Tema
Sustentantes:
Facilitador
Asignatura
Derecho Agrario I
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Índice
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Introducción
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Desarrollo
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En el periodo del Presidente de la República Dr.Leonel Fernández Reyna,
antes de la entrada en vigencia de la Ley 108-05, sobre Registro
Inmobiliario, el Poder Ejecutivo somete un anteproyecto de ley el cual
perimió en su primer intento y es sometido nuevamente por el Diputado,
Dr. Radhamés Fortuna Sánchez, siendo este aprobado mediante la Ley 51-
07, de fecha 23 de abril del 2007, que modifica la Ley 108-05 sobre
Registro Inmobiliario, devolviéndole su vigencia a la Ley 317, de fecha 19
de junio de 1968, entendiendo que la Dirección General del Catastro
Nacional y la Dirección General de Mensuras Catastrales, tienen funciones
distintas, así como la necesidad de preservar el Catastro como una
dependencia del Poder Ejecutivo, debido a que la facultad de recaudar le
compete exclusivamente al Poder Ejecutivo, conforme lo establece la
Constitución de la República; pues el Catastro Nacional funciona como
oficina auxiliar recaudadora en materia impositiva, dando soporte a otras
instituciones del Estado, las cuales se basan en las tasaciones de
inmuebles.
Años más tarde la Ley 317, fue derogada por la Ley 150-14, sobre Catastro
Nacional, que rige actualmente esta institución.
Como podemos observar la Dirección General del Catastro Nacional, juega
un papel muy importante dentro de la administración pública, pues para
el desarrollo y progreso del país, es absolutamente necesario que el poder
ejecutivo cuente con un catastro organizado, que permita en forma rápida
y oportuna la obtención de los datos físico, jurídico y económico de todos
los bienes inmuebles del territorio Nacional.
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Catastro Nacional (DGCN), la cual es una dependencia del Ministerio de
Hacienda, que tiene la responsabilidad de llevar el inventario de todos y
cada uno de los bienes inmuebles del país, en sus aspectos físico,
económico y jurídico, función de interés público y de suma importancia
para el desarrollo nacional.
Aunque el objetivo del inventario que realiza Catastro es de carácter
tributario, dicho inventario proporciona la información necesaria para la
gestión, recaudación y control de diversas figuras impositivas. Al mismo
tiempo, contribuye a facilitar el censo tanto de los bienes inmuebles
registrados bajo el sistema Torrens3 , como de los no registrados, y de
estos últimos, su titularidad, su valor catastral y su capacidad económica.
De esa manera, ofrece el panorama registral y el extra registral del país.
Los cambios que introduce la Ley No. 150-14 representan una respuesta a
la necesidad de actualizar los datos catastrales para garantizar que se
incluya la correcta descripción de los inmuebles, sus titulares,
modificaciones parcelarias sobre dichos bienes, así como la inclusión de
las cargas y gravámenes. Bajo estas condiciones el Observatorio Judicial
Dominicano se ha propuesto describir cuales son las novedades
introducidas por esta normativa y cómo repercutiría la misma, en aspectos
relacionados con la administración de justicia inmobiliaria en el país.
Los beneficios de la nueva Ley No. 150-14, sobre Catastro Nacional, y
su influencia en el sistema judicial inmobiliario dominicano
La Ley No. 150-14 sobre Catastro Nacional, derogó la Ley No. 317, del 14
de junio de 1968, que había establecido una oficina encargada de realizar
el inventario del Estado de todos los inmuebles que conforman el territorio
nacional4.
De acuerdo con el artículo 12 de la reciente normativa, la oficina de
Catastro Nacional funcionará como un registro administrativo dependiente
del Ministerio de Hacienda, en el cual se inscribirán los bienes inmuebles
rurales, urbanos y los de características especiales.
En el contexto actual, la Ley No. 150-14 establece que la incorporación de
los bienes será obligatoria y gratuita,5 lo cual la diferencian de las
inscripciones en el Registro de Títulos. La Dirección General de Catastro
Nacional (DGCN) quedó constituida como el único órgano con autoridad
institucional para velar por la formación, actualización y conservación del
catastro nacional; las demás instituciones que manejen inventario de
bienes inmuebles estarán sujetas a los principios y las normas
establecidas por la DGCN, con la finalidad de crear una coherencia del
sistema catastral.
A su vez, la inspección catastral fue creada para verificar la información
suministrada por los titulares catastrales al sistema de datos y evitar así
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las distorsiones en los datos aportados. De existir incongruencias, la
inspección puede originar modificaciones al sistema.
En cuanto a la estructura orgánica, se crearon las direcciones regionales
como dependencias ejecutoras de la actividad catastral, las cuales estarán
supeditadas a la dirección general y su ubicación regional será
determinada por el reglamento de aplicación de esta ley.
Otra novedad que se produjo con esta normativa fue la creación de un
sistema de información catastral. El titular catastral podrá acceder a la
información de los inmuebles de su propiedad, pero el acceso a los datos
protegidos6 está condicionado al consentimiento expreso y por escrito del
titular catastral y en los casos de solicitudes aprobadas por 1) los
tribunales de la República, 2) el Ministerio Público, 3) los registros de
títulos, 4) las direcciones regionales de mensuras catastrales y 5) la
Dirección General de Impuestos Internos.
Asimismo la nueva ley otorgó competencia exclusiva a la Comisión de
Avalúos para conocer de los recursos de reconsideración que presente un
propietario sobre el valor asignado al inmueble. Con la derogada Ley No.
317 esto era competencia de la Cámara de Cuentas y no de Catastro
Nacional, órgano que tiene la experticia técnica para determinar el avalúo
correspondiente a un inmueble.
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Es por esto que el reglamento de aplicación de la Ley 150-14, deberá
establecer los canales institucionales, los mecanismos técnicos e
informáticos para que los datos que maneje el Registro de Títulos se
remitan en un plazo de 30 días a la base de datos que administrará
Catastro Nacional.
La Jurisdicción Inmobiliaria conoce del saneamiento, proceso de orden
público por medio del cual se determina e individualiza el terreno y se
depuran los derechos que recaen sobre él, los cuales quedan registrados
por primera vez. Con la nueva ley, Catastro deberá tener un inventario de
los inmuebles registrados y no registrados, acreditados con la certificación
de inscripción establecida en el artículo 32 de la citada normativa.
A pesar de que la incorporación en el catastro no es constitutiva de
derechos de propiedad, como lo es la inscripción en el Registro de Títulos,
la misma es avalada a través de una certificación y juega un papel
importante en el proceso de saneamiento de terrenos, en razón de que
puede ayudar al titular no registral a la adjudicación de los derechos de
propiedad (en vista de que catastro llevará el inventario de los inmuebles
no registrados con el sistema Torrens de registro de la propiedad).
En otros procesos inmobiliarios, esta certificación catastral será
descriptiva y gráfica de las características físicas, económicas y jurídicas
de los bienes inmuebles. Deberá, además, ser incorporada a los procesos
de: 1) pagos de impuestos en materia inmobiliaria, 2) arrendamientos, 3)
cambios de uso de suelo y 4) concesiones de suelo y licencia de aprobación
de planos de construcción.
En cuanto al desalojo, visto como procedimiento mediante el cual se libera
un inmueble registrado de cualquier ocupación ilegal, mediante el uso de
la fuerza pública autorizada por el abogado del Estado, a partir de la
nueva ley de catastro la documentación que acredite el proceso deberá
acompañarse de forma obligatoria de la certificación de inscripción
catastral.
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Dirección General de Mensuras Catastrales
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después de haber adquirido, ante la reclamación de quien se veía
perjudicado por la operación.
La ausencia, en este período, de una delimitación real de los inmuebles era
uno de los problemas más serios del sistema, puesto que los inmuebles
que se vendían no estaban mensurados en su mayoría, siendo
insuficientes las informaciones sobre la extensión y los límites de los
mismos. Era frecuente que los límites se establecieran por apreciación del
titular o tomando como referencia, ríos, arroyos, trochas, árboles, cercas y
caminos que se encontraban en los alrededores del inmueble. Pero no usar
las mismas referencias, o utilizar referencias difusas o circunstanciales
para establecer los límites, producía confusión en la descripción del objeto,
lo que permitía que la misma cosa fuese transferida varias veces.
Como en todos los sistemas registrales, la inscripción establece la fecha
cierta de los derechos y los hace oponibles a los terceros. En el Sistema
Ministerial se cumple el principio de prioridad, que garantiza la preferencia
de los derechos que han llegado primero al registro, cumpliéndose con la
máxima romana: “Prior tempore, potior jure”. (Primero en el tiempo mejor
en el derecho). Como la trascripción era facultativa y los elementos
esenciales de los derechos (en particular el sujeto y el objeto) no siempre
estaban bien determinados, eran frecuentes los conflictos con respecto al
derecho de propiedad de los inmuebles. En el año 1911, se promulga la
Ley sobre División de Terrenos Comuneros, la cual tenía por finalidad
eliminar la copropiedad existente en los terrenos comuneros, propiedad
que se expresaba en cuotas porcentuales, llamadas acciones de peso. Esta
situación se presentaba en la mayoría de los terrenos del país, debido a
que los mismos se encontraban indivisos y carentes de mensuras que
indicaran sus límites. Con esta ley se pretendía determinar e individualizar
los predios, estableciendo sus límites y la extensión superficial de los
mismos, a través de los trabajos de los agrimensores, quienes, autorizados
por el Juez de Primera Instancia, conjuntamente con un notario
realizarían el procedimiento de partición de los derechos, mensurando los
predios y dejando en manos de los titulares una copia auténtica del
procedimiento de partición.
La Ley sobre División de Terrenos Comuneros es considerada el primer
gran esfuerzo del Estado por regularizar y normar la propiedad
inmobiliaria en la República Dominicana. Sin embargo, la crisis de la
propiedad inmobiliaria seguía siendo muy grave. El Sistema Ministerial
entrañaba grandes riesgos para la el crédito territorial y la movilización
de los derechos. Puesto que en el país operaban bandas de falsificadores
que alteraban las inscripciones en los libros del Registro y Conservaduría
de Hipotecas, haciendo inscripciones que establecían, por medio de
maniobras fraudulentas, la prioridad en el Registro, con lo cual
despojaban de sus derechos a los legítimos propietarios. Desde el 1916
hasta 1924, los Estados Unidos de Norteamérica ocupan la
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República Dominicana, período en que procuran establecer un nuevo
sistema registral que garantice las inversiones inmobiliarias en el país, ya
que desde finales del siglo XIX y comienzos del XX, grandes corporaciones
estadounidenses se habían establecido en el país con la finalidad de
construir centrales azucareras, y explotar las tierras nacionales con el
cultivo de la caña de azúcar, por lo cual muchas operaciones de estas
compañías habían sido afectadas por el clima de inseguridad jurídica
imperante.
Por esto, el 1ro de julio de 1920 fue dictada la Orden Ejecutiva No. 511,
publicada en la Gaceta Oficial No. 3138 del citado año. Con esta
Ordenanza se establece el Sistema Torrens, como sistema registral de la
propiedad inmobiliaria en la República Dominicana. Este sistema tiene
una presunción de exactitud, puesto que el contenido del asiento registral
se presume exacto, y no admite prueba en contrario cuando se trata de
terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso. El Sistema Torrens
parte del principio de que el Estado es el propietario originario de todas las
tierras, y los particulares deben probar su derecho en un proceso judicial:
el saneamiento. Como resultado del proceso de saneamiento, el tribunal
interviniente adjudica la propiedad a quién corresponda, y ordena la
emisión de un Certificado de Título, que es el documento oficial que
acredita la existencia del derecho y quien es su titular; este documento es
un título inatacable (principio de autenticidad característico del Sistema), y
el derecho por él contenido es imprescriptible y goza de la garantía del
Estado.
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Dirección Regional de Mensuras Catastrales del Departamento
Norte: con sede en la ciudad de Santiago de los Caballeros y competencia
sobre las provincias de Santiago, La Vega, Monseñor Nouel, Santiago
Rodríguez, Espaillat, Valverde, Puerto Plata, Montecristi y Dajabón.
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Conclusión
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Bibliografías
Fuentes impresas
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Fuentes Digitales
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