Avaliação Bens Urbanos Metodologia Científica

CURSO DE
ESPECIALIZAÇÃO EM
CONSTRUÇÃO CIVIL
“Avaliação de Bens Urbanos

por Metodologia Científica”
Prof. Cícero Murta Diniz Starling
Depto. de Engenharia de Materiais e

Construção
Escola de Engenharia
Universidade Federal de
Minas Gerais
AVALIAÇÃO DE BENS URBANOS POR
METODOLOGIA CIENTÍFICA
Carga Horária:
15 horas/aula
Professor Responsável:
Cícero Murta Diniz Starling
Ementa:
Metodologia científica. Método comparativo direto de dados de mercado. Planejamento da

pesquisa com composição de amostra representativa de dados de mercado. Tratamento
científico dos dados pelo uso da metodologia científica. Homogeneização dos dados por
modelos de regressão linear. Estudo de casos práticos envolvendo avaliação de imóveis
urbanos por modelos de regressão linear com auxílio de programa de computador
desenvolvido para engenharia de avaliações.
Bibliografia:
IBAPE/SP – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo.

Engenharia de Avaliações. 2a ed. São Paulo: PINI, 2013.
RADEGAZ, N. Jr. Avaliação de Bens - Princípios Básicos e Aplicações. 2ª. ed. São
Paulo: Leud, 2013. 224 p.
DANTAS, R. A. Engenharia de Avaliações - Uma Introdução à Metodologia
Científica. 3a ed. São Paulo: PINI, 2012. 255 p.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14.653-2 - Avaliação de
Bens - Parte 2: Imóveis Urbanos. Rio de Janeiro, 2011. 54 p.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14.653-1 - Avaliação de
Bens - Parte 1: Procedimentos Gerais. Rio de Janeiro, 2001. 10 p.
ESTATÍSTICA INFERENCIAL
Conceitos Preliminares
1 – O MERCADO IMOBILIÁRIO:
x O mercado imobiliário tem comportamento muito distinto dos mercados de

outros bens.
x Existem múltiplos atributos que despertam interesses nos imóveis,

dificultando a comparação direta de unidades.
x Entre os fatores que diferenciam os imóveis, tem-se:
- Grande vida útil

- Fixação espacial
- Alto custo das unidades
- Elevado número de agentes no mercado
x Os imóveis alteram continuamente seu valor como efeito da atuação

simultânea e não coordenada de empreendedores, intermediários, Poder
Público e população.
x Outros fatores que têm influenciado no valor são alterações no transporte,

telecomunicações e informática.
x Melhoria dos meios de transporte diminuem a distância relativa

aos pontos de interesse.
x Telecomunicações e informática permitem o trabalho à distância

modificando as necessidades de
espaços para usos comerciais e
industriais.
2 – COMO “OUVIR” O MERCADO IMOBILIÁRIO?
x Avaliar é buscar o valor de um bem, atribuído pelo mercado onde ele é

transacionado.
x Os maiores problemas são devido à imprecisões nos métodos.
Exemplo:
x Para a maioria dos imóveis as variações nos preços são explicadas pela
localização – qualidade da vizinhança e distância aos pontos de interesse.
x Infelizmente esse atributo não é diretamente mensurável, dependendo de

julgamentos pessoais.
x Para avaliar é necessário reduzir ao mínimo a subjetividade.
3 – ESTATÍSTICA DESCRITIVA:
x É uma metodologia de avaliação baseada na homogeneização de valores,

processo antigo e ainda muito empregado.
x A coleta de dados de mercado sempre envolve imóveis heterogêneos,

devendo o avaliador homogeneizar os valores, para comparar os imóveis.
x Utilizam-se coeficientes corretivos, numa ponderação arbitrária, baseada na

decisão do avaliador.
4 – ESTATÍSTICA INFERENCIAL:
x Baseada em procedimentos de avaliação com maior precisão, os chamados

modelos estatísticos.
x Tem características científicas não encontradas nos métodos anteriores,

que empregam grande dose de subjetividade, embora baseados em
técnicas consagradas no meio profissional.
- Exemplo de modelo:
V=aA1 + bB2 + cL
V: valor unitário de um terreno
A1: Área do terreno
A2: Área edificável no terreno
L: Localização do terreno
Coleta de dados:
Terreno V (R$/m2) A1 (m2) A2 (m2) L

01
02
...
n
Modelo possível:
V=378,4016 – 0,8485 A1 + 0,0545 A2 +6,61873 L
5 – BIBLIOGRAFIA ESPECIALIZADA:
A bibliografia especializada de Estatística Inferencial aplicada à Engenharia de

Avaliações não é abundante.
Além do material do curso, sugere-se para um maior aprofundamento:
- Alves Dantas, R. – Engenharia de Avaliações: Uma introdução à

metodologia científica – Editora Pini, São Paulo, 1998, capítulos 3 a 8, p. 47
– 200.
- Oliveira Costa Neto, P. L. – Estatística – Editora Edgar Blücher, São Paulo,

1977, capítulo 8, p. 178 – 228.
- Maia Neto, F. – Roteiro Prático de Avaliações e Perícias Judiciais – Editora

Del Rey, Belo Horizonte, 1977, capítulo V, p. 91 – 113.
- Moreira Filho, J. I.; Ilha Moreira, R. M. – Avaliação de Bens por Estatística

Inferencial e Regressões Múltiplas – Teoria e Aplicações – Avalien, Porto
Alegre, 1993, 2ª edição
- Stumpf González, M. A. – A Engenharia de Avaliações na Visão Inferencial

– Editora Unisinos, São Leopoldo, R. S, 1997.
ESTATÍSTICA INFERENCIAL
Correlação e Regressão
1. INTRODUÇÃO
Na análise de fatos da natureza, de problemas de ordem social e interesse

econômico, freqüentemente as variáveis envolvidas guardam alguma relação
entre si.
Exemplos:
- O peso individual de uma pessoa está relacionado, de certa forma, com

seu sexo e com sua altura.
- A produtividade de uma safra agrícola vai depender do índice pluviométrico

da região, da quantidade de fertilizante utilizada e da temperatura na época
de maturação do produto.
2. ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES
- Na área de engenharia de avaliações temos como exemplo de correlação

de variáveis:
- O valor unitário de um terreno depende de sua frente , profundidade ,

topografia , coeficiente de aproveitamento e localização na cidade.
- O valor unitário de um apartamento guarda relação com o número de quartos,

existência ou não de dependência de empregados , número de vagas
para estacionamento , etc.
3. REGRESSÃO
x Surge então o problema de determinar uma função que exprima o

relacionamento entre as citadas variáveis, denominada regressão.
x Na figura a seguir admitiremos um relacionamento funcional entre y e x,

responsável pelo aspecto do diagrama
x Esse relacionamento explica grande parte da variação de y com x

x Uma parcela da variação permanece em geral sem ser explicada e será
atribuída à outros fatores.
x Na prática os pontos experimentais terão uma variação em torno da linha

representativa dessa função, que denomina-se variação residual
x O problema consiste em inferir a forma da linha de regressão e estimar

seus parâmetros. Exemplo:
y = ax3 + bx2 + cx + d
x Foi feita a determinação de uma curva representativa do relacionamento de

y com x e selecionada uma equação que expressa matematicamente a
relação existente.
4. VARIÁVEIS
x A aplicação da teoria das regressões permite determinar o valor de uma

variável desconhecida (y) denominada dependente ou explicada, em função
da relação que ela apresenta com outras variáveis conhecidas, chamadas
independentes ou explicativas.
5. TIPOS DE REGRESSÃO
x Quando o valor da variável desconhecida é calculado a partir de somente

uma variável conhecida, tem-se uma regressão simples.
x Quando for maior o número de variáveis independentes consideradas, tem-
se uma regressão linear múltipla.
x Na prática avaliatória raramente trabalha-se com regressão simples.
6. AJUSTAMENTO DE CURVAS
x Realizada a pesquisa de mercado, relativa a um imóvel cujo valor se

pretende determinar, o diagrama das variáveis poderá ser bastante
diferenciado, conforme exemplos a seguir:
• TIPO I - Relação linear perfeita entre as duas variáveis

•TIPO II - Relação linear imperfeita entre as duas variáveis
• TIPO III - Relação não linear entre as duas variáveis

• TIPO IV - Não há relação entre as duas variáveis
7. REGRESSÃO SIMPLES
Exemplo: valor unitário de um terreno em função de sua testada
y = D + Ex + H Regressão para a população

y = a + bx + e Regressão para a amostra
yest = a + bx
yest Valor estimado para a variável y
a: Parâmetro estimado para o coeficiente D da população

b: Parâmetro estimado para o coeficiente E da população
e: Parâmetro estimado para o erro H da população
8. PRINCIPAIS CAUSAS DE ERRO TOTAL
x Erros devidos a falhas de mensuração na pesquisa
x Erros devidos a não consideração de variáveis influentes na formação do

valor
x Uma curva é tida como de bom ajustamento quando apresenta um pequeno

erro total.
9. MÉTODO DOS MÍNIMOS QUADRADOS
Di: Distância do ponto experimental à reta na vertical
x O melhor ajustamento é definido pela curva em que:
x 6Di2 = D12 + D22 + ... + Dn2 = mínimo
x A curva que apresenta essas características é denominada curva de

mínimos quadrados.
10. REGRESSÃO LINEAR : LINHA RETA
x Para o caso da regressão linear pode-se demonstrar que os parâmetros a e

b podem ser calculados por:
6 y = an + b6x
6 xy = a6x + b6x2
EXEMPLO : Valor Unitário X Área do Imóvel
EXERCÍCIO:
Com o objetivo de se avaliar um terreno urbano foi realizada pesquisa de

mercado e coletadas informações relativas a dez lotes de comparação,
obtendo-se preços unitários e áreas correspondentes dos lotes pesquisados.
A tabela a seguir mostra os dados obtidos:

Calcular o valor unitário do lote avaliando que tem uma área de 450m2:
QUADRO DE PESQUISA
Reg. No Valor Área do xy x2 y2
Unitário Y Terreno X
1 600 450
2 520 500
3 610 420
4 480 580
5 550 600
6 520 680
7 380 800
8 420 720
9 570 620
10 630 300
avaliado 450
Soma
Média
11. INTERPOLAÇÃO E EXTRAPOLAÇÃO
x Se a variável x tiver seu valor situado entre os valores dos diferentes x,

tirados da amostra o valor de yest será definido através de interpolação.
x Se o valor de x estiver fora da amplitude xi, yest será definido por
extrapolação
x xo, yo são perfeitamente enquadrados na equação de regressão
x x1, y1 não se enquadram na linha de regressão, visto que a curva de

regressão mudou sua direção a partir de determinado ponto
x O uso da extrapolação deve ser feito pelo analisador com cautela, pois
eventualmente pode conduzir a resultados fora da realidade
CORRELAÇÃO
1 - COEFICIENTE DE CORRELAÇÃO
x O Grau de relação entre as variáveis, que expressa o quão bem estas

variáveis estão relacionadas entre si, é definido pelo COEFICIENTE DE
CORRELAÇÃO r.
x O coeficiente r varia entre -1 e +1, => -1 d r d +1.
x Quando r=0 não há nenhuma relação entre as variáveis, para r=+1 ou r=-1
há um relacionamento perfeito entre elas.
Valor de r Correlação
0 Nula
Entre 0 e 0,30 Fraca
Entre 0,30 e 0,60 Média
Entre 0,60 e 0,90 Forte
Entre 0,90 e 0,99 Fortíssima
1 perfeita
x Sinal positivo para r estabelece que as variáveis caminham num mesmo

sentido, e o sinal negativo em sentido contrário.
2 - VARIAÇÃO EXPLICADA E NÃO EXPLICADA
y -Cy = (yest-Cy)) + (y - yest), ou
Desvio total = Desvio Explicado + Desvio Residual (não explicado)

DT = DE + DNE
Demonstra-se que:
DT2 = DE2 + DNE2
DT2 : Variação Total VT = 6 (y -Cy)) 2
DE2 : Variação Explicada VE = 6 (yest -Cy)) 2
DNE2 : Variação Não Explicada VNE = 6 (y - yest) 2
3 - COEFICIENTE DE DETERMINAÇÃO
x Representado simbolicamente por r2
x r2 = Variação explicada de y
Variação total de y
r2 = ¦ (yest - Cy)) 2
¦ (y - Cy))2
x O coeficiente de determinação varia de 0 a 1, e representa a percentagem
de valor da avaliação que é explicada pela equação ajustada à regressão.
4 - EXERCÍCIO: Coeficientes de Determinação e Correlação

Para o Exercício 1, calcular os coeficientes de determinação e de correlação da
regressão.
Variação explicada = VE = ¦ (yest -Cy))2
Variação não explicada = VNE= ¦ (y- yest)2
VT = VE + VNE
Coeficiente de determinação = r2 = VE / VT
Coeficiente de correlação = r
Tabela para o cálculo dos coeficientes de determinação e correlação:
Reg. Nº y yest yest - y y - yest Resíduo (yest – y)2 (y – yest)2

(Resíduo) (%)
01 600,00
02 520,00
03 610,00
04 480,00
05 550,00
06 520,00
07 380,00
08 420,00
09 570,00
10 630,00
Média y=
Soma VE= VNE=
TESTES DE CONFIANÇA:
1 – Conceitos:
x O desenvolvimento da avaliação através de regressão não se conclui com o

cálculo de yest , r2 e r.
x É necessário realizar testes para confirmar a existência da regressão e

assegurar sua validade e confiabilidade.
x A NBR 14653-2 estabelece parâmetros que devem ser atendidos nestes

testes e análises.
2 – ANÁLISE DE VARIÂNCIA:
x Uma forma bastante usual de testar a não existência de regressão é a

análise de variância.
x Nessa análise efetua-se o cálculo da significância do modelo (D) que revela

o nível de incerteza do ajuste e, complementarmente, sua confiabilidade
(100 - D).
x Pela NBR 14653-2 o modelo inferido deverá apresentar uma significância
máxima de 1%, representando uma confiabilidade mínima de 99%.
x A análise de variância é feita com um quadro especial de cálculo,

denominado tabela ANOVA.
Quadro de análise de variância (tabela ANOVA):
Fonte de variação Valores Graus de Valores médios Fcal de

Liberdade SNEDCOR
Explicada (VE) VE = k ME = VE / k Fcal = ME / MNE
Não explicada VNE = n–k-1 MNE = VNE / (n – k – 1)
(VNE)
Total (VT) VT = n-1
x Compara-se o valor Fcal com o valor Ftab extraído da tabela de SNEDCOR
x Se Fcal > Ftab a regressão existe com significância máxima de 1%

(confiabilidade mínima de 99%).
3 – Exercício: Realizar a análise de variância para a avaliação
exemplo.
Tabela ANOVA
Fonte de Valores Graus de Valores médios Fcal de

variação Liberdade SNEDCOR
Explicada (VE) VE =
Não explicada VNE =
(VNE)
Total (VT) VT =
4 – SIGNIFICÂNCIA DOS REGRESSORES:
x Além da significância geral do modelo, deve-se analisar os regressores,

verificando sua consistência e importância na inferência.
x A análise pode ser feita pelo coeficiente de Student t
x tcal = valor do regressor / erro padrão do regressor.
x Compara-se com o valor tabelado do coeficiente de Student. Se tcal > ttab

a variável escolhida é importante na formação do modelo.
5 – AUTOREGRESSÃO:
x Autoregressão é a relação pré-existente entre as variáveis, com coeficiente

de correlação elevado, mas não conclusivo.
x Exemplo – valor total de um terreno e sua área
x Estatística de Durbin – Watson
6 – VERIFICAÇÃO DE HOMOCEDASTICIDADE:
x É a hipótese de variância constante, base de toda a teoria de inferência.
x A forma mais comum de se verificar a homocedasticidade é analisar-se um

gráfico Resíduo x Valor estimado.
x Se o gráfico apresentar uma distribuição ordenada em relação a uma reta

horizontal (forma definida) não existe homocedasticidade.
Resíduos
Valor estimado
HETEROCEDASTICIDADE
Resíduos
Valor estimado
HOMOCEDASTICIDADE
7 – MULTICOLINEARIDADE:
x Os dados utilizados numa avaliação são reais e colhidos no mercado.
x A existência de relação exata entre as variáveis pode invalidar os resultados

alcançados – é a chamada multicolineariadade.
x Um exemplo é a colinearidade entre as variáveis independentes coeficiente

de aproveitamento e área edificável; ou entre valor total e valor unitário.
x A existência de multicolinearidade pode ser verificada através de gráficos

Variáveis analisadas x Resíduo.
x Se os resíduos se colocarem de forma ordenada, há indicação de

dependência direta entre as variáveis, ou seja, multicolinearidade.
Variáveis Independentes
Resíduos
MULTICOLINEARIDADE
Variáveis Independentes
Resíduos
NÃO-MULTICOLINEARIDADE
8 – OUTLIERS:
x É uma observação que tem comportamento muito diferente do restante das

observações.
x A presença do OUTLIER pode ser causada por algum erro de medida na

coleta da amostra, ou consideração de algum elemento inteiramente
distante dos demais. O OUTLIER não deve ser utilizado na avaliação.
x A verificação da existência de OUTLIERS é feita através do gráfico Erros

padronizados (e/s) x Valores estimados.
Erro padronizado
INTERVALO DE CONFIANÇA PARA Y
x A NBR 14653-2 exige que se determine um intervalo de confiança de 80%

em torno do valor central da estimativa
y = yest r t.s.[(1/n)+(do2/6d
di2)]1/2
yest :Valor estimado de y pela regressão

t: Coeficiente de Student para n-k-1 graus de liberdade
Y est
s = Erro padrão da regressão = [6 (y – yest)2 / n - k – 1]1/2
k: Número de variáveis independentes
do: Desvio do valor da variável desejada em relação à média xmed
di: Desvio de x em torno de sua média xmed
EXERCÍCIO:
Calcular o intervalo de confiança para o Exercício 1:
o 2
N Área (x) xi - xmed (xi - xmed)
1 450,00
2 500,00
3 420,00
4 580,00
5 600,00
6 680,00
7 800,00
8 720,00
9 620,00
10 300,00
6 X=
s = Erro padrão da regressão

s = [ 6 (y – yest)2 / n - k - 1 ]1/2
VARIÁVEIS QUALITATIVAS:
1 – Conceito:
x Na prática avaliatória, muitas vezes é necessário utilizar-se de

características do imóvel, que são variáveis importantes na formação do
valor, mas que não são mensuráveis de forma precisa como distância,
idade, etc.
2 – VARIÁVEIS DICOTÔMICAS (DUMMY):
x As variáveis binárias (DUMMY) indicam a presença ou ausência de

determinada característica, possuindo apenas duas possibilidades: sim/não
, 0/1, etc.
Exemplo:
Edifício com elevador - sim(1) – não(0)
Dependência de empregada – sim(1) – não(0)
Frente para a avenida – sim(1) – não(0)
Garagem – sim(1) – não(0)
3 – VARIÁVEIS DE VÁRIOS ESTÁGIOS:
x Indicam gradação na consideração de algum atributo ou característica do

imóvel, como padrão construtivo, estado de conservação, região, etc.
x Os conceitos ou notas atribuídas devem representar uma graduação

coerente com a realidade do imóvel.
Exemplo:
A classificação do estado de conservação pode conter 05 categorias:
Ruim 1
Razoável 2
Médio 3
Bom 4
Excelente 5
4 – AGRUPAMENTO DE VARIÁVEIS:
Algumas variáveis qualitativas podem, algumas vezes, ser agrupadas em uma
só nota ou conceito, reduzindo o número de variáveis da regressão e
facilitando a avaliação.
Exemplo:
Dependência de empregada - sim - 20
Garagem - sim - 20
Elevador - sim - 20
Frente - sim - 20
Área de lazer - sim - 20
Conceito total 100

Fonte:
Alves Dantas, R. – Engenharia de Avaliações: Uma introdução à metodologia científica –
Editora Pini, São Paulo, 1998.
Fonte:
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Fonte:
INFER 32 - Ária Sistemas de Informática Ltda.
Amostra
Nº Am. Valor/m2 (R$/m2) Área (m2) Frente Topografia

1 180,00 350,00 Sim Plana
2 205,00 350,00 Sim Plana
3 220,00 345,00 Não Plana
4 245,00 350,00 Não Acidentada
5 170,00 348,00 Sim Acidentada
7 175,00 360,00 Sim Plana
8 250,00 360,00 Não Plana
9 225,00 360,00 Não Plana
11 260,00 350,00 Não Plana
13 225,00 420,00 Não Plana
18 175,00 360,00 Sim Plana
19 250,00 350,00 Não Plana
20 225,00 320,00 Não Plana
Descrição das Variáveis

Variável Dependente :
• Valor/m2 (R$/m2): Valor unitário do terreno.
Variáveis Independentes :
• Área (m2) : Área do terreno.
• Frente : Posicionamento do terreno: frente para avenida ou não.

Classificação :
Sim = 10; Não = 20;
• Topografia : Topografia do terreno.

Classificação :
Plana = 1; Acidentada = 2;
Página 1
Tabela de valores estimados e observados
Valores para a variável Valor/m2 (R$/m2).
Nº Am. Valor observado Valor estimado Diferença Variação %

1 180,00 180,22 0,22 0,1247 %
2 205,00 180,22 -24,78 -12,0856 %
3 220,00 238,16 18,16 8,2525 %
4 245,00 233,92 -11,08 -4,5206 %
5 170,00 177,79 7,79 4,5829 %
6 240,00 233,92 -6,08 -2,5315 %
7 175,00 180,22 5,22 2,9854 %
8 250,00 238,16 -11,84 -4,7378 %
9 225,00 238,16 13,16 5,8468 %
10 240,00 233,92 -6,08 -2,5315 %
11 260,00 238,16 -21,84 -8,4018 %
12 245,00 233,92 -11,08 -4,5206 %
13 225,00 238,16 13,16 5,8468 %
14 220,00 233,92 13,92 6,3293 %
15 190,00 177,79 -12,21 -6,4258 %
16 190,00 190,00 -0,00 -0,0000 %
17 165,00 177,79 12,79 7,7521 %
18 175,00 180,22 5,22 2,9854 %
19 250,00 238,16 -11,84 -4,7378 %
20 225,00 238,16 13,16 5,8468 %
A variação (%) é calculada como a diferença entre os valores observado e estimado, dividida pelo valor observado.
As variações percentuais são normalmente menores em valores estimados e observados maiores, não devendo ser usadas
como elemento de comparação entre as amostragens.
Valores Estimados x Valores Observados
Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo.
Página 2
Modelo da Regressão
1/[Valor/m2 (R$/m2)] = 6,6061x10-3 - 1,3351x10-199 x Exp([Área (m2)]) - 1,3497x10-4 x [Frente] +

2,9219x10-4 x [Topografia]1/3
Modelo para a Variável Dependente
[Valor/m2 (R$/m2)] = 1/( 6,6061x10-3 - 1,3351x10-199 x Exp([Área (m2)]) - 1,3497x10-4 x [Frente] +

2,9219x10-4 x [Topografia]1/3)
Regressores do Modelo
Intervalo de confiança de 80,00%.
Variáveis Coeficiente D. Padrão Mínimo Máximo

-199 -199 -199 -200
Área (m2) b1 = -1,3350x10 1,2736x10 -3,0375x10 3,6746x10
-4 -5 -4 -4
Frente b2 = -1,3496x10 1,4887x10 -1,5487x10 -1,1506x10
Topografia b3 = 2,9218x10-4 5,5960x10-4 -4,5587x10-4 1,0402x10-3
Correlação do Modelo
Coeficiente de correlação (r) .......... : 0,9177

Valor t calculado ................................ : 9,239
Valor t tabelado (t crítico) ................. : 2,921 (para o nível de significância de 1,00 %)
Coeficiente de determinação (r²) ... : 0,8421
Coeficiente r² ajustado .................... : 0,8125
Classificação : Correlação Fortíssima
Análise da Variância
Fonte de erro Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado
Regressão 8,3631x10-6 3 2,7877x10-6 28,45
Residual 1,5676x10-6 16 9,7976x10-8
Total 9,9307x10-6 19 5,2267x10-7
F Calculado : 28,45
F Tabelado : 5,292 (para o nível de significância de 1,000 %)
Significância do modelo igual a 1,2x10-4%
Aceita-se a hipótese de existência da regressão.

Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau II.
Página 3
Correlações Parciais
Valor/m2 (R$/m2) Área (m2) Frente Topografia

Valor/m2 (R$/m2) 1,0000 0,1655 -0,9113 0,1023
Área (m2) 0,1655 1,0000 -0,2810 0,2536
Frente -0,9113 -0,2810 1,0000 -0,0821
Topografia 0,1023 0,2536 -0,0821 1,0000
Significância dos Regressores (bicaudal)
(Teste bicaudal - significância 20,00%)
Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,3368
Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito

Área (m2) b1 -1,125 28% Não
Frente b2 -9,447 6,0x10-6% Sim
Topografia b3 0,540 60% Não
Alguns regressores não são importantes na formação do modelo.
Resíduos x Valor Estimado
Este gráfico deve ser usado para verificação de homocedasticidade do modelo.
Página 4
Amostragens eliminadas
Todas as amostragens foram utilizadas.
Presença de Outliers
Critério de identificação de outlier :
Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.
Foi encontrada 1 amostragem fora do intervalo.
Nº Am. Valor/m2 (R$/m2) Erro/Desvio Padrão

2 205,0000 -2,1423
Gráfico de Indicação de Outliers
Distribuição dos Resíduos Normalizados
Distribuição de % de Resíduos no
Intervalo
Gauss Intervalo
-1; +1 68,3 % 75,00 %
-1,64; +1,64 89,9 % 95,00 %
-1,96; +1,96 95,0 % 95,00 %
Página 5
Autocorrelação
Estatística de Durbin-Watson (DW) : 2,5867

(nível de significância de 5,0%)
Autocorrelação positiva (DW < DL) : DL = 1,00

Autocorrelação negativa (DW > 4-DL) : 4-DL = 3,00
Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU)

DU = 1,68 4-DU = 2,32
A autocorrelação (ou auto-regressão) só pode ser verificada se as amostragens estiverem ordenadas segundo um critério
conhecido. Se os dados estiverem aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) não pode ser considerado.
Estimativa x Amostra
Nome da Valor Valor Imóvel

Variável Mínimo Máximo Avaliando
Área (m2) 320,00 450,00 350,00
Frente Sim Não Sim
Topografia Plana Acidentada Plana
Nenhuma característica do objeto sob avaliação encontra-se fora do intervalo da amostra.
Formação dos Valores
Variáveis independentes :
• Área (m2) ..... = 350,00

• Frente .......... = Sim
• Topografia .....= Plana
Estima-se Valor/m2 (R$/m2) = 180,22
O modelo utilizado foi :

-3 -199 -4 -4 1/3
[Valor/m2 (R$/m2)] = 1/( 6,6061x10 - 1,3351x10 x Exp([Área (m2)]) - 1,3497x10 x [Frente] + 2,9219x10 x [Topografia] )
Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado :
Mínimo : 174,60
Máximo : 186,22
Página 6
Amostra

1 180,00 350,00 Sim Plana
2 205,00 350,00 Sim Plana
3 220,00 345,00 Não Plana
7 175,00 360,00 Sim Plana
8 250,00 360,00 Não Plana
9 225,00 360,00 Não Plana
11 260,00 350,00 Não Plana
13 225,00 420,00 Não Plana
18 175,00 360,00 Sim Plana
19 250,00 350,00 Não Plana
20 225,00 320,00 Não Plana


Classificação :
Sim = 20; Não = 10;

Classificação :
Página 1

1 180,00 180,22 0,22 0,1247 %
2 205,00 180,22 -24,78 -12,0856 %
3 220,00 238,16 18,16 8,2525 %
4 245,00 233,92 -11,08 -4,5206 %
5 170,00 177,79 7,79 4,5829 %
6 240,00 233,92 -6,08 -2,5315 %
7 175,00 180,22 5,22 2,9854 %
8 250,00 238,16 -11,84 -4,7378 %
9 225,00 238,16 13,16 5,8468 %
10 240,00 233,92 -6,08 -2,5315 %
11 260,00 238,16 -21,84 -8,4018 %
12 245,00 233,92 -11,08 -4,5206 %
13 225,00 238,16 13,16 5,8468 %
14 220,00 233,92 13,92 6,3293 %
15 190,00 177,79 -12,21 -6,4258 %
16 190,00 190,00 -0,00 -0,0000 %
17 165,00 177,79 12,79 7,7521 %
18 175,00 180,22 5,22 2,9854 %
19 250,00 238,16 -11,84 -4,7378 %
20 225,00 238,16 13,16 5,8468 %
Página 2
1/[Valor/m2 (R$/m2)] = 5,2565x10-3 - 1,3351x10-199 x Exp([Área (m2)]) - 29,730 x Exp(-[Frente]) +

2,9219x10-4 x [Topografia]1/3
[Valor/m2 (R$/m2)] = 1/( 5,2565x10-3 - 1,3351x10-199 x Exp([Área (m2)]) - 29,730 x Exp(-[Frente]) +

2,9219x10-4 x [Topografia]1/3)

-199 -199 -199 -200
Área (m2) b1 = -1,3350x10 1,2736x10 -3,0375x10 3,6746x10
Frente b2 = -29,7304 3,2793 -34,1141 -25,3466
Topografia b3 = 2,9218x10-4 5,5960x10-4 -4,5587x10-4 1,0402x10-3

Regressão 8,3631x10-6 3 2,7877x10-6 28,45
Residual 1,5676x10-6 16 9,7976x10-8
Total 9,9307x10-6 19 5,2267x10-7
F Calculado : 28,45

Página 3

Valor/m2 (R$/m2) 1,0000 0,1655 -0,9113 0,1023
Área (m2) 0,1655 1,0000 -0,2810 0,2536
Frente -0,9113 -0,2810 1,0000 -0,0821
Topografia 0,1023 0,2536 -0,0821 1,0000

Área (m2) b1 -1,125 28% Não
Frente b2 -9,447 6,0x10-6% Sim
Topografia b3 0,540 60% Não
Página 4

2 205,0000 -2,1423
Intervalo
Gauss Intervalo
-1; +1 68,3 % 75,00 %
-1,64; +1,64 89,9 % 95,00 %
-1,96; +1,96 95,0 % 95,00 %
Página 5
Autocorrelação



DU = 1,68 4-DU = 2,32

Área (m2) 320,00 450,00 350,00
Frente Não Sim Sim
• Área (m2) ..... = 350,00

• Frente .......... = Sim

-3 -199 -4 1/3
[Valor/m2 (R$/m2)] = 1/( 5,2565x10 - 1,3351x10 x Exp([Área (m2)]) - 29,730 x Exp(-[Frente]) + 2,9219x10 x [Topografia] )
Mínimo : 174,60
Máximo : 186,22
Página 6
Amostra

1 180,00 350,00 Sim Plana
2 205,00 350,00 Sim Plana
3 220,00 345,00 Não Plana
7 175,00 360,00 Sim Plana
8 250,00 360,00 Não Plana
9 225,00 360,00 Não Plana
11 260,00 350,00 Não Plana
13 225,00 420,00 Não Plana
18 175,00 360,00 Sim Plana
19 250,00 350,00 Não Plana
20 225,00 320,00 Não Plana


Classificação :
Sim = 10; Não = 20;

Classificação :
Página 1

1 180,00 180,22 0,22 0,1247 %
2 205,00 180,22 -24,78 -12,0856 %
3 220,00 238,16 18,16 8,2525 %
4 245,00 233,92 -11,08 -4,5206 %
5 170,00 177,79 7,79 4,5829 %
6 240,00 233,92 -6,08 -2,5315 %
7 175,00 180,22 5,22 2,9854 %
8 250,00 238,16 -11,84 -4,7378 %
9 225,00 238,16 13,16 5,8468 %
10 240,00 233,92 -6,08 -2,5315 %
11 260,00 238,16 -21,84 -8,4018 %
12 245,00 233,92 -11,08 -4,5206 %
13 225,00 238,16 13,16 5,8468 %
14 220,00 233,92 13,92 6,3293 %
15 190,00 177,79 -12,21 -6,4258 %
16 190,00 190,00 -0,00 -0,0000 %
17 165,00 177,79 12,79 7,7521 %
18 175,00 180,22 5,22 2,9854 %
19 250,00 238,16 -11,84 -4,7378 %
20 225,00 238,16 13,16 5,8468 %
Página 2
1/[Valor/m2 (R$/m2)] = 7,3199x10-3 - 1,3351x10-199 x Exp([Área (m2)]) - 1,3497x10-4 x [Frente] -

1,1127x10-3 /Ln([Topografia])
[Valor/m2 (R$/m2)] = 1/( 7,3199x10-3 - 1,3351x10-199 x Exp([Área (m2)]) - 1,3497x10-4 x [Frente] -

1,1127x10-3 /Ln([Topografia]))

-199 -199 -199 -200
Área (m2) b1 = -1,3350x10 1,2736x10 -3,0375x10 3,6746x10
-4 -5 -4 -4
Frente b2 = -1,3496x10 1,4887x10 -1,5487x10 -1,1506x10
Topografia b3 = -1,1126x10-3 2,1310x10-3 -3,9613x10-3 1,7359x10-3

Regressão 8,3631x10-6 3 2,7877x10-6 28,45
Residual 1,5676x10-6 16 9,7976x10-8
Total 9,9307x10-6 19 5,2267x10-7
F Calculado : 28,45

Página 3

Valor/m2 (R$/m2) 1,0000 0,1655 -0,9113 -0,1023
Área (m2) 0,1655 1,0000 -0,2810 -0,2536
Frente -0,9113 -0,2810 1,0000 0,0821
Topografia -0,1023 -0,2536 0,0821 1,0000

Área (m2) b1 -1,125 28% Não
Frente b2 -9,447 6,0x10-6% Sim
Topografia b3 -0,540 60% Não
Página 4

2 205,0000 -2,1423
Intervalo
Gauss Intervalo
-1; +1 68,3 % 75,00 %
-1,64; +1,64 89,9 % 95,00 %
-1,96; +1,96 95,0 % 95,00 %
Página 5
Autocorrelação



DU = 1,68 4-DU = 2,32

Área (m2) 320,00 450,00 350,00
Frente Sim Não Sim
• Área (m2) ..... = 350,00

• Frente .......... = Sim

-3 -199 -4 -3
[Valor/m2 (R$/m2)] = 1/( 7,3199x10 - 1,3351x10 x Exp([Área (m2)]) - 1,3497x10 x [Frente] - 1,1127x10 /Ln([Topografia]))
Mínimo : 174,60
Máximo : 186,22
Página 6
Amostra

1 180,00 350,00 Sim Plana
2 205,00 350,00 Sim Plana
3 220,00 345,00 Não Plana
7 175,00 360,00 Sim Plana
8 250,00 360,00 Não Plana
9 225,00 360,00 Não Plana
11 260,00 350,00 Não Plana
13 225,00 420,00 Não Plana
18 175,00 360,00 Sim Plana
19 250,00 350,00 Não Plana
20 225,00 320,00 Não Plana


Classificação :
Sim = 10; Não = 20;

Classificação :
Página 1

1 180,00 180,65 0,65 0,3628 %
2 205,00 180,65 -24,35 -11,8766 %
3 220,00 236,55 16,55 7,5232 %
4 245,00 236,55 -8,45 -3,4486 %
5 170,00 180,65 10,65 6,2665 %
6 240,00 236,55 -3,45 -1,4371 %
7 175,00 180,65 5,65 3,2303 %
8 250,00 236,55 -13,45 -5,3796 %
9 225,00 236,55 11,55 5,1338 %
10 240,00 236,55 -3,45 -1,4371 %
11 260,00 236,55 -23,45 -9,0189 %
12 245,00 236,55 -8,45 -3,4486 %
13 225,00 236,55 11,55 5,1338 %
14 220,00 236,55 16,55 7,5232 %
15 190,00 180,65 -9,35 -4,9195 %
16 190,00 180,65 -9,35 -4,9195 %
17 165,00 180,65 15,65 9,4867 %
18 175,00 180,65 5,65 3,2303 %
19 250,00 236,55 -13,45 -5,3796 %
20 225,00 236,55 11,55 5,1338 %
Página 2
1/[Valor/m2 (R$/m2)]1/2 = 0,08378 - 9,3822x10-4 x [Frente]
[Valor/m2 (R$/m2)] = 1/( 0,08378 - 9,3822x10-4 x [Frente])2

Frente b1 = -9,3821x10-4 9,9560x10-5 -1,0706x10-3 -8,0576x10-4

Regressão 4,2251x10-4 1 4,2251x10-4 88,80
-5 -6
Residual 8,5642x10 18 4,7579x10
Total 5,0816x10-4 19 2,6745x10-5
F Calculado : 88,80

Valor/m2 (R$/m2) Frente

Valor/m2 (R$/m2) 1,0000 -0,9118
Frente -0,9118 1,0000
Página 3

Frente b1 -9,424 2,2x10-6% Sim
Os coeficientes são importantes na formação do modelo.

Aceita-se a hipótese de ß diferente de zero.
Página 4

2 205,0000 -2,0894
Intervalo
Gauss Intervalo
-1; +1 68,3 % 70,00 %
-1,64; +1,64 89,9 % 95,00 %
-1,96; +1,96 95,0 % 95,00 %
Página 5
Autocorrelação



DU = 1,41 4-DU = 2,59
Pelo teste de Durbin-Watson, não existe autocorrelação.


Frente Sim Não Sim
• Área (m2) ..... = 350,00

• Frente .......... = Sim

-4 2
[Valor/m2 (R$/m2)] = 1/( 0,08378 - 9,3822x10 x [Frente])
Mínimo : 175,77
Máximo : 185,74
Página 6
Amostra

1 180,00 350,00 Sim Plana
«2» 205,00 350,00 Sim Plana
3 220,00 345,00 Não Plana
7 175,00 360,00 Sim Plana
8 250,00 360,00 Não Plana
9 225,00 360,00 Não Plana
11 260,00 350,00 Não Plana
13 225,00 420,00 Não Plana
18 175,00 360,00 Sim Plana
19 250,00 350,00 Não Plana
20 225,00 320,00 Não Plana
Amostragens marcadas com "«" e "»" não serão usadas nos cálculos.


Classificação :
Sim = 10; Não = 20;

Classificação :
Página 1

1 180,00 175,32 -4,68 -2,6001 %
3 220,00 236,02 16,02 7,2825 %
4 245,00 236,02 -8,98 -3,6647 %
5 170,00 175,32 5,32 3,1293 %
6 240,00 236,02 -3,98 -1,6577 %
7 175,00 175,32 0,32 0,1828 %
8 250,00 236,02 -13,98 -5,5914 %
9 225,00 236,02 11,02 4,8984 %
10 240,00 236,02 -3,98 -1,6577 %
11 260,00 236,02 -23,98 -9,2225 %
12 245,00 236,02 -8,98 -3,6647 %
13 225,00 236,02 11,02 4,8984 %
14 220,00 236,02 16,02 7,2825 %
15 190,00 175,32 -14,68 -7,7264 %
16 190,00 190,00 -0,00 -0,0000 %
17 165,00 175,32 10,32 6,2545 %
18 175,00 175,32 0,32 0,1828 %
19 250,00 236,02 -13,98 -5,5914 %
20 225,00 236,02 11,02 4,8984 %
Página 2
1/[Valor/m2 (R$/m2)]2 = 4,7117x10-5 - 1,7853x10-201 x Exp([Área (m2)]) - 1,4583x10-6 x [Frente]
[Valor/m2 (R$/m2)] = 1/( 4,7117x10-5 - 1,7853x10-201 x Exp([Área (m2)]) - 1,4583x10-6 x [Frente])1/2

Área (m2) b1 = -1,7853x10-201 9,6767x10-202 -3,0788x10-201 -4,9177x10-202
-6 -7 -6 -6
Frente b2 = -1,4582x10 1,2126x10 -1,6203x10 -1,2961x10

-10 -10
Regressão 8,7325x10 2 4,3662x10 74,23
-11 -12
Residual 9,4116x10 16 5,8823x10
Total 9,6737x10-10 18 5,3743x10-11
F Calculado : 74,23

Valor/m2 (R$/m2) Área (m2) Frente

Valor/m2 (R$/m2) 1,0000 0,1530 -0,9392
Área (m2) 0,1530 1,0000 -0,3086
Frente -0,9392 -0,3086 1,0000
Página 3

Área (m2) b1 -1,940 7,0% Sim
Frente b2 -12,64 9,6x10-8% Sim

Amostragens não utilizadas na avaliação :
Erro/Desvio
Nº Am. Valor/m2 (R$/m2)
Padrão(*)
2 205,0000 -3,6030
Página 4
Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existem outliers.
Intervalo
Gauss Intervalo
-1; +1 68,3 % 73,68 %
-1,64; +1,64 89,9 % 89,47 %
-1,96; +1,96 95,0 % 94,74 %
Página 5
Autocorrelação



DU = 1,54 4-DU = 2,46

Imóvel
Nome da Valor Valor
Avaliand
Variável Mínimo Máximo
o
Área (m2) 320,00 450,00 350,00
Frente Sim Não Sim
• Área (m2) ..... = 350,00

• Frente .......... = Sim

-5 -201 -6 1/2
[Valor/m2 (R$/m2)] = 1/( 4,7117x10 - 1,7853x10 x Exp([Área (m2)]) - 1,4583x10 x [Frente])
Mínimo : 171,86
Máximo : 179,00
Página 6
Amostra
AreaConst
Nº Am. Valor/m2 (R$/m2) Areater (m2) Idade (anos) Elasticidade
(m2)
1 942,50 250,00 250,00 5,00 Transação
2 925,00 200,00 300,00 10,00 Oferta
3 760,00 300,00 300,00 15,00 Oferta
4 650,00 300,00 400,00 20,00 Oferta
5 500,00 200,00 300,00 25,00 Transação
6 985,00 200,00 200,00 5,00 Oferta
7 835,00 150,00 150,00 10,00 Oferta
8 855,00 250,00 350,00 15,00 Oferta
9 680,00 300,00 300,00 20,00 Oferta
10 510,00 200,00 300,00 25,00 Oferta
11 1.105,00 350,00 400,00 5,00 Oferta
12 860,00 350,00 400,00 10,00 Transação
13 685,00 250,00 250,00 15,00 Oferta
14 550,00 300,00 300,00 20,00 Transação
15 427,00 350,00 250,00 25,00 Oferta
16 1.025,00 150,00 150,00 5,00 Oferta
17 875,00 200,00 200,00 10,00 Oferta
18 710,00 300,00 300,00 15,00 Transação
19 680,00 400,00 400,00 20,00 Oferta
20 460,00 250,00 250,00 25,00 Oferta
21 985,00 350,00 300,00 5,00 Oferta
22 800,00 250,00 300,00 10,00 Transação
23 715,00 400,00 400,00 15,00 Oferta
24 657,50 200,00 300,00 20,00 Oferta
25 495,00 150,00 150,00 25,00 Oferta

• Valor/m2 (R$/m2): Valor unitário de área construída da residência.
• AreaConst (m2) : Área construída da residência.
• Areater (m2) : Área do terreno.
• Idade (anos) : Idade da residência.
• Elasticidade : Condição da residência: ofertada ou transacionada.

Classificação :
Transação = 10; Oferta = 20;
Página 1


1 942,50 940,93 -1,57 -0,1664 %
2 925,00 935,92 10,92 1,1803 %
3 760,00 734,38 -25,62 -3,3713 %
4 650,00 678,45 28,45 4,3769 %
5 500,00 490,78 -9,22 -1,8438 %
6 985,00 1.001,41 16,41 1,6664 %
7 835,00 854,97 19,97 2,3913 %
8 855,00 799,04 -55,96 -6,5448 %
9 680,00 607,67 -72,33 -10,6374 %
10 510,00 540,43 30,43 5,9669 %
11 1.105,00 1.088,70 -16,30 -1,4752 %
12 860,00 867,50 7,50 0,8718 %
13 685,00 722,06 37,06 5,4100 %
14 550,00 554,95 4,95 0,8992 %
15 427,00 445,51 18,51 4,3341 %
16 1.025,00 1.004,15 -20,85 -2,0340 %
17 875,00 852,44 -22,56 -2,5781 %
18 710,00 676,30 -33,70 -4,7461 %
19 680,00 640,38 -39,62 -5,8263 %
20 460,00 482,86 22,86 4,9695 %
21 985,00 998,51 13,51 1,3719 %
22 800,00 836,61 36,61 4,5760 %
23 715,00 770,30 55,30 7,7343 %
24 657,50 660,27 2,77 0,4212 %
25 495,00 479,36 -15,64 -3,1602 %
Página 2
[Valor/m2 (R$/m2)]1/2 = 40,228 - 2,5769 x Ln([AreaConst (m2)]) + 1,3962x10-2 x [Areater (m2)] - 0,4897 x
[Idade (anos)] + 1,5777 x Ln([Elasticidade])
[Valor/m2 (R$/m2)] = ( 40,228 - 2,5769 x Ln([AreaConst (m2)]) + 1,3962x10-2 x [Areater (m2)] - 0,4897 x
[Idade (anos)] + 1,5777 x Ln([Elasticidade]))2

AreaConst (m2) b1 = -2,5768 0,7106 -3,5187 -1,6349
-3
Areater (m2) b2 = 0,0139 2,7369x10 0,0103 0,0175
Idade (anos) b3 = -0,4897 0,0182 -0,5138 -0,4655
Elasticidade b4 = 1,5777 0,4370 0,9984 2,1569

Regressão 296,0193 4 74,0048 182,1
Residual 8,1285 20 0,4064
Total 304,1478 24 12,6728
F Calculado : 182,1

Página 3
AreaConst
Valor/m2 (R$/m2) Areater (m2) Idade (anos)
(m2)
Valor/m2 (R$/m2) 1,0000 -0,0200 0,0242 -0,9618
AreaConst (m2) -0,0200 1,0000 0,7884 0,0286
Areater (m2) 0,0242 0,7884 1,0000 0,0924
Idade (anos) -0,9618 0,0286 0,0924 1,0000
Elasticidade 0,0501 -0,1280 -0,1493 0,0662
Elasticidade
Valor/m2 (R$/m2) 0,0501
AreaConst (m2) -0,1280
Areater (m2) -0,1493
Idade (anos) 0,0662
Elasticidade 1,0000

AreaConst (m2) b1 -5,911 8,8x10-4% Sim
-6
Areater (m2) b2 8,380 5,7x10 % Sim
-15
Idade (anos) b3 -27,16 2,9x10 % Sim
Elasticidade b4 3,663 0,15% Sim
Página 4

9 680,0000 2,2366
Intervalo
Gauss Intervalo
-1; +1 68,3 % 68,00 %
-1,64; +1,64 89,9 % 96,00 %
-1,96; +1,96 95,0 % 96,00 %
Página 5
Autocorrelação



DU = 1,77 4-DU = 2,23

AreaConst (m2) 150,00 400,00 250,00
Areater (m2) 150,00 400,00 250,00
Idade (anos) 5,00 25,00 5,00
Elasticidade Transação Oferta Transação
• AreaConst (m2) ......... = 250,00

• Areater (m2) ............. = 250,00
• Elasticidade .............. = Transação
• Idade (anos) .............. = 5,00

-2
[Valor/m2 (R$/m2)] = ( 40,228 - 2,5769 x Ln([AreaConst (m2)]) + 1,3962x10 x [Areater (m2)] - 0,4897 x [Idade (anos)] + 1,5777
2
x Ln([Elasticidade]))
Mínimo : 914,76
Máximo : 967,47
Página 6
Amostra
AreaConst
Nº Am. Valor/m2 (R$/m2) Areater (m2) Idade (anos) Elasticidade
(m2)
1 942,50 250,00 250,00 5,00 Transação
2 925,00 200,00 300,00 10,00 Oferta
3 760,00 300,00 300,00 15,00 Oferta
4 650,00 300,00 400,00 20,00 Oferta
5 500,00 200,00 300,00 25,00 Transação
6 985,00 200,00 200,00 5,00 Oferta
7 835,00 150,00 150,00 10,00 Oferta
8 855,00 250,00 350,00 15,00 Oferta
«9» 680,00 300,00 300,00 20,00 Oferta
10 510,00 200,00 300,00 25,00 Oferta
11 1.105,00 350,00 400,00 5,00 Oferta
12 860,00 350,00 400,00 10,00 Transação
13 685,00 250,00 250,00 15,00 Oferta
14 550,00 300,00 300,00 20,00 Transação
15 427,00 350,00 250,00 25,00 Oferta
16 1.025,00 150,00 150,00 5,00 Oferta
17 875,00 200,00 200,00 10,00 Oferta
18 710,00 300,00 300,00 15,00 Transação
19 680,00 400,00 400,00 20,00 Oferta
20 460,00 250,00 250,00 25,00 Oferta
21 985,00 350,00 300,00 5,00 Oferta
22 800,00 250,00 300,00 10,00 Transação
23 715,00 400,00 400,00 15,00 Oferta
24 657,50 200,00 300,00 20,00 Oferta
25 495,00 150,00 150,00 25,00 Oferta
Amostragens marcadas com "«" e "»" não serão usadas nos cálculos.

• Valor/m2 (R$/m2): Valor unitário de área construída da residência.
• AreaConst (m2) : Área construída da residência.
• Areater (m2) : Área do terreno.
• Idade (anos) : Idade da residência.
• Elasticidade : Condição da residência: ofertada ou transacionada.

Classificação :
Transação = 10; Oferta = 20;
Página 1

1 942,50 940,72 -1,78 -0,1888 %
2 925,00 935,03 10,03 1,0846 %
3 760,00 725,20 -34,80 -4,5794 %
4 650,00 672,78 22,78 3,5049 %
5 500,00 491,82 -8,18 -1,6370 %
6 985,00 996,65 11,65 1,1826 %
7 835,00 860,60 25,60 3,0661 %
8 855,00 793,55 -61,45 -7,1874 %
10 510,00 535,69 25,69 5,0369 %
11 1.105,00 1.088,00 -17,00 -1,5382 %
12 860,00 872,56 12,56 1,4600 %
13 685,00 712,02 27,02 3,9439 %
14 550,00 551,48 1,48 0,2694 %
15 427,00 434,48 7,48 1,7520 %
16 1.025,00 1.012,12 -12,88 -1,2568 %
17 875,00 846,34 -28,66 -3,2752 %
18 710,00 674,00 -36,00 -5,0709 %
19 680,00 637,06 -42,94 -6,3153 %
20 460,00 472,11 12,11 2,6322 %
21 985,00 992,16 7,16 0,7267 %
22 800,00 837,32 37,32 4,6655 %
23 715,00 768,27 53,27 7,4509 %
24 657,50 656,52 -0,98 -0,1484 %
25 495,00 479,73 -15,27 -3,0856 %
Página 2
[Valor/m2 (R$/m2)]1/2 = 20,509 + 90,249 /[AreaConst (m2)]1/2 + 1,4864x10-2 x [Areater (m2)] - 0,4956 x
[Idade (anos)] + 1,3966 x Ln([Elasticidade])
[Valor/m2 (R$/m2)] = ( 20,509 + 90,249 /[AreaConst (m2)]1/2 + 1,4864x10-2 x [Areater (m2)] - 0,4956 x
[Idade (anos)] + 1,3966 x Ln([Elasticidade]))2

AreaConst (m2) b1 = 90,2490 19,6141 64,2068 116,2913
-3
Areater (m2) b2 = 0,0148 2,4122x10 0,0116 0,0180
Idade (anos) b3 = -0,4955 0,0159 -0,5167 -0,4743
Elasticidade b4 = 1,3965 0,3820 0,8893 1,9037

Regressão 297,2425 4 74,3106 243,3
Residual 5,8027 19 0,3054
Total 303,0453 23 13,1758
F Calculado : 243,3

Página 3
AreaConst
Valor/m2 (R$/m2) Areater (m2) Idade (anos)
(m2)
Valor/m2 (R$/m2) 1,0000 0,0186 0,0262 -0,9649
AreaConst (m2) 0,0186 1,0000 -0,7966 -0,0162
Areater (m2) 0,0262 -0,7966 1,0000 0,0888
Idade (anos) -0,9649 -0,0162 0,0888 1,0000
Elasticidade 0,0575 0,1651 -0,1541 0,0505
Elasticidade
Valor/m2 (R$/m2) 0,0575
AreaConst (m2) 0,1651
Areater (m2) -0,1541
Idade (anos) 0,0505
Elasticidade 1,0000


AreaConst (m2) b1 7,660 3,2x10-5% Sim
-7
Areater (m2) b2 10,29 3,3x10 % Sim
-16
Idade (anos) b3 -31,37 7,9x10 % Sim
Elasticidade b4 3,716 0,15% Sim
Página 4
Amostragens não utilizadas na avaliação :
Erro/Desvio
Nº Am. Valor/m2 (R$/m2)
Padrão(*)
9 680,0000 2,9406
Intervalo
Gauss Intervalo
-1; +1 68,3 % 70,83 %
-1,64; +1,64 89,9 % 91,67 %
-1,96; +1,96 95,0 % 100,00 %
Página 5
Autocorrelação



DU = 1,77 4-DU = 2,23


AreaConst (m2) 150,00 400,00 250,00
Areater (m2) 150,00 400,00 250,00
Idade (anos) 5,00 25,00 5,00
Elasticidade Transação Oferta Transação
• AreaConst (m2) ......... = 250,00

• Areater (m2) ............. = 250,00
• Idade (anos) .............. = 5,00

1/2 -2
[Valor/m2 (R$/m2)] = ( 20,509 + 90,249 /[AreaConst (m2)] + 1,4864x10 x [Areater (m2)] - 0,4956 x [Idade (anos)] + 1,3966 x
2
Ln([Elasticidade]))
Mínimo : 917,81
Máximo : 963,91
Página 6
• AreaConst (m2) ......... = 250,00

• Areater (m2) ............. = 250,00
• Idade (anos) .............. = 10,00

1/2 -2
2
Ln([Elasticidade]))
Mínimo : 775,84
Máximo : 814,13
Página 7
• AreaConst (m2) ......... = 250,00

• Areater (m2) ............. = 250,00
• Idade (anos) .............. = 15,00

1/2 -2
2
Ln([Elasticidade]))
Mínimo : 644,21
Máximo : 678,60
Página 8
• AreaConst (m2) ......... = 250,00

• Areater (m2) ............. = 250,00
• Idade (anos) .............. = 20,00

1/2 -2
2
Ln([Elasticidade]))
Mínimo : 523,32
Máximo : 556,93
Página 9
• AreaConst (m2) ......... = 250,00

• Areater (m2) ............. = 250,00
• Idade (anos) .............. = 25,00

1/2 -2
2
Ln([Elasticidade]))
Mínimo : 413,92
Máximo : 448,38
Página 10
Amostra
Nº Am. Valor/m2 (R$/m2) Area Util (m2) N. Vagas N. Banho Venda/loc.

1 1.000,00 150,00 2 vagas 3 Venda
2 11,00 150,00 2 vagas 3 Locação
3 1.125,00 125,00 2 vagas 3 Venda
4 1.250,00 100,00 2 vagas 3 Venda
5 950,00 75,00 1 vaga 2 Venda
6 1.150,00 65,00 1 vaga 2 Venda
7 12,50 60,00 1 vaga 2 Locação
8 1.400,00 85,00 2 vagas 2 Venda
9 13,50 95,00 2 vagas 3 Locação
10 13,00 105,00 2 vagas 3 Locação
11 17,50 106,00 3 vagas 3 Locação
12 1.600,00 135,00 3 vagas 3 Venda
13 1.200,00 150,00 3 vagas 3 Venda
14 1.100,00 120,00 2 vagas 3 Venda
15 1.000,00 55,00 1 vaga 2 Venda
16 1.320,00 70,00 2 vagas 2 Venda
17 900,00 80,00 1 vaga 3 Venda
18 900,00 90,00 1 vaga 3 Venda
19 1.125,00 120,00 2 vagas 3 Venda
20 12,00 140,00 3 vagas 3 Locação
21 875,00 85,00 1 vaga 3 Venda
22 1.500,00 95,00 2 vagas 3 Venda

• Valor/m2 (R$/m2): Valor unitário de área do imóvel.
• Area Util (m2) : Área útil do imóvel.
• N. Vagas : Número de vagas.

Classificação :
1 vaga = 1; 2 vagas = 2; 3 vagas = 3;
• N. Banho : Número de banheiros.
• Venda/loc. : Condição do imóvel: em venda ou em locação.

Classificação :
Venda = 10; Locação = 20;
Página 1

1 1.000,00 949,83 -50,17 -5,0175 %
2 11,00 10,16 -0,84 -7,6167 %
3 1.125,00 1.107,93 -17,07 -1,5177 %
4 1.250,00 1.228,38 -21,62 -1,7295 %
5 950,00 1.034,48 84,48 8,8927 %
6 1.150,00 1.051,11 -98,89 -8,5994 %
7 12,50 11,32 -1,18 -9,4609 %
8 1.400,00 1.368,41 -31,59 -2,2567 %
9 13,50 13,35 -0,15 -1,1335 %
10 13,00 12,92 -0,08 -0,6153 %
11 17,50 17,39 -0,11 -0,6453 %
12 1.600,00 1.416,41 -183,59 -11,4742 %
13 1.200,00 1.282,85 82,85 6,9046 %
14 1.100,00 1.135,27 35,27 3,2060 %
15 1.000,00 1.063,50 63,50 6,3500 %
16 1.320,00 1.409,18 89,18 6,7558 %
17 900,00 958,85 58,85 6,5384 %
18 900,00 936,58 36,58 4,0642 %
19 1.125,00 1.135,27 10,27 0,9125 %
20 12,00 14,70 2,70 22,4652 %
21 875,00 948,30 73,30 8,3772 %
22 1.500,00 1.247,50 -252,50 -16,8333 %
Página 2
Ln([Valor/m2 (R$/m2)]) = 17,936 - 1,0828x10-7 x [Area Util (m2)]3 + 0,3006 x [N. Vagas] - 0,20817 x [N.
Banho]1/2 - 3,4642 x [Venda/loc.]1/2
[Valor/m2 (R$/m2)] = Exp( 17,936 - 1,0828x10-7 x [Area Util (m2)]3 + 0,3006 x [N. Vagas] - 0,20817 x [N.
Banho]1/2 - 3,4642 x [Venda/loc.]1/2)

-7 -8 -7 -8
Area Util (m2) b1 = -1,0828x10 2,8222x10 -1,4591x10 -7,0652x10
N. Vagas b2 = 0,3005 0,0405 0,2464 0,3546
N. Banho b3 = -0,2081 0,1764 -0,4435 0,0271
Venda/loc. b4 = -3,4641 0,0358 -3,5120 -3,4163

Regressão 87,2044 4 21,8011 2455
Residual 0,1509 17 8,8815x10-3
Total 87,3554 21 4,1597
F Calculado : 2455

Página 3
Valor/m2 (R$/m2) Area Util (m2) N. Vagas N. Banho Venda/loc.

Valor/m2 (R$/m2) 1,0000 -0,1367 -0,2123 -0,1473 -0,9963
Area Util (m2) -0,1367 1,0000 0,6732 0,5841 0,1390
N. Vagas -0,2123 0,6732 1,0000 0,4680 0,2675
N. Banho -0,1473 0,5841 0,4680 1,0000 0,1458
Venda/loc. -0,9963 0,1390 0,2675 0,1458 1,0000

-3
Area Util (m2) b1 -5,709 2,6x10 % Sim
-7
N. Vagas b2 10,38 8,9x10 % Sim
N. Banho b3 -1,467 16% Sim
Venda/loc. b4 -100,6 0% Sim

Página 4

20 12,0000 -2,1503
Intervalo
Gauss Intervalo
-1; +1 68,3 % 81,82 %
-1,64; +1,64 89,9 % 90,91 %
-1,96; +1,96 95,0 % 95,45 %
Página 5
Autocorrelação



DU = 1,77 4-DU = 2,23

Area Util (m2) 55,00 150,00 70,00
N. Vagas 1 vaga 3 vagas 1 vaga
N. Banho 2 3 2
Venda/loc. Venda Locação Venda
• Area Util (m2) = 70,00

• N. Banho ...... = 2
• N. Vagas ...... = 1 vaga
• Venda/loc. .... = Venda
Estima-se Valor/m2 (R$/m2) = 1.043,35

-7 3 1/2
[Valor/m2 (R$/m2)] = Exp( 17,936 - 1,0828x10 x [Area Util (m2)] + 0,3006 x [N. Vagas] - 0,20817 x [N. Banho] - 3,4642 x
1/2
[Venda/loc.] )
Mínimo : 987,91
Máximo : 1.101,91
Página 6
• Area Util (m2) = 70,00

• N. Banho ...... = 2
• N. Vagas ...... = 1 vaga
• Venda/loc. .... = Locação

-7 3 1/2
[Valor/m2 (R$/m2)] = Exp( 17,936 - 1,0828x10 x [Area Util (m2)] + 0,3006 x [N. Vagas] - 0,20817 x [N. Banho] - 3,4642 x
1/2
[Venda/loc.] )
Mínimo : 10,32
Máximo : 12,07
Página 7
Amostra
Nº Am. Valor/m2 (R$/m2) Area Util (m2) N. Vagas N. Banho Venda/loc.

1 1.000,00 150,00 2 vagas 3 Venda
2 11,00 150,00 2 vagas 3 Locação
3 1.125,00 125,00 2 vagas 3 Venda
4 1.250,00 100,00 2 vagas 3 Venda
5 950,00 75,00 1 vaga 2 Venda
6 1.150,00 65,00 1 vaga 2 Venda
7 12,50 60,00 1 vaga 2 Locação
8 1.400,00 85,00 2 vagas 2 Venda
9 13,50 95,00 2 vagas 3 Locação
10 13,00 105,00 2 vagas 3 Locação
11 17,50 106,00 3 vagas 3 Locação
12 1.600,00 135,00 3 vagas 3 Venda
13 1.200,00 150,00 3 vagas 3 Venda
14 1.100,00 120,00 2 vagas 3 Venda
15 1.000,00 55,00 1 vaga 2 Venda
16 1.320,00 70,00 2 vagas 2 Venda
17 900,00 80,00 1 vaga 3 Venda
18 900,00 90,00 1 vaga 3 Venda
19 1.125,00 120,00 2 vagas 3 Venda
20 12,00 140,00 3 vagas 3 Locação
21 875,00 85,00 1 vaga 3 Venda
22 1.500,00 95,00 2 vagas 3 Venda

• N. Vagas : Número de vagas.

Classificação :
1 vaga = 1; 2 vagas = 2; 3 vagas = 3;

Classificação :
Página 1

1 1.000,00 946,51 -53,49 -5,3494 %
2 11,00 10,07 -0,93 -8,4652 %
3 1.125,00 1.100,45 -24,55 -2,1825 %
4 1.250,00 1.244,85 -5,15 -0,4124 %
5 950,00 1.004,84 54,84 5,7722 %
6 1.150,00 1.036,15 -113,85 -9,9001 %
7 12,50 11,17 -1,33 -10,6041 %
8 1.400,00 1.322,91 -77,09 -5,5061 %
9 13,50 13,53 0,03 0,2118 %
10 13,00 12,95 -0,05 -0,3974 %
11 17,50 17,57 0,07 0,4234 %
12 1.600,00 1.417,38 -182,62 -11,4138 %
13 1.200,00 1.290,60 90,60 7,5498 %
14 1.100,00 1.130,39 30,39 2,7632 %
15 1.000,00 1.063,76 63,76 6,3764 %
16 1.320,00 1.392,08 72,08 5,4606 %
17 900,00 987,91 87,91 9,7678 %
18 900,00 951,78 51,78 5,7529 %
19 1.125,00 1.130,39 5,39 0,4795 %
20 12,00 14,63 2,63 21,9191 %
21 875,00 970,21 95,21 10,8807 %
22 1.500,00 1.271,74 -228,26 -15,2176 %
Página 2
Ln([Valor/m2 (R$/m2)]) = 17,694 - 2,1919x10-5 x [Area Util (m2)]2 + 0,3101 x [N. Vagas] - 3,4686 x
[Venda/loc.]1/2
[Valor/m2 (R$/m2)] = Exp( 17,694 - 2,1919x10-5 x [Area Util (m2)]2 + 0,3101 x [N. Vagas] - 3,4686 x
[Venda/loc.]1/2)

-5 -6 -5 -5
Area Util (m2) b1 = -2,1919x10 4,5165x10 -2,7927x10 -1,5910x10
N. Vagas b2 = 0,3100 0,0418 0,2544 0,3657
Venda/loc. b3 = -3,4685 0,0355 -3,5158 -3,4212

Regressão 87,1978 3 29,0659 3320
Residual 0,1575 18 8,7550x10-3
Total 87,3554 21 4,1597
F Calculado : 3320
Significância do modelo igual a 0%

Página 3
Valor/m2 (R$/m2) Area Util (m2) N. Vagas Venda/loc.

Valor/m2 (R$/m2) 1,0000 -0,1366 -0,2123 -0,9963
Area Util (m2) -0,1366 1,0000 0,7067 0,1419
N. Vagas -0,2123 0,7067 1,0000 0,2675
Venda/loc. -0,9963 0,1419 0,2675 1,0000

Area Util (m2) b1 -6,876 2,0x10-4% Sim
N. Vagas b2 10,78 2,8x10-7% Sim
-17
Venda/loc. b3 -101,4 -1,1x10 % Sim

Página 4

20 12,0000 -2,1181
Intervalo
Gauss Intervalo
-1; +1 68,3 % 72,73 %
-1,64; +1,64 89,9 % 90,91 %
-1,96; +1,96 95,0 % 95,45 %
Página 5
Autocorrelação



DU = 1,66 4-DU = 2,34

Area Util (m2) 55,00 150,00 70,00
N. Vagas 1 vaga 3 vagas 1 vaga
• Area Util (m2) = 70,00

• N. Banho ...... = 2
• N. Vagas ...... = 1 vaga

-5 2 1/2
[Valor/m2 (R$/m2)] = Exp( 17,694 - 2,1919x10 x [Area Util (m2)] + 0,3101 x [N. Vagas] - 3,4686 x [Venda/loc.] )
Mínimo : 977,43
Máximo : 1.066,37
Página 6
• Area Util (m2) = 70,00

• N. Banho ...... = 2
• N. Vagas ...... = 1 vaga

-5 2 1/2
[Valor/m2 (R$/m2)] = Exp( 17,694 - 2,1919x10 x [Area Util (m2)] + 0,3101 x [N. Vagas] - 3,4686 x [Venda/loc.] )
Mínimo : 10,14
Máximo : 11,63
Página 7
Amostra
Nº Am. Valor/m2 (R$/m2) Area Util (m2) N. Banho Venda/loc. Vagas"A"

1 1.000,00 150,00 3 Venda Presença de 2 ou 3 vagas
2 11,00 150,00 3 Locação Presença de 2 ou 3 vagas
5 950,00 75,00 2 Venda Presença de 1 vaga
6 1.150,00 65,00 2 Venda Presença de 1 vaga
7 12,50 60,00 2 Locação Presença de 1 vaga
Nº Am. Vagas"B"
1 Presença de 1 ou 2 vagas
11 Presença de 3 vagas
Página 1


Classificação :
• Vagas"A" : Primeira variável dicotômica relacionada com o número de vagas.

Classificação :
Presença de 2 ou 3 vagas = 1; Presença de 1 vaga = 0;
• Vagas"B" : Segunda variável dicotômica relacionada com o número de vagas.

Classificação :
Presença de 3 vagas = 1; Presença de 1 ou 2 vagas = 0;

1 1.000,00 976,06 -23,94 -2,3945 %
2 11,00 10,45 -0,55 -5,0433 %
3 1.125,00 1.124,38 -0,62 -0,0551 %
4 1.250,00 1.262,35 12,35 0,9884 %
5 950,00 1.002,64 52,64 5,5412 %
6 1.150,00 1.031,95 -118,05 -10,2656 %
7 12,50 11,19 -1,31 -10,5097 %
8 1.400,00 1.401,82 1,82 0,1303 %
9 13,50 13,78 0,28 2,0950 %
10 13,00 13,23 0,23 1,7471 %
11 17,50 16,81 -0,69 -3,9428 %
12 1.600,00 1.360,40 -239,60 -14,9750 %
13 1.200,00 1.245,84 45,84 3,8202 %
14 1.100,00 1.153,08 53,08 4,8257 %
15 1.000,00 1.057,74 57,74 5,7744 %
16 1.320,00 1.470,52 150,52 11,4030 %
17 900,00 940,82 40,82 4,5356 %
18 900,00 908,48 8,48 0,9420 %
19 1.125,00 1.153,08 28,08 2,4963 %
20 12,00 14,15 2,15 17,9347 %
21 875,00 924,98 49,98 5,7124 %
22 1.500,00 1.287,94 -212,06 -14,1376 %
Página 2
Ln([Valor/m2 (R$/m2)]) = 18,193 - 2,0577x10-5 x [Area Util (m2)]2 - 0,15006 x [N. Banho]1/2 - 3,4640 x
[Venda/loc.]1/2 + 0,3681 x [Vagas"A"] + 0,24405 x [Vagas"B"]
[Valor/m2 (R$/m2)] = Exp( 18,193 - 2,0577x10-5 x [Area Util (m2)]2 - 0,15006 x [N. Banho]1/2 - 3,4640 x
[Venda/loc.]1/2 + 0,3681 x [Vagas"A"] + 0,24405 x [Vagas"B"])

Area Util (m2) b1 = -2,0577x10-5 5,1357x10-6 -2,7442x10-5 -1,3711x10-5
N. Banho b2 = -0,1500 0,1816 -0,3928 0,0927
Venda/loc. b3 = -3,4640 0,0348 -3,5106 -3,4173
Vagas"A" b4 = 0,3680 0,0555 0,2938 0,4422
Vagas"B" b5 = 0,2440 0,0592 0,1648 0,3232
Página 3

Regressão 87,2218 5 17,4443 2089
Residual 0,1336 16 8,3520x10-3
Total 87,3554 21 4,1597
F Calculado : 2089

Valor/m2 (R$/m2) Area Util (m2) N. Banho Venda/loc. Vagas"A"

Valor/m2 (R$/m2) 1,0000 -0,1366 -0,1473 -0,9963 -0,1474
Area Util (m2) -0,1366 1,0000 0,6473 0,1419 0,6467
N. Banho -0,1473 0,6473 1,0000 0,1458 0,4582
Venda/loc. -0,9963 0,1419 0,1458 1,0000 0,1992
Vagas"A" -0,1474 0,6467 0,4582 0,1992 1,0000
Vagas"B" -0,2038 0,4903 0,2887 0,2406 0,3220
Vagas"B"
Valor/m2 (R$/m2) -0,2038
Area Util (m2) 0,4903
N. Banho 0,2887
Venda/loc. 0,2406
Vagas"A" 0,3220
Vagas"B" 1,0000
Página 4

Area Util (m2) b1 -6,609 6,0x10-4% Sim
N. Banho b2 -1,090 29% Não
-5
Vagas"A" b4 8,798 1,6x10 % Sim
-2
Vagas"B" b5 4,831 1,8x10 % Sim
Um dos regressores não é importante na formação do modelo.
Página 5
Intervalo
Gauss Intervalo
-1; +1 68,3 % 72,73 %
-1,64; +1,64 89,9 % 86,36 %
-1,96; +1,96 95,0 % 100,00 %
Autocorrelação



DU = 1,89 4-DU = 2,11
Página 6

Area Util (m2) 55,00 150,00 70,00
N. Banho 2 3 2
Vagas"A" Presença de 1 vaga Presença de 2 ou 3 vagas Presença de 1 vaga
Vagas"B" Presença de 1 ou 2 vagas Presença de 3 vagas Presença de 1 ou 2 vagas
• Area Util (m2) = 70,00

• N. Banho ...... = 2
• Vagas"A" ..... = Presença de 1 vaga
• Vagas"B" ..... = Presença de 1 ou 2 vagas

-5 2 1/2 1/2
[Valor/m2 (R$/m2)] = Exp( 18,193 - 2,0577x10 x [Area Util (m2)] - 0,15006 x [N. Banho] - 3,4640 x [Venda/loc.] + 0,3681 x
[Vagas"A"] + 0,24405 x [Vagas"B"])
Mínimo : 962,13
Máximo : 1.076,50
Página 7
• Area Util (m2) = 70,00

• N. Banho ...... = 2

-5 2 1/2 1/2
[Valor/m2 (R$/m2)] = Exp( 18,193 - 2,0577x10 x [Area Util (m2)] - 0,15006 x [N. Banho] - 3,4640 x [Venda/loc.] + 0,3681 x
[Vagas"A"] + 0,24405 x [Vagas"B"])
Mínimo : 10,07
Máximo : 11,77
Página 8
Amostra
Nº Am. Valor/m2 (R$/m2) Area Util (m2) N. Banho Venda/loc. Vagas"A"

7 12,50 60,00 2 Locação Presença de 1 vaga
Nº Am. Vagas"B"
Página 1


Classificação :
• Vagas"A" : Primeira variável dicotômica relacionada com o número de vagas.

Classificação :
Presença de 2 ou 3 vagas = 1; Presença de 1 vaga = 0;
• Vagas"B" : Segunda variável dicotômica relacionada com o número de vagas.

Classificação :
Presença de 3 vagas = 1; Presença de 1 ou 2 vagas = 0;

1 1.000,00 983,13 -16,87 -1,6874 %
2 11,00 10,46 -0,54 -4,8842 %
3 1.125,00 1.117,67 -7,33 -0,6515 %
4 1.250,00 1.270,63 20,63 1,6502 %
5 950,00 975,75 25,75 2,7104 %
6 1.150,00 1.027,12 -122,88 -10,6855 %
7 12,50 11,21 -1,29 -10,2804 %
8 1.400,00 1.372,28 -27,72 -1,9803 %
9 13,50 13,87 0,37 2,7690 %
10 13,00 13,18 0,18 1,3843 %
11 17,50 16,77 -0,73 -4,1782 %
12 1.600,00 1.357,84 -242,16 -15,1350 %
13 1.200,00 1.257,26 57,26 4,7718 %
14 1.100,00 1.146,71 46,71 4,2466 %
15 1.000,00 1.081,19 81,19 8,1189 %
16 1.320,00 1.482,05 162,05 12,2768 %
17 900,00 951,04 51,04 5,6707 %
18 900,00 903,47 3,47 0,3859 %
19 1.125,00 1.146,71 21,71 1,9300 %
20 12,00 14,08 2,08 17,3715 %
21 875,00 926,95 51,95 5,9371 %
22 1.500,00 1.303,65 -196,35 -13,0903 %
Página 2
Ln([Valor/m2 (R$/m2)]) = 18,236 - 5,1306x10-3 x [Area Util (m2)] - 3,4683 x [Venda/loc.]1/2 + 0,3923 x
[Vagas"A"] + 0,24595 x [Vagas"B"]
[Valor/m2 (R$/m2)] = Exp( 18,236 - 5,1306x10-3 x [Area Util (m2)] - 3,4683 x [Venda/loc.]1/2 + 0,3923 x
[Vagas"A"] + 0,24595 x [Vagas"B"])

Area Util (m2) b1 = -5,1305x10-3 9,6336x10-4 -6,4151x10-3 -3,8460x10-3
Venda/loc. b2 = -3,4682 0,0338 -3,5133 -3,4231
Vagas"A" b3 = 0,3923 0,0567 0,3166 0,4679
Vagas"B" b4 = 0,2459 0,0572 0,1695 0,3223
Página 3

Regressão 87,2215 4 21,8053 2768
Residual 0,1339 17 7,8790x10-3
Total 87,3554 21 4,1597
F Calculado : 2768

Valor/m2 (R$/m2) Area Util (m2) Venda/loc. Vagas"A" Vagas"B"

Valor/m2 (R$/m2) 1,0000 -0,1329 -0,9963 -0,1474 -0,2038
Area Util (m2) -0,1329 1,0000 0,1413 0,6893 0,4840
Venda/loc. -0,9963 0,1413 1,0000 0,1992 0,2406
Vagas"A" -0,1474 0,6893 0,1992 1,0000 0,3220
Vagas"B" -0,2038 0,4840 0,2406 0,3220 1,0000

-5
Area Util (m2) b1 -7,976 3,8x10 % Sim
Vagas"A" b3 9,656 2,6x10-6% Sim
Vagas"B" b4 5,013 1,1x10-2% Sim

Página 4
Página 5
Intervalo
Gauss Intervalo
-1; +1 68,3 % 72,73 %
-1,64; +1,64 89,9 % 90,91 %
-1,96; +1,96 95,0 % 100,00 %
Autocorrelação



DU = 1,77 4-DU = 2,23
Página 6

Area Util (m2) 55,00 150,00 70,00
Vagas"A" Presença de 1 vaga Presença de 2 ou 3 vagas Presença de 1 vaga
Vagas"B" Presença de 1 ou 2 vagas Presença de 3 vagas Presença de 1 ou 2 vagas
• Area Util (m2) = 70,00

• N. Banho ...... = 2

-3 1/2
[Valor/m2 (R$/m2)] = Exp( 18,236 - 5,1306x10 x [Area Util (m2)] - 3,4683 x [Venda/loc.] + 0,3923 x [Vagas"A"] + 0,24595 x
[Vagas"B"])
Mínimo : 956,36
Máximo : 1.047,94
Página 7
• Area Util (m2) = 70,00

• N. Banho ...... = 2

-3 1/2
[Valor/m2 (R$/m2)] = Exp( 18,236 - 5,1306x10 x [Area Util (m2)] - 3,4683 x [Venda/loc.] + 0,3923 x [Vagas"A"] + 0,24595 x
[Vagas"B"])
Mínimo : 9,96
Máximo : 11,40
Página 8
Amostra
Nº Am. Valor (R$) Ano R/U T/N

1 45.000,00 1.995 Rodoviário Turbinado
2 30.000,00 1.993 Urbano Normal
3 25.000,00 1.992 Urbano Normal
5 32.000,00 1.992 Rodoviário Normal
6 15.000,00 1.989 Urbano Normal
7 17.500,00 1.990 Urbano Normal
8 13.000,00 1.988 Urbano Normal
9 15.000,00 1.987 Urbano Turbinado

• Valor (R$): Valor do ônibus.
• Ano : Ano de fabricação do ônibus.
• R/U : Tipo de ônibus: rodoviário ou urbano.

Classificação :
Rodoviário = 20; Urbano = 10;
• T/N : Tipo de motor: turbinado ou normal.

Classificação :
Turbinado = 20; Normal = 10;
Valores para a variável Valor (R$).

1 45.000,00 44.770,78 -229,22 -0,5094 %
2 30.000,00 28.505,01 -1.494,99 -4,9833 %
3 25.000,00 25.348,32 348,32 1,3933 %
4 35.000,00 35.291,19 291,19 0,8320 %
5 32.000,00 30.951,77 -1.048,23 -3,2757 %
6 15.000,00 15.897,24 897,24 5,9816 %
7 17.500,00 19.044,44 1.544,44 8,8254 %
8 13.000,00 12.753,21 -246,79 -1,8984 %
9 15.000,00 13.951,77 -1.048,23 -6,9882 %
10 40.000,00 41.607,74 1.607,74 4,0194 %
11 42.000,00 41.607,74 -392,26 -0,9339 %
12 45.000,00 44.770,78 -229,22 -0,5094 %
Página 1
[Valor (R$)] = -2107897 + 2,6504x10-4 x [Ano]3 + 10006 x [R/U]1/3 + 7749,2 x [T/N]1/3
[Valor (R$)] = -2107897 + 2,6504x10-4 x [Ano]3 + 10006 x [R/U]1/3 + 7749,2 x [T/N]1/3

-4 -5 -4 -4
Ano b1 = 2,6504x10 1,6380x10 2,4216x10 2,8792x10
R/U b2 = 10006,4570 2191,4532 6945,4013 13067,5127
T/N b3 = 7749,2057 1620,3709 5485,8465 10012,5649

Página 2
9 8
Regressão 1,6299x10 3 5,4333x10 405,0
7 6
Residual 1,0733x10 8 1,3417x10
Total 1,6407x109 11 1,4915x108
F Calculado : 405,0

Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I.
Valor (R$) Ano R/U T/N

Valor (R$) 1,0000 0,9527 0,8802 0,6378
Ano 0,9527 1,0000 0,7413 0,4196
R/U 0,8802 0,7413 1,0000 0,6667
T/N 0,6378 0,4196 0,6667 1,0000

Ano b1 24,38 8,5x10-7% Sim
-3
R/U b2 8,379 3,1x10 % Sim
T/N b3 6,489 1,9x10-2% Sim

Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I.
Página 3
Página 4
Intervalo
Gauss Intervalo
-1; +1 68,3 % 75,00 %
-1,64; +1,64 89,9 % 100,00 %
-1,96; +1,96 95,0 % 100,00 %
Autocorrelação



DU = 1,75 4-DU = 2,25
Página 5

Ano 1.987 1.995 1.992
Rodoviári
R/U Urbano Urbano
o
T/N Normal Turbinado Normal
• Ano .. = 1.992
• R/U .. = Urbano
• T/N .. = Normal
Estima-se Valor (R$) = 25.348,32

-4 3 1/3 1/3
[Valor (R$)] = -2107897 + 2,6504x10 x [Ano] + 10006 x [R/U] + 7749,2 x [T/N]
Mínimo : 24.459,16
Máximo : 26.237,49
Página 6

Avaliação Bens Urbanos Metodologia Científica

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CURSO DE

“Avaliação de Bens Urbanos

Prof. Cícero Murta Diniz Starling

Depto. de Engenharia de Materiais e

Cícero Murta Diniz Starling

Metodologia científica. Método comparativo direto de dados de mercado. Planejamento da

IBAPE/SP – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo.

x O mercado imobiliário tem comportamento muito distinto dos mercados de

x Existem múltiplos atributos que despertam interesses nos imóveis,

x Entre os fatores que diferenciam os imóveis, tem-se:

- Grande vida útil

x Os imóveis alteram continuamente seu valor como efeito da atuação

x Outros fatores que têm influenciado no valor são alterações no transporte,

x Melhoria dos meios de transporte  diminuem a distância relativa

x Telecomunicações e informática  permitem o trabalho à distância

2 – COMO “OUVIR” O MERCADO IMOBILIÁRIO?

x Avaliar é buscar o valor de um bem, atribuído pelo mercado onde ele é

x Os maiores problemas são devido à imprecisões nos métodos.

x Infelizmente esse atributo não é diretamente mensurável, dependendo de

x Para avaliar é necessário reduzir ao mínimo a subjetividade.

x É uma metodologia de avaliação baseada na homogeneização de valores,

x A coleta de dados de mercado sempre envolve imóveis heterogêneos,

x Utilizam-se coeficientes corretivos, numa ponderação arbitrária, baseada na

x Baseada em procedimentos de avaliação com maior precisão, os chamados

x Tem características científicas não encontradas nos métodos anteriores,

V: valor unitário de um terreno

A1: Área do terreno

A2: Área edificável no terreno

Terreno V (R$/m2) A1 (m2) A2 (m2) L

V=378,4016 – 0,8485 A1 + 0,0545 A2 +6,61873 L

A bibliografia especializada de Estatística Inferencial aplicada à Engenharia de

Além do material do curso, sugere-se para um maior aprofundamento:

- Alves Dantas, R. – Engenharia de Avaliações: Uma introdução à

- Oliveira Costa Neto, P. L. – Estatística – Editora Edgar Blücher, São Paulo,

- Maia Neto, F. – Roteiro Prático de Avaliações e Perícias Judiciais – Editora

- Moreira Filho, J. I.; Ilha Moreira, R. M. – Avaliação de Bens por Estatística

- Stumpf González, M. A. – A Engenharia de Avaliações na Visão Inferencial

Na análise de fatos da natureza, de problemas de ordem social e interesse

- O peso individual de uma pessoa está relacionado, de certa forma, com

- A produtividade de uma safra agrícola vai depender do índice pluviométrico

- Na área de engenharia de avaliações temos como exemplo de correlação

- O valor unitário de um terreno depende de sua frente , profundidade ,

- O valor unitário de um apartamento guarda relação com o número de quartos,

x Surge então o problema de determinar uma função que exprima o

x Na figura a seguir admitiremos um relacionamento funcional entre y e x,

x Esse relacionamento explica grande parte da variação de y com x

x Na prática os pontos experimentais terão uma variação em torno da linha

x O problema consiste em inferir a forma da linha de regressão e estimar

x Foi feita a determinação de uma curva representativa do relacionamento de

x A aplicação da teoria das regressões permite determinar o valor de uma

x Quando o valor da variável desconhecida é calculado a partir de somente

x Na prática avaliatória raramente trabalha-se com regressão simples.

x Realizada a pesquisa de mercado, relativa a um imóvel cujo valor se

• TIPO I - Relação linear perfeita entre as duas variáveis

• TIPO III - Relação não linear entre as duas variáveis

Exemplo: valor unitário de um terreno em função de sua testada

y = D + Ex + H Regressão para a população

a: Parâmetro estimado para o coeficiente D da população

8. PRINCIPAIS CAUSAS DE ERRO TOTAL

x Erros devidos a falhas de mensuração na pesquisa

x Erros devidos a não consideração de variáveis influentes na formação do

x Uma curva é tida como de bom ajustamento quando apresenta um pequeno

9. MÉTODO DOS MÍNIMOS QUADRADOS

Di: Distância do ponto experimental à reta na vertical

x Melhoria dos meios de transporte diminuem a distância relativa

x Telecomunicações e informática permitem o trabalho à distância

Desvio total = Desvio Explicado + Desvio Residual (não explicado)

DT2 : Variação Total VT = 6 (y -Cy)) 2

DE2 : Variação Explicada VE = 6 (yest -Cy)) 2

DNE2 : Variação Não Explicada VNE = 6 (y - yest) 2