www.JinProperti.

Info - Jaman saya masih sekolah SMP dulu (tahun 1986), saya pernah diajak pergi
'menggelandang' sama 3 teman sekelas yang lain pada saat libur sekolah. Kami berempat siswa
SMPN 12 Srondol Wetan Semarang. Dan kami berencana berpetualang ke Solo. Modal kami pas-
pasan (saya tak ingat persis berapa uang saku yang kami bawa). Dan saya juga tak ingat persis
bagaimana bisa dapat ijin dari orang tua untuk pergi keluar kota selama beberapa hari dengan modal
cekak. Apakah ijin beneran atau bohong dengan sebuah alasan saya lupa.

Kami berangkat menumpang truck terbuka yang dihadang di traffic light. Makanan kami hanya mie
instan tak dimasak, hanya diremas-remas sampai remuk dan dimakan garing. Buat membeli makan,
kami mengamen dari satu rumah ke rumah lainnya (kami memang membawa gitar). Jaman itu belum
musim mengamen di traffic light. Dan gaya ngamen kami gentleman. Meski sudah dikasih uang, kami
tidak buru-buru pergi dan tetap menyelesaikan lagunya secara penuh. Pengalaman yang agak unik,
kami ngamen di sebuah rumah bukan dibayar uang tapi dikasih perangko gambar pak Harto, hehehe
...

Saya belum bisa main gitar waktu itu. Jadi tugas saya adalah menyanyi. Lagu hafalan saya adalah
'Diana' nya Koes Plus. "Diana Dianaa kekasihku, bilang pada orang tuamu. Cincin yang bermata jeli
itu, tanda cinta kasih untukmu ...."

Kami tidurnya bukan di hotel atau losmen, tapi di mushola atau masjid. Tanpa alas tidur, bantalnya
adalah tas ransel kami yang berdebu. Tapi asyiik tuh ...

Sobat properti, kami pergi menggelandang tanpa bawa duit yang cukup, tanpa pernah tahu berapa
kebutuhan biaya yang kami perlukan selama di Solo. Gacuk nggelundung, asal pergi saja. Dan setelah
3 malam menggelandang di Solo saya bisa pulang kembali ke Semarang dalam keadaan tetap hidup
dan sehat, malah uang yang ada di kantong saya lebih banyak dibanding pada saat berangkat, hehee ..

Sobat properti, jurus 'gacuk nggelundung' (asal nggelinding) seperti yang saya ceritakan diatas jelas
tak mungkin anda lakukan disaat mau mengembangkan sebuah proyek properti. Anda mesti
mengkalkulasi dengan jelas semua kebutuhan modal yang diperlukan supaya proyek anda bisa
berjalan lancar tanpa hambatan dan menghasilkan laba di akhir proyek.

Beberapa sobat properti menanyakan kepada saya, bagaimana menghitung besaran kebutuhan modal
untuk memulai proyeknya. Modal yang cukup untuk menjamin proyeknya tidak macet ditengah jalan.
Tapi juga ada syarat bahwa modalnya jangan terlalu besar, supaya tak terlalu sulit mengadakannya.

Nah, berikut mau saya jelaskan beberapa kebiasaan yang saya lakukan jika diminta menghitung
kebutuhan modal sebuah proyek properti ;

A. MODAL TANAH
Ini adalah item terpenting dalam bisnis properti, yaitu pengadaan lahan. Jika lahan harus dibeli
hardcash, sudah pasti modal anda bengkak. Tapi jika anda berhasil mendapat deal lahan dengan
payment yang lunak, maka itu mereduksi secara signifikan besaran modal yang harus anda keluarkan.

Beli lahan hard cash tidak disarankan. Lebih baik anda mengusahakan deal yang lunak, yaitu DP max
15% dan sisanya dilakukan pengakuan hutang dan dibayar bertahap mulai bulan ke 7 dan seterusnya
sampai lunas. Bahasan detail soal ini ada di artikel yang lain. Yang pasti apapun deal yang anda
lakukan terkait lahan, maka kondisi riil itulah yang anda masukkan dalam Rekapitulasi Menghitung
Kebutuhan Modal.

Masukkanlah juga dalam item Perolehan Lahan ini biaya-biaya sebagai berikut ;

A.1. Biaya Notaris;

AJB PPAT atau Pelepasan Hak atau PPJB dilengkapi Kuasa-Kuasa. Mungkin juga ada akta
Pengakuan Hutang. Biaya notaris budgetkan saja 0,6% dari nilai transaksi.

A.2. Biaya Sertifikasi;

Jika lahan masih girik atau letter alias belum sertifikat, maka anda mesti menganggarkan biaya
sertifikasi yang kisaran Rp 12.000 s/d Rp 15.000 per meter persegi lahan. Mungkin juga lahan harus
dilakukan penggabungan dari beberapa sertipikat menjadi 1 sertipikat induk, yang biayanya kisaran
Rp 5 juta per bidang sertipikat yang digabung. (Misal; 5 sertipikat digabung jadi 1 sertipikat induk,
maka biayanya adalah 5x5jt = 25jt).

A.3. Pajak;
Saat transaksi jual beli pasti ada BPHTB (5% x [harga AJB - 60 juta])yang harus dibayar oleh kita
selaku pembeli. Bahkan tak jarang penjual terima beres dan kita terpaksa juga menanggung
pembayaran PPH Final (5% x harga AJB) yang seharusnya menjadi kewajiban penjual.

A.4. Mediator;
Kita sebagai pembeli terkadang juga mesti menanggung sebagian fee mediator (misal; 0.5% atau 1%).
Semua tergantung sikon yang ada saat transaksi.

A.5. Kompensasi;
Mungkin kita mesti membayar kompensasi untuk memakai akses jalan milik warga. Mungkin kita
harus merelokasi petani penggarap lahan atau penghuni liar yang berada di lokasi. Jika memang ada
kewajiban membayar kompensasi, jelas hal ini wajib dianggarkan.

Note; A.1 s/d A.5 harus disediakan semua budgetnya didalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan
Modal. Ditambah semua kewajiban terkait pengadaan tanah yang dibayar sesuai deal yang terjadi.

B. DESAIN DAN PERIJINAN

Semua biaya desain dan perijinan harus dialokasikan 100% dalam Rekapitulasi Menghitung
Kebutuhan Modal.

B.1. Biaya Desain;

Kita mesti menyediakan budget untuk pembuatan gambar desain dan gambar kerja sipil. Untuk desain
arsitektur (denah, tampak, potongan) versi CAD, anggarkan saja Rp 50.000/m2 x luas bangunan.
Untuk gambar kerja sipil, budgetkan saja Rp 50.000/m2 x luas bangunan, maka anda sudah
mendapatkan detail engineering lengkap yang bisa diserahkan ke kontraktor untuk dilaksanakan
pekerjaaannya.

Untuk kepentingan pembuatan brosur marketing, kita juga mesti menyiapkan peta lokasi + siteplan +
denah yang versi warna. Biayanya kisaran Rp 250.000 per gambar. Bagian terpenting untuk versi
marketing adalah pembuatan gambar 3D (3 dimensi) yang budgetnya antara Rp 1 s/d 1,5 juta per
gambar.

B.2. Biaya Perijinan

Output terakhir dari proses perijinan adalah IMB (Ijin Mendirikan Bangunan), dan semua tahapan
yang harus ditempuh sebelum itu hanyalah prosedur menuju IMB, yaitu;

- Ijin Prinsip/Ijin Lokasi; budget Rp 3000 s/d 5000 per meter persegi x luas lahan. Jika luasan lahan
kecil (dibawah 5000 m2) maka budgetnya jauh lebih besar. Tak ada patokan resmi soal ini karena
semuanya 'biaya siluman' dan tergantung anda mengurus ijin di daerah mana.

- UKL/UPL; budgetnya kisaran Rp 20 s/d 30 juta untuk pembuatan dokumen UKL/UPL. Tapi jika
lahan anda diatas 5 ha dan mesti membuat AMDAL, biayanya bisa mencapai 75 s/d 100 juta.
- Siteplan; budget pengesahannya kisaran Rp 10 s/d 25 juta jika lahan anda tak lebih dari 3 ha.

- Retribusi Lahan Makam; budgetnya kisaran 2% x NJOP x luas lahan yang akan dikembangkan.

Note; jika anda mau membuat budget perhitungan Biaya Perijinan versi Quick Count, budgetkan saja
Rp 10.000/m2 x luas lahan yang dikembangkan, jika luasan besar. Jika luasan hanya kecil (dibawah
5000 m2) cukup dianggarkan 75 juta saja. Khusus DKI saya no comment, karena biayanya mahal
sekali.

C. BIAYA DIBAYAR DIMUKA (Overhead Cost)

C.1. Pengadaan Ruang Kantor dan Inventaris Kantor
Kita mesti menyewa ruang kantor selama 1 tahun dan dilengkapi dengan perlengkapan kantor yang
memadai, yaitu; meja kursi lemari, komputer printer fax, AC, dll. Budget sewa ruang kantor cukup
anggarkan 1 tahun saja, karena sewa tahun ke 2 dst (jika perlu) akan berasal dari perputaran cashflow.
Atau kita pindah kantor ke bangunan yang ada di proyek.

C.2. Operasional Kantor

Budgetkan saja berapa estimasi biaya untuk operasional bulanan, yaitu; bayar listrik, bayar air, bayar
telepon, bayar internet, belanja stationery, belanja rumah tangga kantor dll. Misalkan estimasinya
adalah 7,5 jt/bulan, maka sediakan budget untuk 6 bulan pertama.

C.3. Gaji Karyawan

Buat estimasi membayar semua gaji karyawan (termasuk gaji anda) setiap bulan, dan sediakanlah
budget gaji untuk 6 bulan pertama.

C.4. Promosi Pemasaran

Hitung dan anggarkan semua budget pemasaran untuk kebutuhan selama 6 bulan pertama saja.
Bahkan untuk biaya yang besar seperti pembuatan billboard dan signboard yang ijinnya 1 tahun, harus
anda sediakan budgetnya di awal juga.

D. BIAYA PEMATANGAN LAHAN

(Infrastruktur dan Utilitas)
Tak mungkin konsumen tertarik membeli produk yang anda pasarkan jika tak ada aktivitas fisik di
lapangan. Karena itu pastikan kita menyediakkan budget untuk kebutuhan pematangan lahan selama 6
bulan pertama.

D.1. Grading Plan

Jika lahan anda memerlukan cut and fill, sudah pasti pekerjaan ini harus dituntaskan 100% dimuka.
Termasuk pembuatan talud atau DPT (dinding penahan tanah) jika ada beda level dengan lahan
disebelahnya.

D.2. Utilitas
Jaringan induk listrik dan jaringan induk air wajib disediakan budgetnya. Saya sarankan anda
menanam jaringan induk listrik + air di area lahan yang akan anda pasarkan dalam 1 tahun pertama.
Lahan sisanya dilanjutkan pengerjaannya di tahun kedua saja. Kalau lahan anda kecil (dibawah 2 ha),
tentu saja budget untuk utilitas listrik dan air harus disediakan sekaligus 100% dari total budget.

D.3. Infrastruktur Lainnya

Pekerjaan jalan, saluran, gerbang, taman, pagar keliling, fasos/fasum dll harus dikerjakan dan tuntas
bersamaan dengan selesainya proyek. Akan tetapi dalam hal menetapkan Rekapitulasi Menghitung
Kebutuhan Modal cukup disediakan budget yang diperlukan dalam 6 bulan pertama saja. Jika
proyeknya berdurasi 12 bulan, maka budget 6 bulan setara 50% biaya pematangan lahan keseluruhan.
Tapi jika durasi proyek anda misalnya 4 tahun, maka budget 6 bulan infra hanya setara 12,5% saja
dari biaya pematangan lahan keseluruhan.

E. BIAYA BANGUNAN
Berapa budget biaya bangunan yang harus anda sediakan dalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan
Modal? Harus setara dengan target penjualan selama 1 bulan. Misalnya anda dalam 1 bulan
mentargetkan penjualan 5 unit. Dan breakdownnya adalah T-36 = 3 unit ditambah T-54 = 2 unit.
Maka anda harus menyediakan budget biaya bangunan untuk membangun 5 unit bangunam tersebut.

F. LAIN - LAIN
Yang dimaksud lain-lain adalah biaya pendukung yang wajib tersedia diluar item A s/d E diatas,
yaitu;

F.1. Biaya Split Sertipikat

Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 6 bulan pertama mesti dipecahkan
sertipikatnya terlebih dahulu. Biaya split untuk RSH kisaran 1jt/bidang. Tapi kalau bukan rumah
murah, bervariasi antara 2,5 s/d 4jt per bidangnya.

F.2. Biaya Sambung Listrik dan Air

Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 2 bulan pertama mesti disediakan budgetnya
untuk sambung listrik dan sambung air. Kenapa bukan seperti sertipikat yang harus disediakan budget
6 bulan langsung? Karena mengurus sambung listrik dan air hanya memakan waktu 2-3 minggu saja.
Jadi biaya sambung listrik air selanjutnya bisa berharap dari perputaran cashflow yang ada.

F.3. Biaya Ijin Mendirikan Bangunan

Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 6 bulan pertama mesti diurus dulu IMB nya.
Mengingat urusan IMB termasuk sulit karena berhadapan dengan birokrasi Pemda, maka kita sekali
urus mesti banyak sekalian. Besarnya retribusi IMB masing-masing daerah berbeda. Kalau mau
estimasi, masukkan saja budget 30.000/m2 x luas bangunan x jumlah unit yang diurus. Selain biaya
resmi mesti disediakan juga biaya taktis kisaran 25% dari total retribusi resmi.

*** Jin Properti | 25DCAE68 ***

Akumulasi penjumlahan dari semua budget di item A s/d F diatas adalahKEBUTUHAN

MODAL minimal yang harus anda siapkan untuk memulai proyek anda. Saya memakai rasio
konservatif karena menyediakan nyawa selama 6 bulan dalam pelaksanaan proyek dijamin aman.

Bagaimana dengan nyawa di bulan ke 7 dan seterusnya? Itu adalah seni mengelola cashflow, dimana
proyek anda akan bertahan hidup dari perputaran uang yang masuk. Genjot uang masuk, saring uang
keluar.

Kunci utamanya adalah kemampuan proyek anda dalam memasarkan produknya. Semakin banyak
penjualan, maka piutang yang dicatat juga menggelembung dan itu adalah potensi penerimaan.
Usahakan anda menjual produk perumahan ke konsumen jangan dengan skim bayar uang muka yang
panjang, akan tetapi cukup maksimal 4 - 5 bulan saja. Supaya di bulan ke 6 sudah bisa direalisasi akad
kredit dan terjadi pencairan dalam jumlah yang signifikan ke saldo kasbank kita.

Beberapa jurus yang bisa anda lakukan untuk membantu menyehatkan cashflow dalam 6 bulan
pertama adalah ;

Menjual produk dengan harga buntung, dan dalam jangka waktu yang disepakati kita berikan jaminan
dibeli kembali dengan return menarik. Misal; menjual T-36/72 dengan harga 150 juta, dan dalam
waktu 12 bulan kita menjamin siap membeli kembali dengan harga (+ 30%) menjadi 195 juta. Ini
sasarannya adalah investor pemburu return tinggi.

Jika anda ketemu dengan end user (bukan investor), maka jurusnya adalah memberi diskon tinggi
tetapi penyerahan bangunan sengaja dibikin lama. Delay (menunda) penyerahan dimaksudkan untuk
memakai uang yang masuk guna membangun unit-unit lainnya yang dibeli dengan skim KPR. Misal;
harga asli 200 juta, dipotong diskon 30% menjadi 140 juta, dan dijanjikan penyerahan di bulan ke 15.
Artinya duit masuk bisa diputar-putar dulu selama 10 bulan. Lumayan buat membantu cashflow.

Jurus menjual produk dengan harga buntung kepada investor dan jurus memberi diskon besar tetapi
menunda penyerahan jangan dilakukan terhadap rumah stok yang dibangun, tetapi harus memilih
kavling lain yang masih kosong. Khusus rumah stok yang dibangun dialokasikan kepada pembeli
sistem KPR yang nanti dikejar realisasi akad kreditnya.

Jurus mengamankan cashflow sekaligus menekan kebutuhan modal bisa anda lakukan juga dengan
memanfaatkan kontraktor. Berharap dapat kontraktor full financiring yang 100% membiayai proyek
anda serasa mimpi bagi anda yang belum punya reputasi dan track record sekelas Ciputra. Tapi kalau
sekedar cari kontraktor 'semi turnkey' yang kerja 100% dan hanya dibayar 80% (sisa 20% ditunda
sampai akad kredit) itu masih realistis. Lumayan kan bisa menunda 20% biaya bangunan?

Kalau lahan sudah anda miliki 100% atau dimiliki bersyarat *) karena ada pengakuan hutang, anda
punya instrumen kredit konstruksi yang sangat membantu kesehatan cashflow anda, karena
setidaknya biaya bangunan ada yang mengcover yaitu dari kredit perbankan.

KPR Indent juga merupakan kartu truf yang mampu memperpanjang nyawa cashflow anda. Dengan
kondisi bangunan sedang dibangun (in progres) tetapi akad kredit bisa dilakukan dan terjadi pencairan
secara parsial, tentu saja fasilitas KPR indent ini mampu mereduksi kebutuhan modal anda,
setidaknya meringankan beban cashflow proyek.

Nah, sobat properti sudah membaca sharing dari saya perihal MENGHITUNG KEBUTUHAN
MODAL proyek anda. Semoga mampu memberi sedikit pencerahan. Tak setiap kasus bisa pakai
pendekatan menghitung kebutuhan modal seperti diatas. Karena proyek properti memiliki banyak
varian yang complicated. Yang saya bagikan diatas hanyalah kondisi konservatif saja.

Ada koq direktur epilepsi yang butuh nyawa 8 atau 10 bulan supaya proyeknya bisa hidup. Ada juga
praktisi dengan jurus ala jin botol yang diberi nyawa 3-4 bulan mampu survive. Karena bisnis properti
memerlukan seni mengelola cashflow tingkat tinggi dan terkadang ketemu kondisi eksternal yang tak
mampu dilawan dan membuat semua rencana buyar berantakan.

Saya jaman SMP dulu pergi ke Solo 3 hari tanpa bawa uang saku cukup bisa bertahan hidup dan
pulang bawa uang lebih banyak. Tapi anak saya sekarang mau pamit kemah semalam saja saya bekali
duit 250.000 dan malamnya saya suruh sopir mengantar jajanan 1 plastik besar, takut anak saya mati
kelaparan saat berkemah, haahahaha ...

Anda masuk golongan yang mana bro??

Sebenarnya saya punya form/template format Excell berjudul REKAPITULASI MENGHITUNG

KEBUTUHAN MODAL PROYEK PROPERTI yang ada di laptop saya. Tapi berhubung saya
menulis artikel ini sambil sarapan di minggu pagi pakai BB, maaf tak bisa melampirkannya. Jika
berminat sms saja ke 087832511888 / 081315204615 atau invite PIN BB saya 25DCAE68.

Mau lebih mantap lagi? Ikuti saja Workshop Properti 2 hari yang digelar oleh Perguruan Kungfu
Properti. Disana anda diajarkan banyak langsung oleh Suhu JIN PROPERTI yang sudah
berpengalaman selama 18 tahun di bidang ini. Jadwal terdekat; 14-15 September 2013 di Hotel Oasis
Amir JAKARTA.

http://ariwibowojinproperti.blogspot.com/2013/09/cara-menghitung-kebutuhan-modal-
proyek_8484.html