan bahwa debt to asset ratio antara sebelum dan sesudah terjadi krisis
global memiliki perbedaan yang signifikan. Hasil tersebut juga sejalan dengan penelitian terdahulu oleh Sulistiyani
(2011) bahwa terdapat perbedaan yang signifikan rasio leverage untuk tingkat debt to asset ratio sebelum dan saat
terjadi krisis global.
4. Rasio leverage untuk tingkat debt to equity ratio
Hasil uji statistik pada tabel 1 menunjukkan bahwa debt to equity ratio antara sebelum dan sesudah terjadi krisis
global memiliki perbedaan yang signifikan. Hasil tersebut tidak sesuai dengan penelitian terdahulu oleh Sulistiyani
(2011) bahwa terdapat perbedaan yang signifikan rasio leverage untuk tingkat debt to asset ratio sebelum dan saat
terjadi krisis global.
5. Rasio aktivitas untuk tingkat total asset turnover
Hasil uji statistik pada tabel 1 menunjukkan bahwa total asset turnover antara sebelum dan sesudah terjadi krisis
global tidak memiliki perbedaan yang signifikan. Hasil tersebut tidak sesuai dengan penelitian terdahulu oleh
Sulistiyani (2011) bahwa terdapat perbedaan yang signifikan rasio aktivitas untuk tingkat total asset turnover
sebelum dan saat terjadi krisis global.
6. Rasio profitabilitas untuk tingkat net profit margin
Hasil uji statistik pada tabel 1 menunjukkan bahwa net profit margin antara sebelum dan sesudah terjadi krisis
global memiliki perbedaan yang signifikan. Hasil tersebut tidak sesuai dengan penelitian terdahulu oleh Sulistiyani
(2011) dan Reinandaru (2010) bahwa tidak terdapat perbedaan yang signifikan rasio aktivitas untuk tingkat total
asset turnover sebelum dan saat terjadi krisis global

4
7. Rasio profitabilitas untuk tingkat return on asset
Hasil uji statistik pada tabel 1 menunjukkan bahwa return on asset antara sebelum dan sesudah terjadi krisis global
memiliki perbedaan yang signifikan. Hasil tersebut sesuai dengan penelitian terdahulu oleh Sulistiyani (2011) dan
Reinandaru (2010) bahwa terdapat perbedaan yang signifikan rasio aktivitas untuk tingkat return on asset sebelum
dan saat terjadi krisis global.
8. Rasio profitabilitas untuk tingkat return on equity
Hasil uji statistik pada tabel 1 menunjukkan bahwa return on equity antara sebelum dan sesudah terjadi krisis global
memiliki perbedaan yang signifikan. Hasil tersebut tidak sesuai dengan penelitian terdahulu oleh Sulistiyani (2011)
dan Reinandaru (2010) bahwa tidak terdapat perbedaan yang signifikan rasio aktivitas untuk tingkat return on equity
sebelum dan saat terjadi krisis global.

SIMPULAN, KETERBATASAN, DAN SARAN

Variabel current ratio, quick ratio, total asset turnover, yang diteliti menunjukkan hasil bahwa tidak terdapat
perbedaan kinerja keuangan sebelum dan sesudah krisis sedangkan lima variabel yang lain yaitu debt to asset, debt to
equity, net profit margin, return on asset dan return on equity yang menunjukkan perbedaan kinerja keuangan secara
signifikan. Hal ini menggambarkan bahwa kinerja keuangan perusahaan terpengaruh akibat terjadinya krisis global dan
dampak krisis global bagi perusahaan khususnya real estate dan property adalah hutang akan meningkatkan
produktivitas perusahaan yang secara langsung akan meningkatkan nilai perusahaan. Tetapi jika komposisi itu menjadi
berlebihan maka yang terjadi adalah penurunan nilai perusahaan. Bahkan jika jumlah hutang jangka panjang sama
dengan jumlah ekuitas, maka dapat dipastikan perusahaan mengalami defisit. Oleh karena itu, manajemen harus berhati-
hati dalam menentukan kebijakan hutangnya agar bisa menaikan nilai perusahaan.
Terdapat beberapa kekurangan yang membatasi penelitian ini dan mempengaruhi hasil yang didapat, yaitu:
Penelitian ini tidak menganalisis secara keseluruhan dari masing – masing rasio keuangan hanya beberapa jenis dari
rasio – rasio tersebut. Hal ini dikarenakan keterbatasan data yang dipakai dan penelitian ini menggunakan analisis
kinerja keuangan yang sama dengan penelitian sebelumnya. Diharapkan untuk penelitian selanjutnya menggunakan alat
analisis untuk mengukur kinerja keuangan dengan alat yang lain dikarenakan masih banyak alat analisis yang bertujuan
mengukur dan menganalisa kinerja keuangan perusahaan.

Dalam penulisan skripsi ini, penulis menyadari bahwa skripsi ini tidak akan terselesaikan tanpa bantuan dan
dukunan dari berbagai pihak. Oleh karena itu, pada kesempatan ini penulis ingin menyampaikan ucapan terima kasih
kepada dosen pembimbing yaitu :
1. Ibu Dr. C. Erna Susilowati, M.Si., selaku dosen pembimbing I yang telah memberikan waktu, tenaga, pikiran,
serta memberikan banyak masukan yang sangat bermanfaat bagi penulis.
2. Ibu Herlina Yoka Roida, SE, M.Com (Fin)., selaku dosen pembimbing II yang telah memberikan waktu,
tenaga, pikiran, serta memberikan banyak masukan yang sangat bermanfaat bagi penulis.

REFERENSI

Agnes, Sawir., 2005, Analisis Kinerja keuangan dan Perencanaan Keuangan Perusahaan. Jakarta: PT Gramedia
Pustaka Utama

Ashshofia, R.K. dan Sulistiyani T., 2011, Pengaruh Krisis Ekonomi Amerika Terhadap Pasar Modal Indonesia Dilihat
Dari Analisis Laporan Keuangan Perusahaan.

Bambang Riyanto. 2008, Dasar-dasar Pembelanjaan Perusahaan. Yogyakarta: Penerbit GPFE

Dampak Krisis Global 2008 Terhadap Perekonomian Indonesia, http://alena19.wordpress.com/2011/04/23/dampak-

krisis-global-2008-terhadap-perekonomian-indonesia/

Fahmi, Irham., 2011, Analisis Kinerja Keuangan, Bandung: Alfabeta

Harahap S Sofyan, 2009, Analisis kritis Laporan keuangan, cetakan ketiga, edisi.1, Raja Grafindo Persada, Jakarta

http://personalfinance.kontan.co.id/main/investasi_pemula/read/63

Munawir, 2010, Analisa Laporan Keuangan, Edisi keempat, Liberty Yogyakarta.

5
Oktaviasari, A.R., 2012, Penilaian Kinerja Keuangan Industri Consumer Goods Sebelum Dan Sesudah Terjadi Krisis
Global.

Reinandaru, 2010, Reaksi Pasar Modal Indonesia Terhadap Krisis Ekonomi Amerika Dilihat Dari Analisis Laporan
Keuangan Perusahaan (Studi Pada Perusahaan Makanan dan Minuman yang Terdaftar Di Bursa Efek Indonesia Tahun
2006 dan 2008), Tidak dipublikasikan, Skripsi, Yogyakarta: FE UAD.

Sugiyono, 2008, Metode Penelitian Bisnis (Pendekatan Kuantitatif, Kualitatif dan R&D), Bandung, Alfabeta.

Suad Husnan & Pudjiastuti, Enny. 2004, Dasar – Dasar Manajemen Keuangan. Yogyakarta: UPP AMP YKPM.