27

BAB 2

LANDASAN TEORI

2.1 Topik Sustainable Economy Development

Gambar 2.1 Gambaran Pola Berkelanjutan dalam Aspek Ekonomi, Ekologi, dan
Budaya
Sumber : www.google.co.id siakses pada tanggal 10 September 2013

2.1.1 Definisi

Sustainable development / pembangunan berkelanjutan adalah

pembangunan yang memenuhi kebutuhan masa kini tanpa mengorbankan

kebutuhan generasi mendatang untuk memenuhi kebutuhan mereka sendiri

"(Brundtland, 1987). Sustainable Economic atau ekonomi berkelanjutan

memiliki beberapa definisi;

 Pembangunan berkelanjutan melibatkan merancang suatu sistem

sosial dan ekonomi, yang menjamin bahwa tujuan ini berkelanjutan, yaitu

bahwa sesungguhnya meningkatnya pendapatan, pendidikan yang standar

28

meningkat, bahwa kesehatan bangsa membaik, bahwa kualitas umum

kehidupan yang maju, (Pearce, Makandia & Barbier, 1989).

 "Sebuah sistem ekonomi di mana jumlah orang dan jumlah barang

dipertahankan pada beberapa tingkat konstan. Tingkat ini adalah

berkelanjutan secara ekologis dari waktu ke waktu dan memenuhi setidaknya

dasar kebutuhan semua anggota populasi "(Millar, 1994)."

Maksud dari ekonomi berkelanjutan dikutip dari www.

rezaprimawanhudrita.wordpress.com (2010), adalah: pembangunan yang

relativ rendah biaya inisiasi dan operasinya. Selain itu, dari segi ekonomi bisa

mendatangkan profit, selain menghadirkan benefit. Pembangunan ini

memiliki ciri produktif secara kuantitas dan kualitasnya, serta memberikan

peluang kerja dan keuntungan lainnya untuk individu kelas menengah dan

bawah. Dimana, ekonomi berkelanjutan mempunyai keterkaitan yang erat

dengan tujuan aspek keberlanjutan lainya yaitu aspek sosial dan lingkungan.

(ROWLAND B. F. PASARIBU, 2013) Menyatakan bahwa, keberlanjutan

bukanlah merupakan konsep yang sederhana melainkan komplek, karena

dalam operasionalnya banyak hal yang perlu diperhatikan dan saling

berkaitan.

Dengan tujuan, supaya dalam setiap pembangunan proyek developer

tidak hanya mementingkan proyek dan keuntungan untuk mereka sendiri

namun lebih berjiwa sosial membantu kalangan yang kurang beruntung untuk

ikut berpartisipasi dalam proyek tersebut dengan saling memberi keuntungan

tanpa merugikan siapapun. Karena hal ini mengingat paradigma yang telah

berubah dan mengalami perkembangan yang awalnya sebagai paradigma

pertumbuhan ekonomi, kemudian bergeser ke paradigma kesejahteraan.

 29

Kesejahteraaan yang dimaksud tidak hanya bagi masyarakat menengah ke

atas namun menengah dan menengah ke bawah.

2.2 Proyek Mixed Use ( Apartemen, Kantor dan Fasilitas Penunjang)

2.2.1 Definisi Apartemen
Menurut Kamus Besar Indonesia, defini dari apartemen adalah tempat

tinggal (terdiri atas kamar duduk, kamar tidur, kamar mandi, dapur, dsb) yang

berada pada satu lantai bangunan bertingkat yang besar dan mewah,

dilengkapi dengan berbagai fasilitas (kolam renang, pusat kebugaran, toko,

dsb). Definisi lain dari apartemen adalah suatu ruang atau beberapa ruang

dirancang sebagai tempat tinggal yang biasanya satu atau beberapa ruang

mempunyai bentuk yang sama dan terletak pada bangunan untuk tempat tinggal

yang mempertimbangkan efisiensi dan keindahan pada suatu daerah yang terbatas.

Gambar 2.2 Gambaran Apartemen

Sumber : www.google.co.id siakses pada tanggal 10 September 2013

Apartemen termasuk bangunan komersial, seperti bangunan

perkantoran, pusat perbelanjaan dan banyak lain. Bangunan komersial

umumnya diperuntukkan untuk layanan dan kebutuhan untuk masyarakat

umum.(Akmal, 2007).

2.2.2 Klasifikasi Apartemen

30

 Klasifikasi Berdasarkan Tipe Pengelolaan

Klasifikasi Apartemen Berdasarkan tipe pengelolaannya, terdapat tiga

jenis apartemen (Akmal, 2007), yaitu:

 Serviced Apartement
Pengelolaan apartemen melalui manajemen secara menyeluruh

yang kurang lebih mirip dengan pengelolaan hotel sehingga penghuni

akan mendapatkan pelayanan seperti di hotel - hotel berbintang serta

sudah memiliki unit dengan perabotan lengkap, pelayanan kamar,

pembersihan kamar / house keeping ,laundry dan fasilitas lainnya.

 Apartemen Milik Sendiri
Apartemen milik sendiri ialah apartemen yang dapat dijual dan

dibeli bahkan disewa oleh individu. Mirip dengan apartemen sewa,

apartemen ini juga tetap memiliki pengelola yang mengurus fasilitas

umum penghuninya. Namun lebih personal dalam kepengurusannya.

 Apartemen Sewa
Apartemen sewa adalah jenis apartemen yang disewa oleh

individu tanpa pelayanan khusus. Meskipun demikian, tetap ada

manajemen apartemen yang mengatur segala sesuatu berdasarkan

kebutuhan bersama seperti sampah, pemeliharaan bangunan, lift,

koridor, dan fasilitas umum lainnya. Penyewaan dilakukan sesuai

dengan jangka waktu yang disepakati bersama. Biaya yang harus

dikeluarkan bagi penyewa adalah biaya sewa. Dan kebanyakan

peminatnya adalah konsumen yang nomaden/ berpindah pindah.

Dalam pengelolaannya pun dikenakan sistem deposit supaya

menghindari hal yang tidak diinginkan.

 Klasifikasi Berdasarkan Besaran Bangunan

Klasifikasi apartemen bila dipandang dari dari jenis dan besar

bangunan apartemen ( Akmal, 2007 ),yaitu:

 High-rise Apartement
 31

Yaitu bangunan apartemen yang terdiri atas lebih dari sepuluh

lantai. Dilengkapi area parkir bawah tanah, sistem keamanan dan

servis penuh. Sehingga dalam satu bangunan dapat ditempati hunian

dengan banyak unit yang dapat mengurangi kepadatan penduduk.

Struktur apartemen lebih kompleks sehingga desain unit apartemen

cenderung standar.Jenis ini banyak dibangun di pusat kota karena

letaknya akan lebih strategis.

 Mid-Rise Apartemen
Adalah bangunan apartemen yang terdiri dari tujuh sampai

dengan sepuluh lantai. Jenis apartemen ini lebih sering dibangun di

kota satelit. Atau yang memiliki peruntukan KLB yang ada dibawah

10 lantai sehingga hanya sampai 10 lantai maksimum ketinggian.

 Low-Rise Apartemen
Yaitu apartemen dengan ketinggian kurang dari tujuh lantai

dan menggunakan tangga sebagai alat transportasi vertikal. Biasanya

untuk golongan menengah ke bawah. Seperti rumah susun namun

dengan fasilitas apartemen kadang memiliki lift sebagai alat bantu

transportasi vertikal.
 Walked Up Apartemen
Adalah bangunan apartemen yang terdiri atas tiga lantai

sampai dengan enam lantai. Apartemen ini kadang-kadang memiliki

lift, tetapi bisa juga tidak. Jenis apartemen ini disukai oleh keluarga

yang besar.Dan yang tidak menyukai ketinggian akan lebih nyaman di

hunian ini.

2.2.3 Definisi Perkantoran

32

Gambar 2.3 Gambaran Perkantoran

Sumber : www.google.co.id siakses pada tanggal 10 September 2013

Perkantoran adalah kumpulan gedung dikaitkan dengan tata usaha.

Berikut ini akan dijelaskan terlebih dahulu mengenai pengertian kantor dari

berbagai referensi, diantaranya yaitu:

 Moekijat (1997:3), kantor adalah setiap tempat yang biasanya

dipergunakan untuk melaksanakan pekerjaan tata usaha. Dengan nama

apapun juga tempat tempat tersebut mungkin diberikan.

 Prajudi Atmosudirdjo (1982:25), kantor adalah unit organisasi yang

terdiri atas tempat, staf personnel, dan operasi ketatausahaan, guna membantu

pimpinan.
 Kallaus & Keeling (1991:2), office is function, where interdependent

systems of technology, procedures, and people are at work to manage one of

the firm’s most vital recosurces information.

 Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia kantor adalah balai (gedung,

rumah, ruang) tempat mengurus suatu pekerjaan atau juga disebut tempat

bekerja.
Dari definisi - definisi di atas dapat ditarik kesimpulan bahwa kantor

adalah tempat diselenggarakannya kegiatan tata usaha di mana terdapat

ketergantungan sistem antara orang, teknologi, dan prosedur untuk

menangani data dan informasi mulai dari menerima, mengumpulkan,

mengolah, menyimpan, sampai menyalurkan.

 33

The Liang Gie dalam bukunya yang berjudul “ Administrasi adalah

penyusunan alat-alat kantor pada letak yang tepat serta pengaturan tempat

kerja yang menimbulkan kepuasan bekerja bagi para pegawai. Untuk

memperjelas pengertian tataruang perkantoran itu dapat dikutipkan dua

perumusan yang berikut:

1. “ Office layout may be defined as the arrangement of furniture and

equipment within available floor space” (Tataruang perkantoran dapat

dirumuskan sebagai penyusunan perabotan dan alat perlengkapan pada luas

lantai yang tersedia.)

2. “Office layout is determination of the space requirements and of

detailed untilization of this space in order to provide a practical arrangement

of the phisycal factors considered necessary for the execution of the office

work”. ( Tata ruang perkantoran adalah penentuan mengenai kebutuhan-

kebutuhan ruang dan tentang penggunaan secara terperinci dari ruang ini

untuk menyiapkan suatu susunan yang praktis dari faktor-faktor fisik yang

dianggap perlu bagi pelaksanaan kerja perkantoran dengan biaya yang layak).

2.2.4 Perkantoran Kelas Menengah

Perkantoran untuk kelas menengah adalah lahan kantor atau gedung

untuk diisi tenant yang memiliki kelas ekonomi menengah. Dimana menurut

wikipedia, usaha kecil dan menengah disingkat UKM adalah sebuah istilah

yang mengacu ke jenis usaha kecil yang memiliki kekayaan bersih paling

banyak Rp 200.000.000 tidak termasuk tanah dan bangunan tempat usaha.

Dan usaha yang berdiri sendiri. Menurut Keputusan Presiden RI no. 99 tahun

1998 pengertian Usaha Kecil adalah: “Kegiatan ekonomi rakyat yang

berskala kecil dengan bidang usaha yang secara mayoritas merupakan

kegiatan usaha kecil dan perlu dilindungi untuk mencegah dari persaingan

usaha yang tidak sehat.”

 34

Dimana gambaran gedung kantornya merupakan kantor sederhana

yang tidak terlalu mewah dan terjangkau untuk harga sewanya.

Gambar 2.4 Gambaran Perkantoran Menengah

Sumber : www.google.co.id siakses pada tanggal 8 Febuari 2014
2.2.5 Pujasera Kelas Menengah sebagai Fasilitas penunjang
Fasilitas penunjang yang dimaksud ialah berupa area yang

diefisiensikan menjadi area santai untuk menunjang kegiatan ekonomi dalam

bangunan yang ditujukan untuk mewadahi perekonomian kalangan ekonomi

menengah ke bawah.
Definisi pujasera ialah sebuah tempat yang digunakan hanya untuk

makan. Namun dewasa ini suatu temapat makan berkembang menjadi sebuah

tempat makan sekaligus tempat berkumpulnya kelompok maka dapat menjadi

sebuah sarana yang menyenangkan yang dapat mewadahi kegiatanekonomi

khususnya ekonomi rendah.

Gambar 2.5 Gambaran Pujasera

Sumber : www.google.co.id siakses pada tanggal 8 Febuari 2014

Area santai untuk kalangan menengah kebawah adalah area yang

didominasi oleh kalangan MBR (masyarakat berpenghasilan rendah) dan

produk yang sangat terjangkau. Misalkan pujasera, kumpulan pedagang kaki

lima, lesehan, dan fasilitas yang kurang memadai.(Gambar 2.6)

 35

Pujasera yang dapat mewadahi kegiatan ekonomi menengah kebawah

untuk masuk ke dalam tapak memiliki tujuan supaya di dalam pujasera itu sendiri

dapat dijangkau dalam hal harga. Sehingga tidak perlu lagi ditempatkan di pinggir

jalan.

Gambar 2.6 Gambaran tempat belanja dan area santai untuk kalangan menengah ke
bawah
Sumber : www.google.co.id, siakses pada tanggal 10 September 2013

2.2.6 Mixed Use Building Ekonomi Menengah

Mixed-Use Development adalah suatu pengembangan produk

properti yang terdiri dari produk perkantoran, tempat tinggal, komersial yang

dikembangkan menjadi satu kesatuan atau minimal dua produk properti yang

dibangun dalam satu kesatuan. Mandala,Zeji (2013) . Berikut ini merupakan

contoh banguna mixed use di Jakarta;

 Thamrin City
Terdiri atas: apartement, ,

pusat hiburan dan

perbelanjaan.
36

 ITC Cempaka Mas

Terdiri atas: apartement,

perkantoran,pusat

perbelanjaan menengah

 Season City
Terdiri atas: apartement,

perkantoran,pusat

perbelanjaan ekonomi

menengah

Gambar 2.7 Gambaran mixed use building developement

Sumber : www.zejimandala.wordpress.com, diakses pada tanggal 10 September 2013

Arti lain dari Mixed-Use Building adalah upaya pendekatan

perancangan arsitektur, yang berusaha menyatukan fungsi dan aktivitas yang

berada dalam area kota, dimana hasil akhirnya menjadikan bangunan tersebut

suatu keterkaitan fasilitas dalam kerangka integrasi yang kuat.Biasanya dalam

bangunan semacam ini fungsi bangunan yang berbeda disatukan dengan

perbedaan jalan masuk ke masing – masing fungsi hunian. (Marlina,

Endi.2008. Panduan Perancangan Bangunan Komersial, Yogyakarta: ANDI)

Kesimpulan pada bangunan mixed use yang terdiri dari beberapa

bangunan dan fungsi yang dijadikan satu kesatuan, sangatlah efisien terlebih

dalam penggunaan lahan.

2.3 Hipotesis
 37

Dalam penelitian ini, terdapat proyek bangunan yang terdiri dari satu

hunian apartemen, perkantoran dan fasilitas penunjang berupa area

santai yang berisikan untuk kegiatan ekonomi menengah dan kebawah

(PKL).

Dalam pembagian peruntukannya, hunian apartemen beserta fasilitas

standart yang ada di apartemen, diperuntukan untuk kalangan menengah

dengan sasaran karyawan, mahasiswa, dan keluarga yang berada di kawasan

tersebut yang memiliki ekonomi menengah dan pedagang dengan ekonomi

menengah kebawah. Dengan menganalisa tipe unit apa saja yang cocok untuk

diterapkan di apartemen, analisa ekonomi sederhana berkaitan dengan nilai jual

yang diperoleh dari harga jual diperhitungkan dengan nilai lahan tapak

(lampiran 7), analisa bangunan dan lingkungan.

Untuk perkantoran kelas menengah dan bawah, diperuntukan untuk masyarakat

menengah dan ekonomi ke bawah yang berniat untuk memulai usaha baru

sehingga dapat membuka lapangan usaha untuk mendapat peluang kehidupan

yang lebih baik dalam bidang ekonomi. Untuk mewadahi masyarakat

berpenghasilan rendah yang masih belum memiliki pekerjaan atau

pengangguran menjadi penjaga gedung, office boy, kurir, dsb. Pada

perkantoran, akan dianalisa bagaimana unit tenant yang baik dan cocok dan

dapat diterapkan di perkantoran kelas menengah kebawah, analisa ekonomi

sederhana berkaitan dengan nilai jual yang diperoleh dari harga jual

diperhitungkan dengan nilai lahan tapak (lampiran 7), analisa bangunan

dan lingkungan.

Untuk apartemen, perkantoran dan fasilitas penunjang dengan

pendekatan terhadap konsep ekonomi berkelanjutan di Jakarta Barat, yang

38

akan menjadi satu kesatuan bangunan yaitu mengenai analisa pelaku

manusia, lingkungan, bangunan dan terkait topik. Fasilitas penunjang

dibentuk berdasarkan topik ekonomi berkelanjutan yaitu mendukung

kesejahteraan masyarakat berpenghasilan rendah dengan menyediakan area

berdagang yang layak tanpa merugikan pihak manapun dan dapat

berkelanjutan dalam hal ekonomi.

Pada analisa fasilitas penunjang, akan dibahas mengenai penzoningan

area berdagang/, bagaimana analisa tapak terhadap fasilitas penunjang ini dan

menyatukan kesenjangan yang ada sehingga menjadi suatu keharmonisan

desain pada bangunan mixed use tersebut.

Hasil hipotesa ini akan menganalisis proyek apartemen,

perkantoran dan fasilitas penunjang dengan pendekatan terhadap konsep

ekonomi berkelanjutan di Jakarta Barat terkait;

1. Ruang - ruang yang sesuai dengan peruntukan dan nilai lahan yang ada

dengan perhitungan analisa ekonomi sederhana serta fungsi dan ruang

yang diterapkan dalam desain bangunan ini.

2. Ruang - ruang yang menunjang kegiatan ekonomi untuk ekonomi

masyarakat menengah ke bawah dengan melihat potensi lokal yang ada di

sekitar tapak, sehingga hasil rancangan arsitektur proyek ini akan

menunjang bagi peningkatan kesejahteraan masyarakat dalam dan

lingkungan sekitar tapak. misal : pemberian lahan berdagang untuk PKL

sekitar tapak.

3. Rancangan alternatif zoning dalam tapak, bentuk bangunan, dan zoning

vertikal pada bangunan sesuai analisa.(analisa manusia, bangunan dan

lingkungan.)