MARKETVIEW SNAPSHOT

Santiago Retail Strip Centers, 2S 2017

Positivo cierre de año previo al

alza de la producción en 2018
Arriendo Promedio 1er piso Arriendo Promedio 2° piso Vacancia Nuevas Superficies
0,64 UF/m2 0,58 UF/m2 5,1% 1.505 m2
*Flechas indican cambios sobre el periodo anterior.

Figura 1: Evolución Histórica Mercado de Strip Centers

Nueva Oferta (m²) Absorción Neta (m²) Vacancia (%) PIB (%)
(000s m²) (%)
12 12

9 9

6 6

3 3

0 0
2S 2015 1S 2016 2S 2016 1S 2017 2S 2017
Fuente: CBRE Research, 2S 2017

M E R C ADO D E S T R I P C E N TERS

Al 2S 2017, el mercado de strip centers de la Los valores de arriendo no mostraron variaciones

Región Metropolitana se compone de 339 mil
m2 para arriendo. Durante este periodo, se
redujo la vacancia alcanzando niveles de 5,1%.
Con este resultado, se confirma la gradual baja
dando cuenta de la madurez que ha alcanzado
este tipo de activo.
durante el 2S 2017. Es de esperar que, dada la
reducción de la vacancia y la reactivación
económica, estos valores muestren una leve alza
durante el 1S 2018. Será importante monitorear el
desempeño de los nuevos proyectos a ingresar, los
que podrían atenuar dicha alza.

Casi todos los sectores mostraron mejoras en su
desempeño, absorbiéndose un porcentaje
importante de la superficie vacante del periodo
anterior. Solo el sector Sur presentó un retroceso
que se explica, principalmente, por la liberación
de superficie de una tienda ancla en un centro
de San Bernardo.
A nivel de tendencia, el encarecimiento de los
terrenos y su presión sobre los retornos de los
proyectos ha determinado una mayor
propagación de usos mixtos en donde el retail
convive con otras unidades inmobiliarias, sean
oficinas o departamentos.

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R E S U MEN E C O NÓMI C O

Tras el más bajo crecimiento semestral desde 2009 –
impactado fuertemente por la paralización de
Minera Escondida-, el 2S 2017 presentó una
importante reactivación que permitió alcanzar un
crecimiento anual del PIB de 1,6%.
Durante este semestre, la Confianza del
Consumidor (IPEC) alcanzó niveles que no se
lograban desde 2014, evidenciando una mejora en
las expectativas, las que a su vez se alinean a las
proyecciones de crecimiento del PIB para 2018 –
3%-3.5%-. Por su parte, las ventas del comercio se
han mantenido con crecimientos moderados pero
estables.
Continuando con la tendencia de los últimos
periodos, más del 50% de la superficie total
arrendable se concentra en los submercados
Oriente y Sur Oriente – 98.110 m2 y 92.929 m2
respectivamente-, siendo La Florida la comuna que
cuenta con la mayor cantidad de superficie con
36.991 m2.
El inventario de strip centers de la Región
Metropolitana se caracteriza por la alta
participación de farmacias y supermercados como
tiendas anclas, las que representan un 73% de este
tipo de locales. Si consideramos a los grandes
operadores, esta cifra se empina al 84%.

Figura 2: Concentración por Submercado según Área Útil

N U E V A O F E R TA
Oriente Sur Oriente Poniente Norte Centro Sur
Las nuevas superficies totalizaron 1.505 m2 lo que
5,7%
representó un crecimiento de un 78% en 8,2%
comparación al 1S 2017. De esta manera, el 28,9%
inventario de la RM se compone de 157 centros con
13,8%
una superficie arrendable total de 338.943 m2.

Gran parte de la superficie que se esperaba para el 16,0%

2S 2017 quedó rezagada para los primeros meses de
27,4%
2018. Esta situación se observó también en otros
mercados como oficinas y centros de bodegaje.
Fuente: CBRE Research, 2S 2017

Figura 3: Mercado de Strip Centers

Número de Strip Área Útil Tasa de Vacancia Absorción Neta Nueva Oferta En Construcción
Submercado
Centers (m2) (%) (m2) (m2) (m2)
Centro 12 27.742 4,1% 545 - -
Norte 19 46.758 4,5% 129 465 9.444
Oriente 63 98.110 4,3% 2.943 1.040 13.547
Poniente 17 54.102 3,5% 286 - -
Sur 10 19.303 18,2% -1.256 - -
Sur Oriente 36 92.929 4,7% 836 - 5.500
Total 157 338.943 5,1% 3.483 1.505 28.491

Fuente: CBRE Research, 2S 2017.

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V A C A NC I A

Figura 4: PIB e Indicador de Confianza del Consumidor (IPEC)

La tasa de vacancia en la Región Metropolitana fue
PIB (%) IPEC (Índice)
de 5,1% lo que representó una mejora respecto de (%)
10 100
los periodos anteriores, algo que se observó en casi Nivel de Equilibrio IPEC
(N° percepciones positivas = negativas)
todos los submercados de la región. 8 80

6 60
El submercado Sur incrementó su vacancia,
alcanzando un 18,3% comparado al 11,8% del 1S 4 40
2017. Esto se explicó principalmente por la
2 20
liberación de la superficie de una tienda ancla en un
centro de San Bernardo. 0 0

1T 2013
2T 2013
3T 2013
4T 2013
1T 2014
2T 2014
3T 2014
4T 2014
1T 2015
2T 2015
3T 2015
4T 2015
1T 2016
2T 2016
3T 2016
4T 2016
1T 2017
2T 2017
3T 2017
4T 2017
Se ha mantenido la tendencia de reducción en la
brecha de los niveles de vacancia entre Fuente: Banco Central de Chile, 2S 2017. GFK Adimark, Índice de
desarrolladores principales y pequeños. Si en el 1S Percepción de la Economía.
2017 la diferencia era de 180 pbs – 4,7% para
desarrolladores grandes y 6,5% para los pequeños-, Figura 5: Principales Indicadores por Submercado
durante este periodo, esa brecha se redujo a 80 pbs Nueva Oferta (m²) Absorción (m²) Tasa de Vacancia (%)
– 4,7% para desarrolladores principales y 5,5% para (m²) (%)
los pequeños-. 4.000 20
3.000 15
V A L O RES D E A R R I END O
2.000
10
A diferencia de las tasas de vacancia, los valores de 1.000
5
arriendo no tuvieron variación en el 2S 2017. En el 0
caso del 1er piso, el valor se mantuvo en 0,64 UF/m2. (1.000) 0
Asimismo, los valores de 2° piso se mantuvieron en (2.000) (5)
0,58 UF/m2. Como es de esperar, los mayores Centro Norte Oriente Poniente Sur Sur
valores para 1er y 2° piso se encuentran en la zona Oriente
Fuente: CBRE Research, 2S 2017.
Oriente con 0,85 y 0,71 UF/m2, respectivamente.
Figura 6: Valor de Arriendo Promedio
La diferencia de rentas existente entre operadores
Arriendo Promedio 1° Piso (UF/m2/mes)
consolidados y otros más pequeños es en promedio
(UF/m2/mes) Arriendo Promedio 2° Piso (UF/m2/mes)
un 4,6% mayor en los primeros. Esto da cuenta de
la homogeneidad del mercado, incluso dentro de 1,00
mismos segmentos de propietarios, y va en línea 0,80
con los resultados de este análisis desde la
perspectiva de la vacancia. 0,60

0,40
Considerando los tres operadores con mayor
participación en número de centros – Patio, BTG 0,20
Pactual y Corp Group- se observa que las diferencias
0,00
de renta dependen casi exclusivamente del nivel de
Centro Norte Oriente Poniente Sur Sur Oriente
diversificación en la ubicación de sus strip centers.
Fuente: CBRE Research, 2S 2017.

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SANTIA
GO MARKETVIEW SNAPSHOT
RETAIL
STRIP
CENTER
S C O N S TRU C C I ÓN

Durante 2018 se espera que ingresen cerca de Figura 7: Superficies en Construcción *

17.000 m2 distribuidos entre las zonas Norte y (000s m2)
Oriente. 35
30
Estos nuevos ingresos esperados para 2018
superan de forma considerable los registrados en 25
los últimos tres años. Sin embargo, se debe 20
considerar que un gran porcentaje de la superficie
15
que ingresará en 2018 corresponde a proyectos
cuya apertura se esperaba para fines de 2017 y que 10
por una u otra razón quedaron rezagados. 5
0
La mejora en las expectativas y la reactivación
Centro Norte Oriente Poniente Sur Sur Total
económica deberían impulsar el desarrollo de Oriente
nuevas superficies comerciales en la RM. No Fuente: CBRE Research, 2S 2017.
obstante, es esperable que una proporción * Superficie estimada de acuerdo a nivel de obra iniciada.
importante de estas nuevas superficies integre
proyectos de usos mixtos. Por ejemplo, una
reconfiguración de supermercados tradicionales
en formatos más pequeños de estilo vecinal podría
suponer nuevas oportunidades.

Es importante afirmar que el formato de strip

center tradicional no está en retirada – en efecto,
por si solo sigue siendo muy relevante en la
urbanización de nuevos sectores residenciales de
Santiago- sino que ha pausado su ritmo de
crecimiento. La evolución de este mercado
continuaría siendo casi exclusivamente
dependiente del grado de expansión de los
principales arrendatarios de tiendas anclas.

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