Diez años.

Ese es el plazo que, de acuerdo al artículo 2001 inciso 1 del

Código Civil (CC), tiene el comprador para exigirle a su vendedor la firma de
la escritura pública (EP).

Alan Pasco Arauco

Diez años. Ese es el plazo que, de acuerdo al artículo 2001 inciso 1 del
Código Civil (CC), tiene el comprador para exigirle a su vendedor la firma de
la escritura pública (EP).

Hace algunas semanas participé en un evento sobre el IX Pleno Casatorio,

en el que sustenté la necesidad de que este derecho a la EP, tratándose de
compradores, fuese imprescriptible[1]. Para sustentar ello puse el siguiente
ejemplo: A es propietario registral de un predio y se lo vende mediante
documento privado a B. Dado que el contrato no ha sido elevado a EP el
mismo no logra inscribirse en el registro, con lo cual A sigue figurando como
propietario, pese a que ya no lo es. Al cabo de 15 años A fallece y el predio
pasa a estar inscrito a nombre de sus 3 hijos (los “Herederos”), aun cuando
en realidad el propietario es B. B decide formalizar su situación así que
solicita a los Herederos le otorguen la EP de su compraventa, para así
poder inscribir el inmueble a su favor.

 Lea también: IX Pleno Casatorio Civil: Juez puede declarar de oficio

la nulidad manifiesta de un negocio jurídico

Los Herederos se niegan a hacerlo, y ante la amenaza de B de iniciar un

proceso judicial de otorgamiento de EP aquellos mantienen la calma: saben
que el plazo para interponer la demanda ya venció, pues han transcurrido
más de 10 años. Si la demanda llega a ser interpuesta, los Herederos
deducirán la excepción de prescripción y aquélla será desestimada.

¿Cuáles son los riesgos que corre “B” al mantenerse los Herederos como
propietarios registrales? En mi exposición, señalé que el riesgo es que esos
Herederos, valiéndose de la apariencia que les otorga el registro, se
muestren como verdaderos propietarios frente a un eventual interesado
(llamémoslo C) y terminen transfiriéndole el bien. Y este comprador, por
haber inscrito primero el bien a su favor (y salvo que alguien pueda probar
que sabía que los Herederos no eran realmente los propietarios) terminaría
protegido frente a la eventual demanda de mejor derecho de propiedad que
interponga B.

 Lea también: Lo bueno, lo malo y lo feo del IX Pleno Casatorio Civil,

por Eugenia Ariano Deho

Algunas voces de protesta se alzaron contra el ejemplo que acabo de

poner: “No es posible que los Herederos vendan el bien, pues éste no les
pertenecía dado que su padre (A) se lo había vendido previamente a B”. “El
Registro es declarativo, no constitutivo, así que el hecho que los herederos
sigan figurando en el registro como propietarios no significa que realmente
lo sean, por lo tanto no podían transferirle el bien a C”. “Si A ya había
vendido el inmueble entonces éste salió de su patrimonio, por lo que a su
fallecimiento dicho bien no fue transferido mediante sucesión a los
Herederos, y siendo así estos no podían vendérselo a C”.

Estos comentarios me llevan a pensar que muchos no entienden qué rol

cumple el Registro respecto de aquellos contratos de compraventa
otorgados por personas que no son los verdaderos dueños. El ejemplo que
puse no buscaba desconocer que, en efecto, el registro es simplemente
declarativo. Estoy de acuerdo con que los Herederos, formalmente, nada
podían transferir pues el bien ya había sido previamente vendido a favor de
B, pero esta afirmación se mantiene como cierta sólo en tanto los Herederos
no dispongan del bien a favor de un tercero.
  Lea también: Crónica del IX Pleno Casatorio Civil. ¿Se puede discutir
la nulidad de un contrato al interior de un proceso sumarísimo en
que se ventila la mera formalidad de otorgamiento de escritura
pública?

Me explico: imaginemos que los Herederos nunca vendieron el bien a C y

más bien pretenden retomar el control del predio (que viene siendo poseído
por B), por lo que interponen una demanda de reivindicación contra B. Sin
duda alguna el proceso lo ganará B: él es realmente el propietario y los
Herederos no podrán ampararse en que ellos tienen el bien inscrito a su
favor. Cuando la controversia se mantiene en un nivel inter partes (entre
vendedor y comprador), la realidad vence al registro, y está bien que así
sea.

De igual forma, imaginemos que los Herederos logran desalojar

extrajudicialmente a B y éste pretende recuperar lo que le pertenece.
¿Podrá B iniciar un proceso de reivindicación contra los Herederos? Sin
duda alguna. B puede acreditar su propiedad con el contrato celebrado con
A, y el hecho de que el mismo no se haya inscrito no le resta valor. La
conclusión es la misma que en el caso anterior: mientras la controversia se
mantenga en un nivel inter partes, la realidad supera al registro.

Pero todo cambia cuando los titulares registrales (Herederos) disponen del
bien, pues la controversia sale del plano original —donde hay alguien que
sabe que vendió y a pesar que mantiene la inscripción registral a su favor
sabe que ésta no representa nada—, y aparecen terceros (C) cuyos
intereses deben ser tomados en cuenta, pues aquellos, a diferencia de
quien les vendió el bien (Herederos), no necesariamente saben que el
registro publicita una mentira. ¿Quién debe prevalecer? ¿B, que adquirió de
quien realmente era el propietario, o C, que si bien no le compró al real
propietario se guió de la información que publicitaba el registro? ¿Debe
ganar quien compra del verdadero propietario y no inscribe, con lo cual
permite que el registro publicite una mentira, o aquel que no le compró al
verdadero propietario pero creyó que sí lo hacía, pues se dejó llevar por esa
mentira que el anterior comprador (B) contribuyó a crear?

 Lea también: IX Pleno Casatorio Civil. Aspectos relevantes del

precedente vinculante

El sistema jurídico peruano ha ponderado ambos intereses y —me parece

que de forma acertada— ha decidido proteger al segundo comprador (art.
2022 CC) siempre que éste haya actuado de buena fe[2].

Es por eso que, aun cuando el registro es declarativo, aun cuando los
Herederos ya no son los verdaderos propietarios, aun cuando formalmente
nadie puede vender lo que no es suyo, el sistema jurídico hace prevalecer la
adquisición de C. Es así como está regulado en nuestro sistema jurídico y
mientras ello no cambie debemos entender que la inscripción de un contrato
sanea (corrige, cura, redime) los problemas que éste trae por haber sido
otorgado por alguien que no tenía la legitimidad para hacerlo (por ejemplo,
cuando alguien —como los Herederos— vende lo que no le pertenece).

Entonces, queda del todo claro que B (el verdadero propietario) sí corre un
riesgo cuando el registro publicita como propietario a quien no lo es: si el
bien llega a ser transferido a un tercero que inscribe su adquisición con
buena fe (será B quien deberá demostrar que el tercero sabía que el
registro publicitaba una mentira, lo cual en la mayoría de los casos es
complicado), entonces B habrá perdido el bien para siempre (sin perjuicio
de su derecho de exigir un resarcimiento a los Herederos).

 Lea también: El envés del IX Pleno Casatorio Civil: los problemas de

ineficacia y anulabilidad

Y es aquí precisamente donde adquiere relevancia el derecho de B de

obtener su EP, independientemente del tiempo transcurrido, para poder
inscribir su adquisición y evitar así que aparezca el tercero comprador de
buena fe. ¿Por qué prohibirle a B obtener su EP luego de 11 años? ¿Por
qué limitar su derecho de acceder al Registro durante los primeros 10 años?

Sin duda alguna los plazos prescriptorios tienen un sentido: si se trata de

una deuda dineraria nadie puede estar obligado a honrarla por toda la vida.
Diez años es más que suficiente para que el acreedor exija el pago. Pero
ello no ocurre con el otorgamiento de la EP, porque el vendedor (o sus
herederos) sólo tienen que firmar un documento para formalizar aquello que
ya se produjo: la transferencia de propiedad a favor del comprador.

Es más, ni siquiera tendrían que firmarla, porque si son demandados y

simplemente no se presentan al proceso, el juez firma por ellos la EP a
favor del demandante. Por ello, la imprescriptibilidad del derecho a la EP
(que es algo por lo que abogo) únicamente le otorga al comprador la
posibilidad de demandar la firma de su EP en cualquier momento sin correr
el riesgo de que su vendedor le oponga una excepción de prescripción.

Entonces, el plazo prescriptorio de 10 años para exigir la EP no sólo

perjudica arbitrariamente a los propietarios, impidiéndoles formalizar su
derecho e incorporarlo formalmente a su patrimonio (sólo una vez que lo
tengan inscrito a su favor podrán darlo en hipoteca, por ejemplo), sino que
no tutela ningún interés que realmente deba ser protegido. ¿Le parece que
esas no son razones suficientes para cambiar el CC y consagrar la
imprescriptibilidad del derecho a la EP? Entonces le doy una tercera:
¿Quiénes son los grandes beneficiados con el hecho de que el propietario
real no pueda inscribir el derecho a su nombre? Aquellos que, habiéndoselo
vendido, mantienen la titularidad registral a su favor, lo cual les otorga la
apariencia de propietarios y les permite engañar a terceros interesados en
adquirir el bien. Es decir, el plazo prescriptorio de 10 años no es inocuo,
sino realmente contraproducente: impide a los propietarios formalizar lo que
les pertenece, los expone a que lo terminen perdiendo en manos de un
tercero adquirente de buena fe e incentiva a personas inescrupulosas a
volver a disponer de aquello que ya vendieron previamente.
Luego de esto, ¿se puede defender de manera razonada que el derecho a
la escritura pública prescriba a los 10 años?

[1] Mi exposición completa puede verse en los siguientes enlaces