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PRODUCTO FINAL

CONTRATO No. 0369 DE 2007

SECRETARIA DISTRITAL DE PLANEACIÓN

DIRECCIÓN DE LEGALIZACIÓN Y MEJORAMIENTO


INTEGRAL DE BARRIOS

“ANÁLISIS COMPARATIVO, EVALUACIÓN URBANA Y


PROPUESTAS PARA CUATRO ZONAS DE
MEJORAMIENTO INTEGRAL CON MODALIDAD
REESTRUCTURANTE”

CONSULTOR:

ARQ. SERGIO MAURICIO MARTÍNEZ TOCANCIPA

28 DE MARZO DE 2008
ÍNDICE

TITULO PAG.

1. ANTECEDENTES DE LAS ÁREAS REESTRUCTURANTES…………………… 1

1.1 PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL (Decreto Distrital 190 de 2004)


INSTRUMENTOS DE GESTIÓN……………………………………………………… 1

1.2 PROGRAMA DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL…………………………… 3

1.3 TRATAMIENTO DE MEJORAMIENTO INTEGRAL…………………………… 4

1.4 CONCEPTOS DEL DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE DEL POT CON


RELACIÓN A LAS ÁREAS REESTRUCTURANTES……………………………….. 6

2. OBJETIVO ESPECIFICO DEL PROYECTO……………………………………… 7

3. LECTURA Y ANÁLISIS DE DOCUMENTOS…………………………………… 9

4. ESCOGENCIA Y CARACTERIZACIÓN DE LAS CUATRO UPZ QUE SERÁN


INTERVENIDAS…………………………………………………………………………. 9

4.1 ESCOGENCIA……………………………………………………………………… 9

4.2 CARACTERIZACIÓN UPZ No. 28 EL RINCÓN – LOCALIDAD DE SUBA…... 10

4.2.1 DATOS GENERALES…………………………………………………………. 10

4.2.2 VOCACIÓN……………………………………………………………………. 11

4.2.3 FOTOS………………………………………………………………………….. 12

4.3 CARACTERIZACIÓN UPZ No. 81 GRAN BRITALIA – LOCALIDAD DE


KENNEDY……………………………………………………………………………… 13

4.3.1 DATOS GENERALES…………………………………………………………. 13

4.3.2 VOCACIÓN……………………………………………………………………. 14

4.3.3 FOTOS………………………………………………………………………….. 14

4.3 CARACTERIZACIÓN UPZ No. 66 SAN FRANCISCO – LOCALIDAD DE


CIUDAD BOLÍVAR……………………………………………………………………. 16

4.3.1 DATOS GENERALES…………………………………………………………. 16

i
4.3.2 VOCACIÓN……………………………………………………………………. 17

4.3.3 FOTOS………………………………………………………………………….. 17

4.4 CARACTERIZACIÓN UPZ No. 59 ALFONSO LÓPEZ – LOCALIDAD DE


USME…………………………………………………………………………………… 19

4.4.1 DATOS GENERALES…………………………………………………………. 19

4.4.2 VOCACIÓN……………………………………………………………………. 19

4.4.3 FOTOS………………………………………………………………………….. 20

5. PROCESO DE ESCOGENCIA DE LAS ÁREAS CON MODALIDAD


REESTRUCTURANTE DENTRO DE LAS UPZ ESCOGIDAS……………………... 21

5.1 ANÁLISIS DE PLANOS URBANÍSTICOS Y PLANOS DE PLANES


MAESTROS…………………………………………………………………………….. 22

5.2 DISEÑO DE UNA METODOLOGÍA DE DETERMINANTES URBANAS QUE


CALIFICARAN A CADA ZONA REESTRUCTURANTE…………………………… 25

5.3 ESCOGENCIA DE LA ZONA A INTERVENIR EN LA ÚNICA ÁREA


REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 28 EL RINCÓN – LOCALIDAD DE
SUBA Y CARACTERIZACIÓN……………………………………………………….. 27

5.3.1 CRITERIOS PARA LA SELECCIÓN…………………………………………. 28

5.3.2 CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD


28
REESTRUCTURANTE………………………………………………………………

5.4 ESCOGENCIA DE LA ZONA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 81


GRAN BRITALIA – LOCALIDAD DE KENNEDY………………………………….. 30

5.4.1 CRITERIOS DE SELECCIÓN………………………………………………… 30

5.4.2 CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD


REESTRUCTURANTE……………………………………………………………… 33

5.5 ESCOGENCIA DE LA ZONA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 66 SAN


FRANCISCO – LOCALIDAD DE CIUDAD BOLÍVAR……………………………… 35

5.5.1 CRITERIOS DE SELECCIÓN………………………………………………… 35

ii
5.5.2 CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD
REESTRUCTURANTE……………………………………………………………… 37

5.6 ESCOGENCIA DE LA ZONA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 59


ALFONSO LÓPEZ – LOCALIDAD DE USME……………………………………….. 39

5.6.1 CRITERIOS DE SELECCIÓN………………………………………………… 39

5.6.2 CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD


REESTRUCTURANTE……………………………………………………………… 41

6. DÉFICIT DE EQUIPAMIENTO SOCIAL Y PROPUESTAS DE NODOS


DOTACIONALES EN CADA UNA DE LAS ZONAS REESTRUCTURANTES
ESCOGIDAS……………………………………………………………………………… 42

6.1 UPZ No. 28 EL RINCÓN – LOCALIDAD DE SUBA…………………………….. 43

6.2 UPZ No. 81 GRAN BRITALIA – LOCALIDAD DE KENNEDY………………… 44

6.3 UPZ No. 66 SAN FRANCISCO – LOCALIDAD DE CIUDAD BOLÍVAR……… 46

6.4 UPZ No. 59 ALFONSO LÓPEZ – LOCALIDAD DE USME……………………... 47

7. INTEGRACIÓN DE ÁREAS DE INFLUENCIA A PARTIR DE LA


IMPLEMENTACIÓN DEL PROYECTO……………………………………………… 49

7.1 ÁREA DE INFLUENCIA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 28 EL


RINCÓN – LOCALIDAD DE SUBA…………………………………………………... 52

7.2 ÁREA DE INFLUENCIA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 81 GRAN


BRITALIA – LOCALIDAD DE KENNEDY…………………………………………... 53

7.3 ÁREA DE INFLUENCIA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 66 SAN


FRANCISCO – LOCALIDAD DE CIUDAD BOLÍVAR……………………………… 54

7.4 ÁREA DE INFLUENCIA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 59


ALFONSO LÓPEZ – LOCALIDAD DE USME……………………………………….. 55

8. DEFINICIÓN DE UN ÁREA 100% FAVORABLE……………………………….... 56

8.1 CRITERIOS Y PROCEDIMIENTOS PARA LA SELECCIÓN DE PROYECTOS


EN METROVIVIENDA………………………………………………………………... 56

iii
8.2 EMULACIÓN CON LOS CRITERIOS TOMADOS PARA ESCOGER EL ÁREA
REESTRUCTURANTE MAS FAVORABLE EN CADA UPZ……………………….. 57

9. COSTOS Y BENEFICIOS ECONÓMICOS EN EL DESARROLLO DE LAS


ÁREAS REESTRUCTURANTES Y SUS ZONAS DE INFLUENCIA………………. 59

9.1 UPZ No. 28 EL RINCÓN – LOCALIDAD DE SUBA…………………………….. 62

9.2 UPZ No. 81 EL GRAN BRITALIA – LOCALIDAD DE KENNEDY…………… 66

9.3 UPZ No. 66 SAN FRANCISCO – LOCALIDAD DE CIUDAD BOLÍVAR……… 70

9.4 UPZ No. 59 ALFONSO LÓPEZ – LOCALIDAD DE USME……………………... 74

10. ESTRUCTURACIÓN DEL PROYECTO URBANO E INMOBILIARIO………. 77

10.1 INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO Y GESTIÓN………………………… 78

10.2 INSTRUMENTOS DE FINANCIACIÓN………………………………………… 84

10.3 METODOLOGÍA PARA LA ESTRUCTURACIÓN DEL PROYECTO………… 85

10.3.1 IDENTIFICACIÓN DE ACTORES A INTERVENIR EN EL PROCESO,


DEFINIENDO EL ROL QUE CUMPLIRÁN EN EL MISMO……………………… 86

10.3.2 DEFINICIÓN DE LAS ACCIONES URBANÍSTICAS A IMPLEMENTAR.. 87

10.3.3 IDENTIFICACIÓN DE LOS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO A


SER EJECUTADOS PARA REGLAMENTAR LA ACCIÓN URBANÍSTICA…… 87

10.3.4 DEFINIR LOS INSTRUMENTOS DE GESTIÓN A SER APLICADOS EN


EL PROCESO DE EJECUCIÓN DEL PROYECTO………………………………... 89

10.3.5 ESTABLECER LOS MECANISMOS DE FINANCIACIÓN QUE LE


DARÁN LA VIABILIDAD DE RECURSOS QUE SERÁN INVERTIDOS EN EL
PROYECTO………………………………………………………………………….. 89

11. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES……………………………………. 91

11.1 CONCLUSIONES…………………………………………………………………. 91

11.2 RECOMENDACIONES…………………………………………………………... 95

iv
1. ANTECEDENTES DE LAS ÁREAS REESTRUCTURANTES

A continuación se hará una reseña del surgimiento de las áreas reestructurantes dentro del
concepto del planeamiento territorial, para el efecto se analizaran dos documentos: en
primera instancia el Plan de Ordenamiento Territorial (POT - Decreto Distrital 190 de
2004) y en segundo termino el Documento Técnico de Soporte de este Plan.

1.1 PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL (Decreto Distrital 190 de 2004)

INSTRUMENTOS DE GESTIÓN

Dentro de las Estrategia de Aplicación de los instrumentos de Gestión del Suelo Previstos
en las Leyes 9 de 1989 y 388 de 1997, enunciados en el Titulo III, se encuentran los
Instrumentos de Planeamiento en el Capítulo 2, los cuales se definen como procesos
técnicos que, mediante actos expedidos por las autoridades competentes, contienen
decisiones administrativas para desarrollar para complementar el POT, los siguientes son
los instrumentos creados mediante la implementación del POT:

 Planes Maestros
 Planes de Ordenamiento Zonal
 Planes Zonales
 Unidades de Planeamiento Zonal (UPZ)
 Planes Directores para Parques
 Planes de Implantación
 Planes de Regularización y Manejo
 Planes de Reordenamiento
 Planes de Ordenamiento Minero
 Además y en términos generales cualquier acto administrativo referido al
ordenamiento del territorio en el Distrito capital

1
JERARQUIZACION DE LOS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO

NIVEL INSTRUMENTO DEFINICIÓN


Son instrumentos fundamentales en el marco de la estrategia
de ordenamiento ciudad-región, permiten definir las
necesidades de generación de suelo urbanizado de acuerdo
con las previsiones de crecimiento poblacional y de
1er
Planes Maestros localización de la actividad económica, para programar los
Nivel
proyectos de inversión en el corto, mediano y largo plazo.
Planes Maestros Prioritarios:
Movilidad, Servicios Públicos, Acueducto y Alcantarillado,
Equipamientos y de Espacio Público.
Estos planes definen y precisan las condiciones de
ordenamiento de un área determinada, de las infraestructuras,
el sistema general de espacio público y equipamientos
Planes Zonales colectivos, los criterios para armonizar usos y tratamientos
urbanísticos asignados en el área, los criterios para la
precisión o ajuste de la normativa urbanística, así como la
delimitación y criterios para la gestión de planes parciales.
Planes de Estos planes aplican los mismos criterios que los anteriores,
Ordenamiento pero se desarrollan en áreas de expansión y en las áreas
Zonal urbanas con grandes porciones de suelo sin desarrollar.
Tienen como propósito definir y precisar el planeamiento del
suelo urbano, respondiendo a la dinámica productiva de la
Unidades de ciudad y a su inserción en el contexto regional. Las UPZ,
Planeamiento determinan como mínimo: los lineamientos de la estructura
Zonal urbana básica, la regulación de la intensidad y mezcla de usos,
las condiciones de edificabilidad y los lineamientos sobre el
2o Nivel
manejo de ruido acorde con la política ambiental.
Son los instrumentos que articulan de manera especifica los
objetivos de ordenamiento territorial con los de gestión del
suelo concretando las condiciones técnicas, jurídicas,
Planes Parciales económico-financieras y de diseño urbanístico que permiten la
generación de los soportes necesarios para nuevos usos
urbanos o para la transformación de los espacios urbanos
previamente existentes.
Es el conjunto de normas adoptadas por decreto del Alcalde
Mayor, que tienen por objeto regular las condiciones
especiales para actuaciones urbanas especificas, en las que se
Planes de combinen tanto el reparto de cargas y beneficios entre los
Reordenamiento propietarios de la zona objeto de intervención, inicialmente
destinada a uso dotacional de carácter privado y la adquisición
de predios por parte del Distrito Capital para su destinación al
uso público.

2
NIVEL INSTRUMENTO DEFINICIÓN
Aunque dentro de la jerarquía de estos instrumentos no se
mencionan como de 2º nivel estos procedimientos, se intuye
que pertenecen a este nivel, con la interpretación de lo
manifestado en el Art. 299 del Decreto Distrital 190 de 2004,
así:
“Las zonas urbanas en las cuales se aplica el Subprograma
Legalización y
de Mejoramiento Integral se regirán por el Tratamiento de
regularización
Mejoramiento Integral descrito en el presente Plan. Los usos
y normativa urbana particular para cada Unidad de
Planeamiento Zonal (UPZ) se desarrollarán en las fichas
normativas reglamentarias o en los procedimientos de
regularización y legalización que se describen en el presente
Plan.”
Son instrumentos para la aprobación y reglamentación de
Planes de grandes superficies comerciales o de dotaciones de escala
Implantación metropolitana y urbana, con el fin de evitar los impactos
urbanísticos negativos en las posibles zonas de influencia.
Está dirigido a los usos dotacionales metropolitanos, urbanos
y zonales existentes a la fecha de entrada en vigencia del
POT, que no cuentan con licencia o cuya licencia solo cubra
3er Planes de parte de sus edificaciones. El plan establecerá las acciones
Nivel regularización y necesarias para mitigar los impactos urbanísticos negativos,
Manejo así como las soluciones viales y de tráfico, generación de
espacio público, requerimiento y solución de estacionamientos
y de los servicios de apoyo necesarios para su adecuado
funcionamiento.
Planes de Son los planes que se realizan en conjunto con los Planes
Recuperación Parciales en áreas de degradación morfológica, como áreas de
Morfológica actividad minera.

1.2 PROGRAMA DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL

El programa tiene por objeto el cumplimiento del derecho al acceso a una vivienda digna,
dando prioridad a las familias que se encuentran en situación de pobreza a través de la
planeación, gestión, prevención, control y vigilancia, ordenamiento y desarrollo armónico
de la ciudad en los aspectos ambiental, habitacional, de suelo, de renovación urbana y
mejoramiento integral.

Esta ultima actividad: “Mejoramiento Integral”, que consiste básicamente en la


transformación paulatina de sectores de origen clandestino carente de la mayoría de

3
estándares de vida, urbana y social propios de la ciudad formal, hacia una calidad de vida
propia de la ciudad desarrollada con las lógicas urbanas que han orientado su construcción
y desarrollo.

El POT convierte esta actividad en un Subprograma al interior del programa de Vivienda


de Interés Social, el cual tiene como objeto orientar las acciones de complementación,
reordenamiento o adecuación requeridas tanto en el espacio urbano como en las unidades
de vivienda que conforman los asentamientos de origen ilegal ubicados en la periferia de la
ciudad; con el fin de que sus habitantes accedan a la calidad de vida urbana definida para el
conjunto de la ciudad.

El desarrollo de este subprograma, como ya se insinuó, se implementara en aquellas áreas


de origen clandestino a las cuales se les aplicará el Tratamiento de Mejoramiento Integral,
concepto que se ampliara mas adelante y que corresponde a áreas periféricas con algún
nivel de marginalidad y aislamiento con relación a los sistemas generales de infraestructura
comunicación.

1.3 TRATAMIENTO DE MEJORAMIENTO INTEGRAL

El POT establece la aplicación de Tratamientos Urbanísticos a ares homogéneas, estos


tiene la finalidad de orientar las intervenciones que se puedan realizar en el territorio, el
espacio publico y las edificaciones, mediante respuestas diferentes para cada condición
existente, como resultado de la valoración de las características físicas de cada zona y su
función en el modelo territorial, para el efecto se establecieron 5 tratamientos, a saber:

 Tratamiento de Desarrollo
 Tratamiento de Consolidación
 Tratamiento de Renovación Urbana
 Tratamiento de Conservación
 Tratamiento de Mejoramiento Integral

4
Veamos en que consiste este último Tratamiento, de conformidad con los preceptos
establecidos en el POT:

El Tratamiento de Mejoramiento Integral es aquel que rige las actuaciones de planeamiento


para la regularización de los asentamientos humanos de origen informal, para su
conveniente integración a la estructura de la ciudad, para lograr esto, este tratamiento se
divide en dos tipos de Modalidades de Intervención:

1.- De intervención Reestructurante: Se aplica a sectores que requieren generar


condiciones de accesibilidad, dotación de equipamientos e infraestructuras de escala
urbana o zonal, mediante proyectos específicos que integren varias intervenciones y
acciones sectoriales. Se advierte en esta ultima frase que para poder generar las
condiciones descritas, las cuales se constituyen en parámetros urbanísticos ideales, deben
además incorporarse proyectos complementarios que produzcan efectos de reactivación,
congregación, intercambio y participación del territorio propio de cada UPZ y
particularmente de los habitantes de estas, con el fin de consolidar estructuras urbanas
análogas con las Centralidades y áreas de concentración de actividades terciarias. Lo
anterior engrana perfectamente con los conceptos de conformación y localización de nodos
para Equipamientos Sociales, definidos en los Planes Maestros de Equipamiento.

2.- De intervención complementaria: Se aplica a sectores que requieren completar y/o


corregir las deficiencias urbanísticas, mediante la continuación de procesos ya iniciados
que apuntan a construir y cualificar el espacio publico, las dotaciones y las infraestructuras
locales. Esta intervención se orienta a la inversión con intervención física de aquellas áreas
públicas.

DEFINICIÓN DE SECTORES EN LAS FICHAS NORMATIVAS

En el proceso de reglamentación de las 26 UPZ de Mejoramiento Integral y


particularmente en el de establecer las intervenciones respectivas y reglamentar
urbanísticamente las situaciones existentes, se adoptaron en las fichas normativas unos

5
sectores con modalidad Reestructurante, tratando de consolidar áreas homogéneas en
aspectos comunes como: morfología de la zona, relación con sistemas y operaciones
estructurantes, usos predominantes, condiciones topográficas y grado de consolidación.

1.4 CONCEPTOS DEL DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE DEL POT CON


RELACIÓN A LAS ÁREAS REESTRUCTURANTES

Dentro del capítulo de “Desarrollo y Gestión del Modelo” y particularmente en el título de


“Intervención Sobre el Territorio Urbano”, se desarrolla el concepto del Planeamiento
Zonal a partir de la tipificación de las Unidades de Planeamiento Zonal basado en el
análisis de un conjunto de variables físicas y socioeconómicas permitió caracterizar las
UPZ dentro del perímetro urbano y proponer una tipificación para orientar la planeación y
la gestión urbana, resultando 8 tipos:

 Unidades tipo 1 - Residencial de Urbanización Incompleta: Sectores periféricos no


consolidados, con uso residencial predominante, de estratos 1 y 2, que presentan
deficiencias en infraestructura, accesibilidad, equipamientos y Espacio Publico. Hoy
en día llamadas: UPZ de Mejoramiento Integral
 Unidades tipo 2 – Residencial Consolidado
 Unidades tipo 3 – Residencial Cualificado
 Unidades tipo 4 – Desarrollo
 Unidades tipo 5 – Con Centralidad Urbana
 Unidades tipo 6 – Comerciales
 Unidades tipo 7 – Predominantemente Industrial
 Unidades tipo 8 – Predominantemente Dotacional

6
UPZ DEL TIPO 1, O DE MEJORAMIENTO INTEGRAL

(Ver Plano No. 1)

2. OBJETIVO ESPECIFICO DEL PROYECTO

Con el fin de verificar los planteamientos generales descritos anteriormente, surgió el


proyecto denominado: “ANÁLISIS COMPARATIVO, EVALUACIÓN URBANA Y
PROPUESTAS PARA CUATRO ZONAS DE MEJORAMIENTO INTEGRAL CON
MODALIDAD REESTRUCTURANTE”

Este proyecto tiene el objetivo especifico de establecer los costos y beneficios económicos
y sociales en la implementación (a nivel de factibilidad) de un proyecto institucional

7
“Nodo de Equipamientos” y/o vivienda en alta densidad, con el fin de desarrollar en un
territorio especifico (áreas reestructurantes) los criterios por los cuales el POT generó este
tipo de intervención y la determinante urbanística de localización para nodos y
organización de redes nodales que estructuran los Planes Maestros de Equipamientos.

Los productos acordados que se deben generar en el desarrollo del proyecto son:

Producto 1:

• Revisión en Terreno y sistematización de las condiciones actuales: usos,


edificabilidad e infraestructura, confrontándolo con la información del año 2004,
base para la reglamentación de las UPZ de Mejoramiento Integral.

Producto 2:

• Estudio y análisis de los Planes Maestros (Educativo, Bienestar Social, Deportivo y


Recreativo, Cultural y de Espacio Público).
• Análisis comparativo entre las zonas con modalidad reestructurante escogida, para
el desarrollo de Nodos dotacionales y/o vivienda, frente a una zona con condiciones
100% favorables.
• Recomendaciones sobre la implementación de instrumentos de planeamiento y
gestión.

CRONOGRAMA DE TRABAJO

8
3. LECTURA Y ANÁLISIS DE DOCUMENTOS

Con el fin de poder argumentar y sustentar los análisis y las propuestas que se adelantaran
en este proyecto, este documento presenta en su Anexo No. 2 una síntesis de los siguientes
documentos estudiados:

 Plan Maestro de Equipamientos Educativos


 Plan Maestro de Equipamientos de Bienestar Social
 Plan Maestro de Equipamientos Deportivos y Recreativos
 Plan Maestro de Equipamientos Culturales
 Plan Maestro de Espacio Publico
 Plan de Ordenamiento Zonal de Usme
 Criterios de Selección de Proyectos en Metrovivienda
 Fiducia Mercantil

4. ESCOGENCIA Y CARACTERIZACIÓN DE LAS CUATRO UPZ QUE SERÁN


INTERVENIDAS

4.1 ESCOGENCIA

Esta actividad fue adelantada por la SDP, con base en los siguientes criterios:

 UPZ de Mejoramiento Integral


 Heterogeneidad de las zonas donde se localiza la UPZ
 Que contaran con información de campo de 2007
 Localizadas en diferentes puntos de la ciudad
 Población de estratos 1 y 2

La información de campo mencionada se refiere a una actividad que se encuentra


adelantando la SDP, en la cual se envía a un personal a terreno con el objetivo de obtener
información directa relacionada con la evolución urbanística que han tenido las 26 UPZ de
mejoramiento integral, para el efecto se establece predio a predio la edificabilidad, los usos

9
y la infraestructura de servicios públicos y de equipamiento con que cuenta cada unidad
zonal, uno de los objetivos principales es poder determinar el grado de consolidación y las
necesidades para futuros procesos de Mejoramiento Integral y de Regularización.

Por lo tanto las UPZ escogidas para desarrollar el objeto principal de este proyecto son:

 UPZ No. 28 El Rincón, Localidad de Suba


 UPZ No. 81 Gran Britalia, Localidad de Kennedy
 UPZ No. 66 San Francisco, Localidad de Ciudad Bolívar
 UPZ No. 59 Alfonso López, Localidad de Usme

(Ver Plano No. 2)

4.2 CARACTERIZACIÓN UPZ No. 28 EL RINCÓN – LOCALIDAD DE SUBA

(Ver Plano No. 3)

4.2.1 DATOS GENERALES

1. Ubicación geográfica

Se localiza al norte de la ciudad en la localidad de suba

2. Linderos:

 Norte: Av. Transv. De Suba y UPZ No. 27 – Suba.


 Sur: Humedal de Juan Amarillo y UPZ Nos. 29 – Minuto de Dios y 25 – La Floresta.
 Oriente: UPZ Nos. 24 – Niza y 25 – La Floresta.
 Occidente: Av. Long. de Occidente y UPZ No. 71 – Tibabuyes.

3. Área: 7.083.622,11 M2

4. Población: 268.090 Hab. (Proy. a 2007)

10
5. Referentes Urbanos:

 Cerro Sur de Suba


 Av. Longitudinal de Occidente
 Humedal de Juan Amarillo

4.2.2 VOCACIÓN

1. Correlación Urbanística:

Hace parte del área de influencia de la “Operación Estratégica Centralidad Suba”

2. Directrices generales para su desarrollo:

 Adecuada para la localización de equipamientos de escala urbana.


 Mejoramiento del espacio público y de las condiciones de accesibilidad y movilidad
del sector.
 Estimular en su territorio la localización de servicios y actividades complementarias a
la vivienda.
 Fortalecer el eje local de integración comercial a lo largo de la Carrera 91, futura Av.
El Rincón.

11
4.2.3 FOTOS

(Ver Plano No. 4)

A continuación se presentan algunas fotos, las cuales son representativas de la UPZ y de la


zona escogida en el área reestructurante, sin embargo en el Anexo No. 3, se presenta todo
el registro fotográfico realizado en terreno con su correspondiente localización:

Alameda Juan Amarillo Parque Local

Colegio Lleras Hospital Vecinal de Suba

12
Colegio Parroquial
Reestructurante

4.3 CARACTERIZACIÓN UPZ No. 81 GRAN BRITALIA – LOCALIDAD DE


KENNEDY

(Ver Plano No. 5)

4.3.1 DATOS GENERALES

1. Ubicación geográfica

Se localiza al sur-occidente de Bogotá en la Localidad de Kennedy

2. Linderos:

 Norte: Av. C. de Villavicencio y UPZ No. 80 – Corabastos.


 Sur: Río Tunjuelíto.
 Oriente: Av. Agoberto Mejía y UPZ Nos. 47– Kennedy Central y 48 – Timiza.
 Occidente: Av. C. de Cali y UPZ Nos. 83 – Las Margaritas y 84 - Bosa.

3. Área: 1.794.100 M2

4. Población: 68.627 Hab. (Proy. a 2007).

13
5. Referentes Urbanos:

 Portal de las Américas (Transmilenio)


 Río Tunjuelíto.
 Av. Agoberto Mejía, eje de conexión entre Corabastos y Bosa, se destaca por el
Comercio

4.3.2 VOCACIÓN

1. Correlación Urbanística:

Esta UPZ se encuentra influenciada por tres (3) Operaciones Estratégicas:

A. Centralidad Corabastos.
B. Río Tunjuelo – Centralidad Danubio.
C. Eje de integración sur – centralidad Delicias – Ensueño.

2. Directrices generales para su desarrollo:

 Diversificación y aumento de la oferta de productos y servicios actuales.


 Mitigación de amenaza y recuperación ambiental del río Tunjuelo, como corredor
ecológico y articulador del sur.
 Integración de los equipamientos de escala urbana.

4.3.3 FOTOS

(Ver Plano No. 6)

A continuación se presentan algunas fotos, las cuales son representativas de la UPZ y del
área reestructurante escogida, sin embargo en el Anexo No. 3, se presenta todo el registro
fotográfico realizado en terreno con su correspondiente localización:

14
CED Jaime Garzón CED Britalia

IED Britalia Parque Local

Parque de Bolsillo UPA No. 91 Class

15
4.3 CARACTERIZACIÓN UPZ No. 66 SAN FRANCISCO – LOCALIDAD DE
CIUDAD BOLÍVAR

(Ver Plano No. 7)

4.3.1 DATOS GENERALES

1. Ubicación geográfica

Se localiza al sur-occidente de la ciudad en el pie de monte de la localidad de Ciudad


Bolívar

2. Linderos:

 Norte: Av. C. de Villavicencio y UPZ No. 65 – Arborizadora.


 Sur: UPZ No. 67 - Lucero.
 Oriente: Av. Boyacá y UPZ Nos. 62– Tunjuelíto y 67 – Lucero.
 Occidente: Quebrada Trompetica y UPZ No. 70 – Jerusalén.

3. Área: 1.779.938,41 M2

4. Población: 73.967 Hab. (Proy. a 2007).

5. Referentes Urbanos:

 Quebrada Limas (Eje central UPZ)


 Av. Ciudad de Villavicencio.
 Av. Boyacá.
 Quebrada Trompetica

16
4.3.2 VOCACIÓN

1. Correlación Urbanística:

Esta UPZ se encuentra influenciada por dos (2) Operaciones Estratégicas:

A. Río Tunjuelíto – Centralidad Danubio.


B. Eje de integración sur – Centralidad Delicias - Ensueño.

2. Directrices generales para su desarrollo:

 Implementar el programa de mitigación de amenaza y recuperación ambiental del Río


Tunjuelo, como corredor ecológico y articulador del sur, integrando la dotación de
equipamientos de escala urbana.
 Adecuar la zona de minería.
 Promover la localización de actividades económicas y de servicios para suplir la
carencia de las nuevas áreas urbanas.

4.3.3 FOTOS

(Ver Plano No. 8)

A continuación se presentan algunas fotos, las cuales son representativas de la UPZ y del
área reestructurante escogida, sin embargo en el Anexo No. 3, se presenta todo el registro
fotográfico realizado en terreno con su correspondiente localización:

17
IED Rodrigo Lara B. IED San Francisco

IED San Francisco Parque Local

Quebrada Trompetica Reestructurante

18
4.4 CARACTERIZACIÓN UPZ No. 59 ALFONSO LÓPEZ – LOCALIDAD DE
USME

(Ver Plano No. 9)

4.4.1 DATOS GENERALES

1. Ubicación geográfica

Se localiza al sur-occidente de la ciudad en el pie de monte de la localidad de Usme

2. Linderos:

 Norte: Quebrada Yomasa y UPZ No. 57 – Gran Yomasa.


 Sur: Autopista al Llano y UPZ No. 67 – Ciudad Usme.
 Oriente: Parque Ecológico Distrital Entre Nubes y UPZ No. 60– Parque Entre Nubes.
 Occidente: Autopista al Llano y UPZ No. 58 – Comuneros.

3. Área: 2.335.400 M2

4. Población: 39.354 Hab. (Proy. a 2007).

5. Referentes Urbanos:

 Parque Entre Nubes


 Autopista al Llano.
 Limite Sur perímetro urbano de la ciudad

4.4.2 VOCACIÓN

1. Correlación Urbanística:

Hace parte del área de influencia de la “Operación Estratégica Nuevo Usme: Eje de
integración Llanos – Nuevo Usme.

19
2. Directrices generales para su desarrollo:

 Programar el crecimiento de usos urbanos y consolidar el sistema de áreas protegidas


y de las áreas rurales.
 Desarrollar un área de servicios y de actividades productivas, ligadas al intercambio
con el oriente del país a lo largo de la Autopista al Llano, equilibrada con nuevas
áreas de vivienda.
 Promover la estructuración de un centro internacional y regional en la óptica de
integración Caracas, Bogotá, Quito.

4.4.3 FOTOS

Ver Plano No. 10)

A continuación se presentan algunas fotos, las cuales son representativas de la UPZ y del
área reestructurante escogida, sin embargo en el Anexo No. 3, se presenta todo el registro
fotográfico realizado en terreno con su correspondiente localización:

Reestructurante IED Estanislao

20
Parque Local CDC Alfonso López

Reestructurante Autopista al Llano

5. PROCESO DE ESCOGENCIA DE LAS ÁREAS CON MODALIDAD


REESTRUCTURANTE DENTRO DE LAS UPZ ESCOGIDAS

En el proceso de escogencia de cada una de las áreas reestructurantes se adelantaron dos


actividades especificas: una, análisis de planos urbanísticos y planos de Planes Maestros;
dos, diseño de una metodología de determinantes urbanas que calificaran a cada zona y así
poder escoger la mas favorable para adelantar el proyecto.

21
5.1 ANÁLISIS DE PLANOS URBANÍSTICOS Y PLANOS DE PLANES
MAESTROS

Para este proceso se analizaron los siguientes planos:

(Ver Anexo No. 4)

ID PLANO
1 CLASIFICACIÓN No. DE PISOS SEGÚN TERRENO AÑO 2007
2 CLASIFICACIÓN No. DE PISOS SEGÚN TERRENO AÑO 2004
3 CLASIFICACIÓN DE USOS SEGÚN TERRENO AÑO 2007
4 CLASIFICACIÓN DE USOS SEGÚN TERRENO AÑO 2004
5 CLASIFICACIÓN DE LOTES VACÍOS SEGÚN TERRENO AÑO 2007
6 CLASIFICACIÓN No. DE PISOS Y PLACAS AÉREAS SEGÚN TERRENO AÑO 2007
7 SUELOS DE DESARROLLO DECRETO 327 DE 2004
8 PREDIOS DE DESARROLLO Y CESIÓN ENTRE 50.000 Y 100.000 M2
9 DESTINO ECONÓMICO
10 EQUIPAMIENTO POR ESCALAS
11 USOS SEGÚN REGLAMENTACIÓN POT
12 TRATAMIENTOS SEGÚN REGLAMENTACIÓN DE POT
13 USOS SEGÚN REGLAMENTACIÓN DE UPZ
14 TRATAMIENTOS SEGÚN REGLAMENTACIÓN DE UPZ
15 SERVICIOS URBANOS BÁSICOS SALUD
16 SERVICIOS URBANOS BÁSICOS
17 SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS PLAN MAESTRO DE SALUD
18 ESPACIO PUBLICO
19 SERVICIOS SOCIALES CULTURA Y BIENESTAR
20 SERVICIOS URBANOS BÁSICOS EDUCACIÓN
21 INSTALACIONES DEPORTIVAS Y PARQUES

Cada uno de estos planos otorgo la posibilidad de obtener la siguiente información y


análisis:

1 y 2. CLASIFICACIÓN No. DE PISOS SEGÚN TERRENO AÑO 2007: entrega


información sobre la edificabilidad actual de cada UPZ, que comparada con la misma
información del año 2004, momento en el cual se realizaron los estudios y os
documentos técnicos de soporte para expedir la reglamentación de las UPZ de
mejoramiento integral, refleja la evolución de las edificaciones las cuales cumplen en

22
su etapa de crecimiento y consolidación el paso de lotes vacíos a edificaciones de 1 o
2 pisos, posteriormente esta se modifica a edificaciones de 2 y 3 pisos y de manera
menos frecuente las edificaciones consolidan su altura final en 4 y 5 pisos.

3 y 4. CLASIFICACIÓN DE USOS SEGÚN TERRENO AÑO 2007: entrega


información de la vocación de cada uno de los sectores que componen la UPZ, en
cuanto a su tendencia en consolidación de usos, destacándose la localización de gran
comercio zonal y vecinal en los primeros pisos de Corredores de Movilidad Local
(CML) y de vías arterias, así mismo establece la gama de usos dotacionales o
industriales.

5. CLASIFICACIÓN DE LOTES VACÍOS SEGÚN TERRENO AÑO 2007:


permite establecer la cantidad de lotes susceptibles de edificarse y además entrega la
posibilidad urbanística de analizar los llenos y vacíos, con el fin de establecer futuros
predios con potencialidad de recurrir a un proyecto de conformidad con las
orientaciones de la UPZ.

6. CLASIFICACIÓN No. DE PISOS Y PLACAS AÉREAS SEGÚN TERRENO


AÑO 2007: el levantamiento de este tipo de información permite establecer los
sistemas constructivos y la posibilidad de orientar los procesos de reconocimiento a
aquellas edificaciones cuyo cumplimiento con las normas sismorresistentes se
cumplan o se puedan ajustar las edificaciones a estos requerimientos normativos.

7. SUELOS DE DESARROLLO DECRETO 327 DE 2004: el análisis de esta


información nos permite establecer cuales de los predios que eran clasificados para
adelantar procesos de desarrollo por urbanización teniendo como orientación la norma
del Tratamiento de Desarrollo, han evolucionado a urbanizaciones formales o por el
contrario se ha iniciado procesos de desarrollo clandestino el cual amerita la
intervención de las entidades distritales competentes para frenarlos y legalizarlos o
regularizarlos.

23
8. PREDIOS DE DESARROLLO Y CESIÓN ENTRE 50.000 Y 100.000 M2: la
identificación de estos predios entrega la posibilidad de calcular las nuevas áreas que
se desarrollaran a partir de la aplicación del Tratamiento de Desarrollo y entregaran a
la UPZ nuevas áreas de cesión gratuita pública destinada a parques, zonas verdes y
equipamiento comunal.

9. DESTINO ECONÓMICO: esta cobertura es el resultado del terreno o la


formación en el sitio que hace la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital
para identificar el usos o los usos con los cuales se esta desarrollando la actividad
económica de un predio permitiendo así, corregir la base de datos e identificar una
sola orientación económica o de equipamiento para un predio.

10. EQUIPAMIENTO POR ESCALAS: información obtenida de la cartografía


perteneciente a los Planes Maestros y permite localizar el tipo de equipamiento de
abastecimiento, educación, bienestar social y deportivo y recreativo existente con la
identificación de su cobertura por escalas, además presenta la información de la
proyección de localización de equipamientos de salud futuros.

11 y 12. USOS Y TRATAMIENTOS SEGÚN REGLAMENTACIÓN DE POT:


permite establecer las zonas homogéneas que para el POT podían desarrollarse con un
mismo uso y tratamiento, permitiendo ajustar los polígonos establecidos por el POT a
una escala de ciudad con los polígonos de tratamiento a escala de UPZ planteados o
que se proyecten.

13 y 14. USOS Y TRATAMIENTOS SEGÚN REGLAMENTACIÓN DE UPZ:


define la homogeneidad de zonas en la UPZ, con la posibilidad de otorgarse un
tratamiento y una consolidación de usos según la vocación de cada sector.

15, 16 y 17. SERVICIOS URBANOS BÁSICOS SALUD: información proveniente


del Plan Maestro de Equipamientos de Salud, el cual establece la localización de cada

24
uno de estos equipamientos según las escalas definidas, la conexión para conformar
las Redes de Salud y la posible localización de futuros equipamientos.

18. ESPACIO PUBLICO: localiza los siguientes tipos de espacio publico existente y
proyectado: cicloruta, plazas, parques, nodos ambientales y alamedas, con el fin de
determinar las necesidades de este tipo de equipamientos y su conexión a partir del
sistema de movilidad.

19. SERVICIOS SOCIALES CULTURA Y BIENESTAR: esta información es la


consolidación de los Planes Maestros de Cultura y Bienestar Social y en el se ve
reflejada la localización y el tipo de equipamiento existente, además se hace una
proyección de los futuros nodos de equipamientos necesarios para la territorialidad
que plantea cada plan maestro.

20. SERVICIOS URBANOS BÁSICOS EDUCACIÓN: información que tiene


como fuente el Plan Maestro de Equipamientos Educativos y establece la localización
de los diferentes tipos por escalas de este equipamiento, tratando de conformar zonas
homogéneas que involucren establecimientos educativos públicos y privados y hace la
propuesta de localización de un Área Nodal.

21. INSTALACIONES DEPORTIVAS Y PARQUES: la fuete de este plano esta en


el Plan Maestro de Equipamientos Deportivos y Recreativos, en el se localizan los
actuales predios y áreas destinadas a actividades deportivas y recreativas (parques de
diferentes escalas), estableciendo según su magnitud y la especialidad de las
edificaciones el área de influencia deportiva.

5.2 DISEÑO DE UNA METODOLOGÍA DE DETERMINANTES URBANAS QUE


CALIFICARAN A CADA ZONA REESTRUCTURANTE

A partir de las variables y determinantes urbanísticas establecidas en los Planes Maestros


de Equipamiento (Educativo, Bienestar Social, Deportivo y Recreativo, Cultural y de
Espacio Público), se diseñaron unas determinantes propias y especiales para poder escoger

25
la mejor área con intervención Reestructurante de cada una de las UPZ escogidas, los
criterios para el diseño de estas determinantes se basan en la cercanía o localización
geográfica con respeto a equipamientos, centralidades, operaciones estratégicas o sistemas
de movilidad, a continuación se presentan las variables utilizadas:

ID DETERMINANTES
1 ÁREA SECTOR REESTRUCTURANTE
2 CERCANÍA A MALLA VIAL ARTERIAL
3 CERCANÍA A CORREDOR VIAL DE MOVILIDAD
4 CERCANÍA CON EQUIPAMIENTO DE EDUCACIÓN
5 CERCANÍA CON EQUIPAMIENTO DE SALUD
6 CERCANÍA CON ZONA VERDE O PARQUE
7 CERCANÍA CON ÁREA CON TRATAMIENTO DE DESARROLLO
8 CERCANÍA CON PREDIOS O ZONAS INDUSTRIALES
9 ÁREA DE ACTIVIDAD DEL SECTOR
10 EDIFICABILIDAD ACTUAL DEL SECTOR
11 USOS ACTUALES DEL SECTOR
12 CONEXIÓN Y CERCANÍA CON OPERACIONES ESTRATÉGICAS (CENTRALIDADES)
13 CERCANÍA CON SISTEMA INTEGRADO DE TRANSPORTE
14 % DE LOTES EN RANGO DE MAGNITUD

Cada una de estas determinantes se valoró a partir de tres niveles de favorabilidad


dependiendo de la cercanía o lejanía con los elementos urbanos estudiados, dando como
resultado la siguiente tabla complementaria en el análisis:

FAVORABILIDAD
ALTA MEDIA BAJA
Mayor a 30.000 M2 Entre 13.000 y 30.000 M2 Menor a 13.000 M2
Entre 100 y 250 Mts Menor a 100 Mts Mayor a 250 Mts
Menor a 100 Mts Entre 100 y 250 Mts Mayor a 250 Mts
Menor a 200 Mts Entre 200 y 400 Mts Mayor a 400 Mts
Menor a 200 Mts Entre 200 y 400 Mts Mayor a 400 Mts
Menor a 100 Mts Entre 100 y 250 Mts Mayor a 250 Mts
Menor a 100 Mts Entre 100 y 250 Mts Mayor a 250 Mts
Mayor a 400 Mts Entre 200 y 400 Mts Menor a 200 Mts
Residencial Residencial con actividad económica Comercio y servicios
Mayor al 50% en 1 piso Mayor al 50% en 2 pisos Mayor al 50% en 3 y mas pisos
Mayor al 75% solo residencial Mayor al 75% residencial + otro uso Mayor al 75% uso diferente al residencial
Mayor a 1.000 Mts Entre 500 y 1.000 Mts Menor a 500 Mts
Menor a 200 Mts Entre 200 y 400 Mts Mayor a 400 Mts
Mayor al 50% en lotes mayores a Mayor al 50% en lotes mayores a 200
500 M2 M2 Mayor al 50% en lotes mayores a 100 M2

26
La unión de las determinantes con los grados de favorabilidad se calificaba, dando como
resultado los puntajes que se describen a continuación:

PUNTAJES
Cada favorabilidad alta entrega 5 puntos
Cada favorabilidad media entrega 3 puntos
Cada favorabilidad baja entrega 1 punto

A continuación vamos a describir la aplicación de la metodología enunciada en las cuatro


UPZ escogidas:

5.3 ESCOGENCIA DE LA ZONA A INTERVENIR EN LA ÚNICA ÁREA


REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 28 EL RINCÓN – LOCALIDAD DE SUBA
Y CARACTERIZACIÓN

(Ver plano No. 11)

27
5.3.1 CRITERIOS PARA LA SELECCIÓN

En la UPZ No. 28, sólo existe una zona con modalidad Reestructurante, por lo tanto, al
interior de esta zona se escogió el área que cumpliera satisfactoriamente con las siguientes
determinantes urbanísticas:

 Cercanía a la malla Vial Arterial entre 100 y 250 Mts.


 Cercanía a CML menor a 100 Mts.
 Cercanía con Equipamiento Educativo menor a 200 Mts.
 Cercanía con equipamiento de salud menor a 200 Mts.
 Cercanía con zona verde o parque menor a 100 Mts.
 Cercanía con áreas de Tratamiento de desarrollo menor a 100 Mts.
 Cercanía con zonas industriales mayor a 400 Mts.
 Vocación de la zona con uso Residencial.
 Edificabilidad de los predios superior al 75% en 2 pisos.
 Conexión con Operaciones Estratégicas o Centralidades superior a 1.000 Mts.
 Cercanía con Sistema Integrado de Transporte inferior a 200 Mts.

5.3.2 CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD


REESTRUCTURANTE

1. Área: 207.490 M2

2. No. de Manzanas: 52

3. No. de Lotes: 1.436

4. No. de Lotes que aumentaron su edificabilidad entre el año 2004 y el 2007: 430

5. Porcentaje de lotes que aumentaron edificabilidad: 29,94%

6. No. de Lotes que modificaron su uso entre el año 2004 y el 2007: 141, básicamente
pasaron de vivienda a comercio o combinaron la vivienda con el comercio

28
7. Porcentaje de lotes que modificaron su uso: 9,82%

FOTO AÉREA

29
5.4 ESCOGENCIA DE LA ZONA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 81
GRAN BRITALIA – LOCALIDAD DE KENNEDY

(Ver plano No. 12)

5.4.1 CRITERIOS DE SELECCIÓN

Para este caso la UPZ contaba con 6 zonas con modalidad Reestructurante demarcadas en
los planos pertenecientes a la reglamentación de la misma, a cada una de estas zonas se le
hizo el análisis de la tabla de determinantes urbanísticas, entregando los siguientes
resultados:

30
31
32
Luego de haber analizadas estas 6 zonas con Modalidad Reestructurante, la mejor
calificada fue la denominada Z.4

5.4.2 CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD


REESTRUCTURANTE

1. Área: 34.357 M2

2. No. de Manzanas: 8

3. No. de Lotes: 176

4. No. de Lotes que aumentaron su edificabilidad entre el año 2004 y el 2007: 62

5. Porcentaje de lotes que aumentaron edificabilidad: 35,23%

6. No. de Lotes que modificaron su uso entre el año 2004 y el 2007: 16, básicamente
pasaron de vivienda a comercio o combinaron la vivienda con el comercio

7. Porcentaje de lotes que modificaron su uso: 9,09%

33
FOTO AÉREA

34
5.5 ESCOGENCIA DE LA ZONA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 66 SAN
FRANCISCO – LOCALIDAD DE CIUDAD BOLÍVAR

(Ver plano No. 13)

5.5.1 CRITERIOS DE SELECCIÓN

Para este caso la UPZ contaba con 3 zonas con modalidad Reestructurante demarcadas en
los planos pertenecientes a la reglamentación de la misma, a cada una de estas zonas se le
hizo el análisis de la tabla de determinantes urbanísticas, entregando los siguientes
resultados:

35
36
Luego de haber analizadas estas 3 zonas con Modalidad Reestructurante, la mejor
calificada fue la denominada Z.3

5.5.2 CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD


REESTRUCTURANTE

1. Área: 94.493 M2

2. No. de Manzanas: 33

3. No. de Lotes: 500

4. No. de Lotes que aumentaron su edificabilidad entre el año 2004 y el 2007: 140

5. Porcentaje de lotes que aumentaron edificabilidad: 28,0%

6. No. de Lotes que modificaron su uso entre el año 2004 y el 2007: 14, básicamente
pasaron de vivienda a comercio o combinaron la vivienda con el comercio

7. Porcentaje de lotes que modificaron su uso: 2,80%

37
FOTO AÉREA

38
5.6 ESCOGENCIA DE LA ZONA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 59
ALFONSO LÓPEZ – LOCALIDAD DE USME

(Ver plano No. 14)

5.6.1 CRITERIOS DE SELECCIÓN

Para este caso la UPZ contaba con 4 zonas con modalidad Reestructurante demarcadas en
los planos pertenecientes a la reglamentación de la misma, a cada una de estas zonas se le
hizo el análisis de la tabla de determinantes urbanísticas, entregando los siguientes
resultados:

39
40
Luego de haber analizadas estas 4 zonas con Modalidad Reestructurante, la mejor
calificada fue la denominada Z.3

5.6.2 CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD


REESTRUCTURANTE

1. Área: 60.585,60 M2

2. No. de Manzanas: 20

3. No. de Lotes: 351

4. No. de Lotes que aumentaron su edificabilidad entre el año 2004 y el 2007: 77

5. Porcentaje de lotes que aumentaron edificabilidad: 21,94%

6. No. de Lotes que modificaron su uso entre el año 2004 y el 2007: 15, básicamente
pasaron de vivienda a comercio o combinaron la vivienda con el comercio

7. Porcentaje de lotes que modificaron su uso: 4,27%

41
FOTO AÉREA

6. DÉFICIT DE EQUIPAMIENTO SOCIAL Y PROPUESTAS DE NODOS


DOTACIONALES EN CADA UNA DE LAS ZONAS REESTRUCTURANTES
ESCOGIDAS

Para establecer el déficit de equipamientos, se analizaron las deficiencias establecidas en


los Planes Maestros correspondientes, además se hizo una cuantificación del tipo y la
magnitud de los equipamientos que existen en cada UPZ. Sabiendo el inventario y la
deficiencia se aplicaron las formulas y las proporciones para calcular los nodos de
equipamiento que cada una de las UPZ demanda y pueden solucionarse en la zona
reestructurante escogida. Para el efecto vamos a describir por cada UPZ estudiada el
requerimiento establecido en cada Plan Maestro o en la Reglamentación de la misma, para
luego pasar a cuantificar cada uno de los equipamientos demandados y establecer la
magnitud del nodo de equipamientos propuesto.

42
6.1 UPZ No. 28 EL RINCÓN – LOCALIDAD DE SUBA

1. Población de la UPZ: 268.090 Hab.

2. Población Escolar (demanda No Cubierta): 8.731 Alu.

3. Requerimiento del PMEE: 7,2 M2/Alu.

 Área Predio para Equipamiento Educativo: 62.893,20 M2

4. Requerimiento del PMEBS: 0,05M2/Hab.

 Área Predio para Equipamientos de Bienestar Social: 13.404,40 M2

5. Requerimiento del PMEDR: 21,31 Has, de las cuales se solucionaran el 20%

 Área Predio para Equipamiento Deportivo: 42.600 M2

6. Requerimiento del PMEC: 5.000 M2

7. Tipo de equipamiento Posible (Suma: EDU+B.S.+DEP+CUL): 123.867,70 M2

8. Requerimiento Según UPZ de Zonas Verdes (Parques): 6,00 M2/Hab.

 Área Requerida para parques: 1.608.540 M2


 Por remanente se solucionan: 5.902,30 M2 para parques y zonas verdes

43
ESQUEMA DE LOCALIZACIÓN DE ÁREAS

(Ver plano No. 15)

6.2 UPZ No. 81 GRAN BRITALIA – LOCALIDAD DE KENNEDY

1. Población de la UPZ: 68.627 Hab.

2. Población Escolar (demanda No Cubierta): 0 Alu.

3. Requerimiento del PMEBS: 0,05M2/Hab.

44
 Área Predio para Equipamiento De Bienestar Social: 3.431,35 M2

4. Requerimiento del PMEDR: 2,85 Has.

 Área Predio para Equipamiento Deportivo: 22.342,65 M2

5. Requerimiento del PMEC: 5.000 M2

6. Tipo de equipamiento Posible (Suma: B.S.+DEP+CUL): 30.774 M2

7. Requerimiento Según UPZ de Zonas Verdes (Parques): 2,25 M2/Hab.

 Área Requerida para parques: 145.410,75M2


 No existe remanente para solucionar este tipo de áreas

ESQUEMA DE LOCALIZACIÓN DE ÁREAS

(Ver plano No. 16)

45
6.3 UPZ No. 66 SAN FRANCISCO – LOCALIDAD DE CIUDAD BOLÍVAR

1. Población de la UPZ: 73.967 Hab.

2. Población Escolar (demanda No Cubierta): 630 Alu.

3. Requerimiento del PMEE: 7,2 M2/Alu.

 Área Predio para Equipamiento Educativo: 4.341,60 M2

4. Requerimiento del PMEBS: 0,05M2/Hab.

 Área Predio para Equipamiento de Bienestar Social: 3.698,35 M2

5. Requerimiento del PMEDR: 17,24 Has, de las cuales se solucionaran el 30%

 Área Predio para Equipamiento Deportivo: 57.400 M2

6. Requerimiento del PMEC: 5.000 M2

7. Tipo de equipamiento Posible (Suma: EDU+B.S.+DEP+CUL): 70.439,95 M2

8. Requerimiento Según UPZ de Zonas Verdes (Parques): 3,36 M2/Hab.

 Área Requerida para parques: 248.529,12 M2


 Por remanente se solucionan: 4.191,05 M2 para parques y zonas verdes

46
ESQUEMA DE LOCALIZACIÓN DE ÁREAS

(Ver plano No. 17)

6.4 UPZ No. 59 ALFONSO LÓPEZ – LOCALIDAD DE USME

1. Población de la UPZ: 39.354 Hab.

2. Población Escolar (demanda No Cubierta): 1.986 Alu.

3. Requerimiento del PMEE: 7,2 M2/Alu.

 Área Predio para Equipamiento Educativo: 14.299,20 M2

4. Requerimiento del PMEBS: 0,05M2/Hab.

 Área Predio para Equipamiento de Bienestar Social: 1.967,70 M2

5. Requerimiento del PMEDR: 2,59 Has.

47
 Área Predio para Equipamiento Deportivo: 25.900 M2

6. Requerimiento del PMEC: 5.000 M2

7. Tipo de equipamiento Posible (Suma: EDU+B.S.+DEP+CUL): 47.166,90 M2

8. Requerimiento Según UPZ de Zonas Verdes (Parques): 6,50 M2/Hab.

 Área Requerida para parques: 255.801 M2


 Por remanente se solucionan: 5.833,10 M2 para parques y zonas verdes

ESQUEMA DE LOCALIZACIÓN DE ÁREAS

(Ver plano No. 18)

48
7. INTEGRACIÓN DE ÁREAS DE INFLUENCIA A PARTIR DE LA
IMPLEMENTACIÓN DEL PROYECTO

En el análisis de cada uno de los Planes Maestros para Equipamientos estudiados


(Educativo, Bienestar Social, Deportivo y Recreativo, Cultural y de Espacio Público) se
destacan dos denominadores comunes que a su vez se convierten en estructuradores
urbanos, estos son: primero, la generación de Nodos de Equipamientos con el objetivo de
crear espacios dotacionales integrados afines en su función social para compartir espacios
y generar puntos de encuentro, congregación e identidad de los sectores; segundo, la
generación de estos nodos no garantizan per se estos espacios de integración, requieren de
usos propios de actividades terciarias (comercio y servios) de escala vecinal, zonal y en
algunos casos urbana para potencializar estos puntos urbanos con carácter propio e
integradores de las UPZ correspondientes.

Se destacan a continuación algunos conceptos extractados de los Planes Maestros de


Equipamiento relacionados con estos comunes denominadores urbanos que a continuación
se sintetizan:

1. Plan Maestro de Equipamientos Educativos

Impacto urbano y localización estratégica:

 Carácter central o vocación de pequeño Centro Urbano de escala zonal o vecinal


 Factor de Centralidad de tercer orden en áreas residenciales
 Relación cercana a áreas estratégicas de la cuidad
 Localización en áreas reestructurantes

49
2. Plan Maestro de Equipamientos de Bienestar Social

Principios estructurales del Sistema Urbano Integral y Estratégico de Equipamientos


de Bienestar Social.

 Generación de NODOS urbanos como aquel lugar donde se produce una integración
de equipamientos de carácter colectivo (educación, bienestar social, salud, cultura y
culto).
 Posibilidad de convertirse en centros de actividades de la comunidad, por sus
características espaciales, de accesibilidad, de localización y relación estratégica
respecto a los sistemas de movilidad urbana, espacio público y áreas de centralidad
urbana.
 Incorporación de actividades comerciales y de carácter productivo con el fin de
orientar a estas áreas para que se conviertan en Centralidades de escala urbana de
tercer nivel.
 Generar Centralidades Sociales o lugares comunes a la comunidad que empiecen a
constituirse en imagen y puntos de referencia, generadores de procesos urbanos en
torno a ellos.
 Los NODOS se convertirán en espacios de cohesión social en áreas periféricas.

3. Plan Maestro de Equipamientos Culturales

 El PMEC se estructura a partir de dos escalas de NODOS, que cubren sectores de


ciudad y una red NODAL que responde a la cobertura del total del área territorial

Determinantes urbanísticas de localización:

 En UPZ de Mejoramiento Integral, modalidad Reestructurante


 En Centralidades de Integración Regional

50
Con el fin de aplicar estos convergentes urbanos de reactivación territorial y siguiendo el
paradigma urbanístico que establece que cada vez que se realiza una gran inversión el
territorio inmediato adquiere una nueva dimensión y genera el inicio de una transformación
por efecto del impacto sobre los predios, conduciéndolos a transformaciones inmobiliarias
destinadas a nuevos usos y densidades, convirtiéndose en áreas atractivas para producir
nuevas edificaciones para actividades terciarias y para vivienda en densidad media o alta
contrastando con el prototipo identificado en estas áreas reestructurantes en donde las
edificaciones en su mayoría corresponde a viviendas de uno y dos pisos con estructuras
ligeras y baja densidad.

Para efectos de este estudio se generaron alrededor de las áreas reestructurantes


intervenidas unas zonas de influencia directa, delimitadas por vías locales o arteriales,
configurando de esta manera unas manzanas para una futura oferta inmobiliaria que se
convertirá en la dinamizadora del área y en la propuesta para un cambio en el patrón de
configuración para las UPZ de mejoramiento integral. Con este proyecto se pretende que
exista una inversión publica y privada que oriente la manera como los sectores sociales
especialmente el educativo, bienestar, cultura, recreación y deportes deben tomar líneas de
trabajo conjunta invitando y motivando a los propietarios de viviendas y a los
inversionistas y gestores de proyectos de vivienda de interés social a una alianza para que
paulatinamente se vaya mejorando el nivel de vida, las estructuras y las convivencias
sociales de las áreas periféricas.

51
7.1 ÁREA DE INFLUENCIA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 28 EL
RINCÓN – LOCALIDAD DE SUBA

(Ver plano No. 19)

CUADRO DE ÁREAS

NOMBRE DEL ÁREA ÁREA M2 NUMERO LOTES


REESTRUCTURANTE 164.813,00
ÁREA PRIVADA 143.316,00 1428
ÁREA LIBRE (POTREROS – VÍAS) 21.497,00
PARQUES - Z VERDES - SALÓN COMUNAL 124,00 4
ÁREA LOTES SIN EDIFICACIÓN -PRIVADOS 734,00 9
ESPACIO - LOTES AFECTADOS 78,00 1
Z. INFLUENCIA 189.594,00
ÁREA PRIVADA 164.865,00 1701
ÁREA LIBRE (POTREROS – VÍAS) 24.729,00
PARQUES - Z VERDES 1.666,00 3
ÁREA LOTES SIN EDIFICACIÓN -PRIVADOS 1.406,00 12
ESPACIO - LOTES AFECTADOS 0,00 0

52
7.2 ÁREA DE INFLUENCIA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 81 GRAN
BRITALIA – LOCALIDAD DE KENNEDY

(Ver plano No. 20)

CUADRO DE ÁREAS

NOMBRE DEL ÁREA ÁREA M2 NUMERO LOTES


REESTRUCTURANTE 34.514,00
ÁREA PRIVADA 21.667,00 172
ÁREA LIBRE (POTREROS - VÍAS 5.161,00
PARQUES - Z VERDES 4.686,00 4
ÁREA LOTES SIN EDIFICACIÓN -PRIVADOS 1.688,00 1
ESPACIO - LOTES AFECTADOS 201,00 1
Z. INFLUENCIA 90.181,00
ÁREA PRIVADA 75.756,00 480
ÁREA LIBRE (POTREROS - VÍAS 14.425,00
PARQUES - Z VERDES 2.141,00 3
ÁREA LOTES SIN EDIFICACIÓN -PRIVADOS 15.113,00 2
ESPACIO - LOTES AFECTADOS 2.743,00 4

53
7.3 ÁREA DE INFLUENCIA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 66 SAN
FRANCISCO – LOCALIDAD DE CIUDAD BOLÍVAR

(Ver plano No. 21)

CUADRO DE ÁREAS

NOMBRE DEL ÁREA ÁREA M2 NUMERO LOTES


REESTRUCTURANTE 94.569,00
ÁREA PRIVADA 52.991,00 500
ÁREA LIBRE (POTREROS - VÍAS 38.924,00
PARQUES - Z VERDES 2.654,00 4
ÁREA LOTES SIN EDIFICACIÓN -PRIVADOS 833,00 3
ESPACIO - LOTES AFECTADOS VÍAS 16,00 1
Z. INFLUENCIA 167.400,00
ÁREA PRIVADA 109.169,00 966
ÁREA LIBRE (POTREROS - VÍAS 58.231,00
PARQUES - Z VERDES 3.901,00 5
ÁREA LOTES SIN EDIFICACIÓN -PRIVADOS 2.021,00 21
ESPACIO - LOTES AFECTADOS 952,00 5

54
7.4 ÁREA DE INFLUENCIA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 59
ALFONSO LÓPEZ – LOCALIDAD DE USME

(Ver plano No. 22)

CUADRO DE ÁREAS

NOMBRE DEL ÁREA ÁREA M2 NUMERO LOTES


REESTRUCTURANTE 60.700,00
ÁREA PRIVADA 43.197,00 374
ÁREA LIBRE (POTREROS - VÍAS 9.328,00
PARQUES - Z VERDES 8.175,00 4
ÁREA LOTES SIN EDIFICACIÓN -PRIVADOS 7.790,00 77
ESPACIO AUT. LLANO - LOTES AFECTADOS 2.203,00 25
Z. INFLUENCIA 68.238,00
ÁREA PRIVADA 51.179,00 458
ÁREA LIBRE (POTREROS - VÍAS 17.059,00
PARQUES - Z VERDES 8.157,00 1
ÁREA LOTES SIN EDIFICACIÓN -PRIVADOS 5.152,00 44
ESPACIO AUT. LLANO - LOTES AFECTADOS 1.121,00 1

55
8. DEFINICIÓN DE UN ÁREA 100% FAVORABLE

Dentro del proceso de evaluación para el desarrollo de un proyecto en las áreas


reestructurantes escogidas se estableció dentro de la metodología la tesis que indica que
una de las maneras para poder medir el costo económico del desarrollo del proyecto y
proyectar los beneficios económicos, si existieran, y sociales seria con el desarrollo de un
ejercicio teórico localizando cada uno de los proyectos presentados en las áreas
reestructurantes escogidas, en un predio con condiciones 100% favorables. Lo anterior con
el fin de poder comparar las dos situaciones, por un lado la situación real con todas las
características y determinantes propias de cada área reestructurante escogida influenciada
por la UPZ a la cual pertenece y por el otro, la situación teórica en un predio favorable
cercano al área de intervención y con las condiciones urbanísticas topográficas y de
infraestructura propias de un predio urbanizable con posibilidad de aplicársele el
Tratamiento de Desarrollo.

Con el fin de determinar que tipo de condiciones hacen que un predio sea 100% favorable
se siguió la metodología establecida por Metrovivienda para la selección de los proyectos,
y posteriormente se le incorporaron los criterios que se diseñaron para escoger el área
reestructurante más favorable para el desarrollo del objeto de este proyecto.
Subsiguientemente se desarrollaran estas dos metodologías.

8.1 CRITERIOS Y PROCEDIMIENTOS PARA LA SELECCIÓN DE PROYECTOS


EN METROVIVIENDA

El objetivo principal de Metrovivienda es reemplazar la urbanización clandestina con un


sustituto ordenado, eficiente y justo. Su presupuesto lo constituye la ecuación de un
patrimonio inicial más unos rendimientos que se obtienen por la rotación.

CARACTERÍSTICAS DE LOS PREDIOS

En el desarrollo de la actividad propia de la entidad para escoger terrenos susceptibles de


desarrollarse en urbanizaciones de vivienda de interés social o prioritaria, se encuentran las

56
premisas que se deben atender o analizar para determinar el o los predios más
convenientes, por lo tanto a continuación se presentan las características o determinantes
arquitectónicas que deben tener estos terrenos:

1. Predios susceptibles para el desarrollo de macroproyectos urbanos


2. Existencia de diseños técnicos para la construcción de infraestructura de servicios
públicos principalmente acueducto y alcantarillado
3. Es importante para establecer una conveniencia 100% favorable que las redes de
infraestructuras de servicios no estén construidas con el fin de que no se haya
generado plusvalías por este concepto y las misma sean recuperadas
posteriormente.
4. La cabida de los predios debe estar en el rango de 10 Has a 20 Has. con el fin de
constituir un proyecto de Nodo de Equipamientos similar al requerido en las UPZ
estudiadas.
5. Que los beneficios cualitativos de su localización contribuyan al cumplimiento de
los objetivos, programas y proyectos del POT y de los Planes Maestros de
Equipamiento.
6. Los predios no deben presentar riesgos muy costosos de mitigar ni deben
corresponder a localizaciones estratégicas para proyectos medio-ambientales.
7. Predios cercanos a sectores deficitarios de equipamiento urbano.

8.2 EMULACIÓN CON LOS CRITERIOS TOMADOS PARA ESCOGER EL


ÁREA REESTRUCTURANTE MAS FAVORABLE EN CADA UPZ

Los siguientes fueron los criterios y las condiciones urbanas que se diseñaron para escoger
el área reestructurante más conveniente para el proyecto, para esta situación donde se
busca escoger un predio 100% favorable, se hicieron los ajuste para orientar la búsqueda
de un terreno urbanizable con posibilidad de aplicarle el Tratamiento de Desarrollo,
resultando la aplicación de los siguientes criterios:

57
 Cercanía a la malla Vial Arterial entre 100 y 250 Mts.
 Cercanía con Equipamiento Educativo menor a 500 Mts.
 Cercanía con equipamiento de salud menor a 1000 Mts.
 Cercanía con zona verde o parque menor a 250 Mts.
 Vocación de la zona con uso Residencial.
 Conexión con Operaciones Estratégicas o Centralidades superior a 1.000 Mts.
 Cercanía con Sistema Integrado de Transporte inferior a 200 Mts.

Aplicando esto en el territorio del área urbana de Bogotá y particularmente tratando de


buscar un área o un predio que cumpliera con los criterios y determinantes explicadas
anteriormente se escogieron cuatro áreas cercanas a las cuatro UPZ que hacen parte de este
estudio, así:

(Ver plano No. 23)

58
1. área 100% favorable para la UPZ No. 28 El Rincón, Localidad de Suba
2. área 100% favorable para la UPZ No. 81 Gran Britalia, Localidad de Kennedy
3. área 100% favorable para la UPZ No. 66 San Francisco, Localidad de Ciudad
Bolívar
4. área 100% favorable para la UPZ No. 59 San Francisco, Localidad de Usme

9. COSTOS Y BENEFICIOS ECONÓMICOS EN EL DESARROLLO DE LAS


ÁREAS REESTRUCTURANTES Y SUS ZONAS DE INFLUENCIA

La estructura de costos tiene como base la definición de tres variables que influyen en la
valoración y la magnitud del proyecto a desarrollar en cada una de las zonas
reestructurantes escogidas y por supuesto en los datos generales de la UPZ beneficiada.
Estas variables corresponden a:

1. VARIABLE COSTOS: Definición de costos por M2 de cada uno de los siguientes


ÍTEMS que influyen en el valor de un proyecto:

ÍTEM
1. Valor Predio ocupado con una edificación
2. Valor de la edificación
3. Valor de la demolición de cada edificación
4. Construcción de Equipamiento Educativo
5. Construcción de Equipamiento de Bienestar Social
6. Construcción de Equipamiento Cultural
7. Construcción de Equipamiento Deportivo
8. Construcción de Parques y Equipamiento Recreativo
9. Construcción de vías locales
10. Construcción de redes de acueducto, alcantarillado y energía eléctrica
11. Construcción de Vivienda de Interés Social de 75 smlmv

2. VARIABLE MAGNITUD DEL PROYECTO: Establecer la magnitud de la


construcción por M2 de cada uno de los equipamientos que constituyen el nodo, utilizando
las siguientes proporciones:

59
EQUIPAMIENTO PROPORCIÓN
1. Equipamiento Educativo 5,7 M2/Alu. (Según Norma NTC 4595)
2. Equipamiento de Bienestar Social I.O. = 0,7 x 2 PISOS
3. Equipamiento Deportivo 60% del área en Edificaciones y vías internas
4. Equipamiento Cultural I.O. = 0,7 x 2 PISOS
Sumar a la oferta proyectada para parques el
40% del requerimiento para Equipamiento
5. Equipamiento para parques y recreativo Deportivo y Recreativo

3. VARIABLE ÁREAS: Establecer las áreas a intervenir de conformidad con los datos
correspondientes a áreas publicas y privadas del área reestructurante y de su área de
influencia urbanística, para de esta manera determinar que cantidad de áreas se debe
comprar a los particulares y cuales serian aportadas por el distrito clasificadas como
espacio público.

Una vez definidas estas variables, se procedió a diseñar la estructura de costos del nodo de
equipamientos localizado en la zona reestructurante a intervenir y la estructura de costos
del área de influencia urbanística inmediata que será desarrollada con vivienda en alta
densidad y un comercio local en el primer piso de las edificaciones, veamos el diseño de
cada una de las tablas de costos:

COSTOS NODO DE EQUIPAMIENTOS


VALOR VALOR
ID NOMBRE ACTIVIDAD CANT UND UNT. TOTAL
1. COMPRA ÁREA PRIVADA (TOTAL PREDIOS)
2. COMPRA DE EDIFICACIONES ACTUALES
2.1. DE 1 PISO
2.2. DE 2 PISOS
2.3. DE 3 PISOS
2.4. DE 4 PISOS
2.5. DE 5 PISOS
3. DEMOLICIÓN DE EDIFICACIONES
4. CONSTRUCCIÓN URBANISMO LOCAL
4.1. VÍAS LOCALES 14% ÁREA REESTRUCTURANTE
4.2. REDES DE ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO Y ENERGÍA
5. CONSTRUCCIÓN DE EQUIPAMIENTOS
5.1. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. EDUCATIVO
5.2. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. DE BIENESTAR SOCIAL

60
5.3. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. DEPORTIVOS
5.4. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. CULTURAL
5.5. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. RECREATIVO Y PARQUES
6. COSTOS INDIRECTOS (20% COSTOS DIRECTOS)
7. COSTO TOTAL NODO DE EQUIPAMIENTOS
8. COSTO POR M2 DE ÁREA REESTRUCTURANTE INTERVENIDA

COSTOS ÁREA DE INFLUENCIA PARA VIS EN MEDIA DENSIDAD


VALOR
ID NOMBRE ACTIVIDAD CANT UND UNT. VALOR TOTAL
1. COMPRA ÁREA PRIVADA (TOTAL PREDIOS)
2. COMPRA DE EDIFICACIONES ACTUALES
2.1. DE 1 PISO
2.2. DE 2 PISOS
2.3. DE 3 PISOS
2.4. DE 4 PISOS
2.5. DE 5 PISOS
3. DEMOLICIÓN DE EDIFICACIONES
4. CONSTRUCCIÓN URBANISMO LOCAL
4.1. VÍAS LOCALES 14% ÁREA REESTRUCTURANTE
REDES DE ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO Y
4.2. ENERGÍA
5. CONSTRUCCIÓN DE V.I.S. 75 SMLMV
6. CONSTRUCCIÓN COMERCIO LOCAL EN 1er PISO
7. COSTOS INDIRECTOS (20% COSTOS DIRECTOS)
8. COSTO TOTAL V.I.S Y COMERCIO LOCAL
REDUCCIÓN DE COSTOS POR APORTE EN SUBSIDIO DE VIVIENDA (15 SMLMV
9. POR UND.)
10. TOTAL COSTOS
11. COSTO POR M2 DE ÁREA DE INFLUENCIA
SOLUCIONES DE VIVIENDA DE 50 M2
12. PROMEDIO UND
DENSIDAD POR HECTÁREA NETA
13. URBANIZABLE VIV/Ha
13. VALOR DE VENTA (75 SMLMV DEL AÑO 2008) $
14. VALOR TOTAL VENTAS EN V.I.S. $
15. VALOR DE VENTA M2 DE COMERCIO LOCAL $
16. VALOR TOTAL DE VENTAS COMERCIO LOCAL $
17. VALOR TOTAL VENTAS ÁREA DE INFLUENCIA $
18. UTILIDAD DE LA OPERACIÓN INMOBILIARIA $

Posteriormente y cumpliendo con uno de los objetivos de este proyecto se diseño la


estructura de costos para un predio con las condiciones 100% favorables, entendidas como
tal, bajo el marco de los criterios anotados en el capítulo respectivo de este documento, en

61
donde se desarrollaría un nodo dotacional con el mismo programa arquitectónico y
magnitud del que se desarrollaría en cada una de las zonas reestructurantes escogidas para
ser intervenidas, teniendo como resultado la siguiente tabla de costos:

COSTOS NODO DE EQUIPAMIENTOS EN UN PREDIO 100% FAVORABLE


VALOR VALOR
ID NOMBRE ACTIVIDAD CANT UND UNT. TOTAL
1. COMPRA ÁREA PRIVADA
2. CONSTRUCCIÓN URBANISMO LOCAL
2.1. VÍAS LOCALES 14% ÁREA PRIVADA
REDES DE ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO Y
2.2. ENERGÍA
3. CONSTRUCCIÓN DE EQUIPAMIENTOS
3.1. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. EDUCATIVO
3.2. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. DE BIENESTAR SOCIAL
3.3. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. DEPORTIVOS
3.4. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. CULTURAL
CONSTRUCCIÓN DE EQUI. RECREATIVO Y
3.5. PARQUES
4. COSTOS INDIRECTOS (20% COSTOS DIRECTOS)
5. COSTO TOTAL NODO DE EQUIPAMIENTOS
6. COSTO POR M2 DE ÁREA 100% FAVORABLE

A continuación se presentaran cada una de las variables y las tablas de estructura de costos
que se desarrollo para cada uno de os proyectos en las UPZ escogidas en este proyecto.

9.1 UPZ No. 28 EL RINCÓN – LOCALIDAD DE SUBA

1. VARIABLE COSTOS:

ID ÍTEM VALOR UND.


1 PREDIO 250.000,00 M2
2 EDIFICACIÓN 500.000,00 M2
3 DEMOLICIÓN 200.000,00 M2
4 CONSTRUCCIÓN EQUI. EDUCATIVO 1.200.000,00 M2
5 CONSTRUCCIÓN EQUI. DE BIENESTAR SOCIAL 900.000,00 M2
6 CONSTRUCCIÓN EQUI. CULTURALES 1.000.000,00 M2
7 CONSTRUCCIÓN EQUI. DEPORTIVO 500.000,00 M2
8 CONSTRUCCIÓN PARQUES Y EQUI. RECREATIVO 80.000,00 M2
9 CONSTRUCCIÓN DE VÍAS 70.000,00 M2
10 CONSTRUCCIÓN REDES DE ACU., ALC Y ENER. 40.000,00 M2

62
11 CONSTRUCCIÓN DE V.I.S. DE 75 SMLMV 600.000,00 M2

2. VARIABLE MAGNITUD DEL PROYECTO:

3. VARIABLE ÁREAS:

63
4. ESTRUCTURA DE COSTOS EN ZONA REESTRUCTURANTE, NODO DE
EQUIPAMIENTOS:

64
5. ESTRUCTURA DE COSTOS EN ZONA DE INFLUENCIA, VIVIENDA DE
INTERÉS SOCIAL EN ALTA DENSIDAD:

6. ESTRUCTURA DE COSTOS EN UN PREDIO 100% FAVORABLE, NODO DE


EQUIPAMIENTOS:

65
9.2 UPZ No. 81 EL GRAN BRITALIA – LOCALIDAD DE KENNEDY

1. VARIABLE COSTOS:

ID ÍTEM VALOR UND.


1 PREDIO 250.000,00 M2
2 EDIFICACIÓN 500.000,00 M2
3 DEMOLICIÓN 200.000,00 M2
4 CONSTRUCCIÓN EQUI. EDUCATIVO 1.200.000,00 M2
5 CONSTRUCCIÓN EQUI. DE BIENESTAR SOCIAL 900.000,00 M2
6 CONSTRUCCIÓN EQUI. CULTURALES 1.000.000,00 M2
7 CONSTRUCCIÓN EQUI. DEPORTIVO 500.000,00 M2
8 CONSTRUCCIÓN PARQUES Y EQUI. RECREATIVO 80.000,00 M2
9 CONSTRUCCIÓN DE VÍAS 70.000,00 M2
10 CONSTRUCCIÓN REDES DE ACU., ALC Y ENER. 40.000,00 M2
11 CONSTRUCCIÓN DE V.I.S. DE 75 SMLMV 600.000,00 M2

2. VARIABLE MAGNITUD DEL PROYECTO:

66
3. VARIABLE ÁREAS:

67
4. ESTRUCTURA DE COSTOS EN ZONA REESTRUCTURANTE, NODO DE
EQUIPAMIENTOS:

68
5. ESTRUCTURA DE COSTOS EN ZONA DE INFLUENCIA, VIVIENDA DE
INTERÉS SOCIAL EN ALTA DENSIDAD:

6. ESTRUCTURA DE COSTOS EN UN PREDIO 100% FAVORABLE, NODO DE


EQUIPAMIENTOS:

69
9.3 UPZ No. 66 SAN FRANCISCO – LOCALIDAD DE CIUDAD BOLÍVAR

1. VARIABLE COSTOS:

ID ÍTEM VALOR UND.


1 PREDIO 127.000,00 M2
2 EDIFICACIÓN 350.000,00 M2
3 DEMOLICIÓN 200.000,00 M2
4 CONSTRUCCIÓN EQUI. EDUCATIVO 1.200.000,00 M2
5 CONSTRUCCIÓN EQUI. DE BIENESTAR SOCIAL 900.000,00 M2
6 CONSTRUCCIÓN EQUI. CULTURALES 1.000.000,00 M2
7 CONSTRUCCIÓN EQUI. DEPORTIVO 500.000,00 M2
8 CONSTRUCCIÓN PARQUES Y EQUI. RECREATIVO 80.000,00 M2
9 CONSTRUCCIÓN DE VÍAS 70.000,00 M2
10 CONSTRUCCIÓN REDES DE ACU., ALC Y ENER. 40.000,00 M2
11 CONSTRUCCIÓN DE V.I.S. DE 75 SMLMV 600.000,00 M2

2. VARIABLE MAGNITUD DEL PROYECTO:

70
3. VARIABLE ÁREAS:

71
4. ESTRUCTURA DE COSTOS EN ZONA REESTRUCTURANTE, NODO DE
EQUIPAMIENTOS:

72
5. ESTRUCTURA DE COSTOS EN ZONA DE INFLUENCIA, VIVIENDA DE
INTERÉS SOCIAL EN ALTA DENSIDAD:

6. ESTRUCTURA DE COSTOS EN UN PREDIO 100% FAVORABLE, NODO DE


EQUIPAMIENTOS:

73
9.4 UPZ No. 59 ALFONSO LÓPEZ – LOCALIDAD DE USME

1. VARIABLE COSTOS:

ID ÍTEM VALOR UND.


1 PREDIO 160.000,00 M2
2 EDIFICACIÓN 350.000,00 M2
3 DEMOLICIÓN 200.000,00 M2
4 CONSTRUCCIÓN EQUI. EDUCATIVO 1.200.000,00 M2
5 CONSTRUCCIÓN EQUI. DE BIENESTAR SOCIAL 900.000,00 M2
6 CONSTRUCCIÓN EQUI. CULTURALES 1.000.000,00 M2
7 CONSTRUCCIÓN EQUI. DEPORTIVO 500.000,00 M2
8 CONSTRUCCIÓN PARQUES Y EQUI. RECREATIVO 80.000,00 M2
9 CONSTRUCCIÓN DE VÍAS 70.000,00 M2
10 CONSTRUCCIÓN REDES DE ACU., ALC Y ENER. 40.000,00 M2
11 CONSTRUCCIÓN DE V.I.S. DE 75 SMLMV 600.000,00 M2

2. VARIABLE MAGNITUD DEL PROYECTO:

74
3. VARIABLE ÁREAS:

75
4. ESTRUCTURA DE COSTOS EN ZONA REESTRUCTURANTE, NODO DE
EQUIPAMIENTOS:

5. ESTRUCTURA DE COSTOS EN ZONA DE INFLUENCIA, VIVIENDA DE


INTERÉS SOCIAL EN ALTA DENSIDAD:

76
6. ESTRUCTURA DE COSTOS EN UN PREDIO 100% FAVORABLE, NODO DE
EQUIPAMIENTOS:

10. ESTRUCTURACIÓN DEL PROYECTO URBANO E INMOBILIARIO

Los proyectos urbanos definidos en los capítulos anteriores en las áreas reestructurantes
escogidas para este ejercicio tienen que tener la posibilidad y la fortaleza de poder
transformar, reactivar y generar procesos de cambio en las UPZ a las cuales pertenecer y
las que se encuentran en su zona de influencia urbana, para que esto pueda volverse una
realidad urbana e inmobiliaria debe existir una estructuración del proyecto que logre
concretar e impactar positivamente estas zonas marginales y de periferia, desintegradas de
las estructuras urbanas.

Esta estructuración del proyecto esta cimentada en tres instrumentos fundamentales, que
son:

1. Instrumentos de Planeamiento
2. Instrumentos de Gestión
3. Instrumentos de Financiación

Para la aplicación correcta de estos instrumentos y la forma como deben ser identificados,
escogidos e implementados al final de este capitulo se describirá una metodología para la
estructuración efectiva del proyecto.

77
10.1 INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO Y GESTIÓN

El planeamiento y la gestión hacen parte de los instrumentos que existen para la aplicación
de políticas urbanas de ordenamiento, el primero constituye el desarrollo y la apropiación
del espacio y hacia el espacio de todas las teorías de ordenamiento que el planificador
quiere plasmar en una realidad de dinámica urbana que encausa todas las tendencias y
vocaciones que a partir de las fuerzas sociales y económicas hacen que la ciudad se
transforme “ordenadamente” o por lo menos bajo la técnica del urbanismo y la lógica de
los sectores que influyen en su desarrollo; el segundo, corresponde a todas aquellas
acciones que debe cumplir el planificador o el “gestionador” para poder agrupar a los
diferentes actores que harán parte de la actuación urbanística para el desarrollo planificado
de un predio, terreno, área o territorio de ciudad, el objetivo principal de este instrumento
es poder lograr la concreción de un proyecto urbano dirigiendo y ordenando el rol que
deben cumplir estos actores, como son el propietario, la comunidad afectada o interesada,
el urbanizador, el constructor y la administración distrital.

La gestión Urbana también tiene un componente de diseño de todos los procedimientos y


las acciones encaminadas a estudiar, evaluar y planear todas las circunstancias y
determinantes que inducen a la de toma de decisiones en asuntos urbanos, llámense
políticas, programas o proyectos en donde este involucrado el crecimiento o
transformación de la ciudad o parte de ella.

Para que estos instrumentos se concreten y se transformen en una realidad urbana palpable
y “vivible”, se deben sintetizar en acciones urbanísticas, las cuales, de conformidad con el
artículo 8 de la Ley 388 de 1997, corresponde a aquellas funciones de ordenamiento del
territorio distrital ejercidas por la Administración, en este caso en cabeza de la SDP, entre
las que se destacan las siguientes:

1. Clasificar el territorio en suelo urbano, rural y de expansión urbana.


2. Localizar y señalar las características de la infraestructura para el transporte, los
servicios públicos domiciliarios, la disposición y tratamiento de los residuos

78
sólidos, tóxicos y peligrosos y los equipamientos de servicios de interés público y
social, tales como centros docentes y hospitalarios, aeropuertos y lugares análogos.
3. Establecer la zonificación y localización de los centros de producción, actividades
terciarias y residenciales y definir los usos específicos, intensidades de uso, las
cesiones obligatorias, los porcentajes de ocupación, las clases y usos de las
edificaciones y demás normas urbanísticas.
4. Determinar espacios libres para parques y áreas verdes publicas, en proporción
adecuada a las necesidades colectivas.
5. Determinar las zonas no urbanizables que presenten riesgos para la localización de
asentamientos humanos, por amenazas naturales, o que de otra forma presten
condiciones insalubres para la vivienda.
6. Determinar las características y dimensiones de las unidades de actuación
urbanística.
7. Calificar y localizar terrenos para la construcción de viviendas de interés social.
8. Calificar y determinar terrenos como objeto de desarrollo y construcción prioritaria.
9. Dirigir y realizar la ejecución de obras de infraestructura para el transporte, los
servicios públicos domiciliarios y los equipamientos públicos, directamente por la
entidad pública o por entidades mixtas o privadas, de conformidad con las leyes.
10. Expropiar los terrenos y las mejoras cuya adquisición se declare como de utilidad
pública o interés social.
11. Localizar las áreas críticas de recuperación y control para la prevención de
desastres, así como las áreas con fines de conservación y recuperación paisajística.
12. Identificar y caracterizar los ecosistemas de importancia ambiental de común
acuerdo con la autoridad ambiental para su protección y manejo adecuados.
13. Determinar y reservar terrenos para la expansión de las infraestructuras urbanas.

Replicando lo ya mencionado, para que cada una de las actuaciones urbanísticas definidas
en la Ley 388 de 1997, tengan operatividad, sean funcionales y consecuentes con la gestión
urbana y con las acciones establecidas en el POT, se requiere de la aplicación de esos dos
instrumentos descritos: primero, el instrumentos de Planeamiento y segundo, el

79
instrumento de gestión existentes en la legislación y en la actividad inmobiliaria, los cuales
repercuten en el desarrollo y en la formación de ciudad. Estos instrumentos están basados
fundamentalmente en los principios constitucionales relacionados con la función social y
ecológica de la propiedad, de la prevalecía del interés general sobre el particular y con los
principios legales de la función publica del urbanismo y la distribución equitativa de las
cargas y los beneficios.

A continuación, inicialmente se describirán las actuaciones urbanas que están establecidas


en la Ley 388 de 1997, para luego hacer una descripción de los instrumentos de
planeamiento y gestión establecidos en el POT y en las leyes de Reforma Urbana:

1.- Actuaciones Urbanísticas

La actuación urbanística es toda actividad encaminada a modificar o generar inmuebles


que son susceptibles de incorporar en el mercado inmobiliario, básicamente y de
conformidad con el Art. 36 de la Ley 388 de 1997, son actuaciones urbanísticas la
parcelación, urbanización y edificación de inmuebles donde cada una de ellas implica
adelantar procedimientos de gestión y formas de ejecución que están reguladas en el POT.

2.- Instrumentos de planeamiento

De conformidad con el Art. 43 del Decreto Distrital 190 de 2004, los instrumentos de
planeamiento son procesos técnicos que mediante actos expedidos por las autoridades
competentes, contienen decisiones administrativas para desarrollar y complementar el
POT. Estos instrumentos se definen y jerarquizan en la siguiente tabla:

Tabla Instrumentos de Planeamiento

NIVEL INSTRUMENTO DEFINICIÓN


Son instrumentos fundamentales en el marco de la estrategia
de ordenamiento ciudad-región, permiten definir las
1er
Planes Maestros necesidades de generación de suelo urbanizado de acuerdo
Nivel
con las previsiones de crecimiento poblacional y de
localización de la actividad económica, para programar los

80
NIVEL INSTRUMENTO DEFINICIÓN
proyectos de inversión en el corto, mediano y largo plazo.
Planes Maestros Prioritarios:
Movilidad, Servicios Públicos, Acueducto y Alcantarillado,
Equipamientos y de Espacio Público.
Estos planes definen y precisan las condiciones de
ordenamiento de un área determinada, de las infraestructuras,
el sistema general de espacio público y equipamientos
Planes Zonales colectivos, los criterios para armonizar usos y tratamientos
urbanísticos asignados en el área, los criterios para la
precisión o ajuste de la normativa urbanística, así como la
delimitación y criterios para la gestión de planes parciales.
Planes de Estos planes aplican los mismos criterios que los anteriores,
Ordenamiento pero se desarrollan en áreas de expansión y en las áreas
Zonal urbanas con grandes porciones de suelo sin desarrollar.
Tienen como propósito definir y precisar el planeamiento del
suelo urbano, respondiendo a la dinámica productiva de la
Unidades de ciudad y a su inserción en el contexto regional. Las UPZ,
Planeamiento determinan como mínimo: los lineamientos de la estructura
Zonal urbana básica, la regulación de la intensidad y mezcla de usos,
las condiciones de edificabilidad y los lineamientos sobre el
manejo de ruido acorde con la política ambiental.
Son los instrumentos que articulan de manera especifica los
objetivos de ordenamiento territorial con los de gestión del
2o Nivel suelo concretando las condiciones técnicas, jurídicas,
Planes Parciales económico-financieras y de diseño urbanístico que permiten la
generación de los soportes necesarios para nuevos usos
urbanos o para la transformación de los espacios urbanos
previamente existentes.
Es el conjunto de normas adoptadas por decreto del Alcalde
Mayor, que tienen por objeto regular las condiciones
especiales para actuaciones urbanas especificas, en las que se
Planes de combinen tanto el reparto de cargas y beneficios entre los
Reordenamiento propietarios de la zona objeto de intervención, inicialmente
destinada a uso dotacional de carácter privado y la adquisición
de predios por parte del Distrito Capital para su destinación al
uso público.
Aunque dentro de la jerarquía de estos instrumentos no se
mencionan como de 2º nivel estos procedimientos, se intuye
que pertenecen a este nivel, con la interpretación de lo
Legalización y
manifestado en el Art. 299 del Decreto Distrital 190 de 2004,
regularización
así:
“Las zonas urbanas en las cuales se aplica el Subprograma
de Mejoramiento Integral se regirán por el Tratamiento de

81
NIVEL INSTRUMENTO DEFINICIÓN
Mejoramiento Integral descrito en el presente Plan. Los usos
y normativa urbana particular para cada Unidad de
Planeamiento Zonal (UPZ) se desarrollarán en las fichas
normativas reglamentarias o en los procedimientos de
regularización y legalización que se describen en el presente
Plan.”
Son instrumentos para la aprobación y reglamentación de
Planes de grandes superficies comerciales o de dotaciones de escala
Implantación metropolitana y urbana, con el fin de evitar los impactos
urbanísticos negativos en las posibles zonas de influencia.
Esta dirigido a los usos dotacionales metropolitanos, urbanos
y zonales existentes a la fecha de entrada en vigencia del
POT, que no cuentan con licencia o cuya licencia solo cubra
3er Planes de parte de sus edificaciones. El plan establecerá las acciones
Nivel regularización y necesarias para mitigar los impactos urbanísticos negativos,
Manejo así como las soluciones viales y de tráfico, generación de
espacio público, requerimiento y solución de estacionamientos
y de los servicios de apoyo necesarios para su adecuado
funcionamiento.
Planes de Son los planes que se realizan en conjunto con los Planes
Recuperación Parciales en áreas de degradación morfológica, como áreas de
Morfológica actividad minera.

3.- Instrumentos de gestión

Son todas aquellas herramientas creadas por la ley, con el fin de que sean usadas una por
una o en conjunto para la concreción de una actuación urbanística, con la aplicación de los
instrumentos de planeamiento mencionados. Estas herramientas surgieron con la Ley 9 de
1989, cundo a través de ella se crearon las figuras de los Bancos de Tierras y la Integración
inmobiliaria, posteriormente se ampliaron con la Ley 388 de 1997 y luego con la
expedición del POT el distrito las acomodo a sus necesidades y genero otras que ayudan a
concretar todas las acciones urbanísticas establecidas en el POT y sus decretos
reglamentarios, concretables únicamente con la participación activa de los diferentes
actores que tienen la función de generar una consolidación y un crecimiento de la ciudad.

En la tabla siguiente se hará una descripción de cada uno de los instrumentos de gestión
existentes:

82
Tabla Instrumentos de Gestión

INSTRUMENTO DESCRIPCIÓN
Ley 388 de 1997
Unidades de Es el área conformada por uno o varios inmuebles explícitamente
actuación delimitada por las normas que desarrolla el POT que debe ser urbanizada
o construida como una unidad de planeamiento con el objeto de
promover el uso racional del suelo, garantizar el cumplimiento de las
normas urbanísticas y facilitar la dotación con cargo a sus propietarios,
de la infraestructura para el transporte, los servicios públicos
domiciliarios y los equipamientos colectivos mediante el reparto
equitativo de las cargas y los beneficios
Transferencia de Son derechos transferibles de construcción y desarrollos que permiten
derechos de trasladar el potencial de un predio con tratamiento de conservación
construcción y urbanística a un predio definido como receptor de los mismos dentro del
desarrollo POT.
Reajuste de tierras Corresponde a una nueva definición predial para una mejor configuración
o integración del globo de terreno que conforma la unidad de actuación urbanística, con
inmobiliaria el fin de realizar y garantizar una justa sectorización del desarrollo del
predio y una distribución equitativa de las cargas y los beneficios.
Cooperación entre Cuando no se requiera una nueva configuración predial de la superficie
participes que compone la unidad de actuación urbanística, las cargas y los
beneficios de su desarrollo pueden ser repartidos en forma equitativa
entre sus propietarios, la ejecución podrá adelantarse a través de sistemas
de cooperaron entre los participes.
Compensación en Como mecanismo para asegurar el reparto equitativo de las cargas y
tratamientos de beneficios generados en el ordenamiento urbano y para garantizar el pago
conservación de compensaciones en razón de cargas urbanísticas de conservación, la
administración distrital podrá constituir fondos, los cuales podrán ser
administrados mediante encargos fiduciarios.
Desarrollo y Es una declaratoria que surge por la necesidad que tiene el distrito para la
construcción utilización prioritaria de terrenos y que para el efecto de su adquisición se
prioritaria pueden utilizar los mecanismos de enajenación voluntaria o forzosa o de
expropiación.
Enajenación Es la afectación jurídica que declara la administración distrital contra un
forzosa predio con el fin de adquirirlo por necesidad prioritaria para el beneficio
en el desarrollo de lo establecido en el POT
Enajenación Es la venta voluntaria de un terreno cuando el distrito declare su
voluntaria necesidad para desarrollarlo de conformidad con el POT
Expropiación por Instrumento que le permite al Estado adquirir para si o a favor de
vía administrativa terceros, bienes inmuebles que no han podido ser negociados mediante
enajenación voluntaria.
Decreto Distrital 190 de 2004, POT.

83
INSTRUMENTO DESCRIPCIÓN
Sustitución de Es la variación de las zonas de usos públicos incluidas en el espacio
zonas de uso público, cuya posibilidad esta determinada en los diferentes instrumentos
público de planeación que se reglamenten, siempre y cuando sean sustituidas por
otras de características y dimensiones equivalentes o superiores o
mediante un pago compensatorio en los fondos especiales.

Algunos de estos instrumentos se encuentran reglamentados y en uso, otros están en


proceso de ser reglamentados y puestos al servicio de los procesos para llevar a cabo
satisfactoriamente las actuaciones urbanísticas.

10.2 INSTRUMENTOS DE FINANCIACIÓN

Son todos aquellos mecanismos que de una u otra forma establecen procedimientos,
imponen retribuciones o establecen documentos negociables con el fin de recaudar dineros
adicionales al presupuesto corriente, que redundaran en beneficio de los actores
inmobiliarios, llámense beneficiarios, urbanizadores constructores, promotores o
administración distrital, dentro del POT se han establecido los siguientes instrumentos de
financiación:

Tabla Instrumentos de Financiación

INSTRUMENTO DESCRIPCIÓN
Decreto Distrital 190 de 2004, POT.
Participación en la Las actuaciones urbanísticas que regulan la utilización del suelo y del
plusvalía espacio aéreo urbano incrementando su aprovechamiento generan
beneficios que dan derecho a las entidades publicas a participar en las
plusvalías resultantes de dichas acciones, esta participación se destinará a
la defensa y el fomento del interés común a través de acciones y
operaciones encaminadas a distribuir y sufragar equitativamente los
costos del desarrollo urbano, así como el mejoramiento del espacio
público y, en general de la calidad urbanística del territorio distrital.
Fondos para el Son fondos creados en el distrito para la cancelación de cierto tipo de
pago cesiones que por su tamaño o localización resulta más beneficioso para la
compensatorio de ciudad reunirlas en un fondo, así mismo el fondo para parqueaderos se
cesiones y crea para la cancelación de cupos de estacionamiento que algunas
parqueaderos actuaciones urbanas no logran localizar al interior de los proyectos.
Transferencia de Son derechos transferibles de construcción y desarrollos que permiten
derechos de trasladar el potencial de un predio con tratamiento de conservación

84
INSTRUMENTO DESCRIPCIÓN
construcción y urbanística a un predio definido como receptor de los mismos dentro del
desarrollo POT.
Títulos Son títulos valores emitidos por la administración distrital que
representativos de representan el monto nominal de ciertos derechos de construcción y
derechos de desarrollo, que tienen como fin otorgarle el derecho para el aumento de
construcción y edificabilidad de un proyecto con base en aquellos potenciales de
desarrollo edificación que podrían tener otros inmuebles que por razones de
conservación u otras no se pueden desarrollar.
Títulos Son títulos valores similares a los anteriores, pero que la administración
representativos de distrital emite para que puedan realizarse edificabilidades o
derechos aprovechamientos urbanísticos superiores a los topes de las normas
adicionales de básicas con el fin de incentivar algunas áreas y así poder obtener
construcción y beneficios adicionales tanto el interesado como la administración
desarrollo distrital.
Pagares de Son títulos valores que la administración emite con el fin de financiar la
reforma urbana adquisición de inmuebles que se requieran para la ejecución de las
actuaciones urbanísticas declaradas de utilidad publica o de interés social
previstas en el POT
Bonos de reforma Son títulos valores emitidos por la administración distrital con el fin de
urbana financiar la ejecución de las actividades referidas en el Art. 104 de la Ley
9 de 1989, las cuales se relacionan con: remodelación urbana, reintegro y
reajuste de tierras, construcción, mejoramiento y rehabilitación de
viviendas de interés social, construcción, ampliación, reposición y
mejoramiento de redes de acueducto y alcantarillado, infraestructura
urbana, planteles educativos y puestos de salud, centros de acopio, plazas
de mercado y ferias, mataderos, instalaciones recreativas y deportivas,
tratamiento de basuras y saneamiento ambiental.

10.3 METODOLOGÍA PARA LA ESTRUCTURACIÓN DEL PROYECTO

La siguiente es la metodología que se escogió para establecer una estructuración del


proyecto que permita abrir el camino para la discusión y oriente a los interesados en los
temas urbanos, en definir la mejor manera para la aplicación de los instrumentos de
planeamiento, gestión y financiación en un proyecto aplicado a las áreas con Intervención
Reestructurantes definidas en las UPZ de Mejoramiento Integral por que son sectores que
requieren generar condiciones de accesibilidad, dotación de equipamientos e
infraestructuras de escala urbana o zonal, mediante proyectos específicos que integren
varias intervenciones y acciones. La metodología se compone de cinco procesos o
actividades, así:

85
1. Identificación de actores a intervenir en el proceso, definiendo el rol que cumplirán
en el mismo.
2. Definición de las acciones urbanísticas a implementar.
3. Identificación de los instrumentos de planeamiento a ser ejecutados para
reglamentar la acción urbanística.
4. Definir los instrumentos de gestión a ser aplicados en el proceso de ejecución del
proyecto.
5. Establecer los mecanismos de financiación que le darán la viabilidad de recursos
que serán invertidos en el proyecto.

A continuación se hará un ejercicio de aplicación de esta metodología para la


estructuración de alguno de los cuatro proyectos que se desarrollaron en este trabajo, para
el efecto se ejecutaran cada uno de los procesos descritos.

10.3.1 IDENTIFICACIÓN DE ACTORES A INTERVENIR EN EL PROCESO,


DEFINIENDO EL ROL QUE CUMPLIRÁN EN EL MISMO

ACTORES ROL
Propietarios de predios Su rol tiene dos alternativas, esperar a vender y localizar su
vivienda y su modo de vida en otro sector de la ciudad, lo cual lo
identifica como un actor pasivo, o participar del proyecto
aportando el predio a una fiducia mercantil o a un reajuste de
tierras, lo cual lo convierte en un actor activo y participativo.
Sectores vinculados Corresponde a la cabeza en la toma de decisiones de las
diferentes entidades distritales que representan los sectores de
bienestar y planeamiento, como Educación, Cultural, Recreación
y Deportes, Bienestar Social, Planeación y Hábitat, en el cual
tendrá que existir un consenso para definir el lugar de
intervención y el programa arquitectónico que este tendrá, para
de esta forma caracterizar el proyecto en cuanto a su
Localización y magnitud.
Gerente de Proyecto Es la persona que se encargara de adelantar todas las gestiones
para conducir el planeamiento, la toma de decisiones y la
ejecución del proyecto, esta persona o entidad será definida en
consenso por todos los actores.
Fiducia Mercantil Con la constitución de un patrimonio autónomo, será la
encargada de administrar todos los recursos o activos necesarios

86
para estudiar, planear y ejecutar el proyecto.
Beneficiarios o Corresponde a todas aquellas personas o entidades beneficiaras
compradores del proyecto agrupadas y representadas por gremios o
asociaciones, que serán las que le den viabilidad social y
económica al proyecto y corresponden la población objetivo del
mismo

10.3.2 DEFINICIÓN DE LAS ACCIONES URBANÍSTICAS A IMPLEMENTAR

Las acciones urbanísticas que se proponen en la ejecución de esta metodología y que se


consideran las más apropiadas para acometer un proyecto de esta magnitud, son:

1. Establecer la zonificación y localización de los centros de producción, actividades


terciarias y residenciales y definir los usos específicos, intensidades de uso, las
cesiones obligatorias, los porcentajes de ocupación, las clases y usos de las
edificaciones y demás normas urbanísticas.
2. Determinar espacios libres para parques y áreas verdes publicas, en proporción
adecuada a las necesidades colectivas.
3. Calificar y localizar terrenos para la construcción de viviendas de interés social.
4. Calificar y determinar terrenos como objeto de desarrollo y construcción prioritaria.
5. Expropiar los terrenos y las mejoras cuya adquisición se declare como de utilidad
pública o interés social.

10.3.3 IDENTIFICACIÓN DE LOS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO A


SER EJECUTADOS PARA REGLAMENTAR LA ACCIÓN URBANÍSTICA

Los siguientes son los instrumentos de planeamiento que se proponen para ser aplicados
previamente en las áreas a intervenir identificadas en este proyecto con el fin de otorgarle
un sustento jurídico y normativo a las acciones urbanísticas que se pretenden:

Planes Zonales: Estos planes definen y precisan las condiciones de ordenamiento de un


área determinada, de las infraestructuras, el sistema general de espacio público y
equipamientos colectivos, los criterios para armonizar usos y tratamientos urbanísticos
asignados en el área, los criterios para la precisión o ajuste de la normativa urbanística, así

87
como la delimitación y criterios para la gestión de planes parciales. La UPZ o el conjunto
de UPZ que serán influenciadas por el desarrollo del proyecto pueden convertirse en el
territorio para delimitar estos Planes Zonales.

Unidades de Planeamiento Zonal (UPZ): Tienen como propósito definir y precisar el


planeamiento del suelo urbano, respondiendo a la dinámica productiva de la ciudad y a su
inserción en el contexto regional. Las UPZ, determinan como mínimo: los lineamientos de
la estructura urbana básica, la regulación de la intensidad y mezcla de usos, las condiciones
de edificabilidad y los lineamientos sobre el manejo de ruido acorde con la política
ambiental. Para el caso de las UPZ estudiadas y de los polígonos que enmarcan áreas de
Intervención Reestructurante debe existir una redelimitación, proporcionalidad y vocación
para tener un sustento normativo y de ordenamiento urbano que soporte los nuevos
criterios de desarrollo que se proponen en cada proyecto (centros de intercambio y
pequeñas centralidades de escala zonal, compuesta por los nodos dotacionales definidos
para las zonas reestructurantes y el desarrollo de vivienda y comercio en la zonas de
influencia urbanística).

Otra de las maneras en que las UPZ tendrían un sustento jurídico para la intervención de
las zonas reestructurantes y sus áreas de influencia es con la asignación del Tratamiento de
Renovación Urbana, en la modalidad de Redesarrollo, aplicando lo establecido en el
Artículo 375 del Decreto 190 de 2004, en el cual se permite la incorporación posterior a
este tratamiento de los sectores en los que se genere un impacto propicio, por efecto de las
nuevas decisiones de planeamiento.

Planes Parciales: Son los instrumentos que articulan de manera especifica los objetivos de
ordenamiento territorial con los de gestión del suelo concretando las condiciones técnicas,
jurídicas, económico-financieras y de diseño urbanístico que permiten la generación de los
soportes necesarios para nuevos usos urbanos o para la transformación de los espacios
urbanos previamente existentes. Instancias de planeamiento que complementarían a una
menor escala la intervención en el territorio definido.

88
10.3.4 DEFINIR LOS INSTRUMENTOS DE GESTIÓN A SER APLICADOS EN EL
PROCESO DE EJECUCIÓN DEL PROYECTO

Los siguientes son los instrumentos que se proponen, deben ser aplicados por la Gerencia
del Proyecto con el fin de integrar todos los actores y hacerlos participes de sus roles
encomendados y asumidos:

Reajuste de Tierras o Integración Inmobiliaria: Corresponde a una nueva definición


predial con el fin de realizar y garantizar una justa sectorización del desarrollo del predio y
una distribución equitativa de las cargas y los beneficios.

Desarrollo y Construcción Prioritaria: Es una declaratoria que surge por la necesidad


que tiene el distrito para la utilización prioritaria de terrenos y que para el efecto de su
adquisición se pueden utilizar los mecanismos de enajenación voluntaria o forzosa o de
expropiación.

Enajenación Voluntaria: Es la venta voluntaria de un terreno cuando el distrito declare su


necesidad para desarrollarlo de conformidad con el POT.

Expropiación por Vía Administrativa: Instrumento que le permite al Estado adquirir


para si o a favor de terceros, bienes inmuebles que no han podido ser negociados mediante
enajenación voluntaria.

10.3.5 ESTABLECER LOS MECANISMOS DE FINANCIACIÓN QUE LE DARÁN


LA VIABILIDAD DE RECURSOS QUE SERÁN INVERTIDOS EN EL
PROYECTO

A continuación se describen los mecanismos mas idóneos y factibles que se proponen para
la consecución de recursos y hagan viable económicamente el desarrollo de estos
proyectos:

89
Participación en la Plusvalía: Las actuaciones urbanísticas que regulan la utilización del
suelo y del espacio aéreo urbano incrementando su aprovechamiento generan beneficios
que dan derecho a las entidades publicas a participar en las plusvalías resultantes de dichas
acciones, esta participación se destinara a la defensa y el fomento del interés común a
través de acciones y operaciones encaminadas a distribuir y sufragar equitativamente los
costos del desarrollo urbano, así como el mejoramiento del espacio público y, en general
de la calidad urbanística del territorio distrital.

Esta participación que obtiene el distrito por el cobro del 50% en la diferencia de valores
que adquiere un terreno o una edificación puede estar destinada al pago del financiamiento
que el distrito acometería para la ejecución de las obras del urbanismo local que por ser
responsabilidad de los promotores, propietarios o urbanizadores tendrían que solventar, sin
embargo el pago de esta retribución puede cruzarse con la definición de los costos y
beneficios en estas obras de carácter zonal o propias del proyecto.

Títulos representativos de derechos adicionales de construcción y desarrollo: Son


títulos valores emitidos por la administración distrital que representan el monto nominal de
ciertos derechos de construcción y desarrollo, que la administración distrital emite para que
puedan realizarse edificabilidades o aprovechamientos urbanísticos superiores a los topes
de las normas básicas con el fin de incentivar algunas áreas y así poder obtener beneficios
adicionales por parte del interesado (promotor, constructor, propietario o urbanizador) y de
la administración distrital al obtener recursos en dinero para una destinación especifica,
que en este caso puede ser para la adquisición de terrenos para equipamiento dotacional o
para Vivienda de Interés Social.

Bonos de Reforma Urbana: Son títulos valores emitidos por la administración distrital
con el fin de financiar la ejecución de las actividades referidas en el Art. 104 de la Ley 9 de
1989, las cuales se relacionan con: remodelación urbana, reintegro y reajuste de tierras,
construcción, mejoramiento y rehabilitación de viviendas de interés social, construcción,
ampliación, reposición y mejoramiento de redes de acueducto y alcantarillado,
infraestructura urbana, planteles educativos y puestos de salud, centros de acopio, plazas

90
de mercado y ferias, mataderos, instalaciones recreativas y deportivas, tratamiento de
basuras y saneamiento ambiental.

11. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

En este ultimo capítulo se desarrollaran una serie de conclusiones y recomendaciones, que


surgieron desde el análisis de los documentos que le dieron sustento a este proyecto hasta
la estructuración del mismo, se van a ir abordando estos temas de conformidad con las
etapas por las cuales transcurrió el proyecto, que son las mismas en que se organizo este
documento.

11.1 CONCLUSIONES

UPZ ESCOGIDAS Y ANALIZADAS

 Las UPZ no dan respuesta a los documentos técnicos de soporte que surgieron de los
estudios y las consultorías previas a su expedición, estas se quedan en el desarrollo de
una pro forma de acto administrativo en la cual se hicieron cambios estadísticos y de
magnitud de las mismas.
 Las zonas definidas en la UPZ para ser desarrolladas a través de la modalidad
reestructurante del Tratamiento de Mejoramiento Integral, si bien, responden a un
criterio de delimitación establecido en el POT, no se menciona en la reglamentación
de la UPZ cual es el objetivo especifico de las mismas, como se puede establecer su
desarrollo para que responda a la definición del POT en su calidad de reestructurante,
por el contrario pareciera que solo se limitaron a definir el limite de un polígono.
 Los datos estadísticos que aparecen en los documentos técnicos de las UPZ, en los
decretos de reglamentación de las mismas y en los Planes Maestros difieren
sustancialmente, sobre todo en los aspectos de población, generando
dimensionamientos equivocados en las propuestas.
 Existe una confusión en el manejo de los conceptos relacionados con los instrumentos
de Gestión en los textos de los Decretos que reglamentas las UPZ de Mejoramiento

91
Integral, lo que allí aparece como instrumentos de Gestión, no son instrumentos de
gestión, son simplemente aplicación de la norma como resultado de la
implementación de los Instrumentos de Planeamiento y algunos instrumentos son de
financiación como la consecución de recursos a través del mecanismo de
valorización.

 La dinámica de transformación de las UPZ de Mejoramiento Integral es


considerablemente ágil, lo cual se ve reflejado en la siguiente tabla donde se indican
en porcentajes el aumento de edificabilidad y el cambio de uso de vivienda a
comercio en un lapso de cuatro años, entre el año 2004 y el año 2007.

UPZ % DE AUMENTO DE % DE CAMBIO DE


EDIFICABILIDAD USO
No. 28 El Rincón 29,94% 9,82%
No. 81 Gran Britalia 35,23% 9,09%
No. 66 San Francisco 28,0% 2,80%
No. 59 Alfonso López 21,94% 4,27%

PLANES MAESTROS ANALIZADOS

 Coinciden en la manera como se deben estructuran en relación a la cobertura, el


cubrimiento y la integración con los sistemas generales, la mayoría se basan en el
concepto de nodos, para la solución local o zonal y en el concepto de redes para la
unión de estos nodos y generar un cubrimiento a escala territorial o metropolitana. Sin
embargo se estructuran teniendo divisiones territoriales diferentes, algunos se basan
en divisiones geográficas del territorio, otros se basan en la delimitación de las UPZ o
la unión de algunas de estas, otros establecen la escala mínima de intervención en la
sectorización por barrios catastrales, lo que hace difícil establecer una unidad que
dimensiones los equipamientos y genere un cubrimiento similar.
 Otro punto de coincidencia es el criterio de localización de los nuevos equipamientos
en donde el común denominador son la UPZ de Mejoramiento Integral y
particularmente las zonas con modalidad Reestructurante.

92
 La presentación grafica y documental que se encuentra publicada de cada uno de los
Planes Maestros hace difícil su interpretación, los planos se encuentran en escalas
muy pequeñas y en algunos casos los colores se limitan a la gama de grises, que
hacen difícil entender la implantación de cada uno de ellos y la conjunción de los
mismo en todo el territorio.

PROPUESTAS DE NODOS DOTACIONALES Y VIVIENDA EN CADA UNA DE


LAS ZONAS REESTRUCTURANTES ESCOGIDAS

 El dimensionamiento de la propuesta se basa en los déficit que presenta cada una de


las UPZ a las cuales pertenece la zona reestructurante con relación a los Planes
Maestros de Equipamiento estudiados, cruzando este déficit con la formula para
proporcionar los nuevos nodos dotacionales cuyo dato fundamental es la población.
Por lo tanto las dimensiones de predios y de áreas construidas definidas en cada
proyecto responden a las necesidades de la UPZ correspondiente, se adelanto este
proyecto bajo esta premisa y este sesgo como un ejercicio teórico, a sabiendas de
incurrir en sobre-dimensionamientos o en respuestas que desconocen de alguna
manera las UPZ colindantes o de influencia directa.
 Inicialmente se propuso que dentro del polígono que delimita la zona reestructurante
debían desarrollarse los dos proyectos (nodo dotacional y vivienda/comercio), sin
embargo se tomo la decisión de responder con nodo dotacional en toda el área del
reestructurante siguiendo los lineamientos del POT y establecer un área de influencia
urbanística para fortalecer el nodo como punto de encuentro y generador de
actividades de intercambio, desarrollada con vivienda en alta densidad y comercio en
el primer piso.
 La propuesta de vivienda se desarrolla en la misma estructura urbana de manzanas que
rodean el área reestructurante y en ella se hace una intervención conjunta (integración
predial) de todos los lotes que componen la manzana, aplicándole normas del
Tratamiento de Consolidación con Cambio de Patrón, de esta manera el índice de
ocupación es mas alto, y no se exigirían áreas de cesión por cuanto la zona

93
reestructurante otorgaría todos los requerimientos urbanísticos en cuanto al tema de
equipamientos y espacio publico que esta nueva área de vivienda demandaría.

 De conformidad con la información que entregan escuetamente los números en los


resultados de la estructura de costos para el desarrollo del nodo dotacional en el área
reestructurante, su costo final excede al costo del mismo nodo en un predio 100%
favorable en unos porcentajes que se encuentran en el rango entre el 38% y el 62%. A
continuación se presentan los porcentajes exactos.

UPZ POR CIENTO MAS ALTO


No. 28 El Rincón 62%
No. 81 Gran Britalia 52%
No. 66 San Francisco 43%
No. 59 Alfonso López 38%

 En este documento únicamente se han tenido en cuenta los costos y beneficios


económicos para el desarrollo de los proyectos, falta incluirle el componente social,
situación que será aclarada una vez el Economista entregue su producto.
 El análisis de la estructura de costos en los proyectos de vivienda indica que ninguno
presenta una viabilidad en cuanto a utilidades positivas, todos a excepción de
proyecto en el reestructurante de la UPZ No. 59 Alfonso López, presentan números
en rojo en la casilla de utilidades, teniendo que aumentarse densidad y altura para
poder superar este déficit, sin embargo realizar esta operación va en contra de calidad
de vida saturación en densidad y generación de situaciones sociales difíciles de
controlar.
 El proyecto en la UPZ No. 59, se convierte en viable por cuanto la consolidación en la
edificabilidad es la menor y así mismo parte del área de influencia corresponde a
predios sin desarrollar, disminuyendo de esta manera costos en la compra de predios,
edificaciones y demoliciones.

94
ESTRUCTURACIÓN DEL PROYECTO E INSTRUMENTOS DE
PLANEAMIENTO, GESTIÓN Y FINANCIACIÓN

 Como se observa, existen numerosos instrumentos creados por la Ley 388 de 1997 y
por el POT, sin embargo la mayoría de ellos aun no se han utilizado o están en
proceso de reglamentación, podrían existir muchos mas de acuerdo con las
necesidades, la viabilidad jurídica y la creatividad de los legisladores o los gestores de
proyectos. En este proyecto se propone la utilización de los que a nuestro criterio son
los más adecuados y los más viables, no obstante en título de Recomendaciones se
hacen algunas propuestas para el manejo de nuevos instrumentos.
 Siendo este proyecto una aproximación teórica, que entra en la etapa del inicio de una
discusión, la metodología propuesta para la estructuración del mismo, se basa en la
organización de procesos pertenecientes a un plan de trabajo o un plan de negocio en
donde se combinan negocios inmobiliarios privados e inversiones sociales publicas,
por que en el equilibrio de las dos, es donde deben actuar todos los participes activos
mencionados para que realmente la estructuración sea viable.
 No es atrevido afirmar que dentro de 10 años las áreas urbanizables o urbanizadas
para el desarrollo de proyectos dotacionales o de Vivienda Social se hayan acabado al
interior del perímetro de Bogotá, por lo tanto la solución a esta demanda se dará en
áreas libres de la sabana, generando una ciudad expandida e incontrolable, o por el
contrario al interior de la misma en todas las zonas periféricas en donde aun existe la
posibilidad de consolidarla, mejorarla e integrarla con proyectos de calidad,
aumentando la densidad y elevando la calidad de vida de sus habitantes.

11.2 RECOMENDACIONES

UPZ ESCOGIDAS Y ANALIZADAS

 Cambio en el manejo de las modalidades del tratamiento de mejoramiento


integral: Las áreas a las cuales se les ha asignado el Tratamiento de Mejoramiento
Integral, corresponden al conjunto de barrios de origen informal o aquellos que están

95
en proceso de ser legalizados, al interior de estos barrios existen áreas libres,
susceptibles de ser urbanizadas legal o ilegalmente. Estos barrios se caracterizan por
la deficiencia en infraestructura de servicios, vial y social, por lo tanto requieren de
un manejo adecuado para superar los desajustes urbanísticos y mejorar de esta manera
los índices de calidad de vida y seguridad humana

Las tipologías urbanísticas que se configura a partir del análisis urbano y la


descripción anterior de cada uno de los barrios, ayudan a determinar las diferentes
modalidades para el manejo de este tratamiento, estas tipologías son:

1. Área libre sin reconocimiento urbanístico o área libre al interior de un barrio


legalizado.
2. Área desarrollada informalmente, que no ha adelantado proceso de legalización.
3. Área desarrollada informalmente, legalizada y que se encuentra delimitada por una
vía del plan vial arterial o por una vía local que corresponde a un corredor de
movilidad.
4. Área desarrollada informalmente, legalizada sin ejes viales importantes y donde
predomina el uso de vivienda.

A partir de estas tipologías se generan tres tipos de modalidades para el manejo del
Tratamiento de Mejoramiento Integral:

A. Modalidad de Intervención Prioritaria: la cual implica una intervención del


distrito manejando los conceptos de áreas de desarrollo prioritario, con el fin de
orientar un desarrollo formal o la obtención de áreas publicas para parques o
equipamiento
B. Modalidad de Redesarrollo: Se asemeja a las áreas con Tratamiento de
Renovación Urbana y a las cuales se les aplica una modalidad similar, con el
objetivo de reordenar áreas o manzanas para generar un nuevo espacio urbano.

96
C. Modalidad de consolidación con cambio de patrón: Se asemeja a las áreas con
tratamiento de consolidación urbanística, en las que se pretende a futuro aumentarles
las densidades.

En la siguiente matriz se establece como debe ser la aplicación de cada una de las
modalidades con relación a las tipologías encontradas:

TIPOLOGÍAS
MODALIDADES
1 2 3 4
A
B
C

 Redelimitación de las zonas con modalidad Reestructurante y función de las


mismas: Si no se quisiera hacer una modificación de fondo al Tratamiento de
Mejoramiento Integral, se propone una revisión de todas las 26 UPZ, con el objetivo
de determinar una nueva delimitación de las áreas con modalidad Reestructurante y
entregarles una función mas precisa dentro del contexto de la UPZ y de las UPZ
colindantes o de influencia, así mismo otorgarle la posibilidad de desarrollarse en
usos diferentes al dotacional con el fin de que los nodos de equipamientos que allí se
construyan tengan un carácter de centralidad propio de escalas zonales o barriales.
 Definición de vocaciones urbanas a las UPZ de Mejoramiento Integral: Debido a
que en la actualidad existen nuevos estudios y un conocimiento mas amplio del
territorio, de sus sistemas y de los Planes Maestros que guían el desarrollo sectorial,
las UPZ de Mejoramiento Integral deben reorientarse para que sean allí dentro de sus
áreas donde se de solución a las necesidades y a las vocaciones urbanísticas y sociales
de cada sector de la ciudad.

PLANES MAESTROS ANALIZADOS

 Incorporación de Instrumentos de Planeamiento y Gestión: Con el fin de


estructurar los planes maestros con las futuras actuaciones urbanísticas de particulares
o de la administración distrital, deben incorporarse allí, la forma de consecución de

97
tierras y los instrumentos de planeamiento y gestión que otorgarían la posibilidad de
ir implantando las estructuras nodales y de redes en todo el territorio, uno de los
aspectos que no se tuvo en cuenta es como las reglamentaciones de cada uno de los
tratamientos puede ayudar a consolidar los Planes Maestros.
 Adelantar un trabajo mancomunado: Es conveniente realizar un trabajo mas
coordinado entre el grupo de profesionales que adelantan el estudio para la
integración de todos los planes maestros, con el resto de grupos de la Secretaria de
Planeación, por ejemplo con la dirección de Legalización con el fin de concretar
aquellas áreas donde urbanísticamente se constituyen en sectores importantes para la
consolidación de los planes maestros, una de ellas son las UPZ de Mejoramiento
Integral y particularmente las áreas con modalidad Reestructurante.

PROPUESTAS DE NODOS DOTACIONALES Y VIVIENDA EN CADA UNA DE


LAS ZONAS REESTRUCTURANTES ESCOGIDAS

 Generar escenarios de intervención factibles: tal como se ha mencionado, en este


contrato se han desarrollado proyectos en áreas con modalidad reestructurante, bajo la
premisa de adelantar una propuesta teórica para determinar los costos y los beneficios
económicos y sociales en nodos dotacionales que solucionen en un porcentaje muy
alto, casi el 100% de las necesidades de equipamiento social y de espacio publico de
cada una de las UPZ escogidas, sin embargo como se puedo establecer ese escenario
teórico puede ser poco viable económicamente, por lo tanto se deben adelantar
ejercicios que diseñen escenarios para establecer los equilibrios justos que combinen,
una solución a la mayoría de problemas sociales de las UPZ, con la viabilidad técnica
y económica y con la posibilidad de poder generar áreas que se destinen a vivienda
social en alta densidad a través de nuevos tratamientos como el de Renovación
Urbana o con la modificación del Tratamiento de Mejoramiento Integral.
 Respuesta de los proyectos a territorios unificados: Se debe realizar un ejercicio
que delimite territorios, que pueden ser UPZ, la combinación de estas o áreas
delimitadas por accidentes geográficos o topográficos, con el fin de poder hacer una

98
conjunción entre los criterios que se manejan en los Planes Maestros con la solución
en el dimensionamiento (predios y edificación) de los nodos dotacionales o de
equipamientos como respuesta a las necesidades de esta escala territorial unificada,
no podemos seguir hablando de UPZ para reglamentaciones urbanísticas o fichas
normativas y por otro lado de redes nodales que responden a territorios diferentes.

ESTRUCTURACIÓN DEL PROYECTO E INSTRUMENTOS DE


PLANEAMIENTO, GESTIÓN Y FINANCIACIÓN

 Compensación en Tratamientos de Desarrollo y Consolidación: Se propone crear


este nuevo instrumento de gestión, como mecanismo para asegurar el reparto
equitativo de las cargas y beneficios generados en el ordenamiento urbano y para
garantizar el pago de compensaciones en razón de cargas urbanísticas en los
tratamientos de desarrollo y consolidación que generan el equilibrio con los
beneficios obtenidos en los proyectos inmobiliarios privados, como el traslado de
áreas destinadas al equipamiento comunal en procesos de desarrollo o por mayor
edificabilidad en este tratamiento o en predios localizados en sectores con tratamiento
de consolidación con cambio de patrón sobre ejes de importancia para la ciudad que
soporten mayores densidades e intensidad de usos comerciales o de servicios.
 Direccionar la participaron en la plusvalía a generar V.I.S.: Una de las
posibilidades para poder obtener recursos económicos es a través del cobro en la
participación de la plusvalía, para el efecto el Distrito tendría que reglamentar que
únicamente la destinación de los recursos provenientes de este recaudo sea para la
generación de Vivienda Social en cualquiera de sus modalidades, reasentamiento,
compra de predios urbanizables o proyectos de renovación urbana, por lo tanto por
iniciativa del ejecutivo se debería presentar una modificación al Acuerdo No. 118 de
2003.

99