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2.3 EXPLICACION
HIPOTESIS Y VERIFICACION

LA DENSIFICACIÓN HABITACIONAL DE LA VILLA 31 TIENE

RELACIÓN DIRECTA CON SU CRECIMIENTO NATURAL E
HISTÓRICO, ASÍ COMO TAMBIÉN CON UNA IMPORTANTE
OFERTA DE ALQUILERES PROMOVIDA POR UN MERCADO
INFORMAL CON ALTAS TASAS DE RENTABILIDAD Y
GANANCIA, EL CUAL ESTÁ INTEGRADO POR LAS FAMILIAS
QUE VEN A SU VIVIENDA COMO RECURSO DE SUBSISTENCIA
ECONOMICA.

Una de las características más importantes en el crecimiento habitacional y poblacional de la

villa es la existencia de una fuerte segregación social y espacial. esta segregacion se manifiesta
en sectores donde la calidad de vida roza la precariedad.

En los utimos años la poblacion de la villa aumento de manera considerable, según datos de la
defensoria del pueblo de la ciudad el 30% de los que viven en villa alquila. esto viene
acompañado de un crecimiento en altura y no en extension territorial.

En este fenomeno de crecimiento habitacional hay muchos actores los cuales son participes de
la densificacion, esto ocurre gracias al sustento economico que estos se generan, Estos se
pueden diferenciar entre constructores que levantan habitaciones y locales solo para alquilarlos,
hasta grupos familiares que siguen construyendo y apilando ambientes sin control para sumar
gran parte de sus ingresos adicionales.

En gran parte las viviendas generan el sustento economico de las familias, cuanta más superficie
construida puedan producir, mayor es la rentabilidad que estas le producen. Pudiendo albergar
un mayor numero de ocupantes.

Dentro de la villa, la vivienda es mucho más que eso, es una pieza fundamental como recurso
flexible para generar oportunidades económicas. si tomamos, Por ejemplo, una familia que se
instala dentro de la villa y construye un espacio para vivir y otro como local comercial. si éste,
como negocio tiene éxito, es probable que los ingresos obtenidos se destinen a la construcción
y al crecimiento vertical de la vivienda a tal punto que en una de las plantas superiores se
destinan al inquilinato. Una de las cosas interesantes es que estas viviendas se adaptan y se
ajustan de acuerdo a la necesidad de rentabilidad que tenga esa familia.

Es así como el alquiler se convierte en una de las actividades económicas más importantes
dentro de la villa y en menor medida la venta de inmuebles a pesar no poseer escrituras legales.

El dinamismo de este mercado informal, cada vez más impulsa el aumento de construcciones
muchas veces desmedido donde siempre se está priorizando las altas tasas de rentabilidad que
se puedan obtener, pero además por una demanda cada vez más intensa. En la actualidad se
puede ver que aproximadamente una de cada cinco viviendas aloja un negocio, además de
piezas (habitaciones) que son alquiladas.

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Uno de los factores que influyo en el aumento de un mercado muchas veces informal de
alquieres en la villa es su ubicación estrategica y priveligiada al lado y cerca de las terminales de
ómnibus, trenes, colectivos y subtes y ser vecina de los barrios mas cotizados de la ciudad de
buenos aires, esto viene generando desde ya hace muchos años un imparable negocio
inmobiliario lo cual provoca un crecimiento habitacional exponencial cambiando rapidamente
la fisonomia de la villa.

Cabe destacar que este boom de alquileres en la villa viene acompañado de construcciones cada
vez mas precarias de dos, tres y hasta 5 pisos con bajas condiciones de habitabilidad donde se
prioriza mas que nada el negocio y la renta que se obtiene por las unidades alquiladas. Antes
que la calidad de vida que se prueba brindar a los inquilinos.

Hoy en día estas operaciones de alquiler y venta son cada vez más intensas. La mayoría de los
que se mudan a la villa alquilan un cuarto o pieza comenzando a pagar aproximadamente $4.000
pesos por mes, que es el precio promedio en comparación con un mono ambiente en el barrio
de flores, cuyo alquiler ronda los $6.000 pesos.
Estos inquilinos, al no tener garantía, empleo formal o cuenta bancaria están atados a los precios
que fijen los “propietarios”, sumándose una problemática que es la falta de regulación de los
precios.
Por otra parte, los locales comerciales de la villa, bajo las mismas condiciones de alquiler, llegan
hasta $10.000 e incluso $15.000 por mes. Nos damos cuenta que ademas el crecimiento
habitacional se condice con la actividad economica.

uno de los factores que ademas permite el crecimiento de este mercado informal es la
imposibilidad de acceder a una vivienda digna sobre todo para las familias de escasos recursos
economicos incluidas muchas familias extranjeras. La villa en parte viene a solucionar esta
necesidad, reemplazando al estado y a todas las medidas que éste debería tomar ante ésta
problemática con tendencia creciente, la cual debería ser atendida con políticas habitacionales
públicas y accesibles.

Conclusión

Uno de los problemas que ocasionan este sistema de alquileres, nos permite dar cuenta que son
las familias con menos recursos quienes acceden a estos mercados informales donde no se
garantiza que los mismos sean de calidad en relación a su costo, infraestructura y calidad de
vida. Esto a futuro ocasiona problematicas mas grandes sino se prevé y controla las condiciones
de los habitantes que ocupan las unidades alquiladas.

Creemos que es importante que la situación de los alquileres informales en la villa deba ser
tratado de manera rigurosa y responsable donde se contemple la complejidad de situaciones de
las familias involucradas tanto para los propietarios quienes ven a su vivienda como un recurso
de subsistencia e ingreso extra a la familia como así también de los inquilinos. De modo tal de
encontrar soluciones y realizar políticas con normativas que controlen la situación, pero de una
manera equitativa e inclusiva, dándole solución a este sector de la población vulnerable que se
encuentra en crecimiento.

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HIPOTESIS:

LA DENSIFICACIÓN HABITACIONAL DE LA VILLA 31 TIENE RELACIÓN

DIRECTA CON SU CRECIMIENTO NATURAL E HISTÓRICO, ASÍ COMO
TAMBIÉN CON UNA IMPORTANTE OFERTA DE ALQUILERES PROMOVIDA
POR UN MERCADO INFORMAL CON ALTAS TASAS DE RENTABILIDAD Y
GANANCIA, EL CUAL ESTÁ INTEGRADO POR LAS FAMILIAS QUE VEN A
SU VIVIENDA COMO RECURSO DE SUBSISTENCIA ECONOMICA.

Objetivo general:

"Crear un complemento urbano que integre, incluya y conecte a la villa con la ciudad. donde
se desarrollen reglas de control que regulen el mercado informal, dando respuesta al proceso
creciente de “inquilinización” de manera democrática para ambos actores, propietarios e
inquilinos. "

Explicación del objetivo:

Según lo diagnosticado la villa 31 está teniendo un crecimiento abismal y desmedido de

superficie construida, porque las viviendas que se construyeron subsisten de un mercado
informal, donde los propietarios toman la planta baja para locales, con la ganancia invierten en
la construcción en altura de sus propias viviendas generan nuevas habitaciones de alquiler, y
con estas nuevas ganancias se transforma en un efecto sucesivo, lo que hace que no tenga
control, ni límites.

Como objetivo, de que este sustento se mantenga, con un control adecuado, e incluso si es
necesario frenarlo para abastecer a la villa de servicios adecuados a la densidad de habitantes
que lo ocupan, encontramos nuevos emprendimientos para poder integrar la villa a la ciudad.

Tomando desde el punto territorial la villa tiene un lugar estratégico en la ciudad, pero que tiene
marcada una barrera visible (Las vías del tren) el cual ocupa todo su longitud este-oeste.

Entonces proponemos, el tren pasa a ser un recorrido subterráneo, dejando libre la superficie
de suelo que lo ocupa, sobre ese terreno crear nuestra unión, nuestra manera de vincular la villa
con la ciudad, donde se construirán nuevas viviendas, equipamiento, espacios verdes. La Villa se
integra a la ciudad y pasa a ser una misma trama urbana desde retiro hasta recoleta.

Objetivos particulares:

 suprimir barreras urbanas, vías del tren

 conectar las tramas y generar vínculos directos con la ciudad
 generar conexiones urbanas y ambientales (espacios públicos)
 Creación de nuevos espacios públicos internos, e impulsar el uso de los mismos.
 generar vínculos con la ciudad mediante el transporte, movilidad y accesibilidad
 creación de nuevas centralidades internas de la villa
 promover la vitalidad del sector de la villa a través de una mixtura de usos y actividades
integradoras.
 controlar, a través de normativas urbanísticas el crecimiento desmedido de la villa.
 proteger e incentivar la identidad barrial mediante mecanismos de inclusión. Vida
urbana activa

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 Dar respuesta a las carencias socio-habitacionales.

 solucionar la infraestructura de servicios de la villa.
 proponer estrategias para que los habitantes de la villa generen ingresos genuinos con
sus viviendas
 contemplar el acceso digno a la vivienda tanto para los propietarios e inquilinos donde
se consideren las mismas condiciones de habitabilidad.
 incluir la problemática de los alquileres informales dentro de un marco de normas y
reglamentaciones.
 regularizar el uso que se le da a las viviendas por parte de los propietarios e inquilinos

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ESPACIO DISPONIBLE

EQUIPAMIENTO

VIVIENDA

COMERCIO

INTEGRACION DE LA TRAMA
TREN SUBTERRANEO

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