Ilmiah Utuh
Ilmiah Utuh
Oleh
Susi Triana
Nim : 1620123060
Tesis
DOSEN PEMBIMBING
PROGRAM PASCASARJANA
MAGISTER KENOTARIATAN
UNIVERSITAS ANDALAS
2018
PERNYATAAN KEASLIAN TESIS
NIM : 1620123060
Dengan ini menyatakan bahwa, tesis yang saya tulis ini dengan judul Kekuatan Hukum Surat
Pada Take Over (Peralihan Kredit) Hak Atas Tanah Terdaftar (Sertifikat) Di PT. Bank
Artha Graha Internasional, Tbk Cabang Pekanbaru adalah hasil karya saya sendiri dan bukan
merupakan jiplakan dari asli karya orang lain, kecuali kutipan dan sumbernya yang dicantumkan.
Jika kemudian hari pernyataan ini tidak benar, maka status kelulusan dan gelar yang saya peroleh
SUSI TRIANA
NIM: 1620123060
Bismillahirrohmaanirrohiim...
Segala puji dan syukur kupersembahkan bagi yang Maha Besar Allah Swt,
dengan rahman rahim yang menghampar melebihi luasnya angkasa raya. Dzat yang
menganugerahkan kedamaian bagi jiwa-jiwa yang senantiasa merindu akan kemaha
besaran-Nya.
Pada akhirnya tugas akhir (tesis) ini dapat diselesaikan dengan baik dan
bila meminjam pepatah lama “Tak ada gading yang tak retak” maka sangatlah pantas
bila pepatah itu disandingkan dengan karya ini. Karya ini merupakan wujud dari
kegigihan dalam ikhtiar untuk sebuah makna kesempurnaan dengan tanpa berharap
melampaui kemaha sempurnaan sang maha sempurna.
Untuk mu teman, sungguh kebersamaan yang kita bangun selama ini telah
banyak merubah kehidupanku. Kemarahanmu telah menuntunku menuju kedewasaan,
senyummu telah membuka cakrawala dunia dan melepaskan belenggu-belenggu
ketakutanku, tetes air mata yang mengalir di pipimu telah mengajariku arti
kepeduliaan yang sebenarnya, dan gelak tawamu telah membuatku bahagia. Sungguh
aku bahagia bersamamu, bahagia memiliki kenangan indah dalam setiap bait pada
paragraf kisah persahabatan kita. Bila Tuhan memberikanku umur panjang, akan aku
bagi harta yang tak ternilai ini (persahabatan) dengan anak dan cucuku kelak.
“Ya Alloh, jadikanlah Iman, Ilmu dan Amal ku sebagai lentera jalan hidupku
keluarga dan saudara seimanku”
KATA PENGANTAR
Bismilahirahmanirrahim...
Segala puji bagi Allah SWT yang senantiasa telah memberikan rahmat serta
Dengan melewati jenjang yang melelahkan dan waktu yang panjang akhirnya penulis
dapat menyelesaikan Tesis ini dengan Judul “Kekuatan Hukum Surat Kuasa
Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) Pada Take Over (Peralihan Kredit) Hak Atas
Tanah Terdaftar (Sertifikat) di PT. Bank Artha Graha Internasional, Tbk Cabang
Pekanbaru”.
Penulisan Tesis ini dilakukan dalam rangka memenuhi salah satu syarat mencapai
sadar bahwa tanpa bantuan dan bimbingan berbagai pihak, tesis ini tidak akan dapat
diselesaikan dengan baik. Oleh karena itu, penulis mengucapkan terima kasih
sebesar-besarnya kepada pembimbing penulis, Ibu Dr. Hj. Yulfasni, SH., MH, selaku
Pembimbing I dan Bapak H. Syahrial Razak, SH., MH, selaku Pembimbing II yang telah
saran-saran dalam tulisan ini, sehingga penulis dapat merampungkan tesis ini.
Tesis ini dapat menjadi lebih baik berkat masukan dan saran-saran dari para penguji
sejak seminar proposal hingga ujian hasil tesis, untuk itu penulis mengucapkan terima
kasih kepada Bapak Dr. Rembrandt, SH, M.Pd dan Ibu Dr. Khairani, SH., MH.
Tidaklah berkelebihan kiranya pada kesempatan ini penulis mengucapkan terima
kasih yang sebesar-besarnya atas saran dan pikiran kepada segenap pihak yang turut
1. Bapak Prof. Dr. Tafdil Husni, SE, MBA selaku Rektor Universitas Andalas, yang
telah memberi kesempatan kepada penulis untuk mengikuti pendidikan dan menjadi
Andalas.
2. Bapak Prof. Dr. H. Zainul Daulay, SH., MH, selaku Dekan Fakultas Hukum
3. Bapak Dr. Azmi Fendri, SH., M.Kn, selaku Ketua Prodi Magister Kenotariatan
4. Bapak dan Ibu Dosen pada Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
kepada penulis, sehingga penulis mendapatkan tambahan ilmu dan wawasan selama
5. Bapak dan Ibu Staf atau pegawai perpustakaan, serta staf atau pegawai Tata Usaha
yang telah memberikan kemudahan dalam pelayanan administrasi yang tulus selama
6. Bapak Hamler SH, MH, M.Kn selaku teman senior yang selalu sempat meluangkan
abang Aswandi, Bayu Nofyandri Surbakti, Richad Sahat Silitonga, Eko Permana,
Dwi Weka Wirawan, Vila Novita Syahputri, Ucha Hadi Putri, Reza Azurma, Eko
Afrianto,
9. Pimpinan Kantor penulis Ibu Affin, SH, rekan-rekan kerja penulis Ibu Mariana,
Auriawati, Febria Susanti, SH, Novi Yanti, SH, Vandy Sunata, SH., M.Kn,
Wayandra Dwi Yulisa, A.Md Lisa Septiani, Yelvi Usmagustri atas support yang
keluarga, yaitu kepada ayahanda penulis Bapak Tugiyono, yang telah merawat,
membesarkan, serta memberi support dan semangat baik secara moril maupun materiil
hingga penulis dapat menyelesaikan pendidikan hingga jenjang Strata 2 dan doa buat
ibunda penulis almarhumah Ernawati, kepada Doni Sandika dan adik penulis Febria
ini untuk menjaga buah hati penulis Lyona Gita Desandika selama penulis menempuh
Dengan penuh keinsyafan penulis menyadari bahwa didalam penulisan tesis ini
yang bersifat membangun dari semua pihak, demi kesempurnaan tesis ini.
Akhirnya penulis mengucapkan terima kasih terhadap semua pihak, semoga kita
semua senantiasa mendapat Rahmad dan Hidayah dari Allah SWT dengan segala apa
SUSI TRIANA
Kekuatan Hukum Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) Setelah
Jangka Waktunya Berakhir Pada Take Over (Peralihankredit) Hak Atas Tanah
Terdaftar (Sertifikat) di PT. Bank Artha Graha Internasional, Tbk Cabang
Pekanbaru
ABSTRAK
Saat ini lembaga perbankan sangat diminati oleh masyarakat dalam hal penyediaan dana.
Selain berfungsi untuk menghimpun dana dari masyarakat juga dapat menyalurkan kredit
kepada pihak yang membutuhkan. Salah satu jasa layanan perbankan yang banyak
ditawarkan adalah dalam bentuk take over. Kata Take over adalah istilah yang saat ini
sering dipakai dalam perbankan artinya pihak ketiga (kreditur baru) memberikan kredit
baru kepada debitor untuk melunasi hutang/kredit debitor kepada pihak kedua (kreditor
awal) sehingga kedudukan pihak ketiga menggantikan pihak kedua. Setelah pihak kedua
menyetujui debitor untuk melunasi kreditnya pada hari yang telah disepakati, proses take
over dapat dilaksanakan. Proses take over ini, selain debitor menandatangani Perjanjian
Kredit diikuti pembuatan SKMHT. Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) belum
dapat ditandatangani oleh debitor sebab jaminan Hak Atas tanah terdaftar (Sertifikat) dan
sertifikat hak tanggungan masih terdaftar atas nama pemegang hak tanggungan pihak
kedua. Dilakukan roya hak tanggungan dan pengecekan sertifikat di kantor Pertanahan
Kota Pekanbaru dahulu untuk dilanjutkan pembuatan APHT. Permasalahan dalam
penelitian ini adalah bagaimana kekuatan hukum SKMHT pada proses peralihan kredit
dengan sarana hukum SKMHT yang berakhir jangka waktunya bagi kreditur atas tanah
terdaftar dan apa saja factor penghambat dalam pembebanan hak tanggungan terhadap
SKMHT yang berakhir jangka waktu tersebut dan apa saja upaya yang dilakukan untuk
mengatasinya. Metode penelitian yang digunakan adalah yuridis empiris atau yuridis
sosiologis, didukung dengan data yang diperoleh dari kepustakaan, studi dokumen, studi
catatan hukum dan wawancara untuk kemudian dilakukan penyusunan data sehingga
memperoleh kesimpulan. Berdasarkan Pasal 15 ayat (3) Undang-Undang Nomor 4 tahun
1996 tentang hak tanggungan, SKMHT untuk hak atas tanah terdaftar harus dilanjutkan
dengan pembuatan APHT selambat-lambatnya 1 (satu) bulan setelah SKMHT diberikan.
SKMHT yang telah berakhir jangka waktunya tidak dapat memberikan kekuatan hukum,
kepastian hukum dan perlindungan hukum pada pihak ketiga (kreditur baru), SKMHT
tersebut batal demi hukum. Sebelum SKMHT berakhir jangka waktunya harus dilakukan
penandatanganan APHT, selanjutnya didaftarkan hak tanggungannya ke kantor
Pertanahan untuk diterbitkan sertifikat hak tanggungan sehingga dapat memberikan
kekuatan eksekutorial bagi kreditur.
Kata Kunci :Take Over (PeralihanKredit), SKMHT, Hak Atas Tanah Terdaftar
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL…………………………………………………………... i
LEMBAR PENGESAHAN……………………………………………………. ii
ABSTRAK…………………………………………………………………....... iv
KATA PENGANTAR…………………………………………………………. v
DAFTAR ISI…………………………………………………………………… vi
BAB I PENDAHULUAN…………………………………………………… 1
B. Rumusan Masalah……………………………………………...…... 9
C. Keaslian Penelitian…………………………………………………. 9
D. Tujuan Penelitian…………………………………………………... 11
E. Manfaat Penelitian…………………………………………………. 11
F. Kerangka Teoritis…………………………………………………... 11
G. Kerangka Konseptual………………………………………………. 22
H. Metode Penelitian………………………………………………….. 23
B. Lembaga Perbankan/Bank………………......................................... 31
C. Perjanjian………………………………........................................... 35
D. Perjanjian Kredit………………………............................................ 47
hukum SKMHT dan sejauh mana kekuatan hukum SKMHT yang berakhir
terdaftar.............................................................................................. 63
A. Kesimpulan………………………………………………………… 100
B. Saran……………………………………………………………….. 100
PENDAHULUAN
tindakan masyarakat dalam mencapai nilai-nilai yang positif, mengatur banyak aspek
kehidupan, mulai dari sosial, politik, ekonomi, budaya dan agama, hukum juga sebagai
kontrol dan penyelesai konflik dalam kehidupan masyarakat. Setiap aspek tindakan
tindakan melanggar hukum, siapapun yang melanggar hukum atau bersalah dapat
dituntut dimuka pengadilan. Hal itu agar terciptanya tatanan kehidupan masyarakat,
berbangsa dan bernegara yang aman, adil dan tertib dengan jaminan kepastian hukum
Indonesia sebagai negara hukum dituangkan jelas dalam Pasal 1 ayat (3)
atas hukum juga tercantum didalam Pembukaan dan batang tubuh Undang-Undang
agama dan hukum adat. Sebagian sistem yang dianut, baik perdata maupun pidana
berbasis pada hukum Eropa, khususnya dari Belanda karena aspek sejarah masa lalu
masyarakat Indonesia menganut ajaran Islam, maka dominasi hukum atau syariat
Hukum merupakan segala aturan yang menjadi pedoman perilaku setiap orang
dalam hubungan hidup bermasyarakat atau bernegara disertai sanksi yang tegas
apabila dilanggar. Cakupan hukum di mulai dari tingkat yang tertinggi yaitu
berdasarkan Undang-undang Dasar sampai dengan tingkat terendah yaitu Peraturan
Daerah di tingkat Kabupaten/Kota, yang menjadi acuan/pedoman perilaku setiap
manusia.1
masyarakat atau etnis tertentu juga dapat memberikan landasan dan nilai bagi
masyarakat itu sendiri untuk melakukan tindakan atau perilaku yang dilarang oleh
Secara umum, saat ini lembaga perbankan amat diminati oleh masyarakat. Selain
menyalurkan dana kredit kepada pihak yang membutuhkan untuk kegiatan usahanya.
Mulai proses pencairan kredit yang tidak memerlukan waktu lama, bunga bank yang
tidak tinggi serta keamanan dalam penyimpanan aset jaminan di bank menjadikan
lembaga perbankan sebagai pilihan terbaik saat ini bagi pelaku usaha.
Ada masyarakat yang kelebihan dana (surplus spending group) tetapi tidak
memiliki kemampuan untuk berusaha namun memiliki sedikit atau bahkan tidak
1
. Abdul Kadir Muhammad, 2010, Hukum Perdata Indonesia, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung,
hlm. 1
memiliki dana (deficit spending group) sama sekali. Untuk mempertemukan keduanya
diperlukan perantara (intermediary) yang akan bertindak selaku pihak pemberi kredit
Bank adalah lembaga keuangan yang diperlukan dalam memberikan dana berupa
dari masyarakat yang kelebihan dana, melalui piranti-pirantinya dalam bentuk giro,
tabungan dan deposito. Selanjutnya, bank menyalurkan dana tersebut dalam bentuk
kredit kepada masyarakat yang memerlukan dana. 3 Pemberian kredit oleh bank
maupun lembaga pembiayaan didasarkan pada perjanjian kredit. Pada perjanjian kredit
melibatkan pihak yang meminjamkan (kreditor) dan pihak yang meminjam (debitor).
Ketentuan pada Pasal 1 ayat (2) Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang
bahwa bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam
taraf hidup rakyat banyak. Selanjutnya pada Pasal 1 ayat (11) Undang-Undang
Perbankan dinyatakan bahwa kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat
pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain, yang mewajibkan pihak peminjam
untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga.
Prinsip terpenting dalam kredit adalah adanya prinsip penyaluran kredit. Prinsip
penyaluran kredit adalah prinsip kepercayaan, tenggang waktu, derajat resiko (degree
2
. Gunawan Widjaja dkk, 2007, Jaminan Fidusia, PT. RajaGrafindo Persada, Bandung, hlm.1
3
. Adrian Sutedi, 2010,Hukum Hak Tanggungan, Sinar Grafika, Jakarta, hlm. 13
of risk), prestasi/objek kredit.4 Dalam menyalurkan kredit, pihak bank mensyaratkan
adanya jaminan, sebagai pengamanan dan kepastian akan kredit yang diberikan, tanpa
jaminan bank akan sulit menghindari resiko yang terjadi jika debitor yang wanprestasi.
Pada pengikatan kredit, tidak semua aset tanah dan bangunan dalam bentuk
sertifikat dapat diterima jaminannya oleh bank. Jaminan tanah dan bangunan yang
dapat dijadikan agunan di bank berupa bentuk sertifikat hak milik (SHM), sertifikat
hak guna bangunan (SHGB) dan sertipikat hak milik atas satuan rumah susun
(SHMRSS). Sertifikat hak milik memiliki status paling aman dan tidak beresiko serta
lebih mudah diterima oleh bank dalam penjaminan kredit atau pembiayaan perbankan.
Hak milik merupakan hak atas tanah yang kuat dan terpenuh menjadi bukti pemilikan
paling kuat atas lahan atau tanah yang bersangkutan karena tidak ada lagi campur
Salah satu jasa pelayanan perbankan yang diminati dan ditawarkan lembaga
perbankan kepada masyarakat adalah dalam bentuk take over. Take over (untuk
4
. Muhammad Djumhana, 2000, Hukum Perbankan di Indonesia, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung,
hlm. 394
5
. Subekti, 1991, Jaminan-Jaminan untuk Pemberian Kredit menurut Hukum Indonesia, cetakan
ke-5, Citra Aditya Bakti, Bandung, hlm. 3
6
. Untung Budi, 2000, Kredit Perbankan di Indonesia, Andi, Yogyakarta, hlm. 31
selanjutnya disebut peralihan kredit) dalam kamus bahasa Inggris-Indonesia berarti
mengambil alih. 7
Peralihan Kredit merupakan suatu istilah yang dipakai dalam lembaga perbankan
dalam hal kreditur baru (untuk selanjutnya disebut pihak ketiga) memberikan kredit
kepada calon debitur (untuk selanjutnya disebut pihak pertama) bertujuan untuk
melunasi hutang/kredit pihak pertama kepada kreditur awal (untuk selanjutnya disebut
pihak kedua). Pihak ketiga memberikan kredit kepada pihak pertama sehingga
a. Novasi
perikatan lama akan tetapi pada saat yang sama menimbulkan perikatan baru yang
yang menggantikan perikatan lama tapi segala sesuatu yang mengikuti perikatan
lama tidak ikut berpindah atau beralih kepada perikatan baru, kecuali diperjanjikan
terlebih dahulu.
b. Subrogasi
7
. John M. Echols dkk, 1990, Kamus Inggris-Indonesia, PT. Gramedia Pustaka Utama, Jakarta,
hlm. 578
8
. Bankingcentre.blogspot.co.id
9
. Riduan Syahrani, 1992, Seluk Beluk Dan Asas-Asas Hukum Perdata, Alumni, Bandung, hlm.
290
c. Jual Beli Piutang
Jual beli piutang diatur dalam KUHPerdata Pasal 1533 sampai Pasal 1540.
Berdasarkan Pasal 1533 KUHPerdata, jual beli piutang akan meliputi semua hak
yang melekat padanya, seperti hak tanggungan, hipotik dan fidusia atau hak-hak
istimewa lainnya. Jual beli piutang hakikatnya adalah pengoperan piutang dapat
Beberapa alasan pihak pertama (debitur) melakukan take over (peralihan hutang)
yaitu pelayanan pihak kedua (kreditur awal) terhadap pihak pertama kurang
memberikan rasa nyaman, suku bunga bank yang tinggi dan pengajuan penambahan
jumlah kredit pihak pertama untuk modal kerja dan investasi tidak disetujuinya oleh
pihak kedua.
kredit oleh pihak pertama kepada pihak ketiga dengan menyerahkan semua
kelengkapan data dan syarat-syarat dalam pengajuan kredit menggunakan foto copy
sertifikat. Pihak ketiga sebagai kreditor baru yang memberikan penawaran Peralihan
Kredit kepada pihak pertama, paham bahwa dokumen-dokumen asli sertifikat jaminan
masih berada dikantor milik pihak kedua dan masih terdaftar hak tanggungannya atas
nama pihak kedua, selanjutnya pihak ketiga melakukan survey objek jaminan oleh
seksi kredit (Credit Officer), apabila memenuhi syarat dari dokumen jaminan yang
kredit yang diajukan kepada bagian kredit. Jika proposal disetujui, pihak ketiga akan
memberikan orderan atau jenis pekerjaan yang harus dipersiapkan dalam peralihan
kredit ini kepada notaris rekanan. Apabila syarat-syarat peralihan kredit telah
dilengkapi oleh debitur, Notaris akan menyampaikan kepada pihak ketiga peralihan
kredit dapat dilaksanakan dan pihak ketiga akan mengatur jadwal pengikatan kredit
antara pihak pertama, pihak ketiga, notaris serta menyampaikan kepada pihak kedua
Dalam pengikatan kredit, pihak pertama dan pasangan (jika ada) wajib hadir
bahwa pihak pertama dan pihak ketiga telah menandatangani akta Perjanjian Kredit
dan Akta Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (selanjutnya disebut SKMHT).
Covernote ini yang dijadikan kekuatan pihak ketiga untuk mencairkan sejumlah dana
ke rekening pihak pertama guna pelunasan hutang kepada pihak kedua. Pihak ketiga
akan mengurus perpindahan sertifikat yang semula masih berada di kantor pihak kedua
Teknis peralihan kredit antar bank ini yaitu beberapa hari sebelum pihak pertama
melunasi sisa hutang kepada pihak kedua, pihak pertama, pihak ketiga bahkan Notaris
rekanan dari pihak ketiga, menyampaikan dan menginformasikan kepada pihak kedua
bahwa akan dilakukan pelunasan hutang pihak pertama pada hari yang telah
Tidak semua lembaga perbankan memiliki sistem operasional yang cermat dan
cepat. Pada proses peralihan kredit antar bank ini, setelah ditandatangani akta
Perjanjian Kredit dan akta SKMHT, pelunasan kredit dilakukan. Pihak kedua tidak
bisa mengeluarkan sertifikat hak atas tanah dan sertifikat hak tanggungan pada hari
yang sama dengan pelunasan kredit. Dokumen-dokumen yang belum diterima oleh
pihak pertama pada hari dan waktu bersamaan dengan waktu pelunasan kredit,
mengurangi jangka waktu SKMHT untuk hak atas tanah terdaftar (sertifikat) hanya 1
(satu) bulan sejak SKMHT diberikan, sebagaimana berdasarkan Pasal 15 ayat (3)
dari latar belakang masalah tersebut diatas untuk itu penulis merasa tertarik menulis
B. Rumusan Masalah
sarana hukum SKMHT dan sejauh mana kekuatan hukum SKMHT yang
berakhir jangka waktunya bagi kreditur atas hak atas tanah terdaftar?
SKMHT yang berakhir jangka waktunya tersebut dan apa saja upaya yang
mengenai belum pernahnya penelitian ini dilakukan oleh pihak manapun untuk
Universitas Andalas maupun pada Perguruan Tinggi lainnya, jika ada tulisan yang
sama dengan yang ditulis oleh penulis, sehingga diharapkan tulisan ini sebagai
1. Tesis yang disusun oleh Nur Hayatun Nufus dengan judul “Pembebanan Hak
Rakyat Indonesia Tbk Unit Bekasi Kota), 2010, Program Pascasarjana Magister
pembebanan peralihan hak milik atas tanah yang dijadikan objek hak
2. Tesis yang disusun oleh Ferry Assaad, SH dengan judul “Kekuatan Hukum Surat
3. Tesis yang disusun oleh Zulheriyanto dengan judul “Pembaharuan Surat Kuasa
Universitas Andalas.
(SKMHT).
D. Tujuan Penelitian
Berkaitan dengan rumusan masalah diatas, maka yang menjadi tujuan dalam
dengan sarana hukum SKMHT dan kekuatan hukum SKMHT yang berakhir
E. Manfaat Penelitian
Tujuan dari penelitian ini diharapkan dapat bermanfaat dan berguna secara
2. Untuk menambah ilmu pengetahuan penulis dalam hal jaminan, sehingga untuk
masa yang akan datang sangat dibutuhkan berkaitan dengan profesi penulis di
Setiap penelitian dalam rangka menyusun disertasi atau tesis harus disertai
atau proses tertentu terjadi, kemudian teori ini di uji dengan mengedepankan
1. Untuk lebih mempertajam atau mengkhususkan fakta yang akan diselidiki atau
di uji kebenarannya ;
2. Mengembangkan sistem klasifikasi fakta, membina struktur konsep serta
mengembangkan defenisi ;
3. Teori biasanya merupakan ikhtiar dari pada hal-hal yang telah diketahui serta di
uji kebenarannya yang menyangkut obyek yang akan di teliti ;
4. Memberikan kemungkinan mengadakan proyeksi terhadap fakta mendatang,
oleh karena telah di ketahui sebab-sebab terjadinya fakta tersebut dan mungkin
fakta tersebut muncul lagi pada masa mendatang ;
5. Teori memberi petunjuk atas kekurangan-kekurangan yang ada pada
pengetahuan penulis ;12
Teori Hukum yang dijadikan landasan pemikiran dalam penelitian ini berupa
(Utilitarianisme).
10
. Harkristuti Harkriswono, 26 Juli 2002, “Diskusi Proposal Penelitian”, Makalah, Majalah Badan
Pembinaan Hukum Nasional, Departemen Kehakiman dan Hak Asasi Manusia, Jakarta.
11
. Otje Salman dkk, 2004, Teori Hukum, Mengingat, Mengumpulkan, Dan Membuka Kembali,
Rafika Aditama Press, Jakarta, hlm. 21.
12
. ibid, hlm. 145
1. Teori Kepastian Hukum
di Indonesia belum sepenuhnya tunduk dan taat kepada aturan-aturan yang diatur
dalam hukum itu sendiri. Baik aturan yang dibuat untuk mengatur bagaimana suatu
perbuatan hukum harus dilaksanakan dengan pelaksanaan atas suatu perbuatan hukum
tersebut dilaksanakan.
Kepastian hukum merupakan suatu hal yang hanya bisa dijawab secara normatif
berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku, bukan secara sosiologis.
Kepastian hukum secara normatif adalah ketika suatu peraturan dibuat dan
diundangkan secara pasti karena mengatur secara jelas dan logis dalam artian tidak
menimbulkan multi-tafsir (keragu-raguan) dan logis dalam arti menjadi sistem norma
yang ditimbulkan dari ketidakpastian. Kepastian hukum merupakan suatu keadaan
dimana perilaku manusia baik individu, kelompok maupun organisasi terikat dan
berada dalam koridor yang sudah digariskan oleh aturan hukum. 14
hak atas tanah tunduk pada hipotik dalam buku II KUHPerdata dan credietverband
dalam staatsblad 1908 – 542 juncto S. 1973 – 190. Setelah lahirnya Undang-Undang
Hak Tanggungan yang berangkat dari instruksi Undang-Undang Pokok Agraria (Pasal
13
. Jan Michiel Otto, 2012, Kepastian Hukum Yang Nyata Di Negara Berkembang, Kajian
sosio-legal, Penulis : Sulistyowati Irianto dkk, Edisi Pertama, Pustaka Larasan, Denpasar, Universitas
Indonesia,Universitas Leiden, Universitas Groningen, hlm. 121
14
. Jhon Raws, 1973, A Theory of Justice, London, Oxford University Press, terjemahan dalam
Bahasa Indonesia oleh Uzair Fauzan dan Heru Prasetyo, 2006, Teori Keadilan, Pustaka Pelajar,
Yogyakarta, hlm. 85
51) tidak jauh beda dengan proses penerbitan akta hipotik, pada sertipikat hak
SKMHT harus diberikan langsung oleh pemberi hak tanggungan dan harus
SKMHT ini mengakibatkan surat kuasa yang bersangkutan batal demi hukum, yang
berarti bahwa surat kuasa yang bersangkutan tidak dapat digunakan sebagai dasar
pembuatan APHT.15
dinyatakan bahwa pemberian hak tanggungan wajib dilakukan sendiri oleh pemberi
hak tanggungan dengan cara hadir dihadapan PPAT. Apabila karena suatu sebab
pemberi hak tanggungan tidak dapat hadir sendiri dihadapan PPAT, ia wajib menunjuk
pihak lain sebagai kuasanya dengan SKMHT yang berbentuk akta otentik dengan
Pembuatan SKMHT selain oleh Notaris juga ditugaskan kepada PPAT, karena
15
. Rachmadi Usman, 1999, Pasal-Pasal Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah, Djambatan, Jakarta,
hlm. 119
membebankan hak tanggungan dalam arti tidak boleh dicampuri dengan kuasa atau
akta lain. 16
Menurut Pasal 15 ayat (1) huruf a, yang dimaksud dengan “tidak memuat kuasa
untuk melakukan perbuatan hukum lain“ dalam ketentuan ini, misalnya tidak memuat
kuasa untuk menjual, menyewakan objek Hak Tanggungan, atau memperpanjang hak
atas tanah, sehingga secara khusus SKMHT dibuat hanya memuat pemberian kuasa
untuk membebankan Hak Tanggungan saja, sehingga dengan demikian pula terpisah
kuasa dalam gugatan peradilan sebagaimana tertuang dalam Pasal 1803 KUHPerdata.
Pengertian “substitusi” menurut Pasal 15 ayat (1) huruf b adalah penggantian penerima
kuasa melalui pengalihan, maksudnya disini adalah pihak yang menerima kuasa tidak
kepada pihak lain, pernyataan tersebut diatas memberi kesan bahwa pemegang atas
tanah atau pemberi Hak Tanggungan hanya menaruh kepercayaan kepada seseorang
tertentu yaitu si penerima kuasa secara langsung, yang dianggap dapat mewakili untuk
tanggungan atau sebagaimana yang ditegaskan dalam Pasal 1795 KUHPerdata juncto
Pasal 15 ayat (1) Sub a Undang-Undang Hak Tanggungan “hanya mengenai suatu
kepentingan tertentu”.
16
. Supriadi, 2007, Hukum Agraria, Sinar Grafika, Jakarta, hlm. 187
Berdasarkan ketentuan Pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan, hak dari
pemegang hak tanggungan untuk melaksanakan haknya tersebut adalah hak
semata-mata diberikan oleh undang-undang. Tidaklah berarti hak tersebut demi hukum
ada, melainkan harus diperjanjikan terlebih dahulu oleh para pihak dalam APHT atas
hak atas tanah. 17
memberikan jaminan dalam aturan yang konkrit sebagai norma yang mengikat bahwa
“hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri” adalah sarana yang utama bagi
PPAT wajib menolak permohonan untuk membuat APHT apabila SKMHT tidak
dibuat sendiri oleh pemberi hak tanggungan atau tidak memenuhi persyaratan mengenai
bahwa SKMHT sengaja dibuat khusus untuk tujuan pemasangan hak tanggungan,
mencerminkan adanya kepastian hukum, kepastian subjek dan objek haknya, kepastian
Perlindungan hukum merupakan salah satu hal yang terpenting dari unsur suatu
negara hukum. Penting, karena pembentukan suatu negara akan dibentuk pula hukum
17
. Kartini Muljadi dkk, 2006, Hak Tanggungan, Kencana, Jakarta, hlm. 32
yang mengatur tiap-tiap warga negaranya dalam memberikan hak dan kewajiban satu
sama lain. Perlindungan hukum merupakan kewajiban bagi negara itu sendiri kepada
warga negaranya, oleh karenanya perlindungan hukum akan menjadi hak bagi setiap
warga negaranya.
SKMHT dibuat dengan akta notaris dalam bahasa Indonesia dan merupakan
jaminan hak atas tanah, hal ini berarti akta jaminan hak tanggungan. SKMHT
memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna sebab berbentuk akta notariil. Artinya
kedudukan para pihak pun menjadi lebih kuat, hak maupun kewajiban para pihak
menjadi lebih jelas dan pasti. Ketentuan mengenai hal ini terdapat dalam Pasal 10 ayat
(2) dan Pasal 15 ayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan dan Peraturan Menteri
salah satu ciri Hak Tanggungan yang kuat adalah mudah dan pasti dalam pelaksanaan
eksekusinya, jika debitor cidera janji. Secara umum ketentuan tentang eksekusi telah
diatur dalam Hukum Acara Perdata yang berlaku, dipandang perlu untuk memasukkan
yang mengatur lembaga parate executie18 sebagaimana dimaksud dalam Pasal 224
Reglemen Indonesia yang diperbarui (Het Herziene lndonesisch Reglement), Pasal 258
Reglemen Acara Hukum Untuk Daerah Luar Jawa dan Madura (Reglement tot
perbuatan sewenang-wenang penguasa yang tidak sesuai dengan aturan hukum, untuk
18
. Parate Executie adalah pelaksanaan dari suatu perikatan dengan langsung tanpa melalui suatu
vonis pengadilan (eksekusi langsung)
mewujudkan ketertiban dan ketentraman sehingga memungkinkan manusia menikmati
PT. Bank Artha Graha Internasional, Tbk Cabang Pekanbaru adalah perlindungan
preventif, berupa tindakan kehati-hatian dari PT. Bank Artha Graha Internasional, Tbk
Aliran Utilitarianisme merupakan reaksi terhadap ciri metafisis dan abstrak dari
filsafat hukum pada abad ke delapan belas. Jeremy Bentham sebagai penemunya
menunjuk banyak dari karyanya pada kecaman-kecaman yang hebat atas seluruh
konsepsi hukum alam. Bentham tidak puas dengan kekaburan dan ketidaktetapan
teori-teori tentang hukum alam, dimana Utilitarianisme mengetengahkan salah satu dari
gerakan-gerakan periodik dari yang abstrak hingga yang konkret, dari yang idealitis
hingga yang materialistis, dari yang apriori hingga yang berdasarkan pengalaman.
Gerakan aliran ini merupakan ungkapan-ungkapan/tuntutan-tuntutan dengan ciri khas
dari abad kesembilan belas.20
a. Jeremy Bentham(1748-1832)
Menurut Mill keadilan bersumber pada naluri manusia untuk menolak dan
membalas kerusakan yang diderita, baik oleh diri sendiri maupun oleh siapa saja
yang mendapat simpati dari kita. Perasaan keadilan akan memberontak terhadap
kerusakan, penderitaan, tidak hanya atas dasar kepentingan individual, melainkan
lebih luas dari itu sampai kepada orang lain yang kita samakan dengan diri kita
sendiri, sehingga hakikat keadilan mencakup semua persyaratan moral yang sangat
hakiki bagi kesejahteraan umat manusia. 24
22
. Soedjono Dirdjosisworo, 1984, Filsafat Hukum dalam Konsepsi dan Analisa, Alumni, Bandung,
hlm, 118-120
23
. Otje Salman, S, Loc. Cit, hlm. 44
24
. Bodenheimer dkk, 2006, Ilmu Hukum, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, hlm. 277
Namun demikian, Mill juga mengkritik pandangan Bentham, Pertama, bahwa
kesenangan dan kebahagiaan harus diukur secara kuantitatif. Mill berpendapat
bahwa kualitas kebahagiaan harus dipertimbangkan juga, karena ada kesenangan
yang lebih tinggi mutunya dan ada yang rendah. Kedua, bahwa kebahagian bagi
semua orang yang terlibat dalam suatu kejadian, bukan kebahagian satu orang saja
yang bertindak sebagai pelaku utama, kebahagiaan satu orang tidak boleh dianggap
lebih penting daripada kebahagiaan orang lain. 25
sebagai hukum negara menjadi hukum utama yang diberlakukan dalam masyarakat dan
Utilitarianisme memberikan manfaat pada hukum di negara kita, karena aliran ini
memberikan pemikiran yang bisa mengkaji bagaimana tujuan hukum dalam memberi
25
. Muh. Erwin, 2011, Filsafat Hukum ; Refleksi Kritis Terhadap Hukum, Rajawali Press, Jakarta,
hlm. 183-184
26
. Otje Salman, S, Loc Cit, hlm. 44
27
. Bernard et all, 2013, Teori Hukum : Strategi Tertib Manusia Lintas Ruang dan Generasi, Genta
Publishing, Yogyakarta, hlm. 98-99
(happines). Baik atau buruk atau adil tidaknya suatu hukum, bergantung kepada apakah
hukum itu memberikan kebahagiaan kepada manusia atau tidak. Kebahagiaan ini
selayaknya dapat dirasakan oleh setiap individu. Tetapi jika tidak mungkin tercapai dan
pasti tidak mungkin diupayakan agar kebahagiaan itu dinikmati oleh sebanyak
Dalam hal ini, tugas legislator adalah menghasilkan keserasian antara kepentingan
publik dan kepentingan pribadi. Legislasi merupakan proses kunci untuk mewujudkan
hukum yang dapat mendatangkan manfaat bagi individu yang akan menghasilkan
hukum yang dipatuhi oleh semua warga negara, termasuk penyelenggara negara
sendiri. Hukum inilah nantinya yang akan dijadikan alat untuk memberikan ruang bagi
G. Kerangka Konseptual
membatasi istilah pokok yang terkandung dalam judul ini. Adapun konsep yang
2. SKMHT adalah surat kuasa yang diberikan pemberi hak tanggungan kepada
3. Take Over (peralihan kredit) adalah memindahkan dari kreditur satu ke kreditur
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah adalah surat tanda
bukti untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan
rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam
H. Metode Penelitian
Metode yuridis empiris atau yuridis sosiologis yang digunakan adalah dengan
pengolahan data yang didasarkan pada hasil studi pelaksanaan yang kemudian
dipadukan dengan data yang diperoleh dari tinjauan kepustakaan sehingga akan
diperoleh data yang akurat. Dalam menghadapi pembahasan dalam penelitian ini
28
. Yuliandri, 2010, Asas-Asas Pembentukan Peraturan Perundang-Undangan Yang Baik ;
Gagasan Pembentukan Undang-Undang Berkelanjutan, PT. Rajagrafindo Persada, Bandung, hlm.
67-68
29
. Medianotaris.com
30
. https://www.pinjamandanatunai.info
Metode penelitian merupakan suatu cara yang digunakan dalam mengumpulkan
data penelitian dan membandingkan dengan standar ukuran yang telah ditentukan. 31
Jenis penelitian dalam penelitian ini adalah yuridis empiris yang dengan kata lain adalah
jenis penelitian hukum sosiologis dan dapat disebut pula dengan penelitian lapangan,
yaitu mengkaji ketentuan hukum yang berlaku serta apa yang terjadi dalam
kenyataannya di masyarakat.32
1. Sifat Penelitian
manusia. Fenomena itu bisa berupa aktivitas, kesamaan, perbedaan antara fenomena
2. Sumber Data
Sumber data dalam penelitian ini meliputi dari data primer dan data sekunder.
A. Data Primer adalah data yang diperoleh secara langsung dari sumber pertama
yang terkait dengan masalah yang akan dibahas dalam penelitian ini. 35 Sumber
yang akan diteliti dengan kata lain data utama yang diperoleh langsung dari
dan bagian legal lembaga perbankan di kota Pekanbaru sebagai data penunjang
Pokok-pokok Agraria ;
bahan lainnya yang berkaitan dengan materi dalam penulisan ini ditambah
terhadap apa isi informasi dan penjelasan terhadap bahan hukum primer
dan sekunder, bukan apa saja yang ada dalam kajian bahan hukum, namun
internet dan bahan lainnya yang sifatnya karya ilmiah berkaitan dengan
3. Lokasi Penelitian
Riau dengan berbagai macam lembaga perbankan atau bank, berupa bank swasta dan
bank milik pemerintah (BUMN). Penelitian ini penulis lakukan di salah satu lembaga
perbankan yang ada di Kota Pekanbaru yaitu di PT. Bank Artha Graha Internasional,
4. Pendekatan Penelitian
mengidentifikasi dan mengkonsepsikan hukum sebagai institusi sosial yang riil dan
fungsional dalam sistem kehidupan yang nyata”.36 Pendekatan yang digunakan dalam
penulisan ini adalah pendekatan yuridis sosiologis adalah mengenai berakhirnya jangka
waktu SKMHT sebagaimana yang terdapat didalam Pasal 15 ayat (3) dan ayat (4)
5. Pengumpulan Data
Data bagi suatu penelitian merupakan bahan yang akan digunakan untuk
menjawab permasalahan dalam penelitian. Oleh karena itu, data harus selalu ada agar
permasalahan penelitian itu dapat dipecahkan. Dalam penelitian ini jenis data yang
dikumpulkan terdiri dari data yang bersifat primer dan data yang bersifat sekunder.
yang disebutkan diatas, maka dalam penelitian ini pengumpulan data dilakukan
dengan cara :
dan studi catatan dan studi catatan hukum38 untuk memperoleh data sekunder
b. Wawancara ;
Wawancara adalah proses tanya jawab dalam penelitian yang berlangsung secara
lisan terdiri dari dua orang atau lebih bertatap muka mendengarkan secara
37
. Ronny Hanitijo Soemitro, 1994, Metodologi Penelitian Hukum dan Jurimetri, Ghalia Indonesia,
Jakarta, cetakan 5, hlm. 51
38
. Abdulkadir Muhammad, 2004, Hukum Dan Penelitian Hukum, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung,
hlm. 125
39
langsung informasi-informasi atau keterangan-keterangan. Wawancara
Legal PT. Bank Artha Graha Internasional, Tbk Cabang Pekanbaru dan 2 orang
6. Pengolahan data
b. Editing, merupakan proses meneliti kembali data yang diperoleh dari berbagai
kepustakaan yang ada. Hal ini sangat perlu untuk mengetahui apakah data yang
telah dimiliki sudah cukup dan dapat dijadikan proses selanjutnya. Dari data
penulisan ini, editing dilakukan pada data yang sudah terkumpul serta diseleksi
c. Penyusunan data, yaitu penyusunan data secara teratur sehingga dalam data
tersebut dapat dianalisa menurut susunan yang benar dan tepat, sehingga tidak
39
. Cholid Narbuko dkk, 2001, Metodologi Penelitian, Bumi Aksara, Jakarta, hlm. 81
d. Penarikan Kesimpulan, yaitu langkah selanjutnya setelah data tersusun secara
7. Analisa Data
Data yang telah terkumpul melalui kegiatan pengumpul data belum memberikan
arti apa-apa. Penelitian belum dapat ditarik kesimpulan bagi tujuan penelitiannya,
sebab data itu masih merupakan data mentah dan masih diperlukan usaha atau upaya
untuk mengolahnya.
kalimat yang teratur, logis dan efektif sehingga memudahkan interprestasi data dan
pemahaman hasil analisa guna menjawab permasalahan yang ada dalam perumusan
telah diperoleh untuk menjamin apakah data yang dapat dipertanggung jawabkan
sesuai dengan kenyataan. Setelah data diolah dan dirasa cukup maka selanjutnya
disajikan dalam bentuk narasi dan mungkin juga dalam bentuk tabel.
BAB II
TINJAUAN KEPUSTAKAAN
A. Gambaran Umum Kota Pekanbaru
Kota Pekanbaru merupakan Ibukota Propinsi Riau dan kota terbesar di Propinsi
Riau. Kota ini merupakan salah satu sentra ekonomi terbesar di bagian Timur Pulau
Sumatera,40 dan termasuk sebagai kota dengan tingkat pertumbuhan, migrasi dan
Secara geografis kota Pekanbaru memiliki posisi strategis berada di jalur lintas
Timur Sumatera, terhubung dengan beberapa kota seperti Medan, Padang dan Jambi,
dengan wilayah administratif, diapit oleh Kabupaten Siak pada bagian Utara dan
Timur, sementara di bagian Barat dan Selatan oleh Kabupaten Kampar. Kota ini
dibelah oleh Sungai Siak yang mengalir dari Barat ke Timur dan berada pada
ketinggian berkisar antara 5-50 meter diatas permukaan laut. Kota Pekanbaru
termasuk beriklim tropis dengan suhu udara maksimum berkisar antara 34,1 ° Celcius
hingga 35,6 ° Celcius dan suhu minimum antara 20,2 ° Celcius hingga 23,0 °
Celcius.43
Sebelum tahun 1960 Pekanbaru hanyalah kota dengan luas 16 km² yang
kemudian bertambah menjadi 62.96 km² dengan 2 kecamatan yaitu kecamatan
Senapelan dan kecamatan Limapuluh. Selanjutnya pada tahun 1965 menjadi 6
kecamatan dan tahun 1987 menjadi 8 kecamatan dengan luas wilayah 446,50 km².
Setelah Pemerintah daerah Kampar menyetujui menyerahkan sebagian dari
wilayahnya untuk keperluan perluasan wilayah Kota Pekanbaru, yang kemudian
ditetapkan melalui Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 19 Tahun
1987.Pada tahun 2003 jumlah kecamatan kotaPekanbaru dimekarkan menjadi 12
kecamatan.44
40
. Profil daerah Kabupaten dan Kota, 2001, Buku Kompas. ISBN 979-709-054-X
41
. Darmawati, 2008, Determinasi Registrasi Penduduk di Kota Pekanbaru, Teroka Riau, Vol. VIII
nomor 2, hlm. 61-71
42
. Zaenuddin, Dundin, 2005, Modal Sosial Dalam Pengembangan Budaya Sipil Komunitas Etnik :
Studi kasus di Kota Manado, Sulawesi Utara & Pekanbaru, Riau, Lembaga Ilmu Pengetauan Indonesia,
ISBN 979-3673-69-9
43
. Wilayah Geografis, Pemda Kota Pekanbaru, diakses tanggal 01 Oktober 2010
44
. Wilayah Geografis, PEMDA Kota Pekanbaru, diakses 01 Oktober 2010.
Etnis Minangkabau merupakan masyarakat terbesar dengan jumlah sekitar
37,96 % dari total penduduk kota Pekanbaru. 45 Mereka pada umumnya bekerja
sebagai profesional dan pedagang. Populasi yang cukup besar telah mengantarkan
bahasa Minang sebagai bahasa pergaulan yang umum digunakan oleh penduduk Kota
Pekanbaru, selain bahasa Indonesia.46
pedagang dan pelaku ekonomi. Selain berasal dari Pekanbaru sendiri, mereka yang
bermukim di Pekanbaru banyak yang berasal dari Bengkalis, Selatpanjang dan Bagan
Siapi-api. Selain itu, masyarakat Tionghoa dari Medan dan Padang juga banyak
Agama Islam merupakan salah satu agama yang dominan di anut di Kota
Pekanbaru, pemeluk agama Kristen, Katolik, Buddha, Hindu dan Khonghucu juga
B. Lembaga Perbankan/Bank
1. Defenisi Bank
adalah bahan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan
dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan atau bentuk-bentuk
45
. Leo Suryadinata dkk, 2003, Indonesia’s Population : Ethnicity and Religion in a Changing
Political Landscape, Institute of Southeast Asian Studies,
46
. Parsudi Suparlan, 1989, Interaksi antar Etnik di Beberapa Propinsi di Indonesia, Proyek
Inventarisasi dan Pembinaan Nilai-Nilai Budaya Indonesia
Kata “Bank” berasal dari bahasa Italia “Banco” yang berarti bangku. Bangku
inilah yang dipergunakan oleh bankir untuk melayani kegiatan operasionalnya kepada
para nasabah. Istilah bangku secara resmi dan populer menjadi bank. 47
Lembaga keuangan dalam arti luas adalah sebagai perantara dari pihak yang
mempunyai kelebihan dana (surplus of funds) dengan pihak yang kekurangan dana
(lack of funds) sehingga peranan dari lembaga keuangan yang sebenarnya yaitu
sebagai perantara keuangan/dana masyarakat (Financial Intermediary). Dalam arti
yang luas ini termasuk didalamnya lembaga perbankan, perasuransian, dana pensiun,
pegadaian dan sebagainya yang menjembatani antara pihak yang kelebihan dana
dengan pihak yang memerlukan dana.48
Dalam bukunya yang berjudul “Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya”, Kasmir
memberikan defenisi mengenai Bank umum yaitu bank yang melaksanakan kegiatan
usaha secara konvensional atau berdasarkan prinsip syariah yang dalam kegiatannya
tidak memberikan jasa dalam lalu lintas pembayaran. 49
dalam praktek perbankan dalam pembayaran dan peredaran uang dimasyarakat yang
giro ataupun bentuk simpanan lainnya. Dengan penghimpunan dana ini, bank
47
. Malayu Hasibuan, 2002, Perbankan Islam, PT. Bumi Aksara, Jakarta, hlm. 1
48
. Muhamad Djumhana, Loc. Cit, hlm. 1-2
49
. Kasmir, 2008, Bank Dan Lembaga Keuangan Lainnya, Raja Grafindo, Jakarta, hlm. 25
b. Menyalurkan Dana Kepada Masyarakat
Setelah menghimpun dana dari masyarakat, bank akan menyalurkan dana tersebut
Kredit yang ditawarkan bank akan mengenakan bunga kepada peminjam. Dengan
pembangunan nasional.
3. Asas Perbankan
Dengan begini dapat menarik minat nasabah untuk menyimpan dananya di bank akan
terus meningkat.
Adalah suatu asas yang menyatakan bahwa usaha bank dilandasi oleh hubungan
kepercayaan antara bank dan nasabahnya. Bank berusaha dari dana masyarakat
Perbankan ;
50
. Try Widiyono, Aspek Hukum Operasional Transaksi Produk Perbankan di Indonesia :
Simpanan, Jasa dan Kredit, Ghalia Indonesia, Bogor, hlm. 7
Adalah asas yang mengharuskan atau mewajibkan bank merahasiaan segala
sesuatu yang berhubungan dengan keuangan yang lain-lain dari nasabah bank
yang menurut kelaziman dunia perbankan (wajib) dirahasiakan, sebagaimana
diatur di dalam Pasal 40 sampai dengan Pasal 47 A Undang-Undang Perbankan.
Menurut Pasal 40 bank wajib merahasiakan keterangan mengenai nasabah
penyimpan dan simpanannya. Namun dalam ketentuan tersebut kewajiban
merahasiakan itu bukan tanpa pengecualian. 51
Adalah suatu asas yang menyatakan bahwa bank dalam menjalankan fungsi dan
prinsip kehati-hatian agar bank selalu sehat, baik dalam menjalankan usahanya
lembaga perbankan, sebagaimana yang tertera dalam Pasal 2 dan Pasal 29 ayat
C. Perjanjian
1. Pengertian Perjanjian
mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lainnya atau
lebih.
seorang berjanji kepada orang lain atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk
melaksanakan suatu hal. Perjanjian ini menerbitkan suatu perikatan antara dua orang
yang membuatnya.52
51
. Neni Sri Imaniyati, 2010, Pengantar Hukum Perbankan Indonesia, PT. Refika Aditama, Jakarta,
hlm. 17
52
. Subekti, 2002, Hukum Perjanjian, PT. Intermasa, Jakarta, hlm. 1
Perjanjian merupakan sumber terpenting yang melahirkan suatu perikatan.
Perikatan banyak diterbitkan oleh suatu perjanjian, sumber lain yang melahirkan
perikatan adalah undang-undang. Perikatan adalah suatu pengertian abstrak,
sedangkan perjanjian adalah suatu hal yang konkrit atau suatu peristiwa tertentu.
Suatu Perjanjian juga dinamakan persetujuan, karena dua pihak itu setuju melakukan
sesuatu. Perjanjian dan persetujuan mempunyai arti yang sama. 53
perjanjian menjadi “Perjanjian adalah suatu persetujuan antara dua orang atau lebih
53
. ibid, hlm. 1-3
54
. R. Setiawan, 1979, Pokok-Pokok Hukum Perikatan, Bina Cipta, Bandung, hlm. 49
55
. Abdul Kadir Muhammad, 1992, Hukum Perikatan, Citra Aditya Bakti, Bandung, hlm. 78
saling mengikatkan diri untuk melaksanakan sesuatu hal dalam lapangan harta
kekayaan”.56
atau ditulis. Hubungan hukum antara perikatan dengan perjanjian adalah bahwa
menimbulkan akibat hukum. Akibat hukum itu sendiri ada karena timbulnya hak dan
Kaidah dalam hukum perjanjian terbagi dua macam, yaitu tertulis dan tidak
tumbuh dan berkembang didalam masyarakat, dan biasanya berasal dari hukum
adat.
Istilah lain dari subjek hukum adalah rechtperseon, yang diartikan sebagai
pendukung hak dan kewajiban, yang menjadi subjek hukum dalam hukum
kontrak adalah kreditur dan debitur. Kreditur adalah orang yang berpiutang
56
. Ibid
c. Adanya Prestasi
Prestasi adalah apa yang menjadi hak kreditur dan kewajiban debitur. Umumnya
prestasi terdiri dari memberikan sesuatu, berbuat sesuatu dan tidak berbuat
sesuatu.
d. Kata Sepakat
Di dalam Pasal 1320 KUHPerdata ditentukan empat syarat sah perjanjian, salah
e. Akibat Hukum
Setiap perjanjian yang dibuat oleh para pihak akan menimbulkan akibat hukum,
2. Subjek Perjanjian
Subjek-subjek dari perikatan adalah kreditur atau si berpiutang yaitu pihak yang
berhak atas prestasi atau merupakan pihak yang aktif dan debitur atau si berhutang
yaitu pihak yang wajib memenuhi prestasi atau pihak yang pasif. 57
Terdapat 4 (empat) syarat keabsahan kontrak yang diatur dalam pasal 1320
Konsekuensi apabila tidak terpenuhinya salah satu dari syarat subyektif ini adalah
bahwa kontrak tersebut dapat “dapat dibatalkan” atau “dimintakan batal” oleh salah
57
. Mariam Darus Badrulzaman, 1996, KUHPerdata Buku III Hukum Perikatan Dengan Penjelasan,
Alumni, Bandung, hlm. 3
dilakukan, maka kontrak tetap terjadi dan harus dilaksanakan seperti suatu kontrak
yang sah.
dianggap sah oleh hukum, kedua belah pihak mesti ada kesesuaian pendapat
tentang apa yang diatur oleh kontrak tersebut. Oleh hukum umumnya diterima
teori bahwa kesepakatan kehendak itu ada jika tidak terjadinya salah satu
tidak sah apabila diberikan karena kekhilafan atau diperoleh dengan paksaan
atau penipuan.
tidak cakap untuk membuat perjanjian dapat kita temukan dalam Pasal 1330
KUHPerdata, yaitu :
menentukan bahwa hak dan kedudukan suami istri adalah seimbang dan
perjanjian yakni:
perjanjian-perjanjian tertentu.
adalah kontrak yang dibuat batal demi hukum. Jadi sejak kontrak tersebut dibuat
berkenaan dengan hal yang tertentu, jelas dan dibenarkan oleh hukum.
Mengenai hal ini dapat kita temukan dalam Pasal 1332 dan 1333 KUHPerdata.
sebagai pokok suatu barang yang paling sedikit ditentukan jenisnya. Tidaklah
menjadi halangan bahwa jumlah barang tidak tentu, asal saja jumlah itu
yang sesuai hukum yang berlaku. Tidak boleh dibuat kontrak untuk melakukan
hal-hal yang bertentangan dengan hukum. Isi perjanjian tidak dilarang oleh
(Pasal 1337 KUHPerdata). Selain itu Pasal 1335 KUHPerdata juga menentukan
bahwa suatu perjanjian yang dibuat tanpa sebab atau dibuat karena suatu sebab
Suatu kontrak dapat dianggap sah oleh hukum, haruslah memenuhi beberapa
b) Wenang berbuat
3. Asas-Asas Perjanjian
Dalam perjanjian, asas-asas perjanjian selalu dijadikan dasar dalam membuat
Ketentuan mengenai asas ini tercantum dalam Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata,
setiap warga Negara bebas untuk membuat kontrak disebut asas kebebasan
kebebasan untuk menentukan isi atau klausula, obyek atau bentuk dalam suatu
perjanjian dibuat.
b. Asas Konsensualitas
Asas ini mempunyai arti bahwa perjanjian sudah dilahirkan sejak tercapainya
kesepakatan. Perjanjian itu sudah sah jika sudah tercapai kesepakatan mengenai
hal-hal pokok tentang apa yang diperjanjikan. Bentuk konsesualitas terjadi pada
berfungsi sebagai bukti persetujuan atas tempat, waktu dan isi perjanjian.
perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik, artinya dalam pembuatan dan
58
. Yunirman Rijan, 2009, Cara Mudah Membuat Perjanjian, Raih Asa Sukses, Jakarta, hlm. 7
kepercayaan atau keyakinan yang teguh serta kemauan yang baik dan
masing-masing pihak.
Perjanjian menimbulkan hak dan kewajiban bagi para pihak yang membuatnya.
e. Asas Personalitas
Asas ini sering disebut dengan asas kepribadian, adalah asas yang menentukan
bahwa seseorang yang akan melakukan dan atau membuat suatu perjanjian
adalah hanya untuk kepentingan perseorangan. Terkait dengan asas ini diatur
dalam Pasal 1315 KUHPerdata, yang berbunyi “Pada umumnya tak seorang pun
dapat mengikatkan diri atas nama sendiri atau meminta ditetapkannya suatu
janji dan pada untuk dirinya sendiri. ”Hal ini berarti, perjanjian yang dibuat para
pihak hanya berlaku bagi mereka yang dibuat para pihak hanya berlaku bagi
untuk pihak ketiga, dengan suatu syarat yang ditentukan seperti yang dimaksud
59
. Departemen Pendidikan Nasional, 2005, Kamus Besar Ikthasar Indonesia , Edisi Ketiga, Balai
Pustaka, Jakarta, hlm. 458
maupun lisan, masing-masing sepakat untuk mentaati isi persetujuan yang telah
dibuat bersama. 60
Unsur atau ciri pertama dari perjanjian adalah adanya kata sepakat, yaitu
dengan kerja sama dari dua orang atau lebih atau perjanjian “dibangun” oleh
Kata sepakat tercapai jika pihak yang satu menyetujui apa yang ditawarkan oleh
pihak lainnya. Namun, kehendak para pihak saja tidaklah cukup. Kehendak
tersebut harus pula dinyatakan. Kehendak saja dari para pihak tidak akan
Memang janji yang dibuat seseorang dapat memunculkan kewajiban sosial atau
kesusilaan. Akan tetapi, hal itu muncul bukan sebagai akibat hukum. Kesemua
itu bergantung pada keadaan dan kebiasaan di dalam masyarakat. Faktor itulah
60
. Sudarsono, 2007, Kamus Hukum, Rineka Cipta, Jakarta, hlm. 363
61
. Herlien Budiono, 2011, Ajaran Umum Hukum Perjanjian dan Penerapannya di Bidang
Kenotariatan, PT. Citra Aditia Bakti, Bandung, hlm. 5
kehendak yang muncul sebagai janji akan memunculkan akibat hukum atau
d. Keinginan atau kemauan para pihak saja tidaklah cukup untuk memunculkan
akibat hukum
untuk kepentingan pihak yang satu atas beban pihak yang lain atau bersifat
timbal balik. Akibat hukum perjanjian hanya mengikat para pihak dan tidak
dapat mengikat pihak ketiga, dan tidak membawa kerugian. Ini merupakan asas
umum dari hukum kontrak dan juga termuat di dalam ketentuan Pasal 1315
bentuk yang diwajibkan mengakibatkan bahwa akta menjadi syarat mutlak bagi
tugas pokoknya adalah menghimpun dana dari masyarakat, diharapkan dengan dana
dimaksud dapat memenuhi kebutuhan dana pembiayaan yang tidak disediakan oleh
Istilah pembiayaan pada dasarnya lahir dari pengertian I believe, I trust, yaitu
“saya percaya” atau “saya menaruh kepercayaan”. Perkataan pembiayaan yang
62
. Veithzal Rivai dkk, 2010, Islamic Banking : Sebuah Teori, Konsep dan Aplikasi, Bumi Aksara,
Jakarta, hlm. 679
artinya kepercayaan (trust) berarti bank menaruh kepercayaan kepada seorang
nasabah untuk melaksanakan amanah yang diberikan oleh bank selaku (shahibul
maal) kreditur. Dana tersebut harus digunakan dengan benar, adil dan harus disertai
dengan ikatan dan syarat-syarat yang jelas serta saling menguntungkan kedua belah
pihak. 63
D. Perjanjian Kredit
Istilah kredit berasal dari bahasa Yunani yaitu “Credere” yang artinya percaya.
Maksudnya si pemberi kredit percaya kepada si penerima kredit, bahwa kredit yang
membayar kembali pinjaman tersebut sesuai dengan jangka waktunya kredit didasari
oleh kepercayaan atau keyakinan dan kreditur bahwa pihak lain pada masa yang akan
63
. Ibid, hlm. 698
64
. Eugenia Liliawati Muljono, 2003, Tinjauan Yuridis Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996
tentang Hak Tanggungan dalam Kaitannya Dengan Pemberian Kredit oleh Perbankan, Harvaindo,
Jakarta, hlm. 8
65
. M. Bahsan, 2002, Penilaian Jaminan Kredit Perbankan Indonesia, Rejeki Agung, Jakarta, hlm.
43
memberatkan, baik dalam bentuk klausula eksemi atau dalam bentuk lain,
perimbangannya sangat berbeda bila dibandingkan dengan menentukan
klausul-klausul dalam perjanjian-perjanjian baku, pada umumnya yang para pihaknya
adalah perorangan atau perusahaan biasa. 66
penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu berdasarkan
persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara Bank dengan pihak lain yang
mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi hutangnya setelah jangka waktu tertentu
berarti pemberian kredit bank dapat dilakukan secara tertulis dan lisan. Dalam praktek
pokok ini merupakan pedoman perkreditan yang wajib dimiliki dan diterapkan oleh
debitur yang antara lain diperoleh dari penilaian seksama terhadap watak,
d. Kewajiban bank untuk memberikan informasi yang jelas mengenai prosedur dan
persyaratan kredit ;
66
. Sutan Remi Sjahdeini, 1996, Hak Tanggungan, Cetakan Pertama, Airlangga University Press,
Surabaya, hlm. 35
e. Larangan bank untuk memberikan kredit dengan persyaratan yang berbeda
f. Penyelesaian sengketa ;
penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan
persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara bank dengan pihak lain yang
mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu
Menurut Ch. Gatot Wardoyo, pemberian kredit mempunyai 3 (tiga) fungsi, yaitu
:
a. Perjanjian kredit berfungsi sebagai perjanjian pokok, artinya perjanjian kredit
merupakan sesuatu yang menentukan batal atau tidaknya perjanjian lain yang
mengikutinya, misalnya perjanjian pengikatan jaminan ;
b. Perjanjian kredit berfungsi sebagai alat bukti mengenai batasan-batasan hak dan
kewajiban diantara kreditur dan debitur ;
c. Perjanjian kredit berfungsi sebagai alat untuk melakukan monitoring kredit.67
1. Jaminan Kebendaan
memberikan kedudukan seimbang dimata hukum antara bank (kreditur) dan nasabah
(debitur). Pengikatan jaminan merupakan suatu hal yang sangat penting dalam
pemberian kredit.
67
. Ch. Gatot Wardoyo, 1992, Sekitar Klausul-klausul Perjanjian Kredit Bank, Bank dan
Manajemen, hlm. 64-69
mengembalikan pembiayaan dimaksud dengan perjanjian. Menurut Pasal 8
diperjanjikan.
jaminan dalam pengembalian fasilitas kredit yang telah dinikmati oleh debitur apabila
debitur wanprestasi. Salah satu cara yang dilakukan adalah dengan mengambil hasil
dari penjualan barang jaminan tersebut. Konsepnya, kreditur bukan untuk memiliki
hak jaminan yang diberikan oleh debitur namun untuk mengantisipasi praktek
bahwa “Bank dapat membeli sebagian atau seluruh agunan, baik melalui pelelangan
agunan atau berdasarkan kuasa untuk menjual di luar pelelangan dari pemilik agunan
dalam hal debitur tidak memenuhi kewajibannya kepada Bank, dengan ketentuan
Yang dimaksud dengan benda tetap atau barang tidak bergerak adalah suatu
benda atau barang yang tidak dapat bergerak atau tidak dapat dipindahkan
secara fisik, yaitu misalnya tanah dan bangunan, pekarangan dan apa yang
didirikan di atasnya, pohon dan tanaman ladang, mesin yang melekat pada tanah
jaminan adalah :
Pengikatan jaminan atas tanah hak tersebut di atas adalah dengan APHT yang
meliputi pula seluruh bangunan dan tanaman yang berada di atasnya dan wajib
diperlukan yaitu dalam hal pemberi hak tanggungan tidak dapat hadir di
dapat dipergunakan dalam hal hak atas tanah belum bersertipikat serta khusus
b. Benda Bergerak
Yang dimaksud dengan benda bergerak atau barang bergerak adalah barang
inventaris kantor, mesin, hewan ternak, tagihan, hak tagih atas klaim asuransi
dan sebagainya.
Pemberian kuasa adalah suatu perbuatan hukum yang bersumber pada perjanjian
yang sering dilakukan dalam kehidupan sehari-hari, oleh karena alasan
bermacam-macam, di samping kesibukan sehari-hari sebagai anggota masyarakat
yang demikian kompleks, sehingga sering dilakukan dengan pemberian kuasa
dengan cara surat kuasa.68
salah satu kuasa yang bersifat khusus dan bahkan sangat khusus , berhubungan hanya
memuat kuasa yang diberikan dalam pembebanan hak tanggungan dan tidak dapat di
Pasal 15 ayat (10 huruf a dan huruf b) yang dikenal dengan SKMHT.
Mengenai kuasa khusus dalam SKMHT, Pasal 1795 dan Pasal 1796 ayat (2)
“Pemberian kuasa dapat dilakukan secara khusus, yaitu hanya mengenai satu
atau untuk membuat suatu perdamaian, ataupun suatu perbuatan lain yang hanya
dapat dilakukan oleh seorang pemilik diperlukan suatu pemberian kuasa dengan
Kesimpulan dari alinea diatas bahwa dalam kuasa khusus bisa dikuasakan lebih
dari satu perbuatan hukum (kepentingan), hal ini berbeda dengan kuasa
68
. Djaja S. Meliala, 2008, Penuntun Praktis Perjanjian Pemberian Kuasa Menurut Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata, Nuansa Alulia, Bandung, hlm. 1
Pada asasnya pemberian Hak Tanggungan wajib dihadiri dan dilakukan sendiri
oleh pemberi Hak Tanggungan sebagai pihak yang berwenang melakukan perbuatan
hukum membebankan Hak Tanggungan atas obyek yang dijadikan jaminan. Hanya
lain.
untuk menjamin kredit tertentu seperti yang termuat dalam Peraturan Menteri Agraria
atau Kepala BPN Nomor 4 Tahun 1996 tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan
SKMHT adalah surat kuasa yang diberikan oleh pihak pemberi hak tanggungan
sebagai pemberi kuasa kepada penerima kuasa untuk membebankan suatu benda hak
tanggungan.
Dasar Hukum SKMHT, yaitu :
a. Pasal 15 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas
Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah ;
b. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4
Tahun 1996 tentang Penetapan Batas Waktu Pengunaan Surat Kuasa
Membebankan Hak Tanggungan untuk menjamin Pelunasaan Kredit-Kredit
Tertentu.
c. Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia nomor 26/24/KEP/DIR/1993 tentang
kredit usaha kecil yang kemudian dicabut dan diganti dengan surat keputusan
direksi Bank Indonesia nomor 30/55/LEP/DIR tanggal 08 Agustus 1998.
Keputusannya menyatakan bahwa “Perbankan Indonesia bertujuan menunjang
pelaksanaan pembangunan nasional dalam rangka meningkatkan pemerataan,
pertumbuhan ekonomi dan stabilitas nasional kea rah peningkatan ksejahteraan
rakyat banyak”.69
SKMHT wajib dibuat dengan akta Notaris atau akta PPAT. Dengan demikian, berarti
69
. Mariam Darus Badrulzaman, 2009, Kompilasi Hukum Jaminan, Mandar Maju, Bandung, hlm. 76
Undang-Undang Jabatan Notaris dan Peraturan Jabatan Notaris) dan PPAT
yang terletak di wilayah daerah kerjanya. Sebaliknya karena daerah kerjanya tidak
dibatasi, pembatasan itu tidak berlaku terhadap notaris dalam pembuatan SKMHT.
merupakan akta otentik yang dibuat oleh mewujudkan kepastian hukum dalam hukum
jaminan. SKMHT merupakan dasar dalam pembuatan APHT yang selanjutkan akan
yaitu :71 “Kebolehan memberi kuasa istimewa hanya terbatas untuk tindakan tertentu
yang sangat penting. Pada prinsipnya, perbuatan hukum yang bersangkutan hanya
dapat dilakukan oleh pemberi kuasa sendiri. Jadi pada dasarnya, perbuatan tersebut
tidak dapat dilakukan oleh kuasa berdasarkan surat kuasa. Untuk menghilangkan
ketidakbolehan itu, dibuatlah bentuk kuasa istimewa sehingga suatu tindakan yang
70
. Boedi Harsono, 1999, Hukum Agraria Indonesia, Djambatan, Jakarta, hlm. 428
71
. M. Yahya Harahap, 2006, Hukum Acara Perdata, Cetakan Keempat, Sinar Grafika, Jakarta, hlm.
6
hanya dapat dilakukan oleh orang yang bersangkutan secara pribadi, dapat diwakilkan
kepada kuasa.
Tanggungan, yaitu :
c. Mencantumkan secara jelas obyek hak tanggungan, jumlah utang dan nama
serta identitas krediturnya, nama dan identitas debiturnya, apabila debitur bukan
SKMHT tidak dapat ditarik kembali atau tidak dapat berakhir oleh sebab apapun juga
kecuali karena kuasa tersebut telah dilaksanakan atau karena telah habis jangka
untuk membebankan hak tanggungan tidak dapat ditarik kembali atau tidak dapat
72
. Sutan Remy Sjahdeni, 1999, Hak Tanggungan Asas-Asas, Ketentuan-Ketentuan Pokok Dan
Masalah Yang dihadapi Oleh Perbankan (Suatu Kajian Mengenai Undang-Undang Hak Tanggungan),
Alumni, Bandung, hlm. 105
73
. Sutan Remy Sjahdeni, 25 Juli 1996, Beberapa Permasalahan UUHT Bagi Perbankan, Makalah
pada Seminar Nasional Sehati tentang “Persiapan Pelaksanaan Hak Tanggungan di Lingkungan
Perbankan”, Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, Medan, hlm. 45
berakhir oleh sebab apapun juga, kecuali karena kuasa tersebut telah dilaksanakan
atau karena telah habis jangka waktunya. Ketentuan tersebut merupakan ketentuan
kuasa mutlak karena memuat penegasan klausul “tidak dapat ditarik kembali oleh
Namun, ketentuan kuasa “tidak dapat ditarik kembali” bertentangan dengan tata
cara berakhirnya pemberian kuasa yang di atur dalam Pasal 1813 juncto Pasal 1814
Buku III KUHPerdata. Pasal 1813 KUHPerdata menentukan bahwa “pemberian kuasa
bahwa “Si pemberi kuasa dapat menarik kembali kuasanya manakala itu
dikehendakinya, dan jika ada alasan untuk itu, memaksa si kuasa untuk
Melihat kedua peraturan diatas, adanya ketidak serasian atau penjelasan yang
Buku III KUHPerdata adalah bersifat hak tambahan (aanvullensrecht) sehingga pasal
tersebut dapat dikesampingkan jika para pihak menghendaki dan juga Buku III
KUHPerdata menganut sistem terbuka (openbaar system) artinya bahwa setiap orang
bebas untuk mengadakan perjanjian, baik yang sudah diatur maupun yang belum di
yaitu :
a. Buku III KUHPerdata berlaku seluruhnya karena para pihak dalam membuat
b. Buku III KUHPerdata hanya bersifat pelengkap saja karena para pihak dalam
c. Buku III KUHPerdata tidak berlaku karena para pihak membuat ketentuan
mengenyampingkan ketentuan yang ada dalam Buku III KUHPerdata sepanjang tidak
ketentuan kuasa dapat ditarik kembali seperti yang terdapat pada KUHPerdata dapat
dikesampingkan, dengan demikian ketentuan surat kuasa yang tidak dapat ditarik
kembali seperti yang diatur dalam Pasal 15 ayat (2) Undang-Undang Hak
berlarut-larut demi terciptanya kepastian hukum. Untuk tanah yang sudah terdaftar
(bersertifikat), SKMHT wajib segera diikuti dengan pembuatan APHT dalam jangka
waktu 1 (satu) bulan sesudah penandatanganan SKMHT, sedangkan untuk tanah yang
belum terdaftar, kewajiban tersebut harus dipenuhi dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan,
Tanggungan.
74
. Surbekti, 1979, Pokok-Pokok Hukum Perdata, Intermasa, Jakarta, hlm. 13
SKMHT merupakan akta yang bersifat pemberian kuasa oleh pemilik
pengikatan jaminan, tetapi hanya sekedar kuasa untuk membebankan hak tanggungan
3. Pengalihan Hutang
rumah adalah hal yang sangat wajar. Pembelian rumah akan membutuhkan sejumlah
dana yang besar, karena itu mempersiapkannya sejak awal dan mempertimbangkan
untuk memilikinya selagi masih muda adalah hal yang lebih baik bagi yang telah
bekerja.
Harga pembelian sebuah rumah tidaklah murah, hal ini membuat banyak orang
rumah secara tunai dan tidak memiliki dana yang cukup membeli rumah dapat
rumah dari seseorang kepada orang lain atau pihak lain (bank) yang dilakukan dengan
sebuah perjanjian resmi dan sah berdasarkan hukum serta ketentuan yang berlaku.
perseroan.76
75
. John M. Ehols dkk, 1990, Kamus Inggris Indonesia, PT. Gramedia Pustaka Utama, hlm. 578
76
. Ahmad Antoni K. Muda, 2003, Kamus Lengkap Ekonomi, GitamediaPress, Jakarta, hlm. 331
Peristiwa peralihan kredit dalam KUHPerdata dikenal dengan nama “subrogasi”.
Dalam KUHPerdata Pasal 1400, defenisi subrogasi yaitu “penggantian hak-hak
kreditor oleh seorang pihak ketiga yang membayar kreditur itu dan pihak ketiga itu
dalam rangka pembahasan ini diberi nama kreditur baru, sedang kreditur yang
menerima pembayaran dari pihak ketiga diberi nama kreditur lama. 77
nasabah untuk melakukan peralihan kredit ke bank baru agar diberi kemudahan dalam
pelunasan utangnya di bank asal, yang pada prinsipnya peralihan kredit dilakukan
untuk mengurangi biaya atau beban bunga. Peralihan kredit merupakan suatu produk
kredit dalam dunia perbankan yang ditawarkan kepada nasabah oleh bank yang
tersebut yang hanya ingin memperoleh dana tunai dengan bunga yang ringan.
Sistem peralihan kredit adalah salah satu produk perbankan yang disediakan
bagi para nasabah yang ingin men-take over hutangnya saat jatuh tempo maupun
karena nasabah yang tidak nyaman dengan fluktuasi bunga pada bank sebelumnya.
Peralihan kredit merupakan salah satu strategi pemasaran yang dikembangkan oleh
berjalan di suatu bank ke bank lain, hal ini lazim terjadi di dunia bisnis, yang diambil
alih adalah sisa pokok pinjaman nasabah dari bank pemberi kredit (bank awal).
Selanjutnya nasabah akan mencicil sisa pokok pinjaman tersebut kepada bank yang
mengambil alih itu. Peralihan kredit senantiasa tumbuh dan berkembang sejalan
77
. Tan Thong Kie, 2000, Studi Notariat Beberapa Mata Pelajaran Dan Serba-serbi Praktek
Notaris, PT. Ichtiar Baru Van Hoeve, Jakarta, hlm. 337
Ada 3 kategori utama peralihan kredit (take over), yaitu :
yang beroperasi dalam pasar-pasar yang tidak ada hubungannya satu sama lain
Beberapa pendapat diatas dapat disimpulkan bahwa peralihan kredit yang sering
dilakukan dalam dunia bisnis yaitu suatu cara atau metode pengambilalihan peranan
dalam kegiatan bisnis yang dapat terjadi antara satu atau dua orang yang melibatkan
pihak ketiga.
Peralihan kredit yang dimaksud dalam tulisan ini yaitu pengambil alihan
peranan dari bank lama (bank asal) kepada nasabah yang melibatkan bank baru
sebagai pihak ketiga, bank baru bertindak sebagai wakil dari calon nasabah untuk
membantu melunasi sisa kredit calon nasabahnya di bank lama (bank asal),
mengambil bukti lunas kredit, asli surat agunan (sertifikat), surat perizinan, polis
bunga yang lebih rendah di bank lain daripada bunga pada bank asal. Biasanya
peralihan kredit terjadi pada produk KPR. Di awal negosiasi bank akan memberikan
akan memberikan bunga tetap pada jenjang waktu tertentu pada awal kredit untuk
menarik perhatian nasabah dan selanjutnya bunga akan berubah menjadi bunga
anuitas, pada saat itulah nasabah akan melakukan peralihan kredit karena bunga yang
tinggi.
BAB III
Hukum SKMHT dan Sejauh Mana Kekuatan Hukum SKMHT yang Berakhir
perbankan. Peralihan kredit di perbankan pada umumnya terjadi sebagai tindak lanjut
dari adanya perbuatan hukum dari pemilik sertifikat. Alasan debitur melakukan
peralihan kredit biasanya karena debitur menginginkan bunga bank yang lebih rendah
dari bunga bank kreditur lama dan adanya penawaran yang lebih menarik dan
menguntungkan dari calon kreditur selain karena suku bunga yang rendah, selisih
bunga antara satu bank dengan bank lain, perbandingan biaya pokok ditambah biaya
bunga dan biaya lain-lain yang lebih meringankan calon debitur, debitur dapat juga
menambah plafon (pinjaman) dari kredit awal serta adanya ketidak puasan pelayanan
yang diterima oleh debitur dari kreditur awal dan alasan lainnya.
peralihan kredit yang timbul dari suatu perjanjian kredit tidak dapat dipisahkan dari
peralihan kredit kreditur lama atas jaminan yang sama dan menjamin fasilitas kredit
kepada kreditur baru, semua ini untuk melindungi kepentingan kreditur dan untuk
menjamin kembali dan/atau pelunasan atas setiap jumlah uang yang terhutang oleh
debitur kepada bank, maka dari itu di dalam perjanjian kredit yang dibuat antara
debitur dengan kreditur dapat disepakati adanya penyerahan jaminan oleh debitur
kepada kreditur.78
Mengacu kepada Pasal 1338 KUHPerdata sebagai bagian dari asas kebebasan
mengalihkan objek jaminan KPR kepada pihak ketiga selaku penerima peralihan
kredit, namun objek KPR masih dalam status jaminan (hak tanggungan) di bank lain.
perkreditan. Ada 2 prinsip utama yang menjadi pedoman dalam pemberian kredit,
yaitu :79
a. Prinsip Kepercayaan
Pemberian kredit oleh bank kepada nasabah selalu didasarkan pada kepercayaan.
bagi nasabah sesuai dengan peruntukannya, dan bank juga harus percaya bahwa
nasabah mampu meunasi utang kredit beserta bunganya dalam jangka waktu
kredit.
b. Prinsip Kehati-hatian
Selain prinsip kepercayaan yang diberikan oleh bank satu lagi prinsip yang
diperlukan oleh bank adalah prinsip kehati-hatian. Prinsip ini diwujudkan dalam
78
. Hasil Wawancara dengan Bapak Hamler, Notaris di Pekanbaru, tanggal 11 April 2018
79
. Hermansyah, 2008, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, Prenada Media Group, Jakarta, hlm.
61
Pada Pasal 8 Undang-Undang Perbankan, dijelaskan juga bahwa sebelum bank
memberikan kredit yang mesti dinilai yaitu watak, kemampuan, modal, agunan dan
kejujuran atau itikad baik calon debitur untuk melunasi atau mengembalikan
pinjamannya, sehingga tidak akan menyulitkan bank di kemudian hari. Hal ini
dapat diperoleh karena adanya hubungan antara calon debitur atau informasi yang
diperoleh dari pihak lain yang mengetahui moral, kepribadian dan perilaku calon
Bank harus meneliti tentang keahlian calon debiturnya dalam bidang usaha dan
kemampuan manajerialnya, sehingga bank yakin bahwa usaha yang akan dibiayai
dikelola oleh orang-orang yang tepat, sehingga calon debitur dalam jangka waktu
masa lalu dan yang akan datang, sehingga dapat diketahui kemampuan
permodalan calon debitur dalam menunjang pembiayaan usaha calon debitur yang
dananya sendiri dan kekurangannya dapat dibiayai dengan kredit bank, sehingga
80
. Rachmadi Usman, 2001, Aspek-aspek Hukum Perbankan di Indonesia, Gramedia Pustaka
Utama, Jakarta, hlm. 246
fungsi bank hanya menyediakan tambahan modal, biasanya lebih sedikit dari
pokoknya.
menyediakan jaminan berupa agunan yang berkualitas tinggi dan mudah dicairkan
yang nilainya minimal sejumlah kredit yang diberikan kepadanya. Bank wajib
Bank harus menganalisa keadaan pasar di dalam dan di luar negeri baik masa lalu
maupun masa yang akan datang, sehingga masa depan pemasaran dari hasil
proyek atau usaha calon debitur yang akan dibiayai bank dapat diketahui.
Mekanisme proses peralihan kredit pada PT. Bank Artha Graha Internasional,
wawancara dengan Resa Oktaviana dijelaskan bahwa yaitu sebelum pihak kreditor
menyetujui kredit yang diajukan debitur, kreditur terlebih dahulu harus menganalisa
proses peralihan kredit kredit di PT. Bank Artha Graha Internasional, Tbk, karena
debitur mempertimbangan selisih bunga antara satu bank dengan bank lainnya,
81
. Hasil Wawancara dengan Ibu Resa Oktaviana, Legal PT. Bank Artha Graha Internasional, Tbk,
Cabang Pekanbaru, tanggal 11 April 2018
biasanya karena adanya insentif berupa reward dari bank yang dituju, kemudian
karena Debitur berharap akan memperoleh tambahan plafon kredit dari bank yang
dituju, biasanya Debitur yang memiliki catatan angsuran yang baik atau tepat waktu
dan tidak pernah menunggak pada rentang waktu diatas dua tahun dari masa kredit
maka akan memiliki peluang yang sangat besar untuk melakukan peralihan kredit,
lalu alasan selanjutnya bisa juga karena debitur merasa tidak puas atas pelayanan
yang diberikan oleh bank semula atau Debitur ingin mendapatkan bunga lebih rendah
dibandingkan bunga yang di pasang oleh bank semula dan atau karena suatu
lain mengapa debitur mengajukan peralihan kredit jika dilihat dari segi ekonomi
perbankan karena terjadinya persaingan bisnis antar bank seperti suku bunga dan
service excellent sementara dari segi ekonomi debitur dengan melakukan peralihan
kredit kredit, debitur yang memerlukan dana dari bank yang dituju dalam proses
Pihak bank akan menyetujui peralihan kredit apabila calon debitur telah
memiliki sertifikat dan telah mencicil kredit di bank lama selama lebih kurang 1
(satu) tahun masa kredit, biasanya dalam rentang waktu 1 (satu) tahun selain
sertifikat telah terdaftar atas nama kreditur sebagai pemilik hak tanggungan dapat
82
. Hasil Wawancara dengan Ibu Resa Oktaviana, Legal PT. Bank Artha Graha Internasional, Tbk,
Cabang Pekanbaru, tanggal 11 April 2018
83
. Hasil Wawancara dengan Ibu Resa Oktaviana, Legal PT. Bank Artha Graha Internasional, Tbk,
Cabang Pekanbaru, tanggal 11 April 2018
juga diketahui riwayat cicilan debitur apakah pernah bermasalah atau tidak melalui
Dalam peralihan kredit, pihak ketiga belum memegang sertifikat tanah dan
bangunan yang menjadi jaminan ketika kredit telah dicairkan. Terdapatnya jeda
waktu antara pencairan kredit dan penerimaan jaminan kepada pihak ketiga sebagai
kreditur baru merupakan sebuh resiko. Dalam kondisi-kondisi tertentu jaminan belum
dapat dilepas dari pihak kedua maka perjanjian kredit dan SKMHT yang sebelumnya
telah ditandatangani oleh pihak pertama akan batal dengan sendirinya karena belum
lepasnya jaminan dan belum lunasnya hutang pihak pertama kepada pihak kedua. 85
pertumbuhan Kota Pekanbaru saat ini selain sebagai kota metropolitan bagi
usaha, pusat informasi dan sebagai pusat investasi. Sebagai jalur lintas antar propinsi
bahkan antar negara menjadikan Kota Pekanbaru sebagai tempat penanaman uang
membuka usaha baik dari investor lokal maupun investor dari luar negeri untuk
84
. Hasil Wawancara dengan Ibu Resa Oktaviana, Legal PT. Bank Artha Graha Internasional, Tbk,
Cabang Pekanbaru, tanggal 11 April 2018
85
. Hasil Wawancara dengan Bapak Hamler, Notaris di Pekanbaru, tanggal 11 April 2018
86
. Hasil Wawancara dengan Ibu Resa Oktaviana, Legal PT. Bank Artha Graha Internasional, Tbk,
Cabang Pekanbaru, tanggal 11 April 2018
perputaran dana yang dititipkan debitur kepada bank dan debitur membutuhkan dana
tersebut untuk melakukan perputaran uang guna menyokong usaha yang dijalankan.
Dengan aset yang debitur punya, debitur mencari lembaga perbankan yang dapat
menerima kreditnya dengan memberikan suku bunga yang rendah, selisih bunga yang
relatif dibawah suku bunga kreditur awal, bebas provisi, bebas administrasi dan dapat
untuk menambah jumlah pinjaman dari jumlah pinjaman yang dahulu diperolehnya
Dalam proses peralihan kredit kredit, baik peralihan kredit antar debitur maupun
peralihan kredit yang dilakukan antar bank, pelaksanaannya pihak pertama (debitur)
ditandatangani harus dibuat dalam bentuk tertulis baik dibawah tangan88 maupun
dalam bentuk akta Otentik.89 Semua isi dan bentuk perjanjian kredit merupakan draft
standar yang telah disiapkan oleh pihak bank untuk ditanda tangani debitur.
merupakan pengikatan jaminan awal, yang nantinya dijadikan dasar untuk pemberian
yang diberikan pemberi hak tanggungan untuk membebankan hak tanggungan atas
nama kreditur. Berdasarkan janji-janji yang terdapat di dalam isi SKMHT, dalam
proses peralihan kredit, pemberi kuasa dalam hal ini belum memiliki kewenangan
87
. Hasil Wawancara dengan Ibu Resa Oktaviana, Legal PT. Bank Artha Graha Internasional, Tbk,
Cabang Pekanbaru, tanggal 11 April 2018
88
. Akta bawah tangan yaitu akta yang sengaja dibuat untuk pembuktian oleh para pihak tanpa
bantuan dari pejabat yang berwenang. Akta bawah tangan dapat dijadikan sebagai alat bukti yang
lengkap sepanjang tanda tangan dalam akta tersebut diakui keasliannya sedangkan apabila tanda tangan
atau tulisannya dipungkiri maka proses pemeriksaan kepalsuan harus diselesaikan terlebih dahulu,
berdasarkan ketentuan pada Pasal 1874 KUHPerdata
89
. Akta otentik ialah suatu akta yang di dalam bentuknya ditentukan oleh undang-undang, dibuat
oleh atau pejabat umum yang berwenang untuk itu, ditempat dimana akta itu dibuat (Pasal 1868 BW)
untuk mengalihkan objek jaminannya yang masih atas nama pemegang hak
tanggungan awal karena debitur belum memiliki secara tertulis surat bukti lunas dan
surat roya hak tanggungan. Kelemahan SKMHT dalam peralihan kredit salah satunya
karena belum adanya kepastian hukum terhadap perbuatan hukum yang hanya
menandatangani SKMHT.90
peralihan kredit kredit melibatkan beberapa pihak yang bekerja sama, yaitu pihak dari
kreditur awal (bank awal), pihak debitur, pihak kreditur baru (bank baru), pihak dari
Kantor Pertanahan dan dari Notaris. Pihak-pihak ini saling berhubungan satu sama
lain dan bekerja sama untuk mendapatkan dan memberikan informasi sehubungan
kemudian hari atas perbuatan hukum yang telah dilaksanakan. Dalam proses
peralihan kredit, selain dokumen tertulis yang dipersiapkan secara cermat dan teliti
juga data yang diperoleh dari Kantor Pertanahan berupa informasi jaminan dahulu
yang masih tercatat atas nama kreditur (bank lama) harus dipastikan. Dengan adanya
Surat Keterangan Pendaftaran Tanah yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan Kota
masing-masing pihak untuk bisa lanjut melaksanakan proses peralihan kredit ini.
dan juga berdasarkan wawancara dengan Ibu Affin dijelaskan juga bahwa dalam
proses peralihan kredit, sertifikat asli yang masih berada di kreditur lama (pihak
kedua) mengurangi syarat utama dalam pengikatan yang dilakukan antara pihak
90
. Hasil Wawancara dengan Bapak Hamler, Notaris di Pekanbaru, tanggal 11 April 2018
ketiga dengan pihak pertama. Pihak ketiga belum mempunyai jaminan atas kedit yang
akan di cairkan ke rekening debitur untuk pelunasan hutang pihak pertama kepada
pihak kedua. Untuk memberikan rasa tenang dan aman atas peralihan kredit kredit
selanjutnya disebut SKPT) dari Kantor Pertanahan Kota Pekanbaru atau Kantor
Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan
2010 tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan adalah sebagai berikut :
atau kuasanya ;
a. Pihak Ketiga mengajukan surat permohonan kepada notaris yang telah ditunjuk
perolehan keterangan tentang identitas debitur dan jaminan hak atas tanah yang
rekanan, kemudian Notaris membuat surat pengantar untuk informasi hak atas
kredit pihak pertama di PT. Bank Artha Graha Internasional, Tbk, Notaris
menginformasikan SKPT tersebut kepada pihak PT. Bank Artha Graha Internasional,
Tbk, setelah diterima oleh PT. Bank Artha Graha Internasional, Tbk, maka pihak dari
PT. Bank Artha Graha Internasional, Tbk akan memberikan orderan kepada notaris
atas apa saja akta yang akan dibuat sehubungan dengan peralihan kredit kredit antar
bank ini.
Pihak ketiga akan mengatur jadwal penandatanganan atas peralihan kredit ini
bersamaan waktunya dengan pelunasan utang pihak pertama kepada pihak kedua.
Setelah jadwal waktu pengikatan dan pelunasan kredit cocok antara pihak pertama,
pihak pihak kedua, pihak ketiga dalam hal ini PT. Bank Artha Graha Internasional,
pertama berupa perjanjian kredit yang dibuat secara dibawah tangan dan dapat juga
91
. Hasil Wawancara dengan Ibu Affin, Notaris di Pekanbaru, tanggal 11 April 2018
berupa Akta Perjanjian Kredit yang dibuat secara notariil. 92 Sarana hukum yang
digunakan dalam peralihan kredit ini adalah SKMHT. Pembuatan APHT belum dapat
dilakukan karena jaminan kredit dalam bentuk hak atas tanah terdaftar (sertifikat)
masih berada di kantor kreditur awal dan masih terdaftar atas nama pemegang hak
tanggungan kreditur awal, jadi untuk proses pendaftaran hak tanggungan selanjutnya
ke atas nama kreditur baru, sertifikat tersebut harus dilakukan penghapusan nama
pemilik hak tanggungan di dalam sertifikat milik debitur tersebut, karena itu juga
Selanjutnya menurut wawancara dengan Ibu Affin, isi SKPT tersebut berupa
nama pemilik sertifikat, nomor sertifikat hak atas tanah, luas tanah, kelurahan/desa,
kecamatan, nomor bidang tanah dan catatan mengenai pembebanan hak tanggungan
sesuai yang tertera di dalam sertifikat hak atas terdaftar. SKPT inilah yang dapat
memberikan rasa aman terhadap pihak ketiga dalam mencairkan uang kepada
rekening pihak pertama guna melunasi utang pihak pertama kepada pihak kedua agar
SKMHT adalah kuasa yang diberikan oleh pemberi hak tanggungan sebagai
pemberi kuasa kepada penerima kuasa khusus untuk membebankan suatu benda
Hak Tanggungan telah mengaturnya di dalam Pasal 15 ayat (3) dan (4) yang pada
intinya disebutkan bahwa untuk hak atas tanah yang sudah terdaftar wajib diikuti
92
. Hasil Wawancara dengan Ibu Affin, Notaris di Pekanbaru, tanggal 11 April 2018
93
. Hasil Wawancara dengan Ibu Affin, Notaris di Pekanbaru, tanggal 11 April 2018
94
. Hasil Wawancara dengan Ibu Affin, Notaris di Pekanbaru, tanggal 11 April 2018
95
. Mariam Darus Badrulzaman, 2004, Buku II Kompilasi Hukum Jaminan, Mandar Maju, Bandung,
hlm 76
untuk hak atas tanah yang belum terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan APHT
Notaris sebagai pihak yang netral, saat penandatanganan Perjanjian Kredit dan
pertama dan pihak ketiga atas segala tindakan hukum yang dilakukan dalam proses
peralihan kredit untuk kebaikan para pihak yang berjanji dan bersepakat. Tugas notaris
untuk mencegah terjadinya konflik antar para pihak sebelum kedua belah pihak
hukum lainnya. 96
memerlukan waktu lebih sedangkan jangka waktu SKMHT dalam hal ini hanya 1
(satu) bulan. Diminta kepada pihak pertama dan pihak ketiga saat penandatangan
lanjutan tersebut.97
untuk hak atas tanah terdaftar disebabkan proses verifikasi, penghapusan roya hak
tanggungan atas nama pihak kedua di dalam sertifikat hak atas tanah dan sertifikat hak
Menurut Ibu Affin, cara aman meminta debitor hadir kembali untuk
96
. Hasil Wawancara dengan Ibu Affin, Notaris di Pekanbaru, tanggal 11 April 2018
97
. Hasil Wawancara dengan Ibu Affin, Notaris di Pekanbaru, tanggal 11 April 2018
98
. Hasil Wawancara dengan Bapak Hamler, Notaris di Pekanbaru, tanggal 11 April 2018
surat Pernyataan yang isinya bersedia hadir kembali untuk menandatangani SKMHT
jika suatu hari diperlukan demi kelanjutan pembuatan APHT untuk mendaftarkan hak
tanggungan atas nama pihak ketiga yaitu PT. Bank Artha Graha Internasional, Tbk. 99
dibuat dihadapan Notaris maupun Notaris/PPAT 100 dalam bentuk akta otentik dan
sempurna sebagaimana yang diatur dalam Pasal 38 ayat (1) Undang-Undang Jabatan
Notaris dan Peraturan Jabatan Notaris (PJN) ataupun dalam berbentuk akta PPAT
kreditur, karena SKMHT merupakan dasar dalam pembuatan APHT yang kemudian
tanggungan terhadap jaminan pihak pertama atas nama pihak ketiga dapat memberikan
hak preferent (hak yang diutamakan dari pada kreditur lain) kepada pihak ketiga jika
suatu waktu pihak pertama mengalami wanprestasi atau meninggal dunia. 101
Akta otentik sebagai alat bukti agar mempunyai kekuatan pembuktian yang
sempurna, jika seluruh ketentuan prosedur dan tata cara pembuatan aktanya dipenuhi.
Jika ada prosedur yang tidak dipenuhi dan prosedur yang tidak dapat dipenuhi tersebut
dapat dibuktikan, maka akta tersebut dengan proses pengadilan dapat dinyatakan
sebagai akta yang mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta dibawah tangan. Jika
sudah berkedudukan seperti itu, maka nilai pembuktiannya diserahkan kepada
hakim. 102
99
. Hasil Wawancara dengan Ibu Affin, Notaris di Pekanbaru, tanggal 11 April 2018
100
. Hasil Wawancara dengan Bapak Hamler, Notaris di Pekanbaru, tanggal 11 April 2018
101
. Hasil Wawancara dengan Ibu Affin, Notaris di Pekanbaru, tanggal 11 April 2018
102
. Habib Adjie, 2007, Telaah Ulang, Kewenangan PPAT Untuk Membuat Akta, Bukan Mengisi
Blanko/Formulir Akta, Renvoi 8.44, Jakarta, hlm. 41
a. Akta notaris wajib dibuat dalam bentuk yang sudah ditentukan oleh undang-undang
b. Akta notaris dibuat karena ada permintaan para pihak, dan bukan keinginan notaris
c. Meskipun di dalam akta notaris tercantum nama notaris, tapi dalam hal ini notaris
tidak berkedudukan sebagai pihak yang sama-sama para pihak atau penghadap
akta notaris serta tidak dapat ditafsirkan lain, selain yang tercantum dalam akta
tersebut.
e. Pembatalan daya ikat akta notaris hanya dapat dilakukan atas kesepakatan para
pihak yang namanya tercantum dalam akta. Jika ada yang tidak setuju, maka pihak
yang tidak setuju harus mengajukan permohonan ke pengadilan umum agar akta
yang bersangkutan tidak mengikat lagi dengan alasan-alasan tertentu yang dapat
dibuktikan.
tangan dapat terjadi jika tidak memenuhi ketentuan sebagaimana tersebut dalam Pasal
kekuatan pembuktian sebagai akta dibawah tangan jika akta tersebut ditandatangani
Notaris wajib membuat SKMHT dalam bentuk akta notaris (bukan surat) dengan
Notaris dan tidak mempergunakan blangko SKMHT. Jika ada notaris yang membuat
SKMHT masih menggunakan blangko SKMHT, maka notaris tersebut telah bertindak
pembuktian sebagai akta otentik, tapi hanya mempunyai kekuatan pembuktian sebagai
akta dibawah tangan dan tindakan notaris tersebut dapat menimbulkan kerugian
terhadap pihak-pihak yang namanya tersebut di dalam akta, ini melanggar Pasal 1869
KUHPerdata.
Tahun 2012, Undang-Undang Jabatan Notaris dan Peraturan Jabatan Notaris, maka
SKMHT akan menjadi akta dibawah tangan dan sebagaimana disebutkan dalam Pasal
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) mengakibatkan suatu akta hanya
mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta dibawah tangan dan dapat menjadi
alasan bagi pihak yang menderita kerugian untuk menuntut penggantian biaya, ganti
Selain sanksi yang diatur dalam Pasal 48 ayat (3) Undang-Undang Jabatan
Notaris tentang penggantian biaya, ganti rugi dan bunga yang timbul, notaris yang
amanah, jujur, saksama, mandiri, tidak berpihak dan menjaga kepentingan pihak yang
terkait dalam perbuatan hukum sebagaimana diatur dalam Pasal 16 ayat (1) huruf a.
Pasal 1365 KUHPerdata yang berbunyi : “Tiap perbuatan melanggar hukum, yang
membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang karena salahnya
Jika SKMHT dibuat dan dipergunakan sesuai dengan peraturan yang berlaku dan
sesuai kepentingan kreditur, maka SKMHT dapat memberikan kedudukan yang kuat
kepada kreditur karena SKMHT tidak akan dapat ditarik kembali, tidak dapat berakhir
karena sebab apapun dan tidak akan dapat dipergunakan jika telah habis jangka
waktunya serta hak dan kewajiban para pihak menjadi lebih jelas dan pasti.
SKMHT tersebut tidak dapat ditarik kembali apabila telah ditandatangani oleh para
pihak adalah apa yang telah tertulis di dalam SKMHT dan tertuang didalam perjanjian
pokok. Perjanjian pokok dan SKMHT tersebut merupakan satu kesatuan atau bagian
yang tidak dapat dipisahkan walaupun perjanjian pokok dan SKMHTdibuat secara
terpisah dan perjanjian pokok tersebut dibuat secara akta notariil, surat dibawah tangan
maupun secara lisan. Jadi, yang tidak dapat ditarik kembali itu adalah perjanjian
pokoknya. Intinya, antara perjanjian pokok dan SKMHT saling berhubungan satu
Hal ini sesuai dengan ketentuan yang tercantum dalam Pasal 1338 ayat (2)
KUHPerdata yang berbunyi “Perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain dengan
kesepakatan kedua belah pihak atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh
undang-undang”.
Selanjutnya dalam wawancara dengan Ibu Affin dijelaskan bahwa SKMHT akan
gugur dengan sendirinya jika masa berlakunya berakhir. Jadi, apa yang telah ditanda
tangani oleh debitur dalam hal perjanjian pokok dan perjanjian accesoir (perjanjian
tambahan) tidak akan dapat dibatalkan atau berlaku surut (asas non-retroaktif) karena
perbuatan hukum yang telah dilakukan debitur tersebut telah diatur di dalam
undang-undang, bertalian dengan asas itu terdapat juga pada Pasal 2 Algemene
Bepalingen van Wetgeving voor Indonesie (“AB”) serta di dalam hukum pidana,
tercantum lagi di dalam Pasal 1 ayat (1) KUHPerdata yang berbunyi “Tiada suatu
undang-undang, yang ada terdahulu daripada perbuatan itu”. 104 Oleh karena itu,
terhadap SKMHT yang telah berakhir jangka waktunya sebagaimana yang telah diatur
hukum bagi kreditur walaupun kreditur baru telah melakukan pencairan kredit untuk
membiayai pelunasan utang debitur kepada kreditur awal dalam praktek peralihan
kredit dan SKMHT dianggap batal demi hukum, terhadap perbuatan hukum
103
. Hasil Wawancara dengan Ibu Affin, Notaris di Pekanbaru, tanggal 11 April 2018
104
. Hasil Wawancara dengan Ibu Affin, Notaris di Pekanbaru, tanggal 11 April 2018
selanjutnya karena tidak dapat dipergunakan sebagai dasar dalam pembuatan APHT,
SKMHT yang telah berakhir jangka waktunya tidak akan memiliki kekuatan
hukum bagi kreditur. Sesuai dengan Pasal 15 ayat (5) Undang-Undang Hak
adalah batal demi hukum, dan tidak bisa memberikan kekuatan eksekutorial untuk
dilakukan APHT hingga SKMHT tersebut berakhir jangka waktunya tidak akan
membuat perjanjian pokok atau perbuatan hukum yang berkaitan dengan take over
Selain itu, asas non-retroaktif juga disebutkan dalam Pasal 281 Undang-Undang
Dasar Tahun 1945 yang berbunyi “Hak untuk hidup, hak untuk tidak disiksa, hak
kemerdekaan pikiran dan hati nurani, hak beragama, hak untuk tidak diperbudak, hak
untuk diakui sebagai pribadi dihadapan hukum, dan hak untuk tidak dituntut atas dasar
hukum yang berlaku surut adalah hak asasi manusia yang tidak dapat dikurangi dalam
keadaan apapun”.
undang-undang, hal itu untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum
terhadap pihak-pihak yang melakukan perbuatan hukum atau peristiwa hukum. Seperti
masyarakat yang telah mempelajari bidang ilmu hukum, hukum itu berfungsi untuk
105
. Hasil Wawancara dengan Ibu Affin, Notaris di Pekanbaru, tanggal 11 April 2018
106
. Hasil Wawancara dengan Bapak Hamler, Notaris di Pekanbaru, tanggal 11 April 2018
melindungi kepentingan manusia dan sebagai alat untuk mengatur dan menjaga
ketertiban umum bagi warga negara suatu negara agar tercipta keadilan, keamanan,
Tanggungan guna menjamin pelunasan kredit, namun belum dapat dijadikan dasar
SKMHT tanpa diikuti dengan APHT akan dipertanyakan kekuatan hukum dan
kekuatan hukum karena SKMHT bukanlah suatu lembaga jaminan, SKMHT hanya
suatu bentuk kuasa yang diberikan oleh pemilik jaminan kepada pihak yang berhak
menerimanya, kuasa yang suatu saat kekuatannya akan menimbulkan masalah. 108
memberikan kepastian hukum atas perbuatan hukum yang dilakukan oleh para pihak
antara pihak pertama (debitur) dan pihak ketiga (kreditur baru). Pihak ketiga akan
merasakan kekhawatiran jika suatu waktu pihak pertama memiliki itikad tidak baik
dan cidera janji setelah pencairan uang dari pihak ketiga untuk melunasi utang pihak
107
. Hasil Wawancara dengan Ibu Affin, Notaris di Pekanbaru, tanggal 11 April 2018
108
. Hasil Wawancara dengan Bapak Hamler, Notaris di Pekanbaru, tanggal 11 April 2018
pertama di tempat pihak kedua. SKMHT yang belum dilanjutkan pendaftaran hak
tanggungan, jika pihak pertama cidera janji (wanprestasi) maka pihak ketiga tidak
kuasa dalam SKMHT dan demi tercapainya kepastian hukum, SKMHT dibatasi
jangka waktu berlakunya, sebagaimana yang terdapat di dalam Pasal 15 ayat (3)
terdaftar, SKMHT wajib segera diikuti dengan pembuatan APHT dalam jangka waktu
1 (satu) bulan sesudah diberikan dan terhadap tanah-tanah yang belum terdaftar,
Lebih lanjut, analisis penulis antara teori hukum dan jangka waktu SKMHT
dalam tesis ini disimpulkan bahwa, SKMHT yang berakhir jangka waktunya tidak
diagunkan kepada pihak ketiga tidak memiliki kepastian hukum bagi pemegang hak
tanggungan (pihak ketiga) karena didalam sertifikat hak atas tanah dan sertifikat hak
tanggungan belum muncul nama pemegang hak tanggungannya (dalam hal ini
atas tanah dan sertifikat hak tanggungan, memberikan kekuatan kepada pihak ketiga
tercapainya kepastian hukum dan perlindungan hukum terhadap para pihak yang
tertera di dalam akta Perjanjian Kredit dan SKMHT yang ditanda tangani di awal
pengikatan. Akta yang dibuat oleh Notaris harus memberikan kepastian hukum dan
perlindungan hukum bagi para pihak yang melakukan kesepakatan dalam perjanjian
kredit, hal itu untuk menghindari konflik yang merugikan para pihak dalam akta
tersebut, maupun merugikan Notaris sendiri. Apalagi salah satu pihak yang
dengan SKMHT yang telah berakhir jangka waktunya yaitu sebagaimana berdasarkan
Pasal 15 ayat (3) dan (4) Undang-Undang Hak Tanggungan disebutkan bahwa jangka
waktu SKMHT untuk hak atas tanah terdaftar adalah 1 (satu) bulan dan SKMHT
untuk hak atas tanah belum terdaftar adalah 3 (tiga) bulan, SKMHT yang belum
dibuat APHT nya sampai jangka waktu yang telah diatur dalam Undang-Undang Hak
kedudukan pihak ketiga sebagai pihak yang telah mencairkan dana kredit untuk
pelunasan utang pihak pertama kepada pihak kedua dalam pengalihan kredit antar
bank. Perlindungan Hukum di negara kita tetap mengacu kepada Pancasila dan
telah dilakukan dalam proses peralihan kredit tersebut bagi kreditur dan debitur
adalah untuk melindungi harkat dan martabat sebagai manusia yang masing-masing
kita dibuat untuk mendapatkan dan memberikan kepastian hukum kepada para pihak
yang saling sepakat untuk melakukan satu atau beberapa perbuatan hukum, agar para
pihak yang mengikatkan diri dalam perjanjian dan perbuatan hukum tersebut dapat
menikmati masing-masing hak dan kewajibannya serta dapat menerima sanksi atas
pelanggaran-pelanggaran dari hak dan kewajiban atas perbuatan hukum itu sendiri.
bentuk perbuatan hukum yang ada memiliki aturan tersendiri agar pelaku perbuatan
orang banyak serta untuk menghindari berbagai macam konflik antar sesama pelaku
perbuatan hukum. SKMHT yang di gunakan dalam proses peralihan kredit kredit
kaitannya dengan teori kemanfaatan hukum adalah hukum dibuat untuk menciptakan
keadilan hukum, kepastian hukum dan persamaan kedudukan di depan hukum. Dalam
teori kemanfaatan hukum ini, menurut pendapat penulis adalah hukum di buat bukan
kebahagiaan yang sebesar-besarnya bagi masyarakat yang ada di dalam suatu negara
hukum akan memberikan kesenangan dan kebahagiaan bagi warga negaranya yang
menjalankan hukum itu sesuai dengan peraturan-peraturan yang dibuat di negara itu.
dalam jangka waktu 1 bulan untuk sertifikat hak atas tanah terdaftar dan 3 bulan
untuk sertifikat belum atas tanah terdaftar. SKMHT tidak akan mempunyai kekuatan
hukum jika belum di tandatanganinya APHT dihadapan PPAT dan segera didaftarkan
di kantor Pertanahan setempat. SKMHT hanya sebagai sarana atau dasar pembuatan
APHT, jika SKMHT tidak mempunyai kekuatan hukum, maka APHT tidak akan
mempunyai kekuatan eksekutorial bagi pihak ketiga (jika debitur wanprestasi). Pihak
pertama (Debitur), pihak ketiga (kreditur) dan Notaris tidak menginginkan terjadinya
konflik di belakang hari dengan perbuatan hukum ini, karena SKMHT yang belum
dilanjutkan dengan pemberian hak tanggungan dalam bentuk APHT dan dilanjutkan
SKMHT belum mempunyai kekuatan hukum bagi pihak ketiga apalagi dalam rentang
Kantor Pertanahan lalu SKMHTnya berakhir dan pihak pertama mengalami cedera
dalam mempertahankan hak dan kewajibannya dalam perjanjian utang piutang yang
telah terjadi.
kemanfaatan hukum bagi kreditur baru dalam hal ini PT. Bank Artha Graha
Internasional, Tbk yang telah mencairkan kredit kepada debitur untuk melunasi utang
Dalam menegakkan hukum ada tiga unsur yang harus ditegakkan, yaitu
umumnya. Tidak selalu mudah untuk mengusahakan ketiga unsur ini kompromi
secara seimbang. Kenyataannya, sering kali antara teori kepastian hukum terjadi
kepastian hukum, sehinggga sering merugikan bagi teori kemanfaatan hukum bagi
masyarakat luas.
Sejauh ini, menurut penulis, hukum merupakan suatu sistem bahwa hukum
merupakan satu kesatuan yang utuh yang terdiri dari bagian-bagian yang saling
berkaitan erat satu sama lain dalam bekerja sama untuk mencapai tujuan kesatuan
tersebut. Namun, belum semua sistem hukum yang ada di Indonesia terlaksana sesuai
yang ada dalam setiap pelanggaran-pelanggaran dari hukum itu sendiri juga belum
memberikan keadilan bagi pelaku pelanggarannya tersebut, belum juga memberikan
Dengan adanya teori kemanfaatan hukum dalam prakteknya, bukan berarti teori
kepastian hukum dan teori perlindungan hukum diabaikan. Teori kepastian hukum
selalu mengedepankan norma-norma hukum tertulis dari hukum hukum positif yang
ada. Peraturan ditegakkan demi kepastian hukum. Kepastian hukum akan mengalami
lapangan. Situasi ini harus di tutupi untuk mengisi kelengkapan hukum. Hukum itu
dibuat untuk manusia dan orang banyak dan berguna untuk manusia.
mengatasinya
hak tanggungan, yaitu dengan dibuatnya APHT oleh PPAT yang didahului dengan
perjanjian pokok atau perjanjian utang piutang dan selanjutnya APHT tersebut harus
atas tanah harus dilakukan sendiri oleh pemberi hak tanggungan dengan hadir
dihadapan PPAT, namun bila pemberi hak tanggungan tidak dapat hadir dihadapan
Dalam penelitian ini, SKMHT yang telah ditanda tangani di awal pengikatan
dengan pihak PT. Bank Artha Graha Internasional, Tbk Cabang Pekanbaru dalam
roya hak tanggungan milik pihak pertama sebagaimana yang tertera di sertifikat milik
pihak pertama. Mulai dari sertifikat harus di ploting109 (informasi bidang tanah yang
telah bersertifikat), sertifikat harus di verifikasi dahulu, sertifikat belum selesai di roya
(penghapusan hak tanggungan), buku tanah sertifikat dan buku tanah hak tanggungan
tidak dapat dipergunakan karena sudah berakhir jangka waktunya untuk dijadikan
terciptanya kepastian hukum dan perlindungan hukum dan kemanfaatan hukum bagi
pemegang hak tanggungan (kreditur) dalam bentuk sertifikat hak tanggungan dari
Kantor Pertanahan.
penghambat dari belum dapat dilakukannya pembuatan APHT atas SKMHT dalam
proses peralihan kredit, selain karena keterlambatan kreditur awal dalam menyerahkan
dalam menyelesaikan segala hal yang berhubungan dengan proses , verifikasi, roya hak
109
. Kebijakan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional dalam
Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 2017
tentang Layanan Informasi Pertanahan Secara Elektronik
110
. Hasil Wawancara dengan Ibu Resa Oktaviana, Legal PT. Bank Artha Graha Internasional, Tbk,
Cabang Pekanbaru, tanggal 11 April 2018
A. Dari Pihak Kedua ;
Keterlambatan dalam penerimaan dokumen jaminan dari pihak kedua pada hari
tanggungan atas objek jaminan, agar pihak pertama bersedia datang kehadapan
a. Tahap pemberian hak tanggungan, dengan dibuatnya APHT oleh PPAT, yang
hadir dihadapan PPAT. Jika karena sesuatu sebab tidak dapat hadir sendiri,
111
. Hasil Wawancara dengan Bapak Hamler, Notaris di Pekanbaru, tanggal 11 April 2018
112
. Hasil Wawancara dengan Ibu Affin, Notaris di Pekanbaru, tanggal 11 April 2018
kecamatan, dalam rangka memudahkan pemberian pelayanan kepada
b). Pada saat pembuatan SKMHT dan APHT, harus sudah ada keyakinan pada
dianggap sebagai domisili yang dipilih, penunjukan secara jelas utang atau
utang-utang yang dijamin, nilai tanggungan dan uraian yang jelas mengenai
b. Tahap pendaftaran oleh Kantor Pertanahan, yang merupakan saat lahirnya Hak
sebagai tanda bukti telah adanya hak tanggungan, kepada pemegang hak
yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai grosse
1. a). Ploting
pemilik hak atas tanah lama (sertifikat) yang telah terdaftar maupun
sertifikat yang belum terdaftar, sebelum melakukan suatu perbuatan
kesadaran masyarakat atas status hak atas tanah milik mereka masih
yang lain, karena jumlah alat yang ada belum tercukupi untuk wilayah
100 % kepemilikan asli artinya baik data pendaftaran dan lokasi valid
Global Positioning System (GPS) tanah tersebut bersifat fiktif, hal ini
yang berwenang.
Pelaksanaan ploting untuk sertifikat hak atas tanah terdaftar sesuai dengan
a. Dalam proses roya hak tanggungan, sertifikat asli hak atas tanah, asli
sertifikat hak tanggungan, asli surat roya, kartu tanda penduduk pemilik
Tanggungan.
mengetahui data fisik dan data yuridis yang tersimpan dalam peta
pendaftaran, daftar tanah, surat ukur dan buku tanah seperti yang
teknis dan yuridis antara sertifikat tanah dengan buku tanah di Kantor
c. Jika tidak terdapat catatan blokir di dalam buku tanah atau sertifikatnya,
lambat proses pencarian arsip buku tanah atas sertifikat hak tanah dan arsip
waktu SKMHT.114
diketahui, saat ini proyek Pemerintah dalam hal pendaftaran tanah sesuai
Mulai dari penerimaan sertifikat jaminan oleh pihak pertama dan pihak ketiga,
hingga sertifikat hak atas tanah dilakukan ploting, verifikasi, roya hak tanggungan,
SKMHT.
113
. Hasil Wawancara dengan Ibu Affin, Notaris di Pekanbaru, tanggal 11 April 2018
114
. Hasil Wawancara dengan Bapak Hamler, Notaris di Pekanbaru, tanggal 11 April 2018
Menurut wawancara dengan Ibu Affin, dari faktor-faktor penghambat yang
1. Sebelum proses akad kredit di pihak ketiga yang berkaitan dengan peralihan
kredit antar bank, pihak notaris rekanan yang ditunjuk dalam proses akad
yang berhubungan dengan milik pihak pertama yang akan dilunasi dan ditarik
sebagai jaminan di pihak kedua. Biasanya pihak pihak kedua paham dan
menerima penjelasan dan alasan yang disampaikan pihak notaris atas maksud
yang lama, debitur diminta untuk bersikap bekerja sama demi terhindarnya
3. Notaris harus selalu memantau proses demi proses yang dilaksanakan di Kantor
dan pendaftaran hak tanggungan atas nama pihak ketiga, mulai dari
berakhir. Jika jangka waktu SKMHT tersebut akan berakhir, harus dilakukan
yang telah dilakukan namun belum bisa dilakukan pembuatan APHT karena
masih ada proses yang belum selesai di kantor Pertanahan dan meminta pihak
perpanjang.
BAB IV
PENUTUP
A. Kesimpulan
yang telah berakhir jangka waktunya tidak dapat memberikan kekuatan hukum,
kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pihak ketiga (kreditur baru).
SKMHT yang tidak diikuti dengan pembuatan APHT dalam waktu yang
2. Berdasarkan Pasal 15 ayat (3) dan ayat (4) Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996
tentang Hak Tanggungan, disebutkan bahwa SKMHT untuk hak atas tanah
diberikan. Mulai dari proses Roya Hak Tanggungan, Ploting, verifikasi hingga
B. Saran
proses peralihan kredit, hanya pengertian tentang Subrogasi, Cessie dan Novasi.
2. Perlunya koordinasi antara pihak notaris sebagai pihak yang mengetahui
ulang, karena proses pelaksanaan verifikasi, roya dan pengecekan sertifikat yang
A. BUKU
Abdul Kadir Muhammad, 1992, Hukum Perikatan, Citra Aditya Bakti, Bandung
Bambang Waluyo, 2002, Penelitian Hukum Dalam Praktek, Sinar Grafika, Jakarta.
Bernard et all, 2013, Teori Hukum : Strategi Tertib Manusia Lintas Ruang dan
Generasi, Genta Publishing, Yogyakarta.
Bodenheimer dkk, 2006, Ilmu Hukum, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung.
Ch. Gatot Wardoyo, 1992, Sekitar Klausul-klausul Perjanjian Kredit Bank, Bank
dan Manajemen.
Habib Adjie, 2007, Telaah Ulang, Kewenangan PPAT Untuk Membuat Akta, Bukan
Mengisi Blanko/Formulir Akta, Renvoi 8.44, Jakarta.
Jan Michiel Otto, 2012, Kepastian Hukum Yang Nyata Di Negara Berkembang,
Kajian sosio-legal, Penulis : Sulistyowati Irianto dkk, Edisi Pertama, Pustaka
Larasan, Denpasar, Universitas Indonesia,Universitas Leiden, Universitas
Groningen
John M. Ehols dkk, 1990, Kamus Inggris Indonesia, PT. Gramedia Pustaka Utama,
Jakarta
Kasmir, 2008, Bank Dan Lembaga Keuangan Lainnya, Raja Grafindo, Jakarta.
Kelik Pramudya dkk, 2010, Pedoman Etika Profesi Aparat Hukum, Pustaka
Yustisia, Jakarta.
Koentjaraningrat, 1997, Metode-metode Penelitian Masyarakat/Redaksi
Koentjaraningrat, Gramedia Pustaka Umum, Jakarta.
Neni Sri Imaniyati, 2010, Pengantar Hukum Perbankan Indonesia, PT. Refika
Aditama, Jakarta.
Riduan Syahrani, 1999, Rangkuman Intisari Ilmu Hukum, Citra Aditya Bakti,
Bandung.
Salim HS dan Erlies Septiana Nurbani, 2014, Penerapan Teori Hukum Pada
Penelitian Tesis dan Disertasi, PT. RajaGrafindo Persada, Jakarta.
Tan Thong Kie, 2000, Studi Notariat Beberapa Mata Pelajaran Dan Serba-serbi
Praktek Notaris, PT. Ichtiar Baru Van Hoeve, Jakarta.
Veithzal Rivai dkk, 2010, Islamic Banking : Sebuah Teori, Konsep dan Aplikasi,
Bumi Aksara, Jakarta.
W. Friedman, 1990, Teori dan Filsafat Hukum ; Idealisme Filosofis dan Problema Keadilan,
diterjemahkan dari buku aslinya Legal Theory oleh Muhamad Arifin, Disunting oleh
Achmad Nasir Budiman dan Suleman Saqib, Rajawali, Jakarta.
Yunirman Rijan, 2009, Cara Mudah Membuat Perjanjian, Raih Asa Sukses,
Jakarta.
B. PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN
C. MAKALAH