Transit's value-added effects: light and commuter rail services and commercial land

values
(Cervero & Duncan, 2002)
TOD di Amerika dipilih sebagai salah satu cara untuk mengatasi kemacetan,
kekumuhan, perumahan tak layak dan penyakit perkotaan lainnya. TOD dipicu oleh
adanya perubahan demografi (makin banyaknya pasangan tanpa anak, orang tua yang
kesepian, dan imigran dari negara penyuka transit), banyaknya orang amerika yang
menghindari stres akibat macet di jalan. Perusahaan – perusahaan besar pun ikut andil
dalam hal kebutuhan untuk hunian para karyawannya.
Bagi pemerintah TOD bermanfaat dalam memindahkan penggunaan mobil
pribadi ke angkutan massal baik itu rail maupun bus. Sedangkan bagi investor dan
pengembang, TOD memberikan keuntungan aksessibilitas dan konektivitas yang baik
sehingga dapat memperlanvar aktivitas bisnis, dimana value ini diserap dan
dikapitalisasi kedalam harga properti mereka.
Paper ini berusaha mengisi kekosongan penelitian tentang pengaruh manfaat
aksessibilitas dari adanya transit (LRT dan Commuter) pada nilai lahan komersil.
Melalui paper ini akan dibuktikan bahwa manfaat aksessibilitas dari investasi transit
masih lebih besar ketimbang akses negatifnya (kebisingan, getaran, trafik yang padat
dan penyempitan ruang). Dan juga lewat paper ini bukti efek nilai tambah dari transit ke
properti komersil dapat membuka peluang untuk menjalankan prinsip – prinsip LVC.
Penelitian sebelumnya banyak membahas efek dari transit terutama heavy transit ke
harga hunian resedensial, belum banyak membahas efek light rail transit atau kommuter
ke harga properti komersil dan perkantoran. Padahal potensi untuk join development
atau pun teknik pengambilan (captured) nilai lainnya adalah lebih besar di properti
komersil dan perkantoran ketimbang hunian resedensial.
Banyak faktor penyebab kenaikan nilai tanah, dan itu tidal selalu diakibatkan
karena adanya transit, maka oleh karenanya perlu ada teknik khusus untuk menyaring
efek unik dari kedekatan dengan transit.
Di metodelogi disebutkan bahwa kedekatan (proksimiti) didefinisikan dalam
satuan radius/lingkar jarak (distance bands) dari titik akses (stasiun atau persimpangan)
karena ukuran satuan ini memberikan taraf statistik yang lebih baik daripada ukuran
skala kontinyu.
Dari paper ini kita dapat mengetahui juga bagaimana pengembangan kota di US
terutama pembangunan hunian yang layak dan perkantoran selalu diupayakan untuk
berdekatan dengan stasiun LRT, dimana jarak dalam berjalan kaki ke stasiun menjadi
pertimbangan utama.
Hasil paper ini yang pertama adalah kawasan komersil yang kantor-kantornya
bergaya lanskap kampus, jalur ritelnya berorientasi mobil, punya parkir gratis dan
berlimpah, dan format pengembangannya adalah super blok serta berjarak seperempat
mile dari stasiun transit atau mempunyai jarak tempuh 5 menit dengan berjalan kaki
akan mempunyai nilai/harga yang lebih tinggi. Sehingga disarankan untuk
pengembangan TOD perlu adanya densifikasi (pemadatan) hunian di dekat stasiun
transit, serta tempat masuk dan keluar kawasan properti yang sedekat mungkin dengan
stasiun transit.
Nilai properti yang dekat dengan stasiun commuter lebih mahal $25/kaki2 dari
yang jaraknya lebih jauh dari ¼ mile. Sedangkan nilai properti yang dekat stasiun LRT
hanya $4/kaki2 lebih mahal ketimbang yang berada jauh dari stasiun LRT. Namun nilai
kommuter bisa lebih tinggi karena bias adanya kedekatan distrik bisnis, sedangkan nilai
kedekatan properti dengan LRT tidak dipengaruhi oleh ada atau tidaknya distrik bisnis.
Semakin banyak jumlah penghuni yang pekerja dapat mengakses dengan waktu
45 menit melalui jalan raya ke paket komersil maka semakin bernilai paket komersil itu.
Jumlah penghuni yang bekerja di sekitar radius 1 mil dari paket komersil
memberi dampak positif terhadap nilai propertinya berkebalikan dengan pengaruh
jumlah penghuni yang pengangguran. Sedangkan penggunaan tanah sebagai kantor
profesional dapat menambah nilai sekitar $ 7,417/ft2, yang hal ini sejalan dengan
pengaruh tingkat kepadatan penghuni pegawai jasa yang berada disekitar radius 1 mile
dari paket komersil.
Sementara itu semakin bagus nilai bangunan di radius 1 mile paket komersil
akan menambah nilai properti tersebut $0,08/ft2. Dan setiap kenaikan pendapatan
penghuni $10.000 akan menambah nilai properti paket komersil sebanyak $1,41/ft2
Dari paper ini juga didapatkan bahwa ada beberapa variabel dummy seperti ;
penggunaan lahan, lokasi kota dan kedekatan dengan alternatif stasiun yang baru
beroperasional tidak signifikan meningkatkan kekuatan prediktif model hedonic pricing.
Untuk desainTOD dari paper bisa ini ditarik beberapa faktor yang dapat
menambah nilai desain antara lain ; - kedekatan dengan pasar tenaga kerja, - dapat
diakses dalam waktu yang sebentar dengan berjalan kaki atau sepeda, - desain properti
yang akomodatif untuk kawula muda, profesional yang belum punyak anak, - kedekatan
dengan layanan jasa dan fasilitas umum (restoran, rumah sakit, tempat penitipan anak
dan hal lain yang dapat meningkatan rasa kenyamanan ketika bekerja).
Peningkatan nilai tambah dari kedekatan dengan fasilitas transit dapat
dimanfaatkan oleh pemerintah kota untuk membiayai penambahan kualitias kawasan
perkotaan khususnya TOD melalui skema LVC.
LVC merupakan potensi sumber pendapatan tidak hanya untuk membantu
melunasi utang pada investasi transit tetapi juga untuk membayar biaya tambahan
peningkatan lingkungan di muka (up-front) yang dapat membantu meningkatkan TOD.

Cervero, R., & Duncan, M. (2002). Transit's value-added effects: light and commuter rail
services and commercial land values. Transportation Research Record: Journal of the
Transportation Research Board(1805), 8-15.