EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUIZ DE DIREITO DA VARA CÍVEL DO FORO

REGIONAL ALTO PETRÓPOLIS DA COMARCA DE PORTO ALEGRE - RS.

Processo n° 001/1.15.0135990-9

LUIZ ANTONINHO BONATTO, CNPJ 95.201.562/0002-90, com endereço

à Rua Deodoro, 63 Bairro Protásio Alves Porto Alegre RS CEP 91130-120, em que é
acionada por COLORTEL S/A SISTEMAS ELETRÔNICOS, igualmente qualificados,
por seu procurador firmatário, inconformado com a veneranda sentença prolatada
por este douto juízo, vem, respeitosamente à presença de Vossa Excelência, com
fundamento no art. 1.009 do CPC, interpor

RECURSO DE APELAÇÃO

consoante as razões expostas na minuta anexa, requerendo seja o mesmo recebido,

autuado e, atendidas as formalidades de estilo, remetido ao Egrégio Tribunal de
Justiça do Rio Grande do Sul para apreciação.

Refere, outrossim, a devida realização do preparo recursal previsto no art.

1.007 do CPC, conforme guia e comprovante de pagamento anexos.
Requer, outrossim, sejam as intimações publicadas exclusivamente em
nome do advogado FELIPE ESPÍNDOLA CARMONA, OAB/RS 60.434, sob pena de
nulidade do ato que assim não o fizer.

Termos em que pede e espera deferimento.

Porto Alegre, 9 de agosto de 2018.

Felipe Espíndola Carmona Rita Carmona Carlos

OAB/RS 60.434 OAB/RS 70.434
 RAZÕES DE APELAÇÃO

EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA

COLENDA CÂMARA CÍVEL

EMÉRITOS DESEMBARGADORES

I – DOS PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE E DO CABIMENTO DO

PRESENTE RECURSO

Por tratar-se a r. decisão proferida pelo MM. Juiz da Vara do Foro

Regional Alto Petrópolis a sentença resta, dessa forma, encerrada a atividade
jurisdicional do Juízo de primeiro grau.

Nesse contexto, o reexame do decisum supracitado só poderá se dar

mediante a interposição de Recurso de Apelação, conforme preceitua o art. 1.009 do
CPC.

Há de ser ressaltado, ainda, que o preparo recursal resta realizado,

consoante guia e comprovante de pagamento anexados.
Consigne-se, outrossim, que presente Apelo é tempestivo, haja vista que
a r. sentença foi disponibilizada no Diário eletrônico em 2/04/2018 (terça-feira).
Portanto, o dies ad quem para interposição do recurso 23/04/2018 (segunda-feira).
 Ademais, verifica-se que o subscritor do presente Recurso
está investido dos poderes legais para a prática dos atos processuais, encontrando-
se dentre os procuradores constituídos pelo Recorrente, conforme se observa no
instrumento de mandato acostado aos autos.

Dessa forma, restam preenchidos os pressupostos de admissibilidade do

presente recurso.

II - SUBSTRATO FÁTICO

Propôs a parte Recorrida demanda de cunho acerca de pretenso

descumprimento contratual pelo Recorrente, em virtude disso, requereu a rescisão
do contrato, com a reintegração liminar dos bens imóveis e respectiva entrega dos
televisores e outros utensílios, bem como da cobrança dos encargos contratuais
vencidos, multa pelo descumprimento deste e pagamento das parcelas vincendas
até o desfecho da demanda, estas acrescidas de juros e correção.

Requereu, o Recorrente e sede de defesa, a total improcedência da

demanda, sendo reconhecido o descumprimento do contrato pelo Recorrido que não
lhe entregou os bens em condição adequada, onerosidade excessiva do contrato
bem como e entregou alguns bens ao Recorrido.
O juízo a quo, após recebimento da inicial, ordenou-se a citação dos
Recorrentes, os quais apresentaram defesa e juntaram documentos, rebatendo
todos os pedidos articulados na inicial, bem como, ao final, pugnando pela total
improcedência da ação.

Instadas as partes acerca das provas que pretendiam produzir, o

Recorrente, juntou documentos e requereu depoimento de testemunhas.

Encerrada a instrução, as partes apresentaram memoriais.

 Após, foram os autos conclusos para a prolação da sentença.

Ao final, sobreveio a sentença de total parcial da demanda, nos termos do

dispositivo abaixo colacionado:

“ANTE O EXPOSTO, em exame desta demanda ordinária promovida por

CARREFOUR COMÉRCIO E INDÚSTRIA LTDA contra LUIZ ANTONINHO
BONATTO – ME e ARNALDO PAROZOTTO, acolho-a em parte, decretando
a rescisão do contrato de locação havido entre as partes consoante
identificado na inicial e documento de fls. 43 e segts, prejudicada a ordem
de desocupação porque ocorrida no curso da lide, e condeno os requeridos
solidariamente no pagamento dos aluguéis e encargos dessa locação
vencidos e em aberto desde Junho/11, bem assim daqueles que venceram
no curso da lide até a imissão da autora na posse do imóvel (fls. 287),
atualizados pelo IGPM e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde
cada vencimento.
Em face do resultado, decaindo a autora de parte mínima do pedido (multa
contratual), imputo no todo aos requeridos o pagamento das custas
processuais, ainda condenando-os em pagar os honorários do patrono da
autora, fixados em 10% do valor final do débito.”

Assim, por não se conformar com a decisão de primeiro grau, o

Recorrente interpõe o presente apelo, visando a reforma do julgado em testilha,
valendo-se dos fundamentos a seguir delineados.

III - DA NECESSIDADE DE REFORMA DA SENTENÇA

EMINENTES JULGADORES,

Em que pese a reconhecida cultura do Juízo de origem, bem como da

proficiência com que o mesmo se desincumbe do mister judicante, e, ainda, sem que
se ofusque o brilhantismo das decisões proferidas pelo Meritíssimo Juiz prolator, há
de ser reformada a decisão ora combatida, porquanto, data maxima venia, proferida
em completo descompasso com a prova coligida aos autos, destoando das normas
aplicáveis à espécie, bem com em total confronto com a uníssona jurisprudência
desta Egrégia Corte e do Colendo STJ, sendo, com o devido respeito, injusta sob o
prisma jurídico, motivo pelo qual não deve prevalecer.

A par disso, certo é que cada magistrado tem sua própria ideologia, esta
formada por livre convicção. Todavia, diante do atual quadro vivenciado pelo direito
processual, não há mais lugar nem espaço para o individualismo - para o que se
denomina de “eu entendo” - mas sim, com o maior respeito, para o que “o colegiado
entende”, em especial aquilo vem sendo adotando por nosso Egrégio Tribunal de
Justiça.

Nesse passo, haja vista o latente error in judicando, busca o ora

Recorrente, mediante a apreciação deste Douto Colegiado, a reforma do julgado em
liça, nos pontos pormenorizadamente destacados e fundamentados no decorrer
destas razões recursais.

IV - DO MÉRITO
AUSÊNCIA MORA PELA AUSENCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL PRÉVIA -
INEXISTÊNCIA DE MORA - CARÊNCIA DE AÇÃO

Os elementos constantes no processo - análise do notificação dos autos – fora

para o endereço errado, e de pessoa desconhecida da ré.

O réu não foi NOTIFICADO NO SEU ENDEREÇO, e, a notificação foi assinada

por pessoa estranha à relação do réu com o autor.

Ademais, o autor, de má-fé induziu Vossa Excelência a deferir a liminar de

reintegração, pois a mesma foi deferida mediante A INEXISTÊNCIA DE
NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL, esta REQUISITO ESSENCIAL PARA
AJUIZAMENTO DA REINTEGRATÓRIA.

Por esta razão, que o autor não procedeu as diligências legais, qual seja a
notificação no endereço correto, e de forma pessoal.
 ANTE O EXPOSTO, POR QUESTÃO DE ORDEM, REQUER O AUTOR, seja,
a revogada a liminar deferida, eis que INEXISTENTE A NOTIFICAÇÃO
EXTRAJUDICIAL, sendo esta elemento essencial para viabilidade do rito processual
ora sub judice. REQUER, seja o bem devolvido para posse do autor, e
conseqüentemente, seja o presente feito extinto sem resolução de mérito.

Do enriquecimento sem causa.

Considerando-se o artigo 493 do CPC, havendo fatos supervenientes à propositura da ação,
os mesmos devem ser levados em conta o segundo grau de jurisdição, para melhor aná lise e
apreciação para evitar-se equívocos por parte do Juízo Monocrático, afinal, todos somos de
carne e osso e cometemos equívocos!

Excelências, a sentença promulgada pelo Juízo a quo merece reforma, pois contraria o artigo
884, NCPC por aplicar o enriquecimento ilícito em favor da apelada. Vejamos o r. texto:
Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a
restituir o indevidamente auferido, feita aatualização dos valores monetários.
Parágrafo único. Se o enriquecimento tiver por objeto coisa determinada, quem a recebeu é
obrigado a restituí-la, e, se a coisa não mais subsistir, a restituição se fará pelo valor do bem
na época em que foi exigido.
Considerando que a Apelante devolveu parte dos equipamentos locados, e mediante a
devolução ficara pendente parcos bens móveis pendentes, não há que se falar em indenização
em dobro.
Referida indenização em dobro deferida na sentença, contempla um verdadeiro prémio a
autora apelada, já que os objetos locados eram antigos, obsoletos e que sem sombra de
dúvidas, ao valor que ora se pretende cobrar, contempla a possibilidade de compra de
equipamentos ultra modernos, e em quantidade maior do que aqueles locatícios devidos.

Excelências, o Apelante foi condenado ao total aproximado de R$ 62.500,00 (sessenta e dois

mil e quinhentos reais) pela causa, isso seria suficiente para a compra de pelo menos 20
televisores de 43 polegadas do tipo smart, mais pelo menos 10 ar condicionados de 12 mil
BTUS, e sobraria para comprar pelo menos 20 frigobar atual, sobrando dinheiro.

Veja que não parece crível, o valor indenizatório em dobro, pois trata-se de efetivo
enriquecimento sem causa a apelada.

Conforme veremos a seguir, os julgados dos tribunais superiores e doutrinadores, se

sintonizam com a exterminação d esta pratica ilegal e abusiva.

ENRIQUECIMENTO ILÍCITO (OU SEM CAUSA) - PRESCRIÇÃO - CORREÇÃO

MONETÁRIA - I. Não se há negar que o enriquecimento sem causa é fonte de obrigações,
embora não venha expresso no Código Civil, o fato é que o simples deslocamento de parcela
patrimonial de um acervo que se empobrece para outro que se enriquece é o bastante para
criar efeitos obrigacionais. II. Norma que estabelece o elenco de causas interruptivas da
prescrição inclui também como tal qualquer ato inequívoco, ainda que extrajudicial, que
importe em reconhecimento do direito pelo devedor. Inteligência do art. 172 do Código Civil.
(STJ - Resp 11.025 - S P - 3ª T - Rel. Min. Waldemar Zveiter - DJU 24.02.92).

Do mesmo entendimento temos o Brilhante Orlando Gomes, que nos traz:

"há enriquecimento ilícito quando alguém, às expensas de outrem, obtém vantagem
patrimonial sem causa, isto é, sem que tal vantagem se funde em dispositivo de lei ou em
negócio jurídico anterior" [3]. Para ele são necessários os seguintes elementos: a) o
enriquecimento de alguém; b) o empobrecimento de ou trem; c) o nexo de causalidade entre o
enriquecimento e o empobrecimento; e d) a falta de causa ou causa injusta. (Negrito nosso).

Para Mario Caio, ele nos traz cinco elementos:

1º) o empobrecimento de um e correlativo enriquecimento de outro; 2º) ausência de culpa do
empobrecido; 3º) ausência do interesse pessoal do empobrecido; 4º) ausência da causa;
5º) subsidiariedade da ação de locupletamento (de in rem verso), ist o é, ausência de uma
outra ação pela qual o empobrecido possa obter o resultado pretendido os julgados não vai ao
contrário: STJ - RE CURSO ESPECIAL REsp 1211151 GO 2010/0158945-7 (STJ)
Ementa: ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. IMPROBIDADE
ADMINISTRATIVA.REPASSE DE SALÁRIO DE SERVIDOR P ÚBLICO. UTILIZAÇÃO
DE VEICULOPÚBLICO E OFERECIMENTO DE CARGO PÚBLICO PARA FINS
PARTICULARES.VIOLAÇÃO DOS PRINCÍPIOS INSE RTOS NO ART. 11 DA LEI
DE IMPROBIDADE.ENRIQUECIMENTO ILÍCITO CONFIGURADO.
IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO DASPENALIDADES APLICADAS. REEXAME
FÁTICO-PROBATÓRIO. 1. A violação do artigo 535 , incisos I e II , do CPC não se efetivou
no caso dos autos, uma vez que não se vislumbra omissão ou contradição no acórdão
recorrido capaz de tornar nula a decisão impugnada no especial. 2. Não há qualquer violação
ao art. 458 do CPC , pois, ao contrário do alegado pelo recorrente, todas as provas levantadas
no acórdão levam a crer que o recorrente proferiu condutas reiteradas de imoralidade
administrativa. Sendo assim, não há decisão proferida contrária às provas apresentadas. Há
nos autos diversos depoimentos que relatam os atos ímprobos cometidos pelo agente. Trechos
do acórdão combatido. 3. O Tribunal inferior entendeu que o recorrente realizou conduta sím
probas inseridas nos artigos 9º e 11 da Lei de improbidade. 4. Quanto ao art. 11 da citada lei,
esta Corte Superior possui entendimento pacífico no sentido de que, para o enquadramento de
condutas no art. 11 da Lei n. 8.429 /92, é despicienda a caracterização do dano ao erário e do
enriquecimento ilícito. Precedentes. 5. Já quanto a conduta inserida no artigo 9º, ao contrário
do alegado, o recorrente incorreu em enriquecimento ilícito.

Diante destes argumentos, entende a recorrente que há enriquecimento sem causa, por parte
do autor ora apelada, vez que os valores cobrados na ação de aluguel, e o valor de locação em
dobro, representam muito mais que o valor do que a compra de equipamentos novos, mais
modernos, e que neste sentido, não se torna justo o pagamento de aluguel em valor superior
ao próprio bem.
Diante disso, requer o decote da cobrança do aluguel, para transformar em indenização dos
bens locados, extirpando da mesma forma a cobrança de alugueis em dobro, conforme
determinado na sentença.
 DA RESCISÃO CONTRATUAL

Primeiramente importante ressaltar que o contrato firmado entre as partes esta

sendo descumprido pela parte autora, já que muito embora por diversas vezes
instadas ao conserto de televisores e frigobar, a autora deixou de prestar a
manutenção.

Os apelos da ré a autora para que estes bens fossem consertados,

simplesmente foram ignorados, deixando a autora de cumprir as obrigações
contratuais, e portanto, não pode cobrar por aquilo que não prestou serviço.

Após insistentes tetativas de composição, para que a autora consertasse os

equipamentos ou os vendesse, ja que muitos estavam sucateados, a autora
ingressa com a ação pretenddendo valores absurdos, que possibilitam comprar
equipamentos muito mais modernos e com capacidades maiores do que os locados.

Veja que o valor pretendido atitulo de locação supera em muito o valor venal
dos bens, havendo nitida desproporção entre o que cobra a autora e o que de fato
vale os equipamentos.

Trata-se de verdadeiro abuso de direito, pois a autora tinha ciencia de que os

equipamentos locados ao motel, estavam se deteriorando, sem a manutenção pela
autora, e que muitos destes haviam sido penhorados nas ações trabalhistas da ré,
agora por ultimo o motel fora interditado, e a ré sequer tem condição de adentar
junto ao local onde os equipamentos estão.

Em nenhum momento, a ré turbou, ou esbulhou a posse da autora, sendo que

se ocorreu fora por fato de terceiros, decorrente de interdição do estabelecimento
comercial da ré, que perdura até o momento.

Cabe salientar que a EXISTÊNCIA DO DÉBITO QUE DECORRE DE

ALUGUEIS NÃO PAGOS, fora em decorrência do próprio inadimplemento do autor,
que deixou de dar a manutenção ou de trocar os equipamentos estragados.

Não o fez assim, e manteve o mesmo valor do aluguel como se todos

equipamentos estivessem em perfeitas condições de funcionamento, o que não era
o caso.

Deveria, então o réu nos termos do artigo 567 reduzir o valor da locação o que
não ocorreu.
 Ademais, como se tratam de equipamentos moveis, os quais foram objetos de
penhora e remoação pelo oficial de justiça, o fundamento da incidência do artigo 238
do código civil em desfavor do autor.

Dessa forma a nulidade deve ser decretada de eventual cobrança por força
maior, e dianta da existência, inequívoca, da ausencia de manutenção dos
equipamentos que foram deteriororados e que ficaram inserviveis ao réu, que fere o
princípio da boa-fé contratual, o vínculo de cooperação que deve existir entre as
partes.

Requer a improcedência da demanda em relação a parte ora contestante.

DA COBRANÇA DOS VALORES INADIMPLIDOS

O contestante não esta utilizando as máquinas locadas por todos esses meses
eis que além dos equipamentos não estarem funncionando, o motel encontra-se
com as atividades encerradas face a interdição do municipio.

Conforme jurisprudência comprovado que o réu esta na posse do bem este que
é o responsável pelo pagamento ora cobrado pela locação:

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E

COBRANÇA C/C LIMINAR DE BUSCA E APREENSÃO. I. Nos termos dos artigos
130 e 131 do CPC, O julgador possui liberdade de expor os seus motivos de
convencimento. II. A apreensão do bem móvel locado, em razão de determinação
judicial implica na resolução do contrato. III. Havendo provas de que o bem ainda
estava sob a responsabilidade dos réus na data da apreensão judicial, são devidos
os aluguéis equivalentes ao período anterior ao cumprimento da medida
judicial. DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME. (Apelação
Cível Nº 70045047644, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS,
Relator: Ergio Roque Menine, Julgado em 28/02/2013) (TJ-RS - AC: 70045047644
RS , Relator: Ergio Roque Menine, Data de Julgamento: 28/02/2013, Décima Sexta
Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 04/03/2013)

Se não for este o entendimento de vossa excelência ainda importante constatar

que existe cláusula no contrato de locação que após o pagamento das parcelas
acordadas deveria haver a opção de compra da máquina, assim como realizado os
pagamentos não é devido o pagamento das parcelas ora cobradas em valores
exorbitantes requeridos pela autora e muito menos é devido o pagamento das
parcelas que restarem em aberto no decorrer da demanda até a reintegração do
bem eis que referido bem móvel encontra-se privado de seu uso.
 Conforme cláusula de locação ainda deve ser observado que há opção de
compra do bem ao final do pagamento das parcelas, devendo ser levada
consideração para eventual condenação dos aluguéis até a reintegração do bem, eis
que a parte não pode pagar pela locação valor superior do que realmente vale o
referido móvel em questão.

Dessa maneira requer a improcedência da demanda contra a ora contestante.

DA NATUREZA JURÍDICA DO CONTRATO - DA IMPROCEDÊNCIA DA

AÇÃO POR COBRANÇA EXCESSIVA:

É imperioso ter em vista que a operação praticada com o réu materializou-se

em contrato de adesão, formalizado em instrumento contratual por este minutado.
O contrato realizado entre as partes é tipicamente de adesão: contém um bloco
de cláusulas previamente estabelecidas.
A constatação tem graves conseqüências. A peculiaridade do contrato firmado
impõe que a interpretação de suas cláusulas seja igualmente peculiar, data vênia.
No presente caso, foi apresentado contrato pronto a ré, com elevado número
de cláusulas. Todas elaboradas unilateralmente pelo autor.
Houve a anuência ao todo do instrumento, sem discussão do teor das
cláusulas: ou bem a avalisada aderia ao instrumento apresentado pelo autor ou
conseqüências nefastas adviriam para a mesma.
A razão cedeu passo em face das prementes necessidades da Empresa,
fazendo com que assinasse tudo que o autor apresentasse, sem qualquer análise
por menos criteriosa que fosse.
Ocorre que o contestante foi tomado de surpresa quando conferiram a
proporção atingida pelos cálculos ora postulados na inicial, que ultrapassam em
muito os limites do cabível, atingindo patamares inaceitáveis (concessa vênia).
O autor pretende valer-se de conta desmesurada. Há acréscimos sob os mais
diversos títulos, cálculos de juros sobre juros, encargos ilegítimos, entre outros.
OS valores são em muito superiores a equipamentos muito mais modernos .
O contestante considera que o aumento do débito derivou de indevido juros,
multas, correção monetária incorreta e acréscimo de outros encargos inexigíveis.
E ainda indevido que seja atribuído a parte contestante ao pagamento das
parcelas vincendas até a reintegração.
 A imposição unilateral de acréscimos e a fixação dos valores a desembolsar
através de exclusiva vontade do autor provocam inclusive dificuldade para a
contestante exporem minuciosamente a extensão dos vícios.
O contestante desconhece os procedimentos e os critérios adotados para
definir valores. Apesar disso, têm certeza da existência de vícios e defeitos, que
multiplicaram o valor do débito.
Por isso, reputa que o autor vem realizando cobranças por índices outros,
distintos dos pactuados e legais.
Mais uma vez vem informas que se não for este o entendimento do juízo existe
cláusula contratual que após o pagamento das 36 parcelas pactuadas a parte ré
seria a real proprietária do bem descrito na inicial, não sendo assim responsável por
pagamento de alugueis ate a reintegração do bem eis que o contrato tem prazo fixo
que após o pagamento de tantas parcelas a ora contestante seria a real proprietária
do bem, não sendo possível a procedência da demanda em relação ao pagamento
de parcelas vencidas da locação até a reintegração do bem.
Da exposição, ressalta que a dívida não se origina de um livre acordo de
vontades.
Diante disso, afasta-se o dogma da liberdade contratual, por ser "Impossível
admitir como livremente celebrado um contrato quando uma das partes tinha todos
os elementos ao seu lado: recursos econômicos, experiência, facilidade de chamar a
si o concurso dos melhores especialistas, restando apenas à outra parte concordar
com as condições que lhe eram impostas, ou ... morrer de fome" (ob. cit., p. 377).
Não é possível, por isso, enfocar os contratos de adesão segundo os mesmos
parâmetros que alicerçaram a consagração do contrato como emanação da
liberdade individual. Quanto mais quando tal contrato tem sua proteção pelo Código
de Defesa do Consumidor.
O fenômeno têm produzido a manifestação da doutrina no sentido de ser
necessária a intervenção estatal para restabelecer o equilíbrio entre as partes.
Com o devido respeito, mais correto é considerar que as regras genéricas
sobre liberdade contratual e autonomia da vontade (consagradas tanto no Código
Comercial como no Civil) não podem ser estendidas rigorosamente aos contratos de
adesão.

Essa orientação não é incompatível com o direito legislado. Muito ao contrário,

o artigo 5º, da Lei de Introdução ao Código Civil já determinara que a interpretação
da lei haveria de ser orientada aos fins sociais a que ela se dirigir e pelas exigências
do bem comum.
 Nesse sentido, o Código de Defesa do Consumidor, em Capítulo especial à
proteção contratual dispõe que:
"Art. 47 - As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais
favorável ao consumidor."
A aplicabilidade do CDC como instrumento de interpretação decorre de regra
constitucional que tutela o consumidor (CF, art. 170, V). A imposição de cláusulas
abusivas é proibida por normas derivadas da própria Constituição Federal.
Estabelece o art. 51 do CDC:
"Art. 51 - São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais
relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:...
IV - estabeleçam condições consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o
consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé
oua eqüidade;..VI - estabeleçam inversão do ônus da prova em prejuízo do
consumidor."
No caso em exame, é inegável a posição de desvantagem ao consumidor.
Com todo o respeito, o caso subsume-se à hipótese do inc. IV do art. 51, do
CDC. É cláusula abusiva que viola o comando negativo emanado do princípio
constitucional. Há juros e encargos de diversas ordens, capitalizáveis e computados
uns sobre os outros no contrato em questão. Ainda, há diversas previsões de
encargos moratórios cumuláveis.
O contrato prevê alteração unilateral dos juros ofende o dispositivo que veda a
modificação, por uma das partes, da substância do negócio (CDC art. 51, XIII).
Súmula 294 STJ – Não é potestativa a cláusula contratual que prevê a
comissão de permanência, calculada pela taxa média de mercado apurada pelo
Banco Central, limitada à taxa do contrato (grifo nosso) – DJ, 09.09.2004, p. 148.

Nesse sentido o Superior Tribunal de Justiça publicou os seguintes enunciados:

Sumula 296 – Os juros remuneratórios, não cumuláveis com a comissão de

permanência, são devidos no período de inadimplência, à taxa média de mercado
estipulada pelo Banco Central do Brasil, limitada ao percentual contratado. (grifo
nosso) – DJ, 09.09.2004, p. 149.

Súmula 294 – Não é potestativa a cláusula contratual que prevê a comissão de

permanência, calculada pela taxa média de mercado apurada pelo Banco Central,
limitada à taxa do contrato (grifo nosso) – DJ, 09.09.2004, p. 148.
 Na realidade, até mesmo é desnecessário, em princípio, prova pericial.
Qualquer leigo percebe que os encargos contratuais foram cerca de 4 (quatro) vezes
superiores à taxa máxima (orientação jurisprudencial do STJ).
Comissão de Permanência cumulada com juros remuneratórios e correção
monetária. Capitalização de Juros – Impossibilidade. Excesso de cobrança:

Sabe-se que a prática de capitalização de juros é vedada, existindo

entendimentos tanto do Superior Tribunal de Justiça, quanto do Supremo Tribunal
Federal, vejamos:

Súmula 121 STF – É vedada a capitalização de juros, ainda que

expressamente convencionada.

Súmula 296 – Os juros remuneratórios, não cumuláveis com a comissão de

permanência, são devidos no período de inadimplência, à taxa média de mercado
estipulada pelo Banco Central do Brasil, limitada ao percentual contratado. (grifo
nosso) – DJ 09.09.2004, p. 149.

“2936 – CONTRATOS BANCÁRIOS – Ação revisional. Juros. Limite.

Capitalização mensal. Comissão de permanência. É vedada a capitalização mensal
dos juros, ainda que pactuada, salvo as expressas exceções legais. Incidência do
art. 4o. do D. 22.626/33 e da Súm. 121/STF. Precedentes. Incidência da Súm. 83
STJ. É possível a cobrança de comissão de permanência, a taxas de mercado,
conforme esteja contratada entre as partes, vedada, porém, sua cumulação com
juros remuneratórios e com correção monetária.” (STJ – Ag.Rg – RESP 619.039 –
RS – 3a. T. – Rel. Min. Antônio Pádua Ribeiro – DJU 21.06.2004), apud Revista de
Direito Civil e Processo Civil, Ed. Síntese, vol. 30, jul/agosto 2004.

Outrossim, são nulas todas as cláusulas que importem em vantagem

desproporcionada do contestante em relação ao autor.
DA IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DAS PRESTAÇÕES VINCENDAS.

Ressalte-se que não há que se argumentar da antecipação do vencimento da

integralidade da dívida, pois, conforme já decidiu o STF no RE no. 79.963 (SP), 2 ª
Turma, DJU 14.02.1975, p. 846, a purgação da mora refere-se somente ao débito
existente, ou seja, das prestações vencidas, antecipando-se as vincendas apenas
quando a mora não fosse purgada.

“EMENTA – 1. Alienação fiduciária. Busca e apreensão. A purgação da mora se

faz pelo débito existente no momento, isto é, prestações atrasadas e acessórios,
não se incluindo as prestações vincendas, cujos vencimentos só se antecipariam se
a mora não fosse purgada. 2. São inacumuláveis a multa convenciona e os
honorários de advogado, pois o art. 8o. do Decreto no. 22.626/33 não foi revogado
pela Lei no. 4.632/65. Recurso Extraordinário conhecido mas não provido” (RE no.
79.963, 2a. Turma, unânime, Rel. Min. Xavier Albuquerque, DJU 14.02.1975).

Ainda a real responsável pela não reintegração de posse é a denunciada a lide

a real responsável pelas cobranças ora realizadas das prestações vincendas.

Destarte, a simples cobrança das prestações vincendas constitui um excesso

de cobrança, ocasionando a improcedência da ação.

Todavia, sequer fez menção quanto aos documentos, laudo e

depoimentos das testemunhas que atestaram as condições do imóvel estavam
inviáveis a sua utilização, não sendo possível devido aos sérios problemas de
infiltração, o Apelante neste ínterim argumentou sem que fosse considerado pelo juiz
a quo, a interpretação inversa da norma, invocando-a em seu favor ante ao
descumprimento por parte da locadora, ao dar em locação um imóvel impróprio para
locação, permeado por infiltrações e defeitos na estrutura, merecendo ser
considerada a falta grave do Apelado e que seria passível de rescisão contratual.

Nessa senda se vislumbra que o laudo técnico juntado pelo Recorrente

confirma que o imóvel possuía várias infiltrações graves, referindo, inclusive, que
escorria água de forma torrencial pelas paredes externas.

Não bastasse isso, o depoimento da primeira testemunha do Recorrente a

Sra. Sheila, é esclarecedor no sentido de que, em suas palavras, assim constou: eu
pedi demissão da empresa por conta que chovia dentro da empresa, a
empresa teve perdas”.

Certamente, pelos esclarecimentos prestados em depoimento, não

poderia ser mantido um estabelecimento no local pelo período alegado, haja vista as
condições de deterioração do prédio, resta evidente que o negócio sequer teria
condições de manter-se naquele imóvel.
 E ainda, não poderia o Apelado exigir que o contrato fosse cumprido
antes de cumprir sua obrigação, conforme prescreve o art. 476 do Código Civil
Brasileiro, in verbis:

“Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes,

antes de cumprida a obrigação, pode exigir o implemento da do
outro.”

Outrossim, não há que se falar em cobrança de alugueres em atraso, uma

vez que o Autor, como depreende-se dos autos, dera causa à rescisão contratual,
em data anterior a data reconhecida pelo juízo a quo.

Portanto, não pairam dúvidas de que o imóvel objeto de contrato de

locação apresentava deterioração o que impedia sua utilização nos termos
contratados, não tendo inclusive o Recorrido apresentado qualquer documento que
atestasse a manutenção do imóvel, ou a intenção de repará-lo, sendo que a
inviabilidade de usufruir do imóvel locado deveria ter sido considerada como causa
descumprimento contratual e devolução de chaves sem aplicação de qualquer multa
prevista.

De outra banda, Excelência, é evidente que o descumprimento contratual

se deu pelo Recorrido, que não cumpriu com o disposto no contrato ao dar em
locação um imóvel impróprio para locação, permeado por infiltrações e defeitos na
estrutura, demonstrando falta grave, passível de rescisão contratual pelo
Recorrente.

Diante disso, pode-se concluir a comprovação nos autos que o

Recorrente não conseguiu utilizar o imóvel, não merecendo ser condenada aos
aluguéis que não conseguiu usufruir, não lhe restando outra alternativa senão
devolver as chaves, tendo em vista que as estrutura interferia inclusive nas vendas
do Recorrente, bastando que se verifique os depoimentos contidos nos autos.

Assim, não tendo o Recorrido entregue a posse do imóvel sem condições

de servir ao uso previsto em contrato não poderá exigir do Recorrente que cumpra
suas obrigações, especialmente o pagamento do aluguel, sendo este o
entendimento do Código Civil estabelece três possibilidades para a parte que firmou
um contrato bilateral, quando o outro contratante não cumpre suas obrigações:
revisar o contrato, com base no artigo 317 do Código, ou requerer a sua rescisão,
com pedido de perdas e danos, também poderá exigir a correta prestação que lhe é
devida pelo outro contratante, sendo que no presente caso foi reconhecida a
rescisão do contrato pelo juízo a quo.

Nessa senda, deveria, o r. juízo a quo ter reconhecido a rescisão do

contrato e aplicado a regra da exceção do contrato não cumprido, sendo este o
entendimento dos demais tribunais as locações que em geral tratam de casos nos
quais o imóvel apresentava algum defeito desconhecido do locatário, e que este não
assumiu quando da contratação, para conceder a indenização e isentar o inquilino
dos aluguéis e encargos locatícios, vez que o imóvel apresentava vazamentos,
defeitos estruturais que comprometem a segurança dos ocupantes.

A respeito disto, é nesse sentido a norma contida no art. 22 da Lei nº

8.245/1991:

Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a

que se destina;(...)
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;(...) (grifou-
se)
 Assim, poderia o Recorrido cobrar multa contratual por descumprimento
do réu, porquanto fora ele o ÚNICO a DESCUMPRIR o contrato, e ainda, ser tal
requerimento deferido.

Quanto à responsabilidade da parte Autora, a jurisprudência é uníssona

nesse sentido. Vejamos:

Ementa: RECURSO INOMINADO. EMBARGOS À

EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. FALTA DE RECOLHIMENTO DE
CUSTAS DE REATIVAÇÃO DO FEITO PELA PARTE EXEQUENTE.
ARQUIVAMENTO QUE OCORREU POR FALTA DE INFORMAÇÃO DE
ENDEREÇO CORRETO DA PARTE. CIRCUNSTÂNCIA QUE NÃO GERA A
EXTINÇÃO DO PROCESSO. PAGAMENTO DE CUSTAS PARA
REATIVAÇÃO NÃO EXIGÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO QUE SE
MOSTROU IMPRESTÁVEL PARA O FIM COLIMADO PELAS PARTES.
ATO DE TERCEIRO QUE IMPEDIU O USO DO IMÓVEL PARA EVENTOS.
DEPARTAMENTO AUTÔNOMO DE ESTRADAS DE RODAGEM - DAER -
QUE EXIGIU ACESSO ASFALTADO ENTRE A RODOVIA E A VIA DE
ACESSO AO TERRENO
LOCADO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO ACOLHIDA.
RESPONSABILIDADE DA LOCADORA EM PROVER O ACESSO AO
TERRENO, SOB PENA DE SE TORNAR INÚTIL PARA O USO PELO
RECORRENTE. CONTRATO QUE ASSEVERAVA A INEXISTÊNCIA DE
IMPEDIMENTO LEGAL OU USO DO IMÓVEL PARA EVENTOS.
IMPEDIMENTO CONSTATADO. AJG DEFERIDA A RECORRIDA. DECISÃO
QUE NÃO MERECE REFORMA. AUSÊNCIA DE PROVA DE CAPACIDADE
FINANCEIRA. RECURSO PROVIDO EM PARTE. (Recurso Cível Nº
71005755483, Turma Recursal Provisória, Turmas Recursais, Relator:
Lucas Maltez Kachny, Julgado em 23/02/2017).

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS E DANOS
MORAIS. LOCAÇÃO DE EQUIPAMENTO SEM OPÇÃO DE COMPRA.
MÁQUINA COPIADORA MULTIFUNCIONAL. ÔNUS DA PROVA. CASO
 CONCRETO. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO NÃO
DEMONSTRADA PELA LOCATÁRIA DE FORMA A JUSTIFICAR
INADIMPLEMENTO DOS ALUGUÉIS. DESCUMPRIMENTO
CONTRATUAL POR PARTE DA LOCADORA NÃO DEMONSTRADO.
INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS AFASTADA. NEGARAM
PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME.. (Apelação Cível Nº
70069431898, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS,
Relator: Otávio Augusto de Freitas Barcellos, Julgado em 28/09/2016)

Portanto, Excelências, levando-se em consideração o ocorrido no feito,

deve ser observada as diversas provas já carreadas aos autos, que demonstram a
verossimilhança dos argumentos da defesa, devendo ser reformada a r. sentença
proferida, por ser medida justa, em observância aos ditames da legislação pátria.

V - DO PREQUESTIONAMENTO

Diante do posicionamento levado a efeito pelo ilustre Julgador de 1° grau,

o Apelante, desde já, e como tem procedido desde o momento da apresentação de
defesa, PREQUESTIONA, para todos os fins, interpretação a respeito da matéria
discutida nos autos, bem como os dispositivos ínsitos na Carta Constitucional,
ressaltando seu artigo 5, lançando bases para a eventual necessidade de
oferecimento de Recursos Especial e Extraordinário.

Apesar do necessário prequestionamento, condição de admissibilidade e

conhecimento dos recursos extremos, o que não deixa de observar, o Apelante
confia que esse Egrégio Tribunal, fulcrado na imperiosa necessidade de ultimar
discussão sobre a matéria dos autos, firmará entendimento favorável à legítima
pretensão da Apelante, diante da prova produzida nos autos, que desautoriza
interpretação discrepante da merecida.

VI – DO PEDIDO DE NOVA DECISÃO

 EX POSITIS, aguarda o Apelante, portanto, que esse Egrégio Tribunal
conheça e aprecie a matéria, com o provimento deste Recurso, considerando a
relevância na sua fundamentação, o prequestionamento acerca do entendimento
sobre o tema dos autos, bem como todo o alegado e provado, que conduz a opinião
diversa da proferida na r. sentença, CUJA TOTAL REFORMA É DE RIGOR. Pede
seja acolhido o apelo, condenando os Recorridos ao pagamento dos consectários
legais conforme requerido na exordial e explanado nas presentes razões recursais,
com o que estar-se-á promovendo a mais lídima, salutar e impoluta JUSTIÇA!!!

Termos em que pede e aguarda deferimento.

Porto Alegre, 9 de agosto de 2018.

Felipe Espíndola Carmona

OAB/RS 60.434