Kelayakan Investasi Swiss-Belhotel Jambi

Tugas Rekayasa Ekonomi

Semester V

Dosen Pengampu: Elvira Handayani ST,MT

Disusun Oleh:

Kelompok I
Nama Kelompok:
1. Ilham Fadel M (1200822201047)
2. Arrazaq Kurnia (1400822201056)
3. Rendy Al Akbar (1400822201077)
4. Nike Norjana (1500822201066)
5. M. Riza Primadani (1400822201119)
6. Firman Ramadhani (1500822201116)
7. Alfiyo Wahyudi (1500822201028)
8. Yuda (1500822201027)

PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS BATANGHARI JAMBI
2016
 BAB I
PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Menurut Sulastiyono (2011:5), hotel adalah suatu perusahaan yang
dikelola oleh pemiliknya dengan menyediakan pelayanan makanan, minuman dan
fasilitas kamar untuk tidur kepada orang-orang yang melakukan perjalanan dan
mampu membayar dengan jumlah yang wajar sesuai dengan pelayanan yang
diterima tampa adanya perjanjian khusus.
Pengertian hotel menurut SK Menteri Pariwisata, Pos, dan Telekomunikasi
No. KM 37/PW. 340/MPPT-86 dalam Sulastiyono (2011:6), adalah "Suatu jenis
akomodasi yang mempergunakan sebagian atau seluruh bangunan untuk
menyediakan jasa penginapan, makanan dan minuman, serta jasa penunjang
lainnya bagi umum yang dikelola secara komersial.
Berdasarkan definisi para ahli diatas maka disimpulkan bahwa hotel
adalah suatu bangunan atau perusahaan yang menyediakan jasa menginap dan
juga menyediakan makanan, minuman serta fasilitas lainnya untuk tamu-tamu
yang datang, yang mana seluruh fasilitasnya di peruntukan bagi seluruh
masyarakat umum yang datang untuk menginap.
Hotel juga termasuk sebagai bisnis yang menjanjikan dalam zaman
sekarang baik di ibu kota maupun di daerah-daerah provinsi di indonesia karena
semakin hari pertumbuhan penduduk yang cukup baik dan majunya ekonomi dari
setiap daerah.
Jambi merupakan provinsi yang termasuk memiliki prospek pertumbuhan
dan perkembangan penduduk yang cukup baik dan maju kalau dilihat dari segi
ekonomi,pendidikan maupun jumlah penduduknya.
Dengan berkembangnya ekonomi diprovinsi jambi membuat investor-
investor luar ikut serta dalam menanamkan modal maupun sahamnya terhadap
usaha-usaha bisnis yang ada di kota jambi, seperti bisnis perhotelan misalnya ada
banyak perhotelan kelas nasional maupun internasional yang ada di kota jambi
misalnya Swiss-Belhotel, Odua Weston, Aston, Abadi Suite dan yang lainnya.
 Dalam hal ini bisa dirasakan betapa pentingnya perhotelan dikota jambi
karena sangat membantu bagi masyarakat yang sedang berada dikota jambi dan
tidak ada tempat menginap dengan adanya hotel, masyarakat tidak lagi bingung
mencari tempat menginap dengan memiliki fasilitas yang baik.
1.2. Maksud dan Tujuan Tugas
Maksud dan Tujuan dari pelaksanaan study kelayakan perhotelan
(Swissbelhotel) ini yaitu untuk mendapatkan atau mencari nilai break event poin
(titik impas).
1.3. Rumusan Tugas
Bagaimana break event point (titik impas) dari Swiss-Belhotel jambi.
1.4. Batasan Tugas
Agar penelitian kelayakan ini tidak menyimpang dan mengambang dari
tujuan yang semula direncanakan sehingga mempermudah mendapatkan data dan
informasi yang diperlukan, maka ditetapkan penelitian kelayakan ini hanya
menekankan pada titik impas (break event point) dari investasi yang dilakukan.
1.5. Tempat Pelaksanaan
Tempat : Swiss-Belhotel Jambi
Alamat : Jl. Sumantri Bojonegoro, Payo Lebar, Jelutung, Kota Jambi,
Jambi 36124, Indonesia
1.6. Manfaat Tugas
Manfaat dari penelitian ini yaitu:
1. Memberikan pengetahuan bagaimana mendapatkan break event point (titik
impas).
2. Mengetahui kelayakan dari bisnis perhotelan, bila ditinjau dari titik impas
(break event point)
 BAB II
LANDASAN TEORI

2.1. Teori Biaya

Noor (2007) teori biaya dikembangkan berdasarkan teori produksi, yaitu
bagaimana mendapatkan formulasi input (biaya) yang paling efisien untuk
menghasilkan output (produksi) tertentu. Dengan demikian, maka teori biaya
digunakan untuk:
1. Menentukan tingkat output (produksi) yang optimum dengan biaya minimum.
Biaya = fungsi (Produksi).
2. Analisis terhadap faktor-faktor ekonomi dan teknologi yang menunjang
produksi untuk mendapatkan “teknologi yang tepat, dan yang cocok dengan
kondisi perusahaan”, dengan biaya minimum.
Agar memahami arti biaya, seseorang harus memahami proses yang
digunakan dalam menentukan biaya. Memperbaiki penentuan biaya akan
merupakan faktor kunci dalam pengembangan dalama bidang manajemen
biaya.Biaya adalah kas atau nilai yang setara kas yang dikorbankan untuk produk
yang diharapkan dapat membawa keuntungan masa kini dan masa yang akan
datang bagi organisasi. Disebut “setara dengan kas” karena asset non-kas dapat
ditukar dengan produk yang diinginkan. Biaya dikeluarkan untuk menghasilkan
manfaat dalam bentuk pendapatan di masa kini maupun di masa datang.
Dengan demikian biaya digunakan untuk menghasilkan manfaat pendapatan
disebut beban. Oleh karenanya Setiap periode, beban tersebut dikurangkan dari
pendapatan pada laporan Laba Rugi. Kerugian adalah biaya yang kedaluarsa tanpa
menghasilkan manfaat pendapatan pada satu periode. Misalnya Persediaan yang
rusak akibat kebakaran dan tidak diasuransikan dapat diklasifikasikan sebagai
kerugian dalam Laporan Laba Rugi. Sementara Biaya yang tidak kedaluarsa
dalam suatu periode tertentu dikelompokkan sebagai aktiva dan muncul pada
Neraca. Misalnya Mesin dan komputer adalah contoh aktiva yang berumur lebih
dari satu periode. Prinsip utama dalam pembedaan antara biaya sebagai beban
atau sebagai aktiva adalah soal penentuan waktu, yakni apakah biaya tersebut
digunakan dalam satu periode atau lebih dari satu periode.
2.1.1. Pengertian Biaya menurut para ahli, adalah sebagai berikut:
1. Menurut Supriyono (2000;16), Biaya adalah harga perolehan yang
dikorbankan atau digunakan dalam rangka memperoleh penghasilan
atau revenue yang akan dipakai sebagai pengurang penghasilan.
2. Menurut Henry Simamora (2002;36), Biaya adalah kas atau nilai setara kas
yang dikorbankan untuk barang atau jasa yang diharapkan memberi manfaat
pada saat ini atau di masa mendatang bagi organisasi.
3. Menurut Mulyadi (2001;8), Biaya adalah pengorbanan sumber ekonomis
yang diukur dalam satuan uang, yang telah terjadi, sedang terjadi atau yang
kemungkinan akan terjadi untuk tujuan tertentu.
4. Menurut Masiyah Kholmi, Biaya adalah pengorbanan sumber daya atau nilai
ekuivalen kas yang dikorbankan untuk mendapatkan barang atau jasa yang
diharapkan memberi manfaat di saat sekarang atau di masa yang akan datang
bagi perusahaan.
2.1.2. Jenis Biaya
1. Menurut Realitas (Realisasi) Pembayarannya
Berdasarkan realitas pembayarannya, biaya dikelompokkan menjadi:
1.1. Biaya modal
Biaya modal (cost of capital) adalah biaya riil yang harus dikeluarkan oleh
perusahaan untuk memperoleh dana baik yang berasal dari hutang, saham
preferen, saham biasa, dan laba ditahan untuk mendanai suatu investasi atau
operasi perusahaan.
1.2. Biaya Tahunan
Biaya tahunan adalah biaya yang harus dibayar setiap tahunnya, untuk
pengelolaan kelangsungan berlakunya paten dan pencatatan lisensi, pemegang
paten atau penerima lisensi suate paten wajib membayar biaya tahunan tersebut.
1.3. Pajak
Pajak adalah pengutan wajib yang dibayar rakyat untuk negara dan akan
digunakan untuk kepentingan pemerintah dan masyarakat umum. Rakyat yang
membayar pajak tidak akan merasakan manfaat dari pajak secara langsung, karena
pajak digunakan untuk kepentingan umum bukan kepentingan pribadi.
1.4. Biaya pengorbanan (Opportunity Cost)
Dalam Alam (2013) ada beberapa pengertian opportunity cost menurut
para ahli. Antara lain:
a. N. Gregory Mankiw mengatakan bahwa opportunity cost adalah segala
sesuatu yang harus Anda korbankan untuk memperoleh sesuatu.
b. Robert B. Ekelund, Jr. dan Robert D. Tollison mengatakan bahwa opportunity
cost adalah biaya dari penggunaan sumber daya ekonomi untuk tujuan
tertentu, yang diukur dalam ukuran keuntungan yang tidak jadi didapat karena
tidak memilih alternatif itu dibandingkan dengan komoditi yang didapat
sebagai gantinya karena memilih suatu alternatif.
c. Paul A. Samuelson dan William D. Nordhaus mengatakan bahwa keputusan
memilih opportunity cost, karena memilih satu hal dalam dunia kelangkaan
berarti menyerahkan sesuatu yang lain. Biaya peluang adalah nilai barang
atau jasa yang paling berharga yang hilang.
d. Menurut Noor (2007:171) opportunity cost adalah biaya yang timbul karena
mengorbankan kesempatan tertentu. Dalam praktiknya biaya ini tidak pernah
dibayarkan. Misalnya seorang pemilik perusahaan yang bekerja untuk
perusahaaNNya sendiri. Penggunaan lahan pertanian yang subur digunakan
untuk membangun sarana publik dan sebagainya.
Opportunity cost merupakan penghasilan atau penghematan biaya yang
dikorbankan karena dipilihnya satu alternative tertentu, sehingga penghasilan atau
penghematan tersebut perlu diperhitungkan sebagai biaya pada alternative tertentu
tersebut (Supriyono, 1999:360). Contoh: sebagian ruangan toko dapat disewakan
atau digunakan sendiri. Jika ruangan tersebut digunakan sendiri, maka hasil
penyewaan yang seharusnya diperoleh akan menjadi opportunity cost bagi
kegiatan tersebut.
1.5. Biaya sebenarnya (Real Cost)
Adalah biaya yang benar-benar dibayarkan sesuai dengan aktivitas yang
dilakukan. Misalnya: biaya upah dan gaji, biaya bahan baku, biaya bahan
penolong, dan sebagainya.
2.2. Konsep nilai waktu dari uang
Konsep nilai waktu dari uang adalah konsep yang berkaitan dengan waktu
dalam menghitung nilai uang. Artinya, uang yang dimiliki seseorang pada hari ini
tidak akan sama nilainya dengan satu tahun yang akan datang. Uang yang diterima
sekarang nilainya lebih besar dari pada uang yang diterima dimasa mendatang,
konsep nilai waktu terhadap uang dibedakan menjadi dua yaitu:
a. Nilai sekarang (present value)
Nilai sekarang atau present value adalah berapa nilai uang saat ini untuk nilai
tertentu di masa yang akan datang, nilai sekarang dapat di cari dengan
menggunakan rumus future value atau dengan rumus berikut ini:

𝑷𝑽 = 𝑭𝑽 (𝟏 + 𝒓 )^ − 𝒏
Keterangan:
FV : future value nilai pada akhir tahun ke n
PV : nilai sekarang atau nilai pada tahun ke o
r : suku bunga
n : waktu (tahun)
^ : tanda pangkat
b. Nilai yang akan datang
Nilai yang akan datang atau future value adalah nilai uang dimasa yang akan
datang dengan tingkat bunga tertentu. Future value atau nilai yang akan datang
dapat dihitung dengan rumus sebagai berikut:

𝑭𝑽 = (𝟏 + 𝒓)^ 𝒏
Keterangan:
FV : future value nilai pada akhir tahun ke n
PV : nilai sekarang atau nilai pada tahun ke o
r : suku bunga
n : waktu (tahun)
^ : tanda pangkat
2.3. Teori Investasi
Investasi adalah penanaman modal untuk biasanya berjangka panjang
dengan harapan mendapatkan keuntungan di masa yang akan datang sebagai
kompensasi secara profesional atas penundaan konsumsi, dampak inflasi dan
resiko yang ditanggung. Keputusan investasi dapat dilakukan individu, dari
investasi tersebut yang dapat berupa capital gain/loss dan yield. Alasan seorang
investor melakukan investasi adalah untuk mendapatkan kehidupan yang lebih
baik di masa yang akan datang serta untuk menghindari merosotnya nilai
kekayaan yang dimiliki.
Saham merupakan salah satu alternatif dalam aset finansial. Kebutuhan
akan informasi yang relevan dalam pengambilan keputusan investasi dalam aset
finansial di pasar modal sangat dibutuhkan oleh investor. Suatu pendekatan dalam
menganalisis harga saham dipasar modal sangat dibutuhkan oleh investor. Suatu
pendekatan dalam menganalisis harga saham dipasar modal yang dapat membantu
investor dalam membuat keputusan investasi adalah pendekatan fundamental dan
teknikal. Pendekatan secara fundamental mendasarkan analisanya pada suatu
anggapan bahwa setiap saham mempunyai nilai intrinstik dihasilkan.
Salah satu indikator yang dapat digunakan yaitu apabila semakin rendah
harga suatu saham maka semakin bagus untuk melakukan investasi, hal tersebut
dikarenakan harga saham dapat terjangkau oleh kemampuan investor dan
memiliki nilai resiko yang kecil.
Perhitungan Investasi harus konsisten dengan perhitungan pendapatan
nasional. Yang dimasukkan dalam perhitungan investasi adalah barang modal,
bangunan/kontruksi, maupun persediaan barang jadi yang masih baru.
Investasi merupakan konsep aliran (flow concept), karena dihitung selama satu
internal periode tertentu. Tetapi investasi akan memengaruhi jumlah barang modal
yang tersedia (capital stock) pada satu periode tertentu. Tambahan stok barang
modal adalah sebesar pengeluaran investasi satu periode sebelumnya.
a. Investasi dalam bentuk barang modal dan bangunan
Yang tercangkup dalam invesatasi barang modal (capital goods) dan
bangunan (construction) adalah pengeluaran – pengeluaran untuk pembelian
pabrik-pabrik, mesin-mesin, peralatan-peralatan produksi dan bangunan-
bangunan atau gedung-gedung yang baru. Karena daya tahan barang modal
dan bangunan pada umumnya lebih dari setahun, seringkali investasi ini
disebut sebagai investasi dalam bentuk harta tetap (fixed investment).
b. Investasi persediaan, berdasarkan pertimbangan, perusahaan seringkali harus
memproduksi lebih banyak daripada target penjualan. Misalnya, sebuah
pabrik mobil menargetkan penjualan tahun 2.000 adalah 50.000 unik.
Tidaklah berarti produksinya harus 50.000 unit juga. Umumnya produksinya
melebihi tingkat penjualan. Sebut saja 60.000 unit. Selisih 10.000 unit
merupakan persediaan, untuk mengatisipasinya berbagai kemungkinan. Tentu
saja investasi persediaan diharapkan meningkatkan penghasilan/keuntungan.
Kriteria Investasi minimal ada 4 kriteria investasi yang digunakan dalam
praktik, yaitu :
a. Payback Period, adalah waktu yang dibutuhkan agar investasi yang
direncanakan dapat dikembalikan, atau waktu yang dibutuhkan untuk
mencapai titik impas. Jika waktu yang dibutuhkan makin pendek, proposal
investasi dianggap makin baik. Kendatipun kita harus mempertimbangkan
criteria payback ini. Sebab, ada investasi yang baru menguntungkan dalam
jangka panjang (>5 tahun).Benefit / cost ratio (B/C Ratio)
b. B/C Ratio mengukur mana yang lebih besar, biaya yang dikeluarkan
disbanding hasil output yang diperoleh. Biaya yang dikeluarkan dinotasikan
sebagai C (Cost). Output yang dihasilkan sebagai B (benefit). Jika nilai B/C
sama dengan 1 maka B = C yang dihasilkan sama dengan biaya yang
dikeluarkan.
c. Net Present Value (NPV), Keuntungan lain dengan menggunakan metode
diskonto adalah kita dapat langsung menghitung selisih nilai sekarang dari
biaya total dengan penerimaan total bersih. Selisih inilah yang disebut net
present value. Suatu proposal investasi akan diterima jika NPV > 0, sebab
nilai sekarang dari permintaan total lebih besar daripada nilai sekarang dari
biaya total.
d. Internal Rate of return ( IRR ), adalah nilai tingkat pengembalian investasi,
dihirung pada saat NPV sama dengan nol. Jika pada saat NPV = 0, nilai IRR
= 12%, maka tingkat pengembalian investasi adalah 12%. Keputusan
menerima atau menolak rencana investasi dilakukan berdasarkan hasil
perbandingan IRR dengan tingkat pengembalian investasi yang di inginkan
 (r). jika r yang diinginkan adalah 15%, sementara IRR hanya 12%, proposal
invastasi ditolak. Begitu juga sebaliknya.

2.3.1. Faktor-faktor Yang Mempengaruhi Tingkat Investasi

a. Tingkat pengembalian Yang Diharapkan (Expected Rate Of Return)
Kemampuan perusahaan menentukan tingkat investasi yang diharapkan,
sangat dipengaruhi oleh kondisi internal dan eksternal perusahaan
b. Kondisi Internal Perusahaan, kondisi internal adalah factor-faktor yang
berada di bawah control perusahaan, misalnya tingkat efisiensi, kualitas SDM
dan teknologi yang digunakan. Ketiga aspek tersebut berhubungan positif
dengan tingkat pengembalian yang diharapkan. Artinya, makin tinggi tingkat
efisiensi, kualitas SDM dan teknologi, maka tingkat pengembalian yang
diharapkan makin tinggi.
c. Kondisi Eksternal Perusahaan, kondisi eksternal yang perlu dipertimbangkan
dalam pengambilan keputusan akan investasi terutama adalah perkiraan
tentang tingkat produkdi dan pertumbuhan ekonomi domestic maupun
internasional. Jika diperkirakan tentang masa depan ekonomi nasional
maupun dunia bernada optimis, biasanya tingkat investasi meningkat, karena
tingkat pengembalian investasi dapat dinaikkan.
d. Selain perkiraan kondidi ekonomi, kebijakan yang ditempuh pemerintah juga
dapat menentukan tingkat investasi. Kebijakan menaikkan paak, misalnya,
diperkirakan akan menurunkan tingkat permintaan akan agregat. Akibatnya
tingkat investasi akan menurun. Factor sosial politik juga menentukan gairah
investasi, jika sosial-politik makin stabil, investasi umumnya juga meningkat.
Demikian pula factor keamanan (kondisi keamanan Negara).
e. Biaya investasi, yang paling menentukan tingkat biaya investasi adalah
tingkat bungan pinjaman ; makin tinggi tingkat bunganya, maka biaya
investasi makin mahal. Akibatnya minat berinvestasi makin menurun. Namun
, tidak jarang,walaupun tingkat bunga pinjaman rendah, minta akan investasi
tetap rendah. Hal ini disebabkan biaya tota investasi masih tinggi. Factor yang
mempengaruhi terutama adalah Tugas kelembagaan.
2.3.2. Jenis-jenis Investasi
Jenis-jenis investasi dapat digolongkan berdasarkan aset, pengaruh,
ekonomi, menurut sumbernya dan cara penanamannya.
a. Jenis investasi berdasarkan aset1``
b. nya Jenis investasi berdasarkan asetnya merupakan penggolongan investasi
dari aspek modal atau kekayaan. Investasi berdasarkan asetnya terbagi atas
dua jenis, yaitu real asset dan financial asset.
1. Real Asset adalah investasi yang berwujud seperti gedung-gedung, kendaraan
dan lain sebagainya,
2. Financial Asset merupakan dokumen (surat-surat) klaim tidak langsung dari
pemegangnya terhadap aktivitas riil pihak yang menerbitkan sekuritas
tersebut.
c. Jenis investasi berdasarkan pengaruhnya
Jenis investasi menurut pengaruhnya merupakan investasi yang didasarkan
pada faktor-faktor yang memengaruhi atau tidak berpengaruh dari kegiatan
investasi. Jenis investasi berdasarkan pengaruhnya dapat dibagi lagi menjadi dua
macam, yaitu investasi autonomus (berdiri sendiri) dan Investasi Induces
(memengaruhi atau menyebabkan).
1. Investasi Autonomus adalah investasi yang tidak dipengaruhi oleh tingkat
pendapatan, bersifat spekulatif. Contoh investasi ini : pembelian surat-surat
berharga.
2. Investasi Induced ialah investasi yang dipengaruhi kenaikan permintaan akan
barang dan jasa serta tingkat pendapatan. Contoh investasi ini : penghasilan
transitori, yaitu penghasilan yang diperoleh selain dari bekerja, seperti bungan
dan sebagainya.
d. Jenis investasi berdasarkan sumber pembiayaan
Jenis investasi berdasarkan sumber pembiayaaNNya merupakan investasi
yang didasarkan pada asal-usul investasi yang diperoleh. Jenis investasi ini dapat
dibagi lagi menjadi dua macam, yaitu investasi yang besumber dari modal asing
dan investasi yang bersumber dari modal dalam negeri.
e. Jenis investasi berdasarkan bentuknya
 Jenis investasi berdasarkan bentuknya merupakan investasi yang
didasarkan pada cara menanamkan investasinya. Jenis investasi ini dapat dibagi
menjadi dua macam, yaitu investasi portofolio dan investasi langsung.
Investasi Portopolio dilakukan melalui pasar modal dengan instrumen
surat berharga, contohnya seperti saham dan obligasi. Investasi langsung
merupakan bentuk investasi yang dilakukan dengan membangun, membeli total,
atau mengakuisi suatu perusahaan.

2.3. Teori BEP (Break Event Point)

Break Even Point adalah Break Even point atau BEP adalah suatu analisis
untuk menentukan dan mencari jumlah barangataujasa yang harus dijual kepada
konsumen pada harga tertentu untuk menutupi biaya-biaya yang timbul serta
mendapatkan keuntungan / profit.

2.3.1. Analisa BEP (Break Even Point)

Analisa BEP adalah alat yang digunakan untuk menentukan besaran harga
dan anggaran yang dikeluarkan oleh suatu perusahaan untuk mencapai BEP.
Dalam melakukan analisa BEP, perusahaan akan meperoleh volume produksi,
penjualan, dan keuntungan yang akan diperoleh, serta waktu yang diperlukan
untuk mencapai BEP.
Note: semakin banyak barang yang diproduksi, semakin rendah nilai harga jual,
dan semakin lama proses mencapai BEP, namun semakin mudah untuk mengikat
konsumen. Begitu pula sebaliknya, semakin sedikit barang yang diproduksi,
semakin tinggi nilai jual barang, dan semakin cepat untuk mencapai BEP.
Rumus analisa BEP :
BEP= Total Fixed Cost / (Harga perunit - Variabel Cost Perunit).
Contoh perhitungan :
Seseorang dengan modal Rp 200.000.000 ingin melakukan bisnis usaha
perhotelan dengan harga jual per kamarnya ialah Rp 450.000. Besar biaya
perawatan hotel tersebut ialah Rp.300.000 Berapa kamar yang harus tersewa
dengan harga Rp. 450.000 untuk mencapai titik BEP ?
Jawab
BEP = 200.000.000 / ( 450.000 - 300.000 )
BEP = 200.000.000 / 150.000
BEP = 1.333 buah
Jadi, untuk mencapai titik BEP pada hotel ini, kamar yang harus terjual
sebanyak 1.333 kamar. Pada penjualan ke 1.334 maka itu mulai memperoleh
keuntungan.
2.3.2. Asumsi - asumsi dalam mengadakan BEP :
Harga jual produk harus tetap,Tidak menggunakan lebih dari satu jenis
produk, apabila menggunakan lebih dari satu jenis produk maka menggunakan
perhitungan analisa BEP tersendiri,Produksi haruslah konstan Semua biaya
besaran produksi dapat diukur secara realistik
2.3.3. Kegunaan Break Even Point
BEP sangat berguna bagi perusahaan untuk menentukan besaran jumlah
produksi yang akan dihasilkan dan nilai harga jual barang tersebut. Dengan
menerapkan analisa BEP, perusahaan dapat melihat laba, kerugian, harga jual,
produksi, keuntungan, dan lain sebagainya yang telah dapat diprediksi
sebelumnya, sehingga mempermudah bagi pemimpin perusahaan untuk
menentukan kebijaksanaan
2.3.4. Kelemahan Break Even Point
Sekalipun Analisa break even ini banyak digunakan oleh perusahaan,
tetapi tidak dapat dilupakan bahwa analisa ini mempunyai beberapa kelemahan.
Kelemahan utama dari analisa break even point ini antara lain : asumsi tentang
linearity, kliasifikasi cost dan penggunaanya terbatas untuk jangka waktu yang
pendek. (Soehardi,2004).
1 Asumsi tentang linearity Pada umumnya baik harga jual per unit
maupun variabel cost per unit, tidaklah berdiri sendiri terlepas dari volume
penjualan. Dengan perkataan lain, tingkat penjualan yang melewati suatu titik
tertentu hanya akan dicapai dengan jalan menurunkan 2 harga jual per unit. Hal
ini tentu saja akan menyebabkan garis renevue tidak akan lurus, melainkan
melengkung. Disamping itu variabel operating cost per unit juga akan bertambah
besar dengan meningkatkan volume penjualan mendekati kapasitas penuh. Hal ini
bisa saja disebabkan karena menurunnya efesiensi tenaga kerja atau bertambah
besarnya upah lembur.
a. Klasifikasi biaya Kelemahan kedua dari analisa break even point adalah
kesulitan di dalam mengklasifikasikan biaya karena adanya semi variabel cost
dimana biaya ini tetap sampai dengan tingkat tertentu dan kemudian berubah-
ubah setelah melewati titik tersebut.
b. Jangka waktu penggunaa kelemahan lain dari analisa break even point adalah
jangka waktu penerapanya yang terbatas, biasanya hanya digunakan di dalam
pembuatan proyeksi operasi selama setahun. Apabila perusahaan
mengeluarkan biaya-biaya untuk advertensi ataupun biaya laiNNya yang
cukup besar dimana hasil dari pengeluaran tersebut (tambahan investasi) tidak
akan terlihat dalam waktu yang dekat sedangkan operating cost sudah
meningkat, maka sebagai akibatnya jumlah pendapatan yang harus dicapai
menurut analisa break even point agar dapat menutup semua biaya-biaya
operasi yang bertambah besar juga.
 BAB III
METODELOGI PENELITIAN
3.1. Metode Penelitian
Metode yang digunakan untuk menyelsaikan rumusan Tugas adalah
dengan metode analisis diskriptif. Deskriptif bearti pemaparan Tugas yang ada,
sedangkan analis bearti data byang dikumpulkan mula-mula disusun, dijelaskan,
kemudian di analisis. Metode ini melakukan analisis investasi bangunan hotel
dengan studi kelayakan hotel Swiss Belhotel Jambi, hingga diperoleh suatu hasil
yang menegaskan hubungan antara variabel yang dianalisis, yaitu hubungan
antara volume investasi bangunan gedung hotel dengan nilai sewa kamar.
3.2. Lokasi Penelitian
Penelitian ini dilakukan pada hotel Swiss Belhotel Jambi yang terletak dijalan
Sumantri Bojonegoro No. 1, Solok Sipin, Telanaipura, Jambi, Indonesia.
Bangunan hotel ini terdiri dari 9 lantai denga luas tanah seluas 2396 m3.

Gambar 3.1 Denah Lokasi dan Tampak Depan Hotel Swiss Belhotel Jambi
3.3. Sumber data
Analisis yang digunakan menggunakan data sekunder yang diperoleh
dengan cara mengadakan wawancara langsung dengan pihak yang terkait. Data
sekunder diperoleh dari Swiss Belhotel di Jambi. Sedangkan data-data lain yang
berhubungan dengan analisis ini diiasumsikan secara wajar yang berlaku.
3.4. Cara Pengumpulan Data
3.4.1. Survey Lapangan
Survey dapat diperoleh melalui pengamatan terhadap gejala yang diteliti.
Dalam, hal ini, panca indera manusia (penglihatan dan pendengaran) diperlukan
untuk menagkap gejala yang diiamati. Hasil penangkapan tersebut kemudian
dicatat dan selanjutnya dianalisis oleh peneliti untuk menjawab Tugas penelitian.
Dalam penelitian ini pengamatan langsung dilakukan pada Swiss Belhotel Jambi
karena yang dijadikan objek penelitian.
3.4.2. Kuisioner
Merupakan sekumpulan daftar yang berisi pertanyaan-pertanyaan atau
pernyataan secara tertulis yang diajukan kepada responden sebagai sumber
informasi.
3.4.3. Wawancara
Digunakan sebagai pelengkap kuisioner untuk memastikan responden
mengerti maksud pertanyaan dan pernyataan dalam kuisioner, sehingga dapat
memperoleh informasi yang lebih tepat.
3.5. Tahap dan Prosedur Penelitian
3.5.1. Tahap I
Tahap persiapan yaitu penuangan ide atau gagasan dengan melakukan
studi pustaka, perumusan Tugas, penentuan tujuan penelitian, metode yang
dipakai dimana hasilnya akan dituangkan kedalam bentuk latar belakang, rumusan
Tugas, dan batasan Tugas.
3.5.2. Tahap II
Tahap pengumpulan data yang meliputi:
a. Mencari informasi tentang hotel dijambi khususnya informasi tentang Swiss
Belhotel Jambi.
b. Pengumpulan data pada Swiss Belhotel Jambi dengan memberikan kuisioner
kepada responden, Amalia Muda Siregar (Guest Relation Officers) dan
pengamatan langsung.
3.5.3. Tahap III
Perhitungan biaya investasi total pada Swiss Belhotel Jambi bila ditinjau dari:
a. Biaya haga sewa kamar (deluxe rooms, business deluxe, executive suites,
primier suite, president suite)
b. Jumlah kamar per-level atau per-kelas
c. Berapa Luas Tanah/Luas bangunan
3.5.4. Tahap IV
Penilaian kelayakan investasi Swiss Belhotel Jambi dengan menggunakan
perhitungan titik impas (Break Event Point)
 Dari hasil survey dan anlisis yang telah dilakukan diatas didapatilah data-
data sebagai berikut:
 Biaya harga sewa kamar
a. Deluxe rooms : Rp.825.000,00
b. Business deluxe : Rp.1.939.000,00
c. Executive suites : Rp.4.272.000,00
d. Primier suite : Rp.10.500.000,00
e. President suite : Rp.17.655.000,00
 Jumlah kamar per -level/per-kelas
a. Deluxe rooms : 125 kamar
b. Business deluxe : 6 kamar
c. Executive suites : 3 kamar
d. Primier suite : 1 kamar
e. President suite : 1 kamar
Jadi total kamar yang ada di Swiss Belhotel Jambi adalah 136 kamar.
 Luas tanah/bangunan
Luas tanah dari Swiss Belhotel Jambi ini yaitu 2369 m3
 Dokumen

Deluxe Rooms Business Rooms

Executive Suite Premier Suite

President Suite
 BAB IV
PEMBAHASAN

4.1. Data Hotel

Dari data yang kami peroleh sebagai berikut:
1. Luas tanah = 2369 m2
2. Luas kamar = 30 m2
3. Luas Bangunan = 1500 m2
4. Jumlah kamar = 125 kamar
5. Harga total sewa kamar (Deluxe rooms) per-
 Hari = Rp. 825.000,00
 Bulan = Rp. 5.775.000,00
 Tahun = Rp. 9.900.000,00
6. Harga tanah / m2 = Rp. 2.000.000,00

A. Investasi hotel
1. Luas Tanah x Harga/m2 :
 2369 m2 x Rp. 2.000.000,00 = Rp. 4.738.000.000,00
2. Luas Bangunan (m2) x Harga Maks Bangunan :
 1500 m2 x Rp. 4.000.000,00 = Rp. 6.000.000.000,00
3. Biaya Total : Rp. 10.738.000.000,00

4.2. Depresiasi (Penyusutan)

Dalam mencari nilai penyusutan dibutuhkan rumus sebagai berikut:

Kebutuhan investasi = Luas bangunan x biaya

 Persentase penyusutan
Rumah 2,2 % /thn dengan umur bangunan (45 tahun)
Hotel 2,5 % /thn dengan umur bangunan (40 tahun)
Jadi untuk perhitungan biaya penyusutan dipakai persentase hotel yaitu
sebesar 2,5% /tahun dengan umur bangunan 40 tahun.
 Biaya Penyusutan

DxV

Keterangan:
D: Persentase Penyusutan
V: Harga bangunan

4.3. Pendapatan
a. Asumsi kamar terisi 100%
Asumsi persentase kenaikan harga pertahun 7%
Pendapatan /bulan = harga sewa / kamar x jumlah kamar
= Rp.825.000,00 x 125 Kamar
= Rp. 103.125.000,00
Total pendapatan /tahun = Pendapatan /bulan x 12
= Rp. 103.125.000,00 x 12
= Rp.1.237.500.000,00
Kenaikan harga pertahun = Total pendapatan / tahun x 7%
= Rp.1. 237.500.000,00 x 7%
= Rp. 86.625.000,00
b. Asumsi kamar terisi 90%
Asumsi Persentase Kenaikan harga Pertahun 7%
Pendapatan/ bulan = harga sewa / kamar x jumlah kamar x 0,9
= Rp. 825.000,00 x 125 Kamar x 0,9
= Rp. 92.812.500,00
Total pendapatan /tahun = Pendapatan /bulan x 12
= Rp. 92.812.500,00 x 12
= Rp.1.113.750.000,00
Kenaikan harga pertahun = Total pendapatan / tahun x 7%
= Rp.1.113.750.000,00 x 7%
= Rp. 77.962.500,00
4.4. Biaya operasional (naik 7%) akibat inflasi.
Biaya rutin :
a. Listrik : Rp. 25.200.000
b. PDAM : Rp. 12.600.000
c. Service AC : Rp. 4.200.000
d. Perlengkapan kamar : Rp. 31.500.000
Total Biaya Rutin : Rp. 73.500.000
4.5. Perhitungan Break Event Point (BEP)
a. Perhitungan BEP 100%
 Selisi tahun : 10 tahun – 9 tahun = 1 tahun
 Selisi sisa : - Rp. 5.236.000 + Rp. 37.247.000 = Rp. 32.011.000

SELISI TAHUN
BEP = 10 + X 1 tahun
SELSISI SISA

1
BEP = 10 + 𝟑𝟐.𝟎𝟏𝟏.𝟎𝟎𝟎 X 1 tahun

= 10 tahun 10 bulan

b. Perhitungan BEP 90%

 Selisi tahun : 12 tahun – 11 tahun = 1 tahun
 Selisi sisa : - Rp. 35.958.000 + Rp. 1.782.200 = Rp. 34.155.800

SELISI TAHUN
Bep = 12 + X 1 tahun
SELSISI SISA

1
Bep = 12 + X 1 tahun
𝟑𝟒.𝟏𝟓𝟓.𝟖𝟎𝟎

= 12 tahun 11 bulan
 BAB V
PENUTUP
5.1. Kesimpulan
Dari analisis yang telah dilakukan dapat di simpulkan beberapa hal, yaitu:
Bahwa proyek investasoi Swiss Belhotel Jambi layak untuk dilaksanakan dan
menarik untuk penanaman investasi, dimana:
a. Pemilihan kelayakan dilakukan dengan cara teknik analisi titik impas (break
event point) .
b. Dana yang dibutuhkan untuk investasi hotel ini relatif besar namun hasilnya
juga menjanjikan karena dalam jangka waktu yang ditentukan target yang
ingin dicapai akan terpenuhi.
5.2. Saran
Setelah mengevaluasi hasil analisis yang telah dilakukan, diungkap saran sebagai
berikut:
a. Besaran nilai investasi itu dipengaruhi oleh biaya langsung yaitu biaya tanah
semakin strategis lokasinya semakin mahal.
b. Besaran nilai investasi dipengaruhi oleh biaya tidak langsung yaitu biaya
teknik, biaya tidak terduga dan bunga selama masa rehabilitasi.
c. Dalam pemilihan perabot, dekorasi interior dan perlengkapan hotel itu dapat
mempengaruhi besaran nilai investasi.
 DAFTAR PUSTAKA
Wijaya, Sri. 2011. Study kelayakan investasi hotel best western premier kapasitas hotel
bintang tiga disurakarta. Skripsi. Surakarta : FT UNS
http://ilmumanajemen.wordpress.com/2009/02/20/break-event-point-bep/