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Aportes cuantitativos y cualitativos del levantamiento catastral en
la urbanización alameda del pinar del distrito de comas.
UNIVERSIDAD NACIONAL MAYOR DE SAN

MARCOS
FACULTAD DE INGENIERÍA GEOLÓGICA, MINERA, METALÚRGICA Y
GEOGRÁFICA
E.P. INGENIERÍA GEOGRÁFICA
PROGRAMA DE TITULACIÓN
Tesina
Aportes cuantitativos y cualitativos del levantamiento
catastral en la urbanización alameda del pinar del
distrito de comas.
Para obtener el Título Profesional de INGENIERO GEÓGRAFO
PRESENTADA POR:
Bach. Elizabeth Margot Martínez Avendaño
ASESOR:
Dr. Ing. Alejandro Alcántara Boza
LIMA – PERÚ
2018
1
DEDICATORIA:
ESTE PRESENTO TRABAJO DE
INVESTIGACION VA DEDICADO A MI FAMILIA
QUE ES EL SOPORTE DE TODO MI
ESFUERZO Y SACRIFICIO QUE DOY DIA A
DIA PARA CONSEGUIR CADA META U
OBJETIVO TRAZADO.
2
INDICE PÁGINA
Caratula 1
Dedicatoria 2
Índice 3
Lista de Imágenes 4
Lista de Cuadros 6
Lista de Graficas 6
Resumen 7
Abstract 8
CAPÍTULO I 9
1. INTRODUCCIÓN. 9
1.1 Ubicación espacial 10
1.2 Descripción de la problemática 12
1.3 Formulación del problema 12
1.4 Justificación de la investigación 13
1.5 Objetivos de la investigación 14
CAPÍTULO II 16
2. EL MARCO TEÓRICO 16
2.1 Diagnóstico 16
2.2 Antecedentes de la investigación 22
2.3 Bases teóricas 26
CAPÍTULO III 34
3 METODOLOGÍA 34
3.1 Procedimiento de la investigación 34
CAPÍTULO IV 43
4 RESULTADOS Y DISCUSIÓN 43
4.1 Resultados 43
4.2 Discusión de resultados 49
3
5 CONCLUSIONES 56
6 RECOMENDACIONES 57
7 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS. 58
8 ANEXOS 59
LISTA DE IMAGENES PÁGINA
Imagen 1: Ubicación espacial del distrito de Comas 11
Imagen 2: Manzana 013, Lote 001 64

Imagen 16: Manzana 014 67
4

5
LISTA DE CUADROS PÁGINA

Cuadro N°1: Cuadro comparativo de distrito lima norte, proyección al 2021 16
Cuadro N°2: Características territoriales y demográficas del distrito de comas 17
Cuadro N°3: Características físicas de las viviendas 18
Cuadro N°4: Índice de pobreza 2007-2009 20
Cuadro N°5: Indicadores de niveles de vida de la infancia en el distrito
de Comas 21
Cuadro N°6: Tejido empresarial año 2005 22
Cuadro N°7: Manzanas y lotes levantadas catastralmente 43
Cuadro N°8: Manzana 013 (Código de Predio y Cond. De Prop) 44
Cuadro N°9: Manzana 013 (Serv. Básicos, MEP y estado de const.) 44
Cuadro N°10: Manzana 015 (Código de Predio y Cond. De Prop) 45
Cuadro N°11: Manzana 015 (Serv. Básicos, MEP y estado de const.) 46
Cuadro N°12: Resultados de valores cuantitativos manzana 013 48
Cuadro N°13: Valor de edificación de la manzana 013 48
Cuadro N°14: Valor de obras complementarias de la manzana 013 49
Cuadro N°15: Valor total del predio de la manzana 013 49
Cuadro N°16: Resultados de valores cuantitativos manzana 015 50
Cuadro N°17: Valor de edificación de la manzana 015 51
Cuadro N°18: Valor de obras complementarias de la manzana 015 52
Cuadro N°19: Valor total del predio de la manzana 015 53
Cuadro N°20: Valorización cuantitativa total 55
Cuadro N°21: Cuadro de Valores Unitarios Oficiales 60
Cuadro N°22: Cuadro de Valores Unitarios Oficiales 61
LISTA DE GRÁFICAS PÁGINA

Gráfica 1: Proyecciones de la población al 2021. 17
Gráfica 2: Crecimiento poblacional de comas 19
Gráfica 3: Lindero de Lote 30
Gráfica 4: Esquema del proceso de validación 41
6
RESUMEN
Generalmente los proyectos de catastro están siendo últimamente muy
sonado es decir que las municipalidades que son entidades competentes
locales y gobiernos provinciales están evaluando exhaustivamente incluir
en su plan de desarrollo económico y urbano, dichos proyectos ,ya que
tiene una finalidad de mejorar la economía ,que procesando dicha
información y elaborando ciertos cálculos para obtener un valor
cuantitativo de un predio y que este va a ser percibido por la recaudación
de impuestos, haciendo que si en la actualidad los contribuyentes han
construido y mejorado sus viviendas ; esto será fiscalizado por el personal
idóneo para dicho levantamiento catastral. Es por ello que hemos tomado
como referencia dos manzanas urbanas para realizar un levantamiento de
catastro en la urbanización alameda del pinar en el distrito de comas
como punto de referencia para obtener toda la información posible
logrando así posteriormente una valoración cualitativa y cuantitativa,
producto del levantamiento catastral en la urbanización alameda del pinar;
y cuáles serían los aportes que contribuyen y convienen después de
realizar dicho levantamiento.
7
ABSTRACT
Generally the cadastre projects are being recently very much so that the
municipalities that are the local entities and provincial governments are
evaluating in including in their development plan such projects, since it has
a purpose of improving the economy, making certain calculations to obtain
the quantitative value of a property and that this will be perceived by the
collection of taxes, making that if at present the taxpayers have built and
improved their homes; This will be supervised by the appropriate
personnel for said cadastral survey. That is why we have taken as a
reference two blocks to survey the Alameda del Pinar urbanization in the
comas district as a point of reference to obtain all the possible information,
subsequently making a qualitative and quantitative assessment as a result
of the cadastral survey of the Alameda pinewood; and what contributions
contribute and agree after doing the survey
8
CAPÍTULO I
1. INTRODUCCIÓN.
Durante muchos años se ha tenido en cuenta que la mayor finalidad por

decirlo así, de los proyectos de catastro han sido avocados principalmente
por el tema de recaudación tributaria comúnmente denominado” pago de
tributos”, cuyo objetivo de las entidades municipales que deciden acoger a
estos proyectos, son para un mayor ingreso económico de aquellos
gobiernos locales que tienden a realizarlo.
Cabe resaltar que el proyecto de catastro tiene un sinfín de propósitos,

esto es, que sea llamado “multipropósitos”; siendo otra de sus finalidades,
que se podría rescatar de un proyecto catastral es que, se puede obtener
como resultado el desarrollo urbano mediante la generación de sus
habilitaciones urbanas del cual ha sido monitoreado cuando se planteó el
proyecto.
Los gobiernos locales es decir las municipalidades, cuando se realiza este

tipo de proyecto se debe buscar innovar, modernizar los lineamientos
organizacionales territoriales en todas las áreas administrativas para
obtener mejores resultados siendo que deben tener un apoyo tecnológico
para que este levantamiento sea más eficiente.
Teniendo muy en claro que este proyecto de investigación que se

realizará en la urbanización alameda del pinar en el distrito de comas,
donde gracias a este proyecto que se realizará, podremos obtener una
información confiable y veraz; donde se podrá conocer el estado actual,
físico, cualitativo de los predios, las necesidades básicas de la población y
la proyección de crecimiento de la urbanización alameda del pinar.
9
Dicha información y base de datos que estará actualizada, nos permitirá

validar, analizar ,consolidar y almacenar en una base de datos que
posteriormente será usada como herramienta principal para analizar los
aportes cualitativos y cuantitativos que pueda brindar mediante la
recaudación de impuestos la urbanización alameda del pinar claro está
,después de realizar diversos cálculos que se detallara en la metodología
de la presente investigación; haciendo que este análisis sea muy
beneficioso para la municipalidad haciendo que se genere un gran aporte
económico mediante su recaudación tributaria muy aparte de tener la
base gráfica y alfanumérica actualizada de los predios de la urbanización
alameda del pinar del distrito de comas.
1.1 Ubicación espacial
Comas es el tercer distrito más poblado del Perú y uno de los 43 que
conforman la provincia de Lima ; es un distrito situado en el Departamento
y Provincia de Lima y en el lado este del cono norte de Lima
Metropolitana; cuyas coordenadas UTM son N:8678811.696 y
E:277093.536..Su altitud varía desde los 150 a los 811 msnm .
El distrito de comas tiene como límites distritales:
 Norte: Distritos de Carabayllo y Puente Piedra.

 Sur: Distrito de Independencia.
 Este: Distrito de San Juan de Lurigancho
 Oeste: Distrito de los Olivos.
El distrito de Comas se encuentra localizada en Lima Norte a 12 Km de

Lima Centro, el ingreso más frecuente, viniendo de Lima cercado se da
por la avenida Túpac Amaru, pero también existen otras vías de ingreso,
que son conexiones diríamos secundarios y que se pueden observar en el
mapa siguiente:
10
Imagen 1: Ubicación espacial del distrito de Comas
1.2 Descripción de la problemática
Actualmente en el Perú y sobre todo en los gobiernos locales no se está

contando con una base de datos actualizada tanto cuantitativamente
como cualitativamente de un determinado distrito en cuanto a los predios
urbanos que habilitan y el sistema vial actual que es fundamental para
generar una rentabilidad y una base grafica actual del distrito ; siendo
esto, materia de estudio mediante un buen levantamiento catastral que se
plantea ante un posible proyecto en la urbanización alameda del pinar en
el distrito de comas.
Muchas veces después de hacer un levantamiento catastral y que en

muchos proyectos ocurre es que la información se pierde ,es decir no
llega al final del proceso para generar una valoración cualitativa y
cuantitativa razonable, equitativa y justa; es por ello que el presente
estudio tiene una metodología adecuada para que nuestro objetivo que es
realizar una adecuada valoración cualitativa y cuantitativa de los predios
logre una correcta categorización y un buen manejo de información
sistematizada que nos servirá para un beneficio tributario óptimo de cada
predio y para hacer una comparación de lo que realmente se quiere
llegar.
1.3 Formulación del problema
 Problema general:
¿Cómo se logrará generar los aportes cuantitativos y cualitativos del

levantamiento catastral en la urbanización alameda del pinar del distrito
de comas?
12
 Problemas específicos:
 Que metodología adecuada se debe utilizar para hacer una

correcta valoración de los datos cualitativos y cuantitativos mediante el
de comas.
 Cuáles serían los aportes cualitativos generados y analizados

después de hacer un óptimo levantamiento catastral en la urbanización
alameda del pinar del distrito de comas.
 Qué tipo de sensibilización se debe realiza ante la población que

habita en la urbanización alameda del pinar para que puedan permitir el
ingreso a sus predios y se pueda hacer una correcta inspección catastral.
 Qué tipo de programas y base de datos se utilizará para analizar,

validar y calcular los datos cualitativos y cuantitativos del levantamiento
catastral en la urbanización alameda del pinar.
1.4 Justificación de la investigación
Como ya se refirió durante años inclusive actualmente la finalidad

principal de los proyectos catastrales se ha caracterizado por tener una
finalidad muy superficial y convenida haciendo que todos lo perciban
como la elaboración de un trabajo cuyo fin es generar un aumento de
tributos en las viviendas de la población que han sido fiscalizados.
Entonces la finalidad de esta presente investigación es cambiar un poco
el chip e insertar una finalidad ya predicha que por decirlo así sea la más
principal en estos proyectos catastrales haciendo que los actores a
13
intervenir (población y gobierno local) tengan como finalidad principal el

desarrollo y crecimiento urbano que se genere gracias a las habilitaciones
urbanas consolidadas de nuestra zona de estudio en este caso el distrito
de comas, generando así que nuestra información después de haberse
realizado el exhaustivo levantamiento sea confiable ,validada
,almacenada y procesada para empezar de allí a generar el punto de
partida de un planificación territorial del distrito de comas trayendo como
consecuencias positivas un desarrollo económico y hasta sustentable
para el distrito en mención.
1.5 Objetivos de la investigación
Objetivo general:
 Generar los aportes cuantitativos y cualitativos mediante el

de comas.
Objetivos específicos:
 Realizar un levantamiento topográfico a nivel de manzanas en la

urbanización alameda del pinar.
 Realizar charlas de sensibilización, propagandas y reuniones con

los dirigentes de la urbanización, a fin de que puedan dar visto bueno al
proyecto que se está realizando e informar a la población para que
permitan el ingreso a sus predios.
 Actualizar la base grafica del distrito de comas para tomar como

punto de partida en la planificación urbana territorial consecuentemente el
14
ordenamiento territorial, seguridad ciudadana y otros programas en

beneficio al desarrollo de la población.
 Actualizar la base alfanumérica es decir la base de datos que se

obtenga como estado físico del predio, necesidades básicas de la
población, que población tributa, y la actualización de lotes y manzanas
de la urbanización alameda del pinar.
 Implementar a todo el personal con todos los materiales y

tecnologías adecuadas para que hagan un levantamiento catastral
óptimo.
 Integrar, procesar, validar y administrar la información cualitativa

y, almacenando así en una base de datos confiable para un posterior
análisis de datos.
15
CAPÍTULO II
2) EL MARCO TEÓRICO
2.1 Diagnóstico:
ASPECTOS SOCIOCULTURALES:
Comas, es hoy el tercer distrito con mayor número de habitantes de Lima

Metropolitana y del Perú, después del distrito de San Juan de Lurigancho
y San Martin, cuenta con 512 565 habitantes que representan el 25% de
la población del área norte y el 6% de la población metropolitana. A pesar
que Comas comparte con la metrópoli el proceso de disminución del
crecimiento demográfico, al ser un distrito en proceso de consolidación y
hacinamiento, con una tasa de crecimiento que ha disminuido. En el año
2021, se prevé, vivirán en Comas 586 734 habitantes, lo cual significa que
se incrementarán aproximadamente 6700 personas al año, así como se
puede observar en el cuadro siguiente:
Cuadro nª1: cuadro comparativo de distrito lima norte, proyección al 2021
F
u
e
n
t
e
:
P
r
o
y
e
c
c
i
o
n
e
Fuente: INEI-Censos Nacionales 2007: XI Población y VI de vivienda
16
Gráfico nª1:
Fuente: INEI-Censos Nacionales 2007:XI Población y VI de vivienda
Cuadro nª2: características territoriales y demográficas del distrito de

comas
Fuente:INEI-Censos Nacionales 2007:XI Poblacion y VI de vivienda
17
CUADRO nª3: CARACTERISTICAS FISICAS DE LAS VIVIENDAS
FUENTE: INEI – Censos Nacionales 2007: XI Población y VI de Vivienda.
18
ESTRUCTURA Y DINAMICA POBLACIONAL:
En el año 2010, la población estimada de Lima Metropolitana ascendió a

8 219 116 habitantes. Aproximadamente el 25% de esta población vive en
Lima Norte, los cuales tienen estilos de vida y características
socioeconómicas interesantes.
Comas tiene 512 565 habitantes en el año 2010, el cual representa el

6,2% de la población que habita Lima Metropolitana pero el 21% de los
habitantes de Lima Norte. Comas ha sufrido muchos procesos de cambio
a lo largo de su historia. Así, a mediados del Siglo XX las haciendas
fueron objeto de una rápida y sistemática invasión que originó un cambio
en la zona rural del valle del Chillón; la uso actual que actualmente era
urbano residencial y con uso actual de la actividad agraria, se modificó
porque la población se asentó en estos suelos agrícolas, utilizando los
suelos de la hacienda Comas y Collique con la finalidad de ubicar sus
residencias. Gracias a esto la población se acrecentó y según fuente inei
2007 la población de Comas es de 486 977 habitantes tal como lo
podemos observar en el siguiente; haciendo hincapié que en el 2010 se
acrecentó más llegando a un valor como lo mencionamos anteriormente.
Gráfico nª2: crecimiento poblacional de comas
Fuente: INEI 2010
19
La población del distrito de Comas, así como la población de todo Lima

Norte ha sido afectada en los últimos años por las famosas crisis
inmobiliaria internacional, por tal razón el índice del aumento de la
pobreza es debe ser avocada debido a la determinación que se da
tomando en cuenta su dinámica poblacional y de desarrollo hacia el futuro
del distrito de Comas.
Una variación creciente del indicador de la pobreza en el distrito de

Comas (ver cuadro nª4 ), debe ser analizado debido al impacto que ha
tenido la crisis, debido a muchos aspectos se puede decir que la crisis ha
afectado a nuestra población aumentando los niveles de pobreza,
definiendo que la pobreza pasó de 19,3% en el año 2007 a 22,3% en el
año 2009, ósea se acrecentó en 3 puntos porcentuales, analizando que
cerca de dos años cerca unas 20 mil personas que residen en el distrito
de comas pasaron a ser pobres y que en el año 2007 significaba 94 599
habitantes paso a ser de 113 891 en el año 2009. Los efectos pueden ser
por temas coyunturales, crisis internacional de la economía; o escasez de
puestos de trabajo, etc.
Cuadro nª4: índice de pobreza 2007-2009
Fuente: INEI 2010
20
Grupos vulnerables:
En el distrito de Comas, así como en otros distritos de lima metropolitana

se suele sentir que uno de los grupos más vulnerables suele ser el de los
niños, haciendo un análisis en los indicadores según el UNICEF (ver
cuadro nª5) se dice que 23 de cada cien niños sufren desnutrición crónica
y 5 de cada cien no asisten a la escuela, además que la tasa de trabajo
infantil muestra además que 13 de cada cien niños en Comas trabajan
(variación de población infantil entre 6 y 14 años).
Cuadro nª5: indicadores de niveles de vida de la infancia en el distrito de

comas
Fuente: UNICEF, Lima
Aspecto económico:
El Tejido Empresarial en Comas
En el distrito de comas existen 15 696 unidades económicas en

establecimiento17, de las cuales 15 394 (98,1% del total) son
microempresas; la pequeña empresa la conforma 289 (1,8%) y la
mediana y gran empresa está conformada por 1329 empresas (ver cuadro
nª6)
21
Cuadro nª6: tejido empresarial año 2005
Fuente: Encuesta de Hogares Especializada de Niveles de Empleo, 2005.

MTPE-Encuesta Nacional de Hogares- Especializada de Niveles de Empleo,
septiembre 2005.
2.2 Antecedentes de la investigación

Catastro en la antigüedad:
Según Mónica Trouboul (2004) menciona que nuestros antepasados,

comenzaron a organizarse en grupos, tribus o clanes, se vieron en la
necesidad de afrontar los problemas que les deparaba el medio ambiente
en el que habitaban. Surgieron entonces personas hábiles en aquellas
cuestiones concernientes a la medición, delimitación y posterior
marcación de líneas que fijaran confines o términos a las tierras ocupadas
para el laboreo o pastoreo de los integrantes de cada comunidad.
22
Luego comenzaron a desarrollar cálculos matemáticos dirigidos a

relacionar posiciones terrestres con figuras observables en la bóveda
celeste, originando las primeras anotaciones geodésico-astronómicas.
Simultáneamente, al desarrollarse la administración de bienes
económicos y de registrarse las riquezas patrimoniales por razones
impositivas, surgieron los primeros catastros y por ende los primeros
tasadores, como también surgieron los dibujantes que confeccionaron los
croquis, mapas o cartas de las tierras conquistadas.
Apoyándonos en datos históricos, podemos decir que se han encontrado
vestigios de esta actividad en casi todas las grandes culturas de la
antigüedad:
EGIPTO: En el valle del Nilo, cuna de la civilización egipcia, se han

encontrado documentos, pinturas y grabados que datan de 3000 años
A.C. Los egipcios eran conocedores de las leyes básicas de la geometría,
esto está documentado en papiros, donde se observan la formulación de
algunos teoremas de la geometría plana y cálculos sobre medidas de
cuerpos geométricos.
CHINA: Las observaciones astronómicas más antiguas, fueron realizadas

por este pueblo hacia el 2000 A.C.
BABILONIA: Aproximadamente 1700 años A.C, en tiempos de

Hammurabi, el gran rey Amorrita de Babilonia, era una falta grave haber
empleado medidas falsas o asentado falsos linderos.
CALDEA: Hacia los 1200 años A.C, en la comarca de Dunghi, poseían un

rudimentario catastro y realizaban observaciones astronómicas, referidas
a los periodos lunares.
INDIA: En el Código de Manu, libro sagrado de la doctrina brahmánica,

dedica 21 artículos a regular los deslindes y amojonamientos de las
propiedades.
23
GRECIA: Podemos mencionar a Pitágoras, autor de teorías matemáticas
y quien sostuvo la esfericidad de la tierra; Platón, que sostenía que “la
geometría es el lenguaje más recomendable para definir las ideas
arquetípicas” y “que nadie toque el límite que separa su campo de su
vecino porque aquel debe permanecer inmóvil”; su discípulo Aristóteles,
que siguió investigando la curvatura terrestre; Euclides, padre de la
geometría moderna, Hiparco quien vislumbro la eficacia del trazado de los
meridianos y paralelos; y Eratostenes, célebre por su viaje hasta Syene-
Assuan (Egipto) para calcular la circunferencia de la tierra en 250.000
estadios, equivalente a unos 42.000 km y Herón de Alejandría, que se
tiene indicios que fue el primero que describió una escuadra de
agrimensor.
ROMA: Los Romanos, poseían un libro llamado “Los libros de los
agrimensores romanos, los gromatici; contiene leyes del deslindamiento y
la explicación de la división regular (cuadricula uniforme), de las regiones
del imperio romano. Los romanos disponían de variados instrumentos de
medición: escuadras, reglas, cordones, balanza de agua para las
nivelaciones, jalones, rudimentaria plancheta. El operador llamado
gromatici, disponía además de una varilla de aproximadamente 10 pies de
longitud, llamado trabuco, para medir longitudes. La alineación que tenía
por orientación los puntos cardinales este-oeste, se llamaba decumanus
maximus y la norte-sur, cardus maximus.
24
EDAD MEDIA: Luis VI de Francia, creo la profesión de Agrimensor,
extendiéndose por toda Europa. Y con el objeto de recaudar impuestos,
se vieron en la necesidad de realizar una consulta a modo de declaración
jurada, para crear un inventario de todas las propiedades, originando un
insipiente catastro. Este no tuvo mucho éxito porque los propietarios
omitían la verdad. Más tarde, Napoleón Bonaparte, encomendó un
relevamiento, creando así un verdadero catastro.
AMERICA PRECOLOMBINA: Los Mayas, Incas y Aztecas, tenían un alto
grado de conocimiento geométrico y astronómico. Los Incas utilizaban
pircas para delimitar los terrenos y se cree que realizaban planos de tipo
geográfico, trabajados en relieve. El cronista Garcilazo (1540-1615), en
sus Comentarios Reales, nos cuenta que “los incas procedían a dividir y
medir las tierras y repartirlas por los vecinos de cada pueblo, y que los
medidores median las tierras con sus cordeles por fanegas (medida
agraria que en la Castilla española equivalía a 64.596 áreas) que llaman
tupu (equivalente aproximadamente a 2700 m²). Cuando llegaron los
españoles, se encontraron con una ciudad llamada
Tenochticlan, poblada por 300.000 habitantes, con un trazado cuadricular
con ejes perpendiculares en forma de cruz.
25
Catastro en el Perú:
Según Morales y Álamo (1999: 179-180), menciona que el Inca Garcilaso

de la vega en su obra los comentarios reales aluden que los incas ya
aplicaban el catastro; dividieron sus tierras en varias clases y utilizaron
una unidad de medida, en este caso, el topo (medida de extensión); el
mismo que hasta hace unas décadas atrás era la unidad de medida con
que se inscribían las tierras de algunas zonas del Perú en los Registros
Públicos. Asimismo, los Incas ya realizaban representaciones en
maquetas hechas de lodo de sus pueblos, entre las cuales se conocen
maquetas de la ciudad de Cuzco, el pueblo de Muyna e inclusive de todo
el Tahuantinsuyo.
2.3 Bases teóricas

2.3.1 Definiciones
 catastro
Es el inventario físico tanto de los predios como la jurisdicción territorial de la
zona catastrada.
Se tiene como consideración el catastro urbano, rural y minero; también puede
ser físico tanto natural como artificial, como por ejemplo catastro de árboles,
postes de alumbrado eléctrico, predios bosques, lagos, vías, etc.; siendo que lo
caracteriza de manera legal, física y económica.
Con lo expuesto anteriormente a que se debe inventariar, el catastro tiene

diversas clases, y estas son:
 Catastro urbano:
Es el catastro que se da a todos los elementos, construcciones, instalaciones,

manzanas, vías, lote de una zona urbanizada.
26
 Catastro rural:
Es el catastro que se da a extensiones de tierra donde realizan actividades como

agricultura, ganadera, etc., es decir que se da en la zona rural.
 Catastro minero:
Es el catastro que se da a todas las concesiones mineras con el fin de

exploración, explotación de minerales, mediante la actividad extractiva.
 Catastro forestal:
Es el tipo de catastro que se da en las zonas donde realizan la actividad forestal

es decir las zonas de bosques naturales.
Muy a parte de esta clasificación breve se puede citar algunos tipos de catastro
como; catastro fiscal, jurídico, descriptivo, grafico, de postes, etc.; entre muchos
más que se puede mencionar.
 Distrito:
El distrito es parte de la población de un territorio que se orienta y

organiza jurídicamente administrando los recursos del territorio.
 Limite Distrital:
Línea física, político, administrativa que divide dos gobiernos locales con
la sola finalidad de administrar los recursos que le compete.
 Sector Catastral:
Delimitación y agrupamiento de manzanas catastrales con características

físicas urbanas y actividades homogéneas que realiza los pobladores.
27
 Manzana Catastral:
Son las unidades de delimitación de los sectores catastrales que están

separados por avenidas, calles, pasajes, acequias, etc.
 Lote Catastral:
Son unidades de una manzana catastral que se encuentra delimitado por

muros independientes contando cada uno respectivamente con sus
linderos de propiedad.
 Unidad Catastral:
son unidades que se encuentran dentro de un lote catastral y que son

independientes entre sí, pudiendo compartir un bien común por
construcción o por terreno común.
 Terreno urbano:
Son áreas territoriales urbanas que se considera ya sea por uso de

vivienda u cualquier fin urbano.
 Predio Urbano:
Son unidades catastrales urbanas de construcción, terreno que se

encuentra en zona urbana pudiendo encontrarse dentro de un mismo lote.
 Área Urbana:
Es el área que se encuentra dentro de una zonificación urbana definida

mediante el plan de zonificación urbana, caracterizado por las diversas
actividades que se vienen realizando.
28
 Bien Común:
Es el bien de construcción que comparten dos a más unidades.
 Habilitación urbana:
Es la consolidación de los sectores catastrales implicando el cambio de lo

rural a lo urbano con la satisfacción de contar con las necesidades
básicas como luz, agua, desagüe, instalaciones de gas, etc.
 Impuesto predial:
Es el monto económico que resulta de la tasación física de los predios

catastrados, tanto urbanos como rurales.
 Nomenclatura de vías:
Lista de nombres de todas las vías del distrito, adicionalmente con su

código respectivo.
 Registro Catastral:
Son los datos recopilados con respecto a la propiedad posterior a un

levantamiento catastral, que son ordenados, actualizados y almacenados
en una base alfanumérica catastral.
 Ficha Catastral:
Es el formulario que realiza el técnico de campo con la finalidad de

recopilar toda la información física y legal del predio.
29
 Plano de zonificación:
Es el plano elaborado con las características físicas y actividades

económicas que realiza la población, siendo que se determine qué tipo de
uso se le da a una determinada zona.
 Lindero de lote:
Son las medidas perimétricas de frente, derecha, izquierda y fondoque

tienen los lotes de una manzana.
Grafico nª3
Fuente: elaboración propia
 Linderación:
Proceso de medición de los perímetros de los lotes de la manzana

catastral, es decir frente, derecha y fondo del lote.
 Avalúo catastral:
Es el valor económico de los predios que resulta del calculo que se realiza
según las características físicas usando la tabla de valores unitarios.
30
 Autoevalúo:
Es el impuesto predial que se emite generalmente al año, caracterizado

por el valor económico de los predios urbanos o rurales, determinado
posterior de una declaración jurada del contribuyente.
 Arbitrios Municipales:
Es el pago que se da a conocer en el autoevaluó cuya finalidad es el pago

por la prestación de servicios como serenazgo, parques y jardines, recojo
de basura, que la municipalidad emite a cada contribuyente.
 Tabla de valores unitarios:
Documento técnico aprobado mediante un procedimiento legal en el cual

se encuentran plasmados los valores Unitarios de terrenos y
construcciones, que determinan la base para el cobro de las
contribuciones inmobiliarias.
 Base de Datos:
Conjunto de archivos de datos y programas informáticos, ordenados y

relacionados para un propósito específico;
 Información Catastral:
Conjunto de planos y documentos impresos, así como bases de datos

alfanuméricas y cartográficas relacionadas con la propiedad inmobiliaria y
su entorno.
 Padrón Catastral:
Es la relación de toda la información de aquellos predios contenidos en

una base de datos del distrito.
31
 Valor Catastral: Valor de un bien inmueble, que se obtiene al

aplicar las técnicas de valuación establecidas y las Tablas de Valores
Catastrales Unitarios vigentes;
2.3.2 MARCO NORMATIVO DEL CATASTRO:
el catastro si bien es cierto no es de carácter obligatorio, pero es una

necesidad que debe realizar cada gobierno local, ya que se necesita de
una actualización física de los predios para poder determinar que aportes
cualitativos y cuantitativos se generan después de un levantamiento
catastral.
A continuación, hare hincapié a algunas leyes, decretos supremos, todo
concerniente al catastro:
 Según la constitución política del Perú sostiene que…. “las

municipalidades tienen competencia, entre otras, planificar el desarrollo
urbano y rural de sus circunscripciones, y ejecutar los planes y programas
correspondientes. Así mismo, señala en su artículo 67º y 68º que el
Estado determinaría la política Nacional del medio ambiente y promueve
el uso sostenible de sus recursos naturales; y que el Estado está obligado
a promover la conservación de la diversidad biológica y de las áreas
naturales protegidas”.
 La ley nª 27783 de bases de descentralización aduce la

planificación concertada del territorio de gobiernos regionales y locales.
 La ley nª 27867 cuyo artículo 53ª “ley orgánica de gobiernos

regionales”, establece que los gobiernos regionales en concertación del
gobierno local deben formular, aprobar, dirigir, ejecutar, administrar los
planes de ordenamiento territorial, así como de medio ambiente.
32
 La ley 27972 cuyo artículo 79ª,” ley orgánica de municipalidades”,

sostiene la organización del uso de suelo, identificando cual sería para
expansión urbana y vuales serian para protección por riesgos o áreas de
conservación ambiental.
 La ley nª 28294 cap.1, art. 2,” ley de creación del sistema nacional
integrado de catastro y su vinculación con el registro de predios”
establece una integración y estandarización de la información catastral de
los predios.
 La resolución ministerial nª155-2006-vivienda, sostiene los

planteamientos del catastro a nivel nacional.
 El D.S. nª 156-2004-EF, título II, art.5, establece que los

impuestos municipales son destinados a los gobiernos locales.
 El Reglamento Nacional de Tasaciones “CONATA”, con Título II

se
Determina las valuaciones para los predios urbanos sumándose la
depreciación de los predios urbanos.
33
CAPÍTULO III
3) METODOLOGÍA
3.1 Procedimiento de la investigación:

La metodología planteada para el presente proyecto se va a
sustentar en una serie de etapas que se va a explicar paso a
paso a fin de obtener los resultados que queremos llegar
después de hacer un correcto levantamiento catastral
obteniendo una base de datos que se tiene que procesar;
asimismo iremos detallando
ETAPAS DE LA METODOLOGÍA:
A) PLANIFICACIÓN DE LA IDENTIFICACIÓN PREDIAL
 Identificar la zona o área de estudio que se pretenda hacer el

levantamiento catastral, en este caso se está eligiendo la
urbanización alameda del pinar que está ubicada en el distrito de
comas, siendo esta una zona más ordenada y con más posibilidad
de facilitar la información requerida.
 Realizar una respectiva caracterización en las manzanas que

pertenezcan al sector de estudio, siendo este caso la urbanización
alameda del pinar; anotando datos aproximados de numero de lotes,
cantidad de unidades que conciernen a los lotes, número de pisos
que tiene los predios, prestación de servicios de necesidad básica,
nombres de vías que conciernen a dicha zona, que actividades
económicas vienen realizando la población de la urbanización
alameda del pinar y otros detalles más que se verán en campo.
34
 Implementar con todos los materiales que se necesiten para

realizar el levantamiento catastral, como huincha, tablero, carnet de
identificación, chaleco o indumentaria que identifiquen al técnico
catastral referenciando que es trabajador de la municipalidad de
comas.
B) INVOLUCRAMIENTO - PUBLICIDAD
 Hacer una óptima sensibilización realizando una exhaustiva y

detallada charla a fin de que comuniquen la finalidad del proyecto de
catastro, seguidamente realizar la charla a los pobladores que
habitan en la urbanización alameda del pinar con el fin de explicarle
cuales serian los beneficios que se obtiene al colaborar con el
técnico de catastro permitiendo el acceso interno a sus viviendas.
 Adicionalmente es importante no pasar desapercibido que la

adquisición de computadoras, impresoras e implementación del
software deberá hacerse al inicio del Proyecto, ello con el objeto de
implementar correctamente todo el sistema.
1) Muy importante es que el supervisor de campo conjuntamente con

el coordinador general debe estar pendiente en todo momento de la
labor que realizan sus técnicos en campo, sobre todo aquellos que
no tienen mucha experiencia que digamos es decir con menor
experiencia, a los cuales debe acompañar personalmente a realizar
sus primeras visitas.
35
C) LEVANTAMIENTO CATASTRAL
 Un levantamiento catastral consiste en obtener toda la información

gráfica y alfanumérica de los predios del ámbito de la
municipalidad. La información alfanumérica se obtiene mediante el
llenado de fichas catastrales que realizan los técnicos de campo
conjuntamente estos mismos realizan los planos por cada lote
catastral una vez ingresado al predio, generando así una base
grafica que posteriormente se contrastara con el plano a detalle
que realizara el levantamiento topográfico de dicho sector que
dicho sea de paso el levantamiento topográfico debe ser antes que
todo para obtener una buena referenciación en cuanto a
coordenadas exactas y medidas perimétricas correctas.
GENERACIÓN DE UNA BASE GRAFICA
Como se anticipó texto arriba primero se debe realizar un levantamiento

topográfico en las manzanas que se van a tomar como muestra de
referencia pertenecientes a la urbanización alameda del pinar en este
caso pertenecientes al sector 60 cuyas manzanas catastrales son 13,
14,15; previo a un posterior levantamiento catastral.se debe tener en
cuenta la escala a utilizar y la base debe tener lo siguiente:
 Referenciación geográfica.
 Delimitación de predios, manzanas.
 Codificación de elementos.
 Edificaciones.
 Aceras.
 Ejes de calles.
 Infraestructura vial, etc.
36
ENCUESTA CATASTRAL (GENERACION DE LA BASE

ALFANUMERICA)
 Antes de que el técnico de campo salgo a realizar su levantamiento

en campo se le debe haber realizado una previa capacitación, definiendo
y sustentando los lineamientos, casuísticas que se plantean tanto para el
llenado de fichas catastrales, como para los planos que se bosquejaran
en campo, siendo esto materia importante ya que definiendo estos se
realizara un mejor trabajo eficaz y productivo.
 Una vez definida los lineamientos y la población estén informada

del proyecto catastral que se quiere realizar, el técnico catastral debe
proceder a visitar la manzana, haciendo primero una caracterización
rápida de cuál es el estado físico de la manzana, número de lotes,
cuántas unidades por lote aproximado tiene, cuenta con servicios básicos
completos; asimismo proceder a tomar las fotos respectivas como mínimo
3 por lote y a realizar la respectiva linderacion de la manzana que le ha
tocado levantar .
 En este caso se tomara tres manzanas de la urbanización

alameda del pinar correspondiente al sector 60 del distrito de comas
aproximando una cantidad
 El técnico de campo debe realizar dos puntos importantes en su

levantamiento:
 El levantamiento de información alfa-numérica, esto es el llenado de

fichas individuales, cotitulares, económicas y bienes comunes según se
requiera ,basándose en la documentación que el propietario del predio le
muestra y por otro lado el estado físico de la vivienda; años de antigüedad
de construcción, si el predio se encuentra en buen estado o no , si el
predio cuenta con los servicios básicos, cuántas personas residen
actualmente,etc; así como consta los datos a rellenar de las fichas
catastrales (ver anexo )
37
 Otro punto importante es la actualización de la base grafica; sobre la

base del plano elaborado que ha realizado el levantamiento topográfico, el
técnico de campo debe realizar un bosquejo de cómo está estructurado
interiormente los predios y hacer las mediciones respectivas de linderos,
áreas libres, obras complementarias (cercos perimetricos,tanques
elevados,portones,piscinas ,etc.) en un plano borrador que posteriormente
será plasmado ya sea en una de las herramientas importantes que se
tiene como es el AUTOCAD o en una hoja en limpio para que se entienda
para que el editor (como se explicara más adelante) pueda generar una
base grafica de estos predios catastrales.
 Concluido el levantamiento de la información, estos datos serán

objeto de un control de calidad que debe realizar el supervisor de campo
que está a cargo del técnico catastral.
 Una vez que dicha información esta corregida después de que el

supervisor haya hecho las observaciones de campo y que el técnico haya
subsanado dichas observaciones, se inicia la automatización de la
información catastral.
D) PROCESAMIENTO DE LA BASE GRAFICA EN CAD
La información gráfica que el técnico ha obtenido de campo y cuya

posterior revisión ha sido del supervisor de campo, el editor responsable
es decir el profesional encargado de plasmar las medidas de campo a una
base grafica en AUTOCAD con precisión al milímetro será el responsable
de dibujar y editar todos los planos que se han traído de campo,
generando así una base grafica a detalle, teniendo en cuenta que debe
estar normado en ciertos parámetros que se ha de tener en cuenta en el
momento de realizar los dibujos; estos parámetros suelen darse en un
manual donde detalla como por ejemplo: cuantas capas se generan, el
color que se asigna a cada capa, el piso que color de capa tiene,etc.
además que se obtendrá las medidas perimétricas, áreas de niveles
38
constructivos a precisiones exactas posteriormente después de haber

hecho un cuadre de manzana.
El editor responsable luego de haber plasmado en la base gráfica, deberá

encargarse de llenar en las fichas catastrales las áreas y linderos por
cada predio, dato que será chequeado por la siguiente fase que es control
de calidad.
E) CONTROL DE CALIDAD
La función que cumple el responsable de control de calidad es de verificar

a detalle todos los datos que el técnico haya realizado tanto en campo
como en gabinete esto es en el llenado de fichas catastrales urbanas
individuales, cotitulares, económicas y de bienes comunes .Dicha
información debe ser lo más cercano a la realidad ya que ellos verificaran
mediante fotos si los detalles tanto del plano como de la ficha están muy
cercano a la realidad ,revisando además datos consignados de
documentos, lo contrastan con una base de rentas consignada a la
información predial que cuenta la municipalidad además de verificar las
medidas de áreas ,linderos que está plasmada en la base gráfica y
contrarrestada en la ficha catastral.
F) DIGITACION
El encargado de digitar es el responsable en subir la información que se

obtiene de la ficha catastral a una base de datos que es generado por un
programa que se crea con el fin de almacenar toda la data que se ha
obtenido de campo ,tratando de que esa información digitada sea
revisada para que no hay errores en la nueva información de rentas que
será actualizada ; ya que si no se tiene el minucioso cuidado en digitar
estos datos ,puede ser perjudicial ya que se le pueden generar datos que
no corresponden a los predios catastrados.
39
Es de suma importancia que todas las actividades pasen por control de

calidad, tanto para la base grafica como para la base alfanumérica, ya
que de esta manera se evitaran re-procesos, mejor administración del
recurso económico, al haber el menores costos en la subsanación de
esos errores cometidos.
G) VALIDACION (UTILIZACION DEL SISTEMA CREADO Y

EVALUACION DE SUS ERRORES RESPECTIVOS)
Para esta parte de la metodología se usará varios subsistemas tanto

como para la base grafica como para la base alfanumérica; para la base
grafica se obtendrá la cartografía de los lotes urbanos levantados, su
referenciación geográfica, donde se utilizara la herramienta SIG para
aplicar el topology que corroborara los errores que se ha cometido al
editar la manzana en AUTOCAD y podrá resarcir estos errores.
Para la base alfanumérica una vez que los digitadores han subido la
información de las fichas al sistema de rentas se obtendrá un Excel donde
se obtendrá los datos por cada predio como por ejemplo: datos del
propietario, código de contribuyente, código predial, área de terreno, área
construida.etc.
La validación implica más que todo que la información sea verídica al

detalle, que los errores que se detectan tanto en la base grafica como en
la base alfanumérica se contrarresten y pueda solucionarse de una
manera rápida sin que esto origine mayores costos que sería una pérdida
económica y moral del proyecto que se ha comprometido con el
levantamiento catastral(ver gráfico nª4)
40
Gráfico nª4: Esquema del proceso de validación
Fuente: tesis UNI
H) Procedimiento para el cálculo de la valoración

cuantitativa:
La valoración cuantitativa después de haber realizado el levantamiento

catastral en la urbanización alameda del pinar del distrito de comas es en
función al valor del terreno por cada predio que se ha verificado es decir
hallaremos el valor del predio en función de las siguientes variables:
VTP = VT + VE+ VI+VOC
Dónde:
VTP=Valor total del predio

VT=valor del terreno
VE=Valor de la edificación
VI= Valor de instalaciones fijas del predio
VOC= Valor de las obras complementarias
41
 Calculo del valor de terreno:
VT=SXA
Solo si: S < = 3 x f 2
Dónde: S=área del terreno

A=Arancel
f=frente del lote
Solo Si: S > 3 x f 2, VT = 0.5 x A x ( S + 3 x f 2 )
 Calculo del valor de la edificación: para realizar el cálculo del valor

de la edificación se debe tener en cuenta varios puntos como
estructuración de muros y columnas, si es concreto armado con placas de
concreto; si el techo es aligerado o calamina; el material de pisos
porcelanato, parquet, cerámico, cemento pulido, revestimiento si es
tarrajeado o no; los baños si son completos enlosetados, etc y las
instalaciones eléctricas si cuenta con agua fría, agua caliente, gas natural,
ascensor, etc; todos estos valores se pueden observar en el cuadro de
valores unitarios oficiales se encuentra en el anexo I; donde se dará las
categorías correspondientes .
 para el cálculo de los valores de instalaciones fijas del predio y

para el valor de las obras complementarias se calculará de acuerdo al
cuadro de valores que corresponden a este rubro.
42
CAPÍTULO IV
4 RESULTADOS Y DISCUSIÓN
4.1 Resultados
Aplicando la metodología que se va a realizar para hacer la valoración

cualitativa y cuantitativa, primero debemos tener en cuenta lo siguiente:
Se ha trabajado con dos manzanas del sector de la urbanización alameda

del pinar, cuyo sector es 60 y las manzanas levantadas catastralmente
son la 13, y 15.
A continuación, detallare cantidad de lotes por manzana que se obtiene

en un pequeño sector de la urbanización alameda del pinar:
CUADRO N° 7: Manzanas y lotes levantadas catastralmente
sector manzana # de lotes nªUUCC

60 13 14 14
60 15 37 37
total 3 51 51
FUENTE: ELABORACION PROPIA
Nª UUCC: Número de unidades catastrales
4.1.1 Resultados de la valorización cualitativa:
Una vez determinado la cantidad de lotes y unidades de las manzanas a

levantar catastralmente, se hará primero la valoración cualitativa; esto es
variables físicas del predio como; nombre del propietario; estado de la
43
construcción; servicios básicos; material de construcción; condición del

propietario; códigos catastrales contribuyente y predial.
 Resultado de la Manzana 013

Cuadro N°8: Manzana 013 (Código de Predio y Cond. De Prop)
Lote Código Propietario Codigo del condicion del
CAT Contrib. predio prop.
1 0000100907 LAVERIANO ESPINOZA, ABEL ROGER 0000081735 SOCIEDAD CONYUGAL
2 0000101161 CAMAN MAICELO, EMERSON 0000082000 PROPIETARIO UNICO
3 0000104851 PEREZ PAREJA, MARIA YOLANDA 0000176099 SOCIEDAD CONYUGAL
4 0000102876 CAMACHO LA CHIRA, GLADYS EDITH 0000083770 PROPIETARIO UNICO
5 0000102875 MAYANGA HERNANDEZ, MARY ISABEL 0000083769 SOCIEDAD CONYUGAL
6 0000053723 ESPIRITU VARGAS, JORGE TEOFILO 0000221693 SOCIEDAD CONYUGAL
7 0000021037 INVERSIONES CENTENARIO S.A.A. , 0000180477 PROPIETARIO UNICO
8 0000115400 MACHADO RAMIREZ, NICANOR 0000227223 CONDOMINIO
9 0000175459 CURI AMADO, CATTY ELVIRA 0000235166 PROPIETARIO UNICO
10 0000172862 PACHECO CENEPO, EULER ROGER 0000237265 PROPIETARIO UNICO
11 0000182958 SANCHEZ CHAVEZ, NORMA ESTHER 0000233443 PROPIETARIO UNICO
12 0000184110 FRANCISCO MELENDEZ, MARIA BELISA 0000240815 PROPIETARIO UNICO
13 0000183982 CELIZ GARAY, JORGE 0000241525 PROPIETARIO UNICO
14 0000210215 SARMIENTO PEÑA, MYRIAM 0000241748 PROPIETARIO UNICO
 Resultados de la manzana 013:

Cuadro N°9: Manzana 013 (Serv. Básicos, MEP y estado de const.)
LOTE PROPIETARIO SERVIVIOS ESTADO DE
CAT. BASICOS MEP C.
1 LAVERIANO ESPINOZA, ABEL ROGER LUZ,AGUA,DESAGUE LADRILLO BUENO
2 CAMAN MAICELO, EMERSON LUZ,AGUA,DESAGUE LADRILLO REGULAR
3 PEREZ PAREJA, MARIA YOLANDA LUZ,AGUA,DESAGUE LADRILLO BUENO
4 CAMACHO LA CHIRA, GLADYS EDITH LUZ,AGUA,DESAGUE LADRILLO BUENO
5 MAYANGA HERNANDEZ, MARY ISABEL LUZ,AGUA,DESAGUE LADRILLO BUENO
6 ESPIRITU VARGAS, JORGE TEOFILO LUZ,AGUA,DESAGUE SIN CONSTRUIR BUENO
7 INVERSIONES CENTENARIO S.A.A. , LUZ,AGUA,DESAGUE SIN CONSTRUIR BUENO
8 MACHADO RAMIREZ, NICANOR LUZ,AGUA,DESAGUE LADRILLO BUENO
9 CURI AMADO, CATTY ELVIRA LUZ,AGUA,DESAGUE LADRILLO BUENO
10 PACHECO CENEPO, EULER ROGER LUZ,AGUA,DESAGUE LADRILLO BUENO
11 SANCHEZ CHAVEZ, NORMA ESTHER LUZ,AGUA,DESAGUE LADRILLO REGULAR
12 FRANCISCO MELENDEZ, MARIA BELISA LUZ,AGUA,DESAGUE LADRILLO BUENO
13 CELIZ GARAY, JORGE LUZ,AGUA,DESAGUE LADRILLO BUENO
14 SARMIENTO PEÑA, MYRIAM LUZ,AGUA,DESAGUE SIN CONSTRUIR REGULAR
44
 Resultado de la Manzana 015:
Cuadro N°10: Manzana 015 (Código de Predio y Cond. De Prop)
Lote
Cat. Código nombre codigo_predio _condici
1 0000075112 PEREZ CRUZ, MARIA ANA 0000071904 PROPIETARIO UNICO
2 0000074609 RAMOS TORRES, DORIS MAXIMA 0000071368 PROPIETARIO UNICO
3 0000074735 FIGUEROA PALACIOS, AUGUSTO 0000071905 SOCIEDAD CONYUGAL
4 0000101215 LAU CHOLEON, PEZO JULIO GENARO 0000071499 SUCESION INTESTADA
5 0000100052 URBANO MELENDEZ, ELIZABETH SOFIA 0000082055 PROPIETARIO UNICO
6 0000073375 CHUQUILIN CHUQUISANA, MARIBEL 0000080809 SOCIEDAD CONYUGAL
7 0000102838 MORMONTOY MARCHAN, RICHARD 0000070246 PROPIETARIO UNICO
8 0000100983 ACUÑA YBARRA, DEIFILIA M. 0000083730 PROPIETARIO UNICO
9 0000105137 SANCHEZ CAYA, MIGUEL EDILBERTO 0000081813 PROPIETARIO UNICO
10 0000100167 PANEBRA MISAHUAMAN, MOISES JOSE 0000176549 PROPIETARIO UNICO
CAMPOS RODRIGUEZ, MARGARITA
11 0000100322 MILAGROS 0000080935 SOCIEDAD CONYUGAL
ESSENWANGER PECEROS, ISABEL
12 0000104961 ROSARIO 0000081100 SOCIEDAD CONYUGAL
13 0000100647 OCHOA AQUINO, SUSANA 0000176286 SOCIEDAD CONYUGAL
14 0000177229 SALAZAR CHURA, TERESA MARIVEL 0000081476 SOCIEDAD CONYUGAL
15 0000172559 DIONICIO NARCIZO, EDWIN KLEIN 0000236350 PROPIETARIO UNICO
16 0000169589 COLONIA ZEVALLOS, LOURDES MARLENA 0000233243 SOCIEDAD CONYUGAL
17 0000183558 BALDARRAGO FALCON, IVAN ALEXIS 0000233313 PROPIETARIO UNICO
18 0000184040 SAYRE MAMANI, CECILIA DIANEN 0000241196 PROPIETARIO UNICO
19 0000197567 MENDOZA NUÑEZ, EDGAR 0000241493 PROPIETARIO UNICO
20 0000101181 ARCE ABARCA, MIRIAM MICAELA 0000245425 COPROPIETARIO
21 0000198666 LEON ACHO, JOHAN WILKINS 0000082021 PROPIETARIO UNICO
22 0000205975 ARIAS OCHOA, PAULINA 0000246437 PROPIETARIO UNICO
23 0000100316 SALCEDO OJEDA, LILIAN YVONNE 0000249357 CONDOMINIO
24 0000115400 MACHADO RAMIREZ, NICANOR 0000081093 PROPIETARIO UNICO
25 0000179105 CABANILLAS GARCIA, YOVANI SOLEDAD 0000227222 PROPIETARIO UNICO
26 0000169379 MAS GUIVIN, SILVIA 0000240860 SOCIEDAD CONYUGAL
27 0000108837 BARBIERI MOQUILLAZA, YOLANDA 0000240861 PROPIETARIO UNICO
28 0000102975 VASQUEZ LINARES, ERIKA DEL ROSARIO 0000232969 PROPIETARIO UNICO
29 0000105935 ROJAS CELIS, MARCO ANTONIO 0000222755 PROPIETARIO UNICO
30 0000106145 MAS GUIVIN, NOEMINA 0000083877 PROPIETARIO UNICO
INVERSIONES Y CONSTRUCTORA E
31 0000210055 INMOBILIARIA ASLO S.A.C. , 0000177822 PROPIETARIO UNICO
32 0000116596 MALPARTIDA GUTIERREZ, JORGE NELSON 0000178194 CONDOMINIO
33 0000040102 VALVERDE DIAZ, ALONZO 0000252508 PROPIETARIO UNICO
34 0000221422 HUARINGA YNGA, ELEY OLIVE 0000228744 CONDOMINIO
35 0000198665 HUAYLLAQUISPE ACHO, FREDY ROSALINO 0000235534 COPROPIETARIO
36 0000108048 MORI BAZAN, EDITH NORKA 0000262598 PROPIETARIO UNICO
37 0000108048 MORI BAZAN, EDITH NORKA 0000246436 PROPIETARIO UNICO
45
 Resultado de la manzana 015

Cuadro N°11: Manzana 015 (Serv. Básicos, MEP y estado de const.)
servicios ESTADO
lote nombre básicos MEP DE C.
1 PEREZ CRUZ, MARIA ANA LUZ,AGUA,DESAGUE LADRILLO BUENO
2 RAMOS TORRES, DORIS MAXIMA LUZ,AGUA,DESAGUE LADRILLO REGULAR
3 FIGUEROA PALACIOS, AUGUSTO LUZ,AGUA,DESAGUE LADRILLO BUENO
4 LAU CHOLEON, PEZO JULIO GENARO LUZ,AGUA,DESAGUE LADRILLO BUENO
5 URBANO MELENDEZ, ELIZABETH SOFIA LUZ,AGUA,DESAGUE LADRILLO BUENO
6 CHUQUILIN CHUQUISANA, MARIBEL LUZ,AGUA,DESAGUE SIN CONSTRUIR BUENO
7 MORMONTOY MARCHAN, RICHARD LUZ,AGUA,DESAGUE SIN CONSTRUIR BUENO
8 ACUÑA YBARRA, DEIFILIA M. LUZ,AGUA,DESAGUE LADRILLO BUENO
9 SANCHEZ CAYA, MIGUEL EDILBERTO LUZ,AGUA,DESAGUE SIN CONSTRUIR BUENO
10 PANEBRA MISAHUAMAN, MOISES JOSE LUZ,AGUA,DESAGUE LADRILLO BUENO
11 CAMPOS RODRIGUEZ, MARGARITA MILAGROS LUZ,AGUA,DESAGUE SIN CONSTRUIR REGULAR
12 ESSENWANGER PECEROS, ISABEL ROSARIO LUZ,AGUA,DESAGUE SIN CONSTRUIR BUENO
13 OCHOA AQUINO, SUSANA LUZ,AGUA,DESAGUE LADRILLO BUENO
14 SALAZAR CHURA, TERESA MARIVEL LUZ,AGUA,DESAGUE SIN CONSTRUIR REGULAR
15 DIONICIO NARCIZO, EDWIN KLEIN LUZ,AGUA,DESAGUE SIN CONSTRUIR BUENO
16 COLONIA ZEVALLOS, LOURDES MARLENA LUZ,AGUA,DESAGUE SIN CONSTRUIR REGULAR
17 BALDARRAGO FALCON, IVAN ALEXIS LUZ,AGUA,DESAGUE LADRILLO REGULAR
18 SAYRE MAMANI, CECILIA DIANEN LUZ,AGUA,DESAGUE LADRILLO REGULAR
19 MENDOZA NUÑEZ, EDGAR LUZ,AGUA,DESAGUE LADRILLO BUENO
20 ARCE ABARCA, MIRIAM MICAELA LUZ,AGUA,DESAGUE SIN CONSTRUIR BUENO
21 LEON ACHO, JOHAN WILKINS LUZ,AGUA,DESAGUE SIN CONSTRUIR BUENO
22 ARIAS OCHOA, PAULINA LUZ,AGUA,DESAGUE SIN CONSTRUIR BUENO
23 SALCEDO OJEDA, LILIAN YVONNE LUZ,AGUA,DESAGUE SIN CONSTRUIR BUENO
24 MACHADO RAMIREZ, NICANOR LUZ,AGUA,DESAGUE LADRILLO BUENO
25 CABANILLAS GARCIA, YOVANI SOLEDAD LUZ,AGUA,DESAGUE LADRILLO BUENO
26 MAS GUIVIN, SILVIA LUZ,AGUA,DESAGUE SIN CONSTRUIR BUENO
27 BARBIERI MOQUILLAZA, YOLANDA LUZ,AGUA,DESAGUE SIN CONSTRUIR BUENO
28 VASQUEZ LINARES, ERIKA DEL ROSARIO LUZ,AGUA,DESAGUE LADRILLO BUENO
29 ROJAS CELIS, MARCO ANTONIO LUZ,AGUA,DESAGUE SIN CONSTRUIR BUENO
30 MAS GUIVIN, NOEMINA LUZ,AGUA,DESAGUE SIN CONSTRUIR BUENO

INVERSIONES Y CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA ASLO
31 S.A.C. , LUZ,AGUA,DESAGUE LADRILLO BUENO
32 MALPARTIDA GUTIERREZ, JORGE NELSON LUZ,AGUA,DESAGUE LADRILLO BUENO
33 VALVERDE DIAZ, ALONZO LUZ,AGUA,DESAGUE LADRILLO BUENO
34 HUARINGA YNGA, ELEY OLIVE LUZ,AGUA,DESAGUE LADRILLO BUENO
35 HUAYLLAQUISPE ACHO, FREDY ROSALINO LUZ,AGUA,DESAGUE LADRILLO BUENO
36 MORI BAZAN, EDITH NORKA LUZ,AGUA,DESAGUE LADRILLO REGULAR
37 MORI BAZAN, EDITH NORKA LUZ,AGUA,DESAGUE LADRILLO BUENO
46
4.1.2 Resultados de la valorización cuantitativa:
La valoración cuantitativa indica cual es el valor de cada predio en valor

económico; esto es muy importante ya que el levantamiento catastral
tiene un fin muy importante que es el de tasar los impuestos prediales con
el fin de que cada propiedad sea de un determinado valor tasado por
construcciones, áreas construidas, área de terreno,etc; haciendo que
cada propietario pueda realizar los pagos de los tributos o impuestos
prediales, entonces al realizar la valoración económica del predio hace
que se pueda obtener un ingreso económico para la municipalidad; he
aquí lo que realmente se logra con un adecuado levantamiento catastral.
Como ya se indicó los pasos a seguir para realizar la valoración

cuantitativa, haciendo los cálculos respectivos se obtendrá como finalidad
el ingreso económico que puede percibir el gobierno local, en este caso la
municipalidad de comas gracias a un adecuado levantamiento catastral
en la urbanización alameda del pinar cuyas manzanas levantadas
corresponden al sector 60 y catastralmente serian la manzana 013 y 015.
Para la manzana 013 se calculó las variables para determinar el valor del
predio; primeramente se calculó el valor de terreno, como vimos en la
parte de metodología; casi todos los lotes cumplían la primera fórmula (
VT=SXA) ,pero los lotes 009,012.013 y 014 no cumplían la condición para
aplicar la primera fórmula, así que se usó la segunda (VT = 0.5 x A x ( S +
3 x f 2 )).
47
Cuadro N°12: Resultados de valores cuantitativos manzana 013
lote area_terreno area_Constr. frente lote arancel valor terreno

1 211.13 302.05 32.05 59 12456.67
2 168.17 504.83 26.95 59 9922.03
3 119.43 119.43 6.98 59 7046.37
4 120.02 248.74 7.02 59 7081.18
5 120.43 0 7.02 59 7105.37
6 120.5 0 7.02 59 7109.5
7 163.16 0 26.68 59 9626.44
8 118.7 498.64 5.92 59 7003.3
9 121.5 18.35 6.06 59 6834.29
10 119.9 222.47 5.98 59 7074.1
11 178.04 250.26 30.76 59 10504.36
12 149.84 182.69 6.05 59 7659.6
13 144.9 121.05 6.05 59 7513.87
14 142.8 0 6.07 59 7473.37
Luego para determinar el valor de edificación se sacó los valores de la

tabla de valores unitarios que se encuentra en el anexo, sabiendo que las
categorías del predio registran como cada valor económico.
Cuadro N°13: Valor de edificación de la manzana 013
lote area_terreno area_Constr. frente lote arancel valor terreno Valor de edi.
1 211.13 302.05 32.05 59 12456.67 573
2 168.17 504.83 26.95 59 9922.03 584.11
3 119.43 119.43 6.98 59 7046.37 634.24
4 120.02 248.74 7.02 59 7081.18 632.15
5 120.43 0 7.02 59 7105.37 620.18
6 120.5 0 7.02 59 7109.5 615.9
7 163.16 0 26.68 59 9626.44 600.5
8 118.7 498.64 5.92 59 7003.3 630.48
9 121.5 18.35 6.06 59 6834.29 615.95
10 119.9 222.47 5.98 59 7074.1 639.08
11 178.04 250.26 30.76 59 10504.36 834.98
12 149.84 182.69 6.05 59 7659.6 629.18
13 144.9 121.05 6.05 59 7513.87 640.87
14 142.8 0 6.07 59 7473.37 735.9
48
Seguidamente se calcula y se obtiene el voc que es valor de obras

complementarias basándonos en el codificador de obras complementarias
(ver anexo), para cada predio saliendo como aproximado los siguientes
valores:
Cuadro N°14: Valor de obras complementarias de la manzana 013
lote valor terreno valor de edi. voc

1 12456.67 573 3967.32
2 9922.03 584.11 4895.38
3 7046.37 634.24 3529
4 7081.18 632.15 4825
5 7105.37 620.18 3827
6 7109.5 615.9 6945
7 9626.44 600.5 3905.3
8 7003.3 630.48 4281.19
9 6834.29 615.95 3629.05
10 7074.1 639.08 1000.4
11 10504.36 834.98 3872.9
12 7659.6 629.18 2250
13 7513.87 640.87 3729.45
14 7473.37 735.9 3920.16
Finalmente se aplica la formula final para hallar el valor total del predio,
como se muestra en la siguiente tabla:
Cuadro N°15: Valor de total del predio de la manzana 013
Lote valor terreno Valor de edi. voc VTP(s/.)

1 12456.67 573 3967.32 16996.99
2 9922.03 584.11 4895.38 15401.52
3 7046.37 634.24 3529 11209.61
4 7081.18 632.15 4825 12538.33
5 7105.37 620.18 3827 11552.55
6 7109.5 615.9 6945 14670.4
7 9626.44 600.5 3905.3 14132.24
8 7003.3 630.48 4281.19 11914.97
9 6834.29 615.95 3629.05 11079.29
10 7074.1 639.08 1000.4 8713.58
11 10504.36 834.98 3872.9 15212.24
12 7659.6 629.18 2250 10538.78
13 7513.87 640.87 3729.45 11884.19
14 7473.37 735.9 3920.16 12129.43
TOTAL 114410.45 8986.52 54577.15 177974.12
49
 Para la manzana 015 así como se hizo anteriormente se calculó las

variables para determinar el valor del predio; primeramente se
calculó el valor de terreno, como vimos en la parte de metodología;
casi todos los lotes cumplían la primera fórmula ( VT=SXA) , no
cumplían la condición para aplicar la primera fórmula, así que se
usó la segunda (VT = 0.5 x A x ( S + 3 x f 2 )).
Cuadro N°16: Resultados de valores cuantitativos manzana 015
valor del
lote area_terreno area_Constr. frente lote Arancel terreno
1 615.74 1847.22 71.12 59 36328.66
2 119.5 215.53 5.95 59 6658.37
3 120.47 118.12 6.04 59 6782.49
4 120.14 405.83 5.95 59 6677.25
5 119.42 425.13 5.95 59 6651
6 120.02 236.11 6.04 59 6769.21
7 119.42 0 5.95 59 6651
8 120.02 380.95 6.06 59 6799.77
9 119.25 0 6.02 59 6757.6
10 119.22 313.05 6 59 6702.99
11 120.45 0 6 59 6731.61
12 120.45 0 6 59 6739.28
13 120.12 541.18 5.95 59 6676.66
14 119.91 0 5.95 59 6670.47
15 119.91 0 5.95 59 6670.47
16 119.95 0 5.95 59 6671.65
17 119.81 223.51 5.99 59 6709.78
18 120.69 200.18 6.04 59 6788.98
19 119.78 341.51 5.97 59 6687.73
20 120.02 0 6 59 6726.59
21 126.13 0 6 59 6906.84
22 164.77 0 7.35 59 9641.71
23 141.58 0 5.99 59 7352
24 142.3 466.11 6.02 59 7405.13
25 142.87 406.22 6.01 59 7411.29
26 142.65 0 6 59 7394.18
27 142.96 0 6 59 7403.32
28 143.47 373.16 6 59 7418.37
29 143.55 0 5.97 59 7388.94
30 144.23 0 6 59 7440.79
31 145.67 114.89 6 59 7504.82
32 144.94 258.93 5.97 59 7429.95
33 143.43 565.83 5.91 59 7322.32

34 294.44 690.74 12.12 59 17371.96
35 146.45 325.19 6.02 59 7527.55
36 147.48 0 6 59 7536.66
37 296.38 319.76 12.04 59 17486.42
50
Casi todos los lotes cumplían la primera fórmula (VT=SXA), pero los lotes
001, 034,037 no cumplían la condición para aplicar la primera fórmula, así
que se usó la segunda (VT = 0.5 x A x (S + 3 x f 2)).
Luego para determinar el valor de edificación se sacó los valores de la

tabla de valores unitarios que se encuentra en el anexo, sabiendo que las
categorías del predio registran como cada valor económico.
Cuadro N°17: Valor de edificación de la manzana 015
lote area_terreno area_Constr. frente lote arancel valor del terreno valor edific.
1 615.74 1847.22 71.12 59 36328.66 548.11
2 119.5 215.53 5.95 59 6658.37 672.9
3 120.47 118.12 6.04 59 6782.49 623.9
4 120.14 405.83 5.95 59 6677.25 635.11
5 119.42 425.13 5.95 59 6651 672.9
6 120.02 236.11 6.04 59 6769.21 584.87
7 119.42 0 5.95 59 6651 0
8 120.02 380.95 6.06 59 6799.77 598.38
9 119.25 0 6.02 59 6757.6 0
10 119.22 313.05 6 59 6702.99 637.98
11 120.45 0 6 59 6731.61 0
12 120.45 0 6 59 6739.28 0
13 120.12 541.18 5.95 59 6676.66 640.87
14 119.91 0 5.95 59 6670.47 0
15 119.91 0 5.95 59 6670.47 0
16 119.95 0 5.95 59 6671.65 0
17 119.81 223.51 5.99 59 6709.78 834.8
18 120.69 200.18 6.04 59 6788.98 765.29
19 119.78 341.51 5.97 59 6687.73 888.97
20 120.02 0 6 59 6726.59 0
21 126.13 0 6 59 6906.84 0
22 164.77 0 7.35 59 9641.71 0
23 141.58 0 5.99 59 7352 0
24 142.3 466.11 6.02 59 7405.13 865.03
25 142.87 406.22 6.01 59 7411.29 867.28
26 142.65 0 6 59 7394.18 0
27 142.96 0 6 59 7403.32 0
28 143.47 373.16 6 59 7418.37 754.98
29 143.55 0 5.97 59 7388.94 0
30 144.23 0 6 59 7440.79 0
31 145.67 114.89 6 59 7504.82 874.98
32 144.94 258.93 5.97 59 7429.95 789.98
33 143.43 565.83 5.91 59 7322.32 894.03
34 294.44 690.74 12.12 59 17371.96 938.02
35 146.45 325.19 6.02 59 7527.55 983.08
36 147.48 0 6 59 7536.66 0
37 296.38 319.76 12.04 59 17486.42 785.76
51
Seguidamente se calcula y se obtiene el voc que es valor de obras

complementarias basándonos en el codificador de obras complementarias
(ver anexo), para cada predio saliendo como aproximado los siguientes
valores:
Cuadro N°18: Valor de obras complementarias de la manzana 015
lote valor del terreno valor edific. VOC

1 36328.66 548.11 3805.9
2 6658.37 672.9 5693.8
3 6782.49 623.9 4872.1
4 6677.25 635.11 4825
5 6651 672.9 3827
6 6769.21 584.87 6739.07
7 6651 0 480.9
8 6799.77 598.38 4281.19
9 6757.6 0 0
10 6702.99 637.98 1005.87
11 6731.61 0 0
12 6739.28 0 0
13 6676.66 640.87 3729.45
14 6670.47 0 0
15 6670.47 0 0
16 6671.65 0 0
17 6709.78 834.8 4583.98
18 6788.98 765.29 4729.98
19 6687.73 888.97 3847.9
20 6726.59 0 0
21 6906.84 0 0
22 9641.71 0 0
23 7352 0 0
24 7405.13 865.03 5621.89
25 7411.29 867.28 5429.9
26 7394.18 0 0
27 7403.32 0 0
28 7418.37 754.98 7628.87
29 7388.94 0 0
30 7440.79 0 0
31 7504.82 874.98 6528.98
32 7429.95 789.98 7629.98
33 7322.32 894.03 5463.98
34 17371.96 938.02 5628.78
35 7527.55 983.08 5489.89
36 7536.66 0 0
37 17486.42 785.76 5632.9
Finalmente se aplica la formula final para hallar el valor total del predio,
como se muestra en la siguiente tabla:
52
Cuadro N°19: Valor total del predio de la manzana 015
VALOR TOTAL DEL

lote valor del terreno valor edific. VOC PREDIO
1 36328.66 548.11 3805.9 40682.67

2 6658.37 672.9 5693.8 13025.07
3 6782.49 623.9 4872.1 12278.49
4 6677.25 635.11 4825 12137.36
5 6651 672.9 3827 11150.9
6 6769.21 584.87 6739.07 14093.15
7 6651 0 480.9 7131.9
8 6799.77 598.38 4281.19 11679.34
9 6757.6 0 0 6757.6
10 6702.99 637.98 1005.87 8346.84
11 6731.61 0 0 6731.61
12 6739.28 0 0 6739.28
13 6676.66 640.87 3729.45 11046.98
14 6670.47 0 0 6670.47
15 6670.47 0 0 6670.47
16 6671.65 0 0 6671.65
17 6709.78 834.8 4583.98 12128.56
18 6788.98 765.29 4729.98 12284.25
19 6687.73 888.97 3847.9 11424.6
20 6726.59 0 0 6726.59
21 6906.84 0 0 6906.84
22 9641.71 0 0 9641.71
23 7352 0 0 7352
24 7405.13 865.03 5621.89 13892.05
25 7411.29 867.28 5429.9 13708.47
26 7394.18 0 0 7394.18
27 7403.32 0 0 7403.32
28 7418.37 754.98 7628.87 15802.22
29 7388.94 0 0 7388.94
30 7440.79 0 0 7440.79
31 7504.82 874.98 6528.98 14908.78
32 7429.95 789.98 7629.98 15849.91
33 7322.32 894.03 5463.98 13680.33
34 17371.96 938.02 5628.78 23938.76
35 7527.55 983.08 5489.89 14000.52
36 7536.66 0 0 7536.66
37 17486.42 785.76 5632.9 23905.08
TOTAL 311793.81 15857.22 107477.31 435128.34
53
4.2 Discusión de resultados

 Para la valoración cualitativa en cuanto a la manzana 013 se tiene
que todos los lotes cuentan con los servicios básicos (agua, luz,
teléfono) ,excepto los terrenos sin construir; siendo que esta zona
ya se encuentra actualmente urbanizada; ahora de los 14 lotes 3
son terreno sin construir, esto es que no tendrán valor económico
en valor de edificación y para obras complementarios; también el
estado de construcción de los predios 9 lotes están en buen estado
y dos de ellos son de estado regular.
 En cuanto a los cálculos es decir la valorización cuantitativa que se

realizaron para el sector en estudio alameda del pinar del distrito de
comas tiene un fin económico, siendo que la municipalidad de
comas debe tener en cuenta cuanto es el ingreso promedio que
cada predio cuenta; como se puede notar que en la manzana 013
cuenta con 14 lotes teniendo una valoración económica total por
todos los predios aproximadamente 177974.12 nuevos soles;
siendo esto es un gran ingreso para el gobierno local, si es que se
da el caso que todos los contribuyentes realicen su pago de
impuesto predial.
 Deduciendo que los lotes 001 y lote 011 de la manzana 013 son los
que mayor valor predial arrojan (ver cuadro nª12).
 La valorización cualitativa en cuanto a la manzana 015 se tiene

también el dato que todos los lotes cuentan con servicios básicos
excepto los terrenos sin construir que son un total de 16.
 El estado de construcción en cuanto a los predios de la manzana

015 la mayoría están en buen estado es decir sus construcciones
se mantienen, muy aparte que es una urbanización que tiene pocos
años de antigüedad; y 4 predios se encuentran en regular estado.
 Los resultados de la valorización cuantitativa de la manzana 015

cuyo lotes catastrales son 37 hubo un mayor resultado en cuanto al
54
valor cuantitativo es decir nos basamos mayormente en la tasación

económica, uno de los factores es debido a que es una manzana
mas grande, esto es debido a la mayor cantidad de lotes que hay.
Entonces se obtuvo un valor total de s/.435128.34, siendo que este
es un monto bastante sustancioso por lo que el gobierno local
debería ponerse las pilas para hacerlo posible.
 De la manzana 015 los lotes 001 y el lote 034 son los lotes con
mayor valoración económica, esto es que se debe tener en cuenta
el seguimiento en cuanto a recaudación tributaria de estos lotes.
 Hay lotes que no tienen construcción tanto en la manzana 013

como en la manzana 015; estos tienen valor de terreno, pero no
tienen valor de edificación ni valor de obras complementarias, salvo
el caso que puedan tener cercos que tiene un valor económico
como se observa en el cuadro de obras complementarias (ver
anexo )
 Si hacemos un total de valorización cuantitativa en cuanto a ambos

lotes obtendremos una suma total muy sustanciosa, así como se
muestra en el cuadro siguiente:
Cuadro N°20: Valorización cuantitativa total

nª valor total Valor total de
manzana voc VTP(s/.)
lotes terreno edi.
13 14 114410.45 8986.52 54577.15 177974.12
15 37 311793.81 15857.22 107477.31 435128.34
Total 51 426204.26 24843.74 162054.46 613102.46
 Sí agrupamos las dos manzanas se obtendrá un monto de s/.

613102.46 con respectos a los predios levantados, esto en
resumen quiere decir que hacer un proyecto de catastro es
rentable ya que no solo trae beneficios de actualización sino de
generación e ingreso económico para la municipalidad de comas.
55
5 CONCLUSIONES:
 Realizar un levantamiento catastral en la urbanización alameda del

pinar del distrito de comas suele ser muy rentable ya que generara
un ingreso económico muy sustancioso al gobierno local, siendo
esto como un precedente para que puedan realizar el
levantamiento catastral en todo el distrito.
 El catastro es muy importante ya que se actualizara la base gráfica

y alfanumérica de la zona levantada, en este caso la urbanización
alameda del pinar; esto tiene que ser almacenado y repartida e
informada con todas las áreas de la municipalidad a fin de que si
esta información se pierde (como sucede en muchos casos) no
vuelvan a tener un levantamiento de cero y no genere la molestia
de los contribuyentes.
 Se ha realizado la valoración cualitativa y cuantitativa que generan

las zonas de la urbanización alameda del pinar y con esta
información puede utilizarse también como un punto de partida de
generar un plan de ordenamiento territorial en el distrito ya que se
obtendrá información a detalle actualizada como actividades
económicas, uso actual de suelo, etc.; todo lo concerniente al
P.O.T.
56
6. RECOMENDACIONES
 Se debe contar con una información catastral integral con el fin de

obtener una información actualizada territorial que servirá tanto
para los contribuyentes como para el gobierno local.
 Antes de realizar un proyecto de levantamiento catastral se debe

tener en cuenta que las herramientas y la tecnología es muy
importante así como los ambientes a donde hacer gabinete, por
ello se debe equipar y ambientar un espacio para que se pueda
obtener una mejor información y el personal pueda estar cómodo.
57
7. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS.
-Rocío Eva Gutiérrez Abarca (2004). nuevo sistema de gestión del catastro
municipal para obtener el grado de maestro con mención en gestión y
administración de la construcción-universidad nacional de ingeniera.
-Iris Rogelia Ovalle, Joaquín Riva Caballero (2011) .Plan catastral del distrito
de Pampamarca provincia de la unión-departamento de Arequipa, para optar el
título profesional de ingeniero civil-Universidad Ricardo Palma.
-CPC IBEROAMERICA (2008).El Avaluó Catastral en Iberoamérica –DATA

CATASTRO.
-ALFARO DÍAZ Javier (2006). El Catastro y el Planeamiento Urbano en el

Perú. Lima –Perú. http://www.inicam.org.pe.
-TROUBOUL, Mónica (2004). El Catastro desde el Aspecto Histórico Argentina.

http://www.fi.uba.ar.
-Gobierno municipal de Quitupán, Jal. (2013).manual de operaciones del

departamento de catastro. México.
https://transparencia.info.jalisco.gob.mx/sites/default/files/DEPARTAMENTO%2
0CATASTRO%20MANUAL%20DE%20OPERACIONES.pdf.
-ROSALBA KU LOPÉZ (2016).Dirección de catastro municipal. VIII H.

Ayuntamiento de Loreto, Baja California Sur, México.
http://loreto.gob.mx/index/node/36
58
8. ANEXOS
 Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones para la Costa.
Vigente desde el 01 al 30 de Abril del 2018. Resolución Ministerial Nº
415-2017-VIVIENDA - Fecha publicación en Diario El Peruano: 30-oct-
2017 Resolución Jefatura Nº 101-2018-INEI- (01-abril-2018) - IPC del
mes de marzo del 2018.
Cuadro N°21: Cuadro de Valores Unitarios Oficiales
59
60
Cuadro N°22: TABLA DE VALORES UNITARIOS DE OBRAS

COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES 2018
Descripción de las
obras Unidad V.U. 2018 S/
complementarias e
Item medida
instalaciones fijas Descripción componente
y permanentes
1 Muros perimetricos Muro de concreto armado que incluye m2 341.75
o cercos armadura y cimentacion.
2 Muros perimetricos Muro traslucido de concreto armado y/o m2 295.88
o cercos metalico que incluye cimentacion.
3 Muros perimetricos Muro de ladrillo con columnas de m2 277.40
o cercos concreto armado y/o metalicas que
incluye cimentacion h. (altura) mayor
a 2.40 m.
o cercos concreto armado y/o metalicas que
incluye cimentacion. h. hasta 2.40 m.

o cercos concreto armado Solaqueados h. hasta
2.40 m.
6 Muros perimetricos Cerco de fierro/aluminio m2 139.96
o cercos
7 Muros perimetricos Muro de ladrillo o similar que incluye m2 144.51
o cercos cimentacion.
8 Muros perimetricos Muro de adobe, tapial o quincha m2 101.21
o cercos
9 Portones y puertas Puerta de fierro, aluminio o similar de h. m2 436.00
2.20 m. con un ancho de hasta 2.00 m.
10 Portones y puertas Puerta de fierro con plancha metalica m2 406.05
de h. 2.20 m. con un ancho mayor a
2.00 m.
11 Portones y puertas Portón de fierro con plancha metalica m2 330.22
con una h. mayor de 3.00 m hasta
4.00 m.
12 Portones y puertas Puerta de madera o similar de h=2.20 m2 327.04
m. con un ancho de hasta 2.00 m.
13 Portones y puertas Puerta de madera o similar de h=2.20 m2 304.86
m. con un ancho mayor a 2.00 m.
14 Portones y puertas Porton de fierro con plancha metalica m2 291.31
con una h. hasta 3.00 m.
15 Portones y puertas Porton de fierro con plancha metalica m2 257.26
con una altura mayor a 4.00 m.
16 Tanques elevados Tanque de concreto armado con m3 955.25
capacidad hasta 5.00 m3.
capacidad mayor de 5.00 m3.
18 Tanques elevados Tanque elevado de asbesto/cemento/ m3 890.66
plastico/fibra de vidrio/polietileno mayor
de 1.00 m3.
capacidad mayores a 15.00 m3.
20 Tanques elevados Tanque elevado de asbesto/cemento/ m3 639.88
plastico/fibra de vidrio/polietileno
capacidad hasta 1.00 m3.

21 Cisternas, pozos Tanque cisterna de asbesto cemento, m3 936.48
sumideros, tanques plastico, fibra de vidrio o Polietileno
septicos capacidad mayor de 1.00 m3.

22 Cisternas, pozos Cisterna de concreto armado con m3 984.70
sumideros, tanques capacidad hasta 5.00 m3.
septicos
61
Descripción de las obras
complementarias e Unidad V.U. 2018 S/
instalaciones fijas medida
Item y permanentes Descripción componente
23 Cisternas, pozos Cisterna de concreto armado m3 810.15
con
septicos
con
septicos
25 Cisternas, pozos Cisterna, pozo de ladrillo m3 708.50
tarrajeado.
sumideros, tanques
septicos
con
sumideros, tanques capacidad mayor de 20.00 m3.
septicos
27 Cisternas, pozos Tanque de asbesto cemento, m3 586.46
plastico,
sumideros, tanques fibra de vidrio o polietileno con
septicos capacidad hasta 1.00 m3.
28 Piscinas, espejos Piscina, Espejo de agua m3 1,043.30
concreto
de agua armado con mayolica con
capacidad
hasta 5.00 m3.
29 Piscinas, espejos Piscina, Espejo de agua m3 887.90
concreto
capacidad
hasta 10.00 m3.
30 Piscinas, espejos Piscina, Espejo de agua m3 826.49
concreto
capacidad
mayores a 10.00 m3.
31 Piscinas, espejos Piscina de ladrillo kk con m3 608.72
pintura.
de agua
32 Losas deportivas, Losa de concreto armado m2 122.74
espesor 4”
estacionamientos,
patios de maniobras,
superficie de
rodadura, veredas
33 Losas deportivas, Asfalto espesor 2” m2 86.87
estacionamientos,
superficie de
rodadura, veredas
34 Losas deportivas, Losa de concreto espesor hasta m2 93.21
4”
estacionamientos,
superficie de
rodadura, veredas
35 Losas deportivas, Concreto para veredas espesor m2 74.86
4”
estacionamientos,
superficie de
rodadura, veredas
36 Hornos, chimeneas, Horno de concreto armado con m3 1,164.10
incineradores enchape de ladrillo refractario.
37 Hornos, chimeneas, Horno de ladrillo con enchape m3 989.61
de ladrillo
incineradores refractario.
38 Hornos, chimeneas, Horno de adobe m3 299.17
incineradores
39 Torres de vigilancia Estructura de concreto armado und 4,709.06
que
1/ incluye torre de vigilancia.
40 Torres de vigilancia Estructura de concreto armado und 2,956.83
no
1/ incluye torre de vigilancia.
41 Bovedas Boveda de concreto armado m3 1,163.78
62
reforzado
42 Balanzas Balanza industrial de concreto m3 605.65
armado
industriales
43 Postes de Poste de concreto/Fierro que und 1,539.78
incluye
alumbrado un reflector
44 Bases de soporte de Dados de concreto armado m3 1,266.48
maquinas
45 Cajas de Registro Caja de registro de concreto de und 232.89
24”x24”
de Concreto
12”x24”
de Concreto
10”x20”
de Concreto
48 Buzón de Concreto Buzón de Concreto und 1,790.62
49 Parapeto Parapeto Ladrillo KK, de m2 147.73
cabeza, C/C,
S/V, S/S, C/R, S/P, H=0.80M
50 Parapeto Parapeto Ladrillo KK, de soga, m2 120.44
C/C,
S/V, S/S, C/R, S/P, H=0.80M
51 Parapeto Parapeto Ladrillo KK, de m2 103.18
cabeza, C/C,
S/V, S/S, S/R, S/P, H=0.80M
52 Parapeto Parapeto Ladrillo KK, de soga, m2 65.34
C/C,
S/V, S/S, S/R, S/P, H=0.80M
53 Rampas, Gradas Escalera de Concreto Armado m3 4,427.18
C/
y Escaleras de Acabados
Concreto
54 Rampas, Gradas Escalera de Concreto Armado m3 3,629.65
S/
y Escaleras de Acabados
Concreto
63
Fotos tomadas de la manzana 013

Lote 001
Imagen 2: Manzana 013, Lote 001
64
Lote 002
Lote 003 lote 004
Imagen 4: Manzana 013, Lote 003 Imagen 5: Manzana 013, Lote 004
Lote 005 Lote 006
65
Lote 007 Lote 008
Lote 009 Lote 010
Lote 011 Lote 012
66
Lote 013 Lote 014
F
o
t
o
s
t
o
m
a
d
a
s
d
e
l
a
Imagen 16: Manzana 014
67

Lote 001
Lote 002 lote 003
Lote 004 lote 005
68
Lote 006 lote 007
Lote 008 lote 009
Lote 010 lote 011
69
Lote 012 lote 013
Lote 014 lote 015
Lote 016 lote 017
70
Lote 018 lote 019
Lote 020 lote 021
Lote 022 lote 023
71
Lote 024 lote 025
Lote 026 lote 027
Lote 028 lote 029
72
Lote 030 lote 031
Lote 032 lote 033
Lote 034 lote 035
73
Lote 036 lote 037
74

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Aportes cuantitativos y cualitativos del levantamiento catastral en

la urbanización alameda del pinar del distrito de comas.

UNIVERSIDAD NACIONAL MAYOR DE SAN

E.P. INGENIERÍA GEOGRÁFICA

Para obtener el Título Profesional de INGENIERO GEÓGRAFO

1.1 Ubicación espacial 10

1.2 Descripción de la problemática 12

1.3 Formulación del problema 12

1.4 Justificación de la investigación 13

1.5 Objetivos de la investigación 14

2.2 Antecedentes de la investigación 22

2.3 Bases teóricas 26

3.1 Procedimiento de la investigación 34

4.2 Discusión de resultados 49

LISTA DE IMAGENES PÁGINA

Imagen 1: Ubicación espacial del distrito de Comas 11

Imagen 2: Manzana 013, Lote 001 64

Imagen 27: Manzana 015, Lote 011 69

LISTA DE CUADROS PÁGINA

LISTA DE GRÁFICAS PÁGINA

Durante muchos años se ha tenido en cuenta que la mayor finalidad por

Cabe resaltar que el proyecto de catastro tiene un sinfín de propósitos,

Los gobiernos locales es decir las municipalidades, cuando se realiza este

Teniendo muy en claro que este proyecto de investigación que se

Dicha información y base de datos que estará actualizada, nos permitirá

1.1 Ubicación espacial

 Norte: Distritos de Carabayllo y Puente Piedra.

El distrito de Comas se encuentra localizada en Lima Norte a 12 Km de

1.2 Descripción de la problemática

Actualmente en el Perú y sobre todo en los gobiernos locales no se está

Muchas veces después de hacer un levantamiento catastral y que en

1.3 Formulación del problema

¿Cómo se logrará generar los aportes cuantitativos y cualitativos del

 Que metodología adecuada se debe utilizar para hacer una

 Cuáles serían los aportes cualitativos generados y analizados

 Qué tipo de sensibilización se debe realiza ante la población que

 Qué tipo de programas y base de datos se utilizará para analizar,

1.4 Justificación de la investigación

Como ya se refirió durante años inclusive actualmente la finalidad

intervenir (población y gobierno local) tengan como finalidad principal el

1.5 Objetivos de la investigación

 Generar los aportes cuantitativos y cualitativos mediante el

 Realizar un levantamiento topográfico a nivel de manzanas en la

 Realizar charlas de sensibilización, propagandas y reuniones con

 Actualizar la base grafica del distrito de comas para tomar como

ordenamiento territorial, seguridad ciudadana y otros programas en

 Actualizar la base alfanumérica es decir la base de datos que se

 Implementar a todo el personal con todos los materiales y

 Integrar, procesar, validar y administrar la información cualitativa

Comas, es hoy el tercer distrito con mayor número de habitantes de Lima

Cuadro nª1: cuadro comparativo de distrito lima norte, proyección al 2021

Fuente: INEI-Censos Nacionales 2007:XI Población y VI de vivienda

Cuadro nª2: características territoriales y demográficas del distrito de

Fuente:INEI-Censos Nacionales 2007:XI Poblacion y VI de vivienda

CUADRO nª3: CARACTERISTICAS FISICAS DE LAS VIVIENDAS

FUENTE: INEI – Censos Nacionales 2007: XI Población y VI de Vivienda.

ESTRUCTURA Y DINAMICA POBLACIONAL:

En el año 2010, la población estimada de Lima Metropolitana ascendió a

Comas tiene 512 565 habitantes en el año 2010, el cual representa el

Gráfico nª2: crecimiento poblacional de comas

Fuente: INEI 2010

La población del distrito de Comas, así como la población de todo Lima

Una variación creciente del indicador de la pobreza en el distrito de