ÍNDICE

VALUACIÓN DE PREDIOS URBANOS

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VALUACIÓN DE PREDIOS URBANOS

CAPÍTULO A

Alcances y fines (Art. II.A.01 al II.A.08)

CAPÍTULO B

Memoria descriptiva (Art. II.B.09 al II.B.19)

CAPÍTULO C

Valuación del terreno (Art. II.C.20 al II.C.29)

CAPÍTULO D
Valuación de las edificaciones principales, obras
complementarias e instalaciones fijas y permanentes
Descriptiva (Art. II.D.30 al II.D.33)

CAPÍTULO E

Valor total del predio (Art. II.E.34 al II.E.35)

CAPÍTULO F
Valuación de edificaciones bajo el régimen de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común
(Art. II.F.36 al II.F.39)
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A PREDIO.
Se considera predios a los terrenos, así como a las edificaciones e instalaciones fijas y
CAPÍTULO

permanentes que constituyan parte integrante de ellos y que no pudieran ser

separadas, sin alterar, deteriorar o destruir la edificación.

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PREDIO. Según el TUO de la Ley de Tributación Municipal

Para efectos del Impuesto se considera predios a los terrenos, incluyendo los terrenos
ganados al mar, a los ríos y a otros espejos de agua, así como las edificaciones e
instalaciones fijas y permanentes que constituyan partes integrantes de dichos predios,
que no pudieran ser separadas sin alterar, deteriorar o destruir la edificación

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TERRENO URBANO.
Aquel que está situado en centro poblado, y se destine a vivienda, comercio, industria o
cualquier otro fin urbano; siempre que cuenten con los servicios generales propios del
centro poblado y los que tengan terminadas y recibidas sus obras de habilitación urbana,
estén o no habilitadas legalmente.

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EDIFICACIONES.
Vienen a ser las construcciones o fábricas general.

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OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES.

Son las que se encuentran adheridas físicamente al suelo o a la construcción, y no pueden
ser separadas de éstos sin destruir, deteriorar, ni alterar el valor de predio porque son
parte integrante y funcional de éste.

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VALORES ARANCELARIOS.
Los valores arancelarios o valores unitarios oficiales por metro cuadrado de terreno
urbano, son aquellos que han sido determinados por el Ministerio de Vivienda
Construcción y Saneamiento y aprobados por los dispositivos legales correspondientes.

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VALUACIÓN DEL PREDIO URBANO.

La valuación del predio urbano consiste en la determinación del valor de todos sus
componentes (Terreno, Edificación y Obras complementarias e Instalaciones fijas y
permanentes), considerando además los factores de depreciación por antigüedad y estado
de conservación.

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INFORME DE LA VALUACIÓN.
Debe contener lo siguiente:

1. Memoria descriptiva.

2. Valuación:

2.1. Valuación del terreno.

2.2. Valuación de las edificaciones.
2.3. Valuación de las obras complementarias.
2.4. Valuación de instalaciones fijas y permanentes.
2.5. Intangibles, si los hubiera.
2.6. Cuadro resumen general de las valuaciones.
2.7. Anexos.
2.8. Fotografías, si se requieren.
2.9. Otros.

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B MEMORIA DESCRIPTIVA.
Debe comprender:
CAPÍTULO

- Nombre del propietario o posesionario.

- Nombre de la persona que solicita la tasación.
- Objeto de la tasación y metodología o reglamentación empleada.
- Fecha a la cual está referida la tasación.
- Fecha de inspección ocular.
- Ubicación.
- Linderos y perímetro.
- Área del terreno.
- Zonificación y uso actual del predio.
- Infraestructura de servicios urbanos que afecten al predio.
- Características del entorno del predio.
- Descripción de la distribución de las plantas.
- Descripción de la edificación.
- Antigüedad de la construcción.
- Estado de conservación.
- Servidumbres, si las hubiere.
- Análisis de la documentación registral.
- Observaciones.
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ESTADO DE CONSERVACIÓN.
El estado de conservación de la edificación será calificado como:

1. Muy bueno. Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y que

no presentan deterioro alguno.

2. Bueno. Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y solo tienen ligeros
deterioros en los acabados debido al uso normal.

3. Regular. Las edificaciones que reciben mantenimiento esporádico, cuya estructura no

tiene deterioro y si lo tienen, no la compromete y es subsanable; o que los acabados e
instalaciones tienen deterioros visibles debido al uso normal.

4. Malo. Las edificaciones que no reciben mantenimiento regular; cuya estructura acusa
deterioros que lo comprometen, aunque sin peligro de desplome y que los acabados e
instalaciones tienen visibles desperfectos.

5. Muy malo. Las edificaciones en que las estructuras presentan un deterioro tal que
hace presumir su colapso y que su único valor es el de los materiales recuperables.

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ANTIGÜEDAD.
Se asumirá como antigüedad de la edificación el tiempo que tiene de construida la
totalidad o las partes de la misma, de acuerdo a la información que podrá obtenerse de
cualquiera de los siguientes documentos:

- Declaratoria de fábrica.
- Certificado de conformidad de obra.
- Licencia de construcción, mas plazo de ejecución.
- El registro más antiguo de la propiedad inmueble.
- Declaración jurada de autoevalúo.

A falta de esta información, el perito apreciará la antigüedad sobre la base de los factores
concurrentes que deberán ser indicados en el informe de valuación.

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DOCUMENTOS.
El perito debe dejar constancia de Los documentos que haya tenido a su alcance para
efectuar la documentación, tales como:

- Títulos de propiedad.
- Fichas registrales.
- Declaratoria de fábrica.
- Escritura de independización y reglamento interno (en los casos de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común).
- Otros documentos pertinentes.

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C VALUACIÓN DEL TERRENO.

Para determinar el valor del terreno en el caso de una valuación reglamentaria, se
CAPÍTULO

tomará como base el valor unitario oficial del terreno urbano o arancel urbano; y en el
caso de la tasación comercial, se tomará como base el valor unitario obtenido del
estudio del mercado inmobiliario de la zona.

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A falta de valores unitarios oficiales de terrenos o valor arancelario en el caso de

valuaciones reglamentarias, se adoptará como tal el que se obtenga por comparación
con otro terreno que tenga la misma zonificación, que posea similares obras de
infraestructura urbana, que corresponda al mismo nivel socioeconómico y que se
encuentre ubicado en lugares próximos al terreno materia de valuación, o en su
defecto, el perito calculará el valor en base a criterios objetivos y técnicos.

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D VALUACIÓN DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS E

INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES.
CAPÍTULO

En la valuación de las edificaciones se incluirá la totalidad de las construcciones

existentes, tanto edificaciones principales como las obras complementarias y las
instalaciones fijas y permanentes.

En el caso de la valuación reglamentaria, se tomarán los siguientes factores:

- Área techada.
- Valores unitarios de edificación (categorías).
- Depreciación por antigüedad y estado de conservación, según el material
predominante.

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Los porcentajes que se usan para el cálculo de la depreciación aparecen en las tablas N°
1, 2, 3 y 4, del Reglamento Nacional de Tasaciones.

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Las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, se valuaron de acuerdo

a los elementos que las conforman y materiales empleados.

Anualmente, el Ministerio de Vivienda, construcción y Saneamiento, emite los valores

unitarios de algunas obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, a las
cuales se aplicará un factor de oficialización aprobado también por este Ministerio el
cual es de 0.68

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E VALOR TOTAL DEL PREDIO.

El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresión:
CAPÍTULO

En donde:

VTP = Valor total del predio

VT = Valor del terreno
VE = Valor de la edificación
VOCIFP = Valor de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes

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F VALUACIÓN DE EDIFICACIONES BAJO EL RÉGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE

PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMÚN.
CAPÍTULO

En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, el

terreno matriz es un bien común, y pertenece a todas las unidades inmobiliarias
independizadas. Para su valuación por unidad inmobiliaria se procederá de la siguiente
manera:

- Se asignará a cada unidad el

valor proporcional del terreno
que corresponda al porcentaje
de participación que, según
los títulos de propiedad o el
reglamento interno del
inmueble en su conjunto,
estén debidamente registrados.

- En c a s o q u e e n l o s t í t u l o s d e p r o p i e d a d n o s e i n d i q u e l o s
p o r c e n t a j e s d e participación de cada una de las secciones del bien, se
prorrateará el valor total del terreno entre las secciones del edificio o conjunto,
proporcionalmente al área de uso exclusivo de cada uno.

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